鞍山項目前期市場

1、市場定位報告遼寧鞍山園林路項目 宏觀市場 第一章宏觀市場 以平均10%的增長速度計算，截止到2007年第三季度，鞍山第一產(chǎn)業(yè)完成67.76億元（05年為56億元），第二產(chǎn)業(yè)完成938.96億元（05年為776億元），第三產(chǎn)業(yè)505.78億元（05年為418億元），經(jīng)濟增長水平創(chuàng)歷史新高； 隨著全市國民經(jīng)濟的快速增長和城鄉(xiāng)居民收入的不斷增加，全市消費品市場規(guī)模不斷擴大，保守估計全市居民消費份額總指數(shù)比上年上漲1.5個百分點。其中食品類、娛樂教育文化用品及服務(wù)類、居住類上漲幅度較大； 截止2007年三季度為止，鞍山房地產(chǎn)實際施工的房屋建筑面積遠遠超過660萬平方米，全市累計完成住宅建設(shè)超過200萬

2、平方米，住房空置率比2006年有所上升，但整體未能到達飽和程度，市場熱度不絲毫沒有放慢； 有針對性地開展招商引資。重點以“長三角”、“珠三角”、臺灣、香港和日韓、歐美為招商區(qū)域，實施小團組對口招商，并努力實現(xiàn)招商資源向優(yōu)勢項目轉(zhuǎn)化。繼續(xù)加大項目包裝宣傳和推介力度，積極支持創(chuàng)匯大戶； 社會固定資產(chǎn)投資大幅增長，2005年全年完成全社會固定資產(chǎn)投資314.5億元，比上年增長45.8%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成231.8億元，比上年增長53.7%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成82.7億元，比上年增長27.5%。根據(jù)相關(guān)概率推算，截止2007年三季度止，社會固定資產(chǎn)投資超過1000億元，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成

3、680億元；經(jīng)濟現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀 “十五”期間，房地產(chǎn)業(yè)稅收完成5190.98億元，年均增長41.4%，增幅在各行業(yè)中居首位。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)稅收占全部稅收的比重從“十五”初年的3.0%提高到“十五”末年5.9%，上升2.9個百分點，是三大產(chǎn)業(yè)中比重上升最快的行業(yè)； 樓宇經(jīng)濟崛起，成為引導(dǎo)全區(qū)非公經(jīng)濟的新亮點。鐵東區(qū)針對自身發(fā)展空間狹小的實際，揚長避短，充分利用區(qū)域內(nèi)43座商務(wù)寫字樓的資源，以區(qū)街創(chuàng)業(yè)中心為載體，以創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，提供發(fā)展服務(wù)為切入點，著力吸引省內(nèi)外大集團、大公司在鐵東區(qū)建立集團分部、研發(fā)中心和銷售機構(gòu)等，形成高效益商務(wù)研發(fā)群，培育新的經(jīng)濟增長點； 通過中海物流項目、遼南市場改造項

4、目的順利實施，培育和壯大南建國商貿(mào)物流市場，推動區(qū)域性物流基地建設(shè)。通過大德集團與外商聯(lián)建超市項目、百世特與天津家世界合作項目以及推進的在洽談的沃爾瑪?shù)葒H品牌項目，提升區(qū)域內(nèi)連鎖超市的規(guī)模、檔次和水平，做大做強現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。經(jīng)濟現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀 市場客戶主要以女性消費為主導(dǎo)，日常消費類型偏重于飲食、服飾、娛樂、旅游等方面，綜合素質(zhì)高于同質(zhì)城市，具備一定的文化品位和修養(yǎng)，容易接受新生事物，對外來新事物接受能力比較強； 消費者地域情節(jié)嚴重，普遍看好鐵東區(qū)居住環(huán)境，意向選房看淡鐵西區(qū)、千山區(qū)和立山區(qū)，其中主力戶型55-75平米轉(zhuǎn)移到76-95平米和86-121平米，面積開間注重采光功能分配； 居住要求不

5、高，陽臺設(shè)置在客廳，反而忽略臥室的舒適性，消費心理具備特殊性，“攀比”心理和“面子工程”阻擋市場健康發(fā)展，理性思想有待市場完善，因此容易被市場把制弱點，消費地位處于弱勢概念區(qū)； 小戶型逐漸引退，中面積的房型占據(jù)市場主導(dǎo)地位，對大戶型需求也有很大程度的提升，市場由小戶型轉(zhuǎn)移到中大戶型的盤踞逐漸呈現(xiàn)，從總體居住情況上看，市場需求相當旺盛，置業(yè)者居住的幾乎都是老房子，從大戶型比重上分析，鞍山經(jīng)濟基礎(chǔ)相當規(guī)模化，市場內(nèi)在潛力極大，換房高潮還未曾拉開，消費者消費需求合理的引導(dǎo)； 消費者具備一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，房款首付主要集中在5.6-7.5萬元之間，一次性付款所占20%比例，同時車位比例為1：0.43，未來

6、2-3年內(nèi)打算購買私車客戶占有一定比例，建議車位比1：0.5較為合適；客戶現(xiàn)狀消費現(xiàn)狀 從居住情況來看，消費者一般與老人分居而住，家庭結(jié)構(gòu)為兩代家庭，單身比例有所上升，但不起主導(dǎo)作用，總體可以看出家庭同居者占主導(dǎo)市場，單身獨居占一定比例并趨于上升勢頭，屬于置業(yè)者候補力量，父母同居者占市場1/4之多，證明本地年輕人不喜歡于老人同居，比較注重個體家庭生活的培養(yǎng)。 大部分消費者住的是老房子，具備換房欲望，少部分消費者已經(jīng)購置新房或者二次置業(yè)，明顯具備投資意味，市場比較活躍，整體趨勢有待市場挖掘和消費者去引導(dǎo)； 消費者需求相當旺盛，對居住條件環(huán)境的改善比較迫切，在經(jīng)濟基礎(chǔ)牢固的狀況下完全有能力改變現(xiàn)狀

7、，市場消費潛力巨大，以兩代為主的家庭結(jié)構(gòu)消費需要市場理性考慮； 消費者認為合理的價位在3900-4100元間，絕大部分消費者對鞍山未來房地產(chǎn)市場普遍看好，置業(yè)者普遍具備投資眼光，對投資潛力比較重視，周邊環(huán)境次之，反而比較忽略物業(yè)管理，市場存在一定缺陷。 客戶現(xiàn)狀消費現(xiàn)狀戶型市場市場類型產(chǎn)品特點銷售均價房型面積套數(shù)比例建筑類型建筑類型代表樓盤 共性市場經(jīng)濟類型 價位低、產(chǎn)品功能單一、交通地理位置有所不便2530-3100元/ SP3-2-1 （60-80）SP2-1-1 （45-58）SP1-1-1 （25-40） SP3-2-1 （65%）SP2-1-1 （25%）SP1-1-1 （15%）

