房地產(chǎn)企業(yè)工程管理缺陷的系統(tǒng)解決方案

1、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理缺陷的系統(tǒng)解決方案2009年8月工程管理缺陷的系統(tǒng)解決方案第一部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問題第二部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的解決方案第三部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的解決方案第四部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理定位及理念第一部分一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)問題的分類三、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理存在的九大短板五、房地產(chǎn)工程管理問題為何屢禁不絕二、房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量問題產(chǎn)生的影響四、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程管理的要求房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理出現(xiàn)的問題1、安全性質(zhì)量問題4、適用性質(zhì)量問題2、功能性質(zhì)量問題3、觀感性質(zhì)量問題 從業(yè)主投訴的角度看工程質(zhì)量問題的分類：安全性質(zhì)量問題 安全性質(zhì)量問題的

2、主要體現(xiàn)：1、樁基工程質(zhì)量問題2、鋼筋、混凝土工程質(zhì)量問題3、外墻磚空鼓、開裂、脫落等工程質(zhì)量問題4、基坑、邊坡支護工程質(zhì)量問題5、功能性質(zhì)量問題 功能性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：1、鋁合金門窗滲漏工程問題2、外墻滲漏工程質(zhì)量問題3、屋面滲漏工程質(zhì)量問題4、衛(wèi)生間滲漏工程質(zhì)量問題5、觀感性質(zhì)量問題 觀感性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn)：1、內(nèi)墻空鼓、開裂工程質(zhì)量問題2、內(nèi)部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等3、門窗、設備、管線污染、劃痕等質(zhì)量問題4、外墻平整、褪色、泛堿等觀感類質(zhì)量問題5、房地產(chǎn)工程進度管理出現(xiàn)的問題1、工程總控計劃管理問題2、工程保障計劃脫節(jié)問題3、工程施工計劃組織問題 從企業(yè)經(jīng)營的角度看工

3、程進度問題的分類：4、房地產(chǎn)工程成本管理出現(xiàn)的問題1、目標成本體系缺陷問題2、設計變更責任成本問題3、施工措施成本管理問題 從經(jīng)營成本的角度看工程成本問題的分類：5、4、工程動態(tài)成本協(xié)調(diào)問題房地產(chǎn)工程管理存在的九大短板 工程管理短板一：大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只有偏重于管理的工程管理程序，沒有建立與之配套的工程管理標準和施工技術標準僅靠籠統(tǒng)的工程管理程序，實際工程管理中，依然無法解決針對具體某專項工程的質(zhì)量管控重點 某上市地產(chǎn)公司的項目工程管理程序：程序的優(yōu)點：項目工程管理程序能夠解決工程管理過程中應該做什么？什么時間做？由誰來做？程序的缺點：工程管理程序無法解決如何做的問題！不能提供具體做的管理方法

4、！缺乏工程管理標準和施工技術標準 某知名地產(chǎn)公司的工程質(zhì)量管理作業(yè)指引：作業(yè)指引的優(yōu)點：項目工程質(zhì)量管理作業(yè)指引能夠解決采取哪些具體的管理方法做的問題作業(yè)指引的缺點：項目工程質(zhì)量作業(yè)指引無法解決如何做好的問題！不能提供具體的技術標準和管理標準！缺乏工程管理標準和施工技術標準 廁浴間滲漏可以通過工程管理程序解決嗎？監(jiān)理單位通常對廁浴間防水閉水試驗的檢驗要求： 整體結構閉水試驗 防水涂層閉水試驗 防水保護層閉水試驗 飾面層閉水試驗 廁浴間整體移交閉水試驗缺乏工程管理標準和施工技術標準 廁浴間防水工程驗收的管理標準：缺乏工程管理標準和施工技術標準結構砼存在蜂窩、裂縫技管人員操作人員獎懲不明忽視質(zhì)量專

5、檢不認真技術交底不清自檢不認真施工人員廁浴間施工漏水廁浴間防水常見工程質(zhì)量問題原因分析管根、地漏密封膏未封嚴管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差暗埋在墊層內(nèi)的管道漏水涂膜防水層空鼓開裂出現(xiàn)滲漏細部構造附加防水層不合格墊層、找平層坡度不合理、反坡衛(wèi)生間墻體出現(xiàn)滲水管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差預留洞口尺寸形狀不規(guī)范預留洞口斷面未鑿成毛面預留洞口及邊緣未清理預留洞口吊模不規(guī)范UPVC管道附著力差灌縫砼材料質(zhì)量不合格灌縫不密實，工藝不合格灌縫砼不養(yǎng)護缺乏工程管理標準和施工技術標準缺乏工程管理標準和施工技術標準 房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術標準嗎？相當一部分國家標準圖集或地方標準圖集，在實際施工過程中不具備可操作性，往

6、往造成嚴重的工程質(zhì)量隱患地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。如果此時出現(xiàn)墻中設置有框架柱的情況，就會出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突，往往造成地下室外墻滲漏缺乏工程管理標準和施工技術標準 房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術標準嗎？大量新技術、新工藝、新材料的應用，依照傳統(tǒng)的施工工藝規(guī)程施工，往往遺留嚴重的工程質(zhì)量隱患廁浴間大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁極其光滑。按傳統(tǒng)施工工藝規(guī)程采用摻微膨脹劑的水泥砂漿灌縫，極易產(chǎn)生開裂，撕開防水層造成管根處的滲漏缺乏工程管理標準和施工技術標準 房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術標準嗎？隨著強制性節(jié)能標準的推廣，工程上很多傳統(tǒng)習慣的工

7、藝做法并不與之匹配，很多工程質(zhì)量問題由此產(chǎn)生外墻外保溫技術的應用，增加了鋁合金門窗框與墻體至飾面層之間的滲水通道，節(jié)點處理不當，極易造成鋁合金門窗滲漏缺乏工程管理標準和施工技術標準 總包和門窗單位為什么愿意采用凈口安裝：施工交叉少、施工速度快、施工工藝簡單 甲方一些工程人員也愿意采用凈口安裝：無需考慮門窗到貨影響總包方的抹灰進度、有利于成品保護缺乏工程管理標準和施工技術標準 國家相關驗收規(guī)范無法滿足企業(yè)需要：鋁合金門窗分項工程驗評表中，對房地產(chǎn)企業(yè)重點關注的門窗防滲漏沒有任何針對性的檢驗項目和檢驗要求對檢驗項目沒有約定明確的檢驗方法缺乏工程管理標準和施工技術標準門窗洞口砌體收縮變形大技管人員操

