探討用產(chǎn)業(yè)思維構建產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力

1、探討用產(chǎn)業(yè)思維構建產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力摘要：隨著國際社會經(jīng)濟環(huán)境變幻莫測，中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展痛處各顯， 生存愈加困難，無疑對產(chǎn)業(yè)園區(qū)蒙上一層寒霜；同時，受宏觀環(huán)境調控影響，長 期靠政府財政補貼的方法也難以為繼，無論是老牌房企還是產(chǎn)業(yè)新秀都面臨新的 挑戰(zhàn)。本文通過用產(chǎn)業(yè)思維來推動企業(yè)轉型升級，以園區(qū)為載體，用產(chǎn)業(yè)思維做 企業(yè)，運用產(chǎn)業(yè)視角全方位參與企業(yè)全生命周期運營管理，從而構建產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的 核心競爭力，持續(xù)發(fā)展激發(fā)了多種科技型企業(yè)的發(fā)展，科技型企想謀求發(fā)展必然 產(chǎn)生一定的集聚效應，因為集聚之后才能共享資源，互換創(chuàng)意。因此科技金融支 持園的出現(xiàn)為科技型高新企業(yè)的發(fā)展提供了許多的動力，尤其在招商

2、引資方面， 科技金融支持園讓科技型企業(yè)的資本處在良好的循環(huán)之中，為其發(fā)展提供動力。 本文金融科技行業(yè)為例，對其招商引資策略進行分析。關鍵詞：科技金融支持園產(chǎn)業(yè)思維，招商引資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，策略核心競爭力我國金融科技企業(yè)招商引資傳統(tǒng)房企發(fā)展困難的原因1.1招商引資思路不夠創(chuàng)新傳統(tǒng)房企不適應新時期產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向近期，上海提出系列畝均論英雄雙高意見，其核心要加快淘汰落后產(chǎn)能、 盤活存量土地來支持企業(yè)發(fā)展，一是對落后產(chǎn)能企業(yè)采取收儲和退出機制，加快 這類企業(yè)退出或轉型升級；二是通過市場機制，將資源從低效企業(yè)轉向高效企業(yè)， 實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰；三是轉型升級，通過企業(yè)技改，加大智能化、現(xiàn)代化、綠色化改 造等；這些措施主

3、要推動傳統(tǒng)房企倒閉或企業(yè)轉型升級，以適應新時期產(chǎn)業(yè)發(fā)展 方向。我國的金融科技行業(yè)在招商引資的過程中采用的思路仍然是比較傳統(tǒng)而陳舊 的。目前，我國的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較好，尤其是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的持續(xù)突進，區(qū) 域之間的發(fā)展極其不平衡。這也導致我國金融科技行業(yè)的發(fā)展存在地區(qū)性，無論 是人才、技術還是資金的競爭都比較激烈，這在一定程度上讓金融科技園區(qū)的風 險提升，因此招商引資也必然困難。這就需要金融科技企業(yè)能夠創(chuàng)新發(fā)展思路， 因為目前的金融科技企業(yè)科技園通常以土地價格和當?shù)氐膬?yōu)惠政策來進行招商引 資，但是這種方法已經(jīng)不能完全完成招商引資，因為許多地區(qū)都采用這種方法來 吸引投資商，所以必須采用創(chuàng)新方案才能成

4、功招商。1.2沒有發(fā)揮集聚效應市場端面臨壓力增大，倒逼升級金融作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商、運營商，首先要拿到可開發(fā)的用地，當下，上海 產(chǎn)業(yè)棚改、M0/M1混合開發(fā)、城市更新等已經(jīng)進入新階段，在市場進入門檻上都 設置指標，這對于不符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的企業(yè)壓力增大，比如舊園區(qū)的城市更新，實 施采取政府主導+企業(yè)實施+重點企業(yè)落戶的開發(fā)模塊，建成后自動將落后產(chǎn)能企 業(yè)淘汰，新增用地優(yōu)先配置給重點引進扶持企業(yè)發(fā)展，這種在用地指標上和開發(fā) 模式上將傳統(tǒng)企業(yè)自動淘汰，從源頭上倒逼企業(yè)轉型升級。科技園區(qū)作為科技園 區(qū)，如果在招商引資的過程中沒有發(fā)揮集聚效應，就不能完成自主發(fā)展。我國許 多的科技園區(qū)雖然非常重視金融科技技術

