地塊定位及一城多碧營(yíng)銷報(bào)告課件

1、這是一個(gè)不看中心城市而看城市群的時(shí)代STATUSTHE INTERNATIONALTRADE CORE NEW PLATFORM SERVES THELONG THREE JIAO EMPHATICALLY長(zhǎng)三角城市群寧波都市圈杭州都市圈南京都市圈蘇錫常都市圈滬寧合杭甬發(fā)展帶沿江發(fā)展帶上海合肥都市圈臺(tái)州滬杭金發(fā)展帶沿海發(fā)展帶地位沿海經(jīng)濟(jì)帶重要節(jié)點(diǎn)世界級(jí)城市群的重要載體“十三五”規(guī)劃中指出，我國(guó)未來(lái)將加快城市群建設(shè)發(fā)展，打造京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角世界級(jí)城市群，并將在全國(guó)范圍內(nèi)共打造19個(gè)城市群。 國(guó)務(wù)院長(zhǎng)江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃寧波都市圈核心支點(diǎn)全方面一體化路網(wǎng) S1沿海高速東環(huán)大道太一公路甬臺(tái)溫鐵

2、路臺(tái)州站路橋機(jī)場(chǎng)黃巖區(qū)路橋區(qū)溫嶺市S225椒江區(qū)S1S2S2沿海高速：直達(dá)寧波、溫州；接駁滬昆高速，直達(dá)上海S225：直達(dá)玉環(huán)、溫州市。東環(huán)大道：連接黃巖、溫嶺市S1/S2號(hào)線（在建）：連通椒江、路橋、溫嶺三大區(qū)域；甬臺(tái)溫鐵路：連接上海、杭州、溫州 。3縱3軌快速連通臺(tái)州各個(gè)區(qū)縣臺(tái)州l中心站（規(guī)劃）臺(tái)閣長(zhǎng)留漢將功，州城又見秦兵事；城樓今日何由得，市是去年不可知。讀城1臺(tái)州是中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)源地Taizhou is the birthplace of Chinas private economy“中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)，臺(tái)州8家。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)杠杠滴！”臺(tái)州是中國(guó)著名的漁區(qū)、水果之鄉(xiāng)，華東重要能源基地，中

3、國(guó)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，中國(guó)武術(shù)、圍棋之鄉(xiāng)，中國(guó)重要的小商品集散地”臺(tái)州是國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)的全國(guó)唯一民間投資創(chuàng)新綜合改革試點(diǎn)城市臺(tái)州,老街，不曾消失的美麗Taizhou, the old streets, the beauty that never disappeared金桶油伐蕩，真本事伐港,有寧要留，有些寧要逃,條到噶唔都想手打面?zhèn)€老味道,椒江度娘港話有椒江個(gè)腔調(diào)我住的地方名氣伐度但是很條踏,伐同你們上海北京節(jié)奏快市府大道從頭到尾開遍了銀行,海門老街樓上樓下都是補(bǔ)課嗆心噢,康平路現(xiàn)在頂旺停車實(shí)在寧臟靠走著臺(tái)州老街上，聽著hip-hop of 椒江，看著兩旁的雖舊但老的建筑，看著坐在門口的老人們，把

4、自己心靈一次次被洗禮。唐詩(shī)之路的終點(diǎn)，“李白”二上天臺(tái)山The end of the Tang Poetry Road, “Li Po, two Heaven, Taishan第一次天臺(tái)山之旅在公元727年，時(shí)年25歲的李白為造訪司馬承禎而來(lái)。詩(shī)歌天臺(tái)曉望中記載：他見到了“門標(biāo)赤城霞，樓棲滄島月”的海上仙山天臺(tái)山。第二次是在李白被唐玄宗賜金放還后。說(shuō)他官場(chǎng)失意，莫若說(shuō)長(zhǎng)安留不住他，仙風(fēng)道骨的李白豈能與庸俗官場(chǎng)兼容，他合該醉酒當(dāng)歌，仗劍天涯。天寶六載（公元747年）冬天，李白與好友元丹丘乘舟南行，登上了天臺(tái)山。在華頂之上，他又一次遠(yuǎn)眺滄海，寫下了登高丘而望遠(yuǎn)。“龍樓鳳闕不肯住，飛騰直欲天臺(tái)去”。

5、魯迅先生感嘆為“臺(tái)州式的硬氣”。Mr Lu Xun lamented as Taizhou yingqi方孝孺，臺(tái)州人，明朝一代忠臣、一代大儒，字希直，號(hào)遜志。他是朱元璋的皇太孫朱允炆的老師，是太子太傅。朱允炆即位后,是為建文帝,方孝孺被封為翰林侍講學(xué)士。他頗受朱允炆賞識(shí)，在當(dāng)時(shí)的儒家里名聲如雷貫耳。后來(lái)，燕王朱棣謀反稱帝。為了讓天下讀書人“心不服”起碼也要“口服”，他請(qǐng)“讀書人的種子”、第一大儒方孝孺為他起草登基公告。方孝孺接過(guò)筆，寫上“燕賊篡位”幾個(gè)字后破口大罵。傳芳后世?！胺叫⑷?，臺(tái)州式的硬氣”。臺(tái)州碧桂園海棠花苑西側(cè)地塊定位及一城多碧營(yíng)銷報(bào)告生而璀璨 逐麓臺(tái)州世聯(lián)行觀市2撕開表象外套深

6、度市場(chǎng)洞察宏觀面政策寬松，品牌開發(fā)商進(jìn)入，土地市場(chǎng)火熱01政策面 土地政策：臺(tái)州土地拍賣實(shí)行價(jià)高者得，不設(shè)置最高限價(jià)認(rèn)貸不認(rèn)房還清第一套房子貸款后，第二套購(gòu)房仍可按照首套購(gòu)房政策執(zhí)行。 如果未還清第一套住房的貸款，購(gòu)買二套房首付需30%，三套房全款購(gòu)房政策：認(rèn)貸不認(rèn)房銀行政策現(xiàn)在有些銀行利率上浮5%左右首付比例公積金貸款首套房首付20%，公積金貸款二套房首付30%。商業(yè)貸款首套房首付30%，商業(yè)貸款二套房首40%；臺(tái)州市場(chǎng)政策導(dǎo)向以去庫(kù)存為主，市場(chǎng)購(gòu)房政策寬松。土地面出讓年份出讓時(shí)間地塊名稱建筑面積（萬(wàn)方）成交樓面價(jià)（元/）競(jìng)得單位20177.27開發(fā)大道北、學(xué)院路西地塊6.367722碧桂園

7、7.6麻車苑地塊1.177082碧桂園3.9東方村地塊3.17400方遠(yuǎn)2.15瓏悅15.16667碧桂園201612.30劍橋郡123400碧桂園12.30星明村地塊8.26471華鴻12.29東海大道南側(cè)、白云山南路東側(cè)4.16975杭州城建12.14學(xué)院路以東、四號(hào)路以北4.24000中梁10.13歐尚超市南側(cè)4.86000中梁6.23學(xué)院路東側(cè)、廣場(chǎng)西路以北2.14773中梁（首府一號(hào)）4.21廣場(chǎng)西路北側(cè)、芷京路西側(cè)地塊9.556648中梁（首府一號(hào)）20151.28建設(shè)路東側(cè)、屷崦路西側(cè)7.351142銘鼎花苑合計(jì)126.08近三年土地出讓集中在經(jīng)開西區(qū)板塊，未來(lái)經(jīng)開區(qū)將面臨品牌開