8、作人員獎懲不明忽視質(zhì)量專檢不認真技術交底不清自檢不認真施工人員鋁合金門窗安裝滲漏鋁合金門窗安裝常見工程質(zhì)量問題原因分析門窗安裝固定不符合要求門窗洞口偏差大、處理不當門窗框塞縫不密實洞口表面裝飾滴水、坡水處理不當門窗框塞縫不密實窗框與洞口縫隙未清理干凈窗框與洞口間隙不干燥門窗下框未用防水水泥砂漿PU發(fā)泡膠未連續(xù)施打水泥砂漿配比不合格PU發(fā)泡膠充填不飽滿墊塊未清理做二次填充防水水泥砂漿塞縫不密實門窗框塞縫外側未做防水處理土建施工埋設固定點不當門窗框成品保護不當造成滲漏缺乏工程管理標準和施工技術標準 鋁合金門窗安裝企業(yè)技術標準（示例）：缺乏工程管理標準和施工技術標準 鋁合金門窗安裝企業(yè)技術標準（示例

9、）：缺乏工程管理標準和施工技術標準 鋁合金門窗安裝企業(yè)技術標準（示例）：房地產(chǎn)工程管理存在的九大短板 工程管理短板二：大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏針對“企業(yè)工程質(zhì)量通病”的工程質(zhì)量保證體系。過于強調(diào)施工質(zhì)量通病防治，忽視“企業(yè)工程質(zhì)量通病” 設計預防、招標采購預防、合約預防、材料預防等全過程質(zhì)保體系的管理，忽視為一線工程管理人員提供有效的工程質(zhì)量管理工具房地產(chǎn)工程管理存在的九大短板一級“檢驗”二級“質(zhì)量保證”三級“預防”四級“完美”特點：通過工程檢驗保證質(zhì)量缺乏質(zhì)量意識和專業(yè)知識方法：低效率錯誤的使用質(zhì)量保證方法特點: 改進工程質(zhì)量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評估、質(zhì)量圈等工具特點: 開發(fā)設

10、計、工藝能力和生產(chǎn)管理能力與供應一體化方法：設計評估、質(zhì)量問題模式分析評估特點: 以最終客戶為服務目標和超一流產(chǎn)品質(zhì)量文化方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進行設計評估質(zhì)量管理的提高缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 一個屬于“工程質(zhì)量”問題的案例：某項目外墻設計有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機：圖紙設計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格，甲方工程部復檢合格。項目交付后，只要一下暴雨，80以上空調(diào)板的根部就會出現(xiàn)外墻滲漏。開發(fā)商為此付出巨額索賠缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 現(xiàn)場工程檢驗要求缺陷分析：外墻淋水試驗重點檢查的是外門窗的防水性能和防水質(zhì)量；陽臺和露臺是按屋面要求有閉水

11、試驗檢驗要求；而對于空調(diào)機板，工程上沒有專項防水檢驗的要求缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 企業(yè)工程質(zhì)量管理缺陷分析：國家標準圖集中沒有空調(diào)機板可供設計選用的標準圖，設計單位不清楚設計控制要點房地產(chǎn)公司設計部、工程部及監(jiān)理單位不清楚重點部位的防滲漏設計審查要點，施工圖審查未發(fā)現(xiàn)重大設計隱患缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系施工單位對易產(chǎn)生滲漏的重點部位沒有專項的工程防滲漏施工方案房地產(chǎn)企業(yè)沒有針對“企業(yè)工程質(zhì)量通病”的工程質(zhì)量保證體系，對設計環(huán)節(jié)質(zhì)量控制缺乏有效管理缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 又一個屬于“工程質(zhì)量”問題的案例：某項目為外墻外保溫，采購部采購了某品牌的外墻彈性涂料施工單位使用水泥膩子嚴格按工藝要求施

12、工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗收合格，甲方工程部復檢合格。項目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問題，部分出現(xiàn)外墻滲漏缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 工程質(zhì)量事故原因分析：外墻涂料面層出現(xiàn)龜裂、裂縫、泛堿等現(xiàn)象與涂料本身的施工質(zhì)量關系不大，可以肯定是基層出現(xiàn)問題錯誤使用水泥膩子做涂料的基層，忽視了外墻外保溫體系“柔性漸變”的構造要求缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 工程質(zhì)量技術缺陷分析：在外保溫體系的基層上施工涂料，相比于傳統(tǒng)在抹涂于混凝土及各種砌筑墻體上水泥砂漿的基層上存在著很大區(qū)別，對膩子、界面劑、涂料的材料要求要高很多，對施工工藝的要求也與傳統(tǒng)的施工工藝有所區(qū)別缺乏企業(yè)工程質(zhì)量

13、保證體系 外墻外保溫體系的構造特點：膨脹聚苯板與聚合物抗裂砂漿的導熱系數(shù)相差22倍以上，聚合物抗裂砂漿受苯板熱阻性影響，外部熱量無法傳導，其變形量遠大于傳統(tǒng)構造的水泥砂漿面層房地產(chǎn)工程管理存在的九大短板 工程管理短板三：相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)及工程師過渡依賴施工單位、監(jiān)理單位、設計單位的管理水平和質(zhì)保體系，缺乏對施工單位和監(jiān)理單位主動輸出質(zhì)保體系的有效管理缺乏輸出質(zhì)保體系的有效管理 衛(wèi)生間防滲漏質(zhì)保體系檢查要求：施工單位廁浴間防水常見的施工方案：缺乏輸出質(zhì)保體系的有效管理 企業(yè)標準的衛(wèi)生間防水工藝流程要求：缺乏輸出質(zhì)保體系的有效管理 企業(yè)工序控制標準和施工工序控制的區(qū)別：缺乏輸出質(zhì)保體系的有效管

14、理 鋁合金門窗防滲漏質(zhì)保體系檢查要求：監(jiān)理單位審查的鋁合金門窗檢驗批質(zhì)量驗收記錄：房地產(chǎn)工程管理存在的九大短板 工程管理短板四：過度強調(diào)現(xiàn)場工程師的質(zhì)量意識和執(zhí)行力管理，忽視加強技術管理的重要性。通過采取有效的技術措施和技術手段，可以預防絕大多數(shù)工程質(zhì)量問題的出現(xiàn)忽視技術管理的重要性 技術管理解決“工程質(zhì)量”問題的案例：某小高層項目首層設有私家小院，傳統(tǒng)做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再開始挖土、做圍墻基礎，砌小院圍墻。施工中普遍出現(xiàn)工期長、影響到市政環(huán)境工程進場施工。同時小院圍墻在不同程度上均出現(xiàn)下沉，導致墻面開裂，引起業(yè)主投訴忽視技術管理的重要性 技術管理解決“工程質(zhì)量”問題的案例：某地

15、產(chǎn)項目為制造賣點、追求建筑立面效果，大量采用外飄窗設計。項目一期交付后，外飄窗90以上發(fā)生滲漏，引起業(yè)主投訴和索賠。工程部強烈建議項目后期設計取消飄窗，為此與設計部展開爭論房地產(chǎn)工程管理存在的九大短板 工程管理短板五：對質(zhì)量細節(jié)關注不夠。工程質(zhì)量管理過程中不了解設計單位、施工單位、監(jiān)理單位常見的管理錯誤，往往一個小的隱患，就能產(chǎn)生重大的工程質(zhì)量問題對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足 外墻抹灰前容易忽視的檢查細節(jié)：1、穿墻螺桿孔洞應填塞密實：施工單位為穿墻螺桿的回收利用，往往套上塑料管施工單位堵洞時，往往不進行擴孔或帶著塑料管進行堵洞，無法保證填塞密實。極易產(chǎn)生外墻滲漏對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足 正確解決穿墻螺

