經(jīng)貿(mào)中心項(xiàng)目營(yíng)銷可行性策劃方案

1、新康園經(jīng)貿(mào)中心項(xiàng)目營(yíng)銷可行性方案目 錄第一章 項(xiàng)目差不多情況分析1第二章 可類比項(xiàng)目營(yíng)銷策略分析6第三章 項(xiàng)目物業(yè)定位7 第四章 項(xiàng)目策略定位9 第五章 項(xiàng)目客戶群體定位分析12第六章 推廣打算13第七章 物業(yè)治理 20第八章 營(yíng)銷公司的品牌與實(shí)力21第九章 營(yíng)銷策劃代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)23附見治理資料第一章 項(xiàng)目差不多情況分析新化縣城房地產(chǎn)進(jìn)展態(tài)勢(shì)新年來(lái)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展情況新化縣作為全國(guó)人口大縣和面積大縣，常住人口達(dá)到135萬(wàn)人，據(jù)縣統(tǒng)計(jì)局了解到，新化縣2006年GDP達(dá)到45.5億元，城區(qū)社會(huì)消費(fèi)總額22.16億元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出5845元，恩格爾系數(shù)40.42%，盡管新化縣山區(qū)消費(fèi)水平低，但新化作

2、為人口大縣和礦產(chǎn)資源豐富的優(yōu)勢(shì)，是目前婁底地區(qū)最具進(jìn)展?jié)摿Φ目h級(jí)都市。新化房地產(chǎn)進(jìn)展情況目前新化正在開發(fā)的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目有：明源陽(yáng)光購(gòu)物公園：占地面積22944.6，總建筑面積52000多，投資1.23億元人民幣，位于老城區(qū)城東路與青石街之間，是新化目前最大的商業(yè)項(xiàng)目，商鋪銷售價(jià)格一樓1200013000元/，二樓6000元/，三樓3000元/。陽(yáng)光小區(qū)（經(jīng)濟(jì)適用房）：位于新縣政府旁邊，占地約200畝，目前正在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目“三通一平”的前期工作，可能2007年會(huì)開始全面啟動(dòng)。金龍風(fēng)景家園：位于新化與冷江的交通的干線路，毗鄰梅苑開發(fā)區(qū)風(fēng)景區(qū)獅子山公園，總占地面積為21341.6,總建筑面積

3、37472.9,為純住宅小區(qū)。華夏商住樓：位于上梅東路，臨獅子山公園和新汽車站（正在規(guī)劃建設(shè)），占地17畝，總建筑面積約4萬(wàn)平方米，一、二、三樓做商業(yè)，四樓以上做住宅。香檳山名苑小區(qū)：位于梅苑北路以西，附近有一中、人民醫(yī)院、計(jì)生委、工商局、資江中學(xué)、鐵牛中學(xué)等。占地60畝，總建筑面積20.8萬(wàn)，建筑密度19.6%，容積率5.04，綠地率35.6%，總套數(shù)1291套，是目前新化縣總建筑面積最大、樓層最高、檔次品質(zhì)最好、功能最齊全的純住宅小區(qū)，小區(qū)采納圍合式的點(diǎn)式建筑風(fēng)格，人車分流設(shè)計(jì)，設(shè)置地下車庫(kù)。本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)A、位置優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目位于52米寬的梅苑北路政府新區(qū)，占地5063，為梯三角

4、形地塊，正對(duì)面為鐵牛中學(xué)。B、環(huán)境優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目位于梅苑北路以西，那個(gè)地點(diǎn)空氣清新，噪聲干擾較少，本項(xiàng)目是商住一體的綜合性項(xiàng)目。C、設(shè)計(jì)超前優(yōu)勢(shì) 該項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面充分考慮了商住一體的關(guān)系，13樓為商業(yè)超市；46樓為產(chǎn)權(quán)式酒店；715樓為住宅樓。住房設(shè)計(jì)有三房?jī)蓮d和四房?jī)蓮d，面積在120160。1樓的商鋪分成三大塊，中間有消防通道。D、配套設(shè)施齊全周邊配套有鐵牛中學(xué)、賓館、飯店、超市、銀行等。E、升值潛力大目前該區(qū)域地處新化縣城新城區(qū)，由于周邊配套齊全，設(shè)計(jì)超前，品質(zhì)高，開發(fā)商聘請(qǐng)具有甲級(jí)資質(zhì)的湖南省宏藝建筑設(shè)計(jì)有限公司擔(dān)綱建筑設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)的超前意識(shí)，具有30-50年不落后的獨(dú)特建筑風(fēng)格，欲將本項(xiàng)

5、目打造成為新化縣高檔標(biāo)志性建筑，是目前新化縣最具有升值潛力的項(xiàng)目。2）項(xiàng)目的劣勢(shì)A、由于該項(xiàng)目位于新化縣城新城區(qū)，目前人氣不旺，、流淌人口不多，周邊配套不齊，商業(yè)氛圍尚未形成。B、由于前期市場(chǎng)調(diào)查不夠，對(duì)客戶需求把握程度不準(zhǔn)，開發(fā)商在2006年12月26日開盤，沒有達(dá)到預(yù)期的效果。 C、由于本項(xiàng)目有超市、產(chǎn)權(quán)式酒店、住宅樓對(duì)銷售和廣告宣傳造成一定的不便。開發(fā)商為打造高品味的標(biāo)志性建筑，需在物業(yè)治理與廣告推廣方面加大投入。3）總結(jié)：通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析， 我們建議：A、定位于打造新化首個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店。B、創(chuàng)建首個(gè)標(biāo)志性建筑。C、進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)和規(guī)劃便于商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售。D、尋求優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)，

6、規(guī)避劣勢(shì)，進(jìn)行合理的營(yíng)銷策劃來(lái)實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的利益最大化。 第二章 可類比項(xiàng)目營(yíng)銷策略分析依照我司對(duì)新化商品房銷售價(jià)格進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查，再結(jié)合該項(xiàng)目的周邊環(huán)境及客戶消費(fèi)群體分析，我們得出該項(xiàng)目商鋪銷售均價(jià)定位在3000元/左右，產(chǎn)權(quán)式酒店定位在2000元/，住宅區(qū)定位在13001400元/。序號(hào)樓盤名稱主力戶型面積（）銷售情況備注1明源陽(yáng)光購(gòu)物公園商鋪40-200正在開盤，一樓商鋪銷售30%目前新化最大的商業(yè)廣場(chǎng)，引進(jìn)佳惠超市，通程電器，鄉(xiāng)一百貨2陽(yáng)光小區(qū)四房二廳140-160尚未動(dòng)工作為新化經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)3金龍風(fēng)景家園二房二廳三房二廳四房二廳復(fù)式105左右130-140140-170200左右正在