8、發(fā)商與本土開發(fā)商共同競(jìng)爭(zhēng)局面;黃椒路椒江區(qū)政府開發(fā)大道楓南路市府大道解放南路機(jī)場(chǎng)路中心大道臺(tái)州大道椒江大橋云西路臺(tái)州市政府學(xué)景名苑4503天韻水岸45032017201620152013瓏悅6667麻車苑7082升聚投資7722星明村地塊6471劍橋郡4256中梁學(xué)院路東4000中梁首府一號(hào)6648東方村7400杭州城建6975歐尚南側(cè)地塊6000御庭一號(hào)1021筑心苑3861金域華府3988江南首府5429核心區(qū)域次核心區(qū)域近兩年臺(tái)州土地市場(chǎng)火爆，進(jìn)入2017年土地成交樓面價(jià)達(dá)到5700元/，由于外來(lái)房企進(jìn)入，市區(qū)核心地塊土地溢價(jià)率均達(dá)到100以上，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。方遠(yuǎn)天韻水岸中梁首府壹號(hào)

9、中梁公園首府（萬(wàn)方）（元/平米）成交樓板價(jià)： 4503元溢價(jià)率：21%競(jìng)得企業(yè)：方遠(yuǎn)成交樓板價(jià)： 6648元溢價(jià)率： 87.25%競(jìng)得企業(yè)：中梁成交樓板價(jià)： 4736元溢價(jià)率： 171%競(jìng)得企業(yè)：方遠(yuǎn)成交樓板價(jià)： 4736元溢價(jià)率： 154%競(jìng)得企業(yè)：碧桂園海棠苑土地面 中觀面02供不應(yīng)求，市場(chǎng)饑渴萬(wàn)方元/元/萬(wàn)方截至2017年7月，臺(tái)州市近三年來(lái)整體市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，2016年受去庫(kù)存政策影響，成交主要以價(jià)換量為主，年均去化量在540萬(wàn)方左右。進(jìn)入2017年，現(xiàn)已成交面積315萬(wàn)方，成交均價(jià)在11325元/，整體市場(chǎng)處于量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，整體市場(chǎng)火爆；2016年8月2017年7月近1年來(lái)臺(tái)州

10、市月均去化38萬(wàn)方,去化套數(shù)為2837套，成交價(jià)格整體保持上升態(tài)勢(shì)，2016年10月臺(tái)州商品住宅市場(chǎng)成交價(jià)格突破萬(wàn)元大關(guān)，截至17年7月成交均價(jià)11593元/，漲幅達(dá)13。臺(tái)州整體市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，商品住宅市場(chǎng)饑渴。整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 16年1月，當(dāng)月成交913套，其中海棠花苑成交524套均價(jià)15866元/，抬高了椒江區(qū)均價(jià)。16年4月，當(dāng)月成交套數(shù)2258套，其中藍(lán)灣華庭成交1008套均價(jià)6064元/ ，拉低了椒江區(qū)整體均價(jià)。 16年7月，當(dāng)月成交套數(shù)1509套，其中方遠(yuǎn)海景名苑成交1068套均價(jià)5523元/ ，拉低了椒江區(qū)整體均價(jià)。萬(wàn)方元/近1年來(lái)整體月均去化8.9萬(wàn)方 ，成交均價(jià)1

11、2005元/，單月成交價(jià)格達(dá)到1000套以上，市場(chǎng)容量大。 面積段 總價(jià)段 80以下 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-220 220-240 240-260 260-280 280-300 300以上 100以下 5553528627564400000000100-120 230130232817543000000120-140 24725038855197100000140-160 132942361601016200000160-180 12103556102418201000180-200 12233428885300

12、020200-220 11171190347721000220-240 010622110525215200240-260 0311714517060102110260-300 11167371631122032300-340 001401024791110340-380 000152522428140380-400 0000113271024100400以上 000103572651226393726價(jià)段匯總 648961241222319934744491062848485828椒江區(qū)成交面積段主要集中在120160之間，總價(jià)天花板在300萬(wàn)元/套；成交結(jié)構(gòu)區(qū)域成交 成交結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)成交 房型

13、 總價(jià)段 一房 二房 三房 四房 五房及以上 躍層 100以下 674356434615163039100-120 2776115012341025120-140 1635413312374052140-160 91626951929065160-180 6453432464080180-200 024731925075200-220 01830849070220-240 012546500204240-260 11115803289260-300 110157682119300-340 074275254340-380 001206616380-400 0216208400以上 048234

14、832匯總 734497475322004320928占比2%15%22%59%0%3%平層住宅成交主要集中在四房，總價(jià)段上限在300萬(wàn)，別墅成交主要以躍層為主，總價(jià)段上限在340萬(wàn)。微觀面潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈，豪宅感知力弱03二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)綠城紫薇花園碧桂園瓏悅中梁首府壹號(hào)院碧桂園劍橋郡中梁首府壹號(hào)中梁公園首府華鴻臺(tái)州大公館方遠(yuǎn)天悅年華綠城海棠花苑一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)從總價(jià)段、面積段、客戶流向、競(jìng)爭(zhēng)體量分析對(duì)標(biāo)，我們尋找臺(tái)州市面上認(rèn)可度較高的豪宅項(xiàng)目綠城紫薇花園、碧桂園瓏悅、中梁首府壹號(hào)院，作為本案核心競(jìng)爭(zhēng)分析。工人西路黃椒路楓南路市府大道開發(fā)大道中心大道臺(tái)州大道東環(huán)大道機(jī)場(chǎng)路疏港大道老城區(qū)板塊1100015

15、000經(jīng)開西區(qū)板塊1200015000經(jīng)開核心區(qū)板塊1400023000城東板塊900014000海棠花苑南側(cè)地塊綠城紫薇花園主要面積185-195總價(jià)段：350-448萬(wàn)均價(jià)：高層2.2W,躍層2.4W碧桂園劍橋郡戶型未公開價(jià)格待定綠城海棠花苑主要面積135-185總價(jià)段200-300萬(wàn)均價(jià)：高層1.4W,躍層1.6W碧桂園瓏悅戶型未公開價(jià)格待定中梁首府壹號(hào)主要面積89-139總價(jià)段115-222萬(wàn)均價(jià)：高層1.3W,躍層1.6W中梁首府壹號(hào)院主要面積96-138總價(jià)段153-248萬(wàn)均價(jià)：高層1.6W,躍層1.8W華鴻臺(tái)州大公館主要面積116-165總價(jià)段150-231萬(wàn)均價(jià)：高層1.3W

16、,躍層1.5W中梁公園首府主要面積124-176總價(jià)段161-281萬(wàn)均價(jià)：高層1.3W,躍層1.6W方遠(yuǎn)天悅年華主要面積91-127總價(jià)段110-180萬(wàn)市調(diào)詢價(jià)1.4W/競(jìng)爭(zhēng)格局三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)梯度格局庫(kù)存競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)10月份首開，共967套房源，約18.9萬(wàn)方后面加推的時(shí)間待定，只剩余10#樓未推，約150套房源，貨量約4.2萬(wàn)方2012年首開，最新2017年6月加推78套，在售剩余18套共26棟樓計(jì)1048套，貨量約40萬(wàn)方，預(yù)計(jì)10月份首開2016年12月首開，在售剩余20套已推未售未來(lái)供應(yīng)7月8月9月10月11月12月1月2月3月綠城紫薇花園碧桂園瓏悅中梁首府壹號(hào)院碧桂園劍橋郡中梁首府壹號(hào)中梁

