大灣區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)月報（4月刊）

1、目錄 HYPERLINK l _bookmark0 本月看點(diǎn) 2 HYPERLINK l _bookmark1 全國視角 HYPERLINK l _bookmark1 3 HYPERLINK l _bookmark2 大灣區(qū)樓市 HYPERLINK l _bookmark2 4 HYPERLINK l _bookmark3 2、土地動態(tài) HYPERLINK l _bookmark3 9 HYPERLINK l _bookmark4 城市表現(xiàn) HYPERLINK l _bookmark4 10 HYPERLINK l _bookmark5 土拍排行 HYPERLINK l _bookmark5

2、11 HYPERLINK l _bookmark6 3、后市研判 HYPERLINK l _bookmark6 14本月看點(diǎn)廣佛“銀四”熱度不減觸發(fā)調(diào)控，深圳及環(huán)深政策高壓下表現(xiàn)平淡清明節(jié)后，各大房企積極備貨蓄力五一，供應(yīng)增加下市場延續(xù)“小陽春”熱度，成交量維持同期高位；灣區(qū)樓市表現(xiàn)分化，廣佛熱度不減，深圳及環(huán)深表現(xiàn)平淡：特征一，廣州熱度不減、觸發(fā)政策兩度加碼，佛山連續(xù)漲價引來限價限簽。廣州市場熱度不減引發(fā)月內(nèi)政策加碼，政策持續(xù)收緊預(yù)期下客戶加快入市，中心及近郊表現(xiàn)火熱，外圍區(qū)域供應(yīng)放量下支撐成交。佛山臨廣板塊熱度攀升價格連續(xù)上調(diào)，觸發(fā)限價限簽。特征二，深圳及環(huán)深政策高壓下表現(xiàn)平淡。深圳需求強(qiáng)

3、勁下新房市場平穩(wěn)走量，二手成交量價回落。東莞政策趨嚴(yán)、惠州及中山信貸收緊下，市場預(yù)期有所減弱，客戶觀望情緒加重。珠海內(nèi)需支撐疊加外省客回流，疊加承接?xùn)|莞外溢需求，市場持續(xù)向好。特征三，內(nèi)生城市需求平穩(wěn)，節(jié)點(diǎn)效應(yīng)明顯。江門 4 月下旬多盤前置五一促銷活動，整體成交較上旬有明顯提升；肇慶 4 月市場表現(xiàn)平穩(wěn)，五一期間節(jié)點(diǎn)帶動市場熱度有所提升。廣佛土拍火熱引領(lǐng)灣區(qū)地市大灣區(qū) 4 月土地受廣州集中出讓影響成交大增，總成交 963 萬，廣佛土地出讓體量較大，廣州共出讓 42 宗宅地共 799 萬，占灣區(qū)總成交量超 8 成；佛山以 87 萬緊隨其后，臨廣片區(qū)維持高熱。全國視角“銀四”表現(xiàn)亮眼，成交量維持高

4、位，領(lǐng)跑近三年同期水平。4 月重點(diǎn) 40 城商品住宅成交面積 3221 萬，環(huán)比微跌 5%，同比增長 23%，較 2019 年同期增長 9%，“銀四”表現(xiàn)突出，領(lǐng)跑近三年同期水平。在全國整體供應(yīng)進(jìn)一步提高下，市場延續(xù)“小陽春”熱度，成交規(guī)模接近去年 10 月水平。其中，一線上海、廣州熱度不減，深圳調(diào)控下回歸平淡；二線供需兩旺，熱度維持；三四線市場略有下滑。華東維持高景氣，華南表現(xiàn)分化，深莞政策強(qiáng)壓制、廣州熱度高，華中熱度提升，西部核心城市持續(xù)引領(lǐng)，華北相對平 穩(wěn)，預(yù)期無實(shí)質(zhì)性提振。“五一”期間全國 30 大中城市日均成交同比微增 2%，較 2019年增長 17%，“節(jié)點(diǎn)效應(yīng)”較為顯著。上海、廣

