房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理體系的構(gòu)建_secret

1、PAGE PAGE 6房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理體系的構(gòu)建摘要：在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理與核心競(jìng)爭(zhēng)力分析的基礎(chǔ)上，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建以戰(zhàn)略成本管理能力為核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的相關(guān)問題進(jìn)行分析，提出房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成功的關(guān)鍵是以低成本整合并創(chuàng)造高差異優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)成本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的觀點(diǎn)，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施最優(yōu)成本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的方法房地產(chǎn)開發(fā)成本全面控制管理。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 戰(zhàn)略成本管理 核心競(jìng)爭(zhēng)力 TCM1引言2004年8月31日后，經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目實(shí)行土地協(xié)議出讓的方式將成歷史，所有商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地必須采用“招、拍、掛”的方式公開交易，此舉已經(jīng)引發(fā)了中國(guó)樓市的強(qiáng)震，房地產(chǎn)市場(chǎng)由此也將進(jìn)入“后831時(shí)代

2、”，隨著整個(gè)行業(yè)進(jìn)入了“微利時(shí)代”。同時(shí)境外資本、其它行業(yè)資本不惜血本的大舉進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，使之經(jīng)營(yíng)環(huán)境急劇變化、競(jìng)爭(zhēng)空前加劇。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)性強(qiáng)，從購買土地、開發(fā)建設(shè)到市場(chǎng)銷售及售后服務(wù)，涉及面廣，操作過程相當(dāng)復(fù)雜，并且房地產(chǎn)又具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特性，而且隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，使得成本管理的增減效應(yīng)進(jìn)一步放大，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，在土地成本越來越透明化、市場(chǎng)化之后，單純依靠戰(zhàn)術(shù)措施己難于保證企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中維持長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重要性越來越被管理者所重視。在這種總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的框架中，企業(yè)的成本管理戰(zhàn)略的作用也隨之突現(xiàn)，并且在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

3、中居于極其重要的核心地位，成本管理的重要性愈加突出。2房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理與競(jìng)爭(zhēng)力2.1房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的形成和發(fā)展企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力來自于企業(yè)價(jià)值鏈上的某些特定環(huán)節(jié)，即戰(zhàn)略環(huán)節(jié)。這種戰(zhàn)略環(huán)節(jié)既可以是生產(chǎn)環(huán)節(jié)、營(yíng)銷環(huán)節(jié)或研發(fā)環(huán)節(jié)，也可以是某些輔助增值環(huán)節(jié)。保持企業(yè)的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵是控制企業(yè)價(jià)值鏈的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)培育和提升核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并把它轉(zhuǎn)換成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的機(jī)制，一般包括企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)和流程制度，而管理風(fēng)格、企業(yè)文化和資源狀況則構(gòu)成了轉(zhuǎn)換環(huán)境。成功的企業(yè)往往能夠完善這種轉(zhuǎn)換機(jī)制和環(huán)境條件，從而實(shí)現(xiàn)以核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)制勝。房地企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)發(fā)展，涉及企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面，其中十分關(guān)鍵的

4、一條是構(gòu)建企業(yè)的比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。所謂比較優(yōu)勢(shì)是指企業(yè)所具有的在經(jīng)營(yíng)管理等方面相對(duì)其它企業(yè)而言更為優(yōu)秀的因素。在某種意義上講比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是企業(yè)自身核心競(jìng)爭(zhēng)能力的表現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)是一個(gè)“系統(tǒng)集成商”，它將資金、土地、設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)管理、環(huán)境等多種變量因素組合成自己的產(chǎn)品，并且通過廣告、營(yíng)銷、租賃等服務(wù)最大限度地實(shí)現(xiàn)自己的市場(chǎng)價(jià)值。在房地產(chǎn)業(yè)日益發(fā)展的今天，企業(yè)要在所有情況下，對(duì)所有顧客和相對(duì)于所有競(jìng)爭(zhēng)者都占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是不可能的，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商沒必要也不可能獨(dú)立完成整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)作，只能在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中選擇那些最擅長(zhǎng)、最核心、最富有價(jià)值的環(huán)節(jié)來經(jīng)營(yíng)。保持和發(fā)展企業(yè)自身核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的有效方法是

