2017年jg房估管理基礎(chǔ)班講義

1、第九章房地產(chǎn)金融與項目融資【考情分析】第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場1.房地產(chǎn)資本市場的結(jié)構(gòu)分類私人市場公眾市場權(quán)益融資私人投資者機(jī)構(gòu)投資者國外投資者房地產(chǎn)公司上市公募基金房地產(chǎn)投資融資類金融機(jī)構(gòu)保險公司退休基金抵押支持 信用機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資年份單項選擇題多項選擇題判斷題計算題合計2016 年4 題 4 分1 題 2 分2 題 2 分7 題 8 分2015 年4 題 4 分1 題 2 分1 題 1 分6 題 7 分2014 年4 題 4 分2 題 4 分2 題 2 分8 題 10 分2013 年3 題 3 分1 題 2 分1 題 1 分5 題 6 分2012 年3 題 3 分1 題 2 分1 題 1 分

2、5 題 6 分2011 年4 題 4 分2 題 4 分3 題 3 分9 題 11 分2010 年4 題 4 分1 題 2 分3 題 3 分8 題 9 分2009 年3 題 3 分1 題 2 分1 題 1 分5 題 6 分2008 年4 題 4 分2 題 4 分2 題 2 分8 題 10 分私人市場融資與公開市場融資的區(qū)別主要在于資本投資是否可以公開交易【2014 年】房地產(chǎn)資本市場中通過私人融資籌措的只能來自民營企業(yè)。（ ）正確本題考查的是房地產(chǎn)資本市場的結(jié)構(gòu)分類。權(quán)益融資、融資的市場有私人市場和公眾市場。私人融資包括私人投資者、機(jī)構(gòu)投資者、國外投資者、類金融機(jī)構(gòu)、保險公司、退休基金。參見P2

3、85。2.房地益融資2.1 房地益融資的特點是所有者權(quán)益而非；提供投資者共同承擔(dān)風(fēng)險，是項目投資所形成的可分配利潤，最典型的是；房地益資本傳統(tǒng)上主要在私人市場融通，但隨著市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)從公開資本市場融資的比例正在逐漸提高；從來源看，房地益資本主要來源于機(jī)構(gòu)投資者；由于權(quán)益投資風(fēng)險較高，商業(yè)和儲蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或根本不參與權(quán)益融資?！镜湫屠}】關(guān)于房地益融資的說法，正確的有（ ）。A.融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資C.權(quán)益融資的供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險D.存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地E.權(quán)益融資主要來源于個人投資者益融資正確BCD本題

4、考查的是房地益融資。選項 A融入方無須支付利息，可用項目投資所獲得的可分配利潤分配股息。選項 E 權(quán)益融資主要來源于機(jī)構(gòu)投資者。參見P286。2.2 中地益融資需求目前我地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模增長速度很快，但權(quán)益資本普遍偏少，資產(chǎn)負(fù)債率高；房地產(chǎn)企業(yè)主要從事開發(fā)業(yè)務(wù)，較少進(jìn)行持有物業(yè)投資；當(dāng)權(quán)益資本規(guī)模過小，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，過分依賴預(yù)售收入或借款，不利于防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險；支持符合條件的住房租賃企業(yè)債券、不動產(chǎn)化產(chǎn)品（2017 年新增）。2.3 私募股權(quán)投資的概念與種類概念是對非上市公司進(jìn)行的股權(quán)投資種類發(fā)展融資夾層融資基本建設(shè)權(quán)益基金管理層收購或杠桿收購重組和合伙制投資基金2.4 私募股權(quán)投資的特

5、點募集和使用絕少涉及公開市場操作，無需披露交易細(xì)節(jié)；多采取權(quán)益型投資方式，絕少涉及債權(quán)投資；一般投資于私有公司即非上市公司；比較偏向于已形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的成形企業(yè)，有較高的投資回報；投資期限較長，35 年；性差，無直接交易；來源廣泛；多采取有限合伙制，避免雙重征稅；投資退出多樣化。2.5 私募股權(quán)投資的優(yōu)缺點私募股權(quán)融資比上市和融資成本高；但在收緊信貸時可解決企業(yè)鏈緊張的燃眉之急。2.6 近年私募資本發(fā)展的新趨勢由作為普通企業(yè)操盤，收取開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，與作為有限和超額績效分成；的私募基金共同投資，由房地產(chǎn)開發(fā)主權(quán)基金、養(yǎng)老基金、金融機(jī)構(gòu)、基金管理人、公司等是典型的私募資本投資人；房地產(chǎn)開發(fā)企