17、公園首府華鴻臺(tái)州大公館方遠(yuǎn)天悅年華綠城海棠花苑東方村地塊（方遠(yuǎn)）4月5月未推剩余3棟樓，約100套房源，約1.8萬(wàn)方貨量，最新預(yù)計(jì)10月初加推預(yù)計(jì)10月份首開，總建面4.3萬(wàn)方，2棟高層，共246套房源2017年3月競(jìng)得地塊，未來(lái)規(guī)劃待定，貨量約3.1萬(wàn)方僅剩余15#樓36套房源尚未對(duì)外推出，貨量約0.7萬(wàn)方未推剩余200多套房源，貨量約4.3萬(wàn)方，最新預(yù)計(jì)本月底加推，年底售完加推時(shí)間待定，未推剩余400多套房源，約7.8萬(wàn)方貨量6月7月8月預(yù)計(jì)9月份首開，共307套，約4.2萬(wàn)方貨量，首開推售4棟約100多套，剩余的后面加推，年底售完、2018年2017年待本地塊入市時(shí)，將面臨20.1萬(wàn)方,

18、整體競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)相對(duì)較為激烈待海棠苑地塊2018年上半年入市將面臨競(jìng)爭(zhēng)約20.1萬(wàn)方2014年首開，在售剩余40多套房源產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)135-1433R4R綠城紫薇花園 碧桂園瓏悅 中梁首府壹號(hào)院 碧桂園劍橋郡 中梁首府壹號(hào) 中梁公園首府華鴻臺(tái)州大公館方遠(yuǎn)天悅年華綠城海棠花苑東方村地塊 （方遠(yuǎn)）市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品以1101403R/4R為主,4R占據(jù)絕對(duì)主力；面積段80以下8090100110120130140150160180180以上185-195123-13896-107110139124-138153-176116-125139-143162-16590-110127135-

19、150158-193市場(chǎng)主流競(jìng)爭(zhēng)140-15582-100類別綠城紫薇花園中梁首府壹號(hào)院碧桂園瓏悅建筑面積約20萬(wàn)方約5.8萬(wàn)方18.9萬(wàn)方主力面積段4R 180-2003R 96、1074R 123、1384R 140160主力總價(jià)段4R 400萬(wàn)以上3R 153-182萬(wàn)4R 196-240萬(wàn)目前均價(jià)4R：22000元/4R：16000元/樓層狀況小高層和高層，共計(jì)14棟樓8棟多層，2棟高層多層高層品牌臺(tái)州浙能綠城置業(yè)有限公司中梁控股碧桂園車位比規(guī)劃2017戶 1:1.9規(guī)劃307戶 規(guī)劃967戶裝修精裝修（裝修標(biāo)準(zhǔn)2000-4000元/，多用國(guó)外品牌）毛坯毛坯物業(yè)管理綠城（國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物

20、業(yè)）中梁物業(yè)服務(wù)有限公司碧桂園物業(yè)管理有限公司（國(guó)家一級(jí)資質(zhì)）主要競(jìng)品產(chǎn)品規(guī)劃多為高層、多層組成，物業(yè)公司以開發(fā)商自有物業(yè)公司，除中梁物業(yè)公司以外，綠城、碧桂園均為國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比項(xiàng)目概況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比項(xiàng)目概況競(jìng)品建筑風(fēng)格區(qū)別明顯，綠城由于建造多年，風(fēng)格以法式為主，中梁以新亞洲立面為主，瓏悅以現(xiàn)代主義風(fēng)格為主，從立面用材來(lái)看，綠城干掛石材+玻璃幕墻的組合凸顯社區(qū)品質(zhì)感。綠城紫薇花園中梁首府壹號(hào)院碧桂園瓏悅外立面風(fēng)格/材質(zhì)法式新現(xiàn)代：石材干掛立面結(jié)合玻璃幕墻新亞洲建筑及景觀風(fēng)格：干掛石材真石漆現(xiàn)代主義風(fēng)格：鋁板干掛社區(qū)規(guī)劃采用中軸對(duì)稱布局，自建配套L式布局，1.8低容積率列陣布局社區(qū)配套

21、推窗入景，全齡化活動(dòng)空間、商業(yè)、地處市中心區(qū)域，交通方便，配套齊備歐德隆、G1501、鑫海度假村、四團(tuán)小學(xué)等 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比品牌及推廣綠城紫薇花園中梁首府壹號(hào)院碧桂園瓏悅核心價(jià)值點(diǎn)綠城品牌、大面積改善置業(yè)、社區(qū)綠化景觀低容積率、地段、開發(fā)商品牌疊墅、標(biāo)桿、碧桂園品牌形象推廣主打圈層高端人士主推廣語(yǔ)：首席瞰景豪宅、絕版精裝以本地區(qū)客戶為主主推廣語(yǔ)：臺(tái)州正中，望族人物時(shí)代收藏以本地區(qū)客戶為主、改善主推廣語(yǔ):比肩世界的臺(tái)州坐標(biāo)、臺(tái)州CBD時(shí)代人物的官邸物料線下巡展/活動(dòng)看房抽獎(jiǎng)贏寶馬X1活動(dòng)市區(qū)展廳綠城主打高端豪宅品質(zhì)及綠城品牌，中梁、碧桂園主打地段及高端圈層對(duì)位，海棠苑地塊從地段優(yōu)勢(shì)上不如中梁，品牌認(rèn)知

22、度上比不上綠城，建議以生態(tài)科技作為本案核心價(jià)值點(diǎn)?！巴ㄟ^(guò)市場(chǎng)調(diào)研和訪談，我們發(fā)現(xiàn)市面上以4R平層和躍層接受度最高，在戶型選擇上，我們選擇了戶型接受度最高的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)分析?！逼綄樱壕G城紫薇花苑、海景名苑、中梁國(guó)賓天下躍層：中梁公園首府、臺(tái)州大公館、中梁國(guó)賓天下競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比平層戶型平層綠城紫薇花園海景名苑中梁國(guó)賓天下層高333主力產(chǎn)品156（4房2廳2衛(wèi)）143.75（4房2廳2衛(wèi)）144（4房2廳2衛(wèi)）客廳面積()25.516.217.2客廳面寬/進(jìn)深面寬：3.7 進(jìn)深：4.2面寬：3.6進(jìn)深：4.5面寬：4.3 進(jìn)深：4主臥面積()2016.3417.5主臥面寬/進(jìn)深(m)面寬：3.7 進(jìn)深：5

23、.3面寬：3.8 進(jìn)深：4.3面寬：3.6 進(jìn)深：4.8次臥面積()141112贈(zèng)送面積()4.25.48.4戶型圖戶型亮點(diǎn)空間方正，拐角少，獨(dú)立餐廳，約10.6米南向大面寬，三開間朝南。餐客一體，三開間朝南，高雅書房，品質(zhì)人生，弊端陽(yáng)臺(tái)朝西。獨(dú)南向四開間，三大臥室均朝南，4.4米大陽(yáng)臺(tái)餐客廳一體化，寬敞通透贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積4R做到3開間朝南房型，競(jìng)品產(chǎn)品注重主臥的面寬。其中，中梁國(guó)賓天下面寬做到4.3m競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比躍層戶型躍層中梁公園首府臺(tái)州大公館中梁國(guó)賓天下層高3（部分6）3（部分6）3（部分6）主力產(chǎn)品162（4房2廳3衛(wèi)）164（4房3廳3衛(wèi)）167（4室2廳3衛(wèi)）客廳面積()37

24、.636.431客廳面寬/進(jìn)深面寬：7.8 進(jìn)深：4.7面寬：7 進(jìn)深：5.2面寬：6.2 進(jìn)深：5.0主臥面積()2729.422.7主臥面寬/進(jìn)深(m)面寬：4 進(jìn)深：6.8面寬：4.6 進(jìn)深：6.4面寬：4.2 進(jìn)深：5.4次臥面積()13.717.315.3贈(zèng)送面積()555452戶型圖戶型亮點(diǎn)一層大餐廳大客廳，大空間享受。二層活動(dòng)室空間大，超大L型空中花園，采光好，活動(dòng)方便。一層為兩個(gè)大客廳；二層為一個(gè)大臥室，在大客廳正上方；通透性好。一層采光較好，南北通透性交叉。二層空間較大，大空間，極致享受，感受不一般的家。贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積在躍層競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品中，客廳部分做挑高空間，層高為6m，贈(zèng)送客

