杭州某房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)調(diào)研與定位策劃報(bào)告

1、 . . 50/52 . . 某房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)調(diào)研與定位策劃報(bào)告 日期：坤和建設(shè)大灘項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與定位策劃報(bào)告雙贏機(jī)構(gòu)中原房地產(chǎn)營(yíng)銷代理策劃書(shū)編號(hào)：雙贏中原（2005）1202號(hào)目 錄前言21地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研31.1社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)特征分析31.2房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與未來(lái)區(qū)域分析61.3已有的成功案例與原因分析112房地產(chǎn)區(qū)域板塊和競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)研分析182.1各類物業(yè)市場(chǎng)狀況分析182.2分區(qū)塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析202.3競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析242.4其它待建與待出讓項(xiàng)目分析293當(dāng)?shù)鼐用袷杖肱c消費(fèi)市場(chǎng)分析313.1城市人口與購(gòu)買力313.2消費(fèi)者文化與消費(fèi)心理分析323.3居民居住氛圍與居住

2、習(xí)慣323.4競(jìng)爭(zhēng)樓盤目標(biāo)客戶群的調(diào)研分析333.5各類人士的調(diào)查訪談343.6項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研分析354. 項(xiàng)目產(chǎn)品定位394.1 項(xiàng)目基本情況394.2 項(xiàng)目SWOT分析434.3 項(xiàng)目市場(chǎng)分析454.3.1產(chǎn)品定位454.3.2客戶定位484.3.3市場(chǎng)定位494.4項(xiàng)目建議504.4.1對(duì)項(xiàng)目定位的思考504.4.2 市場(chǎng)定位建議514.4.3 客戶定位建議524.4.4 產(chǎn)品定位建議554.4.5 戶型設(shè)計(jì)建議574.4.6建筑、景觀與配套建議594.4.7 分期開(kāi)發(fā)建議604.4.8 價(jià)格定位建議614.4.9 營(yíng)銷策略建議624.5項(xiàng)目定位建議二64結(jié)束語(yǔ)71附件 前 言受坤和

3、建設(shè)集團(tuán)委托，我公司于2005年11月20日至12月9日對(duì)房地產(chǎn)供需市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目所在的大灘區(qū)塊進(jìn)行實(shí)地考察、分析研究。在調(diào)研中，我們主要采取了現(xiàn)場(chǎng)考察、有關(guān)部門人士咨詢、樓盤售樓處咨詢、二手房門店了解、重點(diǎn)人士訪談以與消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查等工作方式。綜合調(diào)研與定位分析，我司對(duì)本項(xiàng)目形成如下結(jié)論：市場(chǎng)方面：歷史文化底蘊(yùn)深厚、經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好、居民收入水平較高。城中區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地較少，置業(yè)已向城市近郊發(fā)展。同時(shí)，城區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)較少，需求較旺，房?jī)r(jià)較高。城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)不高，有提升居住品質(zhì)的要求。消費(fèi)者方面：城市人口增長(zhǎng)平穩(wěn)，市民收入水平較高，消費(fèi)比較保守。市民消費(fèi)基本緊跟等大城市潮流

4、。消費(fèi)者對(duì)住房需求既講究經(jīng)濟(jì)、也要求舒適，戶型面積需求以三室為主；對(duì)環(huán)境要求較高，對(duì)地段、交通、學(xué)區(qū)比較看重。消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商品牌與高品質(zhì)產(chǎn)品懷有較高的期望。項(xiàng)目定位方面：本項(xiàng)目的主要抗點(diǎn)是周邊配套與大環(huán)境；主要賣點(diǎn)是自然環(huán)境與發(fā)展前景。項(xiàng)目市場(chǎng)定位：現(xiàn)代的、都市的、新庭院花園特區(qū)。項(xiàng)目核心目標(biāo)客戶為城區(qū)向往現(xiàn)代都市高品質(zhì)水岸生活的中高收入階層。項(xiàng)目戶型面積以三室二廳二衛(wèi)為主、面積在120-140平方米之間，四室其次，面積在140-165平方米之間，再次為三室二廳一衛(wèi)、面積100-120平方米，其余為躍層。項(xiàng)目產(chǎn)品首期以小高層與多層住宅相結(jié)合，中后期以小高層住宅為主，部分點(diǎn)綴花園洋房、高層

5、。第二方案：項(xiàng)目定位為“都市水岸生活”的高檔小區(qū)，打造“第一盤”?？蛻舳ㄎ粸榇蠖际袇^(qū)向往都市水岸生活的成功人士。產(chǎn)品以高層公寓為主、小高層其次，部分排屋；以四室戶型、面積140-180平方米為主。1、地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研摘要：本篇主要回答城市與房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況如何的問(wèn)題。通過(guò)調(diào)研了解，我司體會(huì)到是一個(gè)歷史文化底蘊(yùn)深厚、經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好、居民收入水平較高的城市。房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年也出現(xiàn)了一次價(jià)格快速上漲的過(guò)程，目前也受到了國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，市場(chǎng)需求減少。由于城區(qū)土地的減少，城市與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向城郊轉(zhuǎn)移，迪蕩新城、鏡湖新區(qū)是未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。1.1 社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)特征分析1.1.1 城市概

6、述歷史文化名城和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市地處長(zhǎng)江三角洲南翼，省中北部杭甬之間，下轄縣、市、上虞市、嵊州市、新昌縣和越城區(qū)，面積8256平方公里，人口434萬(wàn)，其中市區(qū)面積339平方公里，人口64萬(wàn)。市是國(guó)務(wù)院首批公布的24個(gè)歷史文化名城之一，是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，中國(guó)投資硬環(huán)境40優(yōu)城市和中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)30強(qiáng)之一，有著4000多年文化積淀和近2500年建城歷史，文化底蘊(yùn)深厚，被譽(yù)為“沒(méi)有圍墻的博物館”。秀麗的江南風(fēng)光，眾多的名人勝跡，使成為特色鮮明的旅游城市，享有水鄉(xiāng)、橋鄉(xiāng)、酒鄉(xiāng)、書(shū)法之鄉(xiāng)、名士之鄉(xiāng)的美譽(yù)。1.1.2 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁、投資增長(zhǎng)勢(shì)頭穩(wěn)健。已形成以輕工業(yè)為主，商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)等

7、各行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)格局。是中國(guó)投資硬環(huán)境40優(yōu)城市之一，已成為外商投資的熱點(diǎn)地區(qū)。2004年，全市社會(huì)固定資產(chǎn)投資624.95億元，增長(zhǎng)16.8%；房地產(chǎn)投資116.00億元，增長(zhǎng)55.8 %。受國(guó)際紡織貿(mào)易局勢(shì)的影響，紡織工業(yè)投資比重略有下降，一定程度上影響了企業(yè)景氣指數(shù)，導(dǎo)致部分紡織行業(yè)拓寬投資領(lǐng)域延伸到房地產(chǎn)行業(yè)。（2）居民收入水平較高。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)顯示，2004年全市人均GDP達(dá)30254元（按戶籍人口計(jì)算），按現(xiàn)行匯率計(jì)算約為3655美元。其中市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到15676元，名列全省第四位，居之前，高出1111元。（3）消費(fèi)市場(chǎng)交易活躍。社會(huì)消費(fèi)品零售總

8、額335.43億元，增長(zhǎng)14.9%，增速位居全省之首。市場(chǎng)交易相對(duì)活躍，全市361個(gè)商品交易市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)成交額884.59億元。消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)升溫，汽車、住房消費(fèi)勢(shì)頭強(qiáng)勁。市優(yōu)越的綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ)。居民的高收入，為大宗物品如房產(chǎn)品等的消費(fèi)提供了強(qiáng)有力的支撐。1.1.3城市特點(diǎn)（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展以紡織與貿(mào)易業(yè)為主。有全國(guó)最大的輕紡市場(chǎng)，由紡織衍生的紡織制品與貿(mào)易行業(yè)迅速發(fā)展，帶動(dòng)了大批的富裕人群，成為城市消費(fèi)如房產(chǎn)品等大宗物品消費(fèi)的主流力量。（2）本土人口為主，外來(lái)高素質(zhì)人才較少。城市人口以本地人為主，雖然近年來(lái)外來(lái)人口較多，但以外來(lái)打工者居多，據(jù)相關(guān)媒體資料記載60