8、多層、板式結(jié)構(gòu) 小面積低價位大房型，阪夫小鎮(zhèn)萬圣桃園 大眾類型 產(chǎn)品具備一定特色，性價比高，實用性強，市場針對性比較廣2700-3400元/ SP4-2-2 （125-145） SP3-2-1 （98-126） SP2-1-1 （43-65） SP4-2-2 （30%）SP3-2-1 （55%）SP2-1-1 （15%） 多層、小高層、板式機構(gòu)中低價位，小區(qū)園林，標準物業(yè)管理 花園新城 明達世紀花園高檔類型產(chǎn)品環(huán)境優(yōu)越、配套具備檔次性，產(chǎn)品功能相對齊全3350-3950元/ SP4-2-2 （120-138） SP3-2-1 （101-117）SP2-1-1 （45-59） SP4-2-2 （

9、20%）SP3-2-1 （70%）SP2-1-1(10%)小高層、高層、板式機構(gòu)規(guī)劃化開發(fā)，系統(tǒng)化管理，高值綠化率，低密度建筑空間 萬科城市花園歐華逸景小鎮(zhèn) 個性市場豪華類型高檔次住宅，高檔次配套組合，大陽臺、大開間 4050-5530元/ SP2-2-1（119-125）SP3-2-2（125-178）SP4-2-2（185-232） 兩層復(fù)式（140-287） SP2-2-1 （15%）SP3-2-2 （60%）SP4-2-2 （20%）兩層復(fù)式 (5%)多層、小高層、板式磚混擅長引入概念，提升文化內(nèi)涵，中性產(chǎn)品+中性設(shè)置+強大的品牌優(yōu)勢 萬科金色家園鞍鋼花園 奢侈類型超大面積房型，超大面

10、積空間，一種“超浪費”的大奢侈 3300-6530元/ SP2-2-1（120-137）SP3-2-2（135-187）SP4-2-2（180-289）兩層復(fù)式（170-320） SP2-2-1 （15%）SP3-2-2 （65%）SP4-2-2 (15%）兩層復(fù)式 (5%)高層、塔樓框架結(jié)合270度景觀陽臺，大景觀水景住宅 翠湖豪庭都市陽光 產(chǎn)品現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃類型規(guī)劃特點交通組織出入口設(shè)置代表樓盤開發(fā)尚品牌開發(fā)商軸線式中軸線為中心，設(shè)置交通流線和景觀點 內(nèi)環(huán)人流，外環(huán)車流依據(jù)市政道路，地面停車，人車分流中軸線端點，人流出入口鞍鋼花園 鞍鋼房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 均好式強調(diào)次空間，縮短與主空

11、間差距，中心景觀共享 內(nèi)環(huán)以人流為主，外環(huán)以市政道路疏導(dǎo)車流，有地下停車場 人車和諧共存，概念主題明顯，出入口設(shè)置標志明顯 金色家園 鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 組團式分團塑造景觀點與概念主題，平衡景觀死角，提升空間價值規(guī)則型道路體系，融合在以中心廣場景觀為主整體規(guī)劃中，強化地理優(yōu)勢 襯托整體規(guī)劃，分期開發(fā)原則，主次入口設(shè)置于二級道路邊緣 第6樂章 沿海綠色家園發(fā)展（鞍山）有限公司 本地開發(fā)商概念式一心兩軸多點，淡化組團，強調(diào)院落空間，弧線景觀，緩沖視覺壓力 中心交通軸線將小區(qū)一分為二，輔道以流線式與主軸線相互穿插 設(shè)置不盡明顯，特色性不強，人車分流，小區(qū)地面停車，車位比僅有0.3花園新城 鞍

12、山睿達房屋綜合開發(fā)建設(shè)有限公司 錯列式景觀均好為主，強調(diào)項目規(guī)劃的均量受益，削弱產(chǎn)品價格差異 依據(jù)市政道路為主，交通網(wǎng)絡(luò)根據(jù)建筑基本排列而定出入口設(shè)置于市政次干道之上，具備明顯的標志，容易判斷阪夫小鎮(zhèn) 鞍山勇亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 排列式直線式排列，直線式經(jīng)營，充分享受勝利路資源 屬于公寓+商業(yè)性質(zhì)項目，交通組織基本依據(jù)市政道路每棟具備響應(yīng)的獨立性，有獨立的出入口 華洋圣利祥城 華洋集團遼寧紫云房產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃布局 構(gòu)思模式 第二章構(gòu)思模式預(yù)測模式構(gòu)思模式預(yù)測的銷售量及其市場占有率競爭因素企業(yè)內(nèi)部實力及戰(zhàn)略等因素預(yù)測的市場需求量制約因素國民經(jīng)濟展望國民經(jīng)濟指數(shù)經(jīng)濟政策變動國際形勢變化交通設(shè)

13、施文化教育商業(yè)網(wǎng)點建筑材料價格土地成本資金成本勞動力成本建房質(zhì)量及類型需求類型需求數(shù)量居民購買力需求狀況閑置房數(shù)量企業(yè)技術(shù)實力企業(yè)業(yè)績及戰(zhàn)略企業(yè)銷售能力員工業(yè)務(wù)水平國家宏觀經(jīng)濟及國際等因素相關(guān)行業(yè)及產(chǎn)業(yè)政策因素地域環(huán)境和人文環(huán)境等因素產(chǎn)品供應(yīng)及市場需求因素生產(chǎn)成本因素制約因素行業(yè)發(fā)展前景產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)參數(shù)產(chǎn)業(yè)政策變動競爭格局狀況對手綜合實力對手經(jīng)營成果對手戰(zhàn)略計劃開發(fā)流程構(gòu)思模式提出備選方案收集資料選擇預(yù)測方法進行預(yù)測預(yù)測結(jié)果分析提出預(yù)測報告方案預(yù)測確定現(xiàn)金流量圖進行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算和經(jīng)濟可行性評價確定可行方案編制項目投資經(jīng)濟評價報告經(jīng)濟評價最優(yōu)項目方案最優(yōu)方案可行方案決策選優(yōu)確定最優(yōu)方案方案敏感型分

14、析及盈虧平衡分析編制方案的決策與評價報告方案決策與評價確定目標和任務(wù)提出計劃現(xiàn)場調(diào)查整理資料市場分析寫出調(diào)查報告市場調(diào)查與分析形象定位構(gòu)思模式產(chǎn)品定位個性形象+=產(chǎn)品的特性與競爭優(yōu)勢目標市場意義與差異化特征自身亮點與市場潮流總結(jié)概念飛躍 商業(yè)部分 第三章市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟商業(yè)發(fā)展消費投資經(jīng)營 鞍山整體經(jīng)濟發(fā)展迅速，但總量偏小，與沈陽、大連等中心城市有一定差距，又明顯高于撫順、本溪等其他地級市，在遼寧省經(jīng)濟發(fā)展中處于中等偏上水平。 鋼鐵及其附屬產(chǎn)業(yè)是鞍山的主要支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一；房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸走上新一輪快速發(fā)展的軌道。 房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速， 2005年末，人均建筑面積達到20.