6、業(yè)越來越熱衷于與私募資本展開項目層面的股權(quán)合作，并通過利用資本杠桿和服務(wù)杠桿，逐步實現(xiàn)了小股操盤或輕資產(chǎn)運營模式。（2017 年修改）3.房地產(chǎn)融資3.1 房地產(chǎn)融資的概念通過舉債方式融資，融出方不承擔(dān)項目投資風(fēng)險；所獲得的是融資協(xié)議中所規(guī)定的利息和有關(guān)費用；需要還本付息，其支付利息進(jìn)入財務(wù)費用，可在稅前扣除?！镜湫屠}】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，可供選擇的融資方式是（ ）。A.C.正確所獲得的P289?？赊D(zhuǎn)換債券 B.普通股公司債券優(yōu)先股DD.本題考查的是房地產(chǎn)融資。融資的融出方不承擔(dān)項目投資的風(fēng)險，其是融資協(xié)議中所規(guī)定的利息和有關(guān)費用。融資不會稀釋股權(quán)。參見3.2

7、房地產(chǎn)短期性融資的特點（四性）可逆性負(fù)有到期還本付息的義務(wù)負(fù)擔(dān)性需要支付利息流通性債券可在市場上轉(zhuǎn)讓【2016 年】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券因為有固定的票面利率和期限，所以其市場價格比價格穩(wěn)定。（ ）正確本題考查的是市場的分類。債券因有固定的票面利率和期限，其市場價格相對價格而言比較穩(wěn)定。參見P292?！?015 年】關(guān)于融資的說法，錯誤的是（ ）。A.B.C.融資需要還本付息融資所得屬于資本金融資支付的利息可在稅前扣除D.租賃融資屬于融資正確B本題考查的是房地產(chǎn)融資。權(quán)益融資所得屬于資本金，不需要還本付息，投資者的收益來自于稅后的分配，也就是股利；融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付P289。息，

8、其支付的利息進(jìn)入財務(wù)費用，可以在稅前扣除。參見3.33.3.1融資的類型（四類）信貸按用途分為按期限分為短期和固定資產(chǎn)和中長期按方式分為信用3.3.2 商業(yè)信用、擔(dān)保（保證、抵押、質(zhì)押）和票據(jù)貼現(xiàn)指工商企業(yè)之間相互提供的，與商品交易直接相聯(lián)系的信用形式商業(yè)信用的工具是商業(yè)票據(jù)，商業(yè)票據(jù)分為期票和匯票兩種優(yōu)點是方便和及時缺點是存在信用規(guī)模、信用方向等局限性3.3.3 企業(yè)債券哪些企業(yè)可以債券（1）國有獨資公司兩個以上的國有企業(yè)或者其他兩個以上的國有投資主體投資設(shè)立的特點企業(yè)債券由于具有較大的風(fēng)險，利率通常高于國債公司【2014 年A.籌集到的】關(guān)于企業(yè)債券融資特點的說法，正確的有（ ）。需到期償

9、還B.債券持有人是債券企業(yè)的債權(quán)人C.債券支付的利息可以在企業(yè)所得稅前扣除D.債券不能在市場上流通E.債券風(fēng)險與債券企業(yè)的經(jīng)營狀況無關(guān)正確ABC本題考查的是房地產(chǎn)融資。企業(yè)債券是一種有價，通常存在一個廣泛的交易市場，投資者可以隨時予以出售轉(zhuǎn)讓。企業(yè)債券風(fēng)險與企業(yè)本身的經(jīng)營狀況直接相關(guān)。參考教材 P290。3.3.4 租賃融資實質(zhì)（1）轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險和的租賃（2）主要應(yīng)用于大型設(shè)備租賃領(lǐng)域房地產(chǎn)領(lǐng)域中的應(yīng)用回租租賃模式售后回租模式【2016 年】下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于融資的有（ ）。A.信貸B.商業(yè)信用C.企業(yè)債券 D.租賃融資E.正確ABCD本題考查的是房地產(chǎn)

