第三章 可行性研究

1、第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的費用測算第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險分析目前指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要規(guī)章及文獻(xiàn)如下：聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織（簡稱UNIDO)在1987年、1980年分別編寫的工業(yè)可行性研究手冊和工業(yè)項目評價手冊1983年2月，國家計委發(fā)布的關(guān)于的通知1993年4月國家計委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價工作的若干規(guī)定和建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)2000年9月建設(shè)部發(fā)布了關(guān)于發(fā)布的通知，并自發(fā)布之日起試行房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法投資項目可行性研究指南（計辦投資200215號）第一

2、節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究什么是可行性研究必要性市場必要性社會必要性可能性合理性資源可能性技術(shù)、社會、資源合理性技術(shù)可能性房地產(chǎn)項目可行性研究（一）概念 可行性研究是在建設(shè)項目的投資前期，通過對項目的投資環(huán)境和條件調(diào)查研究，對各種建設(shè)方案及項目建成后的生產(chǎn)經(jīng)營方案實施的可能性、技術(shù)先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行分析和評價的過程。最初是美國30年代為開發(fā)田納西河流域而采用的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究方法，因為它為其經(jīng)濟(jì)開發(fā)和資源綜合利用起了重要作用，得以逐步推廣、流行，發(fā)展到各個領(lǐng)域，充實完善，形成系統(tǒng)。涉及市場供需、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)財務(wù)三個方面。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的作用（1）為投資決策提供依據(jù)（2）

3、作為資金籌措的依據(jù)（3）作為編制設(shè)計的依據(jù)（4）作為有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)（5）作為申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)（三）投資項目周期 投資項目周期是指項目從投資意向開始到投資終結(jié)的全過程。一般包括三方面的內(nèi)容：一是投資全過程客觀上包括的工作內(nèi)容、工作次序和工作類型；二是投資全過程中性質(zhì)不同的各階段劃分；三是各階段、各項工作間的聯(lián)系。投資項目周期是指項目從投資意向開始到投資終結(jié)的全過程。周期階段建設(shè)項目決策階段建設(shè)項目設(shè)計階段建設(shè)項目施工階段投資項目總結(jié)評價階段建設(shè)項目工作類型與工作程序投資意向市場研究與投資機會研究項目建議書初步可行性研究可行性研究決策立項初步設(shè)計建設(shè)準(zhǔn)備技術(shù)設(shè)計施工圖設(shè)計施工組織設(shè)

4、計施工準(zhǔn)備施工過程生產(chǎn)準(zhǔn)備竣工驗收投產(chǎn)使用與投資回收項目后評價（四）投資項目周期的工作類型1.建設(shè)項目決策階段（通常也稱為項目建設(shè)前期工作階段）(1)投資意向產(chǎn)生投資意向的主體：政府部門企業(yè)事業(yè)單位家庭（個人）產(chǎn)生投資意向的原因：可能基礎(chǔ)上的投資意向：產(chǎn)生意向的主體有閑置的資金，需要尋找投資機會需要基礎(chǔ)上的投資意向：社會上有較好的投資機會，被某一主體發(fā)現(xiàn)（2）市場研究與投資機會研究這個階段的重點要放在一個“找”字上，必須能夠找出符合條件的主要投資機會。市場研究與投資機會研究投資機會與投資主體自身的條件是否相適應(yīng)具體投資機會如何落實（3）項目建議書 用書面的形式把投資機會分析的結(jié)果表達(dá)出來呈報給

5、投資人。（4）初步可行性研究 初步可行性研究是對項目建議書所提出的投資構(gòu)想進(jìn)行初步的論證分析，并將項目投資方案進(jìn)一步具體化。初步可行性研究必須對若干不同項目進(jìn)行比較與選擇，其目的是從若干項目中選擇一個或幾個優(yōu)化的項目。建設(shè)項目初步可行性研究的目的： 分析機會研究的結(jié)論，并在較詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否需要進(jìn)行下一步的可行性研究，確定的哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助性的專題研究等。著重研究：市場研究和對產(chǎn)品的需求研究原材料及所需資源的供應(yīng)及價格變動趨勢研究工藝技術(shù)的中間試驗情況分析廠址方案選擇企業(yè)規(guī)模的研究生產(chǎn)設(shè)備的選型等（5）可行性研究階段 又稱詳細(xì)可行性研究，對一個初步可行性研究提出的一個或幾個 項

