經(jīng)典房地產(chǎn)-連云港市匯澤地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-65-2008年

1、目 錄第一章、工程總論 51.1工程根本情況 5工程名稱 5工程委托單位名稱 5工程委托單位根本情況 51.2工程開(kāi)發(fā)概況 5地塊位置及四至范圍5宗地周圍環(huán)境與設(shè)施5建設(shè)規(guī)模與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 61.3工程申請(qǐng)報(bào)告編寫依據(jù) 61.4工程申請(qǐng)報(bào)告編寫原那么71.5工程申請(qǐng)報(bào)告編寫范圍71.6工程申請(qǐng)報(bào)告結(jié)論8市場(chǎng)預(yù)測(cè)和工程規(guī)模8工程建設(shè)進(jìn)度 9投資估算和資金籌措9環(huán)境保護(hù) 9工程財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)論10工程綜合評(píng)價(jià)結(jié)論10存在問(wèn)題及建議10第二章、工程背景與建設(shè)條件 112.1工程背景11連云港獨(dú)特而重要的戰(zhàn)略地位11江蘇省開(kāi)展戰(zhàn)略下的連云港13灌云縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件132.2建設(shè)條件15自然條件15.1

2、地理位置、地形、地貌等根本情況15.2氣候和地質(zhì)條件調(diào)查分析16.3氣象條件16社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件17.1 連云港市概況17.2 灌云縣概況17.3 灌云縣縣域開(kāi)展規(guī)劃18.4 交通條件18.5 經(jīng)濟(jì)條件18根底設(shè)施19第三章、市場(chǎng)分析193.1政策及市場(chǎng)分析19政策導(dǎo)向19連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 20整體供需分析 21銷售價(jià)格及地區(qū)市場(chǎng)分析 25連云港房地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 26連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)警情分析263.2連云港市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)273.3工程的開(kāi)展前景與工程建設(shè)緣由 28工程的開(kāi)展前景28工程建設(shè)緣由28.1市場(chǎng)推動(dòng)28.2政策吸引28.3環(huán)境和諧29.4開(kāi)展需要293.4工程SWOT分析29

3、優(yōu)勢(shì)與時(shí)機(jī)分析SO29劣勢(shì)與威脅分析WT30第四章、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)314.1總體規(guī)劃 314.2形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃 314.3規(guī)劃設(shè)計(jì) 32住宅根本戶型 32道路與交通 32景觀與環(huán)境 33空間形態(tài) 33公建配套 33公用工程 34.1給、排水 34.2供電 35.3電視、 、寬帶 35.4采暖、通風(fēng) 35第五章、進(jìn)度與方案安排 355.1工程實(shí)施進(jìn)度方案編制依據(jù) 355.2工程實(shí)施總進(jìn)度方案 36籌建準(zhǔn)備階段方案 36工程施工階段方案36工程竣工驗(yàn)收及決算階段方案36第六章、工程建設(shè)程序及工程招標(biāo)386.1工程建設(shè)程序386.2工程招標(biāo)38招標(biāo)方式與程序38招標(biāo)文件40第七章、工程投資估算及資金籌措

4、417.1工程投資估算41建設(shè)投資估算41.1土地費(fèi)用估算41.2施工前期工程費(fèi)用估算42.3工程建筑、安裝費(fèi)用估算42.4工程預(yù)備費(fèi)45建設(shè)期利息45流動(dòng)資金45工程總投資估算構(gòu)成457.2工程開(kāi)發(fā)資金籌集方案45資金籌措45資金本錢467.3貸款歸還 46第八章、工程財(cái)務(wù)分析468.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù)468.2工程銷售收入估算與分析478.3工程本錢分析47工程開(kāi)發(fā)固定本錢47工程銷售收入估算與分析48總本錢488.4稅費(fèi)48營(yíng)業(yè)稅及附加 488.4.2城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) 488.4.3教育附加488.4.4土地增值稅 488.5工程開(kāi)發(fā)利潤(rùn)估算498.6投資收益率49第九章、工程不確定性與風(fēng)

5、險(xiǎn)分析 509.1工程盈虧平衡分析509.2工程敏感性分析509.3工程投資風(fēng)險(xiǎn)的定性分析52實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策52市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策52政策性風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策53第十章、工程環(huán)境影響與評(píng)價(jià) 5410.1環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)5410.2工程施工期間對(duì)環(huán)境不利影響5410.3施工期間環(huán)境不利影響的對(duì)策及處理措施5510.4工程投入運(yùn)營(yíng)后的環(huán)境控制56第十一章、消防、衛(wèi)生及平安 5711.1消防5711.2衛(wèi)生5811.3平安58第十二章、工程節(jié)能設(shè)計(jì) 5912.1建筑節(jié)能5912.2給排水節(jié)能5912.3電器節(jié)能60第十三章、工程申請(qǐng)報(bào)告結(jié)論與建議6113.1工程經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益6113.2對(duì)工程的建議6113

6、.3附件及附圖63第一章、工程總論1.1工程根本情況 工程名稱：縣城2021-2號(hào)地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程工程委托單位名稱：連云港匯澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程委托單位根本情況承辦單位：連云港匯澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司連云港匯澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成立于2008年4月7日，企業(yè)法人代表尚紅宇，公司注冊(cè)資本為人民幣捌佰萬(wàn)元，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售、物業(yè)管理等。公司現(xiàn)有工程技術(shù)人員35名，其中有高級(jí)職稱的3人，具有大專以上學(xué)歷者占公司總?cè)藬?shù)的90%。1.2工程開(kāi)發(fā)情況地理位置及四至范圍該地塊位于灌云縣縣城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，鹽河西側(cè)，三里溝南側(cè)，孫滕路東側(cè)，宗地總面積為75191平方米，其中出讓土地面積為56145平方米

7、，該地塊屬于灌云縣國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓用地；宗地編號(hào)為縣城2021-2號(hào)地塊。詳見(jiàn)附圖。周圍環(huán)境與設(shè)施該地塊位于灌云縣縣城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，處于灌云縣城南部城區(qū)核心地段，工程北邊緊鄰324省道，東邊緊鄰鹽河，與寧連高速公路的出入口不到五分鐘車程，此地為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金寶地。另外該工程是灌云縣政府進(jìn)行灌云南部城區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)工程。工程附近有灌云縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、灌云縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)、灌云縣人民政府、灌云縣仁濟(jì)醫(yī)院、中國(guó)移動(dòng)通信灌云分公司、小鴨河農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、華克大酒店、華克超市等單位以及各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。工程周圍設(shè)施布局完善,居民出行和生活非常方便。建設(shè)規(guī)模與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑面積(預(yù)計(jì)總建筑面積)：106740平

8、方米，其中住宅建筑面積：89271平方米；配套建筑面積7844平方米。容積率：多層1.4，多層含局部高層1.8；建筑密度：多層28%，多層含局部高層25%；綠地率30%。工程建成后可入住606戶居民。開(kāi)發(fā)周期：36個(gè)月；工程方案總投資12000萬(wàn)元。1.3工程申請(qǐng)報(bào)告編寫依據(jù)1、連云港匯澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)于本工程申請(qǐng)報(bào)告的委托書(shū)；2、國(guó)家和地方以及房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)政策、法令和法規(guī)；3、灌云縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展第十一個(gè)五年方案綱要；4、灌云縣土地及規(guī)劃管理部門簽發(fā)的有關(guān)工程用地的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件辦理表等；5、國(guó)家開(kāi)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部公布的?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)審評(píng)方法與參數(shù)?(第三版

