基礎(chǔ)精講全講義05.第五章房產(chǎn)稅

1、稅務(wù)師職業(yè)資格稅法（）主講:教授、中國(guó)會(huì)計(jì)師第五章稅【考情分析】本章在近三年中所占分值為 8 分左右，主要為單選題和多選題，個(gè)別年份出現(xiàn)過(guò)與其他稅種結(jié)合的計(jì)算題，計(jì)算比較簡(jiǎn)單。【結(jié)構(gòu)】第一節(jié) 概述一、稅的概念以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋所有人征收的一種稅。第二節(jié) 征稅范圍、和稅率是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的。房屋則是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。第一節(jié) 概述第二節(jié) 征稅范圍、和稅率 第三節(jié) 計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算第四節(jié) 減免稅第五節(jié) 征收管理獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池

2、油柜、酒窖菜窖、池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯、各種油氣罐以及罩棚等，則不屬于。一、征稅范圍稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，不包括農(nóng)村。開(kāi)征稅的工礦區(qū)須經(jīng)省級(jí)人民批準(zhǔn)。不在開(kāi)征地區(qū)范圍之內(nèi)的工廠、倉(cāng)庫(kù)，不應(yīng)征收稅。二、稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋所有人為。其中：1.屬國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理納稅；屬集體和個(gè)人所有的，由集體和個(gè)人納稅。2.出典的，由承典人納稅。備注：典當(dāng)是出典人（所有人）急需，又想保留贖回權(quán)的一種融資行為。由于出典期間，所有人無(wú)權(quán)支配房屋，所以由對(duì)房屋具有支配權(quán)的承典人為。3.所有人、承典人不在房屋所在地的，由代管人或者使用人納稅。4.未確定及租典糾紛未解決的，亦由代

3、管人或者使用人納稅。5.無(wú)租使用其他。納稅和個(gè)人無(wú)租使用管理部門、免稅及納稅的，應(yīng)由使用人代為繳納稅。以外幣為記賬本位幣的，按繳款上月最后一日的匯率中間價(jià)折成計(jì)算繳納。三、稅率（一）從價(jià)計(jì)稅：1.2%（二）從租計(jì)稅：12%1.個(gè)人出租住房，按 4%的稅率征收稅。2.對(duì)企事業(yè)、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收。第三節(jié) 計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算一、計(jì)稅依據(jù)按余值計(jì)稅和按收入計(jì)稅兩種。1.對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋從價(jià)計(jì)征，以的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。計(jì)稅余值是指依照稅定按原值一次減除 10%至 30%的損耗價(jià)值以后的余額。如果未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載原值，在計(jì)征稅時(shí)，應(yīng)按

4、規(guī)定調(diào)整原值。具體減除比例，由省、直轄市人民在稅定的減除幅度內(nèi)自行確定。（1）原值是指按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋。（2）原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等。凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入原值，計(jì)征稅。（發(fā)2005173 號(hào)）屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應(yīng)從最近

5、的探視井或三通管起，計(jì)算原值；電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)結(jié)管起，計(jì)算原值。問(wèn)：我計(jì)劃近期對(duì)辦公場(chǎng)所進(jìn)行裝修，裝修過(guò)程中配置的消防設(shè)施，是否需要繳納稅？（來(lái)源 : 國(guó)家稅務(wù)納稅服務(wù)司， 2012 年 12 月 31 ）答：企業(yè)配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動(dòng)的消防設(shè)施屬于應(yīng)繳納稅的配套設(shè)施，無(wú)論是否計(jì)入固定資產(chǎn)原值，均應(yīng)納入原值繳納稅；如果可以隨意移動(dòng)，如移動(dòng)式滅火器材，則不需要繳納稅。（3）對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。（4）更換房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再

6、計(jì)入原值，原零配件的原值也不扣除。（5）對(duì)出租，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收期限的，免收期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照原值繳納稅。例：2016.4.12016.9.30 年免收收取由所有人由所有人從價(jià)計(jì)征稅從租計(jì)征稅（6）對(duì)按照原值計(jì)稅的，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于 0.5 的，按房產(chǎn)建筑面積的 2 倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入原值的地價(jià)。解釋：宗地容積率是地塊上的建筑物總面積與地面面積的比。（7）出典的，由承典人按余值繳納稅。2.對(duì)于出租的房屋從租計(jì)征，以收入為計(jì)稅依據(jù)。收入是指所有人在出租使用權(quán)時(shí)所獲得的總收入，