9、產(chǎn)業(yè)工人為外來(lái)人員，高素質(zhì)人才較少。（3）濃厚的古城韻味與文化底蘊(yùn)。是我國(guó)的歷史文化名城，已有二千多年的歷史。是中國(guó)十大魅力城市，是省古橋最多的城市。據(jù)記載1990年城區(qū)的古橋即達(dá)到167座，古橋環(huán)繞橫跨著水系，形成獨(dú)特的水鄉(xiāng)景象。同時(shí)市民長(zhǎng)期受歷史文化熏，形成了獨(dú)特的文化，并對(duì)江浙地區(qū)形成較大的影響。（4） 人謹(jǐn)慎、保守、節(jié)儉。歷史上是出“師爺”的地方，市民愛(ài)思考、擅謀略，行事較謹(jǐn)慎，考慮問(wèn)題比較周全，會(huì)過(guò)日子，也形成了比較保守的生活作風(fēng)。對(duì)投資消費(fèi)不愛(ài)冒風(fēng)險(xiǎn)，不接受超前的消費(fèi)觀念，不愛(ài)露財(cái)，為人比較低調(diào)，行事較謹(jǐn)慎。人做事業(yè)追實(shí)在在、穩(wěn)扎穩(wěn)打，不同于商人的激進(jìn)與冒險(xiǎn)。輕紡城市場(chǎng)老板們簡(jiǎn)樸的

10、打扮、別墅與寫(xiě)字樓售樓處購(gòu)房者的“土氣”與謹(jǐn)慎從一個(gè)側(cè)面反映了人的風(fēng)貌。（5）江南風(fēng)格細(xì)膩的城市肌理。由于地方城市特色，市區(qū)對(duì)建筑的要求一直以黑白相間的外立面為主，保持著典型的江南建筑風(fēng)格。其城市的美，是一種“小家碧玉”的美，沒(méi)有的時(shí)尚，也沒(méi)有的豪華和大氣。（6） 對(duì)生活距離感明顯。由于城市較小，市民心目中的市區(qū)概念主要為環(huán)城河以，對(duì)環(huán)城河之外比較難以接受，隨著城市版圖的擴(kuò)大，市民對(duì)郊區(qū)房產(chǎn)有一定的接受程度但對(duì)距離仍比較敏感。1.1.4城市發(fā)展規(guī)劃“城市北進(jìn)、旅游南延、沿江開(kāi)發(fā)、多向拓展”。“四大組團(tuán)，綠色空間”的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)?！八拇蠼M團(tuán)”主要指越城、柯橋、袍江、江濱四大組團(tuán)。越城組團(tuán)市文

11、化、教育、科技、信息、旅游、金融和商貿(mào)中心?？聵蚪M團(tuán)國(guó)際紡織制造貿(mào)易中心和重要旅游區(qū)。袍江組團(tuán)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新城區(qū)。江濱組團(tuán)灣工業(yè)新城區(qū)。“綠色空間”指連接越城、柯橋、袍江三大組團(tuán)的城市綠心鏡湖新區(qū)，是的生態(tài)功能調(diào)節(jié)區(qū)、城市休閑娛樂(lè)區(qū)、水上旅游觀光區(qū)和行政管理中心區(qū)。1.1.5鏡湖新區(qū)發(fā)展規(guī)劃區(qū)位：鏡湖新區(qū)位于市區(qū)北側(cè)，是在原越城區(qū)靈芝、東浦兩鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上組建而成，行政區(qū)劃 76 平方公里，至 2004 年末新區(qū)總?cè)丝跒?9.37 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口 3.52萬(wàn)人，主要以城區(qū)改造的安置戶為主。功能定位：生態(tài)功能調(diào)節(jié)區(qū)、城市休閑娛樂(lè)區(qū)、水上旅游觀光區(qū)和行政管理中心區(qū)。規(guī)劃理念：

12、以湖為心，以河為脈，以綠為體，以山為襯，以人為本。規(guī)劃布局：三片二湖二園。西片為居住社區(qū)，東片為研發(fā)基地和居住社區(qū)，南片為3個(gè)居住社區(qū)。另外，鏡湖、南湖（暫名）和濕地公園、梅山公園將組成“二湖二園”，為新區(qū)點(diǎn)綴妝容。發(fā)展前景：如果說(shuō)未來(lái)的大城市格局是一個(gè)大桌子的話，濱江、柯橋、袍江、越城這四個(gè)組團(tuán)就是四個(gè)桌腿，綠心就是桌面。整合四大組團(tuán)，開(kāi)發(fā)綠心，形成城市發(fā)展的合力，大戰(zhàn)略就是做大桌子。鏡湖新區(qū)于2003年3月通過(guò)總體規(guī)劃；2005年1月啟動(dòng)區(qū)（群賢路以南、鐵路以北區(qū)塊）控制性詳細(xì)規(guī)劃通過(guò)評(píng)審；2005年5月出讓梅山路、后墅路兩塊土地；2005年底啟動(dòng)大灘區(qū)塊。從城市的規(guī)劃發(fā)展上看，鏡湖新區(qū)綠

13、心的發(fā)展規(guī)劃符合城市的發(fā)展方向，有助于各組團(tuán)融合性的加強(qiáng)，鏡湖新區(qū)功能區(qū)塊的房產(chǎn)是首當(dāng)其沖受益的對(duì)象。1.1.6迪蕩新城區(qū)位：位于老城區(qū)以東，東至越州大橋與東環(huán)線，南至人民東路北側(cè)，西至環(huán)城東路，北至北復(fù)線?？傆玫孛娣e575公頃，規(guī)劃人口5萬(wàn)人。功能定位：以現(xiàn)代商貿(mào)、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)為主的兼有居住功能的現(xiàn)代化新城。發(fā)展規(guī)劃：“一軸、二心、三帶、五區(qū)”。“一軸”指沿勝利路的城市發(fā)展軸；“二心”指以商貿(mào)、商務(wù)會(huì)展為核心的雙核心結(jié)構(gòu)；“三帶”指沿環(huán)城河、浙東運(yùn)河、梅龍河的生態(tài)走廊帶；“五區(qū)”指五個(gè)功能分區(qū)：商貿(mào)核心區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、會(huì)展中心區(qū)、休閑居住區(qū)和迪蕩湖公園。建筑風(fēng)格：強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代風(fēng)格和現(xiàn)代手法的

14、徹底性、純粹性、淡雅和諧，簡(jiǎn)潔大方，充分體現(xiàn)現(xiàn)代性和時(shí)代性。發(fā)展前景：迪蕩新城作為市本屆政府著重發(fā)展的對(duì)象，其發(fā)展必將借力扶持。核心商貿(mào)區(qū)的打造，可以考慮商圈的輻射效應(yīng)，但區(qū)域本身需要儲(chǔ)備一定的消費(fèi)力量，故住宅小區(qū)的建造是必然的。迪蕩新城開(kāi)發(fā)將影響政府對(duì)鏡湖包括大灘區(qū)塊的開(kāi)發(fā)投入；迪蕩地塊建設(shè)的住宅項(xiàng)目建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目將造成較重威脅。1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與未來(lái)區(qū)域分析1.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征（1）快速發(fā)展的樓市。的房?jī)r(jià)在2002年以前一直處于停滯的狀態(tài)，2002年市中心的新建住宅房?jī)r(jià)在3000-3500元/左右，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤的森海豪庭僅2000元/余。從2002年底2003年初至2004年上半

15、年，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展與房地產(chǎn)投資熱的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一波價(jià)格快速上漲的行情，市中心新建住宅房?jī)r(jià)達(dá)到6000-7000元/，平均漲幅在100左右。2005年較2004年又有約5-10的上漲。目前市中心城區(qū)的房?jī)r(jià)已達(dá)70008000元/左右，而森海豪庭房?jī)r(jià)已達(dá)6000元/，漲幅高達(dá)200。（2）專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較少。很多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)前身并不是從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，較知名的僅金昌房產(chǎn)集團(tuán)一家。較多是其他行業(yè)轉(zhuǎn)行過(guò)來(lái)，如寶業(yè)房產(chǎn)原是從事建筑；天地永和開(kāi)發(fā)商是黃酒集團(tuán)的下屬公司；金暉置業(yè)雖然從事房產(chǎn)時(shí)間較長(zhǎng)，但其出身是紡織貿(mào)易。（3）獨(dú)具水鄉(xiāng)風(fēng)味的房產(chǎn)品。市市區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)受古城保護(hù)的要求，使得

