城市區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值關(guān)系探討(共19頁(yè))

1、前言洛陽(yáng)理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） PAGE 2區(qū)位價(jià)值(jizh)與房地產(chǎn)價(jià)值關(guān)系探討摘 要伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的城市化水平也逐漸提高。而城市化的提高進(jìn)一步刺激了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。人們?cè)谶x擇購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的過(guò)程中考慮的因素越來(lái)越多，而區(qū)位也逐漸成為人們考慮的主要因素。區(qū)位價(jià)值(jizh)又具體體現(xiàn)在和區(qū)位有關(guān)的交通、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境等因素的價(jià)值。一般來(lái)說(shuō)，所在區(qū)位越好，那么該房地產(chǎn)所蘊(yùn)含的價(jià)值也就越高。人們對(duì)于好區(qū)位的追求，更進(jìn)一步推高了房地產(chǎn)價(jià)值。所以本文主要通過(guò)對(duì)區(qū)位價(jià)值和房地產(chǎn)價(jià)值的研究，來(lái)發(fā)現(xiàn)它們之間的關(guān)系，以求對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)投資等活動(dòng)提供參考。關(guān)鍵詞：區(qū)位(q wi)，區(qū)位價(jià)值

2、，房地產(chǎn)價(jià)值 目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc295133281 前言 PAGEREF _Toc295133281 h 1 HYPERLINK l _Toc295133282 第1章 城市區(qū)位(q wi)與區(qū)位價(jià)值 PAGEREF _Toc295133282 h 2 HYPERLINK l _Toc295133283 1.1 城市(chngsh)區(qū)位 PAGEREF _Toc295133283 h 2 HYPERLINK l _Toc295133284 1.1.1 城市區(qū)位(q wi)的概念和特點(diǎn) PAGEREF _Toc295133284 h 2 HYP

3、ERLINK l _Toc295133285 1.1.2 城市在區(qū)域發(fā)展中的地位與作用 PAGEREF _Toc295133285 h 2 HYPERLINK l _Toc295133286 1.2 區(qū)位價(jià)值 PAGEREF _Toc295133286 h 3 HYPERLINK l _Toc295133287 第2章 房地產(chǎn)價(jià)值的主要影響因素分析 PAGEREF _Toc295133287 h 4 HYPERLINK l _Toc295133288 2.1 房地產(chǎn)價(jià)值的含義 PAGEREF _Toc295133288 h 4 HYPERLINK l _Toc295133289 2.2 房地產(chǎn)

4、價(jià)格的主要影響因素 PAGEREF _Toc295133289 h 4 HYPERLINK l _Toc295133290 第3章 區(qū)位價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 PAGEREF _Toc295133290 h 5 HYPERLINK l _Toc295133291 3.1 不同區(qū)位因素的價(jià)值和房?jī)r(jià)的關(guān)系 PAGEREF _Toc295133291 h 5 HYPERLINK l _Toc295133292 3.1.1 交通條件與房?jī)r(jià)的關(guān)系 PAGEREF _Toc295133292 h 5 HYPERLINK l _Toc295133294 3.1.2 基礎(chǔ)配套設(shè)施與房?jī)r(jià)的關(guān)系 PAGEREF

5、_Toc295133294 h 5 HYPERLINK l _Toc295133295 3.1.3 環(huán)境與房?jī)r(jià)的關(guān)系 PAGEREF _Toc295133295 h 6 HYPERLINK l _Toc295133297 3.2 區(qū)位價(jià)值對(duì)房?jī)r(jià)的影響 PAGEREF _Toc295133297 h 7 HYPERLINK l _Toc295133298 第4章 幾種類(lèi)型的房地產(chǎn)投資區(qū)位選擇應(yīng)注意的問(wèn)題 PAGEREF _Toc295133298 h 8 HYPERLINK l _Toc295133299 4.1 居住項(xiàng)目投資注意的問(wèn)題 PAGEREF _Toc295133299 h 8 HYP

6、ERLINK l _Toc295133300 4.2 寫(xiě)字樓項(xiàng)目投資注意的問(wèn)題 PAGEREF _Toc295133300 h 9 HYPERLINK l _Toc295133301 4.3 零售業(yè)商項(xiàng)目投資注意的問(wèn)題 PAGEREF _Toc295133301 h 10 HYPERLINK l _Toc295133302 4.4 工業(yè)項(xiàng)目投資注意的問(wèn)題 PAGEREF _Toc295133302 h 11 HYPERLINK l _Toc295133303 結(jié)論 PAGEREF _Toc295133303 h 12 HYPERLINK l _Toc295133304 謝 辭 PAGEREF

