房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作業(yè)一：可研報(bào)告

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng) 實(shí)驗(yàn)報(bào)告一-可行性研究報(bào)告（部分）的編制班 級(jí)： 工程管理0902班 學(xué) 號(hào)： 20092059 姓 名： 鐘瑞 指導(dǎo)教師： 王小明 成 績(jī)： 2011年11月目 錄第一部分 項(xiàng)目總論2一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制背景2二、項(xiàng)目概況2三、可行性研究的結(jié)論4第二部分 項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境和市場(chǎng)研究5一、項(xiàng)目所在城市的宏觀投資背景5二、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況6三、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位9第三部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析10一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別10二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析10三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估11四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與對(duì)策11五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控12第四部分 可行性研究結(jié)論13第一部分 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目背景（一）、項(xiàng)目名稱小康區(qū)

2、生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)建設(shè)項(xiàng)目（二）、可行性報(bào)告編制單位天津商業(yè)大學(xué)（三）、報(bào)告編制依據(jù)1、國(guó)家相關(guān)政策、法規(guī)2、可行性報(bào)告編制委托任務(wù)書(shū)3、天津?yàn)I海新區(qū)城市總體規(guī)劃（20052020年） 4、天津?yàn)I海新區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要 5、天津市小康區(qū)總體規(guī)劃（20062020年） 6、天津市小康區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃 7、天津市小康區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃（20082020年）8、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)審定發(fā)行的投資項(xiàng)目可行性研究指南(計(jì)辦投資200215號(hào))。9、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)與建設(shè)部共同發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）(發(fā)改投資2006135號(hào))。1

3、0、委托單位提供的有關(guān)技術(shù)資料與其它基礎(chǔ)資料。二、項(xiàng)目概況（一）、擬建地點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)位于天津市小康區(qū)南部茶淀鎮(zhèn)，天津市小康區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃區(qū)的南部。四至范圍為東至規(guī)劃次干路六，南至津漢快速路，西至塘漢快速路，北至規(guī)劃的次干路四，規(guī)劃總用地面積256公頃。（二）、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)1、建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目總投資15.01億元，共開(kāi)發(fā)土地256.51公頃，其中開(kāi)發(fā)居住用地14.41公頃，工業(yè)用地40.8公頃，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)的八通一平，同時(shí)完成規(guī)劃范圍內(nèi)中小學(xué)、金融等公建面積共計(jì)75.07萬(wàn)平米。2、建設(shè)目標(biāo)本項(xiàng)目的預(yù)計(jì)建設(shè)期為2年，銷售期5年。建設(shè)期從2010年1月至2011年12月底。工程質(zhì)量符合相

4、關(guān)的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)八通一平，基礎(chǔ)設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美，主要建設(shè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的招標(biāo)投標(biāo)。（三）、主要建設(shè)條件按照天津市城市規(guī)劃及濱海新區(qū)“十一五”要求，濱海新區(qū)將進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)，發(fā)揮新區(qū)整體招商引資綜合優(yōu)勢(shì)，建成生態(tài)宜居的新型經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)域。本項(xiàng)目位于濱海新區(qū)范圍內(nèi)，可以享受到濱海新區(qū)的優(yōu)惠政策，依托條件好，其開(kāi)發(fā)建設(shè)也符合天津市城市規(guī)劃和天津市產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃要求，開(kāi)發(fā)完成的產(chǎn)品市場(chǎng)前景比較樂(lè)觀。本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于京山鐵路、蘆漢公路以東，薊運(yùn)河西測(cè)，距唐山50公里，距天津市區(qū)40公里，距天津開(kāi)發(fā)區(qū)20公里。項(xiàng)目區(qū)周邊公路路網(wǎng)完善，毗鄰京山鐵路、天津港，對(duì)外交通條件非常便利。另外，該項(xiàng)目的

5、承辦單位天津?yàn)I海漢源開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司和天津市小康區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)具有操作同類項(xiàng)目的豐富經(jīng)驗(yàn)，為該項(xiàng)目的順利開(kāi)展提供了新的保障。（四）、項(xiàng)目投入總資金及效益該項(xiàng)目總投資共計(jì)15.01億，其中項(xiàng)目資本金5.25億元，占總投資的35%，剩余資金擬通過(guò)銀行貸款解決。通過(guò)財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目稅后資本金收益率81.97%，總投資收益率28.69%，投資回收期4.49年，項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況良好。（五）、主要經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，如表1-1所示。表1-1 項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）內(nèi)部收益率（%）投資回收期（年）稅前111659.3835.404.16稅后47362.6923.114.49三、