7、動(dòng)工，2006年11月底開盤，銷售不太理想新化高檔環(huán)保健康住宅小區(qū)4華夏商住樓商鋪二房二廳三戶二廳四房二廳100120-130140-160正在規(guī)劃會(huì)審離新汽車站最近的商住項(xiàng)目交通方便5香檳山名苑小區(qū)二房二廳三房二廳四房二廳復(fù)式100左右130-140140-170200左右尚未動(dòng)工，正在規(guī)劃設(shè)計(jì)新化高檔高層住宅小區(qū)小結(jié)：依照新化以上項(xiàng)目對(duì)比分析，大部分設(shè)計(jì)為住宅面積110140，商鋪在2060，產(chǎn)權(quán)式酒店2040， 以滿足投資客戶的需求。 第三章 項(xiàng)目物業(yè)定位市場(chǎng)調(diào)查（略）見第一章，第二章新化縣城地產(chǎn)進(jìn)展由于新化房地產(chǎn)的進(jìn)展最近幾年較為迅速，大多正在進(jìn)行土地的規(guī)劃設(shè)計(jì)，真正進(jìn)入銷售時(shí)期的只有

8、金龍風(fēng)景家園項(xiàng)目和明源陽(yáng)光購(gòu)物公園，而本項(xiàng)目是第一個(gè)商住一體的標(biāo)志性建筑物，因此相對(duì)來(lái)講商鋪與產(chǎn)權(quán)式酒店銷售壓力較大，假如不實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)銷售，運(yùn)用廣告推廣和專業(yè)營(yíng)銷隊(duì)伍進(jìn)行銷售。再過(guò)半年，新化的其它商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)增加56個(gè)，如此對(duì)本項(xiàng)目銷售特不不利。由于本項(xiàng)目是新化首個(gè)商住項(xiàng)目，只有打造本項(xiàng)目的營(yíng)銷賣點(diǎn)，采取與眾不同的銷售策略，才能吸引新化縣投資客戶?？偨Y(jié)：只要本項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃，提升物業(yè)治理服務(wù)，實(shí)行優(yōu)惠政策，引進(jìn)超市與酒店，實(shí)行返租回報(bào)以及采取銷售技巧和廣告推廣活動(dòng)，確信會(huì)形成好的強(qiáng)勁的銷售勢(shì)頭。物業(yè)形象定位將本項(xiàng)目定位于新化首個(gè)商住一體的標(biāo)志性建筑。創(chuàng)建首個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店?？蛻羧后w定位本小區(qū)位于

9、鐵牛中學(xué)對(duì)面，地勢(shì)平坦，空氣清新，環(huán)境優(yōu)雅，能夠?qū)⑿禄珓?wù)員、教師、大夫、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部、礦山老總、經(jīng)商人員列為要緊購(gòu)買群體，通過(guò)引進(jìn)超市與酒店吸引投資客戶。要緊消費(fèi)群特征公務(wù)員：作為新化的產(chǎn)權(quán)式酒店和超市，實(shí)行返租回報(bào)是公務(wù)員投資的要緊理想場(chǎng)所，他們收入穩(wěn)定，且有部分灰色收入。鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部：由于長(zhǎng)期在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作，大多為中年人，他們收入較高，具備購(gòu)買實(shí)力，同時(shí)追求更好的生活情調(diào)，因此積極引導(dǎo)他們投資或居家。教師、大夫：由于他們屬于高品味的知識(shí)分子，因此他們所追求的是舒適便捷的生活、環(huán)境、小區(qū)配套、戶型設(shè)計(jì)以及建筑品味差不多上考慮的范圍，而本項(xiàng)目住宅樓是他們理想的場(chǎng)所。礦山老總：由于新化、冷水江一帶的礦山較

10、多，一批先富起來(lái)的礦山老總，需要投資置業(yè)，選擇一些投資地段好、返租回報(bào)高、服務(wù)好的項(xiàng)目作為投資的首選之地，因此我們可抓住這批人的心理而去引導(dǎo)他們。經(jīng)商人員：這類人員從此多年經(jīng)商有超前意識(shí)，愿自己經(jīng)營(yíng)或投資，收取租金得到回報(bào)。外出務(wù)工人員：他們?cè)谕馓越?，為的確實(shí)是購(gòu)置產(chǎn)業(yè)以后得到穩(wěn)定的回報(bào)。商鋪與產(chǎn)權(quán)式酒店是他們投資的理想場(chǎng)所。第四章 項(xiàng)目策略定位可類比項(xiàng)目市場(chǎng)定位（略）價(jià)格策略定價(jià)方法投資回報(bào)法，依照目前該區(qū)域的地段與環(huán)境實(shí)行定價(jià)。均價(jià)，依照縣城地段及環(huán)境來(lái)確定住宅均價(jià)在1300元/1400元/；產(chǎn)權(quán)式酒店均價(jià)定位在2000元/左右；商鋪均價(jià)定位在3000元/左右；按位置、面積大小、戶型的差異

11、確定價(jià)格，實(shí)行價(jià)格比較法來(lái)帶動(dòng)銷售。付款方式和工程進(jìn)度一次性付款優(yōu)惠35%分期付款優(yōu)惠13%如實(shí)行按揭只優(yōu)惠1%價(jià)格分期策略開盤期：采納優(yōu)惠折扣9.5折開盤半月后為刺激市場(chǎng)，穩(wěn)定客戶可上漲10%，實(shí)行同樣的折扣。每銷售20%上漲5%如遇滯銷可采取“明折實(shí)升”“明折實(shí)同”調(diào)整價(jià)格。價(jià)格技術(shù)調(diào)整。每周推出特價(jià)房一個(gè)優(yōu)惠為9折，可采取抽簽方式在交納定金客戶中抽取，主推西頭較差的戶型。銷售策略1、銷售目標(biāo)短：從實(shí)效性動(dòng)身，采納最節(jié)約人力、物力、財(cái)力的方式，組合最佳戰(zhàn)斗力。平：銷售形勢(shì)平穩(wěn)，價(jià)格穩(wěn)定上揚(yáng)，為項(xiàng)目后期開發(fā)和開發(fā)商品牌形象打下基礎(chǔ)?？欤轰N售周期短，銷售速度快，在最短時(shí)刻內(nèi)回收成本及實(shí)現(xiàn)開發(fā)商