15、7平方米，已經(jīng)超過我國和國際小康型面積標準。 鞍山居民恩格爾系數(shù)不斷降低，消費結(jié)構(gòu)有所改善，休閑消費類支出逐漸成為發(fā)展趨勢，居民生活水平不斷提高。宏觀經(jīng)濟形式特點市場現(xiàn)狀商業(yè)發(fā)展總結(jié)（1）商業(yè)發(fā)展歷程 鞍山商業(yè)經(jīng)歷了由初級到高級，由單一到復(fù)合的螺旋式上升發(fā)展歷程，馬路小攤、夫妻店、連鎖專賣店、大賣場、專業(yè)市場、步行街、大型綜合商場等不同商業(yè)發(fā)展階段的不同商業(yè)業(yè)態(tài)共存，并形成以站前商業(yè)區(qū)為核心，以鐵西、湖南、立山三大區(qū)級商業(yè)中心為基礎(chǔ)，以各居民社區(qū)臨街底商為神經(jīng)末梢的呈波浪狀覆蓋的基本格局。 未來23年內(nèi)鞍山商業(yè)市場將風起云涌，商鋪放量供應(yīng)，產(chǎn)品類型豐富，各大商家爭先進入鞍山，競爭與機遇并存，鞍

16、山商業(yè)將迎來一個新的歷史發(fā)展階段。 （2）商業(yè)特點 城市商業(yè)集中度高，站前地區(qū)是核心商業(yè)區(qū)； 低端、傳統(tǒng)商業(yè)是市場主流，高端、復(fù)合型商業(yè)近幾年在鞍山逐漸興起； 鞍山商業(yè)市場相對保守，以四隆集團為首的本地商業(yè)企業(yè)集團實力雄厚，熟悉本土市場，占據(jù)商業(yè)市場主要份額； 政府規(guī)劃缺位，整體商業(yè)區(qū)規(guī)劃較為凌亂，市場缺乏有效引導(dǎo)； 目前商鋪供應(yīng)較為平衡，隨著未來商業(yè)開發(fā)量放量增大，供需平衡將被打破，市場競爭日趨激烈； 近幾年，外地知名商業(yè)企業(yè)搶攤鞍山，鞍山商業(yè)將進入一個新的歷史發(fā)展時期。市場現(xiàn)狀（1）消費研究總結(jié) 消費群體以鞍山本地消費者為主，輻射周邊郊縣。 以滿足日常生活需求為主的購物消費是市場消費的主流

17、，閑暇休閑消費活動較單一。 白天購物是市場的主流，但夜間消費市場潛力巨大，夜晚延長營業(yè)時間是市場發(fā)展趨勢。 消費者出行以公共交通系統(tǒng)工具為主，消費地主要集中在站前區(qū)域，慣性消費較強。 消費者對品牌、購物環(huán)境、價格等主要消費因素較為敏感，對品牌認可度高。 整體消費支出相對較為保守。消費投資經(jīng)營總結(jié)（2）經(jīng)營投資總結(jié) 個體經(jīng)營以本地人為主，投資群體較為單一，本地客戶是市場投資主體。 交通、客流量、發(fā)展?jié)摿κ怯绊懮啼佂顿Y者和經(jīng)營者決策的主要共同因素。 1050平方左右的中小型商鋪是市場需求的主流，首層商鋪最受投資者和經(jīng)營者青睞。 投資者和經(jīng)營者對項目地塊普遍看好 市場現(xiàn)狀條件分析外部條件內(nèi)部條件SW

18、OT分析核心競爭力條件分析外部條件 地段和交通項目位于鞍山市鐵東區(qū)園林路以西，新華街以南，兩面臨街，北臨新華街，東靠園林路，有三條主要公交線路，交通便利 人口條件項目周邊3公里范圍內(nèi)有4個街道辦，每個街道辦事處下面有6個社區(qū)，本項目處于四個街道辦的中間位置，周邊共約33萬人口 周邊商業(yè)環(huán)境體育相關(guān)類商品經(jīng)營氛圍較好；大型餐飲、特色餐飲較多；缺乏綜合性網(wǎng)點，結(jié)構(gòu)單一；社區(qū)服務(wù)為主，商業(yè)氣氛淡。 經(jīng)濟指標總占地面積：23875.91平方米；容積率：約6.6；總建筑面積：約158122.50平方米外部條件條件分析內(nèi)部條件綜合實力發(fā)展布局實現(xiàn)目標綜合定位投資模式品牌資源內(nèi)部條件條件分析SWOT分析優(yōu)勢

19、劣勢機會威脅地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施較為齊全；交通便利，可達性強；周邊人口密集；先規(guī)劃后建設(shè)，保障商業(yè)合理性；兩面臨街，可視性強；消費者對地段認同度高。發(fā)揮商業(yè)氛圍淡，消費認知單一；商業(yè)配套少，綜合性差；與核心商圈近，容易分流客戶；項目外部交通系統(tǒng)不規(guī)范；東面臨山，減弱輻射縱深范圍。周邊舊城改造帶來大量消費人群；眾多知名商家落子鞍山，商業(yè)升級；商業(yè)地產(chǎn)存在空白，高端商業(yè)有需求?，F(xiàn)有大型商業(yè)逐漸成熟，競爭性強；未來商鋪供應(yīng)量大，競爭日趨激烈；家樂福等在項目周邊開店，分流客戶把握地段優(yōu)勢進行科學(xué)合理的規(guī)劃；做好外觀設(shè)計，造成視覺沖擊效果；加強亮點宣傳，強化消費者的認同。以差異化策略錯位經(jīng)營，形成自身