5、建立和提高核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這是房地產(chǎn)企業(yè)在利潤(rùn)豐厚但競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中求生的必然選擇。房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略觀念和戰(zhàn)略管理水平的高低正在成為影響房地產(chǎn)企業(yè)生存和可持續(xù)發(fā)展的核心動(dòng)能之一。它驅(qū)使企業(yè)從戰(zhàn)略的高度去認(rèn)識(shí)環(huán)境的變化、去整合企業(yè)資源，致力于核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)能力的培植、經(jīng)營(yíng)理念的提高和管理模式的創(chuàng)新，以把握機(jī)遇、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)、競(jìng)爭(zhēng)制勝。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略管理要求企業(yè)對(duì)戰(zhàn)略管理具有允分的認(rèn)識(shí)，并以此為基礎(chǔ)，從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，樹立先進(jìn)的戰(zhàn)略觀念，建立戰(zhàn)略管理系統(tǒng)，實(shí)施企業(yè)竟?fàn)帒?zhàn)略和發(fā)展戰(zhàn)略。綜合來說，在企業(yè)無法控制政策環(huán)境、市場(chǎng)變化的情況下，要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站住腳，房地產(chǎn)企業(yè)就必須有自己的可

6、持續(xù)發(fā)展之道戰(zhàn)略成本管理成為房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)能力，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的有利工具之一。2.2戰(zhàn)略成本管理是贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的新途徑戰(zhàn)略成本管理的產(chǎn)生，一方面是企業(yè)戰(zhàn)略管理的需要，另一方面則是企業(yè)傳統(tǒng)成本管理體系自身變革的需要。英美日等發(fā)達(dá)國(guó)家已將戰(zhàn)略成本管理視為加強(qiáng)成本管理，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的有力武器。戰(zhàn)略成本管理是戰(zhàn)略管理與成本管理在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下結(jié)合的產(chǎn)物，就其實(shí)質(zhì)而言，它仍然是一個(gè)成本管理系統(tǒng)，其程序：企業(yè)擬采取的戰(zhàn)略戰(zhàn)略成本預(yù)測(cè)戰(zhàn)略成本決策戰(zhàn)略成本計(jì)劃戰(zhàn)略成本控制戰(zhàn)略成本管理評(píng)價(jià)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。房地產(chǎn)開發(fā)成本不僅是影響企業(yè)利潤(rùn)高低的一個(gè)因素，正成為影響房地產(chǎn)企業(yè)生

7、存與發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)力大小的一個(gè)戰(zhàn)略問題。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的是如何從戰(zhàn)略的高度來認(rèn)識(shí)成本，如何通過系統(tǒng)、長(zhǎng)期的謀劃來營(yíng)造開發(fā)成本健康、持續(xù)降低的環(huán)境和獲取長(zhǎng)期成本優(yōu)勢(shì)，從而取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的問題。因此，戰(zhàn)略成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)解決目前困境、贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一個(gè)重要工具。2.3最優(yōu)成本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的研究在大量的研究中發(fā)現(xiàn)總成本領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略是企業(yè)生存和發(fā)展的兩大最基本優(yōu)勢(shì)，在不同的歷史時(shí)期，企業(yè)對(duì)這兩大優(yōu)勢(shì)的關(guān)注和選擇是不同的，在低成本時(shí)代，企業(yè)可能要關(guān)注和選擇總成本領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，而在高成本時(shí)代，企業(yè)可能要關(guān)注差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局已經(jīng)出現(xiàn)了新的變化行業(yè)可能迅速實(shí)現(xiàn)集中化，形成少量專業(yè)

8、化集團(tuán)，壟斷逐步出現(xiàn)，而土地儲(chǔ)備量將成為一項(xiàng)重要的指標(biāo)。企業(yè)籌資環(huán)境的變化對(duì)企業(yè)的運(yùn)行模式提出了挑戰(zhàn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿出應(yīng)對(duì)之舉。從調(diào)查的一些企業(yè)情況看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在深入開展成本競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也正在尋求和建立符合自身特點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)成本戰(zhàn)略。在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，只有能夠獲得高差異技術(shù)優(yōu)勢(shì)和低成本定位成本優(yōu)勢(shì)的企業(yè)才可以獲得高于平均水平的收益率?；诖耍芏嗲闆r下競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的選取在此基礎(chǔ)上加入了“整合戰(zhàn)略”差異化與低成本的整合戰(zhàn)略最優(yōu)成本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，它是將總成本領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略有機(jī)融合的一種現(xiàn)代成本管理。通過綜合低成本和差別化為顧客所支付的價(jià)格提供更多的價(jià)值，其目的在于使產(chǎn)品相對(duì)于競(jìng)