6、目若干種可能的方案分析論證，實質(zhì)上是一個投資方案的具體確立和構(gòu)造，是決定一個項目投資與否的最重要的一個環(huán)節(jié)，是項目決策的直接依據(jù)。（6）決策立項決策立項評估最終選擇一般由公正性、權(quán)威性強的咨詢機構(gòu)來完成這是項目決策階段的最后工作，應(yīng)有決策者親自進(jìn)行對可行性研究的精確性、可靠性、全面性進(jìn)行評估，為建設(shè)項目的最后決策提供依據(jù)根據(jù)投資主體的目標(biāo)、戰(zhàn)略和內(nèi)外條件做出最終選擇項目評估的涵義: 項目評估是指在可行性研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家有關(guān)部門頒布的政策、法規(guī)、方法、參數(shù)和條例等，從項目（企業(yè)）、國民經(jīng)濟(jì)和社會的角度出發(fā)，由有關(guān)部門（包括銀行、中介咨詢機構(gòu)等）對擬建項目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、生產(chǎn)條件、產(chǎn)

7、品市場需求、工程技術(shù)、財務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益等進(jìn)行全面分析論證，并就該項目是否可行提出相應(yīng)職業(yè)判斷的一項工作。可行性研究與項目評估的關(guān)系： 可行性研究和項目評估都是以分析和論證項目可行與否為己任的工作，兩者關(guān)系密切，有許多共同之處。相同點：均處于項目發(fā)展周期的建設(shè)前期基礎(chǔ)理論基本相同工作的內(nèi)容基本相同最終工作目標(biāo)及要求相同不同點：行為主體不同立足點不同所起的作用不同所處的階段不同（六）可行性研究的階段劃分：每個階段的內(nèi)容由淺到深。機會研究：其目的在于通過對各種建設(shè)項目和投資機會作出鑒定，為建設(shè)項目的投資方向提出建議，并確定有無必要做進(jìn)一步研究。投資機會研究分為一般投資機會研究和特定項目的

8、投資機會研究。前者又分三種：地區(qū)研究、部門研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向。后者是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。 投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為30，研究費用一般占總投資的0208。 投資機會分析看上去很簡單，甚至在實際工作中常常被忽視，但實質(zhì)上這卻是十分關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。這一階段主要解決三個方面的問題：一是認(rèn)識問題；二是組織機制問題；三是程序和

9、內(nèi)容問題。初步可行性研究：又叫“預(yù)可行性研究”，在機會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題有：在較詳細(xì)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上論證投資是否確有機會，是否能獲得最大的利益；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要性有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助性專題研究在初步可行性研究階段，需對以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查： 市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進(jìn)度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等。初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)20，所需費用約占總投資的02515。所謂輔助研究是對投資項目的一個或幾個重要方面進(jìn)行單獨

10、研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行研究的先決條件，或用以支持這兩項研究。詳細(xì)可行性研究： 簡稱可行性研究，是投資前期對工程項目進(jìn)行全面研究的最后階段，其主要任務(wù)是對市場、選址、建設(shè)方案等進(jìn)行深入研究，經(jīng)過技術(shù)上的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)上的合理性和財務(wù)上的營利性論證之后，對工程項目作出投資決策。 這一階段對建設(shè)投資估算的精度在10%，所需費用，小型項目約占投資1.0%-3.0%,大型復(fù)雜的工程約占0.2%-1.0%。項目評價 在可行性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行，其主要任務(wù)是對可行性研究報告進(jìn)行審查。（七）可行性研究報告的內(nèi)容結(jié)構(gòu)項目可行性研究報告，一般應(yīng)按照以下結(jié)構(gòu)內(nèi)容編寫：（1）總論項目提出的背景與概況可行性研究