20、獨特優(yōu)勢；完善項目功能配套，強化宣傳推廣；合理設(shè)置交通動線，加強政府攻關(guān)改善外部交通環(huán)境。加強項目優(yōu)勢宣傳，為周邊消費者創(chuàng)造良好感觀印象；抓住市場空白點切入鞍山高端商業(yè)地產(chǎn)，差異化發(fā)展；與商家密切聯(lián)系，建立聯(lián)盟合作關(guān)系科學(xué)的業(yè)態(tài)組合樹立核心優(yōu)勢；特色宣傳推廣增強項目的認知度；盡早落實主力商家和功能商家；強化項目的獨特定位，區(qū)別其他項目扭轉(zhuǎn)把握消除條件分析條件分析核心競爭力商業(yè)新中心 規(guī)劃科學(xué) 消費新體驗概念梳理概念梳理商業(yè)地產(chǎn)概念零售業(yè)態(tài)概念分類商圈結(jié)構(gòu)項目理念概念梳理定義和類型商業(yè)地產(chǎn)批發(fā)市場購物中心商業(yè)街區(qū)廣義狹義定義類 型零售發(fā)展概念梳理四次零售革命百貨商店出現(xiàn)連鎖商店出現(xiàn)超級市場出現(xiàn)購

21、物中心和無店鋪銷售模式出現(xiàn)概念梳理零售業(yè)態(tài)類型17種零售業(yè)態(tài)類型購物中心大型超市專業(yè)店專賣店食雜店便利店折扣店超市倉儲會員店百貨店家居建材店郵購網(wǎng)上商店自動售貨亭直銷工廠電視購物電話購物有店鋪零售業(yè)態(tài)無店鋪零售業(yè)態(tài)概念梳理商 圈 定 義商 圈商圈大小五大因子 考量規(guī)模業(yè)種促銷活動交通條件商圈競爭商圈大小關(guān)鍵因子也稱商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費者的地理區(qū)域。一般以店鋪設(shè)定的地點為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素。概念梳理商 圈 結(jié) 構(gòu)邊緣商業(yè)圈次級商業(yè)圈中心商業(yè)圈核心商業(yè)圈占這一業(yè)態(tài)店顧客總數(shù)的50至80次級商業(yè)圈占這一業(yè)態(tài)店顧客總數(shù)的15至25邊緣商業(yè)圈占這一業(yè)態(tài)店剩余部

22、分的顧客概念梳理項 目 理 念項目理念核心觀點錯位經(jīng)營引領(lǐng)潮流樹立文化營造主題定位原則利用資源關(guān)聯(lián)性差異性震撼性視覺資源環(huán)境資源人流資源項目定位項目定位規(guī)模界定概念定位主題定位業(yè)態(tài)組合業(yè)種分布租售定位客戶定位項目定位規(guī) 模 界 定樓層：三層規(guī)模比例：30面積：約40117.5m2商業(yè)價值與規(guī)模關(guān)系外部商業(yè)市場影響項目屬性開發(fā)商內(nèi)部決策影響影響影響影響項目定位概 念 定 位概 念 ：鞍山首席區(qū)域型情景 體驗式購物公園 基本策略市場環(huán)境因素項目周邊因素核心商圈和平、園林等三個街道辦事處轄區(qū)約500米1500米半徑范圍內(nèi)，步行1025分鐘，車程約5分鐘，以摩托車、私家車為主要交通工具次級商圈和平、鋼

23、城、對爐、園林辦事處轄區(qū)約1500米5000米半徑范圍內(nèi)，步行約2545分鐘，車程約15分鐘，以公交車、摩托車、私家車為主要交通工具邊緣商圈囊括鐵東區(qū)大部分區(qū)域以及鐵西、立山區(qū)一部分區(qū)域約5公里10公里半徑范圍內(nèi)，車程約30分鐘輻射范圍項目定位主 要 消 費 群類型目標消費群人均年收入比例消費需求點1高級政府企業(yè)管理人員、民營企業(yè)主5萬元5追求品牌、生活品位及質(zhì)量；注重消費環(huán)境及服務(wù)2商務(wù)白領(lǐng)、普通公務(wù)員、鞍鋼員工3000050000元30追求較高層次購物、文化、娛樂、享受3年輕一族1500035000元20追求時尚、潮流4家庭消費群收入不等45日常消費項目定位主 題 定 位主題：集購物、休閑

24、、餐飲、娛樂于一體，功能多元化、服務(wù)綜合化的情景體驗式購物公園 主題類型主題定位因素消費層次其他特質(zhì)影響影響位置品質(zhì)設(shè)計設(shè)施用戶環(huán)境經(jīng)營管理體現(xiàn)體現(xiàn)條件分析業(yè) 態(tài) 組 合業(yè)態(tài)組合影響因素租金、投資回報因素關(guān)聯(lián)性因素一站式購物因素業(yè)態(tài)分類主力店次主力店/功能店專門店、專賣店項目定位業(yè) 態(tài) 組 合主要業(yè)態(tài)的一般要求需求面積樓層分布技術(shù)要求租賃期限租金形式代表商家大型超市大型百貨家電賣場電影院餐飲步行街運動城健身美容電子游樂項目定位業(yè) 態(tài) 組 合業(yè) 態(tài)位置成本人氣功能重要市場競爭招商管理綜合大型超市8.57.59.59.59.08.09.09.09.079百貨8.58.58.09.08.57.06.

25、57.08.071家電賣場8.08.57.59.59.09.09.09.09.078.5步行街9.09.09.59.58.58.08.08.58.578.5大型餐飲7.57.59.59.59.08.08.09.09.077電影院7.57.08.08.58.08.08.07.59.071.5休閑娛樂7.07.58.08.08.58.08.07.58.571總 分10101010101010101090說明：每類判定滿分為10分，總分90分，分數(shù)越高，市場可行性和項目適應(yīng)性越強。項目定位業(yè) 態(tài) 組 合A、超市家電賣場大型餐飲步行街休閑娛樂（健身、美容、電玩等）B、超市大型餐飲電影院步行街休閑娛樂（

26、健身、美容、電玩等）C、百貨電影院大型餐飲步行街休閑娛樂（健身、美容、電玩等）重要結(jié)論：A方案可行度最高，是項目主推方向，電影院作為A方案的重要候補業(yè)態(tài)，在其有較大進駐意向的前提下，引進電影院，以豐富項目的功能組合。 項目定位業(yè)種分布業(yè)種分布分布原則種類設(shè)置原則有機組合原則引導(dǎo)消費原則目標及整合組合目標目標整合項目定位首 層 業(yè) 種 分 布樓層經(jīng)營主題業(yè)種組合經(jīng)營種類參考品牌一層風情步行街珠寶首飾、化妝品、個人護理店、鐘表、男女知名品牌服飾、鞋、精品、洋快餐、社區(qū)服務(wù)屈臣氏、周大福、潮宏基、六福珠寶、SK、OLAY、ESPRIT、卡路約翰、七匹狼、勁霸、佛羅倫、淑女坊、蜜雪兒、貝萱、詩篇、舒朗

