房地產(chǎn)估價報告

1、*市*區(qū)*街*號綜合樓估價(gji)報告項目名稱： *市*區(qū)*街*號綜合樓委托方：*有限公司估價方：*房地產(chǎn)估價事務(wù)所估價人員：*、*估價作業(yè)日期：2000年4月20日至(r zh)2000年4月30日估價報告編號：20000420001共三十二頁目錄(ml)致委托人函 1估價師聲明 2估價的假設(shè)(jish)和限制條件 3估價結(jié)果報告 4（一）委托方 4（二）估價方 4（三）估價對象 4（四）估價目的 4（五）估價時點 4（六）評估的價值類型和定義 4共三十二頁目錄(ml)（七）估價依據(jù) 4（八）估價原則 4（九）估價方法 4（十）估價結(jié)果 4（十一）估價人員 4（十二）估價作業(yè)日期 4（十三

2、）估價報告(bogo)應(yīng)用的有效期 估價技術(shù)報告 5（一）個別因素分析 6共三十二頁目錄(ml)（二）區(qū)域因素分析 6（三）市場(shchng)背景分析 6（四）最高最佳使用分析 6（五）估價方法選用 6（六）估價測算過程 6（七）估價結(jié)果確定 9 附件 10課程設(shè)計心得體會 11共三十二頁 致委托人函 有限公司： 受貴公司委托，本所秉著客觀公正科學(xué)獨立的原則，對由貴公司自建并擁有產(chǎn)權(quán)的、位于*市*區(qū)*街*號綜合樓進行市場(shchng)價格評估，估價時點為2000年4月20日，估價目的為抵押貸款。 本所根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，

3、結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現(xiàn)的市場價值為人民幣（大寫）壹仟捌佰伍拾萬元。 房地產(chǎn)估價事務(wù)所 法定代表人： （簽名并蓋章） 2000年4月30日 共三十二頁估價師聲明(shngmng)我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范(

4、gufn)進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。共三十二頁 5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任。6、沒有人對本估價報告提供了重要的專業(yè)幫助。7、本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對資料的真實性負責(zé)。因資料失實造成(zo chn)估價結(jié)果有誤的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。共三十二頁8、本估價報告結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用

5、途。未經(jīng)本估價機構(gòu)(jgu)和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構(gòu)(jgu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9、本估價報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有。10、未來市場變化風(fēng)險和短期強制性處分等因素對抵押價值均 產(chǎn)生一定的影響，本報告未考慮抵押風(fēng)險，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時需全面考慮。（參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章）共三十二頁 估價的假設(shè)(jish)和限制條件（一）估價的假設(shè)條件1、委托方合法取得土地、房屋權(quán)證，并以所確認的房屋用途和土地用途評估估價對象(duxing

6、)的價值。2、本報告以估價對象在估價時點處于完好狀態(tài)并達到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。（二）估價的限制條件：1、估價對象能否如期完工，委托方提供的使用功能布局以及設(shè)備安裝和裝修工程是否有變，均對估價對象產(chǎn)生一定影響。共三十二頁2、估價時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格(jig)標準發(fā)生變化，并對估價對象估價價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價報告。3、本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響。4、本次估價未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。共三十二頁 *市*區(qū)*街*號綜合樓估價(gji)結(jié)果報告（一）委托方： *有限公司（二）

7、估價方： *房地產(chǎn)估價事務(wù)所（三）估價對象：估價對象位于*市*區(qū)*街*號的綜合樓，占地660 . 44平方米，地勢平坦、其形狀為不等腰梯形、土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)，出讓期限從1998年11月18日至2038年11月18日，出讓年限(ninxin)為40年。委托方持有國有土地使用證。共三十二頁 綜合樓為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，地下一層，地上八層，建筑面積2971 . 98平方米，由委托方持有房屋所有權(quán)證。估價對象建成后的使用功能為：地下一層為音樂酒吧，地上一層為用餐大廳，二層為小型宴會廳，三層為高檔次KTV包房，四層為普通用餐包房，五層為洗浴中心，六、七層為辦公用途，八層為客房 。全部工程完工

8、后，估價對象裝修所達到的標準祥見委托方提供的相關(guān)資料。 目前估價對象主體工程已經(jīng)完工，管網(wǎng)配套(pi to)完畢，設(shè)備安裝及裝修工程已接近尾聲，全部工程總量約完成95%。（四）估價目的：為估價對象辦理房地產(chǎn)抵押提供價值參考。共三十二頁（五）估價時點：2000年4月20日。（六）價值定義：根據(jù)估價對象及委托方的要求，本報告評估估價對象目前狀況(zhungkung)下，于估價時點的市場價格。（七）估價依據(jù)：1、委托方與本估價機構(gòu)簽定的房地產(chǎn)估價委托書；2、房屋所有證；3、國有土地使用權(quán)證；4、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法5、中華人民共和國土地管理法6、中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范共三十二

