銀川市08年第一季房地產(chǎn)市場運行情況

1、2008年一季度銀川市房地產(chǎn)市場運行情況監(jiān)測報告 在2007年房地產(chǎn)市場增長勢頭的帶動下，2008年1季度，我市房地產(chǎn)市場開局良好，市轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售金額、房屋施工面積、房屋新開工面積與去年同期相比大幅上升，商品房空置面積歷年來同比首次出現(xiàn)負增長，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的特點，基本未受我國部分城市房價下跌、需求市場不旺盛的影響，我市房地產(chǎn)開發(fā)已平穩(wěn)度過2007年的調(diào)整期。下面將銀川市2008年一季度房地產(chǎn)市場運行情況分析如下：一、2008年一季度房地產(chǎn)開發(fā)市場運行主要數(shù)據(jù)指標（一）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模 2008年1-3月,銀川市轄區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資22035萬元,同比增長45.2%

2、。其中:商品住宅建設(shè)投資15750萬元，同比增長50%(經(jīng)濟適用住房投資60萬元，同比下降80%)；辦公寫字樓投資653萬元，同比增長58.5%；商業(yè)營業(yè)用房投資4143萬元，同比下降0.1%。 市轄區(qū)房屋施工面積為234.2萬平方米，同比增長98.2%。其中：住宅施工面積165.1萬平方米，同比增長119.6%；辦公寫字樓施工面積16.3萬平方米，同比增長127.6%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積為38.2萬平方米，同比增長12.5%。房屋新開工面積55.4萬平方米，同比上升123.2%。其中：住宅新開工面積為47.97萬平方米，同比上升166.2%；辦公寫字樓新開工面積為2.29萬平方米，同比上升

3、502.6%；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積3.84萬平方米，同比下降36.6%。 據(jù)對商品房銷售合同備案數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，一季度商品房平均售價2905元/ M2 (2008年一季度銷售備案樓盤多為住宅，商業(yè)樓盤較少，且住宅樓盤多為西夏區(qū))，其中：商品住宅平均售價2760.82元/ M2，辦公寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房平均售價分別為3352.79元/ M2、4967.98元/M2。（二）市場供需情況1、市場供應(yīng)情況：一季度，經(jīng)核準上市預(yù)售的商品房樓盤74幢，面積35.73萬平方米，同比下降18.43%。其中：住宅69幢，面積32.48萬平方米，較上年同期下降13.43%；商業(yè)用房3幢，面積2.95萬平方米，同比下

4、降48.43%；辦公寫字樓2幢，預(yù)售面積0.30萬平方米，同比下降46.43%。批準預(yù)售商品住房3421套,其中:興慶區(qū)1746套，金鳳區(qū)1675套。按住宅戶型分：90平方米以下2089套，90-130平方米1043套，130-180平方米272套，180平方米以上17套，90平方米以下住宅供應(yīng)量同比增長183.45%。2、市場需求情況：（1）商品房銷售情況。 一季度，市轄區(qū)新建商品房銷售面積為35.19萬平方米，同比上升15.4%。其中：住宅銷售面積為28.85萬平方米，同比上升6.3%；辦公寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別為1.01萬平方米、4.98萬平方米，同比分別上升741.1%和85

5、.1%。商品房累計空置面積191.74萬平方米,同比下降9%。其中：住宅空置面積為98.77萬平方米，同比下降21.5%；辦公寫字樓空置面積為11.08萬平方米，同比下降24.4%；商業(yè)用房空置面積為75.49萬平方米，同比增長19.6%。一季度,市轄區(qū)各類房屋銷售合同備案面積46.05萬平方米，同比增長1.61%,商品房備案金額14.72億元，同比增長21.45%。其中：其中住宅38.94萬平方米，3383套，合同備案均價2760.82元/ M2；商業(yè)營業(yè)用房6.11萬平方米，410套，合同備案均價4967.98元/ M2；辦公寫字樓0.66萬平方米，合同備案均價3352.79元/ M2。已

6、備案的住宅中, 90平方米以下1002套，同比上升25.25%，90-130平方米1452套，130-180平方米787套，180平方米以上164套。 （2）二手房交易情況。一季度,我市二手房交易面積19.21萬平方米，同比上升55.67%。其中:住宅16.01萬平方米,同比上升65.39%；商業(yè)營業(yè)用房2.16萬平方米，同比上升48.97%；辦公寫字樓1.02萬平方米，同比上升15.91%。 二手住宅交易價格2132元/M2，商業(yè)用房和辦公寫字樓交易價格分別為3357.4元/M2和2833.3元/M2。二手房交易量與去年同期相比增長幅度較大。 （三） 房地產(chǎn)金融指標 1、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情

7、況：2008年一季度,市轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計23228萬元，同比上升75.4%。其中：銀行貸款3260萬元，同比上升715%，占本年資金來源的14.03%，自籌資金6649萬元，同比上升20%，占資金來源的28.62%；以定金及預(yù)售款為主的其它資金13319萬元，同比上升82.5%，占資金來源的57.34%。從數(shù)據(jù)指標看，本年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源大幅上升，特別是銀行貸款上升幅度較大。 2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款情況：一季度,銀川市房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計余額為42.88億元，其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額15.71億元，同比上升25.68%;房產(chǎn)開發(fā)貸款余額27.17億元，同比下降4.46%。個人購房貸款累計余

