商業(yè)地產(chǎn)項目營銷策劃方案

1、XX某項目商業(yè)街策劃案某項目商業(yè)街策劃案XX某項目 商 業(yè)策劃案寫在目錄的前面： 承蒙信任，我司有機會參與“XX某項目”商業(yè)項目提供MD策劃意見。現(xiàn)向貴司提交 “XX某項目” MD策劃案，供貴司決策時參考并作為進一步合作的基礎(chǔ)。務(wù)求協(xié)助貴司憑著周詳而緊密的計劃，成功完成本案。 項目回顧及概況簡析 項目的本質(zhì)、遠景與目標(biāo) 項目功能分區(qū)及消費模式分析 項目商家及租戶分析 項目招商計劃目 錄從熱鬧中看發(fā)展，從擁擠中看市場是商業(yè)項目運營的一條重要法則，然而，針對本案（某項目項目）的招商、運營不一定會按其正向的思維去套用。先讓我們回顧本案的市場定位，項目定位旅游區(qū)與商業(yè)開發(fā)相結(jié)合 是一種新興的城鎮(zhèn)商業(yè)文

2、化是中國待開發(fā)的經(jīng)濟增長點新市鎮(zhèn)主義商業(yè) XX風(fēng)景區(qū)素有“感受XX，天下無山”的美名，旅游景點眾多，超越五岳，是國家著名的5A級旅游勝地。 其每年接待游客三百萬，并以每年10%以上的速率大幅遞增；從而使XX景區(qū)及周邊的餐飲、娛樂、購物、住宿產(chǎn)業(yè)極度發(fā)達，為XX經(jīng)濟帶來滾滾財源。 現(xiàn)隨著合黃銅高速公路的全線暢通，使整個景區(qū)更是直接輻射長三角地區(qū)，推動整體旅游經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達。旅游中心XX 湯口鎮(zhèn)位于馳名中外的XX風(fēng)景區(qū)南麓，居G205、S103和XX旅游專線交匯處，東南距上海509公里，距南京314公里，距杭州283公里，西南距景德鎮(zhèn)270公里；鎮(zhèn)中心距市府所在地屯溪67公里，離XX南門僅1公

3、里。 湯口鎮(zhèn)為出入景區(qū)的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)勢明顯，素有“XX門戶”之稱，是XX的主要生活服務(wù)基地和旅游接待基地，也是省級綜合改革試點鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)示范鎮(zhèn)和全國重點鎮(zhèn)、全國小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)及全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 旅游接待中心湯口 湯口鎮(zhèn)利用XX旅游快速發(fā)展的難得機遇，充分結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，立足“旅游興鎮(zhèn)”，從封閉落后的山區(qū)小鄉(xiāng)發(fā)展成為聲名遠播的省內(nèi)旅游重鎮(zhèn)、國內(nèi)旅游名鎮(zhèn)。 湯口鎮(zhèn)，游人如織，人潮涌動，各地游客紛至沓來，旅游高潮迭起，各項旅游接待指標(biāo)一路攀升！ “高山出好茶”，XX湯口鎮(zhèn)一帶，盛產(chǎn)烘青綠茶，葉芽細(xì)嫩，茸毛披露，而有鋒芒者，稱“毛峰”茶，品質(zhì)極高。XX毛峰始于清代光緒年間，已有10

4、0多年的歷史。 鎮(zhèn)域內(nèi)動植物資源豐富，分布有櫧、櫟、樟、楠、檫、三尖杉等珍貴樹種，有國家一級保護動物云豹、黑麂、麋鹿、長尾雉，國家二級保護動物靈貓、大青猴、短尾猴、相思鳥、棘胸蛙、娃娃魚等珍貴動物。旅游接待中心湯口XX某項目 占地約43000平方米，坐擁XX風(fēng)景區(qū)，是集旅游、住宿、餐飲、購物、娛樂、休閑、高級酒店等為一體的大型商業(yè)街。 以純商業(yè)步行街形式，依山傍水，打造XX腳下絕無僅有精品級的商業(yè)旅游綜合接待區(qū)！旅游商業(yè)地標(biāo)旅游商業(yè)地標(biāo)一、“XX某項目”的本質(zhì)、遠景與目標(biāo)某項目的本質(zhì)某項目適合什么消費人群？某項目適合什么消費時段？某項目的業(yè)種業(yè)態(tài)是什么？1、1四“W”核心問題 ： WhenWh

