[海南]房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及初步策劃定位報(bào)告(共67頁(yè))

1、海南省臨高縣XXX項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及初步策劃定位報(bào)告二一四年三月Guidelines 1臨高項(xiàng)目地塊基本情況1Guidelines2市調(diào)主體分析2目 錄Guidelines 3臨高項(xiàng)目策劃建議3地塊本體分析本案地塊位置本案地塊現(xiàn)狀本案地塊指標(biāo)解讀一、本案地塊位置80公里92公里12公里9公里 本地塊位于海南省臨高縣文瀾江出海口東側(cè)，距臨高縣9公里，距西線高速金牌出口12公里，距?？谑屑s80公里，距?？诿捞m機(jī)場(chǎng)約92公里。毗鄰XXX金沙灘項(xiàng)目。XXX二、本案地塊現(xiàn)狀 本地塊未打圍，據(jù)目測(cè)，紅線內(nèi)有墳?zāi)?約100座)、苗木（約0.7株/平米）、臨建（約1000平米）和蝦塘（約250畝）。周邊市政道路及

2、市政管網(wǎng)未配套到位。三、本案地塊指標(biāo)解讀（一）地塊紅線界定： 目前已確定地塊為A-1-2A-1-3A-1-4A-1-5A-2-1，共計(jì)722畝。三、本案地塊指標(biāo)解讀（二）地塊指標(biāo)目前凈用地481畝XXX金沙灘A-2-1A-2-2A-1-2A-1-3A-1-4置換土塊164畝A-1-5 根據(jù)臨高最新控規(guī)，本項(xiàng)目已由住宅用地調(diào)整為市政公園用地、旅館用地和零售商業(yè)用地。置換土塊77畝新增土地約439畝三、本案地塊指標(biāo)解讀（三）地塊地質(zhì)條件分析： 從本案提取土層樣品后，地質(zhì)專(zhuān)家以行業(yè)經(jīng)驗(yàn)建議本案建筑層數(shù)7層，且因本案臨海臨江，建筑布局還須考慮風(fēng)向及潮汐影響。（四）本案地塊指標(biāo)解讀小結(jié)： 1、旅館類(lèi)（A

3、-1-2A-1-3A-1-5）及商業(yè)用地（A-1-4）容積率0.71.0，建筑密度25%35%，建筑層數(shù)不宜超過(guò)7層。 2、A-1-2地塊40%用地須用于修建自營(yíng)性酒店。 3、一類(lèi)住宅用地（A-2-1）容積率0.6，建筑密度28%，建筑層數(shù)不宜超過(guò)7層。 4、本案物業(yè)組合初判：度假類(lèi)別墅產(chǎn)品+度假類(lèi)多層洋房。從經(jīng)濟(jì)角度考慮，別墅類(lèi)產(chǎn)品為主流，洋房為地塊指標(biāo)補(bǔ)差類(lèi)產(chǎn)品。市場(chǎng)調(diào)研部分市場(chǎng)調(diào)研主體選擇：XXX金沙灘競(jìng)品項(xiàng)目調(diào)研市場(chǎng)啟示為何選取XXX金沙灘為市調(diào)主體？理由一 區(qū)域：XXX金沙灘緊鄰臨高地塊，是XXX區(qū)域內(nèi)唯一開(kāi)發(fā)且在售樓盤(pán)，與我司地塊擁有同一條海岸線，自然景觀資源幾乎完全一致；理由二