27、、西貝倫、SHIMIING、藝之卉、柯曼、FINNITY、依夢、菲姿、安娜麗斯、妃格萊爾、依瑤、歌力思、恩裳、鱷魚恤、萊克斯頓、2、哥弟、歐時力、百麗、星期六、天美意、思嘉圖、STACCATO、肯德基、麥當勞、藥店、銀行項目定位二 層 業(yè) 種 分 布樓層經(jīng)營主題業(yè)種組合經(jīng)營種類參考品牌二層時尚生活館家電、通訊數(shù)碼、運動城、休閑潮流服飾、休閑餐飲國美、蘇寧、春光通訊、李寧、耐克、阿迪達斯、百麗體育、彪馬、特步、德爾惠、背靠背、滔博運動、真維斯、以純、EBASE、S&K、Free bird、杰西武、堡獅龍、水果撈項目定位三 層 業(yè) 種 分 布樓層經(jīng)營主題業(yè)種組合經(jīng)營種類參考品牌三層閑暇時光區(qū)美食城

28、、健身、美容、文化書店、電玩力美健、方特樂園、天線寶寶、大家樂、大型中餐、美容院、特色書店項目定位商 鋪 面 積 定 位商鋪面積定位商鋪類型商鋪面積售價影響面積業(yè)種影響面積結(jié)論：2030平方是主力項目定位租金定位租金定位方法： 市場比較法 即：通過項目周邊主要項目（相近或相類似的商業(yè)項目）的市場調(diào)研，進行綜合比較。 主要因素 人流量整體區(qū)位發(fā)展商實力商業(yè)氛圍主力店發(fā)展?jié)摿σ?guī)模主題交通條件項目定位租金定位表：各類比項目權(quán)重系數(shù)比較因素權(quán)重項目類比景子街四隆廣場東盛購物廣場百姓生活購物中心本項目整體區(qū)位201919131312商業(yè)氛圍201919131410人流量201919111310交通條件1

29、51616151515主力店1087778規(guī)模主題544334發(fā)展商實力555333發(fā)展?jié)摿?44234合計100%94%93%67%71%66%項目定位首層租金定位表：項目首層平均租金價格參考指標項目類比景子街四隆廣場東盛購物廣場百姓生活購物中心本項目合計權(quán)重值9493677166首層平均租金280300200150權(quán)重值比例0.70210.70960.98510.9296所占權(quán)重27272423首層權(quán)重均價53.078757.47747.284832.0712189.9注：由于與本項目類比的其他項目均為較為成熟的商業(yè)區(qū)的主要商業(yè)項目，因而上表得出的項目首層平均租金參考價格是在項目相對成熟，

30、市場接受度較高的條件下得出的，在目前項目所在區(qū)域商業(yè)氣氛較淡，市場需要一定時間培育的情況下，本項目首層平均租金價格應(yīng)比成熟期租金平均均價下調(diào)2030，因此，我司建議，本項目首層零售商鋪的租金均價在120元/平方米150元/平方米之間 。項目定位二、三層租金定位二層零售商鋪租金均價建議 根據(jù)一般商業(yè)樓層租金分布規(guī)律，樓層越高，消費客流越少，租金越低，二樓平均租金水平應(yīng)該比首層平均租金水平相應(yīng)低3050，綜合本項目的地理位置、業(yè)態(tài)組合、商業(yè)規(guī)模等因素，我司建議，二層的租金均價在60元/平方米90元/平方米之間 三層商鋪租金租金均價建議 由于本項目三層業(yè)態(tài)分布主要以餐飲、娛樂休閑等功能業(yè)態(tài)為主，各功

31、能店的需求面積較大，租金水平視各功能業(yè)態(tài)的要求以及和商家商務(wù)談判結(jié)果而定，總體上餐飲、休閑娛樂各業(yè)態(tài)的租金水平在15元/平方米40元/平方米之間。 項目定位售 價 定 位項目售價定位方法： 市場比較法 收益還原法。 項目定位售 價 定 位收益還原法 即根據(jù)項目的租金收益和投資回報率來倒推售價，按照一般商業(yè)物業(yè)投資回報率標準和鞍山主要市場租金價格比的參考標準，商業(yè)租金回報率一般為810之間 。公式：售價年租金/投資回報率項目售價 考慮到項目尚處于市場開發(fā)和培育期，因此項目前期商業(yè)租金實際回報率應(yīng)為8 。本項目首層平均售價區(qū)間 120元/m212個月818000元/m2 150元/m212個月82

32、2500元/m2 根據(jù)收益還原法，項目首層平均售價在1800022500元/之間 項目定位售 價 定 位市場比較法： 與租金市場比較定價方法類似，通過與代表性項目的對比分析來確定項目定價的方法。 表：各類比項目權(quán)重系數(shù)比較因素權(quán)重項目類比景子街四隆廣場立山財富廣場圣利祥城街鋪本項目整體區(qū)位201919111112商業(yè)氛圍201919111010人流量201919111011交通條件151616151515主力店1087648規(guī)模主題544224發(fā)展商實力555333發(fā)展?jié)摿?44334合計100%94%93%62%58%67%項目定位指標項目類比景子街四隆廣場立山財富廣場圣利祥城街鋪本項目合計

33、權(quán)重值9493625867首層平均售價36000380001100010000權(quán)重值比例0.71270.72041.08061.1551所占權(quán)重30302520首層權(quán)重均價7697.168212.562377.322310.220597.24首 層 售 價 定 位由上表市場比較法可以得出本項目首層商鋪銷售均價為20597.24元/m2 綜合市場比較法和收益還原法 可以得出本項目首層平均售價約為20000元/m2。 注意：本次項目定價是基于市場靜態(tài)綜合層面上的判斷，是在這一特定時點上根據(jù)市場現(xiàn)狀靜態(tài)分析綜合而得出的， 隨著市場條件的變化、項目規(guī)劃的調(diào)整、項目的工程進展、財務(wù)狀況、商業(yè)運營進展等動