7、_Toc295133304 h 14 HYPERLINK l _Toc295133305 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc295133305 h 15前言隨著我國(guó)住房市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)，從消費(fèi)者的角度來(lái)確定房?jī)r(jià)已越來(lái)越受到重視。我認(rèn)為消費(fèi)者所關(guān)注的因素，幾乎皆屬區(qū)位因素。買(mǎi)一個(gè)物有所值的房地產(chǎn)，區(qū)位分析的重要性越來(lái)越凸顯。尤其是近年來(lái)房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)的上漲，使人們?cè)絹?lái)越重視房產(chǎn)升值的可能。而一個(gè)好的區(qū)位所帶來(lái)的升值空間可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)較差區(qū)位的升值空間。反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也必須充分考慮這些因素，充分利用和改良項(xiàng)目的區(qū)位條件，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與居民消費(fèi)需求良好吻合(wnh)，進(jìn)而獲得好的效益

8、，并最終促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。本文對(duì)于區(qū)位價(jià)值和房地產(chǎn)價(jià)值關(guān)系的研究一方面可以讓人們對(duì)它們之間的關(guān)系有一個(gè)初步認(rèn)識(shí)，另外對(duì)人們選購(gòu)房產(chǎn)也有一定的指導(dǎo)意義。第1章 標(biāo)題 第1章 城市區(qū)位(q wi)與區(qū)位價(jià)值1.1 城市(chngsh)區(qū)位1.1.1 城市區(qū)位的概念(ginin)和特點(diǎn)城市區(qū)位是一個(gè)綜合概念，它是指城市在所在區(qū)域中的位置，包括城市在區(qū)域發(fā)展中所起的作用及區(qū)域?qū)Τ鞘邪l(fā)展方向的引導(dǎo)與制約。城市是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口集聚的產(chǎn)物，城市在區(qū)域中的位置不同，所獲得的發(fā)展機(jī)遇就不同，有時(shí)甚至是天壤之別。當(dāng)城市區(qū)位良好時(shí)，城市發(fā)展前景廣闊，城市具有較大的提升空間；當(dāng)區(qū)位中存在嚴(yán)重制約城市發(fā)展的

9、因素時(shí)，城市提升空間會(huì)受到限制，甚至?xí)兴陆?。例如滿清發(fā)源于新賓，努爾哈赤最初建都于赫?qǐng)D阿拉，后遷都沈陽(yáng)，其重要原因就在于沈陽(yáng)區(qū)位優(yōu)越，體現(xiàn)在土地平坦、水草肥沃、腹地廣闊等方方面面。隨著時(shí)間的推移，沈陽(yáng)成為東北地區(qū)中心城市，赫?qǐng)D阿拉則淹沒(méi)于山野之中。 位于地理中心、交通中心、經(jīng)濟(jì)和人口重心即區(qū)域中心的城市，易于集聚人口和產(chǎn)業(yè)，吸引外部資源，發(fā)展機(jī)會(huì)多、速度快，城市規(guī)模大、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，一般承擔(dān)區(qū)域中心職能。位于非中心地區(qū)的城市，其對(duì)人口、經(jīng)濟(jì)的集聚效應(yīng)隨著與中心城市的距離增大而不斷減弱(距離衰減規(guī)律)，城市的發(fā)展機(jī)遇相應(yīng)減少，發(fā)展速度減慢，有時(shí)甚至陷于停滯或衰退狀態(tài)。但對(duì)于一些處在特殊位置的

10、城市而言，位置所帶來(lái)的特殊機(jī)遇會(huì)實(shí)現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展，不受距離衰減規(guī)律制約。如深圳從一個(gè)縣城發(fā)展到擁有百萬(wàn)人口的城市，僅用了20年的時(shí)間，與其處于內(nèi)地與香港貿(mào)易口岸的特殊區(qū)位密不可分。類(lèi)似的例子很多，遼寧省丹東市是中朝貿(mào)易口岸，伴隨朝鮮半島和平統(tǒng)一進(jìn)程加快，有望成為新的熱點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。1.1.2 城市在區(qū)域發(fā)展(fzhn)中的地位與作用城市的地位即城市在區(qū)域中所承擔(dān)的職能(zhnng)分工，是對(duì)城市在區(qū)域作用中的整體評(píng)價(jià)。經(jīng)濟(jì)規(guī)模是決定城市地位的主要因子，城市對(duì)區(qū)域發(fā)展的貢獻(xiàn)越大，其區(qū)域地位愈重要。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)協(xié)作關(guān)系反映城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的契合程度，契合程度越高，城市對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響力愈大