4、體量：XXX金沙灘號(hào)稱(chēng)占地高達(dá)13500畝，目前實(shí)際開(kāi)發(fā)總占地約3000余畝，剩余體量巨大，在未來(lái)必將成為我司項(xiàng)目直接競(jìng)品樓盤(pán)；理由三 熱銷(xiāo)：XXX金沙灘2013年一期開(kāi)盤(pán)狂銷(xiāo)12億，創(chuàng)造海南單盤(pán)銷(xiāo)售套數(shù)、總金額雙冠軍，二期開(kāi)盤(pán)當(dāng)日同樣銷(xiāo)售高達(dá)6.5億元，持續(xù)熱銷(xiāo)為該盤(pán)帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)影響力，成就其目前海口房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位；市調(diào)主體分析1開(kāi)發(fā)策略分析2產(chǎn)品分析3營(yíng)銷(xiāo)策略分析XXX金沙灘熱銷(xiāo)解析開(kāi)發(fā)策略分析核心策略：先行打造配套設(shè)施 重金投入景觀示范配套體驗(yàn)區(qū)：道路建設(shè)+夏威夷風(fēng)情街=基本生活配套 五星級(jí)酒店+溫泉會(huì)所+科科莫俱樂(lè)部=休閑娛樂(lè)配套景觀示范區(qū)：海灘打造+防風(fēng)林改造+體育公園+小

5、區(qū)景觀=完整體驗(yàn)開(kāi)發(fā)順序分析2012年12月售樓部開(kāi)放，同時(shí)展現(xiàn)項(xiàng)目自然景觀及部分配套設(shè)施，樣板間推出2013年2月首期開(kāi)盤(pán)，同期五星級(jí)酒店、溫泉會(huì)所落成，夏威夷風(fēng)情街正式運(yùn)營(yíng)2013年8月二期開(kāi)盤(pán)，二期范圍內(nèi)高爾夫體育公園建設(shè)啟動(dòng)預(yù)計(jì)2014年6月推售三期，產(chǎn)品設(shè)計(jì)采用一二期熱銷(xiāo)戶型碧海大道龍波灣大道首批開(kāi)發(fā) 景觀示范區(qū)海灘開(kāi)發(fā)前海灘打造后防風(fēng)林改造前防風(fēng)林改造后碧海大道公交車(chē)碧海大道首批開(kāi)發(fā) 配套示范區(qū)一期銷(xiāo)售五星級(jí)酒店：總建筑面積8.2萬(wàn)，擁有586間高端海景客房；同時(shí)做為項(xiàng)目售樓部；樣板間：景觀核心區(qū)位設(shè)立營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)區(qū)，雙拼、洋房、公寓樣板間皆設(shè)立于此；溫泉養(yǎng)生會(huì)館：建筑面積4000余，

6、主要業(yè)態(tài)溫泉會(huì)所，spa，瑜伽室，健身房等休閑娛樂(lè)設(shè)施；夏威夷風(fēng)情商業(yè)街：7900（1期）9700（2期）大型商業(yè)街，近百家海景商業(yè)鋪面；一期銷(xiāo)售產(chǎn)品：洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅五星級(jí)酒店溫泉養(yǎng)生會(huì)所夏威夷風(fēng)情商街：包含了咖啡店、超市、水吧、家居館等生活配套金沙灘項(xiàng)目商業(yè)最大特點(diǎn)為全部自營(yíng)，保證了項(xiàng)目基本生活配套的齊全樣板間：雙拼別墅120-140樣板間獨(dú)棟別墅：261別墅精裝標(biāo)準(zhǔn)1800-3200元/二批次開(kāi)發(fā) 二期在售XXX二期啟動(dòng)水上娛樂(lè)配套：科科莫沙灘俱樂(lè)部XXX圍繞二期打造了1500畝高爾夫體育公園，目前已建設(shè)過(guò)半三期規(guī)劃中 金沙灘三期計(jì)劃與2014年6月份后推出，產(chǎn)品以一二期熱銷(xiāo)類(lèi)為