9、爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品擁有最優(yōu)最低的成本和價(jià)格（如圖1所示）。3國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行成本管理體系分析核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是企業(yè)持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的源泉，然而它本身不會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)化成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如果沒有相應(yīng)的機(jī)制和條件加以支持，核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將一無是處，毫無價(jià)值。也正是基于這一點(diǎn)，如今人們又把核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的外延拓展到企業(yè)的方方面面，包括各個(gè)職能系統(tǒng)，而不是象過去那樣主要局限在研究開發(fā)和產(chǎn)品生產(chǎn)上。而要實(shí)施最優(yōu)成本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，企業(yè)要設(shè)計(jì)出一種既能開發(fā)差異化產(chǎn)品，又能使成本低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的組織結(jié)構(gòu)。以前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系偏重于項(xiàng)目本身工程造價(jià)成本的控制與管理，也就是項(xiàng)目工程造價(jià)的概算、預(yù)算、決算和工程變更的控制。后來，延伸到項(xiàng)

10、目設(shè)計(jì)、策劃階段，推行限額設(shè)計(jì)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也開始了一些有益的探索，不斷強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)能力，建立與實(shí)施了一些房地產(chǎn)成本管理體系，如“房地產(chǎn)開發(fā)全局成本管理”、房地產(chǎn)開發(fā)的“全生命周期成本”（Whole-Life-Cycle-Cost，WLCC）管理、提倡大成本管理觀一全面成本管理等等?；旧弦蠓康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)從土地購買、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)與實(shí)施全過程工程造價(jià)的確定、控制與管理，建立嚴(yán)格的工程造價(jià)管理體系與程序，提出了房地產(chǎn)企業(yè)全員、全過程造價(jià)管理理念，并建立了目標(biāo)成本管理體系和造價(jià)人員的培訓(xùn)體系。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在繼承上述建設(shè)項(xiàng)目工程成本管理新范式的基礎(chǔ)上，在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中開

11、始了一些有益的探索，不斷強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)能力，建立與實(shí)施了一些房地產(chǎn)成本管理體系，進(jìn)行了有益的嘗試。如萬科企業(yè)股份有限公司簡(jiǎn)稱萬科地產(chǎn)作為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中最具代表性的典型企業(yè)，在建立自身的成本管理體系（如圖2所示）方面都走出了重要一步。4房地產(chǎn)成本全面控制管理體系隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)變得越來越復(fù)雜。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學(xué)合理地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中每一階段的成本用管理壓縮成本，真正把握商機(jī)，化解風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。決定房地產(chǎn)價(jià)格的依據(jù)有兩個(gè)，一是市場(chǎng)、二是成本根據(jù)前面對(duì)竟?fàn)帒?zhàn)略的研究，特別是高差異與低成本的整合戰(zhàn)略最優(yōu)成本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，實(shí)施房

12、地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行全面控制管理（Total Cost Management-TCM）（如圖3）。與傳統(tǒng)的“單項(xiàng)成本管理措施成本總額銷售價(jià)格”相反，TCM強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略成本管理，事前控制與事中控制，銷售價(jià)格確定在前，成本控制在后。從本質(zhì)上說，是以市場(chǎng)為導(dǎo)向的戰(zhàn)略成本管理。4.1從注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)角度進(jìn)行戰(zhàn)略成本管理從注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)角度進(jìn)行戰(zhàn)略成本管理是從源頭開始差異化創(chuàng)造技術(shù)優(yōu)勢(shì)。作為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)抓好四個(gè)方面地段、時(shí)機(jī)、土地成本、樓盤售價(jià)，這亦是土地拍賣價(jià)格預(yù)測(cè)的基本要素。估價(jià)師要通過透徹地研究房地產(chǎn)的市場(chǎng)資料，把握房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，特別是房地產(chǎn)周期理論，以及對(duì)物業(yè)未來的市場(chǎng)定位、消費(fèi)者的需求和變化，進(jìn)行深刻的認(rèn)識(shí)。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能心中有數(shù)，才能在短短十?dāng)?shù)分鐘甚至幾分鐘內(nèi)的拍賣會(huì)上，決定差價(jià)達(dá)數(shù)千萬甚至達(dá)數(shù)億元的競(jìng)買。4.2從注冊(cè)造價(jià)工程師的專業(yè)角度進(jìn)行戰(zhàn)略成本管理從注冊(cè)造價(jià)工程師的專業(yè)角度進(jìn)行戰(zhàn)略成本管理是從低成本戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)來實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)勢(shì)。注冊(cè)造價(jià)工程師的主要作用在于以招標(biāo)合同為依據(jù)，監(jiān)控工程進(jìn)展水平和建筑用料的數(shù)量等，為工程資金進(jìn)度款的撥付提出切實(shí)依據(jù)，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行全面系統(tǒng)的控制。工程造價(jià)控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段，其對(duì)工程造價(jià)的影響達(dá)75%以上，而不是現(xiàn)在通常所做的抓施工圖預(yù)算。5結(jié)束語從競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的角度出發(fā)，是房