34、態(tài)因素而有所波動，需要開發(fā)商在全程開發(fā)建設(shè)過程中持續(xù)把控，強化商業(yè)運營的重要作用，才能最大化的獲取投資回報。項目定位各樓層租售示意銷售模式定義優(yōu)點缺點直接分割銷售 開發(fā)商將項目分割成小面積商鋪直接銷售給客戶，開發(fā)商不負責后續(xù)的經(jīng)營，由客戶自行負擔商鋪成本，通過自行進行招租或自營來獲取商鋪收益。 快速回籠資金，減輕開發(fā)商財務(wù)壓力，有利于開發(fā)商資本運作。 產(chǎn)權(quán)分散，難以實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營；難以引進大主力店，整體性差，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃運營，后期經(jīng)營困難。帶租約銷售 由開發(fā)商先行完成商鋪招商，再進行商鋪銷售，客戶購買商鋪后無需進行招商即可直接獲得租金收益。 能快速回籠資金，有利于減輕開發(fā)商財務(wù)壓力，投資回報明確

35、， 有利于項目初期規(guī)劃統(tǒng)一，利于營造良好商業(yè)氣氛，形成良性循環(huán)。 招商狀況直接影響銷售狀況，租金對售價影響大，后期經(jīng)營不穩(wěn)定。反租銷售 開發(fā)商為促進銷售，在其樓盤出售時與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由該開發(fā)商以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。 快速回籠資金，減輕財務(wù)壓力；使商場經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一，有利于統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃和運營，達到商業(yè)聚集效應(yīng)。 對開發(fā)商現(xiàn)金流是巨大考驗，資金壓力大，反租期結(jié)束后商場將重新面臨經(jīng)營方式、經(jīng)營公司選擇問題，未來發(fā)展方向不確定。商業(yè)地產(chǎn)的困境銷售的意義銷售模式及選擇選擇：不同的銷售手段各有優(yōu)劣

36、，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項目的特性、資金狀況、市場狀況等綜合因素機動靈活的選擇不同的銷售組合方式。 項目定位首層租售示意樓層租售范圍租售特點一層風情步行街商鋪銷售，超市部分租賃以銷售為主，商鋪銷售價格總體較高，商家租金承受能力較強，投資回報較高，是開發(fā)商項目快速回籠資金的主要目標樓層，可以確保開發(fā)商的現(xiàn)金流穩(wěn)定。項目定位二層租售示意樓層租售范圍租售特點二層時尚生活館、運動城、超市配套商鋪銷售，超市、家電賣場部分租賃超市和家電賣場部分是項目的定海神針，通過大賣場的引進可以提高項目周邊商鋪的價值和價格，其經(jīng)營方式以租賃為主，其余部分商鋪以銷售為主，二樓以上商鋪價格一般會比首層商鋪價格低501倍左右，可以根據(jù)

37、開發(fā)商的資金回籠情況以及整體戰(zhàn)略目標對不同位置商鋪采取不同的銷售策略，如直接銷售或帶租約銷售等。項目定位三層租售示意樓層租售范圍租售特點三層以招商租賃為主，部分小面積商鋪在適當?shù)臅r候可通過不同途徑銷售超市、餐飲、娛樂等類型商家一般選擇以租賃為主的經(jīng)營方式，主要是豐富項目的功能，吸引人流，帶動其他類型商家進駐，若經(jīng)過23年的市場培育期，項目經(jīng)營暢旺，投資需求較大，開發(fā)商可將三層部分商鋪以帶租約銷售的形式回籠資金，屆時商鋪銷售將比現(xiàn)階段的價格要高，開發(fā)商既能享受這部分商鋪這幾年的租金收益，還能享受商鋪升值帶來的新增利潤。項目定位客 戶 定 位經(jīng)營者定位主力商家普通商家在國內(nèi)擁有高知名度、注重形象的

38、品牌 在行業(yè)內(nèi)具有龍頭作用的品牌和企業(yè) 以連鎖經(jīng)營為主，實力雄厚的品牌 抗風險能力強，持續(xù)經(jīng)營能力優(yōu)越 以本地人個體經(jīng)營為主 以穿戴類經(jīng)營為主要方向，品牌形象普通 喜歡聚類經(jīng)營，一般有知名連鎖品牌帶動 偏好小面積商鋪，商鋪租金承受能力較高 抗風險能力弱，持續(xù)經(jīng)營能力差 項目定位客 戶 定 位投資者定位本地投資者外地投資者投資主體投資氛圍投資規(guī)模 總價控制 選擇標準 投資偏好 市場 特征年齡3045歲 年收入8萬元以上 享有較高的地位的成功人士 以政府公務(wù)員、鞍鋼中高層管理干部、民營企業(yè)高層管理人員、私營企業(yè)主等為主 以投資出租獲取租金收益為主 看好鞍山的商業(yè)發(fā)展前景 認同本項目 年齡3045歲

39、 年收入12萬以上有豐富的社會閱歷和市場判斷能力 地域分布廣泛，以鞍山周邊投資者為主 看好鞍山的商業(yè)發(fā)展前景，認同本項目 看重商鋪的升值前景 住宅部分 第四章住宅部分經(jīng)濟指標地塊屬性北面地塊+南面地塊用地性質(zhì)：商業(yè)金融用地（二類居住用地）占地面積：23875.91平方米建筑面積：118005 (住宅) + 40117.50 (商業(yè)) 平方米容積率： 6.6建筑密度：小于70%建筑高度：小于100米地下室面積：44000平方米機動車輛停車位: 1250個配套設(shè)施學(xué) 校公 園酒 店醫(yī) 院市政單位新華街小學(xué)、鋼都小學(xué)、十五中、老年大學(xué)等二一九公園、人民公園國際大酒店、五環(huán)大酒店、勝利賓館鞍鋼總醫(yī)院、

40、市紅十字會、市體育局、市民政局、市地震局、城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院等 配套設(shè)施地塊屬性 交通體系城市主干道城市次干道市政干道小區(qū)干道政府規(guī)劃路未來發(fā)展道路千山路、勝利路園林路、新華街新華路-35-40M 三板結(jié)構(gòu) 16-20M 兩板結(jié)構(gòu)12-15M 單板結(jié)構(gòu)6-8M單板結(jié)構(gòu)6-8M單板結(jié)構(gòu)6-8M單板結(jié)構(gòu) 周邊人口區(qū) 位居住人口（萬人）商業(yè)人流（人/天）和平對爐園林路鋼城總計景子街四隆湖南鐵西國泰百貨新亞百貨百盛人口/人流109863310000 x8=800006000 x8=4800080 x8=640170 x8=13601844x8=14752960 x8=76809645x8=77160周邊環(huán)