5、，但是技術的發(fā)展仍然處于中低階段， 因此產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢并不明顯。加之我國企業(yè)只見的交流和合作并不充分，企業(yè)內(nèi)部的 管理也存在一定的問題，園區(qū)的內(nèi)部管理也缺乏條理性，所以這種集聚淘汰效應 效倒逼傳統(tǒng)房企，應利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展并沒有得到完整的建立和健全，這也限制了我 國金融科技產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展水平，不利于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。運用產(chǎn)業(yè)思維構建核心競爭力的措施2.1要用產(chǎn)業(yè)視角理解產(chǎn)業(yè)園區(qū)我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成比較晚，因此大部分園區(qū)仍然處在發(fā)展中期，這也就決 定了園區(qū)要用產(chǎn)業(yè)視角去理解這些企業(yè)；作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)所開發(fā)的園區(qū)，用地產(chǎn)思 維還是要用產(chǎn)業(yè)思維，我覺得既然做產(chǎn)業(yè)，肯定要用產(chǎn)業(yè)思維去做園區(qū)，去理解 企業(yè)，因此，地產(chǎn)只是附帶品

6、、是企業(yè)載體，要做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可以通過產(chǎn)業(yè)思 維去看待企業(yè)，長線思維去考量企業(yè)所處的產(chǎn)業(yè)生命周期，有些企業(yè)短視，不愿 意介入產(chǎn)業(yè)投資，只是賣廠房而已，要樹立產(chǎn)業(yè)思維大于地產(chǎn)思維，針對園區(qū)， 如果沒有產(chǎn)業(yè)思維，做出來的產(chǎn)品就是一個地產(chǎn)房子，就不能用地產(chǎn)的思維去消 化房子，如果能用產(chǎn)業(yè)思維考慮園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品形態(tài)、目標企業(yè)、產(chǎn)業(yè)配套、產(chǎn) 業(yè)運營等，這對園區(qū)、企業(yè)都將帶來雙贏效果。2.2整合產(chǎn)業(yè)資源，開發(fā)項目內(nèi)在特色形成自己獨特的亮點無論是哪一種科技園區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)，都必須要注重自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，打造出屬 于自己的獨特商業(yè)模式，隨著土地資源的不足，城市高房價的擠壓，使得產(chǎn)業(yè)和 居住功能外溢，需要在城市周邊形

7、成產(chǎn)城融合發(fā)展模式，比如碧桂園在產(chǎn)業(yè)發(fā)展 過程中，整合自己的產(chǎn)業(yè)伙伴，形成一個產(chǎn)業(yè)生態(tài)，在園區(qū)周邊配套酒店、銀行、 餐飲等日常生活必需的物業(yè)開發(fā)，滿足園區(qū)企業(yè)及員工對產(chǎn)品端所具有使用功能， 同時也為園區(qū)運營端創(chuàng)收創(chuàng)造條件，這種園區(qū)聯(lián)動逐步形成碧桂園產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑。 其產(chǎn)業(yè)集群的培養(yǎng)。因為產(chǎn)業(yè)集群才能更好的發(fā)揮每個企業(yè)的優(yōu)勢，進而吸引投 資商。在一定的產(chǎn)業(yè)領域中，要發(fā)揮市場的主導作用，通過技術的集群，把企業(yè)、 研究機構等組織聯(lián)系在一起，從而促進產(chǎn)業(yè)集群效用的發(fā)揮。例如，從金融科技 行業(yè)來說，產(chǎn)業(yè)基金，供應鏈金融，擔保機構等針對入住園區(qū)企業(yè)提供金融方面 的支持，為企業(yè)賦能，繼而發(fā)揮金融企業(yè)的集群的優(yōu)