16、主城區(qū)房產(chǎn)品江南風(fēng)格居多。但也有一部分開(kāi)發(fā)商仍然在一定圍能尋求創(chuàng)新，尋求創(chuàng)新元素。如果在典型江南風(fēng)格建筑品的圍合中，本項(xiàng)目能夠以新穎風(fēng)格出現(xiàn)市場(chǎng)，將會(huì)成為市場(chǎng)的聚焦點(diǎn)，引領(lǐng)新居住產(chǎn)品風(fēng)潮。（4）多層住宅為主的房產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。據(jù)我司調(diào)查，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以多層住宅為主，小高層住宅較少。目前已交付的國(guó)際廣場(chǎng)是少見(jiàn)的小高層、高層住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，處于建造中的天地永和也帶有部分小高層、高層住宅。（5）三室兩廳兩衛(wèi)戶型是開(kāi)發(fā)商的主打產(chǎn)品。據(jù)我司了解，目前房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戶型中三室兩廳兩衛(wèi)戶型約占戶型供應(yīng)量40有余，個(gè)別樓盤甚至平面戶型設(shè)置均為三室兩廳兩衛(wèi)，如百合風(fēng)華。且從市場(chǎng)去化上，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型銷售速度相

17、對(duì)快于其他戶型。（6）新材料、技術(shù)運(yùn)用較少。據(jù)我司觀察，已開(kāi)發(fā)入住的小區(qū)中，普遍采用單層鋁合金門窗、鑄鐵欄桿、普通電子防盜門，很少采用新型建筑節(jié)能保溫材料、智能安保系統(tǒng)等。11月19日舉行的縣房交會(huì)將建筑節(jié)能作為房交會(huì)主題之一，可見(jiàn)未來(lái)呼喚新型的建筑節(jié)能類建筑用材。（7）追求一步到位的住宅消費(fèi)觀念。早期的購(gòu)房者，具有追求一步到位的心理，希望購(gòu)置三室左右的住房，而不希望重復(fù)置業(yè)。一方面是因?yàn)樵缙诜績(jī)r(jià)不高，另一方面是市民追求生活的穩(wěn)定，往往是二代、三代共同置業(yè)，需求面積較大。這在一定程度上可以說(shuō)明樓盤開(kāi)發(fā)戶型面積普遍偏大的原因，這種消費(fèi)需求也導(dǎo)致同類房產(chǎn)品的集中開(kāi)發(fā)。但是，隨著近兩年城區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格

18、的上漲，受總價(jià)承受能力的限制，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品與戶型面積需求逐漸呈現(xiàn)出多樣性。1.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)狀況（1）一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)狀況土地市場(chǎng)熱點(diǎn)變化較快。2003年土地市場(chǎng)出讓的重點(diǎn)是袍江和生態(tài)產(chǎn)業(yè)園，達(dá)到1400畝，城區(qū)住宅用地僅供應(yīng)209畝。2004年城區(qū)土地供應(yīng)大增達(dá)到1413畝。進(jìn)入2005年鏡湖新區(qū)成為土地出讓的重點(diǎn)區(qū)域，1-11月份共出讓住宅用地320畝（包括本項(xiàng)目的261.64畝，另兩塊共計(jì)58.06畝），占到城區(qū)住宅用地的65。（具體詳見(jiàn)2.4.2 項(xiàng)目周邊其它出讓地塊）土地出讓樓面價(jià)格一年翻了一番有余。根據(jù)市招投標(biāo)中心顯示的土地拍賣成交信息，2003年下半年市區(qū)土地成交的樓面價(jià)格為1

19、022元/，而至2004年全年土地拍賣成交的樓面價(jià)格為3013元/；其中如永和酒廠地塊（現(xiàn)天地永和項(xiàng)目）和解放路草藐弄地塊（現(xiàn)錦江文華）成交的樓面價(jià)格分別達(dá)到了5531元/、7429元/。土地流拍現(xiàn)象增多。2005年國(guó)家系列宏觀政策的出臺(tái)，市場(chǎng)同樣受到波與。2005年土地市場(chǎng)截至11月底，市共出讓25號(hào)地塊，其中流拍6塊。近2年半市城區(qū)住宅用地供應(yīng)表（含商?。┠攴莸貕K數(shù)量土地面積總量（畝）建筑面積總量（萬(wàn)）2003下半年4209142004年2314131082005年1948952數(shù)據(jù)來(lái)源：土地招投標(biāo)交易中心注：據(jù)市土地部門了解2002年以來(lái)已無(wú)住宅用地協(xié)議出讓，寶業(yè)四季園屬綜合競(jìng)標(biāo)性出讓（

20、包括方案等因素）。（2）二級(jí)市場(chǎng)總體供應(yīng)分析近兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與銷售面積均有增加。的房地產(chǎn)市場(chǎng)自2002年以來(lái)開(kāi)始快速發(fā)展，過(guò)去三年來(lái)，房產(chǎn)經(jīng)歷了“黃金期”，各大企業(yè)、集團(tuán)紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，目前全市共190余家房地產(chǎn)企業(yè)，年開(kāi)發(fā)樓盤面積近300萬(wàn)平方米。2005年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積大幅減少。2005年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資信心下降。特別是2003年土地出讓的大頭袍江板塊，大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擱置。居民住房條件繼續(xù)改善。根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)，至2004年末全市城鎮(zhèn)居民人均現(xiàn)有住房使用面積25.62平方米，比上年增長(zhǎng)2.5。市近兩年房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、銷售情況表 項(xiàng)目年份房地產(chǎn)

21、開(kāi)發(fā)投資（億元）新開(kāi)商品房（萬(wàn)）商品房銷售面積（萬(wàn)）2004年數(shù)額116.00547.96325.82增長(zhǎng)55.839.150.12005年19月數(shù)額76.78232.24138.38增長(zhǎng)13.2-36.650.4數(shù)據(jù)來(lái)源：市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)與相關(guān)指標(biāo)（3）三級(jí)市場(chǎng)狀況（二手房市場(chǎng)）成交有所下降。據(jù)中介部門了解，在6月份以前是交易的“寒冬”，6月份后有所回暖，目前市區(qū)二手房月交易量在200300套左右，較2003年同期400-500套水平有所下降。經(jīng)濟(jì)型三房戶型受市場(chǎng)青睞。據(jù)中介部門與部分二手置業(yè)者了解，100120左右的三房戶型受二手置換者歡迎。一些成新度高、學(xué)區(qū)好、地段佳物業(yè)較受市場(chǎng)歡迎。1

22、.2.3未來(lái)區(qū)域發(fā)展分析城東區(qū)域：現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，由于良好的環(huán)境資源，其日后必將成為重要的居住區(qū)。城南區(qū)域：目前居住氛圍不濃，規(guī)劃為綠色生態(tài)保護(hù)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展旅游觀光，休閑度假和營(yíng)造新型生活空間。城西區(qū)域：為市文教區(qū)且為居住區(qū)之一，未來(lái)將依托靠近柯橋的特點(diǎn)，發(fā)展商貿(mào)服務(wù)。城北區(qū)域：原規(guī)劃為工業(yè)區(qū)，但由于規(guī)劃變更，已成為市區(qū)通向鏡湖、袍江的中樞。城中區(qū)域：由于良好的地理位置，且是城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，其發(fā)展前景將更為樂(lè)觀，隨著住宅用地的減少，其日后主要為存量房的交易，且在資源稀缺的情形下，價(jià)格將不斷走高。迪蕩新城未來(lái)二至五年建設(shè)重點(diǎn)。市委市政府已提出五年基本建成的目標(biāo)

23、，該區(qū)域是新的商貿(mào)中心，按其人口規(guī)劃，預(yù)計(jì)住宅建設(shè)量在150萬(wàn)左右，以高層、高容積率住宅為主。鏡湖新區(qū)未來(lái)三年后的重點(diǎn)。從規(guī)劃看，鏡湖新區(qū)是的“綠心”，將建設(shè)新的行政中心。同時(shí)，鏡湖新區(qū)處于四大組團(tuán)的中心位置，鏡湖新區(qū)的建設(shè)有利于促進(jìn)四大組團(tuán)的協(xié)調(diào)發(fā)展，目前鏡湖新區(qū)大灘、梅山路、后墅路、群賢路等區(qū)塊均有土地出讓，該區(qū)塊也將是未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域之一。袍江區(qū)塊持續(xù)建設(shè)中的組團(tuán)。袍江區(qū)塊已出讓待建住宅總量約100萬(wàn)，其價(jià)格僅為城區(qū)的一半，隨著鏡湖新區(qū)的建設(shè)，袍江對(duì)人們的心理距離將更近，加之其處于連接杭甬高速出入口之間的位置，其未來(lái)將是中等、中低收入階層比較合適的居住區(qū)塊。未來(lái)各區(qū)域發(fā)展匯總表區(qū)域