5、ereWhoWhat某項目覆蓋哪些商業(yè)區(qū)域？某項目的本質(zhì)：是以旅游者為主要目標(biāo)客戶群，24小時全天候營業(yè)，覆蓋XX旅游區(qū)的旅游接待中心面向來XX旅游的消費者為主24小時全天候的服務(wù)理念是新業(yè)態(tài)組合體的旅游接待中心1、2解決四“W”核心問題 ： WhenWhereWhoWhatXX旅游區(qū)為重點商業(yè)覆蓋面1、3對核心問題詮釋：1、以XX旅游的消費者為主 a、消費能力強； b、嘗鮮心理； c、品牌忠誠度的建立； d、與目標(biāo)業(yè)種業(yè)態(tài)定位相符；2、24小時全天候服務(wù)理念 a、獨特的賣點； b、市場空白的填補； c、足夠的業(yè)態(tài)支撐；4、新業(yè)態(tài)組合的旅游接 待中心 a、主力店的定位目標(biāo)； b、次主力店的的支

6、撐 ； c、期望業(yè)態(tài)之目標(biāo) ；3、以XX旅游區(qū)域為重點 商業(yè)覆蓋面 a、新業(yè)態(tài)組合對區(qū)域市場 的吸引力； b、差異化競爭；旅游商業(yè)地標(biāo)二、“XX某項目”功能分區(qū)及消費模式分析2、1功能分區(qū)及業(yè)態(tài)規(guī)劃 ： 餐飲、住宿休閑步行街區(qū) 餐廳飯館茶坊是中國最具商業(yè)活性的行業(yè)，成功地打造餐飲、 住宿街區(qū)，即可帶動整個區(qū)域人氣。民俗特色休閑街區(qū) 結(jié)合經(jīng)典的徽派建筑打造最具名片意義的民俗風(fēng)情街區(qū)，形 成風(fēng)貌提升，充實休閑和購物功能。 酒吧休閑步行街區(qū) 酒吧是夜生活中的主力支撐，借助區(qū)域優(yōu)勢和客源優(yōu)勢成功 的打造出夜生活區(qū)，成為XX旅游的亮點。 2、2商業(yè)休閑步行街塑造模式： 在“XX某項目”商業(yè)步行街的游憩方

7、式設(shè)計中，集中體現(xiàn)在特色餐飲、特色住宿、游樂性購物、參與性游樂、夜間娛樂、日常購物、康體消費、療養(yǎng)消費等十大方面，其消費模式可歸括為： 特色餐廳飯館為主題的餐飲消費模式 工藝、土特產(chǎn)、工坊為主的游客觀光購物消費模式 酒吧演藝歌廳KTV為主的夜生活消費模式 康體健身洗浴按摩為主的修身消費模式 綜合購物與休閑服務(wù)的集成消費模式 商品銷售為核心的逛街消費模式2、3商業(yè)休閑步行街消費模式： 三、“XX某項目”商家及租戶分析旅游商業(yè)地標(biāo) “XX某項目”旅游接待型商業(yè)步行街 由特色店鋪，品牌店鋪，本地品牌及個體經(jīng)營者組成，以品牌店鋪及特色店鋪架構(gòu)出臨街的商業(yè)氣氛，以本地品牌（XX）及 個體經(jīng)營者作為有力的