9、)及建設(shè)部有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)；6、根據(jù)工程需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)根底資料，以及連云港匯澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料。1.4工程申請(qǐng)報(bào)告編制原那么1、編制的全過(guò)程貫徹平安、標(biāo)準(zhǔn)、完善和經(jīng)濟(jì)的原那么；編制的成果需符合國(guó)家、省、部委和連云港市公布的相關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃；2、堅(jiān)持技術(shù)可靠、經(jīng)濟(jì)合理、運(yùn)行穩(wěn)定、節(jié)能降耗、便于管理、降低本錢的原那么；3、在灌云縣總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，以開(kāi)展、提高為中心，滿足灌云縣政策、環(huán)境、建筑與城區(qū)建設(shè)規(guī)劃整體要求的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；4、通過(guò)該工程工程建設(shè)，逐步壯大灌云南部城區(qū)的根底設(shè)施，進(jìn)一步帶動(dòng)灌云南部城區(qū)的建設(shè)，促進(jìn)灌云房地產(chǎn)業(yè)的全面開(kāi)展5、以人為本，精心設(shè)計(jì)

10、，為灌云經(jīng)濟(jì)建設(shè)作奉獻(xiàn)。1.5工程申請(qǐng)報(bào)告編制范圍本工程申請(qǐng)報(bào)告是對(duì)該工程在市場(chǎng)需求、市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益等諸方面可行與否的研究，并作出結(jié)論。研究范圍包括：1、需求及建設(shè)規(guī)模預(yù)測(cè)；2、建設(shè)條件與市場(chǎng)分析；3、規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工安排；4、工程環(huán)保及節(jié)能情況分析；5、投資估算及工程贏利能力分析；6、工程不確定因素及投資風(fēng)險(xiǎn)分析等。1.6工程申請(qǐng)報(bào)告結(jié)論市場(chǎng)預(yù)測(cè)和工程規(guī)模1、市場(chǎng)需求簡(jiǎn)要分析：灌云縣地處連云港市區(qū)南面，東臨黃海，北接連云港市區(qū)，南為灌南縣，西邊是沭陽(yáng)縣和東?？h；縣城距隴海鐵路新浦站40公里，距連云港機(jī)場(chǎng)50公里、距連云港港口60公里，寧連高速、沿海高速、204國(guó)道縱貫境內(nèi)，還有數(shù)

11、十公里的海岸線，具備開(kāi)展根底經(jīng)濟(jì)所必要的交通、用地及城市依托等優(yōu)勢(shì)條件。2005年，灌云縣城區(qū)人口已達(dá)20萬(wàn)余人，近年來(lái)，隨著全縣人民生活水平的提高及老城區(qū)的改造，以及全縣“拆鄉(xiāng)并鎮(zhèn)步伐的加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)局部人口開(kāi)始向縣城轉(zhuǎn)移，灌云城區(qū)家庭戶數(shù)逐年上升。優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使灌云縣的經(jīng)濟(jì)迅速開(kāi)展。同時(shí)，由于這兩年縣政府加大了對(duì)根底設(shè)施的投資力度，開(kāi)始了大規(guī)模的舊城改造建設(shè)，加快了城市化進(jìn)程，增強(qiáng)了城市的規(guī)模效益和綜合功能，堅(jiān)持重點(diǎn)開(kāi)展質(zhì)量，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。因此，這在客觀上需要大量的商業(yè)用房和商品住宅。據(jù)此，我們認(rèn)為工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上可行的。 2、方案銷售量與銷售方向：工程總建

12、筑面積106740平方米，建成當(dāng)年方案銷售完畢，主要面向本地及周邊地區(qū)。3、工程定價(jià)及銷售收入預(yù)測(cè)：根據(jù)周圍樓盤的銷售價(jià)格，工程均價(jià)預(yù)定為：住宅1700元/平方米，商鋪3000元/平方米，車庫(kù)1000元/平方米，預(yù)計(jì)銷售收入為18463.57萬(wàn)元。4、工程擬建規(guī)模：總用地面積56145平方米，擬建建筑面積106740平方米，其中住宅建筑面積89271平方米，配套建筑面積7844平方米，總住戶606戶,總居住人口2120余人(3.5人/戶)。工程建設(shè)進(jìn)度建設(shè)期36個(gè)月，方案于2021年6月底完成工程的可行性研究、勘探、設(shè)計(jì)工作,2021年7月底工程發(fā)包工作，確定工程施工隊(duì)伍與設(shè)備供給商，確保20

13、21年2月底全部完成施工任務(wù)，并申請(qǐng)峻工驗(yàn)收。投資估算和資金籌措1、工程總投資額12000萬(wàn)元。建設(shè)期利息為453.6萬(wàn)元。2、資金來(lái)源于企業(yè)資本金、銀行貸款和企業(yè)自籌銷售滾動(dòng)收入投入等。貸款額2000萬(wàn)元、貸款年利率為7.56%，全部用工程銷售收入歸還本息。環(huán)境保護(hù)工程建設(shè)的環(huán)境污染主要來(lái)自于施工期間，工程施工期間排放的污染物均要求到達(dá)國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。工程財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1、工程開(kāi)發(fā)投入總本錢12426.95萬(wàn)元；2、工程銷售總收入18463.57萬(wàn)元；3、工程銷售利潤(rùn)5242.7萬(wàn)元，投資利稅率43.68%、投資利潤(rùn)率29.27%、盈虧平衡點(diǎn)為68.49%，盈虧平衡面積為73106。工程

14、綜合評(píng)價(jià)結(jié)論從工程經(jīng)濟(jì)分析來(lái)看，該工程工程各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均超過(guò)規(guī)定要求。工程經(jīng)濟(jì)效益較好，具有良好的財(cái)務(wù)生存能力，同時(shí)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，投資工程從地方和企業(yè)開(kāi)展的角度來(lái)看是可行的，在經(jīng)濟(jì)上是合理的。從宏觀角度考察，投資符合國(guó)家投資開(kāi)展政策，具有良好的社會(huì)效益，從總體上評(píng)價(jià)，工程投資可行。存在問(wèn)題及建議由于本工程地處經(jīng)濟(jì)相對(duì)不興旺地區(qū)，工程屬于多層、高層建筑，地處灌云地區(qū)，實(shí)施過(guò)程中，在工程技術(shù)、施工、運(yùn)營(yíng)管理等方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。建議加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)的專題研究、優(yōu)化方案，運(yùn)營(yíng)期建立健全完善的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。并進(jìn)行資產(chǎn)保險(xiǎn)，以躲避和控制建設(shè)期間的投資風(fēng)險(xiǎn)，以保證工程的財(cái)務(wù)平安。工程需密切關(guān)注國(guó)家產(chǎn)業(yè)

15、政策的變化，并隨之進(jìn)行投資和銷售方案的調(diào)整。同時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)可能帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌，這就要求公司在規(guī)劃和市場(chǎng)銷售等方面做好預(yù)案，時(shí)刻應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第二章、工程背景與建設(shè)條件2.1工程背景連云港獨(dú)特而重要的戰(zhàn)略地位1、鑒于連云港獨(dú)特而重要的戰(zhàn)略地位，國(guó)家開(kāi)展戰(zhàn)略向連云港傾斜；2、連云港位于隴海鐵路的起點(diǎn)，亞歐大陸橋的最東端。使得連云港港與國(guó)家鐵路干線的銜接相當(dāng)方便；3、連霍高速公路和同三高速公路交會(huì)于連云港。使得連云港在我國(guó)高速公路網(wǎng)中占據(jù)重要地位，見(jiàn)下列圖2.1-1；4、此外，連云港也是沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶、京九經(jīng)濟(jì)帶和隴海經(jīng)濟(jì)帶的重要結(jié)合點(diǎn)，見(jiàn)下

