深圳某住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告_secret

1、PAGE PAGE 128謹(jǐn)呈：深圳市#有限公司#市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告*地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司2002年4月28日深圳市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、深圳市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r深圳2002年經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景GDP指標(biāo) 2001年深圳市的經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。2001年當(dāng)年實(shí)現(xiàn)全市GDP總值1908億元，同比增長了13.2%，高出預(yù)期目標(biāo)的1.2個(gè)百分點(diǎn)。2001年深圳市人均GDP達(dá)到4.5萬元人民幣。固定資產(chǎn)投資2001年深圳固定資產(chǎn)投資額比前年增長8.7%，其中基礎(chǔ)建設(shè)投資增長2.3%，房地產(chǎn)投資增長16%，房地產(chǎn)投資的增長明顯高于基礎(chǔ)建設(shè)投資增長。消費(fèi)指數(shù) 居民消費(fèi)需求也明顯轉(zhuǎn)旺，2001年全市社會(huì)消費(fèi)品

2、零售總額609億元，比2000年增長13.2%。消費(fèi)指數(shù)自2000年第一次超過GDP增長速度后與之持平。居民消費(fèi)水平提高，商品房、旅游、小汽車成為消費(fèi)的熱點(diǎn)，2001年汽車銷售量增長3成，百戶居民家庭小汽車擁有量比上年度翻了一翻。外資利用程度 2001年深圳實(shí)際利用外資36億美圓，增長21.4%，世界對(duì)中國這個(gè)市場(chǎng)的關(guān)注程度越來越高，加上WTO順利加入，深圳作為中國大陸開放的前沿陣地，比鄰香港這個(gè)金融經(jīng)濟(jì)中心的獨(dú)特位置，對(duì)外資的吸引程度將會(huì)越來越高。存貸款國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額4093億元，增長29.1%，在降息等因素的刺激下，逐漸富起來的深圳人的消費(fèi)也會(huì)不斷的增長，消費(fèi)指數(shù)也說明了這

3、一點(diǎn)。各項(xiàng)貸款余額2861億元，增長24.8%，其中包含了企業(yè)、項(xiàng)目和個(gè)人貸款的增長，貸款的方式正在改變?nèi)藗兊纳嬗^念。產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利在各行業(yè)中持續(xù)位居高位，且在不斷提高。深圳2002年經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境今年深圳面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是壓力與挑戰(zhàn)并存的一年。WTO已經(jīng)加入，美、日、歐經(jīng)濟(jì)增長和國際IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩，國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更加復(fù)雜，而深圳經(jīng)濟(jì)外向度高，出口依存度位居?xùn)|南亞首位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又以電子信息產(chǎn)業(yè)為主，因此世界經(jīng)濟(jì)和全球IT產(chǎn)業(yè)放緩所造成的沖擊，使深圳首當(dāng)其沖。對(duì)于深圳，上述沖擊甚至超過了亞洲金融危機(jī)。經(jīng)濟(jì)增長由于深圳采取了政府“提速”、赴發(fā)達(dá)國家和地區(qū)招商引

4、資、全面提高通關(guān)效率、加快國有企業(yè)改革步伐等應(yīng)對(duì)措施，全市經(jīng)濟(jì)在逆境中仍然保持了健康平穩(wěn)的增長態(tài)勢(shì)。今年1月份至11月份，深圳完成國內(nèi)生產(chǎn)總值1652億元，增長12.7%；出口總額338.68億元，增長7.1%；完成高新技術(shù)產(chǎn)品出口達(dá)96.32億美元，增長27.7%；高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的44%，在全國大城市中排第一位；全市合同利用外資36.78億美元，增長53.2%；實(shí)際利用外資32.45億美元，增長19.4%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長13.1%；地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入增長17.7%。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測(cè)，深圳今年GDP可達(dá)1880億元，同比增長將達(dá)13%。深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策產(chǎn)業(yè)政策 深圳市目前的