8、額41.86億元，較上年同期增長12.71%。政策性住房貸款（主要是公積金貸款）本期余額為16.48億元，同比增長45.72%。以上數(shù)據(jù)表明，一季度由于房地產(chǎn)投資大幅增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款額也大幅上升，說明銀行信貸是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源之一。由于受去年銀行個人住房貸款利率調(diào)整的影響，公積金貸款成為購房貸款的首選。 (四)房地產(chǎn)市場區(qū)域情況 1、金鳳區(qū)住宅交易價格繼續(xù)高于興慶區(qū)。一季度，興慶區(qū)商品房銷售合同備案平均價格為3723.86元/ M2，金鳳區(qū)為3394.33元/ M2，西夏區(qū)為1595.39元/ M2，其中住宅為：興慶區(qū)2806.10元/ M2，金鳳區(qū)3077.45/ M2，西夏

9、區(qū)1656.23元/ M2；高檔住宅及別墅：興慶區(qū)為4135.96元/ M2，金鳳區(qū)為5061.17元/ M2；商業(yè)營業(yè)用房：興慶區(qū)為6354.24元/ M2，金鳳區(qū)4724.33元/ M2，西夏區(qū)3825.36元/ M2；辦公寫字樓：興慶區(qū)為3356.26元/ M2，金鳳區(qū)3349.32元/ M2。上述數(shù)據(jù)顯示，金鳳區(qū)住宅價格均高于興慶區(qū)、西夏區(qū)，而興慶區(qū)商業(yè)營用房價格高于金鳳區(qū)，說明金鳳區(qū)作為銀川市新的居住、辦公區(qū)域，興慶區(qū)作為銀川市商業(yè)區(qū)已通過房地產(chǎn)銷售價格顯現(xiàn)出來。 2、兩縣一市房地產(chǎn)投資增長幅度高于市轄區(qū)。一季度，兩縣一市房地產(chǎn)開發(fā)投資達1523萬元，主要在集中在靈武（628萬元）、

10、賀蘭（895萬元）。可以看出自治區(qū)一號工程寧東基地的建設(shè)大大帶動了靈武市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而與銀川市相對較近的地理區(qū)位使賀蘭縣具有較好的房地產(chǎn)發(fā)展前景。二、對2008年一季度房地產(chǎn)市場運行情況的分析（一）今年我市房地產(chǎn)市場開局良好，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度較大,開發(fā)企業(yè)對市場發(fā)展信心充足。一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比去年增長45.2%，商品住宅建設(shè)投資達15750萬元，同比增長50%，房屋施工面積為234.2萬平方米，同比增長98.2%，增長幅度較大，表明我市房地產(chǎn)市場開局良好未受全國其他部分城市房價下跌、市場需求不旺盛的影響，對穩(wěn)定需求市場、穩(wěn)定住房價格有重要作用。但經(jīng)濟適用住房投資降幅較大，為負增

11、長，應(yīng)引起重視。（二）市場需求增長較快，二手房市場交易量大幅度上升。一季度市轄區(qū)新建商品房銷售面積為35.19萬平方米，同比上升15.4%。二手房交易量與去年同期相比上升55.67%，二手住房上升65.39%。分析原因主要是，一07年一些樓盤供不應(yīng)求的情況，加上形成的“晚買不如早買”的住房消費認識，刺激了居民買漲不買跌的消費心理；二居民人均可支配收入增長較快；三消費價格指數(shù)（CPI）持續(xù)增長，住房作為一種保值增值較好的投資產(chǎn)品越來越受到重視。（三）商品房空置面積持續(xù)下降，房屋竣工面積減少。數(shù)據(jù)顯示，一季度我市商品房累計空置面積191.74萬平方米,同比下降9%，住宅空置面積為98.77萬平方米

12、，同比下降21.5%。商品房累計空置面積首次出現(xiàn)負增長，市場需求快速增長是空置商品房減少的主要原因，商品房空置面積下降，也表明我市房地產(chǎn)市場需求旺盛。（四）商品房平均銷售價格上漲。一季度商品住房合同備案均價為2760.82元/ M2，平均售價漲幅較大。主要原因是：一是房屋建設(shè)原材料價格及人工費用的增加直接影響住房建設(shè)成本上升。另一方面，市場需求繼續(xù)增加，供需矛盾加劇了我市商品房銷售價格上漲。（五）我市以外人員購房面積上升。一季度，我市以外人員在市轄區(qū)購買新建商品住房21.66萬平方米,比去年同期上升0.32%，占總銷售量的55.09%，其中,外省人員購房7.28萬平方米,占總銷售量的18.51%。我市以外人員在銀川市購房量的增長，說明我市作為區(qū)域中心城市的帶動、輻射作用日漸顯著。（六）一季度全市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯改善， 90平方米以下戶型住房供應(yīng)及需求量增加。一季度，我市經(jīng)核準上市預(yù)售的商品住宅69幢，面積32.48萬平方米，較上年同期下降13.43%；但90平方米以下住宅供應(yīng)量