16、列圖2.1-2；5、2007年1月1日至2日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶來(lái)連云港考察，要求中央和江蘇省委搞好連云港的規(guī)劃和建設(shè)，加快連云港建設(shè)步伐，從而使連云港成為連接沿海地帶包括環(huán)渤海峽、長(zhǎng)江三角洲以及浙江、福建的一個(gè)中間環(huán)節(jié)，又使連云港成為隴海線經(jīng)濟(jì)開(kāi)展與沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)展相溝通的一個(gè)紐帶。江蘇省開(kāi)展戰(zhàn)略下的連云港2007年1月29日，江蘇省人大五次會(huì)議上的政府工作報(bào)告也明確提出要加快連云港建設(shè)步伐，逐步發(fā)揮帶動(dòng)沿海和振興蘇北的龍頭作用，連接長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶和隴海線經(jīng)濟(jì)帶的樞紐作用，形成江海聯(lián)動(dòng)、沿海與隴海線開(kāi)展互動(dòng)的格局。江蘇省新的開(kāi)展格局：從“三沿到“四沿如圖2.1-3所示，連云港作為振興蘇北

17、的極核，是拉動(dòng)?xùn)|隴海產(chǎn)業(yè)帶與沿海產(chǎn)業(yè)帶的龍頭。跨越開(kāi)展成為連云港必然的選擇。灌云縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件跨入二十一世紀(jì)，隨著灌云縣政府著力擴(kuò)大城市規(guī)模，根底設(shè)施投資加大了投入，新建、改建和擴(kuò)建了城市道路，對(duì)老城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模改造，加大了拆遷力度，經(jīng)濟(jì)上致力于招商引資，投資氣氛十分濃厚，相繼建設(shè)了各類專業(yè)市場(chǎng)和旅游效勞配套工程，城市環(huán)境以及相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境得到很大程度的優(yōu)化。2005年，灌云縣城區(qū)人口20萬(wàn)余人，近年來(lái)，隨著全縣人民生活水平的提高及老城區(qū)的改造，及全縣“拆鄉(xiāng)并鎮(zhèn)步伐的加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)局部人口開(kāi)始向城區(qū)轉(zhuǎn)移，縣城城區(qū)家庭戶數(shù)逐年快速上升，綜上所述，灌云縣隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人民收入的提高，總體消費(fèi)水平，

18、總體投資能力，包括消費(fèi)和投資額等均有極大的提高，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，灌云縣城區(qū)人口的增加，“住在灌云，創(chuàng)業(yè)在灌云將持續(xù)深入人心，本工程的市場(chǎng)根底是可靠的。目前灌云縣已初步形成以機(jī)械、紡織、食品、化工、建材五大行業(yè)為主的工業(yè)體系；以棉花主副產(chǎn)品深度加工、機(jī)電產(chǎn)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、林木加工業(yè)為主的四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；以灌云臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、灌云經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、板浦工業(yè)園為主的三大工業(yè)園區(qū)。擁有“太陽(yáng)雨牌熱水器、“云山牌旋耕機(jī)、“汪恕有牌滴醋、“花果山牌風(fēng)鵝、“云牌犁刀、“東耕牌棉花、“雙保牌乳業(yè)、“綠灌牌禽蛋、“銀河牌漆業(yè)、“蘇棉牌棉花等知名商標(biāo)和名優(yōu)產(chǎn)品。灌云縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)主要開(kāi)展電子、機(jī)械、醫(yī)藥、食品、紡

19、織、服裝等高科技、無(wú)污染等產(chǎn)業(yè)。該工程地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通運(yùn)輸便捷，人流、物流暢通(詳見(jiàn)基地概況)。該地塊的周邊環(huán)境為住宅區(qū)內(nèi)居民的交通、購(gòu)物、子女上學(xué)、就近就醫(yī)等都提供了極為便利的條件，是理想的商業(yè)、居家場(chǎng)所。2.2建設(shè)條件自然條件.1地理位置、地形、地貌等根本情況連云港市地處中國(guó)沿海中部的黃海之濱，江蘇省東北部，東與日本、韓國(guó)、朝鮮隔海相望，西于江蘇的徐州和山東的郯城、宿遷的沭陽(yáng)相鄰。連云港市地處海陸、南北過(guò)渡的結(jié)合部，是中國(guó)沿海首批對(duì)外開(kāi)放城市之一、新亞歐大陸橋東方橋頭堡，地理位置十分優(yōu)越。灌云縣地處東經(jīng)119250-119519，北緯3211 45-34 38 50，位于江蘇省

20、東北部，東瀕黃海，屬隴海經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶的交叉輻射區(qū)，與韓國(guó)、日本隔海相望；西部與東?？h及宿遷的沭陽(yáng)縣相鄰；南部與灌南縣相鄰；北部與連云港市區(qū)接壤。工程區(qū)域位于蘇魯隆起區(qū)與揚(yáng)子淮地區(qū)蘇北凹陷兩個(gè)不同構(gòu)造單元之間，響水深斷裂自灌南縣田樓至燕尾港向黃海以北東向延伸。連云港市就位于北斷裂以東，呈平原丘陵山作半圓性排列，是近海退潮而形成的一塊較為年輕的陸地，整個(gè)市區(qū)可劃分為三個(gè)大的工程地質(zhì)區(qū)；I區(qū)，構(gòu)造削，蝕山地；II區(qū)，三前增積臺(tái)；III區(qū)，海積平原。該工程地段屬于III區(qū)，海積平原。根據(jù)場(chǎng)地勘查深度范圍資料反映，未見(jiàn)斷裂構(gòu)造，區(qū)域穩(wěn)定良好。.2氣候和地質(zhì)條件調(diào)查分析1、氣候因受陸地和海洋的共同作

21、用，連云港市處于暖溫帶向北亞熱帶過(guò)渡地帶，具有典型的季風(fēng)氣候特征，氣候資源豐富而有多樣性。其表現(xiàn)為連云港地區(qū)四季清楚，光照充足，氣候溫和，雨量適中，無(wú)霜期較長(zhǎng)的特點(diǎn)。由于逐年之間季風(fēng)有強(qiáng)有弱，來(lái)臨或早或遲，造成氣候年際變化較大，雨量不均和溫度差上下多變的現(xiàn)象。2、地質(zhì)本建設(shè)場(chǎng)地地勢(shì)平坦，排水良好，與周邊無(wú)影響。灌云縣區(qū)域構(gòu)造單元屬華北地臺(tái)膠院子斷塊的膠南隆起帶，主要有連云港東王集倒轉(zhuǎn)向斜和陡溝南崗倒轉(zhuǎn)背斜。區(qū)內(nèi)地層屬于揚(yáng)子地層區(qū)，基底為晚元古代中深度變質(zhì)巖系組成，上部直接覆蓋第四松散土層，厚度70-180cm。本地區(qū)地震根本烈度為7度。.3氣象條件灌云縣處于北暖溫帶南部，氣候溫和濕潤(rùn)，四季清楚

22、，常年平均氣溫為14攝氏度，1月平均氣溫為-0.4攝氏度，7月平均氣溫27攝氏度。歷年平均降水在1000毫米左右，降水期主要集中在7、8、9三個(gè)月。全年無(wú)霜期220天。一年四季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)。由于受海洋的明顯調(diào)節(jié)，灌云縣屬于季風(fēng)特點(diǎn)的海洋性氣候，四季清楚、寒暑適宜、光照充足、雨量適中。社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件.1連云港市概況連云港市是江蘇省的地級(jí)市，也是中國(guó)首批對(duì)外開(kāi)放的十四個(gè)沿海城市之一，位于江蘇省東北部。東瀕黃海，與朝鮮、韓國(guó)、日本隔海相望；南與淮安的漣水、鹽城的響水相連；西與徐州的新沂市、宿遷的沭陽(yáng)縣毗鄰；北與山東的郯城、莒南、臨沭、日照等縣市接壤。全市土地總面積7444平方公里，水域面積1759