25、廳上部主臥，贈(zèng)送面積達(dá)50以上，附贈(zèng)面積較大，溢價(jià)空間相對(duì)高競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)綠城、中梁、碧桂園占據(jù)臺(tái)州市場(chǎng)核心位置，將未來(lái)形成三足鼎立的品牌割據(jù)態(tài)勢(shì)，但品牌標(biāo)簽各有不同，碧桂園缺乏明顯的豪宅標(biāo)簽感老牌品質(zhì)豪宅，雖逐漸退出臺(tái)州市場(chǎng)，影響力仍在綠城中梁碧桂園地段型豪宅，占據(jù)中心資源，實(shí)際品質(zhì)一般新入臺(tái)州品牌開發(fā)商，全城鋪開，但無(wú)明顯豪宅標(biāo)簽 SV市場(chǎng)機(jī)會(huì)1、政策寬松，供不應(yīng)求，市場(chǎng)饑渴2、交通利好帶來(lái)主城發(fā)展新時(shí)代3、市場(chǎng)豪宅產(chǎn)品力打造有限，認(rèn)知度較弱市場(chǎng)難點(diǎn)1、下半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，主城區(qū)面臨大量項(xiàng)目入市2、碧桂園臺(tái)州市場(chǎng)新入，與綠城、中梁、方遠(yuǎn)等深耕多年的品牌競(jìng)爭(zhēng)相比無(wú)明顯優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)豪宅標(biāo)簽各有不同，

26、尋找碧桂園的豪宅標(biāo)簽感，在市場(chǎng)中脫穎而出，對(duì)位臺(tái)州頂層富豪需求，成為了核心問題！閱人精準(zhǔn)定位洞察人心3紫薇花園客戶主要以椒江本地客戶為主占比35，其次為路橋客戶占比30；溫嶺、黃巖分別占比20、10；紫薇花園客戶置業(yè)目的以自住為主占比80，其次為投資，占比20。綠城紫薇花園客戶主要以椒江本地為主，其次為路橋客戶，購(gòu)房目的以自住為主，少數(shù)為投資。競(jìng)品客戶分析-紫薇花園客戶中梁首府壹號(hào)院客戶主要以椒江本地為主，其次為路橋客戶，購(gòu)房目的以自住為主，少數(shù)為投資。首府壹號(hào)院客戶主要以椒江本地客戶為主占比45，其次為路橋客戶占比25；溫嶺、黃巖分別占比15、10；首府壹號(hào)院客戶置業(yè)目的以自住為主占比75，

27、其次為投資，占比25。競(jìng)品客戶分析-中梁首府壹號(hào)院地緣性強(qiáng)本地置業(yè)特征明顯邊緣區(qū)域置業(yè)首選中心輻射特征明顯椒江市場(chǎng)供需能力較強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，各樓盤的購(gòu)房主力均為椒江本地客戶；椒江為臺(tái)州政治經(jīng)濟(jì)中心，椒江本地認(rèn)可度高；椒江人均GDP臺(tái)州排名前列，本地購(gòu)買能力較強(qiáng)本地置業(yè)特征：受客戶地緣性及消費(fèi)能力影響，本案購(gòu)房主力為椒江城區(qū)本地客戶。中心輻射特征：椒江區(qū)作為臺(tái)州城市中心，周圍區(qū)域認(rèn)可度較高，且在具備購(gòu)買力的情況，臨海、黃巖及路橋等地?zé)o法從區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值滿足當(dāng)?shù)刂脴I(yè)需求，因此形成椒江中心輻射特征。椒江為臺(tái)州市中心地域，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先，配套齊全，對(duì)周圍區(qū)域人口具有吸引力；椒江與臨海、黃巖、路橋各區(qū)域交通

28、便利，聯(lián)系緊密；除溫嶺外，臨海、黃巖、路橋產(chǎn)品力有限且供應(yīng)不足； S1沿海高速東環(huán)大道太一公路甬臺(tái)溫鐵路臺(tái)州站路橋機(jī)場(chǎng)黃巖區(qū)路橋區(qū)溫嶺市S225椒江區(qū)S1S2S2臺(tái)州中心站（規(guī)劃)臨海市置業(yè)特征 S1沿海高速東環(huán)大道太一公路甬臺(tái)溫鐵路臺(tái)州站黃巖區(qū)路橋區(qū)溫嶺市S225椒江區(qū)路橋機(jī)場(chǎng)S1S2S2臺(tái)州中心站（規(guī)劃)臨海市“倒梯形客戶池”泛邊緣置換客路橋、黃巖等臺(tái)州下各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶在溫嶺、寧波，房?jī)r(jià)擠壓外溢行政首府之地投資型客戶區(qū)域改善型企業(yè)老板，公務(wù)員50%35%15%重點(diǎn)區(qū)域核心區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域客戶地圖主打椒江品質(zhì)改善首選考慮到本案所處地域地緣性及強(qiáng)購(gòu)買力影響，且臺(tái)州在寧波都市圈地位提升，

29、具備可觀升值空間；未來(lái)項(xiàng)目主打椒江自住改善型客戶，累計(jì)占比50%以上，附帶溫嶺及寧波投資客戶另一方面，由于主打自住改善型品質(zhì)客戶，為吸引客戶購(gòu)買產(chǎn)品打造綠色、科技及高品質(zhì)。引領(lǐng)臺(tái)州，綠色科技豪宅典范客戶導(dǎo)入策略識(shí)品4匠心獨(dú)制以品動(dòng)人滿足客戶的觸點(diǎn)是一切產(chǎn)品打造的核心前提核心問題？對(duì)手產(chǎn)品性格和品牌標(biāo)簽較為鮮明，本地塊由于政府要求，土地溢價(jià)，被動(dòng)式豪宅化；在此基礎(chǔ)上，該如何尋找獨(dú)特標(biāo)簽，實(shí)現(xiàn)臺(tái)州的豪宅標(biāo)桿？思考一：成交結(jié)構(gòu)分析，卡位市場(chǎng)熱銷面積；結(jié)論1：市場(chǎng)主力面積高層在3R：110-120，4R：120140，180以上市場(chǎng)接受度低結(jié)論2：目前總價(jià)上限在4R:300萬(wàn)，多層：上限340萬(wàn)，超過(guò)

30、400萬(wàn)影響未來(lái)價(jià)格成長(zhǎng)空間思考二：競(jìng)品總價(jià)比對(duì)，競(jìng)品面積段比對(duì)；結(jié)論3：市場(chǎng)熱銷面積在4R：120160，多層:140-160左右，為匹配市場(chǎng)熱銷區(qū)間同時(shí)考慮總價(jià)合理控制，建議產(chǎn)品打造以高層120160左右，多層：140160；思考三：購(gòu)買邏輯評(píng)估，模擬客戶購(gòu)買力進(jìn)行邏輯比對(duì)。結(jié)論4：通過(guò)競(jìng)品客戶分析進(jìn)行模擬購(gòu)買力評(píng)估，得出本案目標(biāo)客戶群體，依據(jù)目標(biāo)客戶喜好在產(chǎn)品力上對(duì)客戶做足吸引住宅產(chǎn)品思考建議核心觀點(diǎn)：產(chǎn)品應(yīng)同時(shí)兼具去化速度考慮和未來(lái)溢價(jià)空間預(yù)設(shè)建議1：產(chǎn)品定位匹配市場(chǎng)主流面積同時(shí)，在控制總價(jià)情況下，合理產(chǎn)品打造建議2：產(chǎn)品打造方面建議將上海豪宅理念帶入臺(tái)州，做足形象與展示，樹立城市豪宅