6、可行性研究的結(jié)論通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，主要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：通過(guò)財(cái)務(wù)分析和國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析，本項(xiàng)目稅前NPV為111659.38萬(wàn)元，大于0，稅前IRR為35.40%12%，稅前回收期4.16年，資本金收益率124.56%，總投資收益率43.60%；稅后NPV為47362.69萬(wàn)元，大于0，稅后IRR23.11%12%，稅后回收期4.49年，資本金收益率81.97%，總投資收益率28.69%。綜上所述，項(xiàng)目可行第二部分 項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境和市場(chǎng)研究一、項(xiàng)目所在城市的宏觀投資背景（一）、城市基本背景高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。一個(gè)地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不但決定著該地

7、區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展水平，而且決定著該地區(qū)在經(jīng)濟(jì)全球化中的分工和地位。未來(lái)十到二十年是天津經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，面對(duì)國(guó)際高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展表現(xiàn)出的“國(guó)家戰(zhàn)略性”、 “聚集性”等特點(diǎn)，以及國(guó)內(nèi)長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)需要發(fā)揮政府對(duì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)作用，對(duì)天津以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展具有重大引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，具有重要的戰(zhàn)略意義和現(xiàn)實(shí)意義。小康區(qū)擁有海洋資源優(yōu)勢(shì)，在地理上處于濱海新區(qū)“T”型產(chǎn)業(yè)布局的海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶上，可以借助京津兩地的科技資源，發(fā)展海洋高科技產(chǎn)業(yè)；小康區(qū)的化工新材料產(chǎn)業(yè)具有一定基礎(chǔ)，有發(fā)展新材料產(chǎn)業(yè)的條件；小康區(qū)的功能定位是建設(shè)宜居生態(tài)城區(qū)，區(qū)內(nèi)生態(tài)資源豐

8、富，“小康刻字”、“小康版畫(huà)”別具特色，可以發(fā)展研發(fā)孵化、文化創(chuàng)意等知識(shí)產(chǎn)業(yè)。天津市委、市政府高度重視高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，把其作為優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)天津發(fā)展后勁的重要舉措擺在突出的位置，制定了一系列的重大政策措施，推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，取得顯著成效。（二）、發(fā)展預(yù)測(cè)天津經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將趨向高級(jí)化，為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展增添了新的動(dòng)力和市場(chǎng)空間。天津毗鄰北京，在利用北京的技術(shù)溢出效應(yīng)方面具有地域上的優(yōu)勢(shì)，京津兩地交通條件的改善所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局，將形成巨大的聯(lián)手產(chǎn)業(yè)勢(shì)能，成為帶動(dòng)整個(gè)環(huán)渤海地區(qū)的不竭動(dòng)力。本項(xiàng)目的建設(shè)同時(shí)也面臨較大挑戰(zhàn)。一方面，天津作為環(huán)渤海地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)

9、重要的制造基地，面臨長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)和即將崛起的東北地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)。其次，津京地區(qū)在高新技術(shù)領(lǐng)域的區(qū)域聯(lián)合機(jī)制尚未真正建立起來(lái)，與北京資源互補(bǔ)的優(yōu)勢(shì)尚未得到充分發(fā)揮。第三，小康區(qū)目前的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)還不發(fā)達(dá)，泰達(dá)北區(qū)與茶淀高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)毗鄰，已形成了一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，未來(lái)將按照新的定位重點(diǎn)發(fā)展新能源、新材料、生物制藥、食品、高科技研發(fā)等產(chǎn)業(yè)，與小康區(qū)未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向雷同。本項(xiàng)目不應(yīng)和泰達(dá)北區(qū)形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而是要有效互補(bǔ)：統(tǒng)一產(chǎn)業(yè)布局，統(tǒng)一空間規(guī)劃，協(xié)調(diào)發(fā)展時(shí)序，共建基礎(chǔ)設(shè)施，共享招商資源，共同培育小康區(qū)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)集群。二、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（一）、天津土地市場(chǎng)綜述 2006年至2010年天津土地

10、市場(chǎng)大體呈現(xiàn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2010年天津土地共成交776塊，成交面積5596.74萬(wàn)平米，成交額達(dá)到878.93億元，環(huán)比2009年成交塊數(shù)增長(zhǎng)了1.44%、成交面積下降了5.36%，成交額增長(zhǎng)了20.87%。工業(yè)用地繼續(xù)作為天津土地市場(chǎng)的主要支柱，全年共成交490塊，比09年多出12塊，環(huán)比增長(zhǎng)2.51%；成交面積達(dá)到2723.31萬(wàn)平米，環(huán)比09年的2698.32萬(wàn)平米，漲幅達(dá)到0.93%。（二）、天津土地市場(chǎng)價(jià)格分析1、工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （1）、現(xiàn)狀 工業(yè)地產(chǎn)是以工業(yè)物業(yè)為開(kāi)發(fā)對(duì)象而進(jìn)行的投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的房地產(chǎn)行業(yè)。雖然工業(yè)地產(chǎn)在國(guó)外已經(jīng)有了較大的發(fā)展，但是在中國(guó)該行業(yè)仍處于