7、包括貨幣收入、實(shí)物收入、勞務(wù)收入以及其他形式的收入。提示：自 2016 年 5 月 1 日起，計(jì)征稅的收入不含。（財(cái)稅201643 號(hào) ）如果獲得的是勞務(wù)形式或其他形式的收入，則應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惖钠骄?，確定標(biāo)準(zhǔn)額從租計(jì)征?！纠}】出租時(shí)，如果以勞務(wù)為抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝悇趧?wù)的平均價(jià)格折算為房租收入，據(jù)此計(jì)征稅。（ ） （2007 年）【】【】房屋出租時(shí)，如果以勞務(wù)抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惖乃?，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)額從租計(jì)征。3.投資聯(lián)營(yíng)及融資租賃的計(jì)稅依據(jù)。（1）對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的，在計(jì)征稅時(shí)應(yīng)予區(qū)別對(duì)待參與分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)余值計(jì)稅；固定收入、不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)收入計(jì)稅?！纠}單選題】某企業(yè)有一處原

8、值1 000 萬(wàn)元，2016 年 7 月 1 日用于投資聯(lián)營(yíng)（收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)），投資期為 5 年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入 50 萬(wàn)元，當(dāng)?shù)匾?guī)定的扣除比例為 20%。該企業(yè) 2016 年應(yīng)繳納稅（ ）A.6.0 萬(wàn)元 B.9.6 萬(wàn)元C.10.8 萬(wàn)元D.15.6 萬(wàn)元【正確】C【】應(yīng)繳納稅1 000（1-20%）1.2%/2+5012%10.8（萬(wàn)元）（2）對(duì)融資租賃房屋的情況由承租人自融資合同約定開(kāi)始日的次月起依據(jù)余值計(jì)算征收，未約定開(kāi)始日的合同簽訂的次月起計(jì)算繳納稅。4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性的計(jì)稅依據(jù)對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代

9、管人或使用人繳納稅。其中自營(yíng)的，依照原值減除 10%至 30%后的余值計(jì)征，沒(méi)有原值或不能將業(yè)主共有與其他的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的，由所在地地方參照同類核定原值；出租的，依照收入計(jì)征。二、應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）地上建筑物從價(jià)計(jì)征：年應(yīng)納稅額應(yīng)稅原值（1-扣除比例）1.2%從租計(jì)征：應(yīng)納稅額收入12%（個(gè)人出租住房或向個(gè)人出租住房為 4%）【例題單選題】（2010 年）擁有三套，一套供自己和家人居??；另一套于 2009年 7 月 1 日出租給王某居住，每月收入 1 200 元：還有一套于 9 月 1 日出租給李某用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，每月5 000 元。2009 年應(yīng)繳納稅（ ）元。A.1 088B.1664C

10、.2 688D.3264【正確】A【】應(yīng)繳納稅1 20064% 5 00044%1 088（元）【例題單選題】（2011 年）某企業(yè) 2010 年初委托施工企業(yè)建造倉(cāng)庫(kù)一幢，9 月末辦理驗(yàn)收手續(xù)，倉(cāng)庫(kù)入賬原值 400 萬(wàn)元：9 月 30 日將原值 300 萬(wàn)元的舊車間對(duì)外投資聯(lián)營(yíng)，當(dāng)年收取固定利潤(rùn) 10 萬(wàn)元。當(dāng)?shù)匾?guī)定計(jì)稅余值扣除比例為 30%。2010 年度該企業(yè)上述應(yīng)繳納稅（ ）萬(wàn)元。A.3.60B.3.93 C.4.14 D.6.25【正確】B【】以進(jìn)行投資，收取固定收入，不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，按收入計(jì)算繳納稅。應(yīng)繳稅400（130%）1.2%123300（130%）1.2%1291012%3