5、產(chǎn)業(yè)政策 加強(qiáng)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為第一增長點(diǎn)，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)增長中所起的作用，使之成為深圳市21世紀(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。金融政策 未來深圳市的金融政策將向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜，豐富和擴(kuò)大消費(fèi)信貸種類，積極推動(dòng)住房消費(fèi)信貸、汽車消費(fèi)信貸為主的個(gè)人消費(fèi)信貸。利率的不斷調(diào)低，為開發(fā)商降低融資成本，增強(qiáng)購買力提供了良好的金融條件。房地產(chǎn)政策 深圳市規(guī)劃國土局于2001年1月份內(nèi)連續(xù)推出了三項(xiàng)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的公告（深規(guī)土告200101、02、03號(hào)），分別對(duì)建立土地有形市場(chǎng)、提高預(yù)售門檻兩項(xiàng)內(nèi)容作出了規(guī)定：要求嚴(yán)格執(zhí)行限期交清地價(jià)款；禁止未獲得預(yù)售許可證前的內(nèi)部認(rèn)購；未交清地價(jià)款以前的土地嚴(yán)格限制拍賣。這

6、三項(xiàng)措施對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)具有積極的意義。人才政策 深圳市政府于2001年2月1日推出新的人才政策，包括：取消人事單列制度；取消下達(dá)人才引進(jìn)指標(biāo)；取消人才引進(jìn)考試制度；取消人才地區(qū)限制；取消先男后女的人才引進(jìn)規(guī)定；取消人才入戶前的統(tǒng)一培訓(xùn)。這6項(xiàng)措施在2001年逐漸實(shí)施，落到實(shí)處，在2002年逐漸成熟，這將提高深圳市的外來人口增長速度，人口的增長將直接促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長（60年代的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速增長就是依賴于人口高速膨脹）。小結(jié)：各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都顯示年內(nèi)我市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于良好狀態(tài)。 按國際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增加速度大于5%的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在者極為廣闊的前途。

7、進(jìn)出口貿(mào)易繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)增長的組要因素。社會(huì)消費(fèi)品零售總額的高速增長表明人們消費(fèi)能力得到進(jìn)一步增長，大件消費(fèi)、趨前消費(fèi)觀念進(jìn)一步形成。政府各項(xiàng)政策在不斷的規(guī)范著房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。二、深圳市房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析房地產(chǎn)指標(biāo)分析 房地產(chǎn)投資額迅速增加，2001年有了一個(gè)新的激增，增長率達(dá)到了30%，結(jié)合2002年目前高檔住宅市場(chǎng)的集中性供給情況，可以預(yù)測(cè)今年的房地產(chǎn)投資額將繼續(xù)保持高速增長。 空置面積在批準(zhǔn)預(yù)售面積增加的同時(shí)在減少，結(jié)合新樓住宅銷售面積來看，空置量的減少主要得益于舊有空置樓盤的消化，在投資額增長大幅超過預(yù)售面積增長的情況下，說明投資增加集中在中高

8、檔住宅，而空置樓盤由于設(shè)計(jì)或管理落后以低價(jià)策略進(jìn)行消化達(dá)到了較理想的效果。 銷售面積與預(yù)售面積比值的降低說明銷售面積的增長落后于預(yù)售面積的增長，這種比值的逐步降低，在某種程度上講是一種潛在的危機(jī)，可能會(huì)造成市場(chǎng)的極度膨脹后的蕭條和產(chǎn)品積壓。 在批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅上漲的同時(shí)，新樓住宅銷售面積的增長是有限的和不明顯的，說明目前還有較多的項(xiàng)目開發(fā)有較大的不成熟成分，造成新產(chǎn)品積壓。深圳市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)經(jīng)過多年的積累，有序成長，如今三級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)交易量比值已經(jīng)達(dá)到了41.15%，為二級(jí)市場(chǎng)的活躍提供了相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)。房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)新都市主義與住宅郊區(qū)化從上圖我們可以看到，關(guān)內(nèi)關(guān)外的開發(fā)比例一直在穩(wěn)定的變

9、化著，關(guān)外大規(guī)模的土地供給量的不斷增加以及市內(nèi)成熟地段土地可開發(fā)量的減少，住宅郊區(qū)化成為不爭(zhēng)的事實(shí)，萬科四季花城、中海怡翠山莊、新亞洲花園，振業(yè)橫崗項(xiàng)目等一大批樓盤的面市和開發(fā)在不斷的證明這一點(diǎn)。隨著成熟地段的土地的稀缺性的加強(qiáng)，區(qū)域配套極為成熟的樓盤對(duì)應(yīng)客戶的時(shí)間觀念的進(jìn)一步加強(qiáng)，工作生活節(jié)奏的快捷成為都市白領(lǐng)的新選擇。2、大盤時(shí)代到來上圖是2001年新推樓盤的項(xiàng)目規(guī)模分布比例圖，以推售面積來看項(xiàng)目的規(guī)模，推售面積在4萬平方米以上的項(xiàng)目占全市的70.1。其中在7萬以上的項(xiàng)目共有21個(gè)，總推售面積259.24萬平方米，占全市的41.25，推售面積最大的片區(qū)是后海，共推出了4099套，總面積45