5、州和杭州等多個熱點(diǎn)一二線成交明顯上升，深圳、東莞和合肥等部分強(qiáng)調(diào)控城市市場熱度有所回落。圖：全國監(jiān)測 40 城商品住宅分區(qū)成交情況（萬）備注：華南區(qū)域包括廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、中山。數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理各區(qū)域成交同環(huán)比普漲，其中華東、華南熱度延續(xù)，都市圈二三梯隊城市熱度較高；華中熱度提升，核心城市武漢預(yù)期持續(xù)改善；西部核心城市熱度延續(xù)，重慶、西安表現(xiàn)亮眼；海西供應(yīng)帶動成交提升；東北、華北市場表現(xiàn)平穩(wěn)，石家莊、長春等回歸去年月均水平。大灣區(qū)樓市大灣區(qū)成交成交量維持同期高位，政策影響下城市表現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化4 月大灣區(qū) 9 城商品住宅成交面積為 607 萬，環(huán)比微降 9%，同比漲幅

6、 27%，為近三年同期高位，“銀四”熱度延續(xù)。受政策升級影響，環(huán)深城市增長勢能有所減弱，市場預(yù)期回歸理性。五一期間，核心城市廣州在政策持續(xù)收緊預(yù)期下，客戶加快入市，城區(qū)及近郊項(xiàng)目漲價下去化表現(xiàn)亮眼；深圳新房市場平穩(wěn)走量，二手調(diào)控后成交量回落明顯。佛山臨廣項(xiàng)目價格持續(xù)走高，但去化承壓；東莞政策趨嚴(yán)、惠州及中山信貸收緊下，客戶觀望情緒加重。圖： 9 城月度商品住宅成交情況（萬，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理大灣區(qū) 9 城表現(xiàn)廣佛“銀四”熱度不減引發(fā)調(diào)控，深圳及環(huán)深表現(xiàn)平淡廣州市場熱度延續(xù)，成交量維持近年高位，月內(nèi)兩度調(diào)控；佛山臨廣板塊連續(xù)漲價引發(fā)限價限簽；深圳調(diào)控高壓下新房平穩(wěn)、二手量價回落

7、；莞惠中政策加碼下市場表現(xiàn)平淡。圖：大灣區(qū) 9 城 4 月商品住宅供求情況數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理廣州“銀四”下熱度維持高位，成交同比漲幅超 8 成，領(lǐng)跑近三年同期水平；政策持續(xù)加碼下客戶加快入市，城區(qū)及近郊熱度不減，外圍供應(yīng)放量下低總價項(xiàng)目支撐成交。佛山市場熱度不減，房企加快推貨節(jié)奏蓄力五一，供應(yīng)達(dá)近三年單月峰值，但受價格上調(diào)影響，客戶接受度有限，成交量同環(huán)比均呈現(xiàn)小幅下滑。深圳維持平穩(wěn)走量，供應(yīng)低位運(yùn)行下新房成交環(huán)比回落，同比小幅增長 6%；嚴(yán)調(diào)控下二手量價呈現(xiàn)下滑。東莞政策強(qiáng)壓下供求低位運(yùn)行，市場觀望情緒加重，來訪及解籌率均有所下滑?；葜?、中山信貸收緊下市場預(yù)期回歸理性，成交上升

8、勢能不足，市場表現(xiàn)較為平淡。珠海市場持續(xù)向好，內(nèi)需支撐、外省客回流及東莞外溢需求釋放，疊加政策收緊預(yù)期，客戶加快入市，成交漲幅明顯。其中金灣和斗門 在供應(yīng)放量及節(jié)點(diǎn)帶動下需求持續(xù)釋放，唐家灣供應(yīng)不足下熱度不減，成交仍維持高位。江肇市場表現(xiàn)平穩(wěn)、節(jié)點(diǎn)效應(yīng)明顯，江門 4 月下旬多盤前置五一促銷活動，整體成交較上旬有明顯提升；肇慶蓄力五一下市場表現(xiàn)平穩(wěn)，五一期間在返鄉(xiāng)潮及折扣帶動下熱度有所提升。表：大灣區(qū) 9 城 4 月市場表現(xiàn)特征廣州市場熱度維持高位，4 月下旬起房企推貨節(jié)奏加快，成交較上月小幅回落，但同比增長 81%，“銀四”熱度不減，領(lǐng)跑近年同期水平。五一期間政策持續(xù)收緊預(yù)期下客戶加快入市，熱