11、報告編制的依據(jù)項目建設(shè)條件問題與建議（2）市場與預(yù)測市場現(xiàn)狀調(diào)查產(chǎn)品供需預(yù)測價格預(yù)測競爭與營銷策略市場風(fēng)險分析（3）資源條件評價資源可利用量資源品質(zhì)情況資源賦存條件資源開發(fā)價值（4）建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案的比選推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案技術(shù)改造項目推薦方案與原企業(yè)設(shè)施利用的合理性（5）場（廠）址選擇場（廠）址現(xiàn)狀及建設(shè)條件描述場（廠）址方案比選推薦的場（廠）址方案技術(shù)改造項目場（廠）址與原企業(yè)的依托關(guān)系（6）技術(shù)設(shè)備工程方案技術(shù)方案選擇主要設(shè)備方案選擇工程方案選擇技術(shù)改造項目技術(shù)設(shè)備方案與改造前比較（7）原材料燃料供應(yīng)主要原材料供應(yīng)方案選擇燃料供應(yīng)方案選擇（8

12、）總圖運輸與公用輔助工程總圖布置方案場內(nèi)外運輸方案公用工程與輔助工程方案（9）環(huán)境影響評價環(huán)境影響評價基本要求環(huán)境條件調(diào)查影響環(huán)境因素分析環(huán)境保護(hù)措施（10）勞動安全衛(wèi)生與消防勞動安全衛(wèi)生消防設(shè)施（11）組織機構(gòu)與人力資源配置組織機構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析人力資源配置員工培訓(xùn)（12）項目實施進(jìn)度建設(shè)工期實施進(jìn)度安排（13）投資估算建設(shè)投資估算內(nèi)容建設(shè)投資估算方法流動資金估算項目投入總資金及分年投入計劃（14）融資方案融資組織形式選擇資金來源選擇資本金籌措債務(wù)資金籌措融資方案分析（15）財務(wù)評價財務(wù)評價內(nèi)容與步驟財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取銷售收入與成本費用估算新設(shè)項目法人項目財務(wù)評價既有項目法人項目

13、財務(wù)評價不確定性分析非營利性項目財務(wù)評價（16）國民經(jīng)濟(jì)評價國民經(jīng)濟(jì)評價范圍和內(nèi)容國民經(jīng)濟(jì)效益與費用識別影子價格的選取與計算國民經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)計算國民經(jīng)濟(jì)評價參數(shù)（17）社會評價社會評價作用與范圍社會評價主要內(nèi)容社會評價步驟與方法（18）風(fēng)險分析風(fēng)險因素識別風(fēng)險評估方法風(fēng)險防范對策（19）研究結(jié)論與建議推薦方案總體描述主要比選方案描述結(jié)論與建議（八）編制可行性研究報告1.可行性研究報告深度要求報告應(yīng)能充分反映項目可行性研究工作的成果，內(nèi)容齊全，結(jié)論明確，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。論據(jù)充分，滿足決策者定方案定項目要求。報告選用主要設(shè)備的規(guī)格、參數(shù)應(yīng)能滿足預(yù)定貨的要求。引進(jìn)技術(shù)設(shè)備資料應(yīng)能滿足合同談判的要求。報告中

14、的重大技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方案，應(yīng)有兩個以上的方案的比選。報告中確定的主要工程技術(shù)數(shù)據(jù)，應(yīng)能滿足項目初步設(shè)計的要求。報告構(gòu)造的融資方案，應(yīng)能滿足銀行等金融 部門信貸決策的需要。報告中應(yīng)反映在可行性研究過程中出現(xiàn)的某些方案的重大分歧及未被采納的理由，以供委托單位與投資者權(quán)衡利弊進(jìn)行決策。報告應(yīng)附有評估、決策（審批）所必需的合同、協(xié)議、意向書、政府批件等。2.報告編制單位及人員資質(zhì)要求報告編制單位應(yīng)具有國家有關(guān)部門審批登記的資質(zhì)等級證明。編制單位應(yīng)具有承擔(dān)編制可行性研究報告的能力和經(jīng)驗?？尚行匝芯咳藛T應(yīng)具有所從事專業(yè)的中級以上的專業(yè)職稱，并具有相關(guān)的知識、技能和工作經(jīng)歷。報告編制單位及人員應(yīng)堅持獨立、公正、

