房地產(chǎn)價值評估分析

1、房地產(chǎn)價值評估結(jié)課作業(yè)資產(chǎn)評估1142206019陳清貴房地產(chǎn)價值評估結(jié)課作業(yè)資產(chǎn)評估常用的方法有成本法、收益法、市場法，這三種方法各有特點，在選擇采用哪種方法時要考慮資料的可得性以及評估目的。一、房地產(chǎn)價值評估中三種評估方法的理論依據(jù)1、成本法。成本法是指以當(dāng)前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需的成本扣減其 已損耗的價值為基礎(chǔ)確定被評估房地產(chǎn)價值的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費 用價值理論，其認(rèn)為房地產(chǎn)的原始成本越高，價值越大；房地產(chǎn)的存續(xù)時間越長， 損耗越多，價值越小。從這個意義上說，成本法所評估的價值是以當(dāng)前重置成本 以及歷史損耗為依據(jù)的，其本質(zhì)還是以歷史成本為基礎(chǔ)，與房地產(chǎn)的未來運用

2、效 率無關(guān)，因此成本法評估的價值是會計價值。成本法所評估的價值能被人們認(rèn)可 的原因是：房地產(chǎn)持有人要出售該資產(chǎn)，其售價不應(yīng)低于其成本，否則無利可圖； 房地產(chǎn)購買人出價不愿高于其重置成本， 否則不如自己建造。因此，買賣雙方達 成交易的均衡價格就是重置成本。 重置成本還不完全是會計上的成本，它是經(jīng)濟 學(xué)意義上的成本，不僅包含重置時必要的材料、物料、人工以及稅費投入，而且 包含投資報酬，即所投入的會計成本中在重新購建期間應(yīng)負(fù)擔(dān)的利息和利潤報酬。2、收益法。收益法的理論依據(jù)為效用價值論，其認(rèn)為房地產(chǎn)的價值在于該房地產(chǎn)所帶來 的未來收益，未來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價值，該折現(xiàn)率亦稱資本化率。 早在

3、1906年，耶魯大學(xué)教授費雪在其專著資本與收入的性質(zhì)中就系統(tǒng)地論 述了收入與資本的關(guān)系。費雪認(rèn)為，收入是資本價值的源泉，并把收入分為享用 收入、實際收入和貨幣收入。享用收入是指人們在消費中所產(chǎn)生的精神愉悅感受,由實際收入所帶來。實際收入是指能給人們帶來享用的客觀事物， 包括人們的衣 食住行等一切物品。貨幣收入是指人們的工資、股利、利息、租金和利潤等現(xiàn)金 收入。當(dāng)人們的貨幣收入大于實際收入時， 就會進行儲蓄或投資，因為投資能帶 來未來收入。資本價值就是收入的資本化。1930年費雪所著的利息理論完 整地提出了利用收益法進行價值評估的框架， 認(rèn)為資產(chǎn)的價值就是未來現(xiàn)金流量 的折現(xiàn)值。費雪資本評估理論

4、的不足就是認(rèn)為未來現(xiàn)金流量是無風(fēng)險的，所以折現(xiàn)率取無風(fēng)險的市場利率。20世紀(jì)60年代，莫迪格萊尼和米勒又對收益法進行 了進一步完善，未來收益不再是確定的，并對資本化率進行了正確的定義和論述。 此后，以收益法為核心的現(xiàn)代主流價值評估理論和技術(shù)才逐漸發(fā)展和完善起來。3、市場法。市場法又稱現(xiàn)行市價法或市場比較法，是指比照相同或類似房地產(chǎn)的市場價 格，經(jīng)過必要的因素調(diào)整，據(jù)此確定被評估房地產(chǎn)價值的一種方法。 其理論依據(jù) 是資產(chǎn)的市場價格反映資產(chǎn)的價值， 價格圍繞價值上下波動。一般而言，如果某 項房地產(chǎn)存在活躍的市場即市場上交易活動較頻繁、市場信息比較透明，則相同 或類似房地產(chǎn)同一時點的交易價格會調(diào)整到