10、.74萬平方米；推售面積在47萬的項(xiàng)目共有36個(gè)，總推售面積為185.19萬平方米了，占29.47。受廣州等城市郊區(qū)和衛(wèi)星城市開發(fā)的影響以及住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)的加強(qiáng)，大盤的規(guī)模也在不斷的放大，十萬平方米規(guī)模的盤在原來已經(jīng)是大盤，隨后萬科四季花城等30-50萬平方米的樓盤為大盤，但2001年出現(xiàn)了象波托菲諾、桃源居等一百萬平方米以上的大盤，大盤時(shí)代已經(jīng)來臨。3、房地產(chǎn)開發(fā)的階層化供給不均衡今年以來，關(guān)于房價(jià)的問題一直受各方關(guān)注，降價(jià)呼聲也很高。可是，我們一方面可以看到某些樓盤價(jià)格很低甚至頻頻優(yōu)惠促銷卻少人問津、銷售困難，而有樓盤價(jià)格卻逆市出現(xiàn)上揚(yáng)勢(shì)頭，行情一路看漲。開發(fā)商為了擴(kuò)大利潤，開發(fā)結(jié)構(gòu)傾向

11、于白領(lǐng)住宅、金領(lǐng)住宅、豪宅，而且有逐漸走高的趨勢(shì)，這種開發(fā)量在2002-2004年達(dá)到一種頂峰，紅樹林、深圳灣、香密湖、華僑城、科技園、中心區(qū)，數(shù)個(gè)10萬平方米以上的豪宅同時(shí)面市，必然會(huì)造成供給過剩的現(xiàn)象，而同時(shí)，困繞著深圳更多人的藍(lán)領(lǐng)住宅幾乎沒有供給。針對(duì)特定的消費(fèi)層面，進(jìn)一步的細(xì)分市場(chǎng)，采取準(zhǔn)確制導(dǎo)性的供給和營銷，是降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的不二選擇。4、地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌房地產(chǎn)的開發(fā)在2002年達(dá)到了又一個(gè)高峰，報(bào)紙廣告中頻頻出現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)商、代理商、廣告商大量招人的消息，萬科、金地、天鴻、天安、招商、風(fēng)火、同路。地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的這種現(xiàn)象從側(cè)面說明了房地產(chǎn)開發(fā)的白熱化。前不久召開的廣東住宅與房地產(chǎn)會(huì)議決定

12、給廣東的房地產(chǎn)開發(fā)熱降溫，其中一項(xiàng)措施就是對(duì)自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格控制新開工項(xiàng)目；對(duì)違反合同約定拖欠工程款的開發(fā)企業(yè)，要限制其新項(xiàng)目。地產(chǎn)開發(fā)熱代表著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，在日漸激烈的市場(chǎng)條件下，在政府的調(diào)控下，一批盲目從眾、實(shí)力不夠的發(fā)展商將面臨出局，地產(chǎn)企業(yè)大洗牌即將開始。5、營銷成本兩極分化報(bào)紙廣告在2001年對(duì)報(bào)社和開發(fā)商來說都是痛苦的，報(bào)社說，我們今年的廣告費(fèi)少收了20%，聽了這話，開發(fā)商是有苦說不出，廣告的量雖然在少，我掏的錢沒少呀，效果也差了。2001年小盤的廣告量在變少、變小，而中高檔次的樓盤動(dòng)則就是幾個(gè)整版，小了不行呀，沒形象，美廬錦園開盤就是五個(gè)整版，黃埔雅