23、.4平方公里。現(xiàn)轄有新浦、海洲、連云三區(qū)和東海、贛榆、灌云、灌南四縣及國(guó)家經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝?65萬(wàn)，新浦區(qū)為市政府所在地。連云港是終年不凍的天然良港，為我國(guó)八大工業(yè)港口之一。連云港市是“隴海-蘭新鐵路東部口，是著名的“亞歐大陸橋東橋頭堡。該陸橋東起中國(guó)連云港，西至荷蘭鹿特丹，全長(zhǎng)一萬(wàn)余公里，是橫跨亞歐大洲的最便捷的陸上黃金運(yùn)輸線。連云港市旅游資源十分豐富，素有“海古神幽只美譽(yù)。有文明遐邇的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)花果山，有“世外桃源宿城、漁灣，有古老而神秘的將軍崖、孔望山摩崖石刻，更有碧海金砂，風(fēng)光旖旎的海濱度假村等。.2灌云縣概況灌云縣位于江蘇省東北部，東部瀕臨黃海；西部與宿遷市的沭陽(yáng)縣及連云港市

24、的東?？h為鄰；南部隔新沂河與本市的灌南縣相鄰；北部與連云港市海州、新浦兩區(qū)接壤，隸屬于連云港市，是國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)的對(duì)外開(kāi)放縣之一。灌云縣1912年建縣，得名于南有大川灌河，北有名山云臺(tái)。總面積1840平方公里，其中：耕地面積154萬(wàn)畝。下轄8個(gè)鎮(zhèn)、12個(gè)鄉(xiāng)、3個(gè)省屬農(nóng)鹽場(chǎng)、6個(gè)縣屬農(nóng)林場(chǎng)圃。全縣共有318個(gè)行政村，總?cè)丝?05萬(wàn)人。.3灌云縣縣域開(kāi)展規(guī)劃2006年編制完成?縣城開(kāi)展戰(zhàn)略規(guī)劃?、?新城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃?、?臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)開(kāi)展戰(zhàn)略規(guī)劃?、?大伊山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)總體規(guī)劃?等十大專項(xiàng)規(guī)劃。開(kāi)工建設(shè)城建重點(diǎn)工程103項(xiàng)，全面完成小鴨河環(huán)境綜合整治工程，完成縣城管道燃?xì)夤こ?，局部小區(qū)安裝入戶，行政

25、中心、廣電大廈、人民法院、西環(huán)路等重點(diǎn)工程完工并投入使用，污水處理廠截流管網(wǎng)及廠區(qū)建設(shè)快速推進(jìn)。按照“彰顯個(gè)性、展示形象的要求，傾力打造縣城三大出入口。.4交通條件灌云縣地處連云港經(jīng)濟(jì)帶，緊鄰港口，距隴海鐵路新浦站40公里，距連云港機(jī)場(chǎng)50公里、距連云港港口60公里，寧連高速公路、沿海高速公路、204國(guó)道縱貫境內(nèi)，擁有數(shù)十公里的海岸線，具備開(kāi)展根底經(jīng)濟(jì)所必要的交通、用地及城市依托等優(yōu)勢(shì)條件。.5經(jīng)濟(jì)條件2006年完成地區(qū)生產(chǎn)總值54.85億元，增長(zhǎng)18%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由36.4：33.9：29.7調(diào)整為33.4：37.4：29.2，單位生產(chǎn)總值能耗下降3.4%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資64.24億元

26、，增長(zhǎng)53.8%，一般預(yù)算收入增幅在全省66個(gè)縣區(qū)中排名第二，絕對(duì)值較2005年前移2位，被評(píng)為全省財(cái)政增收先進(jìn)縣。在2006年度全國(guó)中小城市科學(xué)開(kāi)展評(píng)價(jià)中，被評(píng)為全國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)縣。根底設(shè)施灌云縣近年來(lái)為提高縣城的綜合效勞能力，投入大量資金對(duì)城市根底設(shè)施進(jìn)行了大范圍的改造建設(shè)，現(xiàn)已初見(jiàn)成效，市區(qū)范圍內(nèi)已根本解決了通訊、電、水和煤氣等供給緊張的問(wèn)題。供電、通訊、給排水等城市根底設(shè)施的管線道，均已沿路架鋪設(shè)。供水：用水可直接從伊山南路接入，經(jīng)水泵房加壓后的自來(lái)水可用作消防用水。供電：利用現(xiàn)有的配電線路直接接入小區(qū)。電信及有線電視線路網(wǎng)絡(luò)已覆蓋該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，

27、由有關(guān)單位組織施工。擬建工程緊臨城市主干道，可根據(jù)需要向有關(guān)部門申辦有關(guān)用電、用水等使用手續(xù)。第三章、市場(chǎng)分析3.1政策及市場(chǎng)分析政策導(dǎo)向連云港作為江蘇省唯一擁有海港資源沿海城市，位于隴海線的東端，除了輻射我國(guó)中、西部廣闊區(qū)域外，還可以直接和歐洲內(nèi)陸各大城市連通，具有良好的港口資源優(yōu)勢(shì)，隨著國(guó)家“西部大開(kāi)發(fā)和“中部切崛起的開(kāi)展方針，盡快把連云港建設(shè)成為“國(guó)際性濱海城市、“現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和“山水相擁的知名旅游城市，為本工程開(kāi)發(fā)提供了堅(jiān)強(qiáng)的政策導(dǎo)向。但同時(shí)也應(yīng)清醒地看到，2007年是中國(guó)房地產(chǎn)大風(fēng)大浪的一年：在這一年里，國(guó)家宏觀調(diào)控政策頻繁出臺(tái)。土地、信貸等房地產(chǎn)行業(yè)鏈條各個(gè)環(huán)節(jié)都一并收緊，

28、2007年以來(lái)國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策之多、措施力度之大前所未有。連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀隨著涉房調(diào)控政策“國(guó)六條、央行加息等政策的出臺(tái)，在稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷相對(duì)穩(wěn)健。住宅銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，增幅較為平穩(wěn)，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，市場(chǎng)秩序不斷標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)理念和購(gòu)房行為日趨成熟。據(jù)連云港市統(tǒng)計(jì)局公布，07年上半年在住宅、商業(yè)、辦公及其他投資工程中，商品住宅依然是商品房投資的熱點(diǎn)，全市商品房新開(kāi)工面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)烧呒悠饋?lái)所占比例還不到15%，商品住宅新開(kāi)工面積超過(guò)184萬(wàn)平方米，占商品房新開(kāi)工面積的82.9%，同比增長(zhǎng)110.7%，07年上半年全市

29、商品住宅銷售5095套，90平方以上戶型占八成以上，銷售總面積達(dá)59.44萬(wàn)平方米，平均每套116平方米，比上年末平均每套113平方米增加了3平方米。據(jù)連云港市房產(chǎn)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上半年，全市普通住宅銷售價(jià)格年初為2422元，六月末平均價(jià)格為2467元，進(jìn)入七月以后，房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大上升，普通住宅均價(jià)上漲到2677元。在房地產(chǎn)新政影響下，連云港市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭得到了有效抑制，雖然還在增長(zhǎng)，但漲勢(shì)已明顯放慢。從2007年陸續(xù)開(kāi)盤的一些樓盤價(jià)格看，價(jià)格似乎又有攀漲之勢(shì)，分析各種原因，是因?yàn)榇撕箝_(kāi)盤的樓盤，品質(zhì)都比擬高的緣故。 整體供需分析2007年前三個(gè)季度，港城樓市一被籠罩在國(guó)家宏觀調(diào)控所

30、帶來(lái)的觀望氣氛中，由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境不夠明朗，致使很多有潛在購(gòu)房意愿的市民，紛紛持幣觀望。進(jìn)入四季度，觀望氣氛慢慢減弱，市民對(duì)樓市的前景預(yù)期又有增強(qiáng)，在此背景下，前三季度所積壓的大量購(gòu)房需求集中入市，使得從去年四季度至今，港城樓市能夠維持強(qiáng)勁。根據(jù)上海領(lǐng)秀營(yíng)銷管理咨詢公司市場(chǎng)研究調(diào)查，連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)僅未來(lái)2年內(nèi)上市的期房將超過(guò)400平方米，還不包括大量尚未售馨的現(xiàn)房。據(jù)上海尚度投資參謀最近出爐的2007年連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告顯示，港城市區(qū)未來(lái)幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量將極大豐富。2003-2007年連云港市公開(kāi)出讓成交地塊產(chǎn)生居住類總建筑面積約為1800萬(wàn)平方米估算、含局部商居兩用。臨近2007