7、主，主要為洋房及聯(lián)排別墅多種產(chǎn)品結(jié)合，滿足不同客群需要?jiǎng)e墅產(chǎn)品面積偏大，功能性有所欠缺產(chǎn)品分析主力戶型分析：主力戶型分析：主力戶型分析：主力戶型分析：主力戶型分析：主力戶型分析：營(yíng)銷(xiāo)策略渠道營(yíng)銷(xiāo)陣地營(yíng)銷(xiāo)全民營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)策略分析四位一體的營(yíng)銷(xiāo)核心理念，實(shí)現(xiàn)了營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)上的精確制導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)策略分析全民營(yíng)銷(xiāo)：XXX營(yíng)銷(xiāo)策略，首先要提其獨(dú)特的全民營(yíng)銷(xiāo)模式，通過(guò)集團(tuán)公司總控下屬的全國(guó)幾十個(gè)樓盤(pán)房源、價(jià)格、推盤(pán)節(jié)奏，并組建自身營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，形成了覆蓋全國(guó)的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)電子銷(xiāo)售系統(tǒng)及互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，任何一名銷(xiāo)售人員都可以銷(xiāo)售其公司任何一個(gè)在售項(xiàng)目的任何一套可售房源，這也為銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定建設(shè)和項(xiàng)目業(yè)績(jī)達(dá)成起到了基礎(chǔ)性

8、作用。營(yíng)銷(xiāo)策略分析渠道營(yíng)銷(xiāo)： XXX金沙灘項(xiàng)目結(jié)合海南國(guó)際旅游島的屬性特點(diǎn)，開(kāi)拓了行之有效的營(yíng)銷(xiāo)渠道：一、針對(duì)內(nèi)地客戶，通過(guò)分銷(xiāo)代理商組織客戶前來(lái)海南看房，任意到訪客戶均可獲得每人1000元旅游補(bǔ)貼，客戶成交再給予分銷(xiāo)代理商3%傭金；二、針對(duì)海南旅游客戶，與海南本地旅行社合作，凡旅行社組織游客到訪，按人數(shù)給予旅行社50-150元/人的帶客費(fèi)用。營(yíng)銷(xiāo)策略分析陣地營(yíng)銷(xiāo)： XXX金沙灘項(xiàng)目地處海南島西線，整體開(kāi)發(fā)氛圍不強(qiáng)，因此該項(xiàng)目極度重視陣地營(yíng)銷(xiāo)。不僅在?？谠O(shè)置了機(jī)場(chǎng)接待室，還在高鐵及高速公路布置了不少大牌廣告，臨高區(qū)域更是自主打造了XXX大道及碧海大道，沿路道旗林立，其營(yíng)銷(xiāo)陣地的打造不言而喻。營(yíng)

9、銷(xiāo)策略分析價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品洋房面積75花園無(wú)單價(jià)6000元/總價(jià)450000產(chǎn)品雙拼別墅面積140花園160單價(jià)18000元/總價(jià)2510000產(chǎn)品雙拼別墅面積121花園150單價(jià)12000元/總價(jià)1452000產(chǎn)品酒店公寓面積52花園無(wú)單價(jià)5600元/總價(jià)291200產(chǎn)品獨(dú)棟別墅面積261花園280單價(jià)19100元/總價(jià)5000000產(chǎn)品聯(lián)排別墅面積110花園100單價(jià)7000元/總價(jià)770000產(chǎn)品雙拼別墅面積121花園150單價(jià)9500元/總價(jià)1149500產(chǎn)品洋房面積75花園無(wú)單價(jià)7500元/總價(jià)562500產(chǎn)品雙拼別墅面積140花園160單價(jià)16000元/總價(jià)2240000產(chǎn)品聯(lián)排別墅面

10、積110花園100單價(jià)8200元/總價(jià)902000產(chǎn)品雙拼別墅面積121花園150單價(jià)13000元/總價(jià)1573000產(chǎn)品公寓面積60花園無(wú)單價(jià)7500元/總價(jià)450000價(jià)格策略分析 就上圖來(lái)看，金沙灘項(xiàng)目從2013年2月開(kāi)盤(pán)至今，目前實(shí)際價(jià)格已經(jīng)比入市價(jià)格上漲2000-4000元/。低價(jià)入市造成了XXX一期狂銷(xiāo)12億元的優(yōu)秀業(yè)績(jī)，但今年目前月均只能達(dá)到6000-8000萬(wàn)的銷(xiāo)售額價(jià)格策略分析價(jià)格組成及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用： 再說(shuō)XXX金沙灘項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格組成策略，一反我們常用的建筑面積計(jì)價(jià)的方式，別墅類(lèi)產(chǎn)品通過(guò)建筑面積計(jì)價(jià)+花園面積計(jì)價(jià)=總價(jià)的形式，區(qū)別因景觀差異及產(chǎn)品差異帶來(lái)的總價(jià)差異。以一套120