15、科學(xué)、可靠的原則，實事求是，對提供的可行性研究報告編制質(zhì)量負(fù)全面責(zé)任。3.報告文本格式（一）報告文本排序封面。項目名稱、研究階段、編制單位、出版年月、并加蓋編制單位印章。封一。編制單位資格證書。如工程咨詢資質(zhì)證書、工程設(shè)計證書。封二。編制單位的項目負(fù)責(zé)人、技術(shù)管理負(fù)責(zé)人、法人代表名單。封三。編制人、校核人、審核人、審定人名單。目錄正文附圖、附表、附件。（二） 報告文本的外形尺寸統(tǒng)一為A4（九）投資項目可行性研究的工作程序項目籌劃市場調(diào)查與分析優(yōu)化和選擇開發(fā)方案方案評價編制可行性研究報告（十）投資項目可行性研究的目的避免錯誤的項目投資決策減少項目的風(fēng)險避免項目方案多變保障項目不超支、不延誤對項目

16、因素變化心中有數(shù)達(dá)到投資的經(jīng)濟(jì)效果第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的費用測算（一）開發(fā)項目費用測算的種類1.投資估算在項目初步設(shè)計前的技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究中，投資計算一般采用估算法。它主要根據(jù)估算指標(biāo)、概算指標(biāo)，或類似工程預(yù)（決）算等資料編制。2.設(shè)計概算基本建設(shè)程序的設(shè)計階段有二階段設(shè)計或三階段設(shè)計。在初步設(shè)計或技術(shù)設(shè)計階段對項目的造價測算稱為設(shè)計概算。設(shè)計概算主要根據(jù)初步設(shè)計圖紙、概算定額、概算指標(biāo)、各項費用定額、開發(fā)建設(shè)地區(qū)的社會、自然和技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件以及設(shè)備預(yù)算價格等資料編制。3.施工圖預(yù)算在施工圖設(shè)計階段，對項目的造價測算稱施工圖預(yù)算。4.工程結(jié)算指工程施工承包單位將已完成的工程按規(guī)定向開發(fā)企業(yè)（業(yè)主）

17、辦理結(jié)算工程價款，取得收入，用以補償施工過程中的資金損耗，確定施工盈虧而編制的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。5.竣工決算在開發(fā)工程竣工驗收階段，對項目從籌建到竣工施工的全部投資費用的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件?？⒐Q算是開發(fā)項目竣工驗收、交付使用的重要依據(jù)，其中，“交付使用財產(chǎn)總表”和“交付使用財產(chǎn)明細(xì)表”作為財產(chǎn)交接的依據(jù)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成2-1房地產(chǎn)開發(fā)項目土地費用估算表序號項目金額估算說明1土地出讓金2征地費3拆遷安置補償費4土地轉(zhuǎn)讓費5土地租用費6土地投資折價合計2-2房地產(chǎn)開發(fā)前期工程費估算表序號項目金額估算說明1規(guī)劃、設(shè)計、可研費2水文、地質(zhì)勘察費3道路費4供水費5供電費6土地平整費合計2-3房地

18、產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表序號項目建設(shè)費用接口費用合計1供電工程2供水工程3供氣工程4排污工程5小區(qū)道路工程6路燈工程7小區(qū)綠化工程8環(huán)衛(wèi)設(shè)施2-4房地產(chǎn)開發(fā)建筑安裝工程費用估算表項目建設(shè)費用建安工程費裝飾工程費金額合計單價合價單價合價單項工程1單項工程2合計2-5房地產(chǎn)開發(fā)公共配套設(shè)施建設(shè)費估算表序號項目建設(shè)費用估算說明1居委會2派出所3托兒所4幼兒園5公共廁所6停車場合計2-6 開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理費2-7其他代收費：供電增容費、供水增容費、供暖開辦費、煤氣安裝贊助費、抗震設(shè)防費、人防工程易地建設(shè)費、污水處理廠建設(shè)費；2-8 建設(shè)期貸款利息;2-9固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；投資方向調(diào)節(jié)稅的稅額