5、相同或相當(dāng)?shù)膬r位上。但在信息不對稱、市場效率低下、相同或類似房地產(chǎn)交易不活躍的情況下，價格不可能反映價 值，這使得市場法的運用受到很大的限制。 市場法利用了市場這一看不見的手代 替人們做了一部分評估工作。市場法具有簡單易行、直觀易懂的特點，因此在房 地產(chǎn)評估實務(wù)中得到廣泛的應(yīng)用。二、發(fā)地產(chǎn)價值評估中三種評估方法的應(yīng)用比較成本法所形成的價值是假定房地產(chǎn)在目前的情況下重新購建所需投入的土 地開發(fā)成本、建安成本以及其他費用（銷售費用和管理費用以及稅費）加上購建期間應(yīng)合理負(fù)擔(dān)的利息和利潤。設(shè)： Co = 土地開發(fā)成本+建安成本+其他費用, 則成本法評估的價值Vi為:V Co（1 K）t其中：K為房地產(chǎn)

6、行業(yè)全體投資者（包括股東和債權(quán)人）的平均投資報酬率； t為購建開始至評估時點所需時間（按投入資本加權(quán)計算）。特別地，如果假定瞬 間完成購建，貝U: Vi Co收益法評估房地產(chǎn)價值就是折現(xiàn)未來收益。 未來收益的計算一般以現(xiàn)金流量 作為基礎(chǔ)，因為現(xiàn)金流量更客觀，是價值形成的基礎(chǔ)。折現(xiàn)未來現(xiàn)金流量的房地 產(chǎn)價值V為：n NCFtV22t 1 （1 K）其中：NCFt為該房地產(chǎn)所帶來的未來現(xiàn)金流量；n為未來收益延續(xù)的年數(shù)。如果假定房地產(chǎn)的未來收益能及時收現(xiàn)即現(xiàn)金流量與會計收入同步，則折現(xiàn)未來現(xiàn)金流量也可以等價為折現(xiàn)未來剩余收益（也稱為超額收益或非正常收益）。 關(guān)于剩余收益的概念，最早可追溯到經(jīng)濟學(xué)家馬

7、歇爾在 1890年所著的經(jīng)濟學(xué) 原理中。其認(rèn)為，剩余收益是所有者或經(jīng)營者按現(xiàn)行利率扣除資本利息后所剩 下的部分，可稱為經(jīng)營收益或管理收益。以后許多學(xué)者以剩余收益（也稱非正常 收益）作為口徑評估資產(chǎn)價值，并進行了推廣應(yīng)用，如奧爾遜、克雷沙帕利普、 湯姆科普蘭等。房地產(chǎn)所帶來的非正常收益是未來營業(yè)利潤扣減投入資本與平 均投資報酬率乘積的剩余部分。非正常收益的折現(xiàn)值加上投入資本賬面價值就是該房地產(chǎn)的評估價值。其計算公式為:V2CoCo(r K)(1 K)t其中：r為該房地產(chǎn)未來實際的投資報酬率。特別地當(dāng)r K時，即當(dāng)房地產(chǎn)未來實際投資報酬率與要求的投資報酬率相等時，V2 Co。可見，當(dāng)市場完全競爭、

8、信息充分對稱、供需均衡、交易瞬間完成、沒有交易費用時，各行業(yè)都 不存在超額利潤，即在各個行業(yè)的投資報酬率都相同的情況下， 房地產(chǎn)未來實際 投資報酬率與要求的投資報酬率相等，這時 Vi V2 Co。同時，房地產(chǎn)的交易價 格反映房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，故用市場法評估的價值V3與用收益法評估的價值V2相同，即V V V3 Co。但是市場實際不存在這樣的理想狀態(tài)，三種評估方法 的評估結(jié)果必然存在差異。當(dāng)房地產(chǎn)實際投資報酬率大大高于要求的投資報酬率 時，收益法評估的價值會比成本法評估的價值高出許多；當(dāng)市場供不應(yīng)求時，市場法評估的價值也會比收益法評估的價值要高，反之則可能比收益法要低。在評估實踐中，每種方法都有

9、其特有的不確定性因素影響到評估結(jié)果的可靠 性。就成本法而言，建安成本、專業(yè)費率、管理費率、稅率取值相對容易，可在 一定范圍內(nèi)選取，但對其要求的投資報酬率以及重新購建需要的時間則難以準(zhǔn)確 把握，從而影響合理利息和利潤的取值。 土地開發(fā)成本的求取也是房地產(chǎn)價值評 估的關(guān)鍵，特別是在我國土地市場不發(fā)達的情況下，土地開發(fā)成本很難準(zhǔn)確測定。就收益法而言，未來各年現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率的選取對評估結(jié)果影響較大。 關(guān) 于折現(xiàn)率，是取房地產(chǎn)行業(yè)的平均投資報酬率還是取全社會的平均投資報酬率， 是取該區(qū)域房地產(chǎn)投資者的平均投資報酬率還是取特定投資者的投資報酬率？ 不同的評估目的可能從不同的角度來確定折現(xiàn)率，而評估結(jié)果對