13、苑2002.1.31到3.21在特報(bào)、商報(bào)、南方都市報(bào)共發(fā)布了29次28版廣告。售樓處現(xiàn)在是越蓋越大，裝修越來越漂亮，樣板房是越來越腐敗、高檔，戶外廣告牌越樹越多。這種營銷手法的變化不無讓人擔(dān)憂，房地產(chǎn)的營銷逐漸從產(chǎn)品營銷、形象營銷、概念營銷、整合營銷到今天，我們又嗅到了純包裝式營銷的味道。這是一種地產(chǎn)泡沫正在形成而體現(xiàn)出來的表象。產(chǎn)品供給集中化、同質(zhì)化高成本營銷價(jià)格繼續(xù)上漲缺乏需求支撐泡沫破了積壓產(chǎn)品價(jià)格大戰(zhàn)。今天的房地產(chǎn)營銷有導(dǎo)致這種連鎖效應(yīng)的趨勢(shì)，對(duì)個(gè)盤來講，真正的挖掘細(xì)分市場(chǎng)，以有效的供給對(duì)應(yīng)有效細(xì)分的需求層次，是我們必須面對(duì)的發(fā)展之道。6、片區(qū)推廣、聯(lián)合推廣趨勢(shì)在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)候，

14、媒體不甘寂寞，在特報(bào)的推動(dòng)下，中心西區(qū)、海灣戰(zhàn)爭(zhēng)等片區(qū)、聯(lián)合推廣的大旗已經(jīng)豎了起來，香密湖全景觀、紅樹林海岸線、華僑城大社區(qū)等名稱在人們的心目中逐漸定格。相較之下比2000年的片區(qū)推廣更進(jìn)一步。如泛華僑城地區(qū)，各盤均在推廣中貫徹著這一點(diǎn)，以期達(dá)到多贏的局面。如波托菲諾華僑城全景觀豪宅，僑城豪苑，美廬錦園深圳華僑城GOLF，等等這些，都加強(qiáng)了片區(qū)形象，先產(chǎn)生片區(qū)的概念，再在片區(qū)中找到自己的獨(dú)特，成了眾多的樓盤的選擇。三、房地產(chǎn)供給與需求分析說明：在前一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀部分所列舉的房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)在此不在贅述，本篇主要針對(duì)消費(fèi)者需求進(jìn)行分析。內(nèi)銷市場(chǎng)需求部分問卷分析2001住宅消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查（因受調(diào)

15、查層面所限，期望價(jià)格相差較大，僅作為附件參考）。 為了把握深圳住宅消費(fèi)的發(fā)展動(dòng)向，*地產(chǎn)顧問有限公司日前對(duì)潛在購房人群做了問卷訪問（有效樣本657份），結(jié)果發(fā)現(xiàn)，深圳人住宅消費(fèi)主流在保持基本面的同時(shí)，也出現(xiàn)了引人注目的一些新特點(diǎn)。1、購置新房情有獨(dú)鐘調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購新房占86；二手房占7，尚未決定占7，主要以選購新房為主。這一方面說明深圳置業(yè)者主流的強(qiáng)勁購買力，同時(shí)也預(yù)示著住宅消費(fèi)仍將由二級(jí)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。2、自用為主導(dǎo)在購房用途的選擇中，自住占83，投資占9，為親友占4，為度假占3，其他占1。購房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占

16、絕對(duì)主導(dǎo)，度假和購房給親友的比例較少。3、潛在需求旺盛以計(jì)劃購房時(shí)間來分析：計(jì)劃最近購買的占47，半年以后占27，一年以后占17，兩年以后占9。從計(jì)劃購買時(shí)間看，計(jì)劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶約占四分之三。這顯示近期的潛在需求非常旺盛。4、福田是置業(yè)者首選在位置的選擇上：羅湖占22，福田占53，南山占9，其他占16。在喜歡的房子地點(diǎn)的回答中，福田占了多數(shù)；在何處工作的回答中，福田占58，羅湖占28，南山占12，香港占1，其他占1，福田的比例也是最多。兩者交叉分析結(jié)果表明，在羅湖工作的人士，喜歡的居住區(qū)域在羅湖的只有40%。羅湖日益擁擠的環(huán)境造成了許多羅湖人士產(chǎn)生了逃離的心理；與此形成對(duì)比的是，在福田工作