11、。相互位置關(guān)系決定城市是否能與其它城市或經(jīng)濟(jì)單元進(jìn)行有效的合作，發(fā)揮自己的經(jīng)優(yōu)勢(shì)。城市在區(qū)域中分為中心城市、副中心城市和一般城市，它們對(duì)城市發(fā)展的帶動(dòng)作用是有差異的。中心城市是區(qū)域的核心，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展速度對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展、區(qū)域城市體系建設(shè)具有舉足輕重的作用。改革開(kāi)放以來(lái)，遼寧省社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但在全國(guó)的位次卻呈下降態(tài)勢(shì)(tish)，一個(gè)重要原因就是省域中心城市沈陽(yáng)在一段時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)改革陣痛，發(fā)展相對(duì)緩慢，對(duì)全省發(fā)展帶動(dòng)作用減弱。統(tǒng)計(jì)資料表明，20世紀(jì)80年代初期，沈陽(yáng)市綜合實(shí)力居全國(guó)城市第四位，遼寧省主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居全國(guó)第四位；90年代沈陽(yáng)市綜合實(shí)力跌至第八位，遼寧省主要經(jīng)濟(jì)

12、指標(biāo)也滑落到全國(guó)第五位；二者呈強(qiáng)相關(guān)性。副中心城市分擔(dān)中心城市部分職能，但作用強(qiáng)度，作用范圍小于中心城市，是次一級(jí)區(qū)域的中心城市。副中心城市隨著實(shí)力的增長(zhǎng)可能成為中心城市，甚至取代中心城市。如大連原為遼寧省副中心城市，但由于近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，已成為名副其實(shí)的中心城市。但由于歷史，地理等原因，大連還難以取代沈陽(yáng)，因此遼寧省將在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持這種雙中心結(jié)構(gòu)。每個(gè)城市都是特定區(qū)域的中心，但在有多個(gè)城市組成的城市體系中，除中心，副中心城市外，其他城市對(duì)區(qū)域發(fā)展的貢獻(xiàn)相對(duì)較小，影響區(qū)域有限，稱(chēng)為一般城市。一般城市區(qū)域發(fā)展中主要引起經(jīng)濟(jì)總量的增加或減少，一般不會(huì)引發(fā)區(qū)域地位的重大變革。1.2 區(qū)位價(jià)值區(qū)位

13、價(jià)值是指某區(qū)域擁有(yngyu)的對(duì)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起積極作用、相對(duì)其他地區(qū)具有比較優(yōu)勢(shì)的因素.決定區(qū)位優(yōu)勢(shì)的因素,既有傳統(tǒng)意義的硬件優(yōu)勢(shì),如地理優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、交通運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)、信息通訊優(yōu)勢(shì)等產(chǎn)生的價(jià)值。 REF _Ref168484390 r h 錯(cuò)誤！未找到引用源。 REF _Ref168484424 h 錯(cuò)誤！未找到引用源。 PAGE XIII PAGE 4第2章 房地產(chǎn)價(jià)值的主要(zhyo)影響因素分析2.1 房地產(chǎn)價(jià)值(jizh)的含義價(jià)格是人們和平地獲得某種商品或勞務(wù)所必須付出的代價(jià)，是商品的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)作為一種商品，我們可以把房地產(chǎn)價(jià)值描述為：房地產(chǎn)

14、產(chǎn)品在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中所表現(xiàn)出的一種外在的市場(chǎng)力量(l ling)，通過(guò)對(duì)人的消費(fèi)和生活品質(zhì)追求的導(dǎo)向獲取利潤(rùn)所表現(xiàn)出來(lái)的能力。2.2 房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素房地產(chǎn)價(jià)值的影響因素眾多而復(fù)雜，需要進(jìn)行歸納和分類(lèi)。其中按影響因素的范圍分為三類(lèi)：一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素。 （1）一般因素指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)值的一般的、普遍的、共同的因素，這些因素通常會(huì)對(duì)較廣泛地區(qū)范圍的各宗房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生全局性的影響。顯然，這些影響因素對(duì)于具體某一宗房地產(chǎn)價(jià)格而言并不直接，但他們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)格及其走勢(shì)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。一般因素中，主要有行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素、國(guó)際因素等。 （2）區(qū)域