12、的最大利潤(rùn)。銷售模式采納坐銷與行銷的直銷模式，依照本公司多年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，采納直銷模式能節(jié)約廣告費(fèi)，帶動(dòng)人氣，保證上客量，同時(shí)行銷人員在外圍同客戶進(jìn)行面對(duì)面的溝通為置業(yè)顧問的談客奠定了良好的基礎(chǔ)，易被客戶所同意，這確實(shí)是保險(xiǎn)公司與安利等公司采取的直銷模式，如我們銷售的長(zhǎng)沙紅星電器電腦城項(xiàng)目、長(zhǎng)沙紅星糖酒副食品市場(chǎng)二期住宅、長(zhǎng)沙紅星日用商品批發(fā)市場(chǎng)，紅星綠色食品城、長(zhǎng)沙紅星農(nóng)博家苑、長(zhǎng)沙馬王堆商貿(mào)城、長(zhǎng)沙蓮湖汽配大市場(chǎng)，長(zhǎng)沙馬王堆櫥柜大市場(chǎng)，婁底中歐陽(yáng)光城，婁底宏泰陽(yáng)光家園，婁底九龍環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目都取得特不行的成績(jī)。運(yùn)用廣告宣傳形式一般我們采納派發(fā)DM單頁(yè)，戶外宣傳廣告，公交車路牌以及報(bào)紙、電視

13、媒體進(jìn)行傳播，盡量讓全縣人民明白新化有個(gè)新康園經(jīng)貿(mào)中心項(xiàng)目，從而帶來(lái)轟動(dòng)效應(yīng)。3）、通過(guò)下列宣傳：利用宣傳車、配上高音喇叭，組織直銷人員下到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)放資料，帶客上門的方式來(lái)引導(dǎo)購(gòu)買群體。4）、春節(jié)期間利用新化外出打工回來(lái)的機(jī)會(huì)到車站進(jìn)行宣傳，引導(dǎo)外出淘金者進(jìn)行投資購(gòu)房。第五章 項(xiàng)目推廣策略一、可類比項(xiàng)目營(yíng)銷廣告推廣分析1、明源陽(yáng)光購(gòu)物公園 通過(guò)開盤廣告宣傳，置業(yè)顧問坐銷，引進(jìn)品牌超市形式來(lái)帶動(dòng)商鋪銷售。 這種推廣方法的先決條件是必須占有專門好的地段優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造專門好的人氣賣場(chǎng)及優(yōu)惠措施。2、陽(yáng)光小區(qū) 目前尚未正式啟動(dòng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)差不多完成，開發(fā)進(jìn)入實(shí)質(zhì)營(yíng)銷程序?？偟膩?lái)講，要緊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和客戶群體是公

14、務(wù)員、教師、大夫、礦山業(yè)主、外出務(wù)工人員、經(jīng)商人員等。此類消費(fèi)者尚處于感性人群，對(duì)投資不太在行。3、金龍風(fēng)景家園 在2006年11月底已開盤，投入一部分DM單頁(yè)，專門少進(jìn)行廣告推廣，目前該項(xiàng)目銷售不夠理想。二、 項(xiàng)目客戶群休定位分析項(xiàng)目客戶群體定位 認(rèn)同本項(xiàng)目的客戶群體包括：A、公務(wù)員：對(duì)區(qū)域環(huán)境、配套、進(jìn)展趨勢(shì)看好，同進(jìn)了解房地產(chǎn)進(jìn)展前景。B、大夫、教師此類消費(fèi)群體屬于知識(shí)分子群體，追求人文文化，素養(yǎng)水平、道德修養(yǎng)，可將他們引導(dǎo)購(gòu)買本項(xiàng)目的物業(yè)。C、礦山業(yè)主：此類消費(fèi)者差不多上暴發(fā)戶，素養(yǎng)和文化水平不高，但他們有鈔票專門闊氣，情愿投資商鋪或產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定回報(bào)。 2、目標(biāo)客戶特點(diǎn)描述1）、

15、行為特征A、成熟、感性、實(shí)際、穩(wěn)重。B、強(qiáng)烈的事業(yè)感、成就感，關(guān)注房地產(chǎn)的進(jìn)展。C、注重投資回報(bào)，有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)能力。D、穩(wěn)定的交際圈，行業(yè)朋友多，聚會(huì)多。E、文化程度較高，道德修養(yǎng)水平高。2）、接觸媒體適應(yīng)A、經(jīng)常接觸電視、報(bào)紙等。B、相關(guān)網(wǎng)絡(luò)、戶外|、雜志、宣傳單。C、人員的轉(zhuǎn)介紹關(guān)系。第六章 推廣打算一、營(yíng)銷分期打算（一）營(yíng)銷分期營(yíng)銷籌備期：2007年3月目 標(biāo)：完成所有物料、人員、政策、策略的籌備工作。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：2007年4月6月目 標(biāo)：促使30%的客戶交定金。開 盤 期：2007年7月目 標(biāo)：達(dá)到30%-40%的客戶最終簽訂正式合同，銷售率達(dá)到50%。持 續(xù) 期：2007年7月2007

16、年11月尾 盤 期：2007年12月目 標(biāo)：爭(zhēng)取完成最后70%80%的銷售目標(biāo)。二、各期具體工作內(nèi)1、前期籌備期要緊工作內(nèi)容：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，人員招聘培訓(xùn)，制定營(yíng)銷策劃方案、治理制度、業(yè)績(jī)提成分配以及營(yíng)銷中心物料的采購(gòu)。2、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期通過(guò)廣告，SP活動(dòng)、公交車廣告、DM單頁(yè)宣傳等多渠道，多手段廣泛積存客戶，在積存客戶名單中，促使至少60%的客戶交定金，進(jìn)一步篩選客戶，并堅(jiān)決客戶購(gòu)買的決心，定金的金額暫定為1萬(wàn)元。 1）、形象廣告公布2）、戶外廣告3）、DM單頁(yè)、樓書折頁(yè)、合同書、認(rèn)購(gòu)書、置業(yè)打算單、繳款通知單等4）、客戶簽訂購(gòu)房意向協(xié)議書5）、報(bào)紙、電視6）、出臺(tái)購(gòu)房流程7）、為勝利、盛大開盤積