31、年歲末，連云港市也公開(kāi)掛牌出讓土地30多宗約有240萬(wàn)平方米。未來(lái)市區(qū)的土地還將繼續(xù)放量，政府濱海新區(qū)、鳳凰新城、孔望山新城、東河新城和科教園區(qū)等新規(guī)劃土地資源，將為未來(lái)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供充足的土地儲(chǔ)藏。而根據(jù)“十一五規(guī)劃，未來(lái)市區(qū)的土地還將繼續(xù)放量，未來(lái)港城樓市供給將不斷放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，各企業(yè)樓盤銷售壓力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前。進(jìn)入二00八年后，一月份在平淡中度過(guò)，二月份在春節(jié)及雨雪影響下進(jìn)入成交淡季，三月份強(qiáng)勢(shì)回暖，而直至四月份，港城樓市才交出了一份令諸多樓盤都倍感欣慰的“成績(jī)單。進(jìn)入樓市傳統(tǒng)成交旺季“紅五月后，港城市區(qū)房源成交熱情似乎更加高漲，截至5月12日，在進(jìn)入五月后不到半個(gè)月的時(shí)間里，

32、港城市區(qū)已總共成交住宅464套，其中新浦區(qū)319套、連云區(qū)成交65套、開(kāi)發(fā)區(qū)成交46套、海州區(qū)成交了34套，成交勢(shì)頭強(qiáng)勁。隨著港城樓市漸入佳境，開(kāi)發(fā)商推盤的速度也在加快，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇在4月推出新房源，而一些醞釀許久的新樓盤也開(kāi)始公開(kāi)銷售。據(jù)了解，今年4月份，我市不少樓盤尤其是新盤，紛紛醞釀盛裝亮相。根據(jù)我市網(wǎng)上房地產(chǎn)登記備案系統(tǒng)顯示，今年4月份我市共有10家樓盤推出145984平方米的商品房房源上市，其中上市住宅1026套計(jì)124821平方米，推出非住宅商品房481套計(jì)21163平方米。而5月份，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，港城樓市還將迎來(lái)一場(chǎng)盛大的集中放量階段，至少10個(gè)以上的樓盤將陸續(xù)入市，這將大大豐

33、富港城樓市住房產(chǎn)品的物業(yè)類型和市民的選房空間。從已經(jīng)拿到商品房預(yù)售許可證的樓盤情況看，今年4月份是我市今年以來(lái)推盤放量較為集中的一個(gè)月，我市共有10家樓盤拿到了連云港房管局發(fā)放的商品房預(yù)售許可證，其中首次拿到商品房預(yù)售許可證的樓盤有3家，3個(gè)新盤中目前已有2個(gè)樓盤開(kāi)盤面市了，還有一個(gè)新盤也將于近期高調(diào)亮相。 進(jìn)入傳統(tǒng)的“紅五月銷售旺季，港城房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)樓市一片“唱好，大多數(shù)樓盤開(kāi)發(fā)商不約而同將在5月推出新盤。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，港城樓市5月份上市的樓盤至少有十個(gè)，而且樓盤區(qū)域也較為成熟。其中，以新浦區(qū)陸續(xù)亮相的樓盤最為引人注目。目前新浦新區(qū)集中了大量的高端樓盤，近期都進(jìn)行了積極的醞釀。而作為改善性

34、需求的理想置業(yè)區(qū)域，新浦西區(qū)、南區(qū)以及海州區(qū)也頗為引人關(guān)注。其他區(qū)域諸如開(kāi)發(fā)區(qū)、連云區(qū)可能相比照擬平寂。與以往相比，開(kāi)發(fā)商拿地更加理智。四月份，我市國(guó)土資源局發(fā)布了2021年度連云港市第一次國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)出讓公告，就港城市區(qū)的21宗地塊進(jìn)行使用權(quán)公開(kāi)出讓。據(jù)悉，此次21宗總計(jì)約1563335.2平方米、2345畝的土地使用權(quán)出讓，是我市今年土地市場(chǎng)上第一次大規(guī)模土地出讓。本次掛出的土地共有21塊，其中有15宗土地位于開(kāi)發(fā)區(qū)，4宗位于新海地區(qū)，只有2宗位于連云區(qū)。眾所周知，當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)由于樓盤工程越來(lái)越多，供給量逐年大幅增加，樓盤銷售壓力有所加大。此次再次拋出21宗熱土，而且其中又是以

35、居住用地占據(jù)“大頭，如果這些地塊能夠全部順利拍出，未來(lái)在這些地塊上開(kāi)發(fā)的工程入市后，那無(wú)疑將會(huì)進(jìn)一步加劇港城未來(lái)幾年樓市的競(jìng)爭(zhēng)力度。日前，2021年度連云港市第一次國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)出讓已經(jīng)結(jié)束，21宗土地中的15宗土地成功拍出，成交總金額到達(dá)60420萬(wàn)元。而在成功拍出的15宗土地中，有11宗土地的成交價(jià)格僅略高于起拍價(jià)，開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)顯然更多了幾分理智。唯一經(jīng)過(guò)劇烈競(jìng)爭(zhēng)拍出的一宗土地為20#地塊，此地塊位于孔望山南、鹽河南路西，最后以高于起拍價(jià)三倍的價(jià)格被連云港杭汽輪香溢置業(yè)獲得。進(jìn)入四月以來(lái)，盡管市區(qū)房源單日銷量時(shí)有漲跌，但是我市整體房源銷量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。與此同時(shí)，購(gòu)房者心態(tài)也有了較

36、大轉(zhuǎn)變，從前期看跌和觀望的態(tài)勢(shì)，逐步轉(zhuǎn)向較為積極的心態(tài)，入市需求明顯提升。就目前而言，港城市民真實(shí)的購(gòu)房需求正在逐漸釋放，市場(chǎng)出現(xiàn)季節(jié)性熱銷的勢(shì)頭，而不少投資者受制于資金壓力開(kāi)始收手，因此房屋的有效成交在明顯增加，理性購(gòu)房成為近期主流。4月份港城樓市呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)比擬平穩(wěn)，價(jià)格與上月相比根本持平。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年4月份連云港市區(qū)共銷售普通住宅1099套，成交面積140175平方米；我市四縣共銷售普通住宅812套，成交面積為93924平方米，套均115.67平方米。截止到4月30日，我市市區(qū)入網(wǎng)總套數(shù)為79718套，入網(wǎng)總面積為7189964平方米；可售套數(shù)為353

37、18套，可售面積為3145533平方米，其中住宅可售套數(shù)為18966套，可售面積為2200814平方米，非住宅可售套數(shù)為16352套，非住宅可售面積為944719平方米。港城樓市悄然回暖，房源銷量出現(xiàn)了較大幅度的上升，而小戶型正逐漸倍受“自住購(gòu)房者所關(guān)注，自住需求正逐漸成為樓市需求的主旋律。相對(duì)于價(jià)格優(yōu)惠和實(shí)行促銷，房屋的綜合品質(zhì)更受市民的多方考究和關(guān)注。目前，理性的購(gòu)房消費(fèi)已經(jīng)是市場(chǎng)開(kāi)展的大勢(shì)所趨，購(gòu)房者有了更多的選擇空間和時(shí)間，房源的綜合品質(zhì)必將成為最終購(gòu)置的關(guān)鍵。四月樓市回暖為樓市傳統(tǒng)的銷售旺季“紅五月開(kāi)了個(gè)好頭，由于在接下來(lái)的六月份，還將有不少樓盤相繼推盤，不難預(yù)料，最近的幾個(gè)月港城樓

