房地產(chǎn)內(nèi)部認(rèn)購?fù)茝V方案

1、內(nèi)部認(rèn)購?fù)茝V方案順和地產(chǎn) 2011年6月 報(bào)告是解決問題的！項(xiàng)目背景 2011年浪頭老城區(qū)改造擬動(dòng)遷建筑面積156885平方米，計(jì)2196戶，土地開發(fā)面積634317平方米，可開發(fā)各類住宅91.94萬平方米。浪頭老城區(qū)改造項(xiàng)目總投資16億元，計(jì)劃建設(shè)期3-5年。項(xiàng)目背景總用地面積84424.94（合126.63畝）實(shí)際用地面積84424.94（合126.63畝）總建筑面積169799.3計(jì)容積率建面165157.7其中商業(yè)面積17544.99住宅面積146182.4物業(yè)用房1430.88建筑基地24470.32建筑密度28.98%容積率1.96不計(jì)容建面4641.6架空層面積4641.6綠地面

2、積26340.58綠化率31.2%機(jī)動(dòng)車停車位393輛數(shù)據(jù)說明：投資置業(yè)2011年4月份提供原 方 案分期開發(fā)思路 根據(jù)拆遷項(xiàng)目的特殊性，按拆遷順序由北至南，分二至三期開發(fā)，這樣可以使后期開發(fā)根據(jù)市場(chǎng)及資金情況對(duì)產(chǎn)品做出相應(yīng)的調(diào)整，適合市場(chǎng)的需求。 這部分主要是根據(jù)開發(fā)商、順和代理及設(shè)計(jì)單位共同確定的項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，采用成本估算法測(cè)算開發(fā)項(xiàng)目的成本及收益指標(biāo)，順和代理認(rèn)為一期開發(fā)6-8萬平方米為最佳效益體量。現(xiàn) 指 標(biāo)7#6F50套5#11F80套9#6F12#6F2#13F現(xiàn)開發(fā)指標(biāo)樓 號(hào)層 數(shù)面 積面積區(qū)間面積區(qū)間套 數(shù)備注213？回遷戶5117820？80內(nèi)部認(rèn)購765850？5

3、0內(nèi)部認(rèn)購96？126？小 計(jì)13670130做 什 么 ？怎 么 做 ？思 考？主 旨 通過一個(gè)適時(shí)的、縝密細(xì)致的“內(nèi)部認(rèn)購”活動(dòng)達(dá)到兩個(gè)目的:即定位、定價(jià)，又能達(dá)到快速回籠資金的目的，同時(shí)，為本案的開盤夯實(shí)營銷基礎(chǔ)及形成良好口碑。通過本次活動(dòng)，讓甲方能清楚地看到順和豐富的“內(nèi)部認(rèn)購”組織經(jīng)驗(yàn)，及有力的銷售把控能力和精益求精的工作風(fēng)范，達(dá)到專業(yè)值得信賴的目的。 雙 定 階段目標(biāo)定 位定 價(jià)產(chǎn)品定位客戶定位成本定價(jià)承接力定價(jià)政策制定登記、認(rèn)籌定價(jià)選房、交款政策制定登記、認(rèn)籌定價(jià)選房、交款區(qū)域價(jià)值客戶成分客戶收入客戶需求方 案 內(nèi)部認(rèn)購方案一、認(rèn)籌目的（內(nèi)部認(rèn)購方式）1、為本項(xiàng)目快速積累準(zhǔn)客戶，

4、達(dá)到快速回籠部分資金的目的。計(jì)劃通過一個(gè)月的宣傳推廣周期創(chuàng)造契機(jī)，用相當(dāng)額度的增值空間及市場(chǎng)前景吸引目標(biāo)群體提前參與，以互動(dòng)式信息傳遞深層滲透，積聚準(zhǔn)客戶群，同時(shí)達(dá)到截留競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客源的目的，減少后期壓力為火爆開盤打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2、進(jìn)一步接收客戶反饋信息，建立客戶檔案對(duì)客戶進(jìn)行管理，通過再次調(diào)查分析為以后的價(jià)格攀升、調(diào)整、后續(xù)規(guī)劃、廣告?zhèn)鞑?、提供?zhǔn)確可靠的事實(shí)依據(jù)，有利后續(xù)開發(fā)策略調(diào)整。3、根據(jù)浪頭人濃厚的本地情緣，通過本活動(dòng)充分調(diào)動(dòng)口碑及人際關(guān)系效應(yīng)，以較小的費(fèi)用達(dá)到最大的階段目標(biāo)。方 案 二、認(rèn)籌方式（內(nèi)部認(rèn)購方式） 針對(duì)本項(xiàng)目積累客戶時(shí)間短，工程無進(jìn)度，拆遷受阻緩慢等客觀情況，項(xiàng)目首次上市