19、按計稅依據(jù)乘以稅率求得。計稅依據(jù)為固定資產(chǎn)投資項目實際完成的投資額，其中更新改造項目為建筑工程實際完成的投資額。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算方法1.投資估算依據(jù)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、占地面積、地價；設(shè)計方案、圖紙；主要設(shè)備、材料及其預(yù)算價格表；同類型項目的投資資料資料來源、貸款利率；有關(guān)政策和規(guī)定；2.估算方法1.面積法:這是估算工程造價的常用方法。2.單元法:根據(jù)建筑物能容納的人數(shù)或設(shè)施單元數(shù)以及每個單元的造價等資料來估算建筑工程的總造價。3.概算指標(biāo)法4.分項造價估算法5.分項造價比較法第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價是從項目的財務(wù)角度，以市場價格和行業(yè)收益率來評價

20、項目的經(jīng)濟(jì)效果，判明項目的經(jīng)濟(jì)可行性。經(jīng)濟(jì)評價是可行性研究的核心，貫穿于可行性研究的全過程?？尚行匝芯恐械拈_發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價有兩種：選擇優(yōu)化方案中的評價，用以比較和篩選方案，以尋求最佳或滿意方案；確定推薦方案后，對開發(fā)項目進(jìn)行的最終的全面預(yù)測評價。經(jīng)濟(jì)評價的步驟項目財務(wù)數(shù)據(jù)測算投資來源與支出測算銷售收入與稅金測算產(chǎn)品成本測算利潤測算財務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益評價現(xiàn)金流量表靜態(tài)分析動態(tài)分析不確定性分析國民經(jīng)濟(jì)分析評價結(jié)果項目經(jīng)濟(jì)評價的步驟1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)：投資利潤率、投資回收期、借款償還期；動態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期； 靜態(tài)指標(biāo)是指不考慮資金時間價值因素的影響而計

21、算的盈利指標(biāo)。 1）投資利潤率 投資利潤率，是指房地產(chǎn)投資項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)或服務(wù)功能后的正常年份的年利潤總額（或預(yù)計回收期內(nèi)的年平均利潤總額）與項目總投資額的比率，主要用來評價開發(fā)投資項目的獲利水平。其計算公式為：式中：總投資額=投資+貸款利息 2）靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)投資項目的凈收益來抵償全部投資所需的時間。靜態(tài)投資回收期的計算具體有兩種方法： （1）當(dāng)項目投入經(jīng)營后，每年的收益額大致持平、比較均勻時： 投資回收期=項目總投資/項目年平均收益額 例如，某投資者投資100萬元購買一小型公寓項目進(jìn)行出租，估計投入運營后各年的凈租金收入穩(wěn)定在10萬元。求該項目的靜態(tài)投資回收期

22、。 根據(jù)公式得：投資回收期=100/10=10（年）（2）當(dāng)項目投入經(jīng)營后，每年的收益額不太均衡、相差較大時： 投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計現(xiàn)金流量的絕對值/本期凈現(xiàn)金流量） 其中凈現(xiàn)金流量和累計凈現(xiàn)金流量可直接利用財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中的計算求得。當(dāng)累計凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為項目靜態(tài)投資回收期的最終年份。 該指標(biāo)比較適用于對出租和自營的房地產(chǎn)項目投資回收的粗略評價。 3）借款償還期 在房地產(chǎn)項目計算期內(nèi)，使用可用作還款的利潤（如預(yù)售收入還款）、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項目借款本息所需要的時間。 借款償還期可由“借款還本付息估算表”

23、、“損益表”及“資金來源與運用表”計算。其詳細(xì)計算公式為： 借款償還期 = 借款償還后開始出現(xiàn)盈余的期數(shù)-開始借款的期數(shù)+（當(dāng)期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額） 或 = 償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計的期數(shù)-開始借款的期數(shù)+（當(dāng)期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額） 實際操作中，項目借款償還期往往已由借款合同確定。計算出借款償還期后，還要與貸款機構(gòu)的要求期限進(jìn)行對比，等于或小于貸款機構(gòu)提出的要求期限，即可認(rèn)為項目是有清償能力的。否則，認(rèn)為項目沒有清償能力，是不可行的。 4）財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV) 動態(tài)指標(biāo)是指考慮了資金時間價值的影響而計算的盈利指標(biāo)。（1）凈現(xiàn)值的含義 現(xiàn)值是指未來