17、的人士比較滿意福田的區(qū)域環(huán)境且喜歡居住在福田的比例也相當(dāng)高；南山工作的人士選擇在市區(qū)居住（福田）的比例也相當(dāng)不少。由此看來，未來都市中心區(qū)域的吸引力還是不小。（注：在調(diào)查問卷中，亦有相當(dāng)比例復(fù)選南山作為喜歡居住區(qū)域，因本次統(tǒng)計(jì)對(duì)復(fù)選未計(jì)入統(tǒng)計(jì)，若按以上統(tǒng)計(jì)，羅湖、福田的工作人士對(duì)南山的關(guān)注比例是不夠的）。5、最愛的是小高層頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費(fèi)者占44，多層占33，高層占21，別墅占2，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。從住房類型看，平層占56，躍式占20，復(fù)式占23，其他占1。對(duì)平層的選擇不再是一支獨(dú)秀，其他類型的戶型也開始進(jìn)入人們選擇的視野。交叉分析表明，喜歡多層的消費(fèi)

18、者中，平層占67，躍式占15，復(fù)式占18；喜歡小高層的消費(fèi)者中，平層占56，躍式占25，復(fù)式占19，兩者對(duì)平層、復(fù)式單位的鐘愛比例是不同的；喜歡高層建筑消費(fèi)者中，平層占44，躍式占18，復(fù)式占38，選擇復(fù)式單位的比例之高引人注目；相比之下，喜歡多層建筑的消費(fèi)者中，選擇復(fù)式單位則不十分突出。6、更喜歡自己裝修在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，毛坯房占40，廚衛(wèi)裝修占34，普通裝修占19，精裝修占7。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎。與家庭月收入交叉分析：交叉分析結(jié)果顯示，收入在5000元以下的，選擇毛坯房占45，基本裝修55；收入在50008000元的，選擇毛坯房占3

19、5，基本裝修占65；收入在800010000元的，選擇毛坯房占60，基本裝修占40；收入在10000元以上的，選擇毛坯房占65，基本裝修占35。分析表明收入越高的家庭，選擇毛坯房作為交樓標(biāo)準(zhǔn)的比例越高。這顯示人們?cè)谑杖敫叩臈l件下，更愿意為裝修的自由選擇預(yù)留更大空間。7、三房是首選在單位房間的選擇上，選擇1房占4，2房占28，3房占55，4房占10，5房以上占3。購房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。上述結(jié)果與家庭結(jié)構(gòu)交叉分析則顯示，單身在選擇上：1房占5，2房占25，3房占58，4房占12；二口之家的，1房占3，2房占36，3房占51，4房占10；三口之家的，1

20、房占2，2房占10，3房占68，4房占20；二代同堂的：1房占4，2房占19，3房占55，4房占22；三代同堂的：1房占0，2房占8，3房占52，4房占40；分析表明當(dāng)前不同的家庭結(jié)構(gòu)對(duì)戶型的選擇近似，并不呈現(xiàn)單身、核心家庭（夫妻或夫妻+子女）、主干家庭（父母+夫妻+子女）的梯級(jí)消費(fèi)比例。這可能源于深圳城市的人口特殊性對(duì)房型選擇的影響，來自外地的單身人士購房考慮組建家庭后，接父母過來同住或照顧小孩，因此選擇三房的比例與整體選擇的比例相同。這一結(jié)果值得業(yè)內(nèi)人士高度重視。單位房間選擇與置業(yè)次數(shù)交叉分析：首次置業(yè)的，選擇1房的占4%，2房占16，3房占58，4房占3，5房占3；多次置業(yè)的，1房占4，

21、2房占10，3房占40，4房占24，5房占6。分析表明首次置業(yè)與多次置業(yè)相比，選擇一房、三房的比例相近；選擇二房、四房、五房的比例相差稍多。由此看來，三房是各類客戶首要心水之選。這一結(jié)果值得業(yè)內(nèi)人士高度重視。8、最希望的面積是90-110平方米在希望購房面積的選擇上，希望購置面積在90-110平方米比例最高；其次是70-90平方米，希望購置面積在70平方米以下的比例不高。與希望購買的房間數(shù)交叉分析表明，選擇二房的購房者希望面積在70-90平米占比較大的比例，也有部分希望90-110平米和70平米以下，很少一部分希望在110-130平米。整體選擇面積的中位數(shù)M0=85平米；選擇三房的購房者希望面

