上海新天地案例綜合分析（行業(yè)經(jīng)驗(yàn)）

1、上海新天地 項(xiàng)目背景土地面積： 約52 萬平方米總建筑面積：約110萬平方米物業(yè)構(gòu)成： 新天地商業(yè)（14.1萬平方米） 酒店服務(wù)式公寓（6.1萬平方米） 辦公樓（39萬平方米） 公寓（51.4萬平方米） 人工湖綠地動(dòng)工日期： 1999年初開發(fā)周期： 15年分期開發(fā)，預(yù)計(jì)到2012年完工開發(fā)商： 瑞安集團(tuán)太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目以石庫門舊建筑區(qū)為基礎(chǔ)上個(gè)世紀(jì)90年代，上海政府實(shí)施城區(qū)改造工程，計(jì)劃拆除大量舊房，為配合盧灣區(qū)的開發(fā)，這一區(qū)域的老式弄堂也列入改造范圍1999年，瑞安集團(tuán)取得太平橋地區(qū)52公頃的土地，開始新天地改造項(xiàng)目瑞安集團(tuán)斥資6.7億人民幣，用于新天地地區(qū)近萬人的動(dòng)遷安置區(qū)位交通：緊鄰淮

2、海中路、西藏南路，是上海的商業(yè)中心，緊靠地鐵1號(hào)線、8號(hào)線、9號(hào)線，區(qū)位交通優(yōu)越上海新天地開發(fā)公司介紹 上海新天地及所處的太平橋改造項(xiàng)目，是由香港瑞安集團(tuán)開發(fā)的。 瑞安集團(tuán)由集團(tuán)主席羅康瑞先生于一九七一年在香港創(chuàng)立，至今已發(fā)展成為一個(gè)多元化的集團(tuán)，旗下之房地產(chǎn)發(fā)展、建筑及建筑材料業(yè)務(wù)遍及香港、中國內(nèi)地及北美洲。瑞安的機(jī)構(gòu)文化及長遠(yuǎn)目標(biāo)，均反映了集團(tuán)追求優(yōu)質(zhì)、卓越及創(chuàng)新的精神。上海新天地 開發(fā)地塊情況A太平橋人工湖綠地B翠湖天地C上海新天地E瑞安總部大樓D企業(yè)天地上海新天地 開發(fā)現(xiàn)狀人工湖綠地企業(yè)天地新天地 翠湖天地二期 一期 北里 南里2001-2002年先期推出新天地商業(yè)和人工湖/綠地(公益

3、部分)2003-2006年分別推出企業(yè)天地(辦公)和翠湖天地一二期(住宅)5星級(jí)酒店翠湖天地 三期2007-2010年分別五星級(jí)酒店和翠湖天地三期嘉苑（住宅）2010年年末，新天地三期新天地時(shí)尚購物中心揭幕上海新天地（商業(yè)街）北里 南里新天地 上海新天地（住宅）北里 南里新天地 翠湖天地隨著太平橋區(qū)域在上海核心地位的奠定，翠湖天地的住宅價(jià)值也是逐年翻升，從2002年一期項(xiàng)目均價(jià)在1.6萬元/平方米左右，到如今的三期項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)超過12萬元/平方米，其升值速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出同區(qū)域同類型產(chǎn)品40%以上。翠湖天地二期 一期 翠湖天地 三期上海新天地建筑理念與特色整舊如舊，翻新創(chuàng)新 設(shè)計(jì)原則：保護(hù)歷史建筑的

4、角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度。整體規(guī)劃：保留下來的舊建筑各呈特色，彷佛一座座歷史建筑陳列館。強(qiáng)調(diào)歷史感：保留原有的磚、原有的瓦作為建材。外表整舊如舊：為了重現(xiàn)石庫門弄堂昔日的風(fēng)光韻味，設(shè)計(jì)及工程以保留房子原貌為原則，工程人員按照當(dāng)年的圖紙進(jìn)行修建，弄堂、石庫門的門框、門楣、樓房高度以及屋頂曬臺(tái)等都和當(dāng)時(shí)一樣。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來的舊磚、舊瓦，務(wù)求貼近它原來的面貌。內(nèi)部翻新創(chuàng)新：內(nèi)部進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動(dòng)電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營消費(fèi)場所。 專業(yè)團(tuán)隊(duì)打造

5、挑選了美國舊房改造專家本杰明伍德建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所和具東方文化背景的新加坡日建設(shè)計(jì)事務(wù)所，并邀著名的同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院為顧問。從保護(hù)歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度作多方面考慮，把新的生命力注入這些舊建筑，以符合新世紀(jì)消費(fèi)者的需求。在整體規(guī)劃上保留北部地塊大部分石庫門建筑，穿插部分現(xiàn)代建筑；南部地塊則以反映時(shí)代特征的新建筑為主，配合少量石庫門建筑，一條步行街串起南、北兩個(gè)地塊。上海新天地核心價(jià)值點(diǎn) 中西文化的交融、碰撞國際化視野的創(chuàng)新、本土歷史文化的傳承上海新天地品牌定位 上海新天地是什么？“城市會(huì)客廳、生活新天地” 上海新天地是一個(gè)具有國際知名度的聚會(huì)場所，在上海這個(gè)國際化都市里