9、頁7、估價對象現(xiàn)場勘察記錄；8、委托方提供的與本次估價相關(guān)的其他(qt)資料；9、本估價機構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場的相關(guān)資料。（八）估價原則： 本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行評估。具體依據(jù)如下估價原則： 合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。（九）估價方法： 本估價報告采用市場比較法、收益法和成本法三種方法進行評估，并運用數(shù)理統(tǒng)計分析的有關(guān)方法，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，最終確定的估價對象的估價結(jié)果。共三十二頁（十）估價結(jié)果(ji gu)； 本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，

10、經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，確定估價對象于估價時點可能實現(xiàn)的市場價值為人民幣（大寫）壹仟捌佰伍拾萬元。（十一）估價人員： （略）（十二）估價作業(yè)日期： 2000年4月20日至2000年4月30日（十三）估價報告應(yīng)用的有效期：估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價報告之日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時，估價報告應(yīng)用的有效期不超過半年。共三十二頁*市*區(qū)*街*號綜合樓估價技術(shù)(jsh)報告（一）個別因素分析（略）（二）區(qū)域因素分析（略）（三）市場背景分析（略）（四）最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價應(yīng)當(yngdng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用是指法

11、律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、經(jīng)過充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用，本估價對象地處商業(yè)、餐飲業(yè)和娛樂業(yè)較為聚集的區(qū)域，本報告中的使用功能為最高最佳使用。共三十二頁（五）估價方法選用 根據(jù)估價對象為收益性物業(yè)的特點，以及本市房地產(chǎn)市場中與估價對象類似的房地產(chǎn)交易實例較多的情況，本估價報告選用市場比較法和收益法為主要的估價方法，輔助以成本法。（六）估價測算過程1、市場比較法： 具體估價思路為：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，具有(jyu)較強相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)價格的因

12、素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。共三十二頁（1）選取可比實例 經(jīng)篩選確定A、B、C三個可比實例。 可比實例A： 位于*區(qū)*路，為一棟綜合服務(wù)樓，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻瓷磚罩面，室內(nèi)初裝修，配套(pi to)設(shè)施齊全，成新率為十成。成交建筑面積2185 . 8平方米，成交價格為每平方米人民幣5867元，成交日期為2000年1月。 可比實例B： 位于*區(qū)*路南側(cè)，為多層住宅底部一、二層公建部分，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻瓷磚罩面，室內(nèi)初裝修，配套設(shè)施齊全，成新率為十成。成交建筑面積2400平方米，成交價格為每平方米人民幣6000元，成交日期為1999年6月。共三十二頁 可比實例C

13、位于*區(qū)*路北側(cè)，為高層寫字樓的裙房部分，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻刷彩色涂料，室內(nèi)初裝修，配套設(shè)施齊全，成新率為十成。成交建筑面積1800平方米，成交價格(jig)為每平方米人民幣7800元，成交日期為1999年10月。 確定可比實例修正系數(shù)的依據(jù)（略）。 計算比準價格祥見下表： 對調(diào)整后的比準價格進行綜合平均，估價對象的市場價格為：（6520+6540+6780）3 6610元/平方米 估價對象于估價時點在完好狀態(tài)下的市場價格總值為： 6610元/平方米 2971 . 98平方米 1964萬元。共三十二頁可比實例ABC成交價格（元/平方米）586760007800區(qū)域因素修正100/1001

14、00/90100/100個別因素修正100/90100/102100/115交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100比準價格（元/平方米）652065406780共三十二頁2、收益法： 具體估價思路：根據(jù)估價對象在未來可使用年限（經(jīng)濟收益年限）內(nèi)使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當?shù)馁Y本化率對估價對象在未來可使用年限（經(jīng)濟收益年限）內(nèi)各年的凈收益進行資本化還原(hun yun)，確定估價對象在估價時點的價值。 假設(shè)估價對象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且每年的資本化率保持不變，確定計算公式為：共三十二頁上式中：V

15、房地產(chǎn)的收益價格；r資本化率；n房地產(chǎn)的收益年限；a房地產(chǎn)未來第 年的凈收益.(1)確定凈收益 在測算估價對象未來各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩玫葥p失后，實際(shj)所得的年總收益，扣除其經(jīng)營過程中的為取得營業(yè)收入需花費的經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、財務(wù)費用、管理費用、稅金和經(jīng)營者利潤后，得出估價對象未來各年的凈收益。 由于估價對象的使用功能不同，相應(yīng)成本扣除項目也有所不同，故本報告分兩部分測算凈收益。共三十二頁A餐廳、音樂酒吧及洗浴中心部分估算年總收益 餐廳部分：根據(jù)估價對象餐廳部分的營業(yè)規(guī)模（大小包間15個，散桌25張）、服務(wù)水平及估價對象所處區(qū)域同類同檔次商業(yè)物業(yè)的