16、桿孔洞滲漏隱患的方法：結構施工時，穿墻螺桿應設置成里高外低穿墻的PVC套管應用電鉆剔除堵洞前應清理管孔并適當濕潤采用1：3水泥砂漿摻微膨脹劑，分兩次間隔一天封堵塞實JS防水涂料以洞口中為半徑100均勻涂刷兩道對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足 外墻抹灰前容易忽視的檢查細節(jié)：2、腳手眼、腳手架拉接鉛絲洞：3、腳手架的工字鋼挑梁洞口：同穿墻螺桿孔洞處理方法同穿墻螺桿孔洞處理方法對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足 外墻抹灰前容易忽視的檢查細節(jié)：4、出外墻孔洞：一些出外墻孔洞如空調(diào)孔洞等，宜在抹灰前先進行開洞以免后開洞對外墻抹灰層，外保溫層等造成破壞，產(chǎn)生滲漏隱患出外墻孔洞應注意坡度要求內(nèi)高外低，高差20空調(diào)洞套管應在抹灰前

17、安置對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足 外墻抹灰前容易忽視的檢查細節(jié)：5、外墻固定件錨固腳檢查：外墻雨落水管固定件、外墻外保溫托架固定件、外保溫固定錨栓、陽光房披水固定件等外墻固定件，如在外粉完成后進行，在打墻洞時會破壞粉刷的整體性和外粉各層之間的粘接牢度，產(chǎn)生空隙起殼和裂縫，存在外墻滲漏隱患，應在抹灰前完成對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足 外墻抹灰前容易忽視的檢查細節(jié)：6、填充墻垂直灰縫、水平灰縫的飽滿度檢查：每檢驗批應進行不少于15處的鉆孔檢驗，重點檢查框架梁底，填充墻磚最上一皮磚的上部等部位 7、填充墻砌體的瞎眼頭縫：以砌體工程過程檢查為主對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足 外墻抹灰前容易忽視的檢查細節(jié)：8、抗裂鋼絲網(wǎng)檢

18、查：砌體與混凝土構件交界處有網(wǎng)現(xiàn)澆混凝土外保溫體系與其它保溫體系交界處抗裂鋼絲網(wǎng)在外墻分格縫處應斷開對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足 門窗洞口修補不規(guī)范極易造成外墻滲漏：門窗框洞口尺寸預留過大，處理不當，通過抹灰找補，易造成開裂滲水當偏差修補厚度超過50時，應按圖示要求加筋支模澆C20細石砼進行修補 對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足 外墻抹灰控制滲漏的要點往往被人忽視：抹灰止息點往往是造成外墻滲漏的隱患：由于工程搭設外粉刷腳手架，造成分層外粉刷的停息點基本留置在砌體與混凝土交界部位，極易由此引起滲漏，分層抹灰的錯縫往往也被忽視對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足 防治鋁合金門窗滲漏對塞縫處理的要求：外墻貼面磚在門窗的側口處雨水

19、極易順磚縫的毛細縫隙產(chǎn)生滲水通道增加一道防水涂料一邊超出窗洞與外墻面搭接不小于150，一邊上翻至鋁框，可以有效的解決門窗滲漏隱患對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足 外保溫施工中一些容易忽視的檢查細節(jié)：規(guī)范要求：門窗洞口處，聚苯板應整塊裁割，拼縫錯開施工現(xiàn)場：施工單位為節(jié)省材料碎板拼接，不按要求錯縫對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足 外保溫施工中一些容易忽視的檢查細節(jié)：規(guī)范要求：鋪貼聚苯板的起始點和收頭處，網(wǎng)格布應翻包施工現(xiàn)場：施工單位往往圖省事，未按要求翻包現(xiàn)象極其普遍對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足 外保溫施工中一些容易忽視的檢查細節(jié)：規(guī)范要求：網(wǎng)格布應翻包，加強網(wǎng)布應對接施工現(xiàn)場：施工單位為節(jié)省材料碎板拼接，不按要求翻包及

20、加強網(wǎng)布搭接對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足 外墻面磚防滲漏容易忽視的一些細節(jié)：外墻貼磚時，部分監(jiān)理工程師往往關注粘貼牢固、勾縫嚴密，通過工藝檢查防止外墻滲漏。很少有監(jiān)理工程師關注外墻排磚外墻面磚排磚不當引起的外墻滲漏不在少數(shù)大多數(shù)施工單位和建立工程師往往忽視這一細節(jié)的控制對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足 外墻面磚防滲漏容易忽視的一些細節(jié)：挑檐等突出外墻的部位應采用上磚壓下磚，適當突出5起到滴水線的作用，利用雨水重力作用，避免磚縫滲水下部陰角處應采用平面磚頂立面磚，利用雨水重力作用避免磚縫滲水對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足 一些明顯的工程質(zhì)量隱患往往不被關注：設計往往不對衛(wèi)生間降板高差進行構造厚度核對相當一部分監(jiān)理工程師

21、忽視衛(wèi)生間降板構造厚度核對，施工中往往留下嚴重的滲漏隱患對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足 常見的衛(wèi)生間降板構造要求：一般設計衛(wèi)生間結構降板610，衛(wèi)生間地面應低于其它房間地面2，衛(wèi)生間門檻處高差一般為610對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足 一個簡單的“涂料補貨”的案例：某項目外墻采用外墻涂料，涂料施工臨近結束時，施工單位發(fā)現(xiàn)甲供的外墻涂料裕量不足，向甲方工程部提出補貨要求。施工單位施工完庫存涂料，等待6d后甲方涂料補貨到場，施工單位嚴格按工藝要求繼續(xù)施工。結果，外墻涂料出現(xiàn)光澤不勻及色差對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足外墻膩子平整度差技管人員操作人員獎懲不明忽視質(zhì)量專檢不認真技術交底不清自檢不認真光澤不勻褪色變色粉化施工人

22、員光澤不勻外墻涂料施工外墻涂料常見工程質(zhì)量問題原因分析起泡剝落附著力差、剝離氣泡泛堿遮蓋力差底涂、面涂厚度不勻未能有效濕接，接痕明顯膩子厚度不勻，吸附性不同同一墻面使用不同批號產(chǎn)品基底溫度過高、涂料干燥過快底涂、面涂工藝不一致房地產(chǎn)工程管理存在的九大短板 工程管理短板六：部分房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量文化和質(zhì)量行為準則不清楚，實際執(zhí)行過程中當質(zhì)量與成本出現(xiàn)矛盾時，往往犧牲質(zhì)量，不能正確看待質(zhì)量與成本的平衡關系，忽視質(zhì)量成本的構成不能正確看待質(zhì)量和成本的關系 框架填充墻預防開裂的技術措施：輕質(zhì)砌塊多為水泥膠凝增強的塊材，以28d強度為標準設計強度。在齡期達到28d之前，其含水量過高，自身收縮較快，28d后