6、，不同民族、國籍、種族的人匯聚在上海新天地，使之成為了具有濃厚“海派”風(fēng)格的旅游景點(diǎn)。上海新天地目標(biāo)消費(fèi)群 新天地的目標(biāo)消費(fèi)群體：上海的年輕人階層、中產(chǎn)階級(jí)、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客。他們的特點(diǎn)：年齡在20-40歲之間、對(duì)最新流行、藝術(shù)、文化等極為敏感、用于休閑娛樂的消費(fèi)支出占其生活花費(fèi)的比例相對(duì)較高 、周末的時(shí)候喜歡在酒吧里用一只手端著雞尾酒和別人聊天。 上海新天地商業(yè)業(yè)態(tài)布局：源自歷史、圍繞理念、強(qiáng)化特色新天地分為南里和北里兩個(gè)部分。南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔。北部地塊以保留石庫門舊建筑為主，新舊對(duì)話，交相輝映。在南里和北里的分水嶺-興業(yè)路-是中共“一大”會(huì)址的

7、所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。新天地中部的興業(yè)路為中國共產(chǎn)黨第一次代表大會(huì)（一大）會(huì)址所在，辟為步行街。 高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求挑選出來的實(shí)力組合，有機(jī)得分布在新天地的南北兩里。 兩部分的業(yè)態(tài)招商都顧及到了國際交流和聚會(huì)的主題，招租的對(duì)象均是來自世界各地的知名品牌。在現(xiàn)有的98 家租戶中，85來自中國內(nèi)地以外的國家和地區(qū)。品種豐富多樣，消費(fèi)者選擇余地大，可以有效的抓住目標(biāo)客戶群的消費(fèi)興趣。 對(duì)應(yīng)都市旅游文化景點(diǎn)的主題，藝術(shù)文化類的商業(yè)業(yè)態(tài)所占比例也不小，恰當(dāng)比例的業(yè)態(tài)組合保證了主題得到最大化的實(shí)現(xiàn)。 超前的經(jīng)營搭配，使得上海新天地成了全國時(shí)尚消費(fèi)的“橋頭堡”，不僅吸引了

8、上海的小資和居住上海的外籍人士，還吸引了國內(nèi)其它城市的時(shí)尚消費(fèi)群。新天地北里廣場新天地南里廣場上海新天地招商策略 上海新天地的招租的對(duì)象均是來自世界各地的知名品牌，85%左右的租戶來自中國內(nèi)地以外的國家和地區(qū)。按類別分，則包括國際畫廊、時(shí)裝店、主題餐館（如音樂主題餐廳等）、咖啡酒吧街、藝術(shù)與文化、家居飾品、其他類別服務(wù)業(yè)等。 上海新天地內(nèi)的商戶，一般來說本身不止有一個(gè)主題，比如音樂餐廳，就同時(shí)兼具音樂、餐飲兩個(gè)主題。因此，對(duì)于新天地內(nèi)的商家來說，這種交叉經(jīng)營，就增加了特色和對(duì)特定人群的吸引力與親和力。上海新天地商業(yè)業(yè)態(tài)新落成的“新天地時(shí)尚xintiandiStyle”在舊的新天地后面，位于自忠

9、路及與復(fù)興中路之間，與原來的上海新天地是通過天橋連接，是一個(gè)地下地上各兩層共四層的大型室內(nèi)購物商場。在建筑形式上還是沿用了新天地一貫的中西合壁，新舊結(jié)合的風(fēng)格，將新天地的街景引入室內(nèi)。這個(gè)新開的新天地時(shí)尚除了部分國際知名品牌商戶外，主推的是一些新生亞洲設(shè)計(jì)師品牌，比較年輕新鮮的時(shí)尚氣氛。新天地時(shí)尚上海新天地業(yè)態(tài)組合上海新天地業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合特點(diǎn):國際化、時(shí)尚化、流行化、多元化、休閑化、藝術(shù)化 上海時(shí)裝周開幕 營造個(gè)性時(shí)尚潮流新天地項(xiàng)目實(shí)景欣賞推廣篇上海新天地LOGO 上海新天地的LOGO主體是石庫門，與新天地的建筑主體相呼應(yīng)，體現(xiàn)上海新天地中西交融的歷史感，突出作為旅游景點(diǎn)的特色。上海新天地推