24、區(qū)域劃分現(xiàn)狀未來(lái)發(fā)展城東區(qū)域環(huán)城河以東經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。城南區(qū)域環(huán)城河以南居住氛圍不濃，整體沒(méi)有城市的感覺(jué)。綠色生態(tài)保護(hù)區(qū)，發(fā)展旅游觀光，休閑度假和營(yíng)造新型生活空間。城西區(qū)域環(huán)城河以西文教區(qū)、居住區(qū)。文教區(qū)、居住區(qū)、商貿(mào)發(fā)展區(qū)。城北區(qū)域環(huán)城河以北，鏡湖以東工業(yè)區(qū)、居住區(qū)。市區(qū)通向鏡湖、袍江的中間地帶，由城郊變?yōu)榇沃行某菂^(qū)。城中區(qū)域東南西北四環(huán)之城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心。主要為存量房的交易，價(jià)格將不斷走高。鏡湖新區(qū)鐵路以北區(qū)塊發(fā)展起步階段。是的“綠心”，將建設(shè)新的行政中心。是未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域之一。迪蕩新城古水道以北，鐵路以南規(guī)劃階段，目前涉與大量拆遷問(wèn)題。五年基本建成，是新的

25、商貿(mào)中心，住宅建設(shè)量在150萬(wàn)左右，以高層、高容積率住宅為主。袍江區(qū)塊市東北屬工業(yè)區(qū)，主要為安置房。未來(lái)將是中等、中低收入階層比較合適的居住區(qū)塊。1.3已有樓盤的成功案例分析1.3.1森海豪庭（1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目 容備注區(qū)位城東經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，北至魯迅東路，南至涂路，東至平水東江，西至舜江路。技術(shù)指標(biāo)占地1000畝，總建筑面積30萬(wàn)平方米，容積率0.6，綠化率63。建筑類型普通公寓，別墅，排屋。戶型普通住宅，面積89-160之間；主力為104140，約占70，以三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)為主。動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離；但主衛(wèi)面積總體偏小。運(yùn)動(dòng)休閑配套3個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)；1個(gè)高爾夫練習(xí)場(chǎng)；1個(gè)籃球場(chǎng)；1個(gè)大型室外游

26、泳池；1個(gè)室游泳池；1個(gè)綜合球房；1個(gè)四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店；1個(gè)小區(qū)幼兒園；1條小區(qū)專線巴士。部分為四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)要求配套。（2）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)分析首個(gè)花園洋房、別墅居住區(qū)森海豪庭是市首個(gè)“低密度、低容積率”大型居住小區(qū)。森海豪庭是市首個(gè)含花園洋房（即排屋）、別墅的居住區(qū)。創(chuàng)新產(chǎn)品贏得一定市場(chǎng)青睞，其一期開(kāi)盤時(shí)，銷售形勢(shì)優(yōu)于普通公寓。大面積罕有的生態(tài)景觀森海豪庭擁有一個(gè)12500的休閑廣場(chǎng)、100余畝的鹿池山休閑公園、150余畝的凌家山森林公園、700余畝的總綠化面積。開(kāi)發(fā)者通過(guò)先造景，后造房的手法，展現(xiàn)良好景觀環(huán)境，成為后期樓盤旺銷的重要原因。高標(biāo)準(zhǔn)配套擁有三個(gè)兒童樂(lè)園、四個(gè)俱樂(lè)部、五個(gè)會(huì)館、一座四星

27、級(jí)酒店配套、四個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、一個(gè)籃球場(chǎng)等高標(biāo)準(zhǔn)的配套。緩解了居住者對(duì)生活品質(zhì)的憂慮，進(jìn)而促進(jìn)銷售。（3）項(xiàng)目營(yíng)銷分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析森海豪庭一期2001年4月開(kāi)盤時(shí)，樓市整體發(fā)展陷于低迷狀態(tài)，市場(chǎng)在售項(xiàng)目中很大部分為現(xiàn)房銷售且銷售形勢(shì)較差，如鏡中園、湖景中央花園等。市場(chǎng)售價(jià)上，市場(chǎng)在售項(xiàng)目湖景中央花園位于勝利東路、新建路口項(xiàng)目售價(jià)在2928元/；鏡中園位于中心路，東大池旁，當(dāng)時(shí)售價(jià)2950元/左右。市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目反應(yīng)森海豪庭一期開(kāi)盤時(shí)，當(dāng)時(shí)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低沉，城東在人心目當(dāng)中一直是不適于居住的地方，一般人選擇居住會(huì)選擇城西、城南，少有人會(huì)選擇城東。開(kāi)發(fā)商借鑒外地的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，決定先造景后銷售，通過(guò)與

28、政府部門協(xié)調(diào)合作，政府改造平水東江，營(yíng)造了整體較好環(huán)境，隨著市場(chǎng)回暖，銷售節(jié)節(jié)攀升。尤其是排屋、別墅作為新穎產(chǎn)品，吸引了一批人。項(xiàng)目成功因素分析契合市場(chǎng)的營(yíng)銷周期森海豪庭的營(yíng)銷周期，自一期開(kāi)盤至今，約三年半的周期，該周期恰好是房地產(chǎn)市場(chǎng)從初步發(fā)展走向快速發(fā)展的時(shí)期，森海豪庭的成功很大程度上依賴于整體市場(chǎng)環(huán)境的發(fā)展。積極的營(yíng)銷手法該項(xiàng)目在蓄勢(shì)期即展開(kāi)強(qiáng)勢(shì)傳播，通過(guò)相關(guān)產(chǎn)品招標(biāo)會(huì)、研討會(huì)、評(píng)標(biāo)活動(dòng)等傳遞給更多受眾者，打開(kāi)第一道形象口。后來(lái)通過(guò)相關(guān)活動(dòng)給項(xiàng)目營(yíng)銷持續(xù)保溫?？赡芷錉I(yíng)銷手法對(duì)目前市場(chǎng)不具備借鑒意義，但從另一方面上，創(chuàng)新的營(yíng)銷手法能夠促成項(xiàng)目的成功。迎合市場(chǎng)的價(jià)格定位項(xiàng)目采用“低價(jià)入市”策

29、略，開(kāi)盤期價(jià)格1968元/，遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)環(huán)城西路置業(yè)風(fēng)澤園3280元/的價(jià)格。（4）價(jià)格走勢(shì)分析森海豪庭于2000年底2001年初正式啟動(dòng)，2001年4月2日一期正式開(kāi)盤，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤價(jià)格普通公寓起價(jià)1968元/；花園洋房2888元/；別墅3380元/。目前，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)售樓人員稱，現(xiàn)普通公寓售價(jià)在6000余元/左右。如櫻花園10#402：面積160，價(jià)格6480元/，二手房市場(chǎng)價(jià)格在6000元/左右；別墅售價(jià)8000元/，其中花園售價(jià)1000余元/。從2002年初至2005年，該項(xiàng)目多層住宅價(jià)格漲幅近200，同期中心城區(qū)住宅漲幅在130-150左右。具體價(jià)格走勢(shì)情況如下圖：（5）對(duì)本案的借鑒點(diǎn)森海豪庭在

30、蓄勢(shì)期即啟動(dòng)大量的營(yíng)銷手法，可以為本案所借鑒，且據(jù)市場(chǎng)了解，相當(dāng)部分市民在地塊出讓期即關(guān)注本項(xiàng)目，可以快速啟動(dòng)項(xiàng)目營(yíng)銷。提升板塊價(jià)值。項(xiàng)目獲取成功一定程度上依靠板塊的成功，鏡湖新區(qū)的高度規(guī)劃，濕地的珍惜價(jià)值，項(xiàng)目可以在炒熱板塊同時(shí)為自身營(yíng)造價(jià)值。注重品牌。將坤和的品牌理念輸入，深刻貫徹“以人為本”理念。1.3.2國(guó)際廣場(chǎng)（1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目 容區(qū)位雄踞市越城老區(qū)，東沿解放路，西接車站路，北連站前路，南臨環(huán)城河，與市火車站隔廣場(chǎng)相望。技術(shù)指標(biāo)占地面積110畝；總建筑面積15.08萬(wàn)平方米，其中瑪格麗特商業(yè)中心7.2萬(wàn)平方米。產(chǎn)品類型多層、小高層、高層普通公寓；單身公寓；酒店式公寓；商業(yè)步行街。戶型