31、標(biāo)桿形象產(chǎn)品思考建議住宅產(chǎn)品方向高低每平方米單位價(jià)值提升項(xiàng)目形象，溢價(jià)能力較強(qiáng)； 容積率限制舒適型產(chǎn)品，可提供較多附贈(zèng)價(jià)值具有較高的溢價(jià)率溢價(jià)率較高，有利于提升項(xiàng)目形象；總價(jià)較高，流量有限，現(xiàn)金流回籠受限；低密度高低配組合產(chǎn)品；市場(chǎng)熱銷面積主導(dǎo)，強(qiáng)功能性現(xiàn)金流產(chǎn)品X容積率限制XX住宅面積：126852商辦：10000商業(yè)：3000容積率：2.2限高80米由于容積率條件及限高，本案產(chǎn)品打造方向?yàn)楦邔?疊加，或是多層+高層組合，綜合考慮本案的溢價(jià)能力，建議選擇高層多層組合聯(lián)排別墅疊加產(chǎn)品多層產(chǎn)品高層產(chǎn)品獨(dú)棟別墅物業(yè)類型建議市場(chǎng)：4房面積段控制在120140，多層：140160；綠城紫薇花園：4R：

32、140-155、5R：185195中梁首府壹號(hào)院：3R：89118、4R：1271391、市場(chǎng)主流80-100剛需，110120剛改，140160改善，140160市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品；2、市場(chǎng)總價(jià)天花板控制在300W以下，市場(chǎng)接受度更高；3、目標(biāo)客戶：本地人以及臺(tái)州椒江區(qū)以外各區(qū)縣的外地人，以終極置業(yè)為目標(biāo)。以“椒江本地”客戶為主要目標(biāo)，滿足終極需求為主物業(yè)類型建議依據(jù)總價(jià)控制原則和市場(chǎng)熱銷面積段及客戶需求反饋地塊限制條件，可設(shè)置125三房二廳一衛(wèi)140160四房二廳二衛(wèi)多層 140160高層本案從風(fēng)險(xiǎn)控制上考慮，產(chǎn)品設(shè)置需迎合市場(chǎng)需求，同時(shí)考慮總價(jià)控制；基于目標(biāo)客戶需求研究，綜合風(fēng)險(xiǎn)控制和客戶需求

33、考慮，建議本案戶型配比為：建筑面積 項(xiàng)目 戶型面積（ ）戶型結(jié)構(gòu) 戶型套數(shù) 面積總計(jì)占比 126852高層 1203W2T104 1243815%1404W2T 415 5804460%1604W2T 173 2764025%小計(jì)69198122100多層 1403W2T1702380085%1605W2T 30480015%小計(jì)20028600100總計(jì)891 126722100%從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，主力面積偏大，市場(chǎng)主力面積在120-160左右，從匹配市場(chǎng)熱度出發(fā)，主力戶型設(shè)置在140左右，滿足臺(tái)州市場(chǎng)改善需求其次設(shè)置少部分140160大面積多層產(chǎn)品，滿足少量改善客戶需求或終極置業(yè)型客戶，及少

34、部分125左右硬改客戶物業(yè)類型驗(yàn)證產(chǎn)品尺度打造建議：層高建議：平層：3.1m 多層：6.2客廳面寬建議：平層：4.1m，多層：8m主臥面寬：平層：4m，多層：5m附贈(zèng)面積建議：建議提高附贈(zèng)率建議產(chǎn)品打造上重面寬，輕進(jìn)深，打造較為舒適的尺度感；附贈(zèng)面積適當(dāng)提高，可設(shè)置部分躍層戶型，增加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品尺度建議思考一：商辦市場(chǎng)；結(jié)論1：地塊臨近在建中央商務(wù)區(qū)（CBD），會(huì)帶來(lái)大量高素質(zhì)高收入的就業(yè)人群，高端酒店式公寓將占有一定市場(chǎng)； 結(jié)論2：臺(tái)州寫字樓多數(shù)為商住樓性質(zhì)， 40年產(chǎn)權(quán)，面積在：1R 4060、2R 7080平層產(chǎn)品為主，總價(jià)在6080w思考二：競(jìng)品總價(jià)比對(duì)，競(jìng)品面積段比對(duì)；結(jié)論3：競(jìng)

35、品精裝統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)做為提升項(xiàng)目商辦用地的溢價(jià)方式；結(jié)論4：同樣總價(jià)段，小面積2R的LOFT產(chǎn)品更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；辦公產(chǎn)品思考建議依據(jù)總價(jià)控制(上限80W）原則和及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)，可設(shè)置40LFOT（ 4.7m挑高）：本案從風(fēng)險(xiǎn)控制上考慮，產(chǎn)品設(shè)置需迎合市場(chǎng)需求，同時(shí)考慮總價(jià)控制；基于目標(biāo)市場(chǎng)需求研究，綜合風(fēng)險(xiǎn)控制和客戶需求考慮，建議本案戶型配比為：項(xiàng)目 建筑面積 戶型面積（ ）戶型套數(shù) LOFT1000040250從競(jìng)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，面積50以上平層為主，總價(jià)控制在60w80w，從匹配市場(chǎng)熱度出發(fā)，主力戶型設(shè)置在40左右，滿足臺(tái)州市場(chǎng)投資，過(guò)渡房需求；辦公產(chǎn)品物業(yè)類型建議臺(tái)州商辦市場(chǎng)調(diào)研基于這樣的產(chǎn)品骨

36、骼塑造我們又該如何賦予其靈魂！現(xiàn)在的人們，追求著.合適的價(jià)格居住的自豪感完善的生活配套未來(lái)巨大的發(fā)展?jié)摿Σ槐粫r(shí)代淘汰的未來(lái)生活便利快捷的交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)越的地理位置自我生活方式而作為第一房企的碧桂園 承載著自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 承載著GDP的重任 承載著客戶的期待我們還需要做的，就是將產(chǎn)品價(jià)值與品牌價(jià)值完全對(duì)位，塑造本案獨(dú)有標(biāo)簽，引領(lǐng)臺(tái)州豪宅市場(chǎng)在此基礎(chǔ)之上，我們提倡的理念是豪宅借鑒：將上海的豪宅理念帶到臺(tái)州人本生活之本生態(tài)自然之源科技未來(lái)之心為此我們要著重打造“被動(dòng)式建筑”是綠色建筑未來(lái)的發(fā)展方向，我們認(rèn)為我們?cè)倏瓷虾⒕G色生態(tài)建筑理念作為本案核心競(jìng)爭(zhēng)力上海8W+高端住宅借鑒綠城黃浦灣華潤(rùn)外灘九里大寧金

37、茂府資源極度稀缺南外灘一線江景資源，頂級(jí)裝修品牌材質(zhì)配置極度奢華蘇州河畔人文歷史資源、全球頂級(jí)品牌與智能科技品牌植入豪宅資源豪宅人文配置極度享受12大科技系統(tǒng)、2.5萬(wàn)中央公園、德系精工品質(zhì)豪宅科技高端項(xiàng)目三大價(jià)值體系綠城黃浦灣華僑城蘇河灣大寧金茂府南外灘一線江景，人文景觀資源 綠城內(nèi)部景觀打造，15000平米城市園林裝修標(biāo)準(zhǔn)10000元/，引入奢侈品頂級(jí)櫥柜 LOWE玻璃加石材外立面 5000平米雙會(huì)所，6.6m挑空入戶精裝大堂，4.5m地下車庫(kù) 知名品牌物管主力為280-320大戶型，3.28m層高，十字圓廳設(shè)計(jì)，戶型大氣綠城黃浦灣=外灘頂級(jí)定制豪宅地標(biāo)型綜合體項(xiàng)目人文歷史資源挖掘和頂級(jí)品