23、收縮趨緩，一般45d后能夠完成自身收縮的95以上門窗安裝的固定連接，尤其是門窗框邊長期開關產(chǎn)生的動荷載作用，極易導致砌體開裂不能正確看待質(zhì)量和成本的關系 正確理解成本的構成和質(zhì)量的投入：增加外窗混凝土加強板帶，按4.5m開間計算每根板帶不超過50元增加混凝土門框，按門規(guī)格為9002100計算，每樘門框不超過80元北京、上海等城市門窗、外墻滲漏的索賠：不低于3000元/處次不能正確看待質(zhì)量和成本的關系 地下室防水成本應該如何計算的案例：某地產(chǎn)項目地下車庫防水，原設計選用SBS 型改性瀝青聚酯胎卷材防水。開發(fā)商成本部門為節(jié)約成本，要求設計改用JS復合防水涂料，并因節(jié)約成本50萬元受到公司嘉獎。后期

24、該項目地下室發(fā)生大面積滲漏，維修成本高達280萬元不能正確看待質(zhì)量和成本的關系 技術原因分析：JS防水涂料具備可在潮濕基層上施工；不受基層形狀限制，可做成連續(xù)無縫整體防水層；與基層具有良好的粘接性，與基層無走水層，可適當補償剛性防水；施工便利等優(yōu)點。從材料表面的特性分析，完全可以用作地下室防水不能正確看待質(zhì)量和成本的關系 技術原因分析：JS防水涂料的防水質(zhì)量，不止和防水厚度和涂布遍數(shù)有關，還和涂料拌和分相的質(zhì)量有關。即使多涂刷12遍防水涂料，防水質(zhì)量不一定能夠得到保證JS防水涂料存在拌和后的使用時限要求，施工現(xiàn)場很難進行監(jiān)管不能正確看待質(zhì)量和成本的關系 技術原因分析：JS防水涂料每遍涂刷均需要

25、一定的養(yǎng)護期，養(yǎng)護期間無法上人操作地下室防水因需要大面積涂刷，現(xiàn)場防水涂層的厚度、均勻度等質(zhì)量難以監(jiān)管，現(xiàn)場檢測難度較高，質(zhì)量檢查可控性極差不能正確看待質(zhì)量和成本的關系 技術缺陷分析：JS防水涂料雖然屬于合格材料，但其防水質(zhì)量通過施工管理很難控制，質(zhì)量檢測可控性極低，并不適用于地下室這種大面積涂刷，對涂層厚度、均勻度要求極高的場所不能正確看待質(zhì)量和成本的關系 管理缺陷分析：成本部往往只關注材料的合格性，關注采購成本的控制性。很少關注材料在施工現(xiàn)場工藝質(zhì)量控制、工序質(zhì)量控制、施工質(zhì)量檢測等易建性、易檢性要求，往往存在理論合格的錯誤判斷成本節(jié)約的考核指標應采用價值綜合評定，不能簡單的以節(jié)約成本作為

26、唯一的考核指標不能正確看待質(zhì)量和成本的關系 工程質(zhì)量成本極易被地產(chǎn)公司忽視：工程質(zhì)量成本的概念：為了確保和保證取得滿意的工程質(zhì)量而發(fā)生的費用，以及沒有達到滿意的質(zhì)量所造成的損失相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)只關注建造成本，忽視了建造成本中應考慮必要的質(zhì)量措施成本，由此產(chǎn)生的業(yè)主索賠同樣屬于成本不能正確看待質(zhì)量和成本的關系工程質(zhì)量成本項目的構成鑒定成本內(nèi)部損失成本外部損失成本預防成本預防成本是指為了防止工程質(zhì)量出現(xiàn)缺陷和偏差，保證工程質(zhì)量達標而實現(xiàn)采取的各種措施所發(fā)生的成本：包括施工組織設計審查、監(jiān)理細則審查、技術方案審查、施工樣板、技術交底、工程質(zhì)量培訓等，都屬于質(zhì)量成本鑒定成本是指為了確保工程質(zhì)量達到

27、質(zhì)量標準要求，對工程本身以及對材料、構件、設備等進行質(zhì)量鑒定所發(fā)生的費用。包括材料設備的試驗檢驗費用、工序檢查和檢驗批檢查驗收所發(fā)生的費用，工程質(zhì)量驗收所發(fā)生的費用。象我們目前做的分戶驗收，就屬于鑒定成本。內(nèi)部損失成本是指在工程質(zhì)量控制的過程中，因內(nèi)部管理問題、決策失誤問題、標準修正問題等引起的工程質(zhì)量缺陷造成的損失。包括返工損失、返修損失、停工損失等，都屬于內(nèi)部損失。外部損失是指工程交付后，業(yè)主在使用過程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量缺陷引起的損失。不能正確看待質(zhì)量和成本的關系 樓板沿管線方向出現(xiàn)裂縫：樓板的設計厚度往往只考慮承載力要求，而沒有考慮預埋管特別線管交叉對板截面的削弱，從而導致沿線管方向的裂縫

28、。尤其是當樓板過薄時，單純依靠施工現(xiàn)場管理根本無法解決不能正確看待質(zhì)量和成本的關系 樓板角部45斜裂縫：端部樓板由于受到縱、橫二個方向剪力墻或剛度相對較大的樓面梁的約束，在溫差和砼收縮變化時，板面在配筋薄弱處（即在分離式配筋的負彎矩筋和放射筋的未端）開裂，產(chǎn)生45度斜裂縫。單純依靠施工現(xiàn)場質(zhì)量管理無法解決房地產(chǎn)工程管理存在的九大短板 工程管理短板八：部分房地產(chǎn)企業(yè)未建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的工程計劃管理體系。忽視三級工程計劃管理逐級分解、逐級深化、有效輸出、動態(tài)管控的計劃管理要求，往往造成工程進度延期對模板、腳手架等周轉料應如何約定？對鋁合金門窗甲供貨進場應如何要求？房地產(chǎn)工程管理存在的九大短板 工程管理

29、短板九：部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系不完善，過于關注施工階段成本控制。部分工程人員對工程成本控制要點認識不足，往往造成工程成本突破成本管理體系不完善 設計“唯一性”成本控制的案例：某商業(yè)項目首層所有主要出入口選擇自動感應玻璃門。前期設計時，外方設計師主要從建筑學立面尺度的美觀整體考慮，確定尺寸雙開門高為3.35m，寬為4.8m。后期甲方訂貨時，超出目標成本5倍以上成本管理體系不完善 不屬于設計變更的“設計變更”案例：某商業(yè)項目地下車庫施工單位安裝完通風系統(tǒng)后，在安裝消防噴淋系統(tǒng)時，發(fā)現(xiàn)其與通風系統(tǒng)沖突，需要調(diào)整風口及部分風機的位置。甲方工程部與設計聯(lián)系辦理設計變更后，施工單位進行調(diào)整新形勢下企業(yè)