31、分酒店式公寓，面積50左右，酒店式公寓為精裝修，1幢；LOFT單身公寓，面積45(層高5.2m)，1幢；普通公寓面積在90-170左右，主力戶型120-130。配套全地下停車系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；對(duì)講防盜系統(tǒng)；車輛出入/停車管理系統(tǒng)；緊急廣播與背景音樂(lè)；6條步行街、12個(gè)廣場(chǎng)。（2）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)分析國(guó)際廣場(chǎng)是繼中興高層公寓、日月公寓后開(kāi)發(fā)的大規(guī)模高層公寓。而產(chǎn)權(quán)式酒店、層高5.2米的LOFT公寓，為市首次亮相的房產(chǎn)品。歐式的建筑，塔樓、鐘樓、歐式雕塑，高貴典雅的風(fēng)格在市場(chǎng)引起不少的騷動(dòng)，吸引大批人士購(gòu)買。（3）項(xiàng)目營(yíng)銷分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)恰逢市場(chǎng)良好發(fā)展契機(jī)，項(xiàng)目開(kāi)展時(shí)，市房地產(chǎn)市場(chǎng)

32、發(fā)展處于高峰期，國(guó)際廣場(chǎng)銷售在市場(chǎng)的一片“利好”聲中開(kāi)展。市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目反應(yīng)項(xiàng)目推廣期，創(chuàng)新的建筑風(fēng)格，精裝修酒店式公寓、LOFT單身公寓吸引了大批追崇者。據(jù)有關(guān)人士透露，該項(xiàng)目在2003年初左右開(kāi)盤，在2003年7月時(shí)，銷售率達(dá)50以上。目前項(xiàng)目剩余較多的是酒店式公寓，剩余約60余套，基本為朝北單位。究其原因，主要是人對(duì)建筑朝向比較講究，投資客對(duì)項(xiàng)目出于投資、自住雙重考慮，朝北公寓不被認(rèn)可。項(xiàng)目成功因素分析“積極”的銷控手段國(guó)際廣場(chǎng)分多期推盤，數(shù)量少，加深產(chǎn)品旺銷現(xiàn)象，這種炒作理念在市場(chǎng)屬于前列。深諳消費(fèi)者追風(fēng)的消費(fèi)觀念，造成項(xiàng)目在開(kāi)盤近三個(gè)月銷售50的良好勢(shì)頭?！斑h(yuǎn)景誘惑”描述無(wú)論是各種展會(huì)或

33、銷售現(xiàn)場(chǎng)，效果圖上奪目的顏色，歐式風(fēng)情模式的誘惑，給整個(gè)以古典、韻味見(jiàn)長(zhǎng)的城市帶來(lái)了不小的震撼，而對(duì)于手中具備雄厚資金實(shí)力的私企業(yè)主來(lái)說(shuō)，在嘗到房地產(chǎn)挖來(lái)的第一桶金之后，對(duì)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域美好前景的向往，也促使了諾大一個(gè)項(xiàng)目的快速銷售。（4）價(jià)格走勢(shì)分析2003年1月一期開(kāi)盤不久，單身公寓售價(jià)4100元/起；商住樓住宅3008元/起，沿河4層?xùn)|邊套價(jià)格在3798元/左右，8層價(jià)格3789元/左右。2003年7月份時(shí)，國(guó)際廣場(chǎng)的銷售基本已達(dá)到50。單身公寓一期售價(jià)46585400元/，二期售價(jià)5228元/，樓層差價(jià)100元/，其中西首邊套加700元/，東首邊套加870元/。商住樓住宅價(jià)格5000元

34、/起。2004年11月份時(shí)，商住樓住宅價(jià)格在6800元/左右。至目前，據(jù)售樓部查看，基本售完。根據(jù)二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)格，預(yù)計(jì)中心價(jià)在7200元/左右（10層），3層在6600元/左右。從2003年初至2005年底，其商住樓住宅價(jià)格漲幅在100-120左右，中心城區(qū)住宅樓盤同期約80-100的漲幅。價(jià)格走勢(shì)具體圖示如下：（5）對(duì)本案可借鑒點(diǎn)遠(yuǎn)景的展現(xiàn)和描述，可消除部分消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目區(qū)域或地塊的疑慮。強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)品“外兼修”，注重戶型設(shè)置。1.3.3翰林越府（1）項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目 容區(qū)位位于府路，北臨武勛坊路，東靠西小路，南依勝利西路。技術(shù)指標(biāo)總用地面積24495，總建筑面積26450，地下建筑面積18000

35、，共計(jì)111套住宅。產(chǎn)品類型低層公寓、復(fù)式公寓、沿街商鋪、地下超市。戶型普通公寓面積在130-160左右，復(fù)式在200-250左右。配套全地下停車系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；對(duì)講防盜系統(tǒng)；車輛出入/停車管理系統(tǒng)。規(guī)劃地勢(shì)南低北高，主干道如龍形貫穿整體，串起入口下沉廣場(chǎng)和東側(cè)主題花園。實(shí)行人車分流交通體系。推廣定位府山，新獨(dú)院住宅。（2）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)分析新獨(dú)院住宅打造。新獨(dú)院住宅的居住模式就是一個(gè)單元只住一戶人家，有天有地，有獨(dú)立花園。翰林越府“新獨(dú)院住宅”概念的提出，首度引進(jìn)國(guó)際新居住形態(tài)，創(chuàng)新意識(shí)獲得市場(chǎng)認(rèn)可。（3）項(xiàng)目營(yíng)銷分析項(xiàng)目市場(chǎng)背景分析翰林越府推出市場(chǎng)時(shí)，城中地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)恰好出現(xiàn)了一個(gè)商務(wù)

36、樓開(kāi)發(fā)熱潮，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)的商住樓包括金豐大廈、天宇大廈、現(xiàn)代大廈等，此外純商務(wù)樓有解放路上星洲商務(wù)樓和潤(rùn)和世紀(jì)廣場(chǎng)等。市場(chǎng)上渴求高檔、高品質(zhì)的居住樓盤，翰林越府的推出恰好是一個(gè)“補(bǔ)水”的過(guò)程。市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目反應(yīng)引起市場(chǎng)的追逐和向往。項(xiàng)目成功因素分析創(chuàng)新產(chǎn)品新獨(dú)院住宅、排屋、別墅等新型產(chǎn)品推出，既符合人喜好多層的居住模式，又能在原有建筑規(guī)劃限制基礎(chǔ)上創(chuàng)新，是產(chǎn)品成功關(guān)鍵?！昂勒备拍畲蛟旌擦衷礁胀ü粜?30150為主；躍層洋房170180為主；排屋170280 為主，大戶型面積配比，符合高檔房標(biāo)準(zhǔn)。入口下沉式廣場(chǎng)，首個(gè)人車分流的小區(qū)，滿足居住者心底對(duì)居住身份標(biāo)志的渴求，輔以“新國(guó)際居住形態(tài)”概念營(yíng)

37、造，獲得市場(chǎng)關(guān)注眼光。絕佳地段如果將翰林越府換至城東或城南，或許其銷售或市場(chǎng)反應(yīng)將是另一番情景，而占據(jù)城中較好的位置，也是項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵因素。（4）價(jià)格分析據(jù)錦江文華售樓處人員稱，翰林越府開(kāi)盤時(shí)間在2003年6月，開(kāi)盤價(jià)格平均價(jià)在公寓5500元/左右，排屋6500元/；至后期公寓價(jià)格漲至70008000元/。目前二手房市場(chǎng)無(wú)房可售，預(yù)計(jì)其公寓市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)在9000-10000元/左右。是中心城區(qū)高品質(zhì)高價(jià)格樓盤代表之一。（5）對(duì)本案可借鑒點(diǎn)尋求產(chǎn)品創(chuàng)新。尋求居住心理訴求。上述三個(gè)樓盤分別以環(huán)境營(yíng)造與品牌導(dǎo)入、遠(yuǎn)景描繪、產(chǎn)品創(chuàng)新贏得市場(chǎng)，成為至今仍獲得較高市場(chǎng)認(rèn)同的樓盤，對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)均具有一定