11、雙拼別墅為例：其建筑面積120，建面單價(jià)8000元/，花園面積250，花園面積單價(jià)4000元/，其總價(jià)計(jì)為：120*8000+250*4000=1960000元，折合單價(jià)16300元/。 XXX項(xiàng)目一二期營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用占比銷(xiāo)售總額10%，其中廣告推廣占比約3%，分銷(xiāo)占比約3%，渠道營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)占比約2.5%，銷(xiāo)售傭金占比約1.5%。合理的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用使用是其項(xiàng)目能夠在海南省西海岸線迅速占領(lǐng)市場(chǎng)并打響口碑的基礎(chǔ)。 結(jié)論:XXX熱銷(xiāo)之營(yíng)銷(xiāo)思考營(yíng)銷(xiāo)策略為包裝產(chǎn)品打造為保障自然資源為基礎(chǔ)基礎(chǔ)：以海南原生態(tài)氣候?yàn)榛A(chǔ)，通過(guò)藍(lán)天、白云、大海、沙灘的自然景觀帶給客戶最大的感官體驗(yàn)，如何最大程度展現(xiàn)項(xiàng)目自然資源將是度假類(lèi)項(xiàng)目

12、的價(jià)值基礎(chǔ)XXX項(xiàng)目用了10%的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用打下了金沙灘的美名，但持續(xù)的熱銷(xiāo)卻是建立在其對(duì)于產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)包裝的不斷升級(jí)上，全民營(yíng)銷(xiāo)+渠道營(yíng)銷(xiāo)成為它的殺手锏。我司項(xiàng)目如何形成區(qū)域突圍也盡在于此！針對(duì)項(xiàng)目客群階層，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃條件，如何將產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目打造與服務(wù)相結(jié)合，帶給客戶獨(dú)特的感官體驗(yàn)和消費(fèi)體驗(yàn)將是我司項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的保障熱銷(xiāo)項(xiàng)目初步定位本案定位策略本案開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議本案產(chǎn)品定位本案配套定位本案營(yíng)銷(xiāo)策略建議本案初步定位重點(diǎn)事項(xiàng)回顧一、本案定位策略 從前述市場(chǎng)分析可知，片區(qū)銷(xiāo)量第一、與本案相鄰、一線沿海的項(xiàng)目XXX金沙灘對(duì)本案最具參考意義。XXX金沙灘項(xiàng)目策略：先配套后開(kāi)發(fā)，重現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)及營(yíng)銷(xiāo)投入，先低價(jià)破

13、局而后賺取利潤(rùn)。本案定位應(yīng)對(duì)策略：1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略：先配套后開(kāi)發(fā)。2、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略：配套策略更完善，項(xiàng)目必備配套+片區(qū)補(bǔ)差型配套；產(chǎn)品策略更精準(zhǔn)，與XXX形成差異化，以中小戶型面積、重室內(nèi)功能、低總價(jià)、輕外觀、重裝修工藝取勝市場(chǎng)；營(yíng)銷(xiāo)策略更精細(xì)，低價(jià)破局、全民營(yíng)銷(xiāo)、老帶新價(jià)格逐步攀升以賺取利潤(rùn)。二、本案開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 借鑒片區(qū)成功案例XXX及前述“先配套后開(kāi)發(fā)”定位策略思考，本案宜“先打造項(xiàng)目樣板示范區(qū)，后進(jìn)行開(kāi)發(fā)”，開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議為首開(kāi)A-1-3、A-1-4：共計(jì)238.68畝，含樣板示范區(qū)及售房部；再開(kāi)發(fā)A-1-5、A-2-1：共計(jì)241畝；最后開(kāi)發(fā)A-1-2：共計(jì)242.6畝，含自營(yíng)性酒店。