10、融資。企業(yè)主要包括信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。參見P289。第二節(jié) 公開資本市場融資1.相關(guān)概念資本市場期限在一年以上的各種借貸和交易的場所。包括國債市場、公開資本市場指可公開交易的市場、企業(yè)中長期債券市場和中長期放款市場。市場，包括市場和債券市場。公開資本市場融資通過2.2.1市場融資。市場概述市場的分類2.2市場的要素（三個方面）2.3市場的功能籌資功能：為需求者籌金；定價功能：為資本決定價格；資本配置功能：通過價格引導(dǎo)資本從而實現(xiàn)資本合理配置。房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式何為房地產(chǎn)上市公司指房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收入或者利潤占整體超過 50%的上市公司。3.2 房地產(chǎn)企業(yè)的首次公

11、開市場融資（四種）配股向原股東配售增發(fā)向不特定對象公開募集認(rèn)股權(quán)證增發(fā)與配股在本質(zhì)上沒有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點，而且定向增發(fā)在一定程度上還可以有效解決控制權(quán)和業(yè)績指標(biāo)被稀釋被房地產(chǎn)公司利用，因而越來越多地【2015 年】市場的融資方式有（ ）。首次公開募股配股C.D.可轉(zhuǎn)換債權(quán)認(rèn)股權(quán)證E.增發(fā)正確ABDE本題考查的是房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式。市場融資包括首次公開、配發(fā)、增發(fā)和認(rèn)股權(quán)證四種融資方式。參見P296。3.3 房地產(chǎn)企業(yè)的債券市場融資公司債券可轉(zhuǎn)換債券指上市公司兼具債券和的在一定期間內(nèi)依據(jù)約定的條件可以轉(zhuǎn)換成的特征的公司債券分離交易的可轉(zhuǎn)換

12、公司債券【歸納總結(jié)】房地產(chǎn)企業(yè)公開市場融資方式公開資本市場融資中的定價問題（企業(yè)企業(yè)或資產(chǎn)估值模型的價值判斷）【重點指標(biāo)】兩個重要指標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資房地產(chǎn)企業(yè)融資首次公開配發(fā)增發(fā)認(rèn)股權(quán)證公司債券 可轉(zhuǎn)換債券分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券市盈率（P/E）：股價/每股收益市凈率（P/B）：股價/每股凈資產(chǎn)【典型例題】下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是（ ）。A.市盈率=股價/每股凈資產(chǎn) B.市盈率=股價/每股收益 C.市盈率=市值/銷售收入D.市盈率=市值/現(xiàn)金流正確B本題考查的是公開資本市場融資中的定價問題。市盈率（P/E）股價/每股收益；市凈率（P/B）股價/每股凈資產(chǎn)。參見P300。4.2價格定價

13、（三種方式）累計投標(biāo)方式（1）人通過詢價機(jī)制確定價格，并分配（2）詢價機(jī)制是指主承銷商先確定新股行價格固定價格方式價格區(qū)間，雙方對價格反復(fù)修正，最終確定發(fā)主承銷商直接確定一個競價方式價格第三節(jié)信貸融資1.與房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)的信貸種類2.房地產(chǎn)開發(fā)（俗稱開發(fā)貸）2.1 開發(fā)的分類2.2地產(chǎn)（土地）開發(fā)（兩類）2.3開發(fā)【重點難點】關(guān)于獲得抵押承諾為了避免出現(xiàn)竣工時無法獲得抵押的情況，房地產(chǎn)開發(fā)的金融機(jī)構(gòu)有時會要求開發(fā)商事先獲得抵押承諾，即另一人承諾在項目建成后，同意抵押。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押承諾，越來越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的重要條件之一?！镜湫屠}】房

14、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押承諾，越來越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的重要條件之一。（ ）正確本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押承諾，越來越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)P302。房地產(chǎn)開發(fā)的重要條件之一。參見2.4 開發(fā)的風(fēng)險（七類）政策風(fēng)險市場風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險投資經(jīng)營造成實際經(jīng)營成果偏離期望值并最終產(chǎn)生難以歸還財務(wù)風(fēng)險的可能性。投資者運用財務(wù)杠桿，使用完工風(fēng)險融資而導(dǎo)致現(xiàn)金收益以償還的可能性。開發(fā)項目超支和未按期竣工的可能性。抵押物估價風(fēng)險在之前對抵押物的估價不當(dāng)而造成損失的可能性。保證風(fēng)險時對保證人的錯誤判斷而導(dǎo)致難以歸還的可能性。2.