38、牌資源嫁接超高標(biāo)準(zhǔn)裝修，全球頂級(jí)品牌和智能設(shè)備植入純粹大戶型設(shè)置，大開間尺度空間設(shè)計(jì)華僑城蘇河灣=蘇河灣頂級(jí)人文豪宅同步歐洲12大科技系統(tǒng)達(dá)到空氣、溫度、濕度、聲音、光線、水潔凈度等全生命周期的極致舒適德系精工品牌國(guó)內(nèi)首個(gè)獲得英國(guó)BREEAM認(rèn)證科技住宅2.5萬(wàn)中央公園2000五星級(jí)酒店式會(huì)所大寧金茂府=終極科技人居我們比肩上海一線豪宅搜索屬于我們項(xiàng)目的獨(dú)有豪宅標(biāo)簽他山之石人本生活之本生態(tài)自然之源科技未來(lái)之心口袋花園生態(tài)節(jié)能生態(tài)園林呼吸系統(tǒng)互聯(lián)社區(qū)感官系統(tǒng)地源熱泵新風(fēng)系統(tǒng)公園式起居生活酒店式商業(yè)配套生態(tài)式樂園CEO式會(huì)所構(gòu)建本案核心產(chǎn)品價(jià)值體系生態(tài)賦予了生活什么植物是建筑的外立面第 5 重第

39、4 重第 3 重第 2 重第 1 重五維造景，一步一景，怡景怡情第一重：草坪、地被、適宜近賞第二重：夜來(lái)香第三重：高23米的花樹，點(diǎn)綴其間第四重：高45米的中喬木，層次遞進(jìn)第五重：高78米，胸徑25公分的大喬木，勾勒天際口袋花園太陽(yáng)能路燈利用太陽(yáng)能光伏電板來(lái)為房屋和社區(qū)路燈房屋提供電力，同時(shí)采用光纖采光和光導(dǎo)管采光系統(tǒng)，提供電力。在市場(chǎng)上應(yīng)用廣泛，有利于防止大面積積水，增強(qiáng)地下水補(bǔ)充，強(qiáng)化地面呼吸功能，降低熱島效應(yīng)，抬高居住的舒適度。透水地面太陽(yáng)能庭院燈通過(guò)太陽(yáng)能路燈、路面滲水系統(tǒng)，體現(xiàn)科技節(jié)能的現(xiàn)代氣息生態(tài)節(jié)能雨水花園建設(shè)雨水花園，使用“海綿城市”原理，實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)水，排水，利用水的能力。沙土礫石

40、凈化水質(zhì)，收集雨水灌溉清潔。霧化系統(tǒng)建設(shè)超細(xì)霧化系統(tǒng)，調(diào)節(jié)空氣濕度，凈化空氣，釋放負(fù)氧離子，營(yíng)造社區(qū)小氣候。通過(guò)水底凈化系統(tǒng)，種植水生物植物，水溪中種植蓮花，苦草，它們茂密的根系吸附淤泥，消化有機(jī)質(zhì)污染，杜絕臭水溝。生態(tài)水溪儲(chǔ)水、凈水、利用水，社區(qū)獨(dú)有氣候，水底凈化系統(tǒng)生態(tài)園林低溫空氣由郊區(qū)流向城市空氣混合低溫空氣由郊區(qū)流向城市 風(fēng)壓作用下霧霾導(dǎo)出，城市降溫 風(fēng)壓作用下霧霾導(dǎo)出，城市降溫參考“城市風(fēng)道”中的綠地風(fēng)廊建造，打造社區(qū)風(fēng)道系統(tǒng)，注重居住生態(tài)化；包括“綠色廊道”（道路綠帶）及“綠色項(xiàng)鏈”（環(huán)項(xiàng)目林帶）?！办F霾凈化塔”已在荷蘭及北京試點(diǎn)測(cè)試，該設(shè)備能夠在36小時(shí)內(nèi)凈化一個(gè)足球場(chǎng)大小空間內(nèi)

41、70%至80%的空氣。且該裝置使用的是綠色風(fēng)能，用電量很低，不大于一個(gè)熱水器的用電量。霧霾凈化塔社區(qū)風(fēng)道系統(tǒng)臺(tái)州首個(gè)“無(wú)霾社區(qū)”呼吸系統(tǒng)科技為生活創(chuàng)造了什么 簡(jiǎn)單的社區(qū)WIFI覆蓋，將消費(fèi)，社區(qū)一卡通，智能入戶終端，遠(yuǎn)程控制等等統(tǒng)統(tǒng)納入其中，打造全方位的智能生活體驗(yàn)；家居智慧：每一瞬都充滿驚喜社區(qū)智慧：指尖上的服務(wù)到家移動(dòng)APP遠(yuǎn)程控制智能新風(fēng)/空調(diào)/地暖/光照廚房主衛(wèi)背景音響玄關(guān)智能感應(yīng)照明夜間智能感應(yīng)照明社區(qū)服務(wù)平臺(tái)“住這兒”APP社區(qū)管理集成“一卡通”社區(qū)八重智能安防體系城市智慧：合理化運(yùn)作公共資源城市商業(yè)資源互動(dòng)醫(yī)療服務(wù)資源聯(lián)網(wǎng)全方位的智能生活體驗(yàn)智能互聯(lián)社區(qū)直飲水凈化示意圖隔音系統(tǒng)直

42、飲水系統(tǒng)隔音降噪系統(tǒng)：阻隔外界以及樓層間的噪聲，提供安靜的室內(nèi)環(huán)境，體會(huì)安靜人居境界。隔熱系統(tǒng)“藥補(bǔ)不如食補(bǔ)，食補(bǔ)不如水補(bǔ)，水是百藥之王”，社區(qū)直飲水是都市生活的一種新風(fēng)潮熱阻隔系統(tǒng)：使住宅制冷取暖能耗大大低于傳統(tǒng)住宅；形成嚴(yán)密隔熱保溫體形，不僅保持智能居所的獨(dú)立性，而且有效防止能量流失。全方位的智能生活體驗(yàn)感官系統(tǒng)利用地下恒溫層進(jìn)行冷熱交替，節(jié)約能源可靠、節(jié)能據(jù)美國(guó)環(huán)保署EPA估計(jì)，設(shè)計(jì)安裝良好的地源熱泵平均來(lái)說(shuō)比傳統(tǒng)的制冷機(jī)系統(tǒng)可以節(jié)約用戶3040的運(yùn)行費(fèi)用，且不受室外環(huán)境影響。清潔的可再生能源地源熱泵系統(tǒng)利用了地球表面淺層作為熱交換地?zé)豳Y源（通常小于400米深）進(jìn)行能量轉(zhuǎn)換，是清潔的可再