10、折現(xiàn)率具有高度敏感性，這使得收益法評估的價值具有相當(dāng)?shù)牟豢煽啃?。就市場法而言，只要交易情況正常、市場信息比較充分、相同或類似房地產(chǎn) 存在活躍的市場、替代案例比較多，則評估結(jié)果在短期內(nèi)具有一定的可靠性。當(dāng) 供需失衡時，評估結(jié)果不具有長久的可靠性。另外，選取的案例是否為可比較案 例、交易價格是否為市場正常交易價格、因素修正幅度是否合理等對評估結(jié)果均 具有一定的影響。房地產(chǎn)價值評估要充分收集相關(guān)信息， 選取合理的評估方法，針對評估方法 合理確定評估參數(shù)，尤其關(guān)注不確定性和敏感性參數(shù)，同時認(rèn)真分析比較不同評 估方法所得評估結(jié)果存在差異的原因，并做出可能的調(diào)整。三、案例分析1、市場比較法-*大廈辦公用房

11、(1 )房地產(chǎn)位置狀況本次評估的對象為*銀行總行位于上海市浦東新區(qū)*路*號的辦公樓。該樓建筑面積69,720.566平方米，土地面積為1930平方米，地處陸家 嘴中心區(qū)域。(2)房地產(chǎn)的權(quán)利狀況委估房地產(chǎn)“房地產(chǎn)權(quán)證”尚在辦理之中，估價對象土地使用權(quán)類型為出讓，“土地轉(zhuǎn)讓合同”載明土地規(guī)劃用途為金融辦公綜合樓；土地使用權(quán)面積為9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物屬*銀行所有，鋼 混結(jié)構(gòu)；估價對象為北幢全幢，地上共 55層，地下4層，委估建筑面積為 69,720.566 平方米。(3)房地產(chǎn)概況委估房地產(chǎn)座落于上海市浦東新區(qū)*路*號；地處陸家嘴金融區(qū)內(nèi)， 估價對象為北

12、幢全幢，地上共 55層，地下4層，建筑面積為69,720.566平方米。該建筑物為*銀行總行新建成的辦公樓。其中地上辦公樓61,276.486平 方米，地下為車庫，建筑面積 8444.08平方米（車位116個）該樓為鋼混結(jié)構(gòu)，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,720.566平方 米。建筑物外墻為全玻璃幕墻，內(nèi)有進口高速電梯11部，觀光電梯4部，貨梯1部。進口中央空調(diào)和消防報警、自動噴淋、監(jiān)視系統(tǒng)。內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)，電話光 纜接入，雙回路供電，自備發(fā)電機，辦公樓和公共部位精裝修，墻面為大理石， 地面為進口花崗石（辦公室及會議室為木地板，衛(wèi)生間、廚房為防滑地板磚 ），大 堂挑空二層，建筑物墻面及

13、地面，保養(yǎng)情況較好。照明為日光燈燈艙；進口衛(wèi)生 潔具設(shè)施齊全。該大廈緊鄰*廣場，有一定的商業(yè)氛圍，與金貿(mào)大廈、東方明珠等上海標(biāo) 志性建筑毗鄰，周圍路網(wǎng)發(fā)達、交通便利。（4 ）評定估算1 ）地上建筑物部分用市場比較法評估。A.比較實例選擇：通過市場調(diào)查，根據(jù)替代原則，按用途相同、土地級別相同地區(qū)、價格類型 相同等特點篩選案例。交易實例調(diào)查情況表實例項目名稱地址標(biāo)價A新上海國際大廈浦東南路360號$2,800B華能聯(lián)合大廈銀城東路139號$2,800C證券大廈浦東南路528號$3,000B.比較因素條件表比較因素條件表物業(yè)名稱待估對象可比實例A可比實例B可比實例C因素情況名稱*銀行大廈新上海國際大