38、的借鑒意義。2. 房地產(chǎn)區(qū)域板塊和競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)研分析 摘要：本篇重點(diǎn)回答各類住宅產(chǎn)品、各區(qū)塊住宅市場(chǎng)、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤的狀況如何的問(wèn)題，為本項(xiàng)目定位尋找切入點(diǎn)。通過(guò)調(diào)研分析，我司認(rèn)為城區(qū)普通住宅市場(chǎng)需求較旺盛，市場(chǎng)對(duì)多層住宅比較偏愛(ài)；城區(qū)新建規(guī)模樓盤主要集中在城市近郊，各區(qū)塊總體呈現(xiàn)供應(yīng)量少、樓盤規(guī)模不大、品質(zhì)一般、價(jià)格較高、配套較少等特點(diǎn)，樓盤多以水景、學(xué)區(qū)、地段為主題賣點(diǎn)。2.1各類物業(yè)市場(chǎng)狀況分析目前市場(chǎng)在售的住宅物業(yè)主要包括多層、小高層、高層公寓以與排屋、別墅等。當(dāng)然現(xiàn)在還出現(xiàn)了不少衍生品，其主要還是在前幾種產(chǎn)品上的局部改變。下面對(duì)其市場(chǎng)需求、產(chǎn)品特色以與目標(biāo)客戶作詳細(xì)分析：多層住宅：

39、是目前市市場(chǎng)的主流住宅產(chǎn)品，其供應(yīng)量大約占整個(gè)市場(chǎng)的75-85%左右，市民對(duì)多層住宅最為偏愛(ài)，需求較旺；其產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)正、各產(chǎn)品比較雷同，但受大眾歡迎；其目標(biāo)客戶為公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層管理與專業(yè)技術(shù)人員。目前市場(chǎng)上主要有三種產(chǎn)品：低多層、普通多層與一梯一戶等。低多層住宅主要是層數(shù)在4層左右住宅，從市場(chǎng)上看其戶型相對(duì)較大，一般達(dá)到150-180，而價(jià)格則與普通住宅相差無(wú)幾，銷售情況以與市場(chǎng)普遍反映較好，主要樓盤有書(shū)香錦苑、錦江文華等。普通多層是層數(shù)在5-6層左右的住宅，是市場(chǎng)的主流，面積與戶型大眾化。一梯一戶則主要是在一些景觀環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)明顯的位置，其戶型多較大，一般能達(dá)到160以上，價(jià)格也較

40、普通多層要高，但由于其針對(duì)的客戶主要為改善性居住的這部分中高端客戶，購(gòu)買力較強(qiáng)，雖然其公攤相對(duì)較大，但市場(chǎng)反映較好。主要樓盤有書(shū)香錦苑等。小高層住宅：其市場(chǎng)供應(yīng)量大約占整個(gè)市場(chǎng)的3-5%左右；目前在售的主要為天地永和與國(guó)際廣場(chǎng)等；從目前天地永和和國(guó)際廣場(chǎng)銷售的市場(chǎng)情況以與問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)（35選擇小高層）的結(jié)果看：市民對(duì)小高層公寓的接受程度不錯(cuò)；其目標(biāo)客戶一般為公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層管理人員。高層住宅：其市場(chǎng)供應(yīng)量約占整個(gè)市場(chǎng)的2-3%左右，目前市場(chǎng)上主要有天地永和與國(guó)際廣場(chǎng)等。據(jù)國(guó)際廣場(chǎng)實(shí)地考察了解，其價(jià)格相對(duì)較高。高層住宅由于其開(kāi)闊的高層視野，受到部分購(gòu)房者的喜歡，但從天地永和情況看，總體接受度

41、不如小高層；高層住宅的目標(biāo)客戶與小高層住宅類似。排屋疊屋：其市場(chǎng)供應(yīng)量約占整個(gè)市場(chǎng)的3-8%左右；其戶型面積一般在200左右，帶有小花園，綠化環(huán)境等相關(guān)配套較完善，樓盤品質(zhì)與價(jià)格較高；其目標(biāo)客戶一般為公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層管理人員以與個(gè)私企業(yè)主，隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量的要求也不斷提升，總體而言，其市場(chǎng)需求有擴(kuò)大的趨勢(shì)。目前市場(chǎng)上主要有疊排、雙聯(lián)以與多聯(lián)，由于是相對(duì)高檔的住宅產(chǎn)品，客戶也主要為二、三次置業(yè)者，他們有較強(qiáng)的購(gòu)買力，注重生活品質(zhì)。雙聯(lián)排屋相當(dāng)與連體別墅，除南北花園外，還有邊側(cè)的花園，品質(zhì)高于多聯(lián)，也比多聯(lián)受市場(chǎng)歡迎；疊屋是下有花園上有天空，品質(zhì)不如排屋，產(chǎn)品更接近躍層式

42、的“空中別墅”，市場(chǎng)反映不如排屋理想，但在市區(qū)低層花園住宅稀缺的狀況下，其市場(chǎng)受歡迎程度也很高。別墅：其市場(chǎng)供應(yīng)量約在3-5%左右；戶型都較大，可達(dá)300-500不等，總價(jià)大約在250-400萬(wàn)，帶花園，私密性以與居住環(huán)境尤好，相應(yīng)配套設(shè)施齊全；其目標(biāo)客戶是處于消費(fèi)金字塔頂層的這部分人，一般為大型企業(yè)老總與個(gè)私業(yè)主。目前市場(chǎng)供需基本持平，但在未來(lái)需求有增大之勢(shì)。物業(yè)分類型分析表物業(yè)類型市場(chǎng)供應(yīng)量接受程度年齡段產(chǎn)品特點(diǎn)目標(biāo)客戶多層75-85%最好25-50得房率高，符合傳統(tǒng)生活習(xí)慣公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層管理人員、專業(yè)技術(shù)人員小高層3-5%好25-40視野開(kāi)闊公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層管理人員高層

43、2-3% 較好25-40視野開(kāi)闊公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層管理人員排屋疊屋3-8%一般35-45樓盤品質(zhì)較高、配套較完善企事業(yè)單位中高層管理人員，個(gè)私企業(yè)主別墅3-5%一般40-50私密性與環(huán)境好，配套設(shè)施齊全大型企業(yè)老總以與個(gè)私業(yè)主2.2 分區(qū)塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析根據(jù)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，將分成袍江、柯橋、越城區(qū)三大組團(tuán)，并將對(duì)此三個(gè)組團(tuán)展開(kāi)評(píng)述。2.2.1越城組團(tuán)區(qū)域定位：市文化、教育、科技、信息、旅游、金融和商貿(mào)中心。根據(jù)組團(tuán)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，按照樓盤分布狀況，將越城區(qū)分成五個(gè)板塊：城中、東、南、西、北。（1）城中板塊城市環(huán)城河以。城中板塊樓市概況平均價(jià)格物業(yè)形態(tài)主力戶型面積消費(fèi)群體樓盤數(shù)量

44、樓盤規(guī)模中低檔 中高檔 58008000元/900011000元/多層、低層住宅，部分樓層僅為3層或4層。三房面積110130；四房面積140150；基本無(wú)兩房戶型紹興當(dāng)?shù)馗呤杖肴巳阂耘c關(guān)心子女教育的消費(fèi)群體。在售樓盤6個(gè)，主要有丁香苑、百合風(fēng)華、星源名都等各樓盤建筑規(guī)模多在3萬(wàn)以下，盤小。樓盤檔次綜合評(píng)述：城中樓盤建筑類型受老城保護(hù)影響，風(fēng)格趨近，無(wú)亮點(diǎn)。人購(gòu)房中“地段”、“交通”、“學(xué)區(qū)”三大考慮因素，支撐起市中心房?jī)r(jià)，在市中心新建住宅日益減少的情況下，房?jī)r(jià)不斷攀高。城中板塊給項(xiàng)目的提示，項(xiàng)目需要加強(qiáng)部配套，彌補(bǔ)目前周邊配套不足。（2）城東板塊環(huán)城河以東城東板塊樓市概況平均價(jià)格物業(yè)形態(tài)主力

45、戶型面積消費(fèi)群體樓盤數(shù)量樓盤規(guī)模中低檔 中高檔 45005500元/60007000元/全為多層住宅建筑類型，部分排屋、別墅。兩房8090；三房110130；四房140160。企事業(yè)單位從業(yè)人員，排屋、別墅購(gòu)買客戶多為私企老板。目前在售樓盤2個(gè)，涂山花園，森海豪庭各樓盤建筑規(guī)模較大，多20萬(wàn)以上。樓盤檔次綜合評(píng)述：城東住宅不乏精品，有兩個(gè)較典型的樓盤即森海豪庭和涂山花園。目前城東居住氛圍缺乏人氣，尤其是商業(yè)氛圍更加冷清。城東的住宅開(kāi)發(fā)將依托迪蕩新城開(kāi)發(fā)，提升居住價(jià)值。（3）城南板塊環(huán)城河以南城南板塊樓市概況平均價(jià)格物業(yè)形態(tài)主力戶型面積消費(fèi)群體樓盤數(shù)量樓盤規(guī)模中低檔 中高檔 50006000元/