30、對工程質(zhì)量管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標準的定義：強調(diào)按圖施工，符合施工質(zhì)量驗收標準強調(diào)工序、工藝質(zhì)量控制的實體質(zhì)量效果強調(diào)施工方案、技術措施、施工工法的管理新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 傳統(tǒng)意義上甲方工程質(zhì)量管理的重點：檢查施工單位和監(jiān)理單位的質(zhì)保體系參與材料驗收和分部分項工程驗收施工工藝過程監(jiān)督及抽檢傳統(tǒng)的甲方工程質(zhì)量管理主要是施工現(xiàn)場管理新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 新形勢下工程質(zhì)量標準的定義發(fā)生變化：以客戶質(zhì)量標準作為施工質(zhì)量的驗收標準新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求保證穩(wěn)定要求工程項目質(zhì)量適用性可靠性經(jīng)濟性協(xié)調(diào)性業(yè)主要求的其他特殊功能平面布置合理性空間布置合理性建筑物理功能

31、其他使用功能采光通風隔聲隔熱安全性可維修性有效性滿足抗震要求滿足防火要求保證強度要求滿足抗腐蝕性要求滿足使用壽命要求質(zhì)量成本質(zhì)量效益與建設地區(qū)工程設施的協(xié)調(diào)與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)與社區(qū)環(huán)境的協(xié)調(diào)造型與美感新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求設計質(zhì)量保障：材料質(zhì)量保障：招標采購質(zhì)量保障：合約條款質(zhì)量保障：與工程質(zhì)量的有關技術管理應有統(tǒng)一管理施工質(zhì)量質(zhì)量保障：新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化工程質(zhì)量的管理手段從常用的事后檢驗轉變?yōu)槭虑翱刂疲A防）、事中控制（過程檢查）和結果質(zhì)量控制（分項工程驗收、分戶驗收）工程質(zhì)量預防也從傳統(tǒng)的施工措施預防轉變?yōu)樵O計預防、材料預防、招標采

32、購預防及合約預防等多個方面新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在受困于廚衛(wèi)滲漏、外墻滲漏、門窗滲漏，內(nèi)墻空鼓開裂的困擾時，有多少企業(yè)針對這些問題提出系統(tǒng)的解決方案新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化從傳統(tǒng)的經(jīng)驗管理轉變?yōu)橐?guī)范檢驗行為和檢驗標準的制度化、體系化建設。通過專業(yè)積累和經(jīng)驗總結，形成適合企業(yè)需求的質(zhì)量控制標準新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 規(guī)范檢驗行為的示例：新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化從傳統(tǒng)的內(nèi)部質(zhì)量目標管理轉變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量供方內(nèi)部延伸，輸出質(zhì)量管理標準和質(zhì)量管理體系要求，形成管理、生產(chǎn)、供應一體化

33、保障的質(zhì)量保證體系管理深度不斷向精細化發(fā)展，甲方工程管理傳統(tǒng)中不需要甲方關注的交底、工藝措施、檢驗批驗收等逐步成為甲方關注的重點新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 甲方應根據(jù)項目的具體要求、對可能的發(fā)生 質(zhì)量問題的質(zhì)量控制點等向供方明確提出：大家所管的項目甲方都管理哪些交底？大家所管的項目甲方參與哪些檢驗批驗收？新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 甲方應親自組織并負責的交底：設計交底施工節(jié)點及細部交底技術標準交底施工工藝交底施工組織與配合交底質(zhì)量控制點交底施工樣板交底新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化從傳統(tǒng)的工程質(zhì)量靜態(tài)管理轉變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量動態(tài)管理逐步演變。通過設

34、計完善的動態(tài)管理工具，對施工工藝和施工工序進行對位管理新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程進度管理的定義：強調(diào)施工現(xiàn)場的施工組織、施工工序、工藝進度控制的施工進度管理強調(diào)總、分包專項工程協(xié)作、專項工序合理穿插的施工組織管理新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程進度管控的重點：施工組織設計專項施工方案勞動力保證材料保證機械設備保證新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 新形勢下工程進度標準的定義發(fā)生變化：以經(jīng)營進度控制作為施工進度管理的重點新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 新形勢下工程進度管控的主體發(fā)生變化房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營進度的管理，往往并不是工程部門能夠決定的。工程進度管理受內(nèi)外

35、部多方面因素制約的影響極大。單純的施工進度保障不代表工程進度能夠得到保證，工程進度已經(jīng)無法由工程部門完全掌控新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求設計計劃保障：施工圖、二次設計、設計封樣等招標采購計劃保障：定標、生產(chǎn)運輸施工準備期合約計劃保障：合約簽訂、進度管理條款的細化報批報建計劃保障：開工手續(xù)、市政報裝與工程進度的有關保障性計劃應有統(tǒng)一管理市政計劃保障：市政進場、能源開通新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求概念設計研究概念設計方案評審及確認規(guī)劃方案設計規(guī)劃設計評審及確認單體方案評審及確認擴初方案完成擴初方案評審及確認土建施工圖完成景觀設計評審及確認銷售包裝設計開工時間開盤時間詳規(guī)報建方案報建初步設計

36、報建施工圖報建售樓處報建設計控制點相關重要節(jié)點新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 新形勢下工程進度管控的任務發(fā)生變化銷售開盤、工地開放、業(yè)主預驗等結合銷售經(jīng)營方面的進度管理打亂了傳統(tǒng)的工序搭接對工程進度管理和工程組織提出了更高的要求新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 新形勢下工程進度管控的對象發(fā)生變化施工單位大多采取項目承包制，對人、機、料的投入、工序穿插的組織更多是從經(jīng)濟上進行考慮。加之操作工人的技術水平下降，施工進度管理的難度遠遠高于項目法實施之前新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程成本控制的定義：傳統(tǒng)的工程成本控制是施工階段的合約成本控制傳統(tǒng)工程成本控制的責任主體是工程管理領導下

37、的成本管理部門新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程成本管控的重點：招標管理和合約管理是降低施工成本的主要手段通過施工組織和施工工藝控制施工成本對主要材料設備價格進行控制和管理控制現(xiàn)場簽證審查工程結算新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 新形勢下工程成本控制的定義發(fā)生變化：由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉為投資回報經(jīng)營成本控制由傳統(tǒng)的施工階段控制轉為向為投資分析、產(chǎn)品定位、設計研發(fā)、招標采購、工程建造運營維護的全過程成本控制施工成本與經(jīng)營成本不再是完全對立關系，資金成本、質(zhì)量成本需要綜合評定新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 新形勢下工程成本控制的主體發(fā)生變化：傳統(tǒng)隸屬于工程的成本管理部門，逐步轉向