17、存真實(shí)購(gòu)買客戶3、開盤強(qiáng)銷期要緊工作內(nèi)容：正式銷售，簽訂正式合同，引爆開盤。正式開盤消化簽訂認(rèn)購(gòu)書的老客戶火爆開盤吸引新客戶系列現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)。4、尾盤期要緊工作內(nèi)容：減少投入，消化剩余的10%，順利完成銷售。三、媒介策略：1、媒介研究： 房地產(chǎn)的廣告載體種類十分繁多，現(xiàn)有媒體要緊如下：電視、報(bào)紙、雜志、電話、短信、DM單頁(yè)、路牌、公交車廣告、網(wǎng)站、禮品、促銷活動(dòng)等。 針對(duì)該項(xiàng)目賣點(diǎn)較多及面對(duì)的客戶群體和本項(xiàng)目規(guī)模較小，本身素養(yǎng)優(yōu)秀等特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目選擇以下媒體推廣組合方式：報(bào)紙、車身廣告、站牌、戶外、樓書、DM單頁(yè)為重點(diǎn)，其它媒體少量配合。2、媒體選擇：報(bào)紙：具有閱讀人群多，保留時(shí)刻長(zhǎng)，有較好的公

18、信力，傳達(dá)信息及時(shí)，信息量大等特點(diǎn)，適合傳播房產(chǎn)信息，例如婁底日?qǐng)?bào)、婁底晚報(bào)、婁底廣播電視報(bào)、新化通訊等。 電視廣播：形象生動(dòng)、立體感強(qiáng)，能吸引廣泛的客戶群體，樹立形象品牌。 車身廣告：流淌性強(qiáng)，活動(dòng)范圍大，持續(xù)時(shí)刻長(zhǎng)，能較好的表現(xiàn)品牌形象。 站牌，路牌：是一種專門有親和力的戶外廣告媒體，燈箱能夠?qū)ｉT好體現(xiàn)樓盤的檔次。 戶外：選擇人氣較旺的各十字路口圓盤廣告和墻體廣告。 樓書、DM單頁(yè)：成本低，投入靈活，覆蓋范圍廣。同時(shí)能夠運(yùn)用我公司業(yè)務(wù)員進(jìn)行派送DM單頁(yè)，上門訪問，帶客上門等方式，在適當(dāng)?shù)臈l件下可通過(guò)保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)員進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，聯(lián)系客戶，給予為業(yè)務(wù)提成的方式來(lái)拓寬客源。利用商務(wù)車下到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)

19、宣傳配合業(yè)務(wù)員派發(fā)DM單頁(yè)。另外還可考慮短信，開盤促銷活動(dòng)，橫幅，拱門等形式配合。四、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉1、新康園經(jīng)貿(mào)中心，是投資的理想場(chǎng)所。2、打造超級(jí)富翁的平臺(tái)。3、3萬(wàn)元買斷產(chǎn)權(quán)式酒店，實(shí)行超低首付4、標(biāo)志性建筑，都市品味5、新化真正永久產(chǎn)權(quán)式酒店，增值潛力無(wú)可限量6、永久產(chǎn)權(quán)，即買即受益7、煮酒資江河畔，入夢(mèng)新康園8、入駐新康園， 開啟財(cái)寶之門9、開啟新化，財(cái)寶夢(mèng)想10、一個(gè)頂點(diǎn)，通往更高的起點(diǎn)11、尊貴用品質(zhì)講話。五、本案推廣特點(diǎn)本案選擇新聞+廣告+活動(dòng)促銷推廣+營(yíng)銷公司直銷+商務(wù)車下鄉(xiāng)宣傳其一：以新聞為主，降低廣告成本，一方面?zhèn)鬟_(dá)信息，真實(shí)可信，另一方面降低成本實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。其二：在每

20、一時(shí)期都力求一個(gè)“新”“特”“環(huán)境”“配套”等特色，廣告語(yǔ)及活動(dòng)都力求在新化是第一次看到，既實(shí)事求是，又大氣霸氣，給人留下深刻印象。六、廣告的時(shí)期劃分第一步：籌備期（2007年3月）第二步：造勢(shì)時(shí)期（2007年4月6月）積存100個(gè)客戶1、廣告目標(biāo)：1）以宣傳單頁(yè)為主的形式，派遣業(yè)務(wù)員派發(fā)單頁(yè)，帶客上門等直銷方式。2）誘導(dǎo)目標(biāo)消費(fèi)產(chǎn)生“早買是福氣”“早買早升值”的購(gòu)買心理沖動(dòng)。3）在目標(biāo)消費(fèi)群中形成高認(rèn)知度2、效果評(píng)估依照本項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)和物業(yè)治理服務(wù)來(lái)確認(rèn)市民的公信度，通過(guò)置業(yè)顧問和業(yè)務(wù)員的炒作，能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。3、補(bǔ)救措施如若達(dá)不到100戶積存客戶，可通過(guò)廣告投入方式來(lái)解決。第三步 借勢(shì)

21、造勢(shì)時(shí)期開盤期7月 1、廣告目標(biāo)：1）借助于梅苑北路的建設(shè)，營(yíng)造地段位置優(yōu)勢(shì)，打造人氣。2）利用周邊的環(huán)境和本地段的優(yōu)勢(shì)，打造商業(yè)航母，吸引有阻礙和購(gòu)買力的客戶群體。3）使目標(biāo)客戶盡快簽訂合同，提出“搶到是運(yùn)氣”、“早買早受益”的口號(hào)來(lái)強(qiáng)化購(gòu)買動(dòng)機(jī)。2、要緊策略1）吸引新化縣城周邊的公務(wù)員、教師、大夫、護(hù)士、工薪階層、礦山業(yè)主、經(jīng)營(yíng)戶等客戶群體。 2）通過(guò)開盤活動(dòng)，進(jìn)行一系列的報(bào)紙、電視、戶外、DM單頁(yè)等宣傳活動(dòng)，同時(shí)給予優(yōu)惠折扣的形式，吸引客戶簽單。3）在婁底日?qǐng)?bào)、婁底晚報(bào)、婁底廣播電視報(bào)、新化通訊報(bào)刊上公布系列軟文，訴求主題：“入住新康園，開啟財(cái)寶之門?！?、效果評(píng)估通過(guò)造勢(shì)和開盤活動(dòng)，穩(wěn)