43、生能源的一種形式。地源熱泵系統(tǒng)置換式新風(fēng)系統(tǒng)是根據(jù)在密閉的室內(nèi)一側(cè)用專用設(shè)備向室內(nèi)送新風(fēng)，再?gòu)牧硪粋?cè)由專用設(shè)備向室外排出，在室內(nèi)會(huì)形成“新風(fēng)流動(dòng)場(chǎng)”，從而滿足室內(nèi)新風(fēng)換氣的需要。健康、節(jié)能住宅的環(huán)保系統(tǒng)，從根本上解決了普通住宅制冷加熱空氣內(nèi)循環(huán)帶來(lái)的空氣質(zhì)量低的問題，將室內(nèi)空氣完全置換到室外，大幅提高空氣質(zhì)量。新風(fēng)系統(tǒng)帶來(lái)健康好呼吸，提高居民居住幸福感置換式健康新風(fēng)系統(tǒng)生活，是什么樣子AM9:00在小區(qū)附近的林蔭路上，迎著朝陽(yáng)，伴著清風(fēng)，來(lái)場(chǎng)酣暢淋漓的晨跑.愜意的早餐過(guò)后，到圖書館擇本最愛讀物，細(xì)細(xì)品讀.天堂，應(yīng)該是是圖書館的模樣.AM10:00數(shù)字化圖書館早餐過(guò)后，讀書結(jié)友，一杯清茶，一本好

44、書。五重景觀設(shè)計(jì)公園早上起床，公園晨跑，放松身心，為一整天蓄滿能量室內(nèi)球場(chǎng)：優(yōu)質(zhì)北美楓木地板高爾夫模擬實(shí)驗(yàn)室：仿真球場(chǎng)酒店式健身房高端商業(yè)綜合體工作日很少抽出時(shí)間鍛煉，周末在室內(nèi)打場(chǎng)高爾夫，健健身，流汗的感覺切實(shí)暢快到商業(yè)中心的3樓暢快地?fù)]桿，享受高爾夫帶來(lái)的樂趣約上好朋友，在商業(yè)中心購(gòu)物、吃飯、聊天，一條龍服務(wù)，確實(shí)方便到商業(yè)中心精品超市帶回生活用品AM12:30AM11:00拓展主題山莊兒童樂園陪伴孩子的點(diǎn)點(diǎn)滴滴父母與孩子一起成長(zhǎng)這也許就是生活該有的樣子生態(tài)蔬菜園寵物樂園 帶著家人享受周末的下午時(shí)光PM15:00將工作寓于生活，少一份工作的負(fù)擔(dān)，多一份生活的愜意.工作和生活就是可以這樣自由

45、切換.PM17:00在商業(yè)區(qū)CEO會(huì)所與生意伙伴喝酒暢談人生酒店式公寓：綜合體配套價(jià)值商業(yè)：綜合體配套價(jià)值PM19:00在商業(yè)區(qū)與客戶享用精致晚餐一天的行程充實(shí)美好，家是你心中最溫暖的地方，伴著美夢(mèng)好好休息吧，晚安.品一杯茶，讀一本書，準(zhǔn)備休息PM22:30躍墅：綜合體配套價(jià)值住宅：精品住宅價(jià)值結(jié)束一天充實(shí)的生活，回到溫暖的家PM23:30一座生態(tài)體驗(yàn)館，一座城市生活標(biāo)桿讓自然與人文互相浸潤(rùn)渾然天成，超凡品質(zhì)登峰而立。在大城市中心論的新時(shí)代總有一方人固守著一方土地他們細(xì)細(xì)耕耘，默默堅(jiān)守他們把5000年的城市記憶傳承至今他們是臺(tái)州人有著骨子里的硬氣“一城名仕，一府泊心”府，是權(quán)貴之尊崇，是聚薈萃

46、之所臺(tái)州府，是臺(tái)州歷史之精華，是碧桂園匠心之所造山峰高聳貼云端，山路蜿蜒圈山巒。山草密麻綠一片，山樹矗立顯其堅(jiān)。爾來(lái)鳥兒高歌鳴，忽而幻霧來(lái)，覆山麓，若似女神紗衣帶，似入仙境，甚是奇幻。然四步之尺，尚知所在，六步之間，迷霧繚繞，八步之內(nèi)，但聞其聲，十步之外，不知八方。 “麓境”，謂之“大麓之境” 獨(dú)特的麓境，有著精雕細(xì)琢的細(xì)節(jié)，有著沁人心扉的美感，有著棲居自然的理想，有著不落世俗的境界?；貧w以新中式回歸國(guó)人初心以城市標(biāo)桿豪宅回歸碧桂園匠人本心項(xiàng)目案名建議臺(tái)州府麓境案名解析：臺(tái)州府：“府”字代表椒江區(qū)作為臺(tái)州三區(qū)、兩市政治文化核心，同時(shí)也是古時(shí)達(dá)官貴人居所，體現(xiàn)項(xiàng)目對(duì)位臺(tái)州頂尖富豪層級(jí)；麓境：“麓

47、”代表綠色生態(tài)環(huán)境，“境”人生之境界，作為本案的核心精神屬性，代表頂尖富豪的鉛華洗凈的人生境界。藏于麓境 耀于世間中央府邸 世家之境 項(xiàng)目slogan（項(xiàng)目精神屬性定位）謀略5步步為營(yíng)謀定后動(dòng)海棠苑地塊價(jià)格測(cè)算【貨源狀況分析】項(xiàng)目高層主要有120、130、140三種戶型，其中高層頂層做躍層房源，主要為功能性改善產(chǎn)品，同時(shí)帶有140160多層房源；產(chǎn)品分析：多層140160產(chǎn)品戶型最大,功能性較好，資源優(yōu)勢(shì)最佳，建議首推入市立標(biāo)桿；120、130產(chǎn)品稀缺性強(qiáng)，舒適性好，首推配合多層去化，拔高價(jià)格；后期主打高層140房源用于拔升溢價(jià)；項(xiàng)目 建筑面積戶型面積（ ）戶型結(jié)構(gòu) 戶型套數(shù) 面積總計(jì)占比 高

48、層 1268251203W2T104 1243815%1404W2T 415 5804460%1604W2T 173 2764025%多層 1403W2T1702380085%1605W2T 30480015%酒店式公寓 10000402W2T250100007%商業(yè)3000-30002%總計(jì)1141139722100%貨量盤點(diǎn)及戶型分析海棠苑地塊項(xiàng)目高層入市時(shí)靜態(tài)價(jià)格為：19000元/（毛坯）高層定價(jià)方法市場(chǎng)比價(jià)法:物業(yè)類型 類比項(xiàng)目 細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 臺(tái)州大公館綠城紫薇花園中梁首府壹號(hào)院擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 公寓 區(qū)位價(jià)值 地段位置 10%0.90.09

49、10.110.1交通配套 10%0.90.0910.110.1生活配套 10%10.10.950.0950.850.085環(huán)境資源 10%10.10.90.090.90.09項(xiàng)目?jī)r(jià)值 建筑規(guī)模 5%10.050.850.04250.850.0425容積率 5%0.90.0450.90.0450.950.0475物業(yè)組合 5%0.90.0450.90.0450.90.045規(guī)劃布局 5%10.050.80.040.90.045內(nèi)部景觀打造 5%1.10.0550.850.04250.90.045品牌效應(yīng) 5%0.90.0450.90.04510.05產(chǎn)品價(jià)值 建筑品質(zhì) 5%10.050.80.0

50、40.90.045設(shè)備、材質(zhì)檔次 5%10.050.90.0450.90.045立面 6%10.060.950.0570.90.054控制面積 8%0.90.0720.850.06810.08戶型價(jià)值 6%10.060.950.0570.90.054修正系數(shù) 0.9620.9120.928毛坯價(jià)格140002000016000修正價(jià)格14553.0121929.8217241.38參考權(quán)重20%50%30%本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)2910.6010964.915172.41本案價(jià)格19047.93 萬(wàn)方元/臺(tái)州近1年月均增幅3左右，考慮未來(lái)市場(chǎng)限購(gòu)等不確定因素，月均增幅控制在1。入市定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)均價(jià)增