38、隸屬于企業(yè)財務系統(tǒng)由傳統(tǒng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)、綜合評價，向強化監(jiān)督的監(jiān)管職能進行轉變新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求供應商謀求最大利潤屬于商業(yè)本能，無可厚非，這才是需要成本部門的主要原因之一對于與工程進度關鍵線路控制有關的價格審定，成本部門應建立提前預警機制，提供能夠解決工程進度困擾的應急預案 與工程進度的有關成本審定應有主動預警：新形勢下企業(yè)對工程管理的要求確定項目目標項目投入使用項目決策階段項目實施階段項目使用階段設計準備階段設計階段施工階段動用前準備階段保修期時間（項目策劃）（項目管理）（物業(yè)管理）產(chǎn)品定位分析 可研新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 新形勢下工程成本控制的重點發(fā)生變化：傳統(tǒng)意義上造

39、成施工合約成本上升的因素極具增多：目標成本不合理、目標成本丟漏項設計選材市場競爭性、設計變更、顧客及業(yè)主變更、銷售承諾、現(xiàn)場簽證、開發(fā)節(jié)奏調(diào)整等一系列環(huán)節(jié)和因素，都會造成工程成本突破新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 新形勢下工程成本控制的重點發(fā)生變化：傳統(tǒng)意義上造成施工合約成本上升的因素極具增多：目標成本不合理、目標成本丟漏項設計選材市場競爭性、設計變更、顧客及業(yè)主變更、銷售承諾、現(xiàn)場簽證、開發(fā)節(jié)奏調(diào)整等一系列環(huán)節(jié)和因素，都會造成工程成本突破外部資源對房地產(chǎn)工程管理的影響 設計單位對工程質(zhì)量的影響：施工圖設計深度普遍不夠、構造要求不明確，不配設計節(jié)點圖或不滿足施工需要設計施工圖“錯、漏、碰、缺

40、”嚴重，違反強制性設計規(guī)范要求現(xiàn)象普遍設計對工程質(zhì)量的影響 設計對工程質(zhì)量的影響：部分設計人員不了解施工中的難點、重點，設計施工圖與工程質(zhì)量保障性和施工易建性脫節(jié)設計人員對房地產(chǎn)企業(yè)普遍關注的防滲漏、防開裂的重點認識不足設計對工程質(zhì)量的影響 設計對工程質(zhì)量的影響：某國內(nèi)知名地產(chǎn)公司對歷年所用幾百套設計施工圖所做的設計后評估審查：不算簡單的專業(yè)交圈、設計標注等“錯、漏、碰、缺”，僅存在嚴重滲漏隱患的設計錯誤，平均37處/套設計對工程質(zhì)量的影響 設計問題分析：設計過高估計了施工單位 和監(jiān)理單位的水平施工中因保溫層要先于防水層施工，設計又未提供詳圖節(jié)點，施工單位及監(jiān)理均理解為防水層只是簡單平鋪。保溫

41、層施工后，防水層已無法做出泛水高度，只能破壞保溫層重新施工。防水修補完后，又發(fā)現(xiàn)露臺門檻處的防水未刷至門框下口，未形成封閉式防水層，再次開始修補設計對工程質(zhì)量的影響 設計對工程質(zhì)量的影響：部分房地產(chǎn)企業(yè)對施工圖的設計審查往往流于程序和形式，期望工程管理人員或設計管理人員去檢查所有并發(fā)現(xiàn)的設計隱患和設計問題，實際工作中不具備操作性施工單位和監(jiān)理單位的審圖，更多關注施工可行性和易建性，很少考慮功能性設計缺陷的審核。無法對防滲漏、防開裂等關鍵功能性設計進行有效審查設計對工程質(zhì)量的影響 設計對工程質(zhì)量的影響：設計造成的質(zhì)量隱患，相當一部分屬于先天不足。單純依靠加強現(xiàn)場工程管理的方法，在當前施工單位、監(jiān)

42、理單位的質(zhì)量能力水平下，很難避免不出現(xiàn)工程質(zhì)量問題外部資源對房地產(chǎn)工程管理的影響 監(jiān)理單位對工程質(zhì)量的影響：市場發(fā)展不均衡，有些地區(qū)相當多的監(jiān)理公司不履行監(jiān)理職責，企業(yè)制度不健全，責任制不落實，監(jiān)理工程師行為不規(guī)范監(jiān)理旁站的區(qū)域范圍、方法要求不明確。監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過場監(jiān)理對工程質(zhì)量的影響 監(jiān)理單位對工程質(zhì)量的影響：盡管監(jiān)理提供的時間長，人員多，但監(jiān)理費用遠低于設計費、銷售代理費，顯示出行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用監(jiān)理工程師的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)有待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過高，制約監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展監(jiān)理對工程質(zhì)量的影響 外墻門窗監(jiān)理驗收檢驗要求：外部資源對房地產(chǎn)工程管理的影響 施

43、工單位對工程質(zhì)量的影響：建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊資本低資信差，需要進行嚴格的管理。需要甲方重點考察，輸出技術、管理標準，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系勞務隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術能力有限，責任心不強。甲方到位的技術指導及嚴格的過程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提施工單位對工程質(zhì)量的影響 施工單位對工程質(zhì)量的影響：建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊資本低資信差，需要進行嚴格的管理。需要甲方重點考察，輸出技術、管理標準，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系勞務隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術能力有限，責任心不強。甲方到位的技術指導及嚴格的過程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提施工單位對工程質(zhì)量的影響 EPS薄抹灰外保溫

44、應遵循的施工工藝流程：施工單位對工程質(zhì)量的影響 輕質(zhì)砌體工序控制檢驗要求：國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 為什么外墻滲漏、開裂會成為愈演愈烈 屢禁不止的工程質(zhì)量問題？ 為什么五六十年代的傳統(tǒng)建筑時至今日 也未發(fā)生外墻滲漏開裂？國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 原因分析：國家工藝規(guī)程規(guī)定：聚苯板可以采用點粘和條粘的施工工藝，造成聚苯板與墻體形成空腔夾層。保溫層如有裂縫，雨水不能及時排出，雨水會從縫隙中滲入，沿空腔串水，在墻體薄弱環(huán)節(jié)處，并滲入內(nèi)墻面國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 原因分析：用于外粘苯板的膠和塑料錨栓屬于高分子材料，隨著時間的推移將產(chǎn)生老化變脆，耐久年限有限（國家規(guī)定：不低于25年） 保溫空腔導致高層

45、建筑保溫層的抗風壓，尤其是抵抗負風壓的能力不足 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 原因分析：采用滿粘工藝，不利于結構墻體和室內(nèi)的潮氣向外擴散，極易產(chǎn)生結露。且滿粘工藝如不采用擠膠的粘貼工法，因施工現(xiàn)場作業(yè)面較大，單純依靠現(xiàn)場監(jiān)管，很難保證工程質(zhì)量國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 很多外墻外保溫的地方標準都是錯誤的：包括北京市、上海市在內(nèi)的一些外墻外保溫地方標準，都認為現(xiàn)澆混凝土的外墻可以不用抹灰，直接粘貼保溫板。忽視了外保溫空腔效應易導致外墻滲漏的隱患外墻抹灰，相當于給外墻外保溫增加了一道剛性防水。即使發(fā)生保溫層發(fā)生滲漏，也較易查清滲漏點，且便于維修國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 對外保溫體系的設計考慮不周造成大量