5、亮相，建議以“權(quán)益增值”認(rèn)籌活動(dòng)及折扣優(yōu)惠政策為啟動(dòng)點(diǎn)，為首次亮相快速積累一定數(shù)量的客戶奠定基礎(chǔ)。方 案 三、認(rèn)籌優(yōu)惠政策 申請(qǐng)內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)，意向客戶交納“誠意金”5000元可享受以下權(quán)益： 簽約購房可抵頂10000元購房款，還可享受開盤時(shí)優(yōu)惠政策2-5%；。方 案四、內(nèi)部認(rèn)購策略 計(jì)劃推出5#（11層）、7#（6層）兩棟內(nèi)部認(rèn)購 推廣活動(dòng)展開后電話通知所有“簽客戶信息單” 的客戶至指定地點(diǎn)交納“誠意金”； 交納“誠意金”客戶統(tǒng)計(jì)作二級(jí)分類：即購房面積信息、付款方式信息?！罢\意金”交納順序；作為選房順序，不能確定房源、房號(hào)、面積、價(jià)格； 開盤前公司公示通知所有交納“誠意金”內(nèi)部認(rèn)購客戶至指定地

6、點(diǎn)選房，客戶按先后順序進(jìn)場(chǎng)選房，誠意金轉(zhuǎn)首付；客戶未選取合適房源，所交納的款項(xiàng)開發(fā)商無條件退還(不計(jì)息）方 案 五、認(rèn)籌時(shí)間（未定）！六、物料準(zhǔn)備及細(xì)節(jié)流程 1、細(xì)節(jié) 甲方確定有效房源面積（套數(shù)）。 甲方確定成本單價(jià) 甲方確定優(yōu)惠額度 甲方預(yù)期回款額 甲方確定施工節(jié)點(diǎn)方 案 2、細(xì)節(jié) 推廣活動(dòng)展開后，現(xiàn)場(chǎng)填寫“客戶意向單”量達(dá)到擬推房源（套）兩倍以上，經(jīng)技術(shù)確認(rèn)再開展下一節(jié)認(rèn)籌動(dòng)作。 認(rèn)籌交款時(shí)間節(jié)點(diǎn)按客戶質(zhì)量、數(shù)量確定。 每工作段需提前一周公布信息，并要求置業(yè)顧問電話通知所有客戶。 為開發(fā)商技術(shù)銷控20%房源。（26套）方 案 流程內(nèi)部認(rèn)購前一周 由順和置業(yè)顧問以電話和銷售案場(chǎng)接待的形式，將

7、正式內(nèi)部認(rèn)購流程和優(yōu)惠政策告知所有在推廣期正式確認(rèn)的客戶，并即時(shí)反饋客戶信息。內(nèi)部認(rèn)購當(dāng)天外場(chǎng) 在售樓部門口設(shè)等待區(qū)和排隊(duì)人流通道，時(shí)間為：當(dāng)天8：30開始，請(qǐng)先行到達(dá)的客戶在等待區(qū)等候，并告知9：00整正式開始交“誠意金”（選房流程同上);正在排隊(duì)的（排序）客戶才能進(jìn)入售樓處辦理認(rèn)籌、選房、交款等。方 案 流程售樓處內(nèi) 由工作人員帶領(lǐng)，客戶9：00帶身份證和現(xiàn)金按排序經(jīng)核對(duì)后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。并再次告知認(rèn)購流程等事項(xiàng)。簽約區(qū)（選房區(qū)）交款區(qū)（甲方確定）銷售經(jīng)理將正式認(rèn)購單整理歸檔方 案工作方向客群收入需求鎮(zhèn)政府覆蓋區(qū)五一八覆蓋區(qū)戶外圍擋廣告覆蓋區(qū)戶外廣告覆蓋區(qū)三、四道溝覆蓋區(qū)外展覆蓋區(qū)示意外 展 物