51、幅:建議本案高層靜態(tài)入市價(jià)格為24000元/ 本案高層（毛坯）靜態(tài)入市價(jià)格19000元/本案精裝成本價(jià)3000元/，建議報(bào)價(jià)4000元/得出本案（精裝）靜態(tài)入市價(jià)格23000元/考慮政策嚴(yán)控與月度增幅（距離入市6個(gè)月，6價(jià)格增幅）等因素高層定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)比較法:本案多層/高層系數(shù)按照1.1進(jìn)行計(jì)算本項(xiàng)目多層入市價(jià)格單價(jià)26400元/物業(yè)類型臺(tái)州大公館比例中梁首府壹號(hào)院比例綠城紫薇花園比例高層130001:1.15160001:1.13220001:1.09多層150001800024000多層定價(jià)依據(jù)系數(shù)比推法:本案多層/高層系數(shù)按照0.67進(jìn)行計(jì)算本項(xiàng)目酒店式公寓（精裝）入市價(jià)格單價(jià)16000

52、元/物業(yè)類型臺(tái)州經(jīng)開區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)比例臺(tái)州銀泰城比例高層120001:0.67160001:0.75酒店式公寓900012000酒店式公寓定價(jià)依據(jù)系數(shù)比推法:項(xiàng)目總銷32.7億元，整盤均價(jià)23860元/項(xiàng)目 戶型套數(shù) 面積總計(jì)均價(jià)（元/）總銷（億元）高層 69198122240002，354，928，000多層 2002860026400755，040，000酒店式公寓 1671000016000160，000，000合計(jì)1091136852238603，269，968，000整盤均價(jià)及總銷:海門公館價(jià)格測(cè)算項(xiàng)目類型 建筑面積 戶型面積（ ）戶型結(jié)構(gòu) 戶型套數(shù) 面積總計(jì)占比 高層 25560892

53、W2T66 587430%1153W2T 66 759030%1253W2T 88 1100040%合計(jì)25560-220 24464100%貨量盤點(diǎn)群輝村地塊項(xiàng)目入市時(shí)靜態(tài)價(jià)格為：13000元/（毛坯）物業(yè)類型 類比項(xiàng)目 細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 天悅年華 方遠(yuǎn)海景名苑 海尚華府 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 公寓 區(qū)位價(jià)值 地段位置 10%0.80.080.90.090.90.09交通配套 10%0.90.090.950.0950.90.09生活配套 10%0.90.0910.10.90.09環(huán)境資源 10%10.10.90.090.80.08項(xiàng)目?jī)r(jià)值 建筑規(guī)模 5%0

54、.950.047510.050.850.0425容積率 5%0.90.0450.80.040.90.045物業(yè)組合 5%0.90.04510.050.90.045規(guī)劃布局 5%0.80.040.90.0450.90.045內(nèi)部景觀打造 5%10.050.90.0450.90.045品牌效應(yīng) 5%0.90.0450.80.040.950.0475產(chǎn)品價(jià)值 建筑品質(zhì) 5%10.050.90.0450.90.045設(shè)備、材質(zhì)檔次 5%0.950.04750.90.0450.90.045立面 6%10.060.90.0540.90.054控制面積 8%0.90.0720.850.06810.08戶型價(jià)

55、值 6%10.060.950.0570.90.054修正系數(shù) 0.9220.9140.898毛坯價(jià)格12000950014000修正價(jià)格13015.1810393.8715590.20參考權(quán)重40%30%30%本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)5206.073118.164677.06本案價(jià)格13001.30 定價(jià)方法市場(chǎng)比價(jià)法:項(xiàng)目220套房源，均價(jià)13000元/，總銷金額3.18億元項(xiàng)目類型 建筑面積 戶型面積（ ）戶型結(jié)構(gòu) 戶型套數(shù) 面積總計(jì)均價(jià)（元/）價(jià)格（元）高層 25560892W2T6658741300076,362,000 1153W2T 66759098,670,000 1253W2T 881

56、1000143,000,000 合計(jì)25560-22024464318,032,000 整盤總銷盤點(diǎn):城市之光價(jià)格測(cè)算項(xiàng)目 建筑面積 戶型面積（ ）戶型結(jié)構(gòu) 戶型套數(shù) 面積總計(jì)占比 高層 34930892W2T85 756528%1153W2T 36 414012%1253W2T 152 1893850%1404W2T 30 424210%合計(jì)34930-303 34885100%貨量盤點(diǎn)方林路地塊項(xiàng)目入市時(shí)靜態(tài)價(jià)格為：12000元/（毛坯）物業(yè)類型 類比項(xiàng)目 細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 立成檀香府綠城玫瑰園星耀廣場(chǎng)擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 公寓 區(qū)位價(jià)值 地段位置 10

57、%10.110.11.10.11交通配套 10%0.90.0910.11.10.11生活配套 10%0.950.09510.110.1環(huán)境資源 10%10.110.110.1項(xiàng)目?jī)r(jià)值 建筑規(guī)模 5%0.950.047510.050.90.045容積率 5%0.90.0450.950.047510.05物業(yè)組合 5%0.90.04510.050.90.045規(guī)劃布局 5%10.050.90.0450.90.045內(nèi)部景觀打造 5%10.050.90.0450.90.045品牌效應(yīng) 5%0.90.04510.0510.05產(chǎn)品價(jià)值 建筑品質(zhì) 5%10.0510.050.90.045設(shè)備、材質(zhì)檔次

58、5%10.0510.050.90.045立面 6%10.0610.060.90.054控制面積 8%0.90.07210.0810.08戶型價(jià)值 6%10.0610.060.90.054修正系數(shù) 0.95950.98750.978毛坯價(jià)格110001200012000修正價(jià)格11464.3012151.9012269.94參考權(quán)重20%60%20%本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)2292.867291.142453.99本案價(jià)格12037.99 定價(jià)方法市場(chǎng)比價(jià)法:項(xiàng)目303套房源，均價(jià)12000元/，總銷金額4.19億元項(xiàng)目 建筑面積 戶型面積（ ）戶型結(jié)構(gòu) 戶型套數(shù) 面積總計(jì)均價(jià)（元/）價(jià)格（元）高層 3

59、4930892W2T85 75651200090,780,0001153W2T 36 414049,680,0001253W2T 152 18938227,256,0001404W2T 30 424250,904,000合計(jì)34930-303 34885418,620,000整盤總銷盤點(diǎn):曼哈頓壹號(hào)價(jià)格測(cè)算項(xiàng)目類型 建筑面積 戶型面積（ ）戶型結(jié)構(gòu) 戶型套數(shù) 面積總計(jì)占比 多層7719602W1T26 1543.820%803W1T 48 3859.550%903W1T 13 1157.8515%1003W1T 12 1157.8515%合計(jì)7719-98 7719100%貨量盤點(diǎn)麻車苑地塊項(xiàng)

60、目入市時(shí)靜態(tài)價(jià)格為：19000元/（毛坯）物業(yè)類型 類比項(xiàng)目 細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 中糧首府一號(hào)綠城紫薇花園擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 多層 區(qū)位價(jià)值 地段位置 10%1.10.1110.1交通配套 10%10.110.1生活配套 10%10.110.1環(huán)境資源 10%10.110.1項(xiàng)目?jī)r(jià)值 建筑規(guī)模 5%10.051.10.055容積率 5%0.90.0450.80.04物業(yè)組合 5%10.0510.05規(guī)劃布局 5%10.0510.05內(nèi)部景觀打造 5%10.051.10.055品牌效應(yīng) 5%0.950.047510.05產(chǎn)品價(jià)值 建筑品質(zhì) 5%10.0510.05設(shè)備、材質(zhì)檔次