2016建工房估-經(jīng)營管理基礎(chǔ)講義全

1、第五章現(xiàn)金流量與時間價值【考情分析】【本章特點】理論性非常強，技術(shù)含量高，是投資的基礎(chǔ)本章獨立題目所占的分值不大，但第五章是第六章的基礎(chǔ)，而第六章是分值所占最大的一章，想學好第六章，必須先學好第五章有計算題，難度大【學習方法】對本章可以利用形象理解法必須聽懂講解，而且要多次反復聽課必須把典型案例與搞懂，并獨立完成必須聽課練習再聽課再練習，光聽不練沒有用必須保證這部分的學習時間【關(guān)于計算器】題型單項選擇題多項選擇題判斷題計算題分值2014 年5 題 5 分1 題 2 分2 題 2 分8 題 9 分2013 年6 題 6 分4 題 8 分2 題 2 分12 題分年題 分題 分題 2 分9 題 11

2、 分2011 年6 題 6 分1 題 2 分1 題 1 分8 題 9 分2010 年5 題 5 分2 題 4 分1 題 1 分題 分題分年題 分1 題 2 分2 題 2 分7 題 8 分2008 年3 題 3 分1 題 2 分1 題 1 分5 題 6 分財務計算器 科學（工程）計算器【第一節(jié)第二節(jié)第三節(jié)第四節(jié)第五節(jié)】 現(xiàn)金流量時間價值等效值與復利計算時間價值計算公式的假定條件（補充）解題思路與第一節(jié) 現(xiàn)金流量1.現(xiàn)金流量的概念2.現(xiàn)金流量圖的含義現(xiàn)金流量圖是用以反映項目在一定時期內(nèi)運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應時間的對應關(guān)系。3.現(xiàn)

3、金流量圖的畫法以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間延續(xù)軸上每一刻度表示一個時間（時間點）兩個刻度之間的時間長度為計息周期相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量箭線向上表示正現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流入）箭線向下表示負現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流出）箭線的長短一般與現(xiàn)金流大小成正比4.現(xiàn)金流量圖的三要素大?。ìF(xiàn)金數(shù)額）方向（現(xiàn)金流入或流出）作用點（發(fā)生的時間點）5.時刻點的內(nèi)涵【0 點是何意】（三個含義）當前時點運動的時間始點某一基準時刻【除 0 以外的其它時刻點】表示該計息周期的期末，1 為第一期期末，2 為第二期期末6.期末慣例法現(xiàn)金流量一般在計息周期內(nèi)隨意發(fā)生，不一定正好發(fā)生在計算周期的期初或期末，但為了簡

4、化計算，都要假設(shè)將本計息周期內(nèi)發(fā)生的現(xiàn)金流量的代數(shù)和都發(fā)生在期末?！局攸c難點】【期初與期末的關(guān)系】第 n 期的期末代表下一周期的期初第 2 年的年初就是第 1 年的年末，第 3 年的年初就是第 2 年的年末【特別強調(diào)】如果題中明確告訴現(xiàn)金流量發(fā)生在 N 期的期初，則上，而必須畫在 N-1 期的位置上，因為期末慣例法7.房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量 （五種基本模式）畫現(xiàn)金流量圖時，不能畫在 N 的位置序號模式形象理解7.1開發(fā)銷售開發(fā)商買地建房后出售7.2開發(fā)持有出租出售開發(fā)商買地建成酒店后，出租給一家酒店公司，10 年后把酒店賣掉【開發(fā)銷售型】【開發(fā)持有出租出售型】【持有出租出售型】7.3持有出

5、租出售某國外基金公司某市一寫字樓，出租經(jīng)營 10 年后賣掉7.4更新改造出售某國外基金公司了一棟舊的寫字樓，重新裝修后賣掉7.5更新改造出租出售某公司了一棟舊的寫字樓，重新裝修后，租給一家酒店經(jīng)營公司，5 年后將酒店賣掉【更新改造出售型】【更新改造出租出售型】【要點】第一步是開發(fā)的，一定有土地成本和建安成本第一步即的，直接就是成本，再加上裝修成本出售的一定有銷售收入，出租的一定有收入出租的，在一定期間內(nèi)有收入，同時有運營成本時有收入，注意同時一定有稅費作為現(xiàn)金流出【考題類型】根據(jù)流量圖，判斷屬哪一種經(jīng)營模式某種經(jīng)營模式下，現(xiàn)金流入、流出的特點【2015 年】下列房地產(chǎn)經(jīng)營模式中，現(xiàn)金流出不包括