8、 料太陽傘2頂準(zhǔn)備：戶型展版桌 椅禮品購物袋登記表外 展 物 料外 展 物 料現(xiàn)場(chǎng)圍擋效果戶 外 效 果戶 外 效 果建議全部墻面租賃廣 告 詞寶誠江灣御府主題廣告語關(guān)鍵詞：江灣、龍脈、浪頭、寶誠、御花園、皇家、新生活、智能、榮耀、府邸1、老鄰居、新生活！2、新浪頭、新生活！3、寶誠江灣御府-皇家御花園！4、以誠建城，寶誠江灣御府-開創(chuàng)浪頭優(yōu)質(zhì)生活新里程！5、寶誠江灣御府-浪頭核心點(diǎn)，品質(zhì)生活圈！6、寶誠江灣御府- 江畔華庭，龍脈府??！7、寶誠江灣御府-居皇家龍脈，享世紀(jì)榮耀！副標(biāo)題：對(duì)望皇家官邸-悠居鴨綠江畔，寶誠江灣御府-新生活倡導(dǎo)者！傳承龍脈氣運(yùn)，樂享皇室生活！寶誠江灣御府-新生活倡導(dǎo)者

9、！寶誠江灣御府-浪頭首個(gè)全封閉優(yōu)質(zhì)園區(qū)即將亮相！寶誠江灣御府-改變，從寶誠開始！預(yù)約進(jìn)行中！皇家龍脈府邸，傳承世代榮耀！即將盛大開盤，預(yù)約進(jìn)行中！客戶信息單客 群 分 析 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群主要定位在浪頭本地及周邊平民化客群，他們主要特征 ：一般家庭結(jié)構(gòu)以夫婦兩人或三口之家為主。少部分空巢模式家庭即兒女在丹東市內(nèi)或其他地區(qū)工作居住，老人留守在家有強(qiáng)烈的家族觀念，對(duì)浪頭鎮(zhèn)有著地緣眷戀情結(jié)，喜歡安靜、閑逸的郊區(qū)生活。比較認(rèn)可本項(xiàng)目地段價(jià)值。一、薪資階層二、富裕市民階層三、市民階層數(shù)據(jù)說明：順和代理2011年4月份市調(diào)報(bào)告數(shù)據(jù)收入分析劣勢(shì)小區(qū)主入口不臨街，小區(qū)氣勢(shì)凸顯不明顯。開發(fā)商首次開發(fā)，品牌優(yōu)勢(shì)較

10、弱。屬拆遷項(xiàng)目，難免有負(fù)面新聞。無論商業(yè)、住宅均有競(jìng)爭(zhēng)壓力。本地消費(fèi)水平低下。說明：以五一八廠和本地居民采集信息為主內(nèi)容比例備注3000元以下45%五一八廠職工3000-5000元40%學(xué)校教職員工5000-1000012%臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)10000元以上3%臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 在所有的可能購房的被訪者中，個(gè)人月收入集中在1001-3000元，家庭月收入在4000元的所占比例有40%；家庭月收入4001-5000元之間的占45%，浪頭鎮(zhèn)居民收入水平整體偏低。數(shù)據(jù)說明：順和代理2011年4月份市調(diào)報(bào)告數(shù)據(jù)需 求 分 析數(shù)據(jù)說明：順和代理2011年4月份市調(diào)報(bào)告數(shù)據(jù)需 求 分 析項(xiàng)目結(jié)論消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知80%的被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目是比較適合居住的項(xiàng)目，超過9成的被訪者對(duì)浪頭未來的發(fā)展很有信心，90%的被訪者認(rèn)為浪頭的房價(jià)有升值的空間。置業(yè)類型95%的被訪者在本項(xiàng)目置業(yè)首選住宅。在寶誠置業(yè)的可能性購房可能性超過50%的消費(fèi)者占70%。購房需求大多數(shù)的被訪者可以接受的住房單價(jià)在3000元/以下，被訪者可以接受的住房總價(jià)是在30萬元以下。購房考慮因素考慮因素排在前三位的是：購房總價(jià)、園區(qū)環(huán)境、物業(yè)