8、補充，有機地營造出 商業(yè)的整體形象和商業(yè)氛圍3、1商家及租戶組成結(jié)構(gòu)分析： 引入特色店鋪以確立商業(yè)街的個性引入本地品牌以加強消費者的吸引力招引本地個體經(jīng)營者對商場作有效補充引入品牌店鋪以確立商場的風(fēng)格和檔次3、2運營策劃打造特色品牌 品牌的重要性 美國廣告研究專家萊利.萊特有一句名言，擁有市場將會比擁有工廠更重 要，擁有市場的唯一辦法是擁有占市場主導(dǎo)地位的品牌。 品牌建立的思路 消費者接受一個商品或品牌的過程大致分為三個階段：認(rèn)知階段情感階段 行為階段。品牌建立.就應(yīng)該針對消費者三個階段的心理特質(zhì)進行推廣。 縱觀湯口現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)， 大多仍停留于傳統(tǒng)的當(dāng)?shù)鼐用褡园l(fā)的經(jīng)營模式，對整體規(guī)劃 和商家組

9、合均難以達到理想效果。 “XX某項目”綜合的旅游接待型商業(yè)街的出現(xiàn)，彌補了傳統(tǒng)經(jīng)營中的不足，對商業(yè)街進行完整的功能分區(qū)組合統(tǒng)一 規(guī)劃，在全新的經(jīng)營理念的指導(dǎo)下 本案必定能創(chuàng)造更大的商業(yè)前景。 旅游商業(yè)地標(biāo)四、“XX某項目” 招商計劃4、1“XX某項目” 地域概況 XX風(fēng)景區(qū)素有“感受XX，天下無山”的美名，旅游景點眾多，超越五岳，是國家著名的5A級旅游勝地。 風(fēng)景區(qū)每年接待游客三百萬，并以每年10%以上的速率大幅遞增；從而使XX景區(qū)及周邊的餐飲、娛樂、購物、住宿產(chǎn)業(yè)極度發(fā)達，為XX經(jīng)濟帶來滾滾財源。 整個景區(qū)更是直接輻射長三角地區(qū)，整體旅游經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)十分興旺發(fā)達。4、2“XX某項目” 地域分析

10、“XX某項目”位于湯口鎮(zhèn)XX風(fēng)景區(qū)南麓，離XX南門僅1公里，為出入景區(qū)的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)勢明顯，素有“XX門戶”之稱，是XX的主要生活服務(wù)基地和旅游接待基地 。 “XX某項目”占地約43000平方米，坐擁XX風(fēng)景區(qū)，是集旅游、住宿、餐飲、購物、娛樂、休閑、高級酒店等為一體的大型商業(yè)街。游客年齡層結(jié)構(gòu)分析17-59歲最具消費能力的群體占總?cè)丝诘谋戎亟?5%4、3地域分析消費指數(shù)分析 接待型旅游區(qū)商業(yè)街的主要消費模式為：餐飲消費、住宿消費、觀光購物消費、逛街消費、體驗消費等主要形式。高中低5銀行4電信營業(yè)廳4特色酒店4休閑餐廳4中餐廳4家常菜餐廳3珠寶店3服飾店3鞋包店3眼鏡店3沖印店3運動產(chǎn)品店

11、3化妝品店3汽車店3中介3咖啡館3旅館3茶館3童裝童品店3糖果店2玩具店2音像店2鐘表店2茶葉店2IT店2煙酒店2小食品店2小型書店2文具店2洗衣店2婚紗影樓2郵局2手機連鎖店2便利店2水果店2維修店2五金店2廚具店2潔具店2KTV2電玩/網(wǎng)吧2SPA2足浴2棋牌室2床品店2旅行社1生鮮超市1鑰匙攤1健身中心1醫(yī)療設(shè)施0老年中心0兒童游樂2工藝品店1琴行1畫廊2茶具店2瓷器店2小家電店2書吧4酒店4、5各類型商鋪承租能力分析XX某項目 以純商業(yè)步行街形式， 依山傍水，打造XX腳下絕無僅有精品級的商業(yè)旅游綜合接待區(qū)！ 集旅游、住宿、餐飲、購物、娛樂、休閑、高級酒店為一體的大型 旅游接待型商業(yè)步行街 4、6市場定位5附圖（設(shè)計效果圖）5附圖（設(shè)計