6、“運營成本”的是（）。A.B.更新改造出售持有出租出售C.開發(fā)持有出租出售D.正確更新改造出租出售A本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。選項 BCD 均涉及了持有出租或出租階段，在擁有收入的同時，也會產(chǎn)生運營成本。參見P150。【2013 年】下圖表示的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（）經(jīng)營模式下的典型現(xiàn)金流量圖。開發(fā)一銷售開發(fā)一持有出租一出售C.D.正確一持有出租一出售一更新改造一出租一出售B本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。有土地成本和建造成本及相關(guān)費用投入說明是“開發(fā)”模式，有收入和運營成本說明是“持有出租”模式，有收入及稅費說明在持有一段時間后出售。參見P149。第二節(jié)時間價值1.時間價值

7、的含義同樣數(shù)額的在不同時點上具有不同的價值不同時間發(fā)生的等額在價值上的差別稱為的時間價值利息、利率是時間價值的體現(xiàn)2.具有時間價值的原因增值貨幣有在一定時間內(nèi)通過某些經(jīng)濟活動產(chǎn)生增值的可能價值補償時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應得到的補償【2014 年】從消費者的角度看，的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費所應得到的補償。正確本題考查的是時間價值的概念。從消費者角度看，的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應得到的補償。參見P153。3.時間價值大小的決定（三）投資利潤率投資所能取得的利潤通貨膨脹率即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償風險對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償【2015 年】關(guān)于時間

8、價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（ ）。的增值A(chǔ).B.C.D.的時間價值表現(xiàn)為的時間價值表現(xiàn)為放棄即期消費的補償?shù)臅r間價值是對風險可能帶來損失的補償?shù)臅r間價值與投資利潤率相關(guān)E.正確的時間價值與通貨膨脹率相關(guān)CDE本題考查的是時間價值的概念。從投資者的角度來看，的增值特性使其具有時間價值。時間價值的大小，取決于多方面的。從投資的角度來看主要有：（1）投資利潤率，即投資所能取得的利潤；（2）通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償；（3）風險，即對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。參見P151。4.時間價值計算的基本原則不在同一時點的不能比較大小，也不能直接進行代數(shù)運算必須先

9、將發(fā)生在各個不同時點的量換算到同一時點，才能比較大小和進行代數(shù)運算5.利息和利率的概念利息占用所付出的代價或放棄使用權(quán)所得到的補償本利和=本金+利息利息=本金和-本金利率是在時間內(nèi)所得的利息額與借貸金額（本金）之比6.利率的類型（四種）【典型例題】我國對外籌資成本通常是在（A.紐約同業(yè)拆放）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點（或基點）。B.同業(yè)拆放C.倫敦同業(yè)拆放D.新加坡同業(yè)拆放正確C本題考查的是利息與利率。我國對外籌資成本通常是在倫敦同業(yè)拆放利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點（或基點）。參見P152。7.利率的經(jīng)濟功能（五種功能）積累的功能調(diào)整信用規(guī)模的功能調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的功能抑制通貨膨脹的功能平衡國際

10、收支的功能【2014 年A.積累】從宏觀角度，利率的經(jīng)濟功能包括（ ）。B.平衡國際收支C.調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu) D.提高社會就業(yè)率 E.抑制通貨膨脹正確ABCE本題考查的是利息與利率。從宏觀角度利率的經(jīng)濟功能，包括了積累的功能、調(diào)整信用規(guī)模的功能、調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的功能、抑制通貨膨脹的功能和平衡國際收支的功能。參見P153。8.利率的決定和影響（五種理論）【2013 年】利率的儲蓄投資決定理論認為（）。利率理論利息的本質(zhì)利息是從借入資本的資本家那里分割來的一部分剩余價值利率的高低取決平均利潤率總利潤在人與借款人之間的分配比例利率的特點平均利潤率有下降趨勢，平均利率也同向變化上述變化是漫長過程，平