10、廣廣告語昨天、明天，相會(huì)在今天。 昨天是今天的歷史；明天是今天的創(chuàng)造。上海新天地推廣文案在這里，懂得欣賞，就會(huì)被人欣賞在這里，最重要的事就是不想任何事上海新天地推廣文案在這里，再分秒必爭的人也不會(huì)對(duì)時(shí)間吝嗇在這里，不做潮流的附庸，只為自己的時(shí)尚做主上海新天地推廣文案新天地時(shí)尚的廣告語“時(shí)尚格新天地”在“格”上做足文章，“格”是全新“格調(diào)”，全新“格局”；每個(gè)時(shí)尚品牌體現(xiàn)的是獨(dú)立“型格”，為時(shí)尚界“革新”樹立一種前所未有的“風(fēng)格”。上海新天地推廣活動(dòng)屏息夜闖 盡管fun膽 -2006新天地萬圣節(jié)2006年年10月27日到10月31日，上海新天地南里、北里上演了一場“萬圣節(jié)”狂歡派對(duì)。神秘、驚喜的

11、氣氛彌漫四周，不僅有南瓜馬車帶你重溫童話般的夢想、更有一支“扮鬼隊(duì)”挑戰(zhàn)你的膽量-騎掃把的女巫，面部鐵青的僵尸，長著獠牙的吸血鬼，張牙舞爪的海盜。古今中外的經(jīng)典鬼怪造型紛紛登場，驚喜連連，他們更為幸運(yùn)的新天地客人免費(fèi)派送出了骷髏面具、發(fā)光飾品、流血牙齒、喇叭等節(jié)日禮品。上海新天地推廣活動(dòng)玉蘭綻放新天地-2007上海新天地新年倒計(jì)時(shí)晚會(huì)2007上海新天地新年倒計(jì)時(shí)晚會(huì)以“玉蘭綻放新天地”為主題概念，把上海市花白玉蘭“典雅、向上”的形象根植在人們心中，正如白玉蘭代表上海，新天地每年的倒計(jì)時(shí)晚會(huì)已成為了上海標(biāo)志性的迎新盛事，讓人們感受到這個(gè)國際大都市所綻放出的動(dòng)人神采！上海新天地推廣活動(dòng)上海新天地情

12、人節(jié)活動(dòng)浪漫“音”緣，邂逅新天地地點(diǎn)：新天地南、北里及部分餐飲租戶內(nèi)時(shí)間：2月14日 180023002月14日當(dāng)晚，新天地將推出如下情人節(jié)主題活動(dòng)：浪漫晚餐品味幸福 致愛禮物見證心意 情人節(jié)當(dāng)晚，新天地部分餐飲店將推出情人節(jié)主題菜單，零售店則會(huì)向顧客推薦送給至愛的禮物。浪漫”音”緣提琴演繹一對(duì)小提琴手會(huì)到新天地部分餐飲店內(nèi)，為情侶客人當(dāng)場演奏浪漫的主題音樂，用音樂為享用燭光晚餐的客人送上祝福；快照留影定格幸福 玫瑰盡表愛意工作人員將為在新天地用餐的情侶客人拍攝合影，并將照片現(xiàn)場打印，贈(zèng)送給他們。同時(shí)，還會(huì)向情侶客人贈(zèng)送玫瑰巧克力。 上海新天地推廣活動(dòng)上海新天地情人節(jié)活動(dòng)浪漫“音”緣，邂逅新天

13、地地點(diǎn)：新天地南、北里及部分餐飲租戶內(nèi)時(shí)間：2月14日 180023002月14日當(dāng)晚，新天地將推出如下情人節(jié)主題活動(dòng)：浪漫晚餐品味幸福 致愛禮物見證心意 情人節(jié)當(dāng)晚，新天地部分餐飲店將推出情人節(jié)主題菜單，零售店則會(huì)向顧客推薦送給至愛的禮物。浪漫”音”緣提琴演繹一對(duì)小提琴手會(huì)到新天地部分餐飲店內(nèi)，為情侶客人當(dāng)場演奏浪漫的主題音樂，用音樂為享用燭光晚餐的客人送上祝福；快照留影定格幸福 玫瑰盡表愛意工作人員將為在新天地用餐的情侶客人拍攝合影，并將照片現(xiàn)場打印，贈(zèng)送給他們。同時(shí)，還會(huì)向情侶客人贈(zèng)送玫瑰巧克力。 上海新天地推廣活動(dòng) 上海新天地昆曲沙龍系列活動(dòng)的首場主題沙龍當(dāng)昆曲遇見鋼琴在張軍和素有“原聲李斯特”之稱的青年鋼琴藝術(shù)家孫穎迪之間展開。當(dāng)中國傳統(tǒng)戲曲和西方古典鋼琴被放置于更為多元化的環(huán)境中，對(duì)于它們的理解就不再僅僅局限于唱腔身段或者手指音律間，而是通過這種中西文化的碰撞、交流和融合，帶來更閃亮的靈感和更寬廣的視野。上海