14、華能聯(lián)合大廈證券大廈物業(yè)名稱待估對象可比實例A可比實例B可比實例C因素情況廈坐落位置*路*號浦東南路360號銀城東路139號浦東南路528號所處地區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)建筑用途辦公樓辦公樓辦公樓辦公樓單價待估22,48022,48024,090交易日期2004 年 6 月 30日2004年8月2004年7月2004年7月區(qū) 域 因 素商業(yè)繁華度繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華，金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華，金融業(yè)聚集區(qū)交通條件有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路公共服務(wù)設(shè)施陸家嘴金融區(qū) 內(nèi)，公共

15、服務(wù)設(shè)施 齊全。陸家嘴金融區(qū) 內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施 齊全。陸家嘴金融區(qū) 內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施 齊全。陸家嘴金融區(qū) 內(nèi)，公共服務(wù)設(shè) 施齊全。自然條件優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)社會環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)地區(qū)性不 動產(chǎn)銷售狀 況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)環(huán)境衛(wèi)生及景觀好好好好市政設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平個別 因 素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混部位整幢整幢整幢整幢裝飾裝修情況外墻全玻璃幕 墻，內(nèi)裝修到公共 部位。辦公房內(nèi)為 輕鋼龍骨吊頂，木 地板，輕質(zhì)隔斷。外墻化岡巖，玻 璃幕墻，內(nèi)裝修到 公共部位。辦公房 內(nèi)為毛坯外墻化岡巖，玻 璃幕墻，內(nèi)裝修到 公共部位。辦公房 內(nèi)為毛坯。外墻全玻璃幕 墻，內(nèi)裝修到公 共部位。辦公房 內(nèi)為輕鋼龍骨吊 頂，木地

16、板，輕 質(zhì)隔斷物業(yè)名稱待估對象可比實例A可比實例B可比實例C因素情況設(shè)施狀況進口電梯，中央 空調(diào)，消防報警、 自動噴淋，水電到 位，電話進戶。進口電梯，中央 空調(diào)，消防報警、 自動噴淋，水電到 位，電話進戶。進口電梯，中央 空調(diào)，消防報警、 自動噴淋，水電到 位，電話進戶。進口電梯，中 央空調(diào)，消防報 警、自動噴淋， 水電到位，電話 進戶。平面布局好好好好臨路狀況一面臨主干道。一面臨主干道。一面臨主干道。一面臨主干道。物業(yè)管理好好好好交易情況修正評估比較對象表實例項目名稱地址標(biāo)價價格修正后A新上海國際大廈浦東南路360號$2,800 22,480B華能聯(lián)合大廈銀城東路139號$2,800 22

17、,480C證券大廈浦東南路528號$3,000 24,090因可比實例都是美元標(biāo)價，按1美元二8.27元人民幣換算。因可比實例都是中介開價，根據(jù)上海市現(xiàn)行房地產(chǎn)市場情況，修正系數(shù)取1.03。交易時間修正因可比實例成交日期距評估基準(zhǔn)日很近，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格比較穩(wěn)定，因此修正系數(shù)1.00。因素修正（詳見下表）比較因素修正表物業(yè)名稱待估物業(yè)實例一實例二實例三比較因素交通銀行大廈新上海國際大廈華能聯(lián)合大廈證券大廈分分分狀況描分狀況描述值狀況描述值狀況描述值述值交易單價（元/待估224802248024090平米）座落位銀城中路188銀城東路139號浦東南路528置號浦東南路360號號交易日期2004

18、631002004.8102004.71002004.100070區(qū)域繁華程繁華繁華10繁華繁華10100100度00距城市主要近100近10近100近10商服中心距離001010道路狀況優(yōu)100優(yōu)0優(yōu)100優(yōu)01010交通便捷度優(yōu)100優(yōu)0優(yōu)100優(yōu)0交通受制情無100無10無100無10況00距車站港口近100近10近100近10區(qū)的距離00域城市基礎(chǔ)設(shè)七通一平100七通一平10七通一平100七通一10因施0平0素社會公共服1010務(wù)設(shè)施齊全100齊全0齊全100齊全0社會人文環(huán)1010境條件優(yōu)100優(yōu)0優(yōu)100優(yōu)01010環(huán)境質(zhì)里優(yōu)100優(yōu)0優(yōu)100優(yōu)0自然環(huán)境條優(yōu)100優(yōu)10優(yōu)100優(yōu)