11、均利率具有相對穩(wěn)定性利率的決定具有很大的偶然性，平均利率無法由任何規(guī)律決定利率理論內(nèi)容古典學派的儲蓄投資決定理論（倡導者）利率是由儲蓄和投資決定儲蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租用價格利率不受貨幣的影響性偏好利率理論（倡導者）利率是由貨幣的供給與需求決定的貨幣供給是央行決定，是外生變量，無利率彈性貨幣需求取決于人們的性偏好，是內(nèi)生變量利率取決于貨幣供給量與性偏好的均衡水平可貸利率理論利率由可貸的供求決定可貸需求由投資需求、赤字需求和家庭需求三個要素組成可貸的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和儲蓄三個要素可貸的需求函數(shù)是利率的遞減函數(shù)，供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)IS-LM 曲線模型的利率

12、理論利率是商品市場和同時達到均衡時形成貨幣需求是收入的增函數(shù)，利率與收入存在決定關(guān)系均衡利率與均衡收入同時實現(xiàn)利率是由貨幣的供給與需求決定的利率是資本的租用價格C.利率是由可貸的供求決定的D.利率的高低取決于平均利潤率E.利率不受貨幣的影響正確的實際BE本題考查的是利息與利率。儲蓄投資決定理論認為，利率是由儲蓄和投資等非貨幣所決定的，儲蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租用價格，該理論是一種實際利率理論，認為利率不受貨幣率是由貨幣的供給和需求決定的，選項 C，可貸的影響；選項 A，性偏好利率理論則認為利利率理論認為利率是由可貸的供求決定P1153。的，選項 D，的利率決定理論認為

13、利率的高低取決于平均利潤率。參見9.單利概念指僅按本金計算利息，利息不再生息其利息總額與借貸時間成正比目前我國存款和國庫券的利息為單利公式【典型例題】將 1000 元存入，年利率為 6%，如果按單利計算，則三年后的本利和為多少？本題考查的是單利計算與復利計算。Fn=P+Pin=1000P155。6%3=1180。參見10.復利概念本金加上先前計息周期所累計的利息進行計算，即利息再生利息我國的各項一般均計復利復利較符合生產(chǎn)過程的實際狀況，投資中多采用分為間斷復利和連續(xù)復利公式【公式推導】年數(shù)年初本金本年利息年末本利和【典例例題】將 1000 元存入，年利率為 6%，如果按復利計算，則三年后的本利

14、和為多少？n3本題考查的是單利計息與復利計息。Fn=P（1+i） =1000（1+6%） =1191.02。參見P156?！?014 年】我國目前個人儲蓄存款、國庫券以及個人住房抵押等都是按復利計息的。正確本題考查的是單利計息與復利計息。我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以單利計算的。參見P155。11.單利與復利的關(guān)系本金、利率和計息期相同時，按復利計算的利息以及本利和一定比按單利計算的高?！?013 年】甲、乙兩人分別向，金額、利率、期限均相同，期限為 1 年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計息到期一次還本付息。甲實際支付的利息額 I 甲和乙實際支付的利息額 I

15、乙之間的關(guān)系為（）。A.I 甲 I 乙B.I 甲I 乙C.I 甲=I 乙D.I 甲I 乙正確B本題考查的是名義利率與實際利率。甲是單利計息方式，乙是復利計息方式，設(shè)年（1+r/12）12-1，根據(jù)利率為 r，則：I 甲=Pr，I 乙=P可推斷出 I 甲I 乙。參見P156。12.名義利率與實際利率的概念當利率標明的時間與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別13.名義利率與實際利率的公式名義利率=周期利率每年的計算周期數(shù)【例 5-1】已知某筆的年利率為 15%，借貸雙方約定按季度計息，則該筆的實際利率是第一年P(guān)PiP+Pi=P（1+i）第二年P(guān)（1+i）P（1+i）iP（1+i）+