11、.93 （萬(wàn)元）【例題】 （2011 年）某公司辦公大樓原比例值 30000 萬(wàn)元，2010 年 2 月 28 日將其中部分閑置房間出租，租期 2 年。出租部原值 5000 萬(wàn)元，每年 1000 萬(wàn)元，當(dāng)?shù)匾?guī)定稅原值減除為 20%，2010 年該公司應(yīng)繳納房稅?！尽繎?yīng)納稅=（30 000-5 000）（1-20%）1.2%（1-20%）1.2%2/1210/1212%=348（萬(wàn)元）（二）建筑物稅應(yīng)納稅額計(jì)算具備房屋功能的建筑的稅政策如下（財(cái)稅2005181 號(hào)） ：凡在稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的建筑，包括與地上房屋相連的地筑以及完全建在地面以下的建筑、人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收稅。

12、1.出租的建筑按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收稅。2.自用的建筑（1）工業(yè)用途，以房屋的 50%60%作為應(yīng)稅原值。應(yīng)納稅的稅額=應(yīng)稅原值1-（10%-30%）1.2%（2）商業(yè)和其他用途，以房屋的 70%80%作為應(yīng)稅原值。應(yīng)納稅的稅額=應(yīng)稅原值1-（10%-30%）1.2%房屋折算為應(yīng)稅原值的具體比例，由、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。（3）對(duì)于與地上房屋相連的建筑，如房屋的室、停車場(chǎng)、商場(chǎng)的部分等，應(yīng)將部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收稅?！纠}單選題】 （2013 年）某企業(yè) 2012 年有一處建筑物，為商業(yè)用途（原值 80

13、 萬(wàn)元），10 月底將其出售。當(dāng)?shù)匾?guī)定稅減除比例為 30%,商業(yè)用途建筑以的 70%作為應(yīng)稅原值。2012 年該企業(yè)應(yīng)繳納稅（ ）元。A.3920B.4 312C.4704D.4 820【正確】 A【】應(yīng)繳納稅=8070%（1-30%）1.2%10/1210 000=3 920（元）第四節(jié) 減免稅一、減免稅基本規(guī)定（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、自用的（二）國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的自用的（三）寺廟、公園、名勝古跡自用的（四）個(gè)人擁有的非營(yíng)業(yè)用的二、減免稅特殊規(guī)定1.企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、自用的免稅。2.經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對(duì)毀損居住的房屋和房屋，在停止使用后，可免征稅。3.自 2004 年

14、8 月 1 日起，對(duì)空余租賃收入暫免征收稅。4.凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚和、等臨時(shí)性房屋在施工期間一律免征稅。但是如果在基建工程，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建的，應(yīng)當(dāng)從基建接收的次月起，依照規(guī)定征收稅?！纠}】某企業(yè) 2016 年 2 月委托一家施工新建廠房，9 月對(duì)建成的廠房辦理驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)接管基建工地上價(jià)值 100 萬(wàn)元的材料棚，一并轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，原值合計(jì) 1 100萬(wàn)元。該企業(yè)所在省規(guī)定的余值扣除比例為 30%。2016 年企業(yè)該項(xiàng)固定資產(chǎn)應(yīng)繳納稅（ ）?！尽? 100（1-30%）1.2%3/122.31（萬(wàn)元）5.自 2004 年 7 月 1

15、 日起，因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修理期間免征稅。【例題】某企業(yè)擁有 A、B 兩棟，A 棟自用， B 棟出租。A、B 兩棟在 2005 年 1月 1 日時(shí)的原值分別為 1 200 萬(wàn)元和 1 000 萬(wàn)元,2005 年 4 月底 B 棟租賃到期。自 2005年 5 月 1 日起，該企業(yè)由 A 棟搬至B 棟辦公，同時(shí)對(duì) A 棟開(kāi)始進(jìn)行大修至年底完工。企業(yè)出租 B 棟的月為 10 萬(wàn)元，地方確定按原值減除 20%的余值計(jì)稅。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納稅（ ）。（2006CPA）【】1 200（120%）1.2%12 41000（120%）1.2%128410 12%15.04（萬(wàn)元）6.納稅