22、積在90-130平米占較大比例，也有不小比例選擇70-90的小三房。整體選擇面積的中位數(shù)M0=104平米；與當(dāng)前住房面積交叉分析表明，置業(yè)者在購房時(shí)購房面積的期望要超過租住或自有住房面積的比例較高。期望合理價(jià)格水平：4000-6000元在購房者心目中，價(jià)格在4000元以下占24，40015000元占42，50016000元占23，60017000元占7，70018000占2，8000元以上占2。合理價(jià)格水平主要集中在4000元-6000元之間，整體價(jià)格合理水平M0=4770元。9、按揭付款是主流頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占81，一次性付款占19。按揭的比例超過八成，說明按揭正成

23、為人們購房中普遍的選擇，也說明銀行按揭對(duì)深圳住宅市場(chǎng)的支持作用不容小視。10、量入為出的月供購房者首供能力31萬以上占8，2130萬占12，1620萬占14，1115萬占25，510萬占41。購房者的首供能力越高，人數(shù)越少；占購房者80%的市場(chǎng)是首供能力在20萬以內(nèi)的市場(chǎng)。整體首供中位數(shù)M0=14.5萬。購房者月供選擇在1000元以下的占7，10011500元占27，15012000占25，20012500元占19，25013000元占9，30014000元占10，4001元以上占3。購房者月供主要集中在1000-2500元/月之間，整體月供款中位數(shù)中位數(shù)M0=1950元。綜合首供能力和月供能

24、力中位數(shù)分析，總價(jià)在45萬-50萬之間的房子是購房者負(fù)擔(dān)的平均水平。11、環(huán)境因素很重要在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。從統(tǒng)計(jì)可以看出，為了改善居住環(huán)境的占65，方便池孩上學(xué)占10，離上班近點(diǎn)占4，生活方便點(diǎn)占15，顯得更有身份占1，現(xiàn)在的房子太小占4，離親戚朋友更近些及其他占1。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購買前三位的因素。12、大家一起出主意買房調(diào)查表明：自己看樓選房的占26，多數(shù)情況是自己看樓的占36，大部分情況請(qǐng)懂行的朋友帶著一起看的占38。購房者在抉擇過程中不是獨(dú)立的，受許多其他因素的影響，尤其是業(yè)內(nèi)人士的建議。13、平民置業(yè)時(shí)代來臨調(diào)查顯示：購房者單身占40，二口

25、之家占17，三口之家占26，二代同住占8，三代同堂占9。準(zhǔn)備購房者以單身人士居多，購房是單身人士準(zhǔn)備組建家庭的前兆，年輕的城市中蘊(yùn)藏著許多充滿期盼、跳動(dòng)的心靈。以單身人士為主體的潛在置業(yè)人群預(yù)示著大眾置業(yè)的熱潮或許即將來臨。14、工作在福田調(diào)查顯示：被訪者的工作地中，羅湖占28，福田占58，南山占12，香港占1，其他占1。近六成的被訪者的工作地點(diǎn)在福田，約三成的被訪者工作地點(diǎn)在羅湖。結(jié)合家庭結(jié)構(gòu)分析反映出福田區(qū)、羅湖區(qū)置業(yè)新增了生力軍。15、年輕人成為主力軍購房者的年齡25歲以下占3，2529歲占46，3035歲占31，3639歲占7，4045歲占7，45歲以上占6。購房者的年齡段主要集中在2

26、5-29歲之間，占46%；其次是30-35歲之間，占31%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。16、高素質(zhì)的購房群體購房者的教育情況：高中及以下的占7，大中專占40，大學(xué)本科占47，研究生及以上占6。年輕購房者的教育背景絕大多數(shù)在大中專以上，顯示高素質(zhì)的居民將在未來的購房群體中占據(jù)中堅(jiān)地位。17、置業(yè)者關(guān)注的置業(yè)因素從調(diào)查的問卷統(tǒng)計(jì)的關(guān)注度來看，超過一半以上的置業(yè)者認(rèn)為地理位置、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認(rèn)為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到30%的受訪者認(rèn)為其他因素、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)是考慮賣房應(yīng)當(dāng)關(guān)注的因素。關(guān)注度排序?yàn)榈乩砦恢?、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。18、置業(yè)重要因素排序置業(yè)者購房關(guān)注的置業(yè)因素排序統(tǒng)計(jì)，排在前五位的回答頻數(shù)排序分別為環(huán)境景觀、交通、價(jià)格、工程質(zhì)量、周邊配套、物業(yè)管理、戶型結(jié)構(gòu)、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)、地理位置、智能化設(shè)施、小