11、起步階段。由于我國(guó)各開(kāi)發(fā)區(qū)具有生產(chǎn)要素集中、稅費(fèi)政策優(yōu)惠等特點(diǎn)，我國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)大多集中在各城市特定的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。 濱海新區(qū)于天津市的東部臨海地區(qū)，擁有“三北”遼闊的輻射空間，已基本建成基礎(chǔ)設(shè)施配套、服務(wù)功能齊全、面向新世紀(jì)的高度開(kāi)放的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)新區(qū)。目前，濱海新區(qū)已形成電子、汽車及配件、化工、機(jī)械制造、航空、物流等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，為與其發(fā)展相適應(yīng)，各類專業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域也相繼展開(kāi)建設(shè)，如泰達(dá)微電子工業(yè)園、化學(xué)工業(yè)區(qū)，空港航空城等。高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)相繼興起，大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，依托市區(qū)內(nèi)教育科技優(yōu)勢(shì)形成新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化基地的同時(shí)，也促進(jìn)了工業(yè)地產(chǎn)需求的增加，工業(yè)地產(chǎn)地價(jià)和交易量等呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)。（2）、未來(lái)發(fā)展

12、趨勢(shì) 與全國(guó)其他經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市相比，天津的工業(yè)地產(chǎn)還處于剛剛起步的階段，與北京、珠三角、長(zhǎng)三角地區(qū)等地區(qū)相比，天津特別是濱海新區(qū)工業(yè)的發(fā)展前景、相對(duì)低廉的價(jià)格、良好的外部政策環(huán)境，使天津工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成為國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資的新目標(biāo)。 濱海新區(qū)的未來(lái)定位是立足天津、依托京冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建成高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心、宜居的生態(tài)城區(qū)?？梢钥闯觯磥?lái)伴隨著城市工業(yè)東移進(jìn)程的加快，濱海新區(qū)將承載天津及環(huán)渤海區(qū)域更多的現(xiàn)代工業(yè)中心的職能。濱海新區(qū)業(yè)已形成和正在形成的高新技術(shù)、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代物流、汽車機(jī)械等天津積極推動(dòng)的工業(yè)領(lǐng)域，將吸引

13、更多國(guó)際大型企業(yè)以及相關(guān)配套企業(yè)的進(jìn)駐，從而將推動(dòng)濱海新區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。此外，考慮目前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響及國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需的相關(guān)政策對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的促進(jìn)作用，預(yù)計(jì)濱海新區(qū)工業(yè)地產(chǎn)仍有上升空間，但總體上升速度趨緩，仍會(huì)有年均5%左右的漲幅。 2、商業(yè)、居住地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （1）、現(xiàn)狀 小康區(qū)位于天津市東部，是濱海新區(qū)的重要組成部分。在濱海新區(qū)大力發(fā)展的帶動(dòng)之下，小康區(qū)經(jīng)濟(jì)得到了快速提升。2007年，小康區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到43.26億元，比上年增長(zhǎng)20.7%，人均生產(chǎn)總值突破3000美元；工業(yè)增加值完成19.62億元，同比去年增長(zhǎng)23%；完成固定資產(chǎn)投資26.62億元，占當(dāng)年濱海新區(qū)固定資產(chǎn)投資額的比例為3

14、%；實(shí)際利用外資總額為3900萬(wàn)美元，吸引內(nèi)資到位額為9.6800億元。 在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展的同時(shí)，小康區(qū)為推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，不斷加強(qiáng)小城鎮(zhèn)建設(shè)力度，并已開(kāi)展茶淀示范小城鎮(zhèn)的建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施投入的增加，環(huán)境不斷得到改善，不僅使小康區(qū)人民的生活環(huán)境和生活質(zhì)量有了一定的提高，也讓小康區(qū)這片土地得到投資者的重新審視。越來(lái)越多的房地產(chǎn)商有意愿向小康這片遠(yuǎn)離嘈雜的中心城區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的區(qū)域投資，在為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)帶來(lái)更多發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也在一定程度上推動(dòng)了當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的提升。（2）、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 根據(jù)小康區(qū)“十一五”規(guī)劃，小康區(qū)的功能定位為“建設(shè)海濱休閑旅游區(qū)、海洋產(chǎn)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、沿海都市型農(nóng)