14、A-2-1A-1-2A-1-3A-1-4A-1-5售房部及樣板示范區(qū)備注： 因A-2-2及其南側(cè)地塊權(quán)屬未定，將樣板示范區(qū)設(shè)置于A-1-5對(duì)本案后續(xù)銷(xiāo)售存在不利影響，故售房部及樣板示范區(qū)建議設(shè)置于A-1-3、A-1-4地塊內(nèi)。A-2-2三、本案產(chǎn)品定位建議1、物業(yè)類(lèi)型：別墅+洋房地塊指標(biāo)：低密型物業(yè)，不宜出現(xiàn)獨(dú)棟類(lèi)出房率極低的產(chǎn)品；地質(zhì)條件：不高于7層最佳；市場(chǎng)接納度：小別墅與小公寓最佳，5層以上洋房需設(shè)置電梯，獨(dú)棟類(lèi)產(chǎn)品走勢(shì)滯緩；避免產(chǎn)品內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)：即多層洋房與疊拼別墅同時(shí)存在，可引起產(chǎn)品內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；綜上所述，本案物業(yè)建筑類(lèi)型建議為別墅（聯(lián)排、雙拼）+洋房（多層電梯）。2、建筑風(fēng)格：現(xiàn)代 以現(xiàn)代

15、風(fēng)格為主，融合部分亞熱帶建筑符號(hào)，以簡(jiǎn)介的線條+涂料，注重整體美觀的同時(shí)，控制成本。如右圖三、本案產(chǎn)品定位建議 3、園林風(fēng)格：東南亞風(fēng)情 以大面積草坪作為園林鋪層背景，輔以喬灌木、小品作為點(diǎn)綴，美觀且實(shí)用度高。三、本案產(chǎn)品定位建議 4、戶型面積建議：與XXX形成差異化，攻其弱點(diǎn) 從片區(qū)市場(chǎng)（尤其是XXX項(xiàng)目）表現(xiàn)來(lái)看，中低面積段、多功能房、低總價(jià)物業(yè)銷(xiāo)售走勢(shì)最好。本案直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手XXX項(xiàng)目，獨(dú)棟別墅260四房滯銷(xiāo)、雙拼別墅戶型120-140兩房（約占剩余房源90%）走勢(shì)滯緩、聯(lián)排別墅約80兩房售罄、電梯洋房主力戶型70-80兩房及三房戶型售罄，故本案在戶型設(shè)置上可適當(dāng)控制面積、多設(shè)置功能房、低

16、總價(jià)取勝。本案戶型面積建議如下小別墅（聯(lián)排7075兩房、8085三房）中型別墅（雙拼140150四房）洋房（6065兩房、7075三房），半開(kāi)放式內(nèi)廊設(shè)計(jì)備注：別墅戶型設(shè)計(jì)上可考慮引進(jìn)屋頂閣樓，后期裝修可變一個(gè)房間；別墅類(lèi)產(chǎn)品為主流，洋房為地塊指標(biāo)補(bǔ)差類(lèi)產(chǎn)品。三、本案產(chǎn)品定位建議 5、交房標(biāo)準(zhǔn)：裝修房（硬裝）交付，輕外觀、重視施工工藝 從片區(qū)市場(chǎng)接受度來(lái)看，精裝房受到度假人群喜愛(ài)，但從客戶、公司開(kāi)發(fā)成本角度考慮，硬裝交付是最佳選擇。本案交房標(biāo)準(zhǔn)可參考XXX項(xiàng)目（室內(nèi)裝修施工工藝相對(duì)較差），但在室內(nèi)裝修上應(yīng)在節(jié)約成本的前提下，重視施工工藝的精細(xì)化。三、本案產(chǎn)品定位建議 6、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議： 經(jīng)過(guò)市