15、5 開發(fā)的風(fēng)險管理（九條）必須四證齊全對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃工程施工證的項目，不得證、建設(shè)工程規(guī)劃證和建設(shè)自有不低于開發(fā)項目總投資的 35%保證開發(fā)項目的和可行性對成立不滿 3 年且開發(fā)項目較少的企業(yè)審慎錄的企業(yè)嚴(yán)格限制。，對經(jīng)營管理存在問題，有不良經(jīng)營記分期，并對使用情況進(jìn)行，防止挪用。，防止挪用。對開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行密切關(guān)注開發(fā)企業(yè)開況，以確保商業(yè)對主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人個人住房后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用。嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)不得向房地產(chǎn)企業(yè)實施封閉管理。用于繳交土地出讓金的規(guī)定?！?015 年A.土地出讓金 B.建安工程費】在房地產(chǎn)開發(fā)項目使用計劃分析中

16、，房地產(chǎn)開發(fā)不能用于支付（ ）。C.用D.其他工程費正確A本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)。從降低房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的角度出發(fā)，和中國業(yè)監(jiān)督管理要求商業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行風(fēng)險管理，主要措施之一就是：嚴(yán)格執(zhí)行“商業(yè)不得向房地產(chǎn)企業(yè)用于繳交土地出讓金”的規(guī)定，防止P304。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過關(guān)聯(lián)企業(yè)后再周轉(zhuǎn)用于項目。參見【2014 年】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)條件是開發(fā)項目（ ）。有預(yù)售或預(yù)租收入滿足資本金投入比例要求 C.有合作投資方D.已正確施工隊伍B本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)。對申請的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其自有不低于開發(fā)項目總投資的 35%。參見P304?！镜湫屠}】對房地產(chǎn)開發(fā)實行風(fēng)險管理采取的措

17、施有（ ）。A.分期，對其使用情況進(jìn)行B.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行，防止銷售款挪作他用C.要求申請的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項目總投資的 30%D.不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于繳交土地出讓金的E.密切關(guān)注開況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用正確ABDE本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)。對申請的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其自有不低于開發(fā)項目總投資的 35%。參見P304。3.土地儲備自 2016 年 1 月 1 日起，各地不得再向業(yè)金融機(jī)械舉借土地儲備。土地儲備部分，在國家核定的限額內(nèi)通過省級代發(fā)地方債券籌金解決。3.1 土地儲備是經(jīng)省市人民工作的企業(yè)法人（借款人的條件（三條件）批準(zhǔn)成立的土地儲備機(jī)構(gòu)

18、，或受委托依法從事土地收購、整理及儲備的事業(yè)或是受委托的企業(yè)）；經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人，已取得人民頒發(fā)的經(jīng)營管理規(guī)范、財務(wù)狀況良好，具有按期償還本息的能力。證；3.23.3土地儲備項目的條件（五條件）項目所在城市好；項目符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，并列入年度土地儲備計劃（兩規(guī)劃一計劃）；用于收購、儲備的土地為可出讓的經(jīng)營性用地；項目涉及農(nóng)用地時，應(yīng)具備農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)；須與具體地塊相對應(yīng)，項目增值潛力大，出讓前景良好。土地儲備的相關(guān)規(guī)定土地儲備應(yīng)為擔(dān)保，一般用擬儲備地塊的土地使用權(quán)證作為抵押；儲備土地設(shè)定抵押權(quán)的價值，為市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳的土地出讓收益；土地出

19、讓收益后，優(yōu)先土地儲備實行?？?、封閉管理，儲備土地出讓收入扣除用于償還土地儲備【2016 年（ ）的本金和利息。儲備土地的抵押價值為市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳】的土地出讓收益。正確本題考查的是土地儲備。儲備土地設(shè)定抵押權(quán)的價值，為市場評估價值扣P305。除應(yīng)當(dāng)上繳的土地出讓收益。參見3.4 土地儲備的風(fēng)險土地儲備機(jī)構(gòu)自有嚴(yán)重，主要依靠；期限相匹配；土地出讓計劃不明確，還貸土地儲備機(jī)構(gòu)抵押中來源的時間不能與帶來的風(fēng)險；先由財政部門向出具承諾書，考慮到的信用辦理，但實際上及事業(yè)單位不能作保證人，3.5 土地儲備對資本金的擔(dān)保在法律上沒有效力。的風(fēng)險管理，經(jīng)營管理不規(guī)范的借款人，審慎；期限最長不得超過