22、定其認(rèn)購(gòu)客戶簽單，達(dá)到銷售高潮，簽單100戶。4、補(bǔ)救措施假如現(xiàn)在期推廣未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，可策劃系列活動(dòng)及進(jìn)行DM單頁(yè)的直銷方式。第四步尾盤時(shí)期（2007年12月）1、廣告目標(biāo)1）促進(jìn)快速清盤2）為業(yè)主交房做預(yù)備2、要緊策略公布新聞跟蹤報(bào)道和進(jìn)行業(yè)務(wù)員派發(fā)DM單頁(yè)，帶客上門直銷形式以及通過(guò)置業(yè)顧問追蹤老客戶進(jìn)行轉(zhuǎn)介紹。3、效果評(píng)估依照本案打算，前幾期工作只要落實(shí)到位，現(xiàn)在期掃尾工作，將會(huì)快速清盤達(dá)到銷售85%，因?yàn)楝F(xiàn)在期有一個(gè)廣告連續(xù)期和客戶的轉(zhuǎn)介紹資源，同時(shí)又是現(xiàn)房銷售，依照我們銷售經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在期銷售目標(biāo)會(huì)更快完成。4、補(bǔ)救措施以業(yè)務(wù)員直銷及派發(fā)DM單頁(yè)為主或以鼓舞老客戶帶新客戶贈(zèng)送1年物業(yè)治理

23、費(fèi)及進(jìn)行促銷活動(dòng)等措施來(lái)拓寬客源。第七章 物業(yè)治理一、品牌建立 由開發(fā)商直接成立了高資質(zhì)級(jí)不的物業(yè)公司對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)治理，應(yīng)著重樹立誠(chéng)信，打造品牌，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，以誠(chéng)信為全然，以業(yè)主平安歡樂為準(zhǔn)則，營(yíng)造和諧社區(qū)形象。1、物業(yè)公司招聘專職保安，樹立形象2、保潔服務(wù)人員，忠于職守，認(rèn)真工作，時(shí)刻牢記服務(wù)宗旨，保持清潔。3、物業(yè)治理人員樹立文明用語(yǔ)，禮貌待人，認(rèn)真耐心地處理好每一次糾紛。4、樹立小區(qū)業(yè)主熱愛家園，保持清潔，愛護(hù)環(huán)境活動(dòng)。5、每年節(jié)假日進(jìn)行多次業(yè)主座談會(huì)，及其它聯(lián)誼會(huì)，活躍氣氛，與業(yè)主進(jìn)行情感傳遞。二、進(jìn)行優(yōu)惠活動(dòng)凡購(gòu)買本項(xiàng)目業(yè)主，前三十名購(gòu)房者可享受免15年物業(yè)治理費(fèi)或免收物業(yè)

24、維修基金，通過(guò)此類活動(dòng)吸引客戶凝聚人氣。第八章 營(yíng)銷公司的品牌與實(shí)力一、我們長(zhǎng)沙萬(wàn)科房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司和長(zhǎng)沙策源有限公司是兩家專門以從事房地產(chǎn)營(yíng)銷代理和策劃的專業(yè)公司，在湖南長(zhǎng)沙、婁底、永州、山東荷澤、貴州錦屏從事過(guò)近二十樓盤的代理業(yè)務(wù)或策劃業(yè)務(wù)，尤其關(guān)于商住綜合性項(xiàng)目有獨(dú)特的銷售方式，我們采納廣告和行銷人員派發(fā)DM單頁(yè)，上門訪問，帶客上門的直銷形式，取得了特不行的成績(jī)。1、如目前進(jìn)入尾盤的婁底中歐陽(yáng)光城項(xiàng)目，該項(xiàng)目是婁底市中歐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2005年開發(fā)的達(dá)7萬(wàn)平方米的中檔住宅小區(qū)，我們從3月10日正式開始銷售，一期177套住房和130多個(gè)車庫(kù)在短短四個(gè)月內(nèi)全部售完，二期261套住

25、房和約180個(gè)車庫(kù)已完成80%的銷售率，可能在2007年春節(jié)前能夠差不多售完。2、婁底宏泰陽(yáng)光家園占在80畝，總建筑面積16萬(wàn)平方米，現(xiàn)完成一期銷售，二期電梯房進(jìn)入內(nèi)部預(yù)訂。3、婁底精誠(chéng)名邸項(xiàng)目明年3月正式銷售。占地32畝，一期12畝正在啟動(dòng)。4、在長(zhǎng)沙我們代理過(guò)長(zhǎng)沙紅星電器電腦城項(xiàng)目、長(zhǎng)沙紅星糖酒副食品市場(chǎng)二期住宅、長(zhǎng)沙紅星日用商品批發(fā)市場(chǎng)，紅星綠色食品城、長(zhǎng)沙紅星農(nóng)博家苑、長(zhǎng)沙馬王堆商貿(mào)城、長(zhǎng)沙蓮湖汽配大市場(chǎng)，長(zhǎng)沙馬王堆櫥柜大市場(chǎng)，長(zhǎng)沙洞井鎮(zhèn)的綜合市場(chǎng)項(xiàng)目等。5、在永州我們代理過(guò)道縣金龍商業(yè)廣場(chǎng)，芝山區(qū)建材裝飾材料大市場(chǎng)，回龍塔住宅項(xiàng)目，金龍商住項(xiàng)目，芝山汽車站住宅項(xiàng)目。6、在貴州錦屏代理

26、錦屏糖酒副食品城，錦屏農(nóng)貿(mào)住宅項(xiàng)目。7、在山東荷澤代理的山東魯西南建材大市場(chǎng)，其中住宅面積達(dá)16萬(wàn)平方米。以上代理項(xiàng)目是我公司在最近三年內(nèi)所進(jìn)行全程策劃和銷售的項(xiàng)目，每一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作都取得了成功，深得業(yè)內(nèi)人士的贊譽(yù)和開發(fā)商的認(rèn)可。二、我們相信，本項(xiàng)目只要我們策劃到位，天時(shí)、地利、人和，有開發(fā)商積極配合，我們的銷售確信會(huì)取得中意的結(jié)果，因?yàn)槲覀冇幸恢?yōu)秀的銷售團(tuán)隊(duì)，而且我們的營(yíng)銷不同于其它公司的釣魚式等客上門的坐銷，而是利用行銷人員派發(fā)DM單頁(yè)，上門訪問，帶客上門的直銷方式與坐銷相結(jié)合，目前銷售的婁底中歐陽(yáng)光城項(xiàng)目、婁底宏泰陽(yáng)光家園以及長(zhǎng)沙幾個(gè)商業(yè)與住宅項(xiàng)目都取得了驕人成績(jī)。第九章 營(yíng)銷策劃代理收