17、場(chǎng)研究，XXX片區(qū)購(gòu)房人群對(duì)海岸線的朝向相對(duì)敏感，朝向海灘的房源銷(xiāo)售更快。故在規(guī)劃建議上，別墅產(chǎn)品盡量朝海、洋房次之，示意圖如下自營(yíng)性酒店別墅（聯(lián)排、雙拼）多層電梯洋房別墅（聯(lián)排、雙拼）多層電梯洋房別墅（聯(lián)排、雙拼）多層電梯洋房別墅（聯(lián)排、雙拼）四、本案配套定位建議 本案作為旅游度假項(xiàng)目，以旅游地產(chǎn)必備配套+片區(qū)補(bǔ)差型配套引領(lǐng)片區(qū)市場(chǎng)。配套定位包含以下內(nèi)容：必備部分銷(xiāo)售通道：通達(dá)售房部的道路及兩旁綠化樣板示范區(qū)：酒店大堂式售房部、精裝樣板房、樣板示范園林沙灘體驗(yàn)區(qū)：海灘清潔及亂石治理、沙灘休憩區(qū)商業(yè)配套：超市、飲品店、干洗店、泳衣店、銀行ATM、餐飲交通車(chē)：通達(dá)項(xiàng)目與市區(qū)、項(xiàng)目與車(chē)站及機(jī)場(chǎng)、項(xiàng)

18、目與景點(diǎn)等各處防護(hù)林改造物業(yè)代租服務(wù)補(bǔ)差部分海上體驗(yàn)區(qū)：架一條便橋連接沙灘與海島，以碼頭形式構(gòu)成該體驗(yàn)區(qū)公園區(qū)餐飲：利用公園5%的建筑額度，打造三面環(huán)水的尖角特色餐飲區(qū)生活配套補(bǔ)充：老年康復(fù)養(yǎng)生、兒童游玩區(qū)（沙灘沙堡、園林區(qū)的充氣城堡）四、本案配套定位建議（差異化部分）1、海上體驗(yàn)區(qū)：架一條便橋連接沙灘與海島，以類(lèi)碼頭形式構(gòu)成該體驗(yàn)區(qū) 區(qū)別于片區(qū)項(xiàng)目配套，本案利用淺水位海島，架一條便橋連接沙灘與海島，以碼頭形式構(gòu)成該體驗(yàn)區(qū)：該體驗(yàn)區(qū)可成為帆船、皮艇、香蕉船等眾多娛樂(lè)項(xiàng)目聚集地。2、公園區(qū)餐飲：利用公園5%的建筑額度，打造三面環(huán)水的公園格調(diào)餐飲區(qū) 區(qū)別于片區(qū)項(xiàng)目配套，本案利用三面環(huán)水的公園尖角區(qū)

19、域，借勢(shì)跨海大橋，打造屬于本案的特色餐飲。公園區(qū)餐飲跨海大橋四、本案配套定位建議（差異化部分）3、生活配套補(bǔ)充：老年康復(fù)養(yǎng)生、兒童游玩區(qū) 經(jīng)實(shí)地調(diào)研，看房客戶多攜帶家人前往度假（即老人到小孩全齡層次皆有），而片區(qū)項(xiàng)目并未設(shè)置上述兩類(lèi)人群的配套設(shè)施，故我部建議針對(duì)兩類(lèi)人群設(shè)置相應(yīng)配套：老年康復(fù)養(yǎng)生、兒童游玩區(qū)（沙灘沙堡、園林區(qū)的充氣城堡）。四、本案配套定位建議（差異化部分）4、沙灘體驗(yàn)區(qū)： 除清理沙灘垃圾及亂石、設(shè)置應(yīng)有的涼棚及沙灘娛樂(lè)項(xiàng)目（如沙灘摩托、沙灘排球等）外，我部建議做大尺度涼棚區(qū)（涵括海邊燒烤、飲品、休憩等功能），以大氣感用以區(qū)分XXX的精致型小涼棚設(shè)計(jì)。XXX沙灘涼棚沙灘大尺度涼棚