41、境學(xué) 校公 園酒 店醫(yī) 院市政單位新華街小學(xué)、鋼都小學(xué)、十五中、老年大學(xué)等二一九公園、人民公園國際大酒店、五環(huán)大酒店、勝利賓館鞍鋼總醫(yī)院、市紅十字會、市體育局、市民政局、市地震局、城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院等 配套設(shè)施地塊屬性 交通體系城市主干道城市次干道市政干道小區(qū)干道政府規(guī)劃路未來發(fā)展道路千山路、勝利路園林路、新華街新華路-35-40M 三板結(jié)構(gòu) 16-20M 兩板結(jié)構(gòu)12-15M 單板結(jié)構(gòu)6-8M單板結(jié)構(gòu)6-8M單板結(jié)構(gòu)6-8M單板結(jié)構(gòu) 交通體系區(qū) 位居住人口（萬人）商業(yè)人流（人/天）和平對爐園林路鋼城總計景子街四隆湖南鐵西國泰百貨新亞百貨百盛人口/人流109863310000 x8=8000060

42、00 x8=4800080 x8=640170 x8=13601844x8=14752960 x8=76809645x8=77160區(qū)域特點 住宅稀缺用地 做為“東縮”戰(zhàn)略的稀有地塊，市場接受度普遍較高，政府未來合理的改造，對本項目價值空間的提升有重大意義，隨著鞍山經(jīng)濟的發(fā)展與外資的引入，市場定位愈走愈強。地塊屬性 天然居住環(huán)境 “住在鐵東，吃在鐵西”是本地消費者的“地位”特征，大眾對鐵東與鐵西的界限劃分相當明顯，地域概念區(qū)分比較明顯，對本案具備比較大的市場潛質(zhì)。另為具備天然的居住環(huán)境，周邊二一九公園、人民公園相互圍合，距離千山風景區(qū)10分車程，商業(yè)配套一一齊全，居住優(yōu)勢不言而語。 教育聚集焦

43、點 從消費者對教育的重視程度講，此地塊具備絕對的競爭優(yōu)勢。鐵東園林路以西、新華街以南，周邊有五十四中、鋼都小學(xué)、新華街小學(xué)等重點學(xué)校，與二一九公園相對，交通便利，配套齊全，普遍被市場所看好，公認度比較高。 未來升值空間 隨著鞍山經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)也逐漸呈現(xiàn)繁榮局面，根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示，絕大多數(shù)消費者對鞍山未來房地產(chǎn)市場充滿了信心，普遍看好，置業(yè)著對待產(chǎn)品的升值空間相當重視，二三次置業(yè)者占有一定市場份額，在便利的交通、優(yōu)越的環(huán)境、良好的教育和完善的配套砝碼權(quán)重之下，一定會被消費首選，對于普遍具備投資眼光的鞍山消費者，本項目無疑是一個不可多得的寶藏。SW分析地塊屬性Strength（優(yōu)勢）1、地

44、理位置優(yōu)越，位于鐵東區(qū)規(guī)劃商業(yè)街帶交叉點，交通便利；2、邊臨二一九公園、人民公園，環(huán)境優(yōu)越，配套完善，居住條件優(yōu)越；3、本地消費者普遍看好，升值潛力巨大，受政府宏觀政策優(yōu)惠，綜合配套體系相對完善；4、周邊具備眾多名校，小學(xué)、中學(xué)配置齊全，對孩子成長有良好羽化作用；5、未來規(guī)劃商業(yè)街的實施，必將為本案增加一條亮麗的風景線。優(yōu)勢（發(fā)揮）1、抓住商業(yè)街政府規(guī)劃前景，宣傳項目所在地的發(fā)展優(yōu)勢、項目在將來巨大的升值潛力；2、抓好項目自身亮點優(yōu)勢，鞏固客戶對項目的理解能力，利用口碑進行宣傳；3、做產(chǎn)品特色，造亮點工程，全面啟動地理環(huán)境優(yōu)勢，吸納市場資源；4、強調(diào)交通、環(huán)境、配套和教育等亮點，在渲染住宅環(huán)境

45、的同時，考慮商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)營，合理劃分市場，平衡受益。Weakness（劣勢）1、新華街處于改造拆遷中，工程時間未定，未知因素比較多周邊后期服務(wù)環(huán)境有待市場完善；2、園林路周邊規(guī)劃缺少系統(tǒng)性，整體感覺缺少人性化，周邊樓盤眾多，競爭比較激烈；3、整個市場住宅飽有量比較大，空置率比較高，用地成本而言，價格變動空間有限；4、主要盈利點在于商業(yè)上，而周邊的居住人口難以支撐龐大的商業(yè)體量。劣勢（避免）1、利用距離二一九公園、四隆廣場等因素，化不利為有利，吸引開發(fā)區(qū)內(nèi)中高層管理人員在本項目進行置業(yè)，增加項目客戶群體；2、重點在周邊環(huán)境上做文章，以教育為籌碼。以“住在鐵東，玩在鐵西”的習慣特性做助推消費；3

46、、低開高走，逐漸吸收高端客戶市場資源，挖掘鞍鋼消費群體；4、引進主力店或者大型超市，聚攏人流，提升商業(yè)價值，減少住宅均價壓力。OT分析地塊屬性O(shè)pportunity（機會）1、本地消費者重視孩子教育，重視周圍環(huán)境對孩子的影響，對于被眾多名校圍合的本案，存在極大的利好；2、產(chǎn)品規(guī)劃上，商業(yè)街即將開工，未來市場繁盛，普遍被市場所看好；3、優(yōu)越的居住環(huán)境，開闊的視野景觀，便利的交通組織，不可估量的升值潛力；4、政策上扶持，區(qū)域上的開發(fā)與規(guī)劃，都存在著無法估量的商機。機會（找尋）1、利用周邊公園、學(xué)校教育等因素，吸中高端消費者、外地置業(yè)者和二次置業(yè)者進行價值投資；2、促進區(qū)域內(nèi)形成中高檔產(chǎn)業(yè)住宅聯(lián)盟，

47、在國際會展中心舉辦聯(lián)盟產(chǎn)品展示會，擴大片區(qū)的市場影響力，進一步鞏固片區(qū)的良好形象；3、逐漸培養(yǎng)穩(wěn)定的客戶群體，利用自身積累資源發(fā)揮項目優(yōu)勢；4、前期盡早設(shè)置招商部銷售部，利用自身資源，強占市場先機，挖掘市場資源。Threat（威脅）1、市場同品同質(zhì)產(chǎn)品競爭激烈，住宅銷售量過大，高端客戶群體逐漸被日常消化；2、企業(yè)品牌文化比較弱，消費者認知度較低，市場缺口比較大，回補空間有限。3、房價上漲幅度較大，國家宏觀調(diào)控力度逐漸加強，政策面影響深遠，不可預(yù)見性政策加大了經(jīng)營風險；4、開發(fā)商主要依靠股東募捐資金啟動項目，決定了開發(fā)品牌綜合實力有待市場見證，資金鏈缺少牢固性因素連接。威脅（躲避）1、在產(chǎn)品上做