15、因素是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等因素結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性，對(duì)該區(qū)域內(nèi)的各宗房地產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。相對(duì)一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，但區(qū)位因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響因素，在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估中，區(qū)域因素的分析和把握是其中的關(guān)鍵。區(qū)域因素中，主要有區(qū)域社會(huì)因素、心理因素、商業(yè)服務(wù)繁華程度、交通條件、基本設(shè)施、區(qū)域環(huán)境條件等。（3）個(gè)別因素是指具體影響某宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素。這類(lèi)因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響范圍和程度最小，但對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響卻最直接、最具體。個(gè)別因素包括微觀(wigun)環(huán)境條件、物理因素。其中，我們主要研究區(qū)域因素即區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值(jizh)的影響。第3章

16、REF _Ref168484495 h 錯(cuò)誤！未找到引用源。洛陽(yáng)理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） PAGE 7第3章 區(qū)位價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格(jig)的影響3.1 不同(b tn)區(qū)位因素的價(jià)值和房?jī)r(jià)的關(guān)系區(qū)位價(jià)值具體表現(xiàn)為和區(qū)位有關(guān)的交通(jiotng)條件、基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境等產(chǎn)生的價(jià)值。下面分別研究它們各自與房?jī)r(jià)的關(guān)系。3.1.1 交通條件與房?jī)r(jià)的關(guān)系 社會(huì)是因?yàn)樾畔?、物流、能源和人員的流動(dòng)而存在，交通條件是衡量地理位置好壞的重要指標(biāo)，是影響區(qū)位因素的主要方面。交通方便，是經(jīng)濟(jì)資源和社會(huì)才文資源易于匯聚之處，能刺激服務(wù)業(yè)和商業(yè)的發(fā)展，會(huì)吸引大量置業(yè)人口，強(qiáng)化該地區(qū)社會(huì)性經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的活力，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)

17、值的提升。1、距離市中心的距離（主要是指時(shí)間距離）對(duì)房?jī)r(jià)的影響城市對(duì)居住者引力最大之處，來(lái)源于城市功能最集中和完善的城市 中心（有的城市只有一個(gè)中心，有的城市有多個(gè)中心）一般來(lái)說(shuō)，在距離市中心的等距的同心圓上的不同的房地產(chǎn)，有大致相當(dāng)?shù)膬r(jià)格水平。距離城市中心的距離可以用到達(dá)的時(shí)間來(lái)度量。通常到市中心的距離越短、交能設(shè)施越完善，居民對(duì)其綜合評(píng)價(jià)就會(huì)越高，因此房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)越高。2、對(duì)外交通條件對(duì)房?jī)r(jià)的影響交通條件的完善，可以帶動(dòng)相關(guān)區(qū)域的發(fā)展，有利于區(qū)域的升值，從非凡帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。以北京的“第五商圈”核心區(qū)木樨園為例：在城市間公路方面；在主要干線方面，包括京滬、京九、京原、豐沙和京秦

18、、京承、京包；在航空運(yùn)輸方面，有南苑機(jī)場(chǎng)，47條航線通往26個(gè)大城市。正是這些有利的對(duì)外交通條件，吸引了一批“嗅覺(jué)敏感”的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐這一區(qū)域，住宅的開(kāi)始和商圈的日漸形成，提升了這一地域房?jī)r(jià)。3.1.2 基礎(chǔ)配套設(shè)施(shsh)與房?jī)r(jià)的關(guān)系1、生活保障設(shè)施(shsh)對(duì)房?jī)r(jià)的影響基礎(chǔ)設(shè)施包括供水、供電、供熱、燃?xì)夂团潘?，另外還有生活垃圾的處理能力?；A(chǔ)設(shè)施配套完善的過(guò)程就是房地產(chǎn)的升值過(guò)程。房地產(chǎn)所在的區(qū)位如果靠近水源豐富的地區(qū)或者能與城市大的供水管網(wǎng)連接，污水和生活垃圾得到(d do)及時(shí)有效的疏浚和處理，有熱電廠能夠集中供氣，那么居民對(duì)這類(lèi)房地產(chǎn)的綜合評(píng)價(jià)就高，房?jī)r(jià)自然容易上揚(yáng)。隨著人們對(duì)