16、 P（1+i）i= P（1+i）2第三年P(guān)（1+i）2P（1+i）2iP（1+i）2+ P（1+i）2i= P（1+i）3。第N 年P(guān)（1+i）n-1P（1+i）n-1iP（1+i）n-1P（1+i）n-1iP（1+i）n多少。正確本題考查的是名義利率與實際利率。已知參見P162?！?015 年】某筆總額 10 萬元，按季付息的，每季支付利息為 1400 元。則該筆的年實際利率為（ ）。A.1.40% B.5.60% C.5.72% D.6.09%正確B本題考查的是名義利率與實際利率。年利息總額=14004=5600（元），年利率=年利息總額/年本金總額=5600/100000=5.6%。參見

17、P156?！?013 年】某筆是（）。A.月 B.季度 C.半年D.年的年名義利率為 6.60%，年實際利率為 6.77%，該筆的計息周期正確B本題考查的是名義利率與實際利率。實際利率=（1+名義利率/m）m-1，6.77%=（1+6%/mm-1，可采用試算法得出 m=4。參見P156。14.名義利率與實際利率的關(guān)系【形象理解】1000 元錢，按月計算復利，和按季計算復利，哪個本利和大。復利俗稱“驢打滾兒”，利率越高，本利和越大；滾復利的次數(shù)（計息次數(shù)）越頻繁，本利和越大，則名義利率和實際利率的差距越大?！?012 年】從名義利率與實際利率的關(guān)系來看，實際利率一定大于名義利率。（ ）正確本題考

18、查的是名義利率與實際利率。名義利率與實際利率的關(guān)系為：實際利率=（1+名義利率/計息周期）計息周期-1。如計息周期數(shù)1 時，兩者相等。如計息周期數(shù)大于 1 時，實際利率大于名義利潤，當計息周期數(shù)小于 1 時，實際利率小于名義利潤。參見P157。項目內(nèi)容實質(zhì)實際利率比名義利率更能反映的時間價值關(guān)系名義利率越大，計算周期越短，計息期越大，實際利率與名義利率的差異就越大具體情況年的計算周期數(shù)為 1 時名義利率等于實際利率年的計算周期數(shù)大于 1 時實際利率大于名義利率年的計算周期數(shù)小于 1 時實際利率小于名義利率15.名義利率、實際利率和通貨膨脹的關(guān)系名義利率包含了通貨膨脹實際利率是名義利率剔除通貨膨

19、脹影響后的真實利率【2012 年】某房地產(chǎn)投資項目的實際收益率為 8.0%，若的存、年利率分別為 3.5%和 6.5%，通貨膨脹率為 4.0%，則該項目投資的名義收益率是（ ）。A.11.78% B.12.00% C.12.32% D.15.02%正確C本題考查的是名義利率與實際利率。（實際利率+1）（1+通貨膨脹率）=（1+名義利率），名義利率=（8%+1）（1+4%）-1=12.32%。參見P157。第三節(jié)等效值與復利計算1.等效值的概念在考慮時間價值的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的，具有相同的價值。2.等效中的符號（七個符號）P現(xiàn)值，發(fā)生在運動起點或現(xiàn)在時點的值F終值（未來值），發(fā)生

20、在運動終點或?qū)頃r點的值A(chǔ)年值，連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額G每一時間間隔收入或支出的等差變化值s每一時間間隔收入或支出的等比變化值n計息周期數(shù)i每個計算周期的利率【2014 年A.時值是 B.現(xiàn)值是】關(guān)于等效值的說法，正確的是（）。運動起點時的金額運動結(jié)束時的金額C.指與某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值D.不同時點發(fā)生的等額具有相同的價值正確C本題考查的是等效值的概念。等效值是指在考慮時間的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的可能具有相同的價值。選項 A 錯誤，運動過程中某一時間點上與現(xiàn)值等值的金額稱為時值；選項 B 錯誤，運動起點時的金額稱為現(xiàn)值；選項 D