24、預(yù)期收益的現(xiàn)在價值。 凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic（合適的貼現(xiàn)率），將房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。式中：NPV：凈現(xiàn)值； CIt：第t年的現(xiàn)金流入量； COt：第t年的現(xiàn)金流出量； ic：行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率； t：項目計算期（t=1,2,3n）。凈現(xiàn)值可以通過財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。（3）凈現(xiàn)值指標(biāo)的作用 凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來判別投資項目可行與否。凈現(xiàn)值評價標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。 當(dāng)NPV0 時，表明投資項目的預(yù)期收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率）； 當(dāng)NPV

25、0時，表明投資項目收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平； 當(dāng)NPV0時，表明投資項目收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平（即小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時項目不可行，應(yīng)拒絕。 因此，只有NPV0時，投資項目在財務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。5）財務(wù)內(nèi)部收益率（1）財務(wù)內(nèi)部收益率的含義 從前面凈現(xiàn)值的公式可以看出，如果現(xiàn)金流量不變，凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，而且兩者變動的方向相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動關(guān)系。如圖所示：凈現(xiàn)值（NPV）折現(xiàn)率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系 房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是

26、指房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為： 式中（CI-CO）t：第t期的凈現(xiàn)金流量； FIRR：財務(wù)內(nèi)部收益率； 其他同前。 財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是指投資項目在這樣的折現(xiàn)率下，到項目計算期終了時，當(dāng)初的所有投資可以完全被收回。（2）財務(wù)內(nèi)部收益率的計算 其公式為：式中：FIRR：內(nèi)部收益率； NPV1：采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值； NPV2：采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負(fù)值； i1：凈現(xiàn)值為接近于零時的正值的折現(xiàn)率； i2：凈現(xiàn)值為接近于零時的負(fù)值的折現(xiàn)率。其計算步驟是： 先按基準(zhǔn)收益率（或目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率等）求得項目的財務(wù)凈現(xiàn)值（其中的凈

27、現(xiàn)金流量可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表得到），如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零時的正值和負(fù)值各一個，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是，式中與之差不應(yīng)超過2%，否則，折現(xiàn)率 、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。（二）財務(wù)評價基本報表1.現(xiàn)金流量表(1)現(xiàn)金流量表的含義 現(xiàn)金流量表是指反映項目在計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計算財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，分析項目財務(wù)盈利能力。現(xiàn)金流量表分為全部投資和自由資金現(xiàn)金流量表。序號項 目合 計 1 23 N 1現(xiàn)金流入11121314151617銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收

28、固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表表2-1 單位：萬元21222324252627開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅 3凈現(xiàn)金流量 4累計凈現(xiàn)金流量計算指標(biāo)： 1、財務(wù)內(nèi)部收益率（%）： 2、財務(wù)凈現(xiàn)值（ic= %）： 3、投資回收期（年）： 4、基準(zhǔn)收益率（%）： 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表續(xù)表2-1 單位：萬元 2）自有資金（資本金）現(xiàn)金流量表 資本金是項目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項目資本金

29、的盈利能力。 其表格形式見表2-2。序號 項 目合計 1 23 N 1現(xiàn)金流入11121314151617銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出自有資金（ 資本金）現(xiàn)金流量表表2-2 單位：萬元212223242526272829資本金經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付 3凈現(xiàn)金流量 4累計凈現(xiàn)金流量計算指標(biāo)： 1、資本金財務(wù)內(nèi)部收益率（%）： 2、財務(wù)凈現(xiàn)值（ic= %） 自有資金（ 資本金）現(xiàn)金流量表續(xù)表2-2 單位：萬元（2）損益表 1損益表的含義 損益表是反映房地產(chǎn)投資項目計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及各年稅后利潤的分配等情況的財務(wù)報表。通過該表提供的投資項目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標(biāo)。 其表格形式如表2-3。序號 項 目合 計 1 23 N 1經(jīng)營收入111213銷售收入出租收入自營收入2經(jīng)營成本2122商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本 3運營費用 4修理費用損益表表2-3 單位：萬元 5經(jīng)營稅金及附加 6土地增值稅 7利潤總額 8所得稅 9稅后利潤91929