19、外交往和聯(lián)系的日益廣泛和深入，郵政和通訊等設(shè)施也日益受到置業(yè)者的關(guān)注。郵政和通訊設(shè)施完善成為吸引商業(yè)、服務(wù)業(yè)和居民的重要因素。2、文體設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響文體設(shè)施包括文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育娛樂(lè)等基礎(chǔ)設(shè)施的配套。在一些文體設(shè)施比較齊全的地區(qū)，其所受教育程度、醫(yī)療保障等的健全都是促進(jìn)房?jī)r(jià)提升的因素。3.1.3 環(huán)境與房?jī)r(jià)的關(guān)系環(huán)境因素可引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的上漲，造成房地產(chǎn)價(jià)格上升；同時(shí)，由于需求擴(kuò)大及收入增加使人們對(duì)于環(huán)境因素日益重視，人們對(duì)于高品質(zhì)住宅較高價(jià)格的接受程度也隨之上升。因此上這兩種作用力的相互影響下，高價(jià)格、高品質(zhì)住宅與環(huán)境質(zhì)量呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。1、社會(huì)環(huán)境社會(huì)環(huán)境主要反映在房地產(chǎn)周?chē)?/p>

20、社會(huì)治安程序、主要聚居群體、日常社會(huì)性交流以及各種文化娛樂(lè)活動(dòng)等方面。任何階層的居民都傾向于選擇靠近市政、周邊居民素質(zhì)較高、社會(huì)治安良好的住宅區(qū)，因此這類(lèi)地區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有所增漲。2、環(huán)境污染環(huán)境污染與房?jī)r(jià)是一個(gè)負(fù)的對(duì)應(yīng)關(guān)系。以北京為例，北京的東南地區(qū)受盛行的西北東南風(fēng)的影響，空氣質(zhì)量比其它地區(qū)要差，因而房地產(chǎn)價(jià)格也較低。對(duì)于記工員項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，影響其價(jià)格的環(huán)境污染因素除了大氣和水體之外，還有噪音，這些環(huán)境污染嚴(yán)重影響了居民的身心健康，降低其生活質(zhì)量，如果不下大力氣治理的話，房?jī)r(jià)必然下降。3、景觀(jn un)環(huán)境在同一城市中，不同區(qū)域或者地段的空氣清新、水源潔凈、綠化程度等都是不同的；在大型(dxn

21、g)公園旁邊開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，或在具有一定規(guī)模的社區(qū)內(nèi)建造公園，這已成為近年來(lái)國(guó)內(nèi)高檔住宅開(kāi)始的一個(gè)定律。最具代表性的例子就是上海浦東的世紀(jì)公園，在它還沒(méi)有(mi yu)建成以前，其周邊的房子還是每平方米3000元的單價(jià)；在世紀(jì)公園建成后，這里的房?jī)r(jià)一路飚升，每平方米房?jī)r(jià)已經(jīng)高達(dá)萬(wàn)元。總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位直接影響開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，影響居民的滿足程度 。交通便利、商業(yè)繁華、配套設(shè)施齊的地段房?jī)r(jià)就高。地理位置的這種反映還與消費(fèi)者的消費(fèi)偏好有重要關(guān)系。實(shí)際上，一些稀缺地段的價(jià)位之所以居高不下，往往是由于需求方的競(jìng)價(jià)效應(yīng)，而開(kāi)發(fā)商的高額利潤(rùn)也正是由供需雙方這種關(guān)系的轉(zhuǎn)變而來(lái)的。3.2 區(qū)位價(jià)值對(duì)房?jī)r(jià)的影

22、響2010年10月份，位于山東省萊蕪市中心區(qū)域的一級(jí)地段，每平方米的房?jī)r(jià)為5500-6000元，而在市郊的房?jī)r(jià)每平方米不足2500元。通過(guò)萊蕪房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查與實(shí)踐證明：房地產(chǎn)的投資收益與位置優(yōu)劣成正比關(guān)系。所以說(shuō)，區(qū)位，一直是房地產(chǎn)界的黃金定律。再以洛陽(yáng)市為例，自從洛南新區(qū)開(kāi)發(fā)以后，洛陽(yáng)的房?jī)r(jià)也步入了快車(chē)道。由于洛陽(yáng)市委市政府和各重要機(jī)關(guān)的南遷，新區(qū)的房?jī)r(jià)也是水漲船高。洛南新區(qū)2006年均價(jià)不超過(guò)2000元/平方米,2008年初，新區(qū)勤政園小區(qū)轉(zhuǎn)讓價(jià)2400元/平方米，2009年洛南新區(qū)開(kāi)元湖附近搞促銷(xiāo)才3050元/平方米，但是去年就漲到了5200元/平方米，就現(xiàn)在來(lái)看，洛陽(yáng)市樓盤(pán)上漲的勢(shì)