46、 的外墻滲漏：外墻外保溫體系選擇的隨意性沒有系統(tǒng)考慮外墻防滲漏設計缺少詳細節(jié)點處的防滲漏設計外墻外保溫貼面磚安全性考慮不足國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 對外保溫體系的設計考慮不周造成大量 的外墻滲漏：沒有結合結構特點和外墻裝飾的特點，選擇適應的外保溫體系沒有考慮外墻外保溫的完整性，外墻構件隨意與墻體連接國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 國內(nèi)目前常用的外墻外保溫體系聚苯板薄抹灰外墻外保溫體系機械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系現(xiàn)澆混凝士復合無網(wǎng)聚苯板外墻外保溫體系現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系與主體結構粘接牢固，無保溫層空腔隱患抗負風壓

47、能力強，壽命期較長施工不受冬季環(huán)境溫度影響國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響保溫板的外側設置了與保溫層結合良好、有一定厚度、有較高滲度的配筋水泥砂漿。加強層由強度為M10的抗裂砂漿，內(nèi)配4040低碳冷拔鋼絲網(wǎng)，并與穿過保溫板的2.5鍍鋅鋼絲相點焊。砂漿加強層通過斜絲和附加錨固筋與主體結構（鋼筋混凝土墻）相連結，面磚的重量由加強層來承擔，保溫層不參與受力工作 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系澆筑混凝土時產(chǎn)生的側壓力，會造成聚苯板變形，易導致上下層聚苯板錯臺（凹槽板）無填充墻部分無法使用該體系主體施工階段增加一道工序，管理難度加大外保溫厚抹灰易產(chǎn)生開裂國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響

48、 現(xiàn)澆混凝士復合無網(wǎng)聚苯板外墻外保溫體系：與主體結構粘接較牢固，無保溫層空腔隱患抗負風壓能力強，壽命期較長施工不受冬季環(huán)境溫度影響保溫層采取薄抹灰，抗裂性相對較好國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響外墻粘貼面磚時，面磚的重量通過抗裂砂漿薄抹灰層作用在保溫層上，保溫層參與受力。不適宜粘貼面磚 現(xiàn)澆混凝士復合無網(wǎng)聚苯板外墻外保溫體系：國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 外墻外保溫材料的選擇：EPS模塑聚苯板平整度不如XPS擠塑聚苯板，密度相對較小，尺寸穩(wěn)定性相對較弱，但可粘性高于XPS擠塑板XPS擠塑板隔氣性能好，平整度好，吸水性低，抗蒸汽滲透性高于EPS聚苯板國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響北京市：外墻貼磚高度超過6m的，其

49、外保溫在每個樓層間應安裝金屬托架。15層以上的高樓，外墻裝修禁止使用外墻磚上海市：除建筑底層和裙房外，限制設計、使用外墻磚和馬賽克等外墻瓷質(zhì)貼面材料 外墻外保溫外墻面磚技術上是否成熟？國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 外墻外保溫粘貼面磚為何多個城市禁止？重慶市：樓層超過20層或者高度超過 60 m 的民用建筑外墻及臨街或行人通行的建筑外墻不得使用外墻面磚江蘇?。航ㄖ鈮︼椕娼故褂民R賽克，住宅建筑外墻限制使用陶瓷面磚國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 外墻貼面磚基層的變化帶來諸多隱患：傳統(tǒng)的外墻磚飾面是在混凝土、粘土磚等結構變形量極小的剛性基層上粘貼面磚現(xiàn)在外墻磚飾面是在外保溫材料（ EPS、XPS、硬發(fā)泡聚氨

50、酯等 ）變形量較大的面層上粘貼面磚國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響國家強制性行業(yè)標準外墻飾面磚工程施工及驗收規(guī)程JGJ 126-2000 的制定主要針對混凝土墻體和砌體，并未考慮在外保溫面層上粘貼面磚的特殊情況國家強制性行業(yè)標準建筑工程飾面磚粘接強度檢驗標準JGJ 110-97 要求外墻面磚必須進行粘接強度檢驗，每組試樣平均粘接強度不應小于0.4 Mpa 外墻貼面磚相關規(guī)范已經(jīng)不適應節(jié)能現(xiàn)狀國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 建研院與中建技術研究中心做的外保溫薄 抹灰（錨栓玻纖網(wǎng)和增強鋼絲網(wǎng)）試驗EPS板28d抗拉強度：0.1Mpa0.2MpaXPS板28d抗拉強度：0.2Mpa0.3Mpa硬發(fā)泡聚氨酯28d抗

51、拉強度：0.25Mpa0.35Mpa聚合物抗裂砂漿與保溫層的28d拉伸粘接強度：0.1Mpa0.2Mpa國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 外墻外保溫一些需要關注的技術數(shù)據(jù)：XPS聚苯板的導熱系數(shù)：0.029 W（ m.k ）聚合物抗裂水泥沙漿的導熱系數(shù)：0.932 W（ m.k ）抗裂水泥砂漿強度增長期短與收縮周期長形成矛盾外墻砼墻面（6m6m）年最大溫差形變：4.8國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 外墻保溫貼面磚粘接強度試驗合格？外保溫體系下外墻磚的掉落常常成片發(fā)生，而且極易發(fā)生在墻面的邊緣和頂層建筑女兒墻沿屋面板的底部，以及墻面中間大面積空鼓處外保溫體系下外墻磚的掉落，基本上都是面磚和粘接層一同掉落，外飾

52、面及保溫層多處于飽水狀態(tài)國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 外墻保溫貼面磚粘接強度試驗合格？外墻外保溫體系下，外墻面磚的脫落90%以上并不是因為粘接不老造成的重力拉拔導致的。后期的溫度變形和干濕變形，尤其是面磚勾縫不嚴，造成潮氣的進入，引起晝夜間的反復膨脹及凍融，極易導致外墻面磚脫落。外墻面磚拉拔試驗合格根本無法保證外墻磚使用期間的粘接強度國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 國外外墻面磚的使用及中國建研院的試驗：外墻外保溫貼面磚在歐美主要用于別墅和多層建筑，且建筑四周均留有綠化景觀等相對封閉的空間中國建筑設計研究院對目前國內(nèi)外保溫體系下外墻粘貼面磚曾經(jīng)做過普遍的耐候性試驗檢查：通過1500組的試驗檢查，目前國內(nèi)，

53、沒有一個項目外墻面磚能夠通過長效的耐候性試驗第二部分一、地基與基礎工程二、主體結構工程三、屋面工程四、外檐裝飾工程五、內(nèi)檐裝飾工程地基與基礎工程 地下室防水技術措施控制要點：設計問題對地下室防水工程質(zhì)量的影響設計階段及設計審查對地下室防水工程 質(zhì)量缺陷的技術措施控制要點施工階段對地下室防水工程質(zhì)量缺陷的 技術措施控制要點首層防開裂技術措施控制要點設計問題對地下室防水的影響 地下室防水設計容易出現(xiàn)的錯誤：防水體系選擇不當防水材料選擇不當圖紙設計深度不足設計套用標準圖錯誤設計問題對地下室防水的影響 設計防水體系選擇錯誤產(chǎn)生的工程質(zhì)量問題：該項目地下室設計用途為地下車庫和地下酒窖。設計采用防水砼底板