21、 錯誤，不同P157。時點發(fā)生的等額具有不同的價值。參見3.復利系數(shù)用來在 P、F、A 三個值之間換算的系數(shù)系數(shù)只與利率和計息期數(shù)有關(guān)，可以直接與一個值相乘求出另一個值的因數(shù)系數(shù)可以直接計算或查表取得【復利系數(shù)的標準表示方法】4.等效值換算（3+2+6+4）5.現(xiàn)值換算為終值 PF（一次支付終值）形象理解（存款）一次存錢，到期本利合計多少系數(shù)名稱一次支付終值系數(shù)（F/P，i，n）公式【典型例題】某房地產(chǎn)開發(fā)商向金融機構(gòu)年末一次還本付息，應償還多少萬元？500 萬元，按復利計息，年利率為 12%。若第五本題考查的是復利計算。F=P（F/P，i，n）=P（1+i）n500（112%）5881（萬元

22、）。參見P158。6.終值換算為現(xiàn)值 FP （一次支付現(xiàn)值）公式形象（存款）已知到期本利合計數(shù)，求最初本金。系數(shù)名稱一次支付現(xiàn)值系數(shù)（/，i, n）【典型例題】將一筆則現(xiàn)在應存款多少元？按年利率 6%存入，以復利計息，要在 5 年后本利和為 100 萬元，本題考查的是復利計算。P=F（P/F，i，n）=F/（1+i）n 100（1+6%）574.73萬元。參見P159。7.年值換算為終值 AF（等額序列）公式形象（存款）等額零存整取，支取的系數(shù)名稱等額序列支付終值系數(shù)（/，i, n）【典型例題】若每年年末存入10 萬元，年利率為 6%，則 5 年后的復本利和為多少元？P160。本題考查的是復利

23、計算。FA（F/A,i,n）=105.63756.37（萬元）。參見8.終值換算為年值 FA公式形象（存款、養(yǎng)老保險）已知最后要取出一筆錢，每年應等額存入。年輕時定期等額支付。，想到一定系數(shù)名稱等額序列支付取出一定錢數(shù)，問年輕時每月或每年應存入基金系數(shù)（/，i, n）【典型例題】計劃每年年末存入等額數(shù)額的（等額零存），欲在 7 年后整取為 1000元，若存款利率為 8%，則每年末存入金額為多少？本題考查的是復利計算。AF（A/F，i，n）1000（A/F，8%，7） =10000.1121112.1（元）。參見P159。9.年值換算為現(xiàn)值 AP公式形象（,房地產(chǎn)估價收益法，房奴的法寶之一；按揭

24、算額度）需存入存入一筆錢，以后每年可獲得等額的系數(shù)名稱，如已知的數(shù)額，問最初。等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)（P/A，i, n）【特殊情況】永續(xù)年值（n 趨于無窮時）概念如果年值一直持續(xù)到，是相同時間間隔的無限期等額收付款項公式【永續(xù)年值的應用】【例 53】某家庭預計在今后 10 年內(nèi)的月收入為 16000 元，如果其中的 30%可用于支付住房抵押的月還款額，年利率為 12%，問該家庭有償還能力的最大抵押申請額是多少？本題考查的是復利計算。先題中的經(jīng)濟內(nèi)涵。已知 A，求 P該家庭每月還款額 A=1600030%=4800 元參見P163。10.現(xiàn)值換算為年值 PA公式形象（房奴的法寶之二：按揭算月供）住

25、房按揭系數(shù)名稱等額序列支付回收系數(shù)（A/P，i， n） ，已知額，求月供或年供。【典型例題】多少？12 萬元，分 10 年攤還，年利率為 6%，按月計息，則每月的償還金額為本題考查的是復利系數(shù)的應用。已知 P（現(xiàn)值），要求的是 A（年值）注意計息期，已知的是年利率，但求的是月還款額，P12 萬元，i6%120.5%，n1012120，AP（A/P，6%/12，120）120.01110.1332（萬元）。參見P159?！纠?54】 某家庭以抵押方式了一套價值為 25 萬元的住宅，首付款為房價的 30%，其余房款用抵押支付。如果抵押的期限為 10 年，按月等額償還，年利率為 15%，問月還款額為