20、四、本案配套定位建議（必備部分）四、本案配套定位建議（必備部分）5、銷(xiāo)售通道打造： （1）現(xiàn)實(shí)問(wèn)題 從片區(qū)規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)1-2年，通達(dá)本項(xiàng)目的市政道路僅有碧海大道，而該路為XXX代建，且道路兩旁為XXX項(xiàng)目所售物業(yè)。具體情況如下A-2-1A-1-2A-1-3A-1-4A-1-5本案售房部及樣板示范區(qū)A-2-2碧海大道XXX金沙灘該道路修建目前截止于此處，后續(xù)是否修建待定5、銷(xiāo)售通道打造：（2）解決辦法我司宜與政府協(xié)商，完全開(kāi)放此銷(xiāo)售通道。旨在避免XXX項(xiàng)目在銷(xiāo)售通路上，對(duì)本案形成致命性的客戶攔截，如惡性的截?cái)唷⒎饴?、廣告封鎖等行為。我司項(xiàng)目碧海大道路段及兩旁綠化體驗(yàn)感應(yīng)不低于XXX項(xiàng)目。旨在避

21、免客戶在看房行程中，因看房通道對(duì)本案形成不良的第一觀感，造成客戶流失。碧海大道XXX項(xiàng)目路段四、本案配套定位建議（必備部分）6、樣板示范區(qū)打造：（1）酒店大堂式售房部 本案與XXX相鄰，客戶進(jìn)入銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)的第一對(duì)比要素就是售房部，其大小、裝修、功能區(qū)間劃分、銷(xiāo)售道具擺放等均成為客戶衡量開(kāi)發(fā)商實(shí)力、項(xiàng)目品質(zhì)的因素。故我部建議本案售房部打造應(yīng)區(qū)別于一般項(xiàng)目，為酒店大堂式售房部。 下圖為XXX項(xiàng)目售房部實(shí)景四、本案配套定位建議（必備部分）6、樣板示范區(qū)打造：（2）精裝樣板房 樣板房是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目必備條件，結(jié)合上述產(chǎn)品及戶型面積初步建議，我司面向客戶為各層次的度假人群，故我部建議本案樣板房打造除整體風(fēng)格

22、與建筑匹配外，應(yīng)重視功能房設(shè)置與施工工藝，在細(xì)節(jié)處理上提高客戶接納度。 下圖為XXX項(xiàng)目樣板房實(shí)景四、本案配套定位建議（必備部分）6、樣板示范區(qū)打造：（3）樣板示范園林 同上，我部建議本案樣板示范園林以大面積草坪作為園林鋪層背景，輔以喬灌木、小品作為點(diǎn)綴，美觀且控制成本。 下圖為XXX項(xiàng)目樣板園林實(shí)景四、本案配套定位建議（必備部分）7、商業(yè)配套： 滿足社區(qū)居民及游客的生活配套需求，如超市、飲品店、干洗店、泳衣店、銀行ATM、餐飲四、本案配套定位建議（必備部分）8、交通車(chē)： 通達(dá)項(xiàng)目與市區(qū)、項(xiàng)目與車(chē)站及機(jī)場(chǎng)、項(xiàng)目與景點(diǎn)等各處，設(shè)定發(fā)車(chē)時(shí)刻表。四、本案配套定位建議（必備部分）9、防護(hù)林改造： 本案沿海部分被200米防護(hù)林嚴(yán)重遮擋，為體現(xiàn)一線海景房的價(jià)值，建議對(duì)該防護(hù)林進(jìn)行改造：示范區(qū)防護(hù)林需全面打開(kāi)、后續(xù)地塊防護(hù)林需對(duì)其枝椏進(jìn)行修剪。四、本案配套定位建議（必備部分）四、本案配套定位建議10、物業(yè)代租服務(wù)： 本案為典型旅游度假類(lèi)項(xiàng)目，客戶所購(gòu)房屋一是用于度假自住，二是投資（即物業(yè)增值），所