16、與免稅共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征稅。7.老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的暫免征收稅。8.按規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支的事業(yè)向職工出租的自有住房；房管部門向居民出租的公有住房免征稅。9.對(duì)于郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)依法征收稅。10.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前不征收稅。但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收稅。11.鐵道部（鐵路總公司）所屬鐵路企業(yè)自用的，繼續(xù)免征稅。12.對(duì)行使國(guó)家行政管理職能的總行（含國(guó)家外匯管理局）所屬分支機(jī)構(gòu)自用的，免征稅。13.天然林的保護(hù)工程相關(guān)的免稅。14.經(jīng)營(yíng)公租

17、房所取得的收入免稅公租房總結(jié)：（財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)關(guān)于公共租賃住房政策財(cái)稅2015139號(hào) ）對(duì)公共租賃住房建設(shè)期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅；免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。住房作為公共租賃住房，免征契稅、印花稅；對(duì)公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。對(duì)企事業(yè)、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地。對(duì)公共租賃住房免征稅。2018 年 12 月 31 日前，公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理出租公共租賃住房免征。（財(cái)稅201636 號(hào) ）企事業(yè)、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為公共租賃住房，符合規(guī)定的，對(duì)其公

18、益性捐贈(zèng)支出在年度利潤(rùn)總額 12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。個(gè)人未超過(guò)其申報(bào)的應(yīng)納稅所得額 30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。執(zhí)行期限為 2016 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日。15.為農(nóng)村居民提供生活用水而建設(shè)的供水工程運(yùn)營(yíng)管理的生產(chǎn)、辦公用，從2016 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日，免征。既向城鎮(zhèn)居民供水，又向農(nóng)村居民供水的飲水工程運(yùn)營(yíng)管理，依據(jù)向農(nóng)村居民供水量占總供水量的比例免征稅。(P320.15、21新）16. 對(duì)商品儲(chǔ)備管理公司及其直屬庫(kù)承擔(dān)糧食儲(chǔ)備業(yè)務(wù)自用的、土地，免征稅。17：對(duì)高校學(xué)生公寓免征稅。18

19、.由財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的文化轉(zhuǎn)制為企業(yè)，自 2014 年 1 月 1 日至 2018 年 12月 31 日止，自轉(zhuǎn)制之日（工商登記之日）起對(duì)其自用免征稅。補(bǔ)充：財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)關(guān)于體育場(chǎng)館稅和城鎮(zhèn)土地使用稅政策，財(cái)稅2015130 號(hào)（補(bǔ)充，新）1.自 2016 年 1 月 1 日起，國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、財(cái)政事業(yè)、居民委員會(huì)、村民擁有的體育場(chǎng)館，用于體育活動(dòng)的、土地，免征稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。2.經(jīng)費(fèi)自理事業(yè)、體育社會(huì)團(tuán)體、體育、體育類民辦非企業(yè)擁有并運(yùn)營(yíng)管理的體育場(chǎng)館，同時(shí)符合下列條件的，其用于體育活動(dòng)的、土地，免征稅和城鎮(zhèn)土地使用稅：（1）向社會(huì)開(kāi)放，用于滿足公眾體育活動(dòng)需要；（2）體育場(chǎng)館取得的收入主要用于場(chǎng)館的、管理和事業(yè)發(fā)展；（3）除當(dāng)年新設(shè)立或登記的以外，前一年度登記管理機(jī)關(guān)的檢查結(jié)論為“合格”。3.企業(yè)擁有并運(yùn)營(yíng)管理的大型體育場(chǎng)館，其用于體育活動(dòng)的、土地，減半征收稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。4.享受上述體育場(chǎng)館的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地用于體育活動(dòng)的天數(shù)不得低于全年自然天數(shù)的 70%。5.球、馬術(shù)、汽車、卡丁車、摩托車的比賽場(chǎng)、訓(xùn)練場(chǎng)、練習(xí)場(chǎng)，除另有規(guī)定外，不得享受稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策?！纠}多選題】（2013 年）依據(jù)稅相關(guān)規(guī)定，下列說(shuō)法，正確的有（ ）。A.稅的征稅范圍包括農(nóng)村B.房屋出典的由出典人繳