15、業(yè)觀光區(qū)，建成社會(huì)和諧、生態(tài)宜居的現(xiàn)代化濱海衛(wèi)星城?！痹诳臻g規(guī)劃布局上，按照優(yōu)化城鎮(zhèn)體系、集中產(chǎn)業(yè)布局、創(chuàng)造良好生態(tài)、適宜人居、合理開(kāi)發(fā)利用海岸線的原則，加大空間和產(chǎn)業(yè)調(diào)整力度，構(gòu)建科學(xué)合理、功能銜接、有利于體現(xiàn)聚集效應(yīng)、發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)的布局體系，構(gòu)筑“兩區(qū)、兩城鎮(zhèn)”的城市空間格局。城區(qū)向海濱放射三條道路綠化軸線，連接環(huán)渤海中心漁港、主題公園、航母國(guó)際游樂(lè)港和營(yíng)城湖風(fēng)景區(qū)，將薊運(yùn)河生態(tài)系統(tǒng)和海岸線生態(tài)系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，形成綠化景觀網(wǎng)絡(luò)。 未來(lái)，小康區(qū)的快速發(fā)展將會(huì)為其帶來(lái)更多商機(jī)，特別是薊運(yùn)河沿岸地區(qū)，其深厚的運(yùn)河文化底蘊(yùn)和完善的綠化及景觀布置，無(wú)疑將成為小康區(qū)吸引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的亮點(diǎn)，其土地價(jià)格將有

16、一定的上升空間。此外，考慮目前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響及國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策對(duì)商業(yè)及住宅地產(chǎn)的促進(jìn)作用，預(yù)計(jì)濱海新區(qū)商業(yè)及住宅地產(chǎn)仍有上升空間，但總體上升速度趨緩，仍會(huì)有年均10%左右的漲幅。（三）、天津新建商品住宅成交情況 1、天津新建商品住宅交易量 2010年，天津新建商品住宅共成交96919套，成交面積1024.8萬(wàn)平米，環(huán)比2009年分別下降23.36%和22.86%。2010年天津新建商品住宅的月均成交量也表現(xiàn)不俗，4、11及12月份成交面積均突破萬(wàn)套大關(guān)。2、天津新建商品住宅成交價(jià)格 2010年天津新建商品住宅成交均價(jià)為9270元/平方米，環(huán)比2009年上漲了25.0

17、2%，整個(gè)2010年度新建商品房成交均價(jià)波動(dòng)不大，除個(gè)別月份外幾乎都圍繞9000元/平方米做上下小幅波動(dòng)。從表中可以看出5月份均價(jià)為整個(gè)2010年的低點(diǎn)為8111元/平米，從6月份開(kāi)始新建商品住宅成交均價(jià)開(kāi)始逐月走高。至12月天津新建商品住宅成交均價(jià)達(dá)到9553元/平米，較3月份上漲23.88%，較1月份上漲16.28%，較08年同期上漲37.67%。三、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位根據(jù)天津市小康區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃，園區(qū)將建成：先進(jìn)制造業(yè)基地，高技術(shù)企業(yè)的孵化器和濱河生態(tài)宜居區(qū)。結(jié)合濱海新區(qū)和項(xiàng)目周邊地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：工業(yè)地塊重點(diǎn)面向國(guó)內(nèi)從事微電子、通訊、信息、材料等

18、領(lǐng)域，以及海洋產(chǎn)業(yè)等的企業(yè)進(jìn)行宣傳和投資推介，主要選擇中、小企業(yè)到項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行投資。居住區(qū)客戶人群以園區(qū)的周邊居民、和園區(qū)就業(yè)職工為主，積極吸引周邊城市居民。本項(xiàng)目位于濱海新區(qū)范圍內(nèi)，項(xiàng)目總投資15.01億元，共開(kāi)發(fā)土地256.51公頃，其中開(kāi)發(fā)居住用地14.41公頃，工業(yè)用地40.8公頃，商業(yè)金融用地12.45公頃，依法可出讓用地面積約67.66公頃，不可出讓面積188.85公頃。完成后可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)的八通一平，同時(shí)完成規(guī)劃范圍內(nèi)中小學(xué)、金融等公建面積共計(jì)75.07萬(wàn)平米。其建設(shè)將改善小康區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件，優(yōu)化小康區(qū)的投資環(huán)境，對(duì)于進(jìn)一步完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等具有重要意義。第三部分