26、多少？如果該家庭 25%的收入可以用來支付抵押月還款額，問該家庭月收入多少，才能上述住宅？本題考查的是復利系數(shù)的應用。已知：抵押額 P=2570%=17.5（萬元）率，計息期數(shù)=1012=120（月）月還款額為 A= 2823.4上述住宅，其月收入須為：2823.4/0.25=11293.6（萬元）。該家庭欲參見P163?！?014 年】等額序列支付回收系數(shù)正確的表達式是（ ）。正確A本題考查的是復利計算。i（1+i）n /（1+i）n-1 稱為“等額序列支付回收系數(shù)”；（1+i）n-1/i（1+i）n 稱為等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)。參見P159。【歸納總結(jié)】如何記六個基本換算公式（只需要記兩個公

27、式）11.等差年值換算為現(xiàn)值等差序列現(xiàn)值系數(shù)【形象理解】酒店持有出租，第 1 年為 10 萬元，以后每年的上漲 5 萬元，出租 10 年，問這 10 年收回的現(xiàn)值是多少？12.等差年值換算為等額年值等差序列年費用系數(shù)【形象理解】酒店持有出租 10 年，有兩種出租方案，第案是第 1 年為 100 萬元，以后每年的上漲 5 萬元；第二種方案是每年不變，問如采用方案二要與方案一有相同的經(jīng)濟收益，則這個不變的應該是多少？13.等比年值換算為現(xiàn)值等比序列現(xiàn)值系數(shù)【形象理解】酒店持有出租，第 1 年為 100 萬元，以后每年的上漲 5%，出租 10 年，問這 10 年收回的現(xiàn)值是多少？【例 55】某購房者

28、擬向申請 60 萬元的住房抵押，安排了等比遞增還款模式。年抵押利率為 6.6%，期限為 15 年，購房者的月還款額增長率為 0.5%，問該購房者第 10 年最后一個月份的月還款額是多少？本題考查的是復利系數(shù)的應用。第一步：確定換算關(guān)系，列出已知什么，求什么。已知：P=60 萬元，s=0.5%，n=1512=180，求 A第二步：求出第一次的付款 A1（利用公式）第三步：第若干期的 An第 10 年最后一個月份還款額為 A120參見P?！灸辍磕澄飿I(yè)未來年收入的終值為萬元，年增長率為 6%，在每年年末支付。若年利率為 6%，則第 5 年年末的是（）元。A.14945.16 B.15841.87 C

29、.26764.51D.28370.38正確A由于 F=P（1+i）n，本題考查的是復利系數(shù)的應用。由于 i=s，因此 P=n-110-1t-1F=nA1（1+i） =10A1（1+6%） =20，解得 A1，代入 A5=A1（1+s） ,A5=14945.16 元。參見P161。14.等比年值換算為等額年值等比序列年費用系數(shù)【形象理解】酒店持有出租 10 年，有兩種出租方案，第案是第 1 年為 100 萬元，以后每年的上漲 5%；第二種方案是每年不變，問如采用方案二要與方案一有相同的經(jīng)濟收益，則這個不變的第四節(jié)應該是多少？時間價值計算公式的假定條件（補充）本期的期初為上一期的期末涉及A 和P

30、的換算時，第一個 A 在P 發(fā)生一個期間后的期末涉及A 與F 的換算時，最后一個 A 與F 同時發(fā)生1.本期的期初為上一期的期末一筆收支如發(fā)生在這一年的年初，則在現(xiàn)金流量圖中必須表示為上一年的流入或流出中?！?015 年】一寫字樓單元的租賃期為 18.8 年，年為 5 萬元，按當年實際租用時間在年初A.53.80 B.55.47 C.55.54 D.58.79正確收取，若年折現(xiàn)率為 6%，則該寫字樓單元租賃期內(nèi)收入的現(xiàn)值為（ ）萬元。D本題考查的是復利計算。錯誤作法：正確作法：P159。參見2 涉及 A 和 P 的換算時，第一個 A 是在 P 發(fā)生一個期間后的期末3 涉及 A 與 F 的換算時