54、、磚砌體，外做卷材防水。項目竣工交付前，地下室墻體出現(xiàn)大面積濕漬。項目被迫維修，導致延期交付設計問題對地下室防水的影響 為開發(fā)商制定企業(yè)工程質(zhì)量標準時調(diào)閱的圖紙：設計問題對地下室防水的影響 設計問題分析：防水等級選擇錯誤：設計誤認為地下車庫、地下酒窖不是人員經(jīng)常停留場所，忽視了地下酒窖特點有恒溫、恒濕及避光要求根據(jù)地下工程防水技術規(guī)范 GB50108 - 2008規(guī)定：“ 因有少量濕漬會使物品變質(zhì)、失效的貯物場所 ”，應屬于一級防水設計問題對地下室防水的影響 設計問題分析：防水等級一級設防，應采取剛柔并濟的多道防水體系。該項目設計的結構墻體采用磚墻取代防水混凝土結構墻體，缺少一道完整的剛性防水

55、體系因設計防水體系的設防構造不合理，局部形成防水的薄弱環(huán)節(jié)，導致該地下酒窖出現(xiàn)滲漏濕漬設計問題對地下室防水的影響 地下室設計的“好心辦壞事” ：該項目的地下室，被開發(fā)商用作贈送給業(yè)主的儲藏室。在防水設計和防水施工全部合格的情況下，儲藏室大面積出現(xiàn)返潮，造成墻面涂料流淌，業(yè)主紛紛索賠設計問題對地下室防水的影響 設計問題分析：設計地下室無高窗或采光井通風，造成地下室無法通風，使得室內(nèi)濕度過大，造成墻面返潮即使地下室采取高窗或采光井通風的措施，但業(yè)主往往不會主動定期通風，依然會出現(xiàn)潮氣無法排放問題，設計應重點考慮加強防潮做法設計問題對地下室防水的影響 設計簡單套用標準圖集，未考慮項目特點：地下車庫種

56、植頂板未考慮排水設計，造成地表積水，無法排出設計審查技術措施控制要點 施工圖設計審查要點：防水等級的審查：防水材料的審查：設計圖紙應表示清楚，同時也是施工中需要重點檢查的關鍵節(jié)點：設計問題對地下室防水的影響 地下室防水等級和防水體系的審查：設計問題對地下室防水的影響 地下室防水材料的審查：高聚物改性瀝青防水卷材SBS自粘型SBS防水卷材聚乙烯丙綸復合防水卷材聚合物水泥防水涂料設計審查技術措施控制要點 基礎底板挑板處的防水構造節(jié)點：節(jié)點圖應詳細表示：基礎底板挑板處附加防水層做法及搭接要求基礎底板挑板與邊梁交界根部極易產(chǎn)生滲漏，應采取剛柔并濟的重點處理外部增加石渣濾水層可以加快雨水滲水排放速度施工

57、階段技術措施控制要點 地下室變形縫設計：地下室一般情況盡可能少設或不設變形縫，設置變形縫會使變形縫處防水處理極其復雜，不利于地下室防水設計應結合設置后澆帶和加強帶，或采取地上設縫地下不設縫等方式使不設縫得以實現(xiàn)施工階段技術措施控制要點 地下室施工縫：地下室施工縫是施工時因各種條件限制，不能保證連續(xù)施工時需要采取的措施，后澆帶本身就是施工縫的一種形式。設計單位施工圖一般不會考慮施工縫。當施工需要設置施工縫時，需要經(jīng)設計單位同意施工階段技術措施控制要點地下室底板施工縫應盡可能結合沉降后澆帶和收縮后澆帶設置，無法結合時，應采用施工后澆帶形式設縫，增加防水可靠性地下室外墻不應設垂直施工縫，必須設置時，

58、應結合底板后澆帶的位置及方式。外墻水平施工縫留置應在底板上300500處施工階段技術措施控制要點 沉降后澆帶：沉降后澆帶是因建筑物兩側的沉降差異較大，需要協(xié)調(diào)沉降差所留置的后澆施工縫。一般在主樓與裙房交界處靠近主樓處，或先施工主樓后施工連通的地下車庫交界靠近主樓處等，都需要設置沉降后澆帶。沉降后澆帶的特點是“鋼筋貫通”施工階段技術措施控制要點 施工后澆帶：施工后澆帶主要是因為建筑物超長，平面不規(guī)則，用于解決混凝土的早期收縮所留置的后澆施工縫。施工后澆帶的位置宜選在結構受力較小的或施工較簡單的部位，如一般在梁、板跨度內(nèi)的三分之一處 。施工后澆帶的特點是“鋼筋斷開”。對于梁板結構，“板筋斷開，梁筋

59、貫通”施工階段技術措施控制要點 施工單位常見的一些偷工減料做法：因墊層只是構造做法，監(jiān)理單位往往疏忽。而施工單位在挖土的時候面標高抬高20?；讐|層標高抬高10，基礎底板面按設計做，這樣基礎底板、墊層的厚度普遍降低10厚。如果往往一個整體地下車庫可解決200m3底板混凝土施工階段技術措施控制要點 樁頭處的工藝控制要點：預留槽口應采用相應規(guī)格塑料條預埋抽條而成預留槽口、鋼筋出樁頭部分橡膠膨脹止水條、嵌槽防水油膏等應進行專項工序檢查水泥基滲透結晶涂刷的防水涂層涂刷范圍應按圖示要求，厚度應1.5施工階段技術措施控制要點防水保護層應采用防水砂漿防水卷材上樁身接頭處細部構造做法，應按圖示做重點工序檢查施

60、工階段技術措施控制要點 變形縫處的工藝控制要點：工程上有“十縫九漏”的說法，變形縫處滲漏的原因是什么？滲漏現(xiàn)象一：水沿著止水帶的周邊滲出滲漏現(xiàn)象二：水沿著止水帶的周邊不密實的砼滲出施工階段技術措施控制要點 變形縫處的工藝控制要點：橡膠止水帶應固定牢固。避免澆筑混凝土時被擠偏或扭曲、卷邊橡膠止水帶接頭搭接處應粘結牢固，避免形成滲水薄弱環(huán)節(jié)橡膠止水帶應注意成品保護，避免被刺破，尤其是箍筋安裝時施工階段技術措施控制要點 變形縫處的工藝控制要點：橡膠止水帶與柱箍筋或梁箍筋沖突時，應與設計聯(lián)系，在柱梁中采用復合箍或雙支箍，為橡膠止水帶的完整預留出槽形橡膠止水帶周邊的混凝土應澆筑密實施工階段技術措施控制要