8、勢。2.3園區(qū)增加產(chǎn)業(yè)屬性，分享產(chǎn)業(yè)紅利網(wǎng)絡性特征在經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)形勢下，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不具有復制性，以傳統(tǒng)地產(chǎn)思 維無法盤活，最終出現(xiàn)水土不服的情形，只有將產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)結合起來，打破傳 統(tǒng)房企困局，增加產(chǎn)業(yè)屬性，借助產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)招商因素，才能分 享到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅利。比如深圳星河產(chǎn)業(yè)集團，一方面對集團屬性進行改名，讓 外界對企業(yè)重新認識；另一方面在業(yè)務中增加產(chǎn)業(yè)屬性增加產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務，通過 房東+股東獲得產(chǎn)業(yè)能級，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展獲得配套住宅用地，通過提供園區(qū)全方 位配套的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局來運營園區(qū)?？萍冀鹑趫@的最重要特征就是科技感，因此科技園區(qū)必須注重對網(wǎng)絡信息化 的提升。例如在金融科技園

9、區(qū)進行專業(yè)化的網(wǎng)絡服務，把項目跟蹤管理和項目審 核，市場配置等工作共聯(lián)到一個網(wǎng)絡中，為各個企業(yè)提供具有個性化的服務，這 樣才能夠促進整個園區(qū)中的機構不斷完善，不僅能夠實現(xiàn)成本的降低，還能顯著 提升企業(yè)的生產(chǎn)效率，進而給招商引資做好基礎準備。2.4不斷優(yōu)化科技園區(qū)我國的科技園區(qū)形成比較晚，因此部分園區(qū)仍然處在發(fā)展中期，這也就決定 了其吸引投資的渠道并不多，因為有的園區(qū)甚至沒有響應的資金支持。這其中的 原因有很多，但是主要就是企業(yè)自身的發(fā)展問題和政府的支持力度。從企業(yè)自身 來說，科技公司必須把握科技的根本，不斷優(yōu)化自身的技術水平，提高自身的發(fā) 展能力。而政府也應該不斷加大政策的傾斜，尤其是地方政府

10、，必須明白科技型 企業(yè)在區(qū)域發(fā)展中的重要作用，這樣從政府和企業(yè)兩個角度對園區(qū)進行優(yōu)化，才 能更好的拓展招商引資渠道。2.5產(chǎn)業(yè)金融，加大園區(qū)產(chǎn)業(yè)招商的砝碼事實上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展離不開金融 的支撐，如果能在每個企業(yè)上解決企業(yè)的資金問題，園區(qū)招商將易如反掌。在產(chǎn) 業(yè)金融之前，要明白定位真做產(chǎn)業(yè)”？大環(huán)境下產(chǎn)業(yè)升級或產(chǎn)業(yè)轉移對產(chǎn)業(yè)園區(qū) 招商至關重要，從國家戰(zhàn)略層面，要依托戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，幫政府梳理主導產(chǎn)業(yè)，同時 幫助企業(yè)解決資金問題，如何吸引到園區(qū)，配備真正的產(chǎn)業(yè)基金，是開放式的、 多種結構的，可以包括引導基金、專項基金和特殊基金等，通過這些產(chǎn)業(yè)基金幫 助潛在企業(yè)，打通企業(yè)發(fā)展瓶頸，找到更好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，降低企業(yè)運營成本， 這是解決企業(yè)最大的痛點，那將增加園區(qū)招商成功的砝碼。結語產(chǎn)業(yè)思維是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的靈魂，找到傳統(tǒng)地產(chǎn)發(fā)展的難點，從而樹立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展路徑，在戰(zhàn)略上要重視產(chǎn)業(yè)，來引領企業(yè)發(fā)展；結合內(nèi)外資源，整合形成自 身獨特的產(chǎn)業(yè)資源，形成獨特的核心競爭力；增加園區(qū)