46、70008000元/多層公寓為主，包括部分別墅兩房80100；三房110120；四房130150公寓為年輕人或周邊城鎮(zhèn)的遷入者；別墅為個(gè)私老板在售樓盤2個(gè)，天鏡南苑、景都花園各樓盤規(guī)模大小不等，總建筑面積多在514萬(wàn)間。樓盤檔次綜合評(píng)述：城南居住氛圍不濃，生活配套設(shè)施不完善，房?jī)r(jià)一直駐足不前，樓盤開(kāi)發(fā)較少。自2003年統(tǒng)一整治規(guī)劃后，開(kāi)發(fā)小區(qū)逐漸增多，房?jī)r(jià)有較大上漲。城西板塊樓市概況平均價(jià)格物業(yè)形態(tài)主力戶型面積消費(fèi)群體樓盤數(shù)量樓盤規(guī)模中低檔 中高檔 5400元/左右68008000元/多層公寓為主，包括部分小高層。兩房75100；三房120140；四房140150注重住宅品質(zhì)、注重生活享受的高

47、收入人群。在售樓盤3個(gè)，天地永和、書(shū)香錦苑、荷塘月色、規(guī)模適中，三個(gè)樓盤規(guī)模在5-10萬(wàn)左右。樓盤檔次（4）城西板塊環(huán)城河以西綜合評(píng)述：安居工程的大本營(yíng)轉(zhuǎn)為高檔樓盤的集中地。主要原因是按原來(lái)規(guī)劃城西住宅為安居工程，但由于后來(lái)商品房用地在城西出讓、高檔樓盤出現(xiàn)，加之學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，使得城西目前主要以高檔樓盤為主?！皩W(xué)區(qū)熱”攪動(dòng)城西房?jī)r(jià)，城西房?jī)r(jià)很大部分靠學(xué)區(qū)拉動(dòng)。越西路改造完工，為區(qū)域發(fā)展注入活力。城北板塊樓市概況平均價(jià)格物業(yè)形態(tài)主力戶型面積消費(fèi)群體樓盤數(shù)量樓盤規(guī)模中低檔 中高檔 55007000元/900010000元/多層公寓為主，部分小高層和疊排。兩房面積80100；三房面積110130。中小投

48、資者，或者中等收入人群。在售樓盤3個(gè)，潤(rùn)和天地、國(guó)際廣場(chǎng)、銀灘花園除國(guó)際廣場(chǎng)外，其余樓盤為中小規(guī)模。樓盤檔次（5）城北板塊環(huán)城河以北綜合評(píng)述：優(yōu)越的交通優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)城北發(fā)展。人民醫(yī)院的搬遷，緩解城北生活配套的不足。2.2.2柯橋組團(tuán)位于市區(qū)西側(cè)15公里，定位國(guó)際紡織制造貿(mào)易中心和重要旅游區(qū)?？聵虬鍓K樓市概況平均價(jià)格物業(yè)形態(tài)主力戶型面積消費(fèi)群體樓盤數(shù)量樓盤規(guī)模中低檔 中高檔 35004000元/40005500元/多層、小高層公寓為主，部分排屋、別墅。三房二廳二衛(wèi)為主，面積120160；部分四房以上個(gè)私業(yè)主為主，部分單位中高層職員。在售公寓樓盤9個(gè)，主要有世XX流、錦江花園、翠澤苑等各樓盤規(guī)模中等偏

49、大，一般在10-20萬(wàn)左右。樓盤檔次綜合評(píng)述：戶型面積偏大，120-160占市場(chǎng)供應(yīng)主力。物業(yè)類型豐富，同一樓盤排屋、多層、高層均有。規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格比較現(xiàn)代，景觀營(yíng)造較好。物業(yè)管理多邀請(qǐng)知名物業(yè)公司管理，如綠城、南都物業(yè)等。2.2.3袍江組團(tuán)位于市區(qū)北側(cè)8公里，定位以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新城區(qū)。袍江板塊樓市概況平均價(jià)格物業(yè)形態(tài)主力戶型面積消費(fèi)群體樓盤數(shù)量樓盤規(guī)模中低檔 中高檔 2000-2500元/3000-4000元/多層、小高層公寓為主，部分排屋。三房為主，面積120140，其次二房，80-100。 工業(yè)區(qū)中高層職員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)青年、市區(qū)企業(yè)青年職員。在售公寓樓盤6個(gè)，代表樓盤：世紀(jì)

50、廣場(chǎng)、錦江半島、國(guó)際華城各樓盤規(guī)模中等偏大，一般在8-20萬(wàn)左右。樓盤檔次綜合評(píng)述：戶型面積經(jīng)濟(jì)適中，100-130占市場(chǎng)供應(yīng)主力。物業(yè)類型以多層為主，部分小高層公寓。中檔、中低檔樓盤較多，規(guī)劃設(shè)計(jì)總體一般，部分新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與景觀營(yíng)造較好。首次置業(yè)型客戶較多。2.3競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析本項(xiàng)目處于鏡湖新區(qū)大灘區(qū)塊，目前項(xiàng)目周邊沒(méi)有明顯的競(jìng)爭(zhēng)者?？紤]到城市總體較小，因此，將與本項(xiàng)目位置或價(jià)格相近的樓盤作為競(jìng)爭(zhēng)性樓盤進(jìn)行分析。分重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤詳細(xì)分析、其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析。2.3.1重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤詳細(xì)分析（1）錦江文華（1.1）基本狀況項(xiàng) 目 容區(qū) 位位于解放北路西側(cè)，南依草藐弄與下大路，西靠興文橋直街。技術(shù)

51、指標(biāo)占地面積3萬(wàn)余，建筑面積3萬(wàn)余，容積率1.0。綠化率30%。物業(yè)類型樓層4層，由多層帶庭院躍層公寓、低層獨(dú)院和聯(lián)排別墅組成。戶 型共113戶。公寓面積有100余，戶型二室二廳二衛(wèi)；130左右，三室二廳二衛(wèi)型和150左右，四室二廳二衛(wèi)型等。規(guī)劃方案完善中。價(jià) 格銷售價(jià)格未定，預(yù)計(jì)公寓價(jià)格10000-12000元/左右。銷 售目前還未開(kāi)盤。（1.2）項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：近城中區(qū)域。位處解放路，地段優(yōu)勢(shì)明顯。樓盤品質(zhì)較好：樓盤外觀典雅，戶型設(shè)計(jì)較好，有會(huì)所設(shè)計(jì)。配套優(yōu)勢(shì)：由于地處市中心，各項(xiàng)生活配套設(shè)施完善。（1.3）項(xiàng)目問(wèn)題點(diǎn)工程方面：該項(xiàng)目由兩家公司合作投資開(kāi)發(fā)，目前兩家公司合作有矛盾，工期未

52、定，給前期登記客戶帶來(lái)不良印象。定位方面：項(xiàng)目最初定位為面向市區(qū)高收入階層，但實(shí)際預(yù)訂客戶為富裕的農(nóng)民企業(yè)家，后者要求對(duì)戶型面積較大，客戶定位錯(cuò)誤，引起規(guī)劃方案的調(diào)整。（1.4）項(xiàng)目可借鑒點(diǎn)工期方面：考慮項(xiàng)目未來(lái)周邊兩地塊競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目應(yīng)迅速啟動(dòng)，減少周邊項(xiàng)目分流客群的威脅。景觀方面：項(xiàng)目在水景營(yíng)造中應(yīng)最大化強(qiáng)調(diào)親水性原則，同時(shí)強(qiáng)調(diào)景觀參與性。（2）天地永和（2.1）基本狀況項(xiàng) 目 容區(qū) 位城西，越西路東側(cè)。南抵鑒湖前街，北臨龍橫江城河，西面是改造不久的越西路，與勝利西路相通，交通很方便。技術(shù)指標(biāo)總規(guī)劃用地92621，總建筑面積101883，建筑密度24.99%，綠地率38%，容積率1.1，停車位