20、 2 年；額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的 70%，對包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系等整體情況，進(jìn)行認(rèn)真的分析；實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導(dǎo)致的4.房地產(chǎn)抵押風(fēng)險。4.1 房地產(chǎn)抵押的概念與分類房地產(chǎn)抵押是指借款人以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向人提供履行擔(dān)保，獲得的行為。4.2 個人住房抵押貸給消費者，以的房為抵押物分為商業(yè)性住房抵押和政策性住房抵押（公積金）兩類；分為固定利率和可調(diào)利率兩種，我國對期限超過 1 年的個人住房通常采用可調(diào)利率，即在法定定利率調(diào)整時，于下年初開始按新利率計算利息；還本付息方式分為按月等額還本付息、按月遞減還本付息、按月遞

21、增還本付息、期間按月付息期末還本、期間按固定還款常數(shù)還款期末一次結(jié)算等方式；抵押額度上限為住房價值的 80%，期限最長不超過 30 年；抵押一級市場?！局攸c難點】個人住房的兩方面風(fēng)險的風(fēng)險一方面來自申請或開發(fā)商的項目由于金融機(jī)構(gòu)個人住房的購房者，另一方面來自開發(fā)商；不能按期竣工，都會給金融機(jī)構(gòu)帶購房者的個人信用評價來風(fēng)險。4.3房地產(chǎn)抵押還款來源主要是所以風(fēng)險高；房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，受水平、出租率、運營成本等市場影響，價值比率不超過 60%，期限不超過 10 年；利率高于個人住房抵押；僅對已通過竣工驗收的【重點難點】房地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不能預(yù)售，但如果開發(fā)商能獲得房地產(chǎn)抵押承諾，即有金融機(jī)構(gòu)

22、承諾項目竣工或達(dá)到某一出租率水平時，可。長期房地產(chǎn)抵押，則開發(fā)商比較容易獲得建設(shè)【2014 年】由于房地產(chǎn)者更為雄厚，因此相對于個人住房抵押，房地產(chǎn)抵押正確風(fēng)險更低。（ ）本題考查的是房地產(chǎn)抵押。由于房地產(chǎn)抵押的還款來源主要是房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到水平、出租率、運營成本等市場的影響，P309。導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押相對于個人住房抵押來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險。參見4.4 在建建筑物抵押它將項目完工部分抵押與建筑工程承包合同的房屋抵押相結(jié)合抵押登記，按工程形象進(jìn)度和約定的一次確定額度，一次辦理承包工程合同的房屋價值比率，分次當(dāng)在建建筑物抵押價值包含土地使用權(quán)的價值時，該土地使用權(quán)必須是

23、有償獲得的，并領(lǐng)有 國有土地使用證4.5 個人住房操作風(fēng)險的風(fēng)險（五類）對客戶不深入，容易出現(xiàn)假按揭信用風(fēng)險市場風(fēng)險包括市場供求風(fēng)險、市場周期風(fēng)險、政策性風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險和利率風(fēng)險。管理風(fēng)險的管理能力不高，如借款人資質(zhì)法律風(fēng)險不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松條件等?！?015 年 】對借貸人資質(zhì)A.法律風(fēng)險 B.信用風(fēng)險 C.市場風(fēng)險 D.管理風(fēng)險不嚴(yán)而產(chǎn)生的個人住房風(fēng)險屬于（ ）。正確D本題考查的是房地產(chǎn)抵押。對借款人資質(zhì)不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松條件、向借款人了超過其支付能力的款項等風(fēng)險屬于管理風(fēng)險。參見P311。4.6 金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)；擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)；合理確定抵押