9、度提升。分區(qū)域來看，中心及近郊持續(xù)缺貨，限制成交放量，項(xiàng)目多處于蓄客及誠登階段；遠(yuǎn)郊增城、南沙等區(qū)域房企供貨積極，為主力成交區(qū)域，主要為低總價項(xiàng)目成交。4 月廣州政策持續(xù)收緊，月內(nèi)調(diào)控兩度升級，海珠、番禺兩區(qū)發(fā)文禁止雙合同及捆綁銷售，房貸利率兩度上調(diào)。預(yù)計下階段廣州將維持緊調(diào)控態(tài)勢。佛山市場熱度維持。月末房企加快推貨節(jié)奏蓄力五一，供應(yīng)同環(huán)比分別上漲 42%和 83%，為近三年來供應(yīng)峰值；成交受價格上調(diào)影響，客戶接受度有限，同環(huán)比均呈現(xiàn)小幅下滑。臨廣片區(qū)金沙洲、三山新城、陳村等板塊在陳村 TOD 地王帶動下，價格持續(xù)上調(diào)，但去化表現(xiàn)一般；禪城高性價比項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼；外圍三水、高明部分項(xiàng)目搶節(jié)點(diǎn)加推

10、，表現(xiàn)一般。本月佛山限價限簽政策收緊趨勢明顯，客戶預(yù)期有所下降、觀望情緒增加，短期內(nèi)或?qū)κ袌鲈斐梢欢▔毫ΑＵ貞c市場表現(xiàn)平穩(wěn)。4 月整體以續(xù)銷為主，成交環(huán)比小幅回落，但同比仍增長 21%。五一期間受到節(jié)點(diǎn)促銷、渠道高傭及返鄉(xiāng)潮影響，熱度環(huán)比提升。鼎湖競爭激烈，低首付+渠道高傭下去化表現(xiàn)良好；四會五一期間返鄉(xiāng)潮帶動成交向好；大旺品牌房企前置五一節(jié)點(diǎn)，搶先加推收割，五一期間受到三水多盤首開分流，熱度較低。深圳熱度穩(wěn)定，需求強(qiáng)勁。供應(yīng)低位運(yùn)行下新房成交環(huán)比回落，同比小幅增長 6%，維持平穩(wěn)走量態(tài)勢。嚴(yán)限價下新房價格維穩(wěn)，二手量價均有所下滑，成交量同環(huán)比降幅均超 2 成。分區(qū)域看，市區(qū)供不應(yīng)求、開盤即罄

11、，中心區(qū)域持續(xù)缺貨，外圍寶安、龍光、光明剛需項(xiàng)目仍為成交主力；遠(yuǎn)郊鹽田、大鵬等區(qū)域受交通及區(qū)位限制，表現(xiàn)平淡。東莞政策強(qiáng)壓下，市場供求低位運(yùn)行。4 月全市供求同比分別下滑 11%和 30%，房企蓄客時間拉長，買賣雙方均處于觀望狀態(tài)。月底多項(xiàng)目集中推貨搶跑五一節(jié)點(diǎn)疊加渠道發(fā)力，成交有所回升，成交仍集中于松山湖、濱海及東南臨深片區(qū)。近期受“227 新政”、房貸收緊、排隊網(wǎng)簽及月底限價新政影響，房企表現(xiàn)“惜售”，推貨積極性減弱，市場觀望情緒濃重，來訪量和解籌率有不同程度下降。惠州供應(yīng)放量，成交乏力。4 月供應(yīng)維持高位，同環(huán)比均上漲，成交量環(huán)比小幅回升，但在房貸利率提升及政策面不明朗下，較去年底大幅下