31、，最后一個 A 與 F 同時發(fā)生【典型例題】為了在未來 5 年末通過儲蓄得到 3 萬元，若利率為 12%，每年年初應存入？本題考查的是復利計算。錯誤計算：A=F（A/F,i,n）=30000（A/F，12%，5）=4722正確計算：第一年年初在零的位置上，A 換算為 F，在第 4 年的位置上，不在第五年位置，所以必須再進行一次換算。參見P159。第五節(jié) 解題思路與1.出題類型在三個值之間進行直接的換算（初級直接套公式）條件不符合公式的假定條件，不能直接套用，需進行一定的變換（中級套用多個公式換算）解決實際問題的題型，主要是計算題，需要對題目有一個非常透徹的理解（高級）2.解題方法（五步法）【第

32、一步】審題，畫出現(xiàn)金流量圖題目復雜時，需要先列出現(xiàn)金流量表計算出現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流，再畫現(xiàn)金流量圖畫圖時特別注意期初期末【第二步】確定換算關(guān)系（）審題后確定其經(jīng)濟適用的內(nèi)涵是哪兩個值之間的換算，寫出關(guān)系式，如（/，i，n）這需要熟練掌握六種基本換算和四種特殊換算的內(nèi)涵和公式【第三步】條件看題中的條件與公式換算的假定條件是否一致如不一致，則需調(diào)整換算關(guān)系式或進行多重換算【第四步】檢查一致性。注意 i 與n 的內(nèi)涵是否一致如果 i 是年（季、率，則 n 就是以年（季、月）為標準的計息期如果沒有明確告知，則季利率等于年利率除以 4，【第五步】計算將已知數(shù)據(jù)帶進關(guān)系式中計算3.名義利率與實際

33、利率的換算【例 51】率等于年利率除以 12單利計息和復利計息兩種方式利息與本利和的計算【例 52】求抵押最大額度和月還款額【例 53：A-P】【例 54:P-A】遞變的抵押相關(guān)計算【例 55】【題型 1】組合抵押的相關(guān)計算【例 56】【題型 2】提前還款相關(guān)計算【題型 3】提前還款（還本金）相關(guān)計算【例 57】【題型 4】還款常數(shù)的相關(guān)計算【例 58】【題型 5】開發(fā)項目現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金流量圖及相關(guān)計算【例 59】【題型 6】抵押加按的相關(guān)計算【例 510】【題型 7】復合式可調(diào)整利率【例 511】【題型 1】組合抵押的相關(guān)計算是指購房中由公積金和商業(yè)兩部分組成，公積金利率較低，但根據(jù)政策的

34、規(guī)定有額度的限制，商業(yè)利率較高。一般的作法，先用滿足公積金的額度，本最低。【解題思路與步驟】部分執(zhí)行商業(yè)，這樣的組合總的融資成第一步：先算出總額第二步：題中會告訴公積金的額度總額公積金的月供的月供商業(yè)數(shù)額額度第三步：P-A，算出公積金第三步：P-A，算出商業(yè)第五步：兩個月供相加即為總月供【典型例題】【例 56】某家庭擬一套面積為 80 平米的經(jīng)濟適用住宅，單價為 3500 元/，首付款為房價的 25%，其余申請公積金 6.6%，期限均為 15 年，公積金還款額是多少？和商業(yè)組合抵押。已知公積金和商業(yè)利率分別為 4.2%和的最高限額為 10 萬元。問該家庭申請組合抵押后的最低月【】第一步：求出總

35、額P=350080（1-25%）=210000（元）第二步：計算兩種的分別額度公積金度為 P1=100000（元）商業(yè)額度 P2=210000-100000=110000（元）第三步，計算公積金的月供【題型 2】提前還款相關(guān)計算提前還款余額的實質(zhì)：將尚未歸還的年值（月供），折現(xiàn)為已還款期末的現(xiàn)值（AP）Pmn余額期數(shù)m已歸還期數(shù)【解題思路與步驟】第一步：求出月供數(shù)額第二步：把提前還款的幾期的月供折現(xiàn)到提前還款的時點【典型例題】行抵押。該一套商品住宅，成交價格為 50 萬元，首期付款為房價的 30%，余款向銀期限為 l0 年，年利率為 6%，采用按月等額還款方式償還。若第 5的年末決定提前償還全