23、頭依然迅猛，而洛南新區(qū)的領(lǐng)頭作用依舊明顯。第3章 REF _Ref168484495 h 錯(cuò)誤！未找到引用源。洛陽(yáng)理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） PAGE 8第3章 標(biāo)題 PAGE XIII PAGE 11 第4章 幾種類(lèi)型(lixng)的房地產(chǎn)投資區(qū)位選擇應(yīng)注意的問(wèn)題4.1 居住(jzh)項(xiàng)目投資注意的問(wèn)題居住項(xiàng)目主要是為人們工作勞動(dòng)之余提供一個(gè)安靜舒適的生活休息空間。同商業(yè)用地目的不同(b tn)，居住用地的選擇不是為了獲得最大利潤(rùn)，而是為了獲得最大效用。所以，居住用地的區(qū)位選擇，一般應(yīng)考慮以下主要因素：(1) 市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度市政公用設(shè)施主要為居民的生活居住提供水、電、煤氣、暖

24、氣等，公建配套設(shè)施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)等。對(duì)于小型的居住項(xiàng)目，其本身不具備提供上述配套設(shè)施的能力，那么對(duì)場(chǎng)地周?chē)丫邆涞呐涮自O(shè)施能力的依賴(lài)性就更大。(2) 公共交通便捷程度以經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)來(lái)看居住用地的區(qū)位，主要是從節(jié)省出行時(shí)間和出行支出兩方面考慮的。由于住宅是比較長(zhǎng)期使用的穩(wěn)定居留地，出行經(jīng)濟(jì)便成為人們普遍考慮的居住選擇因素。因?yàn)槿藗兊某鲂袝r(shí)在居住地、工作地、購(gòu)物中心和游樂(lè)場(chǎng)所之間往返擺動(dòng)的，所以理想的居住用地區(qū)位，是到達(dá)以上四點(diǎn)總距離最短的點(diǎn)，尤其是要選擇接近工作場(chǎng)所的地點(diǎn)。因住所與工作地之間活動(dòng)頻率最高，這樣便可最有效地節(jié)省出行的費(fèi)用和時(shí)間。從我國(guó)目前的居民家

25、庭結(jié)構(gòu)來(lái)分析，大多數(shù)屬于工薪階層，私人轎車(chē)還只是剛剛進(jìn)入少數(shù)家庭，對(duì)方便快捷的公共交通系統(tǒng)的依賴(lài)程度非常大，所以對(duì)居住項(xiàng)目位置的選擇主要是靠近交通方便、能就近乘車(chē)的地方。如果乘車(chē)時(shí)間只有10分鐘，而從住宅到車(chē)站的時(shí)間卻用20分鐘，相信住戶(hù)不會(huì)考慮這種住宅。(3) 環(huán)境隨著城市居民生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境提出了越來(lái)越高的要求。山、水、綠地、陽(yáng)光、清新的空氣、無(wú)噪音污染等，都是居民選擇安居進(jìn)而也是房地產(chǎn)商在選擇居住項(xiàng)目位置時(shí)要慎重考慮的因素。(4) 居民(jmn)人口與收入居住項(xiàng)目的市場(chǎng)前景受附近地區(qū)人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭收入水平、人口流動(dòng)性、當(dāng)前居住狀況等方面的影響。居住項(xiàng)目投資如

26、果選擇在人口素質(zhì)(rn ku s zh)高、支付能力強(qiáng)的地區(qū)進(jìn)行，就意味著提高了成功的可能性。4.2 寫(xiě)字樓項(xiàng)目投資(tu z)注意的問(wèn)題廣義的寫(xiě)字樓是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事務(wù)或從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物。但投資性物業(yè)中的寫(xiě)字樓，則是指公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)的場(chǎng)地。依照寫(xiě)字樓所處的位置、自然或物理狀況及收益能力，專(zhuān)業(yè)人員通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。影響寫(xiě)字樓項(xiàng)目位置選擇的特殊因素包括： 與其他商業(yè)設(shè)施的接近程度商業(yè)辦公也存在著聚集效應(yīng)，同樣位于城市中心商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目，則未來(lái)的使用者就可以方便地和位于相同區(qū)域的客戶(hù)開(kāi)展業(yè)務(wù)。因此，與其他商業(yè)設(shè)施接近