16、年收入情況，估算估價對象餐廳部分的客觀年收入水平約為730萬元。 音樂酒吧部分：估價對象地下一層的音樂酒吧大約可容納120人左右，根據(jù)本市目前同類型物業(yè)的營業(yè)情況，按照上座率50%計算，年收入約170萬元。 洗浴中心部分：根據(jù)委托方提供的收費標準，結(jié)合本市同等規(guī)模、檔次(dn c)的同類物業(yè)的營業(yè)狀況，客滿率按70%計算，年收入約為100萬元。 餐廳、音樂酒吧及洗浴中心部分的年收入合計共三十二頁1000萬元?？鄢椖浚ò?boku)年支出費用及經(jīng)營者利潤）營業(yè)成本：約為300萬元營業(yè)費用：約為50萬元房產(chǎn)稅：約為10萬元營業(yè)稅及其附加：約為55萬元管理費：約為150萬元經(jīng)營者利潤：約為250

17、萬元合計：扣除項目合計815萬元凈收益凈收益=年總收入扣除項目 =1000萬元815萬元 =185萬元共三十二頁B客房、寫字間部分估算年總收益 客房部分：估價對象共有標準間7間、套間1間。根據(jù)本所掌握的本市目前(mqin)類似客房的收費情況，確定估價對象客房標準間為人民幣228元/日，套間為380元/日，利用率結(jié)合本市同類物業(yè)的情況，按正常年利用率的60%考慮，每年按360天計算。則客房部分的年經(jīng)營收入為：（ 228元/日間+ 380元/日間）36060%43萬元 寫字間部分：根據(jù)本市同類物業(yè)的收益情況，確定估價對象的日租金為2元/平方米，估價對象寫字間的可出租面積依委托方提供為580 元/平

18、方米，利用率按本市同類物業(yè)正常年利用率65%考慮，每年按360天計算。則寫字間部分的年經(jīng)營收入為：共三十二頁 580元/平方米236065% 25萬元合計：客房、寫字間部分年經(jīng)營收入約為68萬元?？鄢椖?xingm)（包括年支出費用及經(jīng)營者利潤）測算過程（略）。其結(jié)果為：維修費：約為2萬元管理費：約為8萬元經(jīng)營費：約為20萬元房產(chǎn)稅：約為9萬元營業(yè)稅及其附加：約為4萬元經(jīng)營者利潤：約為10萬元合計：扣除項目共計53萬元凈收益共三十二頁 凈收益=年總收入扣除項目 =68萬元43萬元 =25萬元（2）確定資本化率 依目前中國人民銀行一年期存款利率為基礎(chǔ)，考慮本市同地區(qū)同檔次酒店業(yè)的投資利潤率及風(fēng)

19、險調(diào)整值，確定資本化率為7.87%。（3）確定估價對象的經(jīng)濟收益年限 由于估價對象屬商業(yè)物業(yè)，其經(jīng)濟價值或收益情況受其結(jié)構(gòu)布局、裝修標準、設(shè)備使用情況等影響較大，在一定的經(jīng)濟收益年限內(nèi)可以(ky)滿足消費需要，超過此年限，就應(yīng)重新投資進行改造，根據(jù)本市同類型物業(yè)的經(jīng)濟收益年限，本報告確定估價對象的經(jīng)濟收益年限為20年。（4）測算估價對象的市場價格共三十二頁 將凈收益、資本化率和經(jīng)濟收益年限代入計算公式，測算估價對象于估價時點完好狀態(tài)下的市場價格為： =2082萬元3、成本法 假設(shè)在估價時點現(xiàn)有建筑物存在的土地是一塊空地，而在同一場所除建筑物以外的狀況(zhungkung)均維持不變，重新建造與

20、現(xiàn)有建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物時，所必要的建筑費、其他費用、利息和正常利稅，獲得建筑物的重新建筑成本。考慮房屋的實際狀態(tài)，從而評估其積算價格。 根據(jù)估價對象的特點，成本法評估的基本公式為： 共三十二頁評估價格=土地重新取得價格+建筑工程費用(fi yong)+建筑專業(yè)費用(fi yong)+開發(fā)配套費用(fi yong)+管理費用(fi yong)+利息及融資費用(fi yong)+相關(guān)稅費+開發(fā)商利潤具體計算過程（略），其計算結(jié)果為：土地重新取得價格：770萬元建筑工程費用：556萬元建筑專業(yè)費用：13萬元開發(fā)配套費用：30萬元管理費用：68萬元利息及融資費用：40萬元相關(guān)稅費：93萬元開發(fā)商利潤：