12、降 20%。五一期間熱度環(huán)比微漲，但較去年同期有所下降。分區(qū)域看，仲愷、博羅等臨莞區(qū)域隨著東莞政策持續(xù)加碼外溢客增加，熱度有所提升，為主力成交區(qū)域；惠城區(qū)供應(yīng)帶動下成交穩(wěn)定，其他區(qū)域均呈現(xiàn)不同程度下滑。珠海市場熱度持續(xù)向好。各大房企節(jié)點(diǎn)前置，加大供應(yīng)及營銷力度，供應(yīng)環(huán)比維持穩(wěn)步上漲；同時，外省客回流疊加?xùn)|莞嚴(yán)調(diào)控下外溢客增加，4 月成交漲幅明顯。分區(qū)域看，金灣和斗門在供應(yīng)及節(jié)點(diǎn)帶動下成交放量明顯，唐家供應(yīng)不足下熱度不減，成交仍維持高位。外省客及東莞外溢客明顯增加，限購收緊預(yù)期下客戶入市更為積極。中山市場表現(xiàn)平穩(wěn)，受政策調(diào)控、利率上調(diào)影響市場預(yù)期回歸理性，成交上升勢能減弱，但同環(huán)比均有所抬升。五

13、一期間市場表現(xiàn)平淡，整體呈現(xiàn)價穩(wěn)量跌。分區(qū)域來看，西區(qū)及東部火炬開發(fā)區(qū)為主力成交區(qū)域，臨深片區(qū)馬鞍島缺貨下成交量較低。五一期間隨著馬鞍島四盤齊發(fā)，熱度大幅上升，深莞投資客為成交主力。江門內(nèi)生需求穩(wěn)定，節(jié)點(diǎn)效應(yīng)明顯。4 月下旬以來多盤前置五一促銷活動，整體成交較上旬有明顯提升。五一期間促銷政策再度加碼，疊加多盤入市，交投氛圍活躍。4 月江門再度上調(diào)房貸利率，中心區(qū)前置五一促銷，新會市場冷淡下價格持續(xù)下調(diào)。2、土地動態(tài)全國及大灣區(qū)成交“兩集中”拉開序幕，55 城宅地供求上升明顯全國土地市場重點(diǎn)監(jiān)測 55 城 4 月宅地供求環(huán)比明顯上升，供應(yīng)環(huán)比上升 127%；成交環(huán)比上升 48%，溢價率升至 25

14、%，部分城市開始 “兩集中”土地出讓，推動供求上升；分區(qū)來看，華南、東北、西部等一二線熱點(diǎn)城市由于土地集中出讓，成交量井噴，中部、華北相對平淡。大灣區(qū)土地市場受廣州集中出讓影響成交大增大灣區(qū) 9 城 4 月總成交 963 萬，廣佛土地出讓體量較大，4 月底廣州進(jìn)行第一批宅地集中出讓，推高灣區(qū)整體成交量；溢價率小幅下降至 17%。廣州首批“兩集中”宅地成功出讓 42 宗地，總成交建面近 800 萬，占本月灣區(qū)出讓總量的 83%，排名灣區(qū)之首，另外有 6宗地塊流拍；佛山本月成交 7 宗地，共 87 萬，緊隨廣州位列第二，溢價率高達(dá) 62%，陳村地塊創(chuàng)佛山土拍單價新高；惠州以 35 萬排名第三，不及