27、的程度，決定了寫(xiě)字樓項(xiàng)目對(duì)未來(lái)使用者的吸引力，雖然這吸引力也會(huì)由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化，但其對(duì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目位置選擇過(guò)程的影響卻是不言而喻的。(2) 周?chē)恋乩们闆r和環(huán)境如果寫(xiě)字樓項(xiàng)目所在的周?chē)泻芏喙I(yè)建筑，環(huán)境惡劣，就會(huì)大大降低該寫(xiě)字樓的吸引力。寫(xiě)字樓的位置還可能由于其臨近政府、大型公司或金融機(jī)構(gòu)的辦公大樓而增加對(duì)租客的吸引力。(3) 易接近性寫(xiě)字樓項(xiàng)目位置選擇還應(yīng)重視其易接近性。大型寫(xiě)字樓建筑往往能容納成千上萬(wàn)的人在里面辦公，有沒(méi)有快捷有效的道路進(jìn)出寫(xiě)字樓，會(huì)極大地影響寫(xiě)字樓的檔次。寫(xiě)字樓周?chē)缬卸喾N交通方式可供選擇，能極大地方便在寫(xiě)字樓工作的人。是否有足夠的停車(chē)位同樣也會(huì)影響到寫(xiě)

28、字樓的易接近性。 REF _Ref168484640 r h 錯(cuò)誤！未找到引用源。 REF _Ref168484646 h 錯(cuò)誤！未找到引用源。 PAGE 164.3 零售業(yè)商項(xiàng)目投資(tu z)注意的問(wèn)題商業(yè)與工業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的目的都是為了追求最大的利潤(rùn)，但工業(yè)利潤(rùn)是通過(guò)降低產(chǎn)品生產(chǎn)成本實(shí)現(xiàn)的，而商業(yè)利潤(rùn)是通過(guò)銷(xiāo)售產(chǎn)品取得的。對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品銷(xiāo)售愈多，獲得利潤(rùn)也就愈大。所以(suy)商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)位選擇，應(yīng)該有利于實(shí)現(xiàn)它的最大利潤(rùn)，其選擇原則有以下幾條：(1) 最短時(shí)間原則(yunz)最短時(shí)間原則，即應(yīng)位于人流集散最方便的區(qū)位。商業(yè)的服務(wù)對(duì)象是顧客，商業(yè)行為的基本前提是商品與顧客在時(shí)間上和地

29、域上的結(jié)合，面對(duì)面進(jìn)行交易。所以傳統(tǒng)的商業(yè)都混雜在居民區(qū)中。但是，隨著交通條件的改善，汽車(chē)成為顧客購(gòu)物行為的代步工具，顧客購(gòu)物移動(dòng)的能力大大提高，活動(dòng)范圍也大大增加。因此距離已不是決定顧客購(gòu)物行為的主要因素，而更多的要考慮購(gòu)物過(guò)程所花費(fèi)的行車(chē)時(shí)間。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的區(qū)位，以位于它的吸引半徑邊緣1030分鐘行車(chē)時(shí)間的地點(diǎn)最為理想。(2) 區(qū)位易達(dá)性原則區(qū)位易達(dá)性原則，即進(jìn)入性原則，就是說(shuō)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)分布于交通最便捷的區(qū)位，即易達(dá)性最好的區(qū)位。這個(gè)區(qū)位是它與城市內(nèi)其他地點(diǎn)見(jiàn)的站點(diǎn)數(shù)目之和最小的點(diǎn)。一般說(shuō)來(lái)，火車(chē)站、港口、長(zhǎng)途汽車(chē)站等城市交通的聚集點(diǎn)，都是易達(dá)性最好的區(qū)位。因此它們成為不同等級(jí)和規(guī)模的商業(yè)企業(yè)

30、選擇的目標(biāo)，并且都已具備了相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)繁華度。(3) 接近購(gòu)買(mǎi)力原則商業(yè)利潤(rùn)是建立在居民購(gòu)買(mǎi)和消費(fèi)商品的基礎(chǔ)上的，而居民的購(gòu)買(mǎi)力取決于人口數(shù)量和他們的收入水平、一般說(shuō)來(lái)，商業(yè)企業(yè)的存在，是以一定服務(wù)人口為前提的，這種維持一個(gè)商業(yè)企業(yè)存在的最低服務(wù)人口數(shù)量，稱(chēng)為這個(gè)商業(yè)企業(yè)的人口門(mén)檻。所以商業(yè)用地選擇必須考慮所在區(qū)位的人口密度和人口數(shù)量，中央商務(wù)區(qū)和特大型購(gòu)物中心的用地區(qū)位選擇必須與該城市的人口分布重心相接近。如北京的西單、王府井、前門(mén)，上海的南京路、淮海路，南京的新街口等就是這樣。人口是購(gòu)買(mǎi)力的一個(gè)基本因素(yn s)，但它只有與一定的消費(fèi)水平相結(jié)合才能形成現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力，而人們的消費(fèi)水平又取決于