38、市還將繼續(xù)當(dāng)前熱銷的場(chǎng)面。銷售價(jià)格及地區(qū)市場(chǎng)分析截至2006年年底，港城房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅均價(jià)再創(chuàng)新高，到達(dá)了“準(zhǔn)三千水平，每平方米均價(jià)為2998元，住房?jī)r(jià)格較2006年年初上漲幅度超過(guò)8%。均價(jià)突破“三千元大關(guān)近在咫尺。2006年1至11月份，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成了46.13億元，其中市區(qū)完成投資33.03億元，同比分別增長(zhǎng)52%、57%。市區(qū)共出讓土地394萬(wàn)平方米，按照容積率換算成居住類建筑面積估計(jì)超過(guò)800萬(wàn)平方米，同比2005年增長(zhǎng)22.74%。1-11月份全市商品房預(yù)售面積274.53萬(wàn)平方米，其中市區(qū)162.19萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.26%。全市商品房住宅面積216.75萬(wàn)平方米

39、，其中市區(qū)住宅面積121.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.61%。2007年2月份雖然只有短短的28天，但2月的銷售成績(jī)量并沒(méi)有因?yàn)樘鞌?shù)的減少而下降，共銷售853套房源，其中普通住宅銷售出620套房源，辦公用房銷售出9套房源，商業(yè)用房也銷售出224套房源，2007年2月商業(yè)用房的銷售也創(chuàng)下又一個(gè)新高；在銷售面積上，2月共去化掉76853平方米，其中普通住宅的去化面積是69758平方米，辦公用房的去化面積是805平方米，商業(yè)用房的去化面為6290平方米，今年2月份在銷售總套數(shù)上比去年同期要多出452套，是去年同期的2倍多，去年銷售總套數(shù)僅為401套；普通住宅的銷售額也比去年多銷售出247套，辦公用房

40、也比去年同期多銷售7套，商業(yè)用房比去年同期多銷售出198套。連云港房地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)測(cè)住宅的投資和供給量將持續(xù)增長(zhǎng)房地產(chǎn)的有效需求量也將持續(xù)增加。房地產(chǎn)價(jià)格可保持大體上的穩(wěn)定或有緩慢增幅。市場(chǎng)中，經(jīng)濟(jì)適用房在國(guó)家政策扶持下，在旺盛的市場(chǎng)需求中將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。高品質(zhì)樓盤在良好的性價(jià)比下，其樓盤個(gè)性將成為吸引購(gòu)房者的重要因素。市場(chǎng)投放工程價(jià)位集中，其同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常劇烈。連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)警情分析連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策的引導(dǎo)下，市場(chǎng)過(guò)度需求的警情得到有效控制，市場(chǎng)需求相對(duì)供給有一定的程度的下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)行為趨勢(shì)合理，市場(chǎng)需求已逐步回歸到穩(wěn)定開(kāi)展的軌道，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控成效初步顯現(xiàn)

41、，同時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格保持了穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)景氣度與去年根本持平，2007年連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍保持著穩(wěn)步開(kāi)展的狀態(tài)。1、連云港房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展與城市宏觀經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、協(xié)調(diào)的根本態(tài)勢(shì)，居民的可支配收入較快增長(zhǎng)，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的力度進(jìn)一步增強(qiáng)。連云港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度不減，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與城市國(guó)民生產(chǎn)總值的比值稍有提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資之比與去年持平，住宅投資得到了合理引導(dǎo)。2、在金融政策的調(diào)控作用下，連云港新增房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款的增長(zhǎng)率比2004年稍有下降，同時(shí)占新增金融業(yè)貸款額的比重也有所降低，房地產(chǎn)買賣依然活潑。3、在房屋拆遷面積得到有效控制的根底上，連云港房地產(chǎn)建設(shè)工程批

42、準(zhǔn)用地面積與施工面積得到了協(xié)調(diào)開(kāi)展，預(yù)銷售面積之比批準(zhǔn)預(yù)售面積之值的變化趨勢(shì)發(fā)生轉(zhuǎn)折，開(kāi)始在去年的根底上有所下降，房屋施工面積、房屋竣工面積在去年的根底上得到了平穩(wěn)增長(zhǎng)。4、連云港商品房銷售價(jià)格的增長(zhǎng)幅度高于城市居民的可支配收入增長(zhǎng)的幅度，城市居民購(gòu)置商品房的開(kāi)支占儲(chǔ)蓄存款余額的份額不斷攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在一定的程度上仍然存在。3.2連云港市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)特點(diǎn)一：市政與城市拆遷改造政策繼續(xù)拉動(dòng)樓市開(kāi)展；特點(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流；特點(diǎn)三：戶型面積在變小、房間在變多；特點(diǎn)四：小高層、高層海景物業(yè)受消費(fèi)者青睞；特點(diǎn)五：成規(guī)模、重環(huán)境；特點(diǎn)六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流；特點(diǎn)七：精裝修

43、住房需求不容無(wú)視；特點(diǎn)八：品牌營(yíng)銷引發(fā)樓市新賣點(diǎn)。3.3工程的開(kāi)展前景與工程建設(shè)緣由工程的開(kāi)展前景作為中國(guó)東部唯一未得到充分開(kāi)展的沿海開(kāi)發(fā)城市，連云港充滿后發(fā)優(yōu)勢(shì)，2005年江蘇省明確提出，以連云港為第一增長(zhǎng)級(jí)，實(shí)施振興蘇北戰(zhàn)略。本工程位于當(dāng)?shù)卣顓^(qū)開(kāi)發(fā)組團(tuán)區(qū)域，按照整體規(guī)劃的要求，近期將集中開(kāi)發(fā)建設(shè)商住區(qū)和住宅區(qū)，加快城區(qū)設(shè)施建設(shè)提升城區(qū)形象。重點(diǎn)實(shí)施該工程，將進(jìn)一步提升城市品位。工程建設(shè)緣由.1市場(chǎng)推動(dòng)從城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的經(jīng)驗(yàn)看，沿海地區(qū)是經(jīng)濟(jì)最活潑的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)總量大，吸引外資多，對(duì)國(guó)家奉獻(xiàn)和影響力都十分巨大，在中國(guó)“三主四次七大沿海城市圈中，連云港位處山東半島城市圈次和長(zhǎng)三角洲區(qū)圈主的中

44、間，同時(shí)又是在隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶和沿海產(chǎn)業(yè)帶的交匯處，開(kāi)展前進(jìn)和潛力十分巨大。.2政策吸引根據(jù)連云港市城市開(kāi)展規(guī)劃和“十一五規(guī)劃綱要要求，連云港正在加大城市化進(jìn)程，在政策上給予了很大的支持與優(yōu)惠。市民改善住房條件要求強(qiáng)烈，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步的得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。.3環(huán)境和諧近年來(lái)，連云港的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，雖然房?jī)r(jià)在近兩年內(nèi)出現(xiàn)了較大幅度的上漲，但漲勢(shì)平穩(wěn)，市場(chǎng)井然有序。從去年至今國(guó)家連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策“國(guó)八條、“國(guó)六條等重大調(diào)控措施都沒(méi)有使本市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)，總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)平穩(wěn)，市場(chǎng)機(jī)制相對(duì)成熟穩(wěn)定。.4開(kāi)展需要連云港匯澤

45、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在取得成熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)之后，將投資眼光轉(zhuǎn)向住宅市場(chǎng)，該工程的建設(shè)將推動(dòng)公司在灌云房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)一步開(kāi)展，壯大公司實(shí)力，提升匯澤房地產(chǎn)品牌。3.4工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)與時(shí)機(jī)分析SW該工程地處灌云縣城南部城區(qū)核心地段，周圍將形成較為成熟的商業(yè)氣氛，是南部城區(qū)最具開(kāi)展?jié)摿Φ牡囟沃弧?、灌云縣近幾年的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的開(kāi)展和升值空間。2、附近道路工程建設(shè)成功，為該區(qū)域的行政、商業(yè)住宅房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。3、周邊日趨成熟的居住生活配套及商業(yè)氣氛的逐步形成，為該工程的商鋪價(jià)格奠定了一定的根底。4、城區(qū)擴(kuò)大建設(shè)、改造，居宅拆遷量較大，拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x