19、 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目決策和實(shí)施過(guò)程中，造成實(shí)際結(jié)果與預(yù)期目標(biāo)的差異性及其發(fā)生的概率。本項(xiàng)目涉及到的風(fēng)險(xiǎn)按照風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源劃分主要有經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其中，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，由于有關(guān)因素變動(dòng)或估計(jì)錯(cuò)誤而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)失敗的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)失誤、通貨膨脹使成本上漲等所導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)；法律風(fēng)險(xiǎn)主要是指國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策（土地政策和金融政策）變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目造成的影響；運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理不善所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析（一）、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、還貸風(fēng)險(xiǎn)、結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。1、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)近幾年以來(lái)，能源、原材料價(jià)

20、格上漲迅速，目前經(jīng)濟(jì)仍然在高位運(yùn)行，相關(guān)上游產(chǎn)品價(jià)格需求不會(huì)減少，上游產(chǎn)品價(jià)格在短期內(nèi)還將可能上漲。原材料價(jià)格的上漲將帶來(lái)建筑成本的增加，從而使項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)增大。另外世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)風(fēng)云變幻，由美國(guó)次貸危機(jī)所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)所帶來(lái)的后果目前無(wú)法作出危害程度、持續(xù)時(shí)間、影響深度的準(zhǔn)確判斷，帶來(lái)后續(xù)經(jīng)營(yíng)的不確定性。2、還貸風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目還貸資金來(lái)源為土地出讓金扣除政府收益、土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施配套公建等費(fèi)用剩余部分，還貸不足部分由財(cái)政補(bǔ)貼。本項(xiàng)目可能因土地出讓金過(guò)低，用于還貸資金缺口大，財(cái)政補(bǔ)貼不足而產(chǎn)生還貸風(fēng)險(xiǎn)。 3、結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)目前，天津市的工業(yè)園區(qū)園仍是采用以行政區(qū)劃為主的管理模式、以項(xiàng)目為主的招商引資方式

21、，可能導(dǎo)致本園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與其他園區(qū)趨同，另外還有可能入園企業(yè)之間缺乏產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，難以形成競(jìng)爭(zhēng)合作關(guān)系的產(chǎn)業(yè)集群，難以實(shí)現(xiàn)資源共享，形成聚集經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而影響園區(qū)發(fā)展。 （二）、法律風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)本項(xiàng)目影響最大的是國(guó)家的土地政策。近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度越來(lái)越大，國(guó)土資源部制定了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定，天津市國(guó)土資源和房屋管理局制定出讓項(xiàng)目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審核工作程序，上述土地政策的出臺(tái)進(jìn)一步規(guī)范了土地交易程序；同時(shí)國(guó)家有關(guān)節(jié)能、環(huán)保政策相繼出臺(tái)，種種跡象，今后國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一系列具體的調(diào)控政策，地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)明顯比以前加大。 （三）、 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)風(fēng)

22、險(xiǎn)主要表現(xiàn)在因招商不利，入園企業(yè)少或入園企業(yè)不符合園區(qū)定位等影響園區(qū)的發(fā)展；園區(qū)內(nèi)部管理效率低下影響園區(qū)的運(yùn)營(yíng)；同時(shí)園區(qū)可能因中介組織發(fā)育滯后制約園區(qū)管理機(jī)構(gòu)的整合功能發(fā)揮。 三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估通過(guò)以上的分析，對(duì)項(xiàng)目影響大的風(fēng)險(xiǎn)排序依次是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與對(duì)策1、應(yīng)該進(jìn)一步明確園區(qū)的功能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、強(qiáng)化技術(shù)創(chuàng)新功能和“孵化”能力；要盡量拉長(zhǎng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，促使產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展，同時(shí)要發(fā)展相關(guān)和支援性產(chǎn)業(yè)，提高園區(qū)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度。 2、制定合理的材料采購(gòu)計(jì)劃和采購(gòu)策略降低采購(gòu)成本；制定周密、可行的土地出讓計(jì)劃，以前期土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)和周邊區(qū)域的發(fā)展帶動(dòng)園區(qū)土地價(jià)格的提升，增加土地出讓收益，降低項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。3、充分利用濱海新區(qū)的土地優(yōu)惠政策，促進(jìn)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)；同時(shí)應(yīng)對(duì)有關(guān)政策及房地產(chǎn)調(diào)控趨勢(shì)的分析，評(píng)估本項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)，制定相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施減少本項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)。4、加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)管理，規(guī)范園區(qū)主體行為 （1）加強(qiáng)園區(qū)招商引資管理：要根據(jù)本地的要素條件決定引進(jìn)企業(yè)，完善引資的甄別機(jī)制；引進(jìn)企業(yè)要有種子