31、他的經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)傾向。在人口數(shù)量既定的情況下，人們的經(jīng)濟(jì)收入與消費(fèi)傾向的組合有四種情況：高收入、高消費(fèi)；低收入、高消費(fèi)；高收入、低消費(fèi)；低收入、低消費(fèi)、所以商業(yè)用地的區(qū)位選擇，既要接近人口稠密區(qū)，又要接近人口的高收入、高消費(fèi)和低收入、高消費(fèi)地區(qū)。(4) 滿足消費(fèi)心理(xnl)原則商業(yè)企業(yè)是多種多樣的。但無(wú)論(wln)哪種商業(yè)企業(yè)的用地選擇，都必須顧及顧客的消費(fèi)心理。顧客的消費(fèi)心理是千差萬(wàn)別的。有信譽(yù)的老商號(hào)和傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)商品對(duì)顧客都有較大吸引力。另外有些顧客喜歡逛專(zhuān)賣(mài)商店，因?yàn)槟抢锟梢再I(mǎi)到別處買(mǎi)不到的稱(chēng)心如意的商品。所以商業(yè)用地的區(qū)位選擇應(yīng)投顧客所好，要做到新商場(chǎng)和傳統(tǒng)商場(chǎng)相結(jié)合，綜合商店與專(zhuān)門(mén)

32、商店相結(jié)合，盡可能滿足顧客多種多樣的購(gòu)物心理要求。(5) 接近CBD原則商業(yè)活動(dòng)具有擴(kuò)延效應(yīng)。一旦一個(gè)商業(yè)中心形成，在其附近布局新的商業(yè)企業(yè)便有利可圖。中央商務(wù)區(qū)的商業(yè)密度指數(shù)、商業(yè)職能指數(shù)和商業(yè)規(guī)模指數(shù)都比較大，具有極大的擴(kuò)延效應(yīng)。在此附近爭(zhēng)得一席之地，從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，能取得更大的利潤(rùn)。4.4 工業(yè)項(xiàng)目投資注意的問(wèn)題工業(yè)項(xiàng)目場(chǎng)地的選擇需考慮的特殊因素包括：當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)，技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。各類(lèi)型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資者選擇區(qū)位時(shí)所考慮的以上因素應(yīng)該是比較基本的。對(duì)于購(gòu)

33、買(mǎi)商業(yè)用房地產(chǎn)和居住用房地產(chǎn)的消費(fèi)者而言，他們對(duì)區(qū)位的選擇標(biāo)準(zhǔn)，大體與上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資者相同。因?yàn)橥顿Y者的標(biāo)準(zhǔn)只有與消費(fèi)者一致，才能實(shí)現(xiàn)最大的效益。結(jié)論 結(jié)論從投資的角度看，某一房地產(chǎn)是否值得投資，很大程度上依賴(lài)于其產(chǎn)生利潤(rùn)和租金的能力。因此，分析(fnx)某項(xiàng)投資是否可行，既包括對(duì)該項(xiàng)目投資期間的租金價(jià)值的估計(jì)，也包括對(duì)該項(xiàng)目出售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值的判斷。而該項(xiàng)目出售時(shí)的利潤(rùn)與出租時(shí)的租金水平很大程度上有取決于其所在的區(qū)位。房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)可以給投資者帶來(lái)區(qū)位利潤(rùn)。區(qū)位利潤(rùn)越高，房地產(chǎn)投資價(jià)值越大。正是由于存在著對(duì)區(qū)位利潤(rùn)的追求，才會(huì)形成高昂地價(jià)的地塊只能被有高盈利并有能力支付高租金的業(yè)主們所占有的情況，而低效益的業(yè)主就無(wú)法做到這一點(diǎn)。負(fù)擔(dān)不起最優(yōu)區(qū)位地價(jià)壓力的投資者，將會(huì)被具備這一能力的競(jìng)爭(zhēng)者所替代。所有區(qū)位選擇的結(jié)果，是形成從最理想的區(qū)位向外衰減的各種等級(jí)。這些等級(jí)表現(xiàn)出如下特點(diǎn)：隨著從最佳區(qū)位點(diǎn)向外部的移動(dòng)，土地利用密度逐漸降低，地價(jià)租金也隨之逐漸衰減，同時(shí)房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)水平和產(chǎn)生租金的能力也在相對(duì)降低。通過(guò)上面的分析，我們知道，通常(tngchng)情況下，區(qū)位是影