46、擇就地回遷的比例較大，為該工程提供了較大潛在市場(chǎng)。5、連云港匯澤房地產(chǎn)很早就取得該地塊的土地使用權(quán)，使得取得該地塊的前期資金較少。6、公司與灌云縣政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于公司今后在當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)展。灌云城區(qū)的大開(kāi)發(fā)：城區(qū)擴(kuò)大建設(shè)，民宅拆遷量較大，而我們現(xiàn)有土地儲(chǔ)藏有限為工程開(kāi)發(fā)成功創(chuàng)造一定的時(shí)機(jī)。.劣勢(shì)與威脅分析WT1、市政設(shè)施的代拆代建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使得本錢的測(cè)算具有一定的不確定性。2、市政規(guī)劃的調(diào)整，對(duì)于地塊的居住用地的定位和商業(yè)用房的規(guī)劃具有一定不確定性。3、樓房的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、公共設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來(lái)一定的抗性。4、附近住宅區(qū)的日趨

47、完善，又是多層、小高層住宅與本工程競(jìng)爭(zhēng)將比擬劇烈。5、國(guó)家2007年對(duì)固定資產(chǎn)投資，特別是對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控進(jìn)一步加大力度，銀行加息，增加了融資本錢，使得房地產(chǎn)投資具有較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。第四章、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)該工程將建成包含多層、高層的高檔商住區(qū)，工程以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、優(yōu)雅的小區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，為業(yè)主提供舒適、便捷、高品味的生活環(huán)境。4.1總體規(guī)劃該工程用地面積約56145平方米，總建筑面積約106740平方米。工程充分利用其優(yōu)越的地理位置，全部用于建造低密度、高檔商鋪和住宅。1、以規(guī)模結(jié)構(gòu)淡化組團(tuán)模式 ，采用小區(qū)鄰里住宅群結(jié)構(gòu)模式，削弱組團(tuán)形態(tài)，規(guī)劃的

48、重點(diǎn)是組織和豐富居民的鄰里交往和居住生活為活動(dòng)內(nèi)容，精心組織住宅組群。2、以大面積綠地為紐帶的有機(jī)組合，形成風(fēng)格各異的圍合或半圍合空間。3、采用點(diǎn)、線、面結(jié)合的方式形成小區(qū)的綠化系統(tǒng) 4、樓與樓之間以道路、綠化為界分為兩局部，兩局部在建筑形式、建筑組合、路網(wǎng)走向、綠地系統(tǒng)上相互照應(yīng)，使小區(qū)成為一個(gè)統(tǒng)一整體。4.2形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃工程規(guī)劃總目標(biāo)：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)開(kāi)展的居住園區(qū)。住宅設(shè)計(jì)健康、自然、戶型多樣。所有戶型設(shè)計(jì)均考慮到自然通風(fēng)，創(chuàng)造良好的室內(nèi)空氣，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房均以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的港城特色為目

49、標(biāo)。屋頂局部作綠化處理。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺(tái)，透空鐵飾陽(yáng)臺(tái)欄板，同時(shí)戶型之間防止視線干擾。4.3規(guī)劃設(shè)計(jì)住宅根本戶型根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門?關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)?，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房含經(jīng)濟(jì)適用房面積所占比重，必須到達(dá)開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。故開(kāi)發(fā)的住宅以二房為主力戶型，建筑面積控制在90m2以下，并且占開(kāi)發(fā)建筑總面積70%以上，小區(qū)設(shè)計(jì)有三種住宅類型，戶型從二房一廳一衛(wèi)至四房二廳二衛(wèi)等5種戶型，住宅面積從65-140m2(套內(nèi)面國(guó)家)，以90m2左右的中型戶型為主，兼顧小型戶和大型戶的市場(chǎng)

50、需求。道路與交通考慮到小區(qū)組團(tuán)物業(yè)封閉管理及統(tǒng)一智能化管理設(shè)計(jì)，合理組織人流、車流，盡可能地做到人車自然分流、適用便捷，并與小區(qū)景觀設(shè)計(jì)和消防要求相融合。小區(qū)內(nèi)部的道路系統(tǒng)為環(huán)狀布局，在行政區(qū)域設(shè)計(jì)車行支路，各組團(tuán)外部道路原那么上只供搬家和消防車通行。居住區(qū)的停車方式以地下停車為主，地面停車為輔景觀與環(huán)境該地塊位于灌云縣縣城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，處于灌云縣城南部城區(qū)核心地段，工程北邊緊鄰324省道，東邊緊鄰鹽河，與寧連高速公路的出入口不到五分鐘車程，此地為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金寶地。另外該工程是灌云縣政府進(jìn)行灌云南部城區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)工程。工程附近有灌云縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、灌云縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)、灌云縣人民政府、灌云縣仁濟(jì)醫(yī)院、

51、中國(guó)移動(dòng)通信灌云分公司、小鴨河農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、華克大酒店、華克超市等單位以及各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。工程周圍設(shè)施布局完善、居民出行和生活非常方便。工程在景觀設(shè)計(jì)上需根據(jù)景觀價(jià)值的優(yōu)劣等級(jí)合理規(guī)劃住宅的空間布局，整體設(shè)計(jì)多層次的空間序列，單體順應(yīng)地勢(shì)調(diào)整朝向，同時(shí)在布局上應(yīng)注重景觀的開(kāi)敞與發(fā)散?？臻g形態(tài)規(guī)劃把住宅與路成斜角布置，減少道路噪音對(duì)其的影響并留有花園。以每一戶景觀視野利用最大化為前提，將居住區(qū)的空間形態(tài)分為：板式、點(diǎn)式、圍合組團(tuán)式三種模式。公建配套1、屬于灌云城區(qū)的標(biāo)志性建筑，與附屬用房聯(lián)體，共同構(gòu)成小區(qū)配套單元。另外結(jié)合休閑活動(dòng)等功能，引入室外綠化。2、主體商鋪：根據(jù)工程“新都市，新生活的定位及配套

52、要求，充分考慮地段區(qū)域位置，特別注重商業(yè)人流的組織與利用，商店高度與路面寬度比例適宜，建筑語(yǔ)言與住宅設(shè)計(jì)風(fēng)格定位相接近，具有強(qiáng)烈鮮明的現(xiàn)代歐洲建筑韻味。店面用房置于住宅底層，與綠化，休閑設(shè)施相結(jié)合，尺度追求“人性化。公用工程.1給、排水 1、給水系統(tǒng)：水源由市政自來(lái)水管網(wǎng)提供，由市政給水管網(wǎng)不同的管段上各引一條DN300給水管。裝設(shè)水表及防污染倒流裝置閥組后在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀供水管網(wǎng)。三層及三層以下生活用水利用市政給水管網(wǎng)的壓力直接供水，四層及四層以上采用分區(qū)供水形式。2、熱水系統(tǒng)：公共場(chǎng)所用熱水處，飲食業(yè)及營(yíng)業(yè)餐廳用水在有條件的情況下盡可能采用在屋頂設(shè)置太陽(yáng)能熱水器供給熱水，無(wú)條件時(shí)采用容積式

53、熱水器供給熱水。3、污、廢水系統(tǒng)：污水及雨水采用分流排放，住宅衛(wèi)生間的污水、廢水分流排放，地下車庫(kù)單獨(dú)排放，飲食業(yè)及餐廳的污水收集后排至室外隔油池進(jìn)行處理。冷卻循環(huán)排污水直接作為室外景觀系統(tǒng)的補(bǔ)充水。地上局部的污水、廢水及局部雨水采用重力形式進(jìn)行排放，面積較大的屋面如裙房局部房屋采用虹吸壓力流排放，地下局部的污水、廢水及車道上排水溝的雨水采用潛水泵提升排放。生活糞便水聚集后進(jìn)入化糞池初步處理后，與隔油池處理后的廚房污水統(tǒng)一排至市政污管網(wǎng)。.2供電本工程中10KV開(kāi)工站供電電源由供電局確定，采用兩路不同區(qū)域變電站的10KV高壓電纜進(jìn)線，電壓為10KV。.3電視、 、寬帶住宅每戶預(yù)留 、寬帶、有線