53、442個(gè)。物業(yè)類型排屋、疊排、多層、小高層、高層。共628套，其中排屋99套，錯(cuò)躍層112套，多層63套，小高層108套，高層184套。戶型公寓主要為三室二廳二衛(wèi)與四室二廳二衛(wèi)等兩種戶型，二者占80以上，前者面積120-131，后者136-157；戶型較規(guī)整，多數(shù)客廳、主臥開(kāi)間不大，較經(jīng)濟(jì)。價(jià)格2005年11月5日開(kāi)盤，目前多層價(jià)格在6280-6780元/，小高層價(jià)格在6280-7480元/，躍層、錯(cuò)躍層價(jià)格在7680-8180元/，排屋價(jià)格在9480-9880元/。地下汽車位10萬(wàn)元/個(gè)，自行車庫(kù)2500元/。優(yōu)惠情況：團(tuán)購(gòu)一次性付款96折；個(gè)人一次性付款97折，按揭98折。銷售截止12月7

54、日，總套數(shù)628套，可售343套，已售113套，其中，排屋31套（銷售率31），躍層20套（銷售率18）；多層44套（銷售率70），小高層18套（銷售率41）；已售均價(jià)8229元/。還有1幢小高層和2幢高層未推，共285套。（2.2）項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：城西核心居住區(qū)。位處勝利西路與越西路交匯處，出入便捷。環(huán)境優(yōu)勢(shì)：南與鑒湖一脈相連，東望府山秀色，北臨龍橫江城河景區(qū)。文化底蘊(yùn)：鑒湖1865年的文化情懷，“永和”341年的悠遠(yuǎn)醇香，讓家園成為歷史文化的典藏。學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)：一中、元培中學(xué)左右相依，文化資源豐厚。（2.3）項(xiàng)目問(wèn)題點(diǎn)景觀方面：小區(qū)缺乏水景，建筑布局因南北長(zhǎng)東西窄較為單一。配套方面：基本的高

55、尚活動(dòng)配套缺乏，像游泳池，休閑空間等。地下停車也不方便。與高檔樓盤的定位不相符。定價(jià)方面：價(jià)格偏高，尤其是躍層和錯(cuò)層價(jià)格相對(duì)于小高層和排屋來(lái)說(shuō)，景觀沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，銷售一般。(2.4) 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒點(diǎn)學(xué)區(qū)方面：要改善本項(xiàng)目學(xué)區(qū)氛圍差的弱點(diǎn)。景觀方面：要注重景觀環(huán)境的營(yíng)造和景觀品質(zhì)的提高。配套方面：要增加小區(qū)的配套，體現(xiàn)高檔樓盤所應(yīng)有的品質(zhì)。戶型方面：躍層戶型結(jié)構(gòu)不理想，相對(duì)價(jià)格偏高，不適宜過(guò)多開(kāi)發(fā)。（3）寶業(yè)四季園（3.1）基本狀況項(xiàng) 目 容區(qū) 位位于城東，北起美女山，東至岙底，南往四豐，西接若耶溪，是一個(gè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積310萬(wàn)，其地約34萬(wàn)，水域約30萬(wàn)，估計(jì)容積率0.

56、5左右。物業(yè)情況一個(gè)52萬(wàn)平方米生態(tài)社區(qū)寶業(yè)高爾夫花園；一片18洞72桿國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)寶業(yè)國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部；一座占地15萬(wàn)平方米的超五星級(jí)酒店寶業(yè)都亭酒店；一汪超過(guò)55公頃的湖面旅游勝地洄涌湖。戶 型據(jù)企業(yè)部透露，以普通公寓、排屋為主。具體規(guī)劃未定。價(jià) 格無(wú)。銷 售還未開(kāi)盤。（3.2）項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)：據(jù)寶業(yè)公司介紹，項(xiàng)目共占地5000余畝，經(jīng)營(yíng)性用地約1500畝，屬目前規(guī)劃規(guī)模最大的樓盤。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：森海豪庭營(yíng)運(yùn)的成功，為本區(qū)域聚集了人氣，為低密度城市住宅樹(shù)立了典型，本項(xiàng)目將是低密度城市住宅的再次規(guī)模化，將成為低密度城市住宅的重點(diǎn)區(qū)塊。環(huán)境優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目富有大量的山地以與水域圍，環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)

57、明顯。（3.3）項(xiàng)目問(wèn)題點(diǎn)產(chǎn)品品質(zhì)：森海豪庭已經(jīng)給市民心中留下良好的印象，這給本項(xiàng)目帶來(lái)較大的壓力，怎樣在品質(zhì)、環(huán)境、性價(jià)比等因素上打破先入為主的局面很關(guān)鍵。(3.4) 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒點(diǎn)景觀方面：要注重景觀環(huán)境的營(yíng)造和景觀品質(zhì)的提高。配套方面：要增加小區(qū)的配套，體現(xiàn)高檔樓盤所應(yīng)有的品質(zhì)。工期方面：寶業(yè)四季園項(xiàng)目目前尚未動(dòng)工，該項(xiàng)目若動(dòng)工，預(yù)計(jì)將會(huì)與本項(xiàng)目一樣時(shí)間上市。容積率不同，導(dǎo)致產(chǎn)品類型不同，目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)有所區(qū)別，但不排除分流本項(xiàng)目部分人群的可能。據(jù)透露，四季園近期動(dòng)工可能性較小，故本項(xiàng)目可以通過(guò)加快開(kāi)發(fā)周期以減少其帶來(lái)的沖擊。2.3.2 其他主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析（1）主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況比較表項(xiàng)

58、目類別涂山花園書(shū)香錦苑銀灘花園地理位置位于涂山路與會(huì)稽路交界口。位于馬臻路與勝利路交匯點(diǎn)。中興北路以西，南至城河，西至大灘。樓盤規(guī)?？?1萬(wàn)，其中二期5.8萬(wàn)。74763，其中地上50902，地下23861。2.2萬(wàn)建筑類型多層住宅、排屋為主。多層公寓。多層公寓。周邊環(huán)境周邊體育中心、青少年宮、熱電廠，環(huán)境一般。近一中和元培中學(xué)，周邊有熱電廠、震元藥廠、第七人民醫(yī)院等。大灘公園、學(xué)校，建設(shè)中的人民醫(yī)院，環(huán)境幽靜。景觀與道路沿禹凌江一側(cè)近千米的公園式步行長(zhǎng)堤。地面停車、地下停車結(jié)合。入口景觀廣場(chǎng)，附帶水景，并延伸至組團(tuán)。西臨規(guī)劃中的大灘公園戶型設(shè)計(jì)三室戶型占72，四室與以上占20，二室占8面積9

59、0140三室戶型占48，四室占38，二室占13面積在75-160之間三室戶型占79，二室占17，其他占4面積88135小區(qū)配套幼兒園、花園會(huì)所、親水公園、風(fēng)情園林等。1：2車位配比，配套沿街商業(yè)。配套較少。建筑用材外墻采用涂料、面磚或仿木魚(yú)鱗板，局部石材；墻漆；露臺(tái)采用防滑面磚。二段式設(shè)計(jì)，上面涂料，下面面磚。陽(yáng)臺(tái)鋼化玻璃擋板。立面顏色青灰色配擺設(shè)線腳，青灰色水泥瓦。上部為高級(jí)涂料，下部花崗巖貼面。形象定位標(biāo)志性水景園林成熟社區(qū)文化健康時(shí)尚的至美組合城北擁有空氣綠地水景的住宅核心賣點(diǎn)水景景觀學(xué)區(qū)現(xiàn)房、景觀購(gòu)買誘因景觀、性價(jià)比學(xué)區(qū)現(xiàn)房+發(fā)展趨勢(shì)銷售價(jià)格50005700元/。6800-7500元/

60、。中心價(jià)約7000元/。銷售狀況1期80%左右，二期60%左右，126、137、140的三種面積銷售95%以上。銷售率50%左右，100、130多戶型銷售85%以上。銷售率75%左右，88、101、119的戶型銷售90%以上。發(fā)展商置業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)房地產(chǎn)市建設(shè)開(kāi)發(fā)物業(yè)管理開(kāi)發(fā)公司下屬物業(yè)公司如家物業(yè)陸家嘴物業(yè)（其他樓盤詳見(jiàn)附件1）（2）城區(qū)主要樓盤公寓戶型配比表項(xiàng)目戶型面積比率（約）天境南苑1002/2/125%(公寓套數(shù))117-1503/2/265(公寓套數(shù))其他10%書(shū)香錦苑75-982/2/113.2%104-1073/2/12.6%110-1453/2/245.8%146-1654/2