15、上月 1/3，但北站地塊單價創(chuàng)區(qū)域記錄；其余城市土拍表現(xiàn)相對平淡。圖：大灣區(qū) 9 城 4 月宅地成交建面（萬）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理城市表現(xiàn)廣州以 799 萬成交建面領(lǐng)跑，首批集中供地出讓，共成交 42宗地?？偝山唤痤~超 906 億元，近郊黃埔番禺、遠(yuǎn)郊南沙競爭激烈，多宗地塊溢價 20%以上，4 宗地達(dá)最高限價及最大配建面積需搖號出讓，金沙洲地塊樓面價接近當(dāng)前房價水平，南沙橫瀝地塊樓面價創(chuàng)區(qū)域新高；花都、白云相對平靜，多地塊底價成交。另外有 6 宗地塊流拍，以遠(yuǎn)郊為主，4 宗位于增城，從化、白云各 1 宗。越秀表現(xiàn)積極，共斬獲 8 宗地，正榮、天地源、德信等房企首進(jìn)廣州。佛山本月共成

16、交 7 宗宅地，總成交建面 87 萬，攬金 107 億元。臨廣板塊持續(xù)火熱，順德陳村地塊由華潤以 64.5 億、溢價 107%競得，樓面價 22330 元/，創(chuàng)佛山土拍單價新高，土拍后帶動區(qū)域新房價格上漲 2000-3000 元/。南海大瀝、順德倫教等臨廣地塊溢價率超30%，房企競爭激烈。惠州出讓 4 宗商住用地，總建面 35 萬，成交金額 16 億元。惠城、仲愷各兩宗，惠城小金口 2 宗宅地均由合能競得，競爭相對激烈，其中 1 宗以 7411 元/創(chuàng)區(qū)域樓面價新高。圖：大灣區(qū) 9 城月度宅地成交建面（萬）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理土拍排行Top10 總價排行榜中，廣州由于集中出讓包攬其

17、中 9 宗地塊，佛山 1 宗。從總價門檻來看，4 月 TOP10 門檻為 31.9 億元；其中廣州番禺南站、佛山順德陳村以及花都區(qū)北站地塊總價分別為 71 億元、64.5億元、63.3 億元分列前三。從拿地企業(yè)看，越秀拿下廣州 3 宗高總價地，華潤、融創(chuàng)、金地等房企均有所斬獲。表：4 月大灣區(qū) 9 城總價 TOP10 宅塊排名數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理4 月灣區(qū) 9 城溢價 TOP 3 的宅地來自佛山及東莞，由于廣州土拍設(shè)置最高限價，溢價率最高為 45%，本次“兩集中”出讓共有 6 塊地達(dá)最高限價，其中番禺區(qū)、黃埔區(qū)各 2 塊，白云區(qū)、南沙區(qū)各 1 塊。華潤、碧桂園、越秀等房企競價積極。

18、表：4 月大灣區(qū) 9 城溢價 TOP10 宅地排名數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理3、后市研判市場端：“銀四”下多城積極供貨備戰(zhàn)五一，成交量維持高位，領(lǐng)跑近三年同期水平，以廣深為核心的大灣區(qū)城市在政策影響下呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化，廣佛熱度不減，深圳及環(huán)深表現(xiàn)平淡。展望后市，政策收緊態(tài)勢不變，市場預(yù)期回歸平穩(wěn)。廣州多次政策加碼、限價限簽收緊下，核心區(qū)域價格維穩(wěn)、近遠(yuǎn)郊剛需項(xiàng)目支撐成交；深圳嚴(yán)限價下價格漲幅受限，去年大量供地下今年供應(yīng)或維持高位，后市將維持平穩(wěn)走量；惠州、東莞政策持續(xù)收緊下，市場預(yù)期回歸理性；珠海需求穩(wěn)定下市場熱度維持，需警惕后期政策價碼風(fēng)險；江肇節(jié)點(diǎn)后市場或回歸平靜。土地端：隨著廣州首批集中出讓結(jié)束，5 月宅地成交量將有明顯下降，主要集中在惠州、江門、佛山等城市，預(yù)計東莞、佛山臨廣片區(qū)等區(qū)域?qū)⒕S持熱度。備注：1、市場重點(diǎn)監(jiān)測 40 城：華北：北京、青島、濟(jì)南、煙臺、石家莊；華東：上海、南京、杭州、蘇州、無錫、溫州、常州、紹興、寧波、合肥、湖州、金華；華南：廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、中山；海西：