27、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、代理傭金結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)營(yíng)銷策劃代理費(fèi)：以該項(xiàng)目簽訂合同總銷售金額2.5%3%來(lái)計(jì)算代理傭金(包括策劃費(fèi)、營(yíng)銷代理費(fèi)、廣告推廣設(shè)計(jì)費(fèi)，但廣告費(fèi)由開發(fā)商負(fù)責(zé))，并按月進(jìn)行結(jié)算。銷售人員傭金結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)如下：1）秘書的考核及傭金：具體考核標(biāo)準(zhǔn)由經(jīng)理掌握，秘書提成為35元/單2）銷售人員傭金額為3，達(dá)到差不多任務(wù)1.5倍者加1的獎(jiǎng)金，當(dāng)月發(fā)放。3）主管除談客業(yè)績(jī)外，提部門業(yè)績(jī)的0.8。 4）業(yè)務(wù)員傭金額為3，達(dá)到差不多任務(wù)1.5倍者加1的獎(jiǎng)金，當(dāng)月發(fā)放。5）經(jīng)理?yè)斫馂榭倶I(yè)績(jī)的2。6）經(jīng)理和主管有義務(wù)關(guān)心主任做單，而不能參與主任的利益分配。若經(jīng)理因某種緣故成單，其業(yè)績(jī)計(jì)入樓盤總業(yè)績(jī)。溢價(jià)部分：雙方確定該

28、項(xiàng)目銷售底價(jià)，通過(guò)我公司銷售及策劃人員的努力超過(guò)雙方所確定的底價(jià)以上部分，由雙方四六或五五分配：開發(fā)商六成或五成，營(yíng)銷公司四成或五成，按月結(jié)算?？蛻暨`約金分配：購(gòu)房客戶因各種緣故而解除合同的，其所扣違約金部分由甲乙雙方五五平均分配。4、售樓部由開發(fā)公司負(fù)責(zé)租賃和裝修，售樓部?jī)?nèi)的沙盤，空調(diào)，辦公用桌椅，模型，電腦，打印機(jī)，復(fù)印機(jī)，傳真機(jī)由甲方負(fù)責(zé)提供。日常電費(fèi)、水費(fèi)、電話費(fèi)由開發(fā)公司負(fù)責(zé)。四、傭金的結(jié)算依照營(yíng)銷公司每月簽訂合同成交額按月結(jié)算代理傭金（包括溢價(jià)部分），即每月30日或31日開發(fā)公司按合同成交金額的2.5%3%支付給乙方，在銷售率未達(dá)到70%時(shí)，每月按90%結(jié)算傭金，在銷售率達(dá)到90%

29、每月按100%結(jié)算，同時(shí)之前所扣發(fā)的傭金一并發(fā)給結(jié)算給營(yíng)銷公司。營(yíng)銷中心治理?xiàng)l例為了維護(hù)樓盤的日常治理秩序，增強(qiáng)同事間的銷售配合，盡量幸免不必要的情況出現(xiàn)，故制訂以下條例，希望全體銷售人員團(tuán)結(jié)互助，給予支持和配合。銷售現(xiàn)場(chǎng)（包括其他展銷場(chǎng)所）職員紀(jì)律差不多原則：職員必須遵守公司頒布的各項(xiàng)差不多規(guī)章制度：1、銷售現(xiàn)場(chǎng)（包括其他展銷場(chǎng)所）工作時(shí)刻內(nèi)，應(yīng)配工牌，儀表保持整潔、大方、得體、衣著公司統(tǒng)一制服，女職員化淡妝、男職員不得留長(zhǎng)發(fā)；2、如專門緣故不能著公司統(tǒng)一制服，要求：男職員：白色 襯衣 、領(lǐng)帶、深色絲襪及皮鞋、與公司制服顏色相近的西裝；女職員：有袖白襯衫、深色絲襪及皮鞋、及公司制服顏色相近的

30、套裝；3、工作時(shí)刻，職員應(yīng)堅(jiān)守工作崗位，因工作需要臨時(shí)離開者，應(yīng)向銷售經(jīng)理請(qǐng)示獲得批準(zhǔn)，并將工作交代清晰后，方可離開；4、每位銷售人員都有責(zé)任保持工作場(chǎng)所環(huán)境整潔、整齊，務(wù)求提高工作效率。尤其是銷售接待前臺(tái)，不得在臺(tái)面上胡亂堆放銷售資料、名片、水杯等，更不可在售樓處范圍內(nèi)進(jìn)食、抽煙、高聲喧嘩、違規(guī)者一經(jīng)發(fā)覺，當(dāng)場(chǎng)罰款20元，上繳到售樓部為部門活動(dòng)資金；5、每位銷售員都有義務(wù)節(jié)約售樓處的水、電、辦公用品、紙張和銷售資料的責(zé)任，不得隨意白費(fèi)；6、不得閱讀任何與銷售無(wú)關(guān)的書箱、刊物；7、使用電話應(yīng)注意禮儀，語(yǔ)言簡(jiǎn)明扼要，不是用營(yíng)銷中心電話“褒粥”或者打聲訊臺(tái)，每位銷售員在接待客戶后，應(yīng)及時(shí)將洽談桌上