36、部余額，此時的余額為（ ）元。A.172858B.182786C.192858D.201006正確D本題考查的是復利系數(shù)的應用。實質(zhì)：余額第 6 年至第 10 年的年值，折現(xiàn)到第 5 年年末時的現(xiàn)值。第一步，已知n=1012=120。P，先求出月還款額 A。P=50（1-30%）=35（萬元），i 月=6%12=0.5%，A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=3500000.5%（1+0.5%）120/（1+0.5%）120-1=3886（元）第二步，把第六年到第十年的年值（月供）折現(xiàn)到第五年年末。已知 m=512=60-1/i（1+=3886（1+0.5%）120-60-1/0.5%（1+

37、0.5%）120-60=201006。Pm=A（1+【題型 3】提前償還本金的相關(guān)計算第一步：求出正常還款的月供第二步：提前償還一部分本金，則在以后年度中每月少償還多少第三步：提前償還本金后的每月月供正常月供因提前償還本金而每月少還的數(shù)額【例 57】某家庭以 4000 元/的價格，了一套建筑面積為 120 的住宅，為其提供了 15 年期的住宅抵押，該的年利率為 6%，抵押價值比率為 70%。如該家庭在按月等額還款 5 年后，于第 6 年初一次提前償還了多少？本金 8 萬元，問從第 6 年開始的抵押月還款額是【】第二步，計算出第 6 年年初（也就是第五年年末）償還的本金部分，在第 6 到第 15

38、 年內(nèi)減少的月還款額第三步，計算從第 6 年開始抵押月還款額】以 6000 元/m2 的價格了一套面積為 114m2 的住宅，為【2015 年提供了。若在價值比率為 60%，15 年期、年利率為 7.8%、按月等額還本付息的個人住房抵押第 11 年的第一個月末償余全部，則償還額應為（ ）萬元。A.18.94 C.19.33正確B.19.20 D.22.87C本題考查的是復利系數(shù)的應用?？傤~600011460%41.04（萬元），率7.8%/12=0.65%，n1512180。APi（1+i）n/（1+i）n-141.04 0.65%（1+0.65%180/（1+0.65%）18010.3874

39、（萬元）。m=1012+1=121，n-m=180-121=59，n-mn-m5959PmA（1+i） -1/i（1+i） 0.3874（1+0.65%） -1/ 0.65%（1+0.65%） 18.9338（萬元）。共需償還 18.93380.387419.3212（萬元）。參見P164?！绢}型 4】還款常數(shù)的相關(guān)計算月等額還款金額占借款總額的比例為還款常數(shù)知道了額，再知道了還款常數(shù)，直接可以算出月還款額，或反之可直接算出額每期實際還款數(shù)總額還款常數(shù)每期實際還款與按正規(guī)公式計算出的應還款額之間的差距,將在最后一期中結(jié)算。其實質(zhì)是將等額的 A，換算為期末的 F【例 58】某家庭以 3500 元

40、/的價格，一套建筑面積為 80 的住宅，為其提供了15 年期的住房抵押期后，該家庭應向，年利率為 6%，抵押價值比率為 70%，月還款常數(shù)為 0.65%。問抵押貸一次償還的剩余本金金額是多少？【】第一步，先計算出理論上按月等額償還的還款額P=35008070%=196000（元），i=6%/12=0.5%，n=1512=180（月） A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=1960000.5%（1+0.5%）180/（1+0.5%）180-1=1653.96（元）。第二步，計算實際每月的月付款額 。第三步，計算每月實際與應還的差額，即每月欠款 A=A-A=1653.96-1274=379.96（元）。第四步，每月的欠款，將在最后算為 F。還清，相當于把等額的 A折算到期末，其實質(zhì)是 A 換F= A（1+i）n-1/i=379.96（1+0.5%）180-1/0.5%=110499.3（元）?！绢}型 5】開發(fā)項目現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金流量圖及相關(guān)計算畫出現(xiàn)金流量表，由現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量三個部分組成流入流出包括哪些項目，要根據(jù)題干中給出的內(nèi)容【例 59】擬以 500 萬元的價格購入一預售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經(jīng)營。已知前三年樓價款付款比例分別為 15%、25%和 60%，第四年即可開始出租，當年的毛收