54、電視接口，直接接入城市有線電視網(wǎng)，在辦理有關(guān)手續(xù)后，具體由有資質(zhì)的單位組織設(shè)計(jì)、施工。.4采暖、通風(fēng)1、空調(diào)采暖：住宅、商鋪、會(huì)所、幼兒園采用分體空調(diào)。電氣專業(yè)預(yù)留空調(diào)用電負(fù)荷，空調(diào)設(shè)備由小區(qū)業(yè)主自理，冬季采用分體空調(diào)供暖，不考慮集中供暖。2、機(jī)械通風(fēng)：地下停車庫(kù)設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，同時(shí)兼作排煙系統(tǒng)，地下層設(shè)備、公共衛(wèi)生間等均設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。第五章、進(jìn)度與方案安排5.1工程實(shí)施進(jìn)度方案編制依據(jù)工程實(shí)施進(jìn)度方案主要考慮以下原那么：(1)業(yè)主對(duì)工程建設(shè)工期的意見(jiàn)。(2)工程施工通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，擇優(yōu)選擇房屋建筑二級(jí)以上施工企業(yè)承建，以保證工程質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度。(3)根據(jù)工程規(guī)模及建筑物施工特性，各主要工

55、程工程施工宜選用大、中型機(jī)械設(shè)備為主。(4)施工安排應(yīng)不影響公司的正常管理工作，應(yīng)集中安排在一段時(shí)間內(nèi)完成。5.2工程實(shí)施總進(jìn)度方案籌建準(zhǔn)備階段方案籌建期內(nèi)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)完本錢工程設(shè)計(jì)、招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、簽約等工作，為承建單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工創(chuàng)造前提條件?；I備工作應(yīng)在開(kāi)工前完成。工程施工階段方案根據(jù)本工程特點(diǎn)及施工條件，開(kāi)發(fā)期限36個(gè)月，開(kāi)發(fā)量約為106740平方米。經(jīng)各單項(xiàng)工程施工方法研究后確定，該工程施工總工期為36個(gè)月，其中：工程施工準(zhǔn)備期2個(gè)月(直線工期)；從工程施工到完工使用工期為31個(gè)月。工程竣工驗(yàn)收、決算期3個(gè)月。本工程總工期宜安排在2021年6月開(kāi)始實(shí)施，其中土建工程的實(shí)際施工期為31個(gè)月。前2

56、個(gè)月可安排施工準(zhǔn)備，不占用直線工期。為確保建設(shè)工程全面完工，除要求土建承包單位必須按總進(jìn)度要求完成 外，更需要工程發(fā)包單位按期撥付投資，方可保證在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成工程工程的施工任務(wù)。工程竣工驗(yàn)收及決算階段方案本工程的施工，于2021年6月開(kāi)始至2021年2月陸續(xù)完成，應(yīng)及時(shí)組織竣工驗(yàn)收，并于5月底完成所有工程的竣工決算工作。本工程的工程實(shí)施進(jìn)度安排見(jiàn)下列圖。序號(hào)工程名稱日期2021年2021年2021年2021年6月7月8月9月10月11月12月1-12月1-2月3月4月5-12月1月2月3月4月5月1施工準(zhǔn)備2021.6.11.1研究勘察設(shè)計(jì)2021.6.12021.6.301.2五通一平20

57、21.7.12021.7.311.3設(shè)備訂貨2021.7.12021.7.311.4招標(biāo)、簽約2021.7.12021.7.312施工與按照2021.8.12021.2.282.1土建施工2021.8.12021.2.282.2設(shè)備安裝2021.3.12021.2.283驗(yàn)收、結(jié)算2021.3.12021.5.313.1竣工驗(yàn)收2021.3.12021.4.303.2竣工結(jié)算2021.4.12021.5.31 第六章、工程建設(shè)程序及工程招標(biāo)6.1工程建設(shè)程序本建設(shè)工程開(kāi)發(fā)建設(shè)程序如下：市場(chǎng)調(diào)研 可行性研究 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 招標(biāo)、簽約 建設(shè)前期準(zhǔn)備 建設(shè)實(shí)施 竣工驗(yàn)收、決算 銷售6.2工程

58、招標(biāo)根據(jù)?中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法?及國(guó)家有關(guān)招投標(biāo)的法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)章規(guī)定，本工程實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，按照國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)，監(jiān)理的招標(biāo)具體規(guī)定擇優(yōu)確定勘察、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位。在經(jīng)過(guò)符合性評(píng)審合格情況下擬定采用綜合評(píng)分法對(duì)本工程技術(shù)和商務(wù)局部進(jìn)行詳細(xì)評(píng)審擇優(yōu)確定中標(biāo)施工單位。招標(biāo)方式與程序 招標(biāo)是指在一定范圍內(nèi)公開(kāi)貨物、工程或效勞采購(gòu)的條件和要求，邀請(qǐng)眾多投標(biāo)人參加投標(biāo)，并按照規(guī)定程序從中選擇交易對(duì)象的一種市場(chǎng)交易行為。1、招標(biāo)方式招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。公開(kāi)招標(biāo)是招標(biāo)人通過(guò)招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)。2、投標(biāo)代理

59、招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供效勞的社會(huì)中介組織。3、招標(biāo)程序1、招標(biāo)。招標(biāo)采購(gòu)是指招標(biāo)人根據(jù)已經(jīng)確定的采購(gòu)需求，提出招標(biāo)采購(gòu)工程的條件，向潛在的供給商或承包商發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的行為。招標(biāo)是招標(biāo)方單獨(dú)所作為的行為。在這一階段，招標(biāo)人所經(jīng)歷的步驟主要有：確定招標(biāo)代理和采購(gòu)需求，編輯招標(biāo)文件，確定標(biāo)底。發(fā)布采購(gòu)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審，通知投標(biāo)商參加投標(biāo)并向其出售標(biāo)書(shū)，組織召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議等，這些工作主要由招標(biāo)代理組織進(jìn)行。2、投標(biāo)。投標(biāo)是指投標(biāo)人接到招標(biāo)通知后，根據(jù)招標(biāo)通知的要求填寫招標(biāo)文件，并將其送交招標(biāo)代理的行為。在這一階

60、段，投標(biāo)商所進(jìn)行的工作主要有：申請(qǐng)投標(biāo)資格，購(gòu)置標(biāo)書(shū)，考察現(xiàn)場(chǎng)，辦理投標(biāo)保函，算標(biāo)，編制和投送標(biāo)書(shū)等。3、開(kāi)標(biāo)。開(kāi)標(biāo)是招標(biāo)代理在預(yù)先規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)將投標(biāo)人的投標(biāo)文件正式啟封揭曉的行為。開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)代理組織進(jìn)行，但需邀請(qǐng)投標(biāo)商代表參加。在這一階段，招標(biāo)人要按照有關(guān)要求，逐一揭開(kāi)每份標(biāo)書(shū)的封套，開(kāi)標(biāo)結(jié)束后，還應(yīng)由開(kāi)標(biāo)組織者編寫一份開(kāi)標(biāo)會(huì)記要。4、評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)是評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)招標(biāo)文件的要求，對(duì)所有的標(biāo)書(shū)進(jìn)行審查和評(píng)比的行為。評(píng)標(biāo)是招標(biāo)人的單獨(dú)行為，由招標(biāo)代理組織進(jìn)行。在這一階段，招標(biāo)人要進(jìn)行的工作主要有：審查標(biāo)書(shū)是否符合招標(biāo)文件的要求和有關(guān)規(guī)定，組織人員對(duì)所有的標(biāo)書(shū)按照一定的方法進(jìn)行比擬和審查和評(píng)比的