31、的水杯清理潔凈；8、開會(huì)期間，手機(jī)必須置于震動(dòng)狀態(tài)，不得有聲響，否則銷售員當(dāng)即罰款20元，銷售經(jīng)理罰款30元。上繳款項(xiàng)作為售樓部門的活動(dòng)基金；二、考勤1、工作時(shí)刻：早班8：0018：00嚴(yán)格執(zhí)行銷售現(xiàn)場(chǎng)的考勤及作息時(shí)刻，每天上班前要在售樓處簽到；如不記得簽到者不能補(bǔ)簽也不能找人代簽，違規(guī)者當(dāng)事人按曠工處理，代簽者當(dāng)天不能接待客戶（老客戶除外）；2、休息制度。銷售部為每周五天工作日，銷售人員原則上每周休息一天。銷售經(jīng)理在展會(huì)、廣告公布日、推廣促銷活動(dòng)等專門情況下，可另行安排休息時(shí)刻。3、銷售經(jīng)理或銷售主管要緊負(fù)責(zé)銷售員的考勤工作，填寫考勤記錄表，再每月上交公司行政部；4、請(qǐng)假必須提早三天向銷售經(jīng)

32、理提出，獲得批準(zhǔn)并交代好工作后，方可離開工作崗位，請(qǐng)假時(shí)刻完畢后在第二天上班時(shí)刻把請(qǐng)假單報(bào)給銷售經(jīng)理，事后補(bǔ)假無(wú)效，按曠工處理。5、病假至少于上班時(shí)刻1小時(shí)內(nèi)，致電銷售經(jīng)理，病假后上班第一天內(nèi)，向公司提供規(guī)定醫(yī)務(wù)機(jī)構(gòu)出具的建議休息的有效證明，否則視為無(wú)效，按曠工處理。三、售樓部大廳治理1、要求所有職員穿戴整齊：女士著工裝（或套裝）淡妝上崗，男士襯衣領(lǐng)帶，否則罰款5元/次。1) 上班時(shí)刻: 秘書8:00前，主任、經(jīng)理、司機(jī)8：15前。（以秘書處簽到時(shí)刻為準(zhǔn)）如若違反，罰款5元/次.2）周二、周五18:30樓盤例會(huì)，要求全體參加，不得遲到缺席。否則罰款5元/次。如有專門情況另行通知。不同意打私人電

33、話，違者罰款5元。3、有事外出必須向部門經(jīng)理請(qǐng)假，外出時(shí)刻超出半小時(shí)，必須填寫請(qǐng)假條，并向經(jīng)理簽批。事假、病假須提早打招呼，并寫請(qǐng)假條。全體職員每周一至周五安排輪休,各部按輪休排班表執(zhí)行。換休息須提早與部門經(jīng)理打招呼，輪休日如有客戶需要跟進(jìn)工作。則必須加班，假期不作累計(jì)或順延。4、秘書臺(tái)必須保持潔凈、整齊、禁止亂放個(gè)人物品。如若違反，罰款5元。5、公司職員自帶水杯，禁止使用一次性紙杯，違反者罰款5元/只。6、主任、經(jīng)理須在24小時(shí)內(nèi)簽寫當(dāng)日?qǐng)?bào)表。如未能及時(shí)簽字者，罰款5元/次。7、見客主任談客結(jié)束后，3分鐘之內(nèi)須自行收臺(tái)，桌椅歸位，否則罰款5元/次。8、嚴(yán)禁在談客區(qū)內(nèi)抽煙、吃零食、大聲喧嘩，違

34、者罰款5元.9、晚上9：00往常不得使用辦公室電話打私人電話；接聽私人電話不得超過(guò)5分鐘，違者罰款5元/次。10、辦公室內(nèi)、同事之間不同意使用攻擊性語(yǔ)言，不得大聲喧嘩 ，違者罰款5元。11、秘書輪休，應(yīng)做好交接工作。如交接有誤，罰款5元。12、所有罰款用做樓盤公積金，由秘書代收并登記，如拒交罰款，則從當(dāng)月工資中雙倍扣除。銷售部職職員作職責(zé)一、秘書職責(zé)：1、接聽咨詢電話：聲音甜美，思維敏捷，激發(fā)客戶上門的欲望，具體內(nèi)容見秘書接聽咨詢電話講辭2、來(lái)訪客戶登記：熱情、禮貌、大方、及時(shí)掌握客戶上門的渠道及次數(shù)，并按照排輪順序進(jìn)行導(dǎo)臺(tái)3、報(bào)表：每日需做（考勤表、主任日?qǐng)?bào)表、銷使日?qǐng)?bào)表、咨詢電話日統(tǒng)計(jì)表）

35、；客戶訂金一覽表、合同交接簽收表、請(qǐng)假單；每月需做（結(jié)算表、客戶成交情況一覽表、工資傭金一覽表、工作報(bào)表）4、日常事務(wù)：及時(shí)給客戶倒水、添水；應(yīng)急突發(fā)事件（例：突然停水、停電與相應(yīng)部門聯(lián)系）；給銷售人員打好配合，做好簽約工作秘書應(yīng)及時(shí)交接、及時(shí)溝通，相互配合！二、置業(yè)顧問： 1、接待客戶：置業(yè)顧問應(yīng)熱情、大方的給所有來(lái)訪客戶做好接待工作，并做好每一批成交客戶的售后服務(wù)工作，負(fù)責(zé)到底！2、輪流開本部的早會(huì)：早會(huì)要緊是給業(yè)務(wù)員充電、激勵(lì)，新主任在開早會(huì)的前一天應(yīng)向本部經(jīng)理溝通，以免不必要的狀況出現(xiàn)。3、與本部業(yè)務(wù)員溝通：及時(shí)與本部業(yè)務(wù)員溝通，不斷鼓舞業(yè)務(wù)員，為本部爭(zhēng)取更多的上客量。4、追蹤本部業(yè)務(wù)

36、員所留報(bào)表，由部門經(jīng)理收集后分發(fā)三、部門經(jīng)理及主管1、接待客戶2、周二、四、六開大早會(huì)3、與本部業(yè)務(wù)副經(jīng)理做好溝通，及時(shí)掌握本部業(yè)務(wù)員信息負(fù)責(zé)售樓部的日常治理，做好每日工作安排，并將樓盤信息及時(shí)反饋至銷售經(jīng)理處4、每月初及月終做好本部工作安排及工作總結(jié)交銷售經(jīng)理處5、監(jiān)督秘書工作，尤其是銷售周報(bào)及月報(bào)，并在大早會(huì)公布給業(yè)務(wù)員四、業(yè)務(wù)經(jīng)理職責(zé)1、負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)員的招聘工作：依照樓盤情況及業(yè)務(wù)員團(tuán)隊(duì)人員情況做好招聘工作2、業(yè)務(wù)培訓(xùn)：定期或不定期的做好業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)員的業(yè)務(wù)技能3、查點(diǎn)4、開發(fā)新點(diǎn)5、安排業(yè)務(wù)部的輪休6、激勵(lì)、穩(wěn)定業(yè)務(wù)員團(tuán)隊(duì)五、業(yè)務(wù)副經(jīng)理職責(zé)1、配合業(yè)務(wù)經(jīng)理的招聘工作2、配合業(yè)務(wù)經(jīng)