24、率（風(fēng)險小，抵押率高 70%，風(fēng)險大，抵押率低）；處置抵押物的暢通?！局攸c難點】合理確定抵押率抵押率是金額與抵押物價值之比，又稱價值比率。4.7 個人住房抵押的風(fēng)險管理嚴(yán)格遵守年限、價值比率方面的規(guī)定，抵押物價值的確定，以物業(yè)在該次交易中的成交價格或評估價格的較低者為準(zhǔn)；詳細(xì)借款人的相關(guān)信息；通過各處信息判斷借款人的還款能力；考核借款人還款能力；在前應(yīng)對新建房進(jìn)行整體性估價。比率適用情況的態(tài)度抵押率高一般為70%房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)，市場條件好，對抵押物價值判斷合理期限適中較為樂觀抵押率低50%或60%房地產(chǎn)條件差，市場條件不好等持審慎態(tài)度【重點難點】如何考核借款人的還款能力（兩指標(biāo)）月還款額與收

25、入比控制在 50%以下月所有支出與收入比控制在 55%以下5.房地產(chǎn)抵押二級市場抵押抵押抵押抵押支持傳遞債券直付債券擔(dān)?！娟P(guān)注點】我國住房公積金支持（兩類）一種在一種在交易所掛牌交易、由中國間市場公開，由第四節(jié) 房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資基金概述的概念通過制定投資計劃，公司與投資者簽訂投資合同，通過受益憑證或等方式受托投資者的，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押投資，并委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)實施經(jīng)營管理的一種1.2 房地產(chǎn)投資投資方式（基于信任的委托）。的組織形式與來源1.3基金的功能提供了收益較高的投資工具提高了房地產(chǎn)投資的性為投資者有效規(guī)避風(fēng)險（用系數(shù)來衡量）給房地產(chǎn)企業(yè)提供了直接融資1

26、.4基金的特征（五大特征）性好（可以在交易所或場行交易）市場價值穩(wěn)定高現(xiàn)金回報（凈收益的 90%以上以分紅形式返還投資者）有效分散投資風(fēng)險（投資物業(yè)類型多樣化）抵御通貨膨脹（物價上漲，物業(yè)價值以及收益水平上漲）【2014 年】房地產(chǎn)投資基金的特征不包括（ ）。A.現(xiàn)金回報較低 B.市場價值穩(wěn)定C.投資物業(yè)類型少且風(fēng)險大D.性好E.抵御通貨膨脹的能力較強(qiáng)正確AC本題考查的是房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金的特征：性好、市場價值穩(wěn)定、高現(xiàn)金回報、有效分散投資風(fēng)險、抵御通貨膨脹。參見P316-317。投資投資基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)基金按投資業(yè)務(wù)不同分類【2015 年 A.增值收入 B.銷售收入C.自

27、營收入】權(quán)益性房地產(chǎn)投資基金的主要收入來源于其擁有業(yè)務(wù)的（ ）。D.正確收入D本題考查的是房地產(chǎn)投資基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。權(quán)益型 REITs 是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入；抵押型 REITs 主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押服務(wù)，或經(jīng)營抵押P320。支持（MBS）業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押的利息收入。參見【2014 年】以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)投資基金（REITs）類型是（ ）。A.權(quán)益型 REITs C.多重合伙 REITsB.抵押型 REITsD.傘型合伙 REITs正確A本題考查的是房地產(chǎn)投資基金分類與組織形

28、式和結(jié)構(gòu)。權(quán)益型 REITs 是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入。參見P320。2.2投資按性質(zhì)分類2.3投資的組織形式3.基金風(fēng)險及管理（三類風(fēng)險）【2014 年】房地產(chǎn)投資基金（REITs）的市場風(fēng)險是指（）。A.REITs 公司經(jīng)營能力不同所導(dǎo)致的收益差別概念原因經(jīng)營風(fēng)險由于獲利能力大小不同導(dǎo)致投資者的收益差別經(jīng)理人的投資管理能力外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資項目的能力市場風(fēng)險由于價格在交易場所的變化而給投資者帶來的風(fēng)險利率風(fēng)險利率上升，會引起債權(quán)組合價值相對下降，特別是抵押債權(quán)型損失較大多采用浮動利率，短期利率風(fēng)險小B.REITs價格在交易場所的變化給投資者帶來的風(fēng)險C.市場利率變化給 REITs 的實際收益帶來的損失D.REITs 規(guī)模大小不同所導(dǎo)致的市場認(rèn)可度差別正確B本題考查的是房地產(chǎn)投資基金風(fēng)險及其管理。房地產(chǎn)投資基金風(fēng)險的市場P324。風(fēng)險是指 REITs價格在交易場所的變