48、亮點工程，利用地理優(yōu)勢彌補自身不足；2、加大力度軟文字宣傳，提高項目的自身價值屬性，規(guī)避市場風險，降低消耗成本；3、增強公益性活動參與頻率，提高企業(yè)品牌知名度，增強企業(yè)品牌塑造能力；4、防止政策面的不確定因素，監(jiān)控消息來源，對政策面與市場面做靈活多變的調(diào)整，增強資金鏈的連接，擴寬融資渠道，加大資金受力面積；客戶認知地塊屬性調(diào)研結(jié)果客戶定位定位構(gòu)思客戶定位類型特點客戶定位 對道路交通、地理位置、周邊環(huán)境、教育配套以及區(qū)域成熟程度都有一定的了解與要求，注重修養(yǎng)的中端客戶群體； 對生活有一定理解能力，有自己獨到的價值觀，在事業(yè)、婚姻和生活上取得巨大成就感的成功人士； 企業(yè)中處于重要地位，具備一定權(quán)利

49、、資金和人際關(guān)系的中高端高級人才以及政府公務(wù)員、鞍鋼中高層部門領(lǐng)導(dǎo)； 注重享受，自由職業(yè)者，如攝影、電視、音樂、歌星等職業(yè)者人士； 具備長遠的戰(zhàn)略目光，看好鞍山未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的外省人士； 經(jīng)過短時間的財富積累，注重“面子”的“雅皮”人士； 鞍鋼企業(yè)職工中，經(jīng)過長時間積累，財富沉淀已久，而且又有強烈的換房需求的置業(yè)者。習性特征客戶定位 具備相當?shù)呢敻环e累，注重周邊環(huán)境、教育配套; 具備本地消費習慣，注重“面子”； 家庭結(jié)構(gòu)為三代之家或者兩代之家，老人與孩子分居； 重視下代孩子教育，注重綜合環(huán)境的中產(chǎn)階層； 家庭年收入在8萬以上，未曾換房或者急需要換房； 收入豐厚，用于投資的高端客戶。市場存量

50、客戶定位 按照本案11.8萬平米住宅計算，總共1503戶，剩余客戶市場為84441戶，約占總客戶市場的17%（25%是警戒線）。市場存量相對過高，但綜合外來投資者在內(nèi)，市場風險將大大降低，符合投資條件，項目可持續(xù)進行開發(fā)。定位構(gòu)思產(chǎn)品定位樓盤對比產(chǎn)品定位樓盤名稱主力戶型銷售均價樓盤賣點歐華逸景小鎮(zhèn) SP4-2-2（120-140）均價：3580元/(起) 別墅景觀生態(tài)住宅，超大綠化率多層布置，大開間窗體采光照明萬泰錦繡華城 SP4-2-2（120-140）均價：3450元/（現(xiàn)房） 面積區(qū)間居多達20種，市場客戶廣泛，售眾面比較廣萬科城市花園 SP3-2-2（95-120）均價：3800元/

51、（現(xiàn)房)品牌文化巨大號召力，利用坡地建筑高低強化空間布局，空間穿透力強，景觀細膩。明達世紀花園 SP4-2-2（99-111）均價：3650元/（現(xiàn)房） 規(guī)模式開發(fā)，規(guī)模式管理，配套設(shè)施規(guī)劃完善，客戶積累成果比較明顯 世紀峰景 SP4-3-2（110-140）均價：3800元/ 高層住宅，面積區(qū)間不大，勝利路中端優(yōu)勢得到發(fā)揮，客戶存在一定認知度 樓盤對比產(chǎn)品定位花園新城SP2-2-1（85-89）均價：3450元/ 未來政府規(guī)劃區(qū)域，升值空間巨大，后期市場看好歐華逸景小鎮(zhèn) SP4-2-2（120-140）均價：3580元/(起) 別墅景觀生態(tài)住宅，超大綠化率多層布置，大開間窗體采光照明華洋圣利

52、祥城SP4-2-2（95-125）均價：3465元/起 全高層建筑，北陽臺與廚房相連，南陽臺與客廳相連；四明五明全套設(shè)計第6樂章 SP3-2-2（101-125）均價：3550元/ 落地轉(zhuǎn)角窗戶設(shè)計，雙儲藏間格局，外觀色彩獨特布局，視覺沖擊力極強 鞍鋼花園 SP3-2-2（127-177）均價：5500元/ 大戶型大客廳、電梯入戶，陽臺南北采光，頂層送閣樓，底層優(yōu)惠花園 翠湖豪庭 SP3-2-2（127-177）均價：5780元/ 水景大宅，270度景觀陽臺，大開間小進深，雙層客廳挑空，單層錯門客廳金色家園 SP3-2-2（140-175）均價：4125元/ 大戶型多功能，6.3米開間，6.0

53、米躍層設(shè)計，公寓型空間自由組合 類型定位產(chǎn)品定位建筑類型：底商（3+1）+高層住宅（22-25層）。戶型配比產(chǎn)品定位面積配比總面積大兩房小兩房大三房小三房115-14545-55-75-8565-7590-11080-90486066906500560009100348551180051155062500百分比10%53%8%30%100%戶型配比戶 型SP2-1-1SP3-2-1SP4-2-2（復(fù)式）LOFT總套數(shù) 總套數(shù)大兩房小兩房大三房小三房78套590套1503套59套96套68套612百分比10%45%5%40%100%銷售均價產(chǎn)品定位 依據(jù)市場調(diào)研結(jié)果與項目本身屬性，對本項目產(chǎn)品采取低開高走策略，市場面表現(xiàn)比較極端化：低檔產(chǎn)品均價在2300-2850元/間；中檔次大眾產(chǎn)品均價在2900-3400元/間，高檔次產(chǎn)品表現(xiàn)比較極端，大致均價在3500-4700元/之間，部分產(chǎn)品遠高出市場，如鞍山花園等，均價分布在5500元/以上。 因此，本案結(jié)合市場競爭，吸納中高端客戶為目的，由于產(chǎn)品面積適中，鞍山消費市場房產(chǎn)總價受到限制，建議產(chǎn)品三房總房價在40萬左右，兩房總價在30萬左右，LOFT總價25萬比較合適，本項目均價范圍可定為4100-4350元/。建筑園林風格定位建筑風格：現(xiàn)代美式建筑風格風格特點：結(jié)合周邊環(huán)境，以本地生活習