37、理做好業(yè)務(wù)培訓(xùn)3、及時(shí)關(guān)注本部業(yè)務(wù)員情緒，不斷提高業(yè)務(wù)員的積極性與主動(dòng)性4、完成每月售樓部下達(dá)的銷售指標(biāo)5、及時(shí)將本部情況反饋給業(yè)務(wù)經(jīng)理，及時(shí)調(diào)整6、每月初及月終做好工作打算與工作總結(jié)交業(yè)務(wù)經(jīng)理處7、及時(shí)與本部營(yíng)銷經(jīng)理、主管溝通營(yíng)銷中心行銷部治理制度一、行銷部行政治理制度1、該項(xiàng)目整體銷售由營(yíng)銷總經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體工作安排由營(yíng)銷經(jīng)理統(tǒng)一指揮，落實(shí)執(zhí)行，實(shí)行層級(jí)治理。2、該項(xiàng)目行銷分為兩個(gè)組，由各組組長(zhǎng)與置業(yè)顧問具體負(fù)責(zé)帶隊(duì)治理，置業(yè)顧問負(fù)責(zé)培訓(xùn)和追蹤客戶，業(yè)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)員外出考勤及業(yè)績(jī)考核，并隨時(shí)解決外出行銷人員的業(yè)務(wù)疑難問題。3、由營(yíng)銷經(jīng)理和業(yè)務(wù)經(jīng)理每月下達(dá)銷售指標(biāo)分派到各小組，實(shí)行組長(zhǎng)負(fù)責(zé)制

38、，若組長(zhǎng)帶組連續(xù)兩個(gè)月未完成公司下達(dá)的銷售指標(biāo)，則組長(zhǎng)降為業(yè)務(wù)員，享受業(yè)務(wù)員待遇。4、所有外出銷售人員必須無(wú)條件服從營(yíng)銷中心的規(guī)章制度和運(yùn)作流程，并維護(hù)開發(fā)商和營(yíng)銷中心的整體形象、聲譽(yù)、遵守一切機(jī)密，否則，一經(jīng)發(fā)覺，立即予以開除。二、行銷人職員作流程（一）業(yè)務(wù)員帶到售樓部的客戶，必須先到秘書臺(tái)進(jìn)行備案登記。若業(yè)務(wù)員通過(guò)交流溝通，挖掘到意向性強(qiáng)的客戶，由于某種緣故無(wú)法當(dāng)時(shí)將其帶回售樓部，但將客戶電話號(hào)碼留下的，業(yè)務(wù)員應(yīng)將所留報(bào)表上交業(yè)務(wù)經(jīng)理，由業(yè)務(wù)經(jīng)理與售樓部副經(jīng)理及主管溝通，安排置業(yè)顧問追蹤，并到秘書處備案。（二）客戶上門后，必須經(jīng)秘書登記。（三）每一位行銷人員必須預(yù)備一個(gè)來(lái)訪客戶登記本將自己

39、訪問的客戶記錄在案，作為成交業(yè)績(jī)分配的依據(jù)。三、行銷人職員作制度工作時(shí)刻與請(qǐng)假制度1、工作時(shí)刻：在秘書處簽到。2、每周一休。周五、周六、周日不安排休息。3、如有急事需請(qǐng)假者，應(yīng)當(dāng)以書面形式向所在部門經(jīng)理請(qǐng)假，無(wú)假條者視為無(wú)故曠工！ 4、每月請(qǐng)假累計(jì)不能超過(guò)三天。5、無(wú)故曠工的業(yè)務(wù)員，視為自動(dòng)離職。若有客戶收到過(guò)該業(yè)務(wù)員的單，所出業(yè)績(jī)與該業(yè)務(wù)員無(wú)關(guān)，為公共業(yè)績(jī)。工作職責(zé)1、行銷人員要緊工作任務(wù)是把項(xiàng)目信息傳遞給消費(fèi)者，并將客戶資源帶回售樓部。2、行銷人員將客戶帶回售樓部后，必須交由大廳秘書登記，再由秘書安排顧問接待，行銷人員則返回工作崗位，接著帶客戶。 3、行銷人員所帶客戶必須登記，未由秘書登記

40、的客戶，成交后一律不算其業(yè)績(jī)，客戶進(jìn)門到成交的過(guò)程必須由秘書和置業(yè)顧問完成，置業(yè)顧問與行銷業(yè)績(jī)分配不相沖突。4、行銷人員已帶上門的客戶，轉(zhuǎn)交置業(yè)顧問后，行銷人員不得再過(guò)問客戶情況。5、行銷人員必須把該信息真實(shí)地傳達(dá)給客戶，嚴(yán)禁夸大事實(shí)上，虛假承諾客戶（如折扣，交房時(shí)刻等）。6、嚴(yán)禁行銷人員直接找項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)為客戶打折。（三）行為規(guī)范1、行銷人員之間應(yīng)互相關(guān)心，嚴(yán)禁搶客爭(zhēng)單或以置業(yè)顧問和秘書處套取客源信息，一經(jīng)發(fā)覺，每人每次罰款500元，在業(yè)績(jī)中扣除，其直接領(lǐng)導(dǎo)罰款500元，若有第二次則另以辭退。行銷人員內(nèi)部與置業(yè)顧問內(nèi)部也不得發(fā)生搶客事件，如有發(fā)覺，所得業(yè)績(jī)充公，并視情況予以適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)處罰。2、若秘書和置業(yè)顧問有有意隱瞞或竊取各部信息，弄虛作假等不公正的情況，一經(jīng)查實(shí)，大廳負(fù)責(zé)人罰款500元/次，秘書和置業(yè)顧問各罰款300元/次。3、行銷人員在大廳內(nèi)應(yīng)嚴(yán)格遵守大廳治理制度，違者罰款50元/次，行銷人員不得與大廳內(nèi)其它客戶接觸實(shí)現(xiàn)搶客的目的，違者成交后業(yè)績(jī)作廢，并罰款2