19、10件001010景觀優(yōu)100優(yōu)0優(yōu)100優(yōu)0城市規(guī)劃限1010制相似100相似0相似100相似0物業(yè)名稱待估物業(yè)實例一實例二實例三比較因素交通銀行大廈新上海國際大廈華能聯(lián)合大廈證券大廈狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值不動產(chǎn)銷售狀況優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100區(qū)域因素小計1111別因素優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100臨街狀況大100大100大100大100建筑面積層咼3.8m1003.8m1003.8m1003.8m100內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理性一般100一般100一般100一般100物業(yè)朝向、層 數(shù)較好100好102較好100較好100建筑結(jié)構(gòu)鋼混100鋼混100鋼混100鋼10

20、1日照、通風(fēng)程度相似100相似100相似100相似100裝修狀況高檔裝修100外裝修高檔，內(nèi)裝修毛坯96外裝修高 檔，內(nèi)裝修 毛坯96高檔裝修100設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)及狀況高100高100高100高100新舊程度新100新100新100新100物業(yè)管理好100好100好100好100綠化環(huán)保程度一般100一般100一般100一般100特別因素一般100一般100一般100一般100物業(yè)名稱待估物業(yè)實例一實例二實例三比較因素交通銀行大廈新上海國際大廈華能聯(lián)合大廈證券大廈狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值個別因素小計11.02041.04170.9901比準(zhǔn)價格（單價）23400（取整）229

21、392341723852評估價格（總價）1,444,286,755.00經(jīng)過上述各種修正后，評估比準(zhǔn)價格如下：A = 22939 （元/平方米）B = 23417（元/平方米）C = 23852 （元/平方米）取三者的算術(shù)平均值作為評估單價（比準(zhǔn)價格），即：地上建筑物評估單價=（22939+23417+23852） /3=23400（元/平方米）（取整）2、成本法案例 *辦公樓辦公樓產(chǎn)權(quán)屬武漢*有限公司，建于1984年，共2層，磚混結(jié)構(gòu)，建筑 面積551.88平方米。房屋基本狀況如下：外墻水泥砂漿，內(nèi)墻及頂棚噴涂，木 門窗，地面水磨石，走道鐵欄桿，樓梯砼踏步，鐵欄桿扶手。（1 ）綜合造價辦公樓

22、樓預(yù)決算資料難以搜集，根據(jù)武漢市建設(shè)工程造價管理站于 2001年 10月發(fā)布的文件（武建造預(yù)字200128號）中公布的第四期工程造價信息，選取與評估對象技術(shù)特征類似的典型工程綜合造價為602.32元/平方米，評估對象基準(zhǔn)日為2001年12月31日，距典型工程造價發(fā)布僅兩月時間，該期間人工、 材料價格基本無變化，故評估人員對典型工程造價直接采用。 以下為典型工程與評估對象的建筑技術(shù)特征一覽表：技術(shù)特征典型工程評估對象建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)，240mm厚磚墻，預(yù)應(yīng)力鋼筋砼板磚混結(jié)構(gòu)，240mm厚磚墻、結(jié)構(gòu)稍差層數(shù)72建筑外形長方形長方形層高外墻水刷石局部墻面磚3確墻及天棚混合砂3米裝修漿、鋁合金推拉窗、

23、木門、卷閘門、水泥地 面外墻水泥砂漿、內(nèi)墻及天棚噴涂、木門窗、水 磨石地面附屬設(shè)備水、電、衛(wèi)水、電稍差采光、通風(fēng)良好稍差依據(jù)武漢市建設(shè)工程造價管理站文件（武建造預(yù)字200128號）并參考“資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊”第二版（呂發(fā)欽主編）中的有關(guān)參數(shù)，將典型工程與評估對象進行比較確定修正系數(shù)，下表為修正系數(shù)一覽表：602.32 X100/101X100/96 X100/100X100/100 X100/105 X100/100 X技術(shù)特征典型工程評估對象建筑結(jié)構(gòu)101100層數(shù)96100建筑外形100100層高100100建筑裝修105100附屬設(shè)備105100采光、通風(fēng)101100經(jīng)過以上修正

24、系數(shù)修正，確定評估對象單方綜合造價為:100/105 X100/101=557.8（ 元/平方米）綜合造價=557.8 X551.88= 307,838.66（元）（2）前期及其他費用（5.16 %）1）按工程比例收?。嚎辈煸O(shè)計費（依據(jù)原國家物價局、建設(shè)部1992價費字375號文，按建安 工程造價的2.55%計算）;城市建設(shè)工程招（議）標(biāo)服務(wù)費（依據(jù)鄂價費地字1992232號文，按建安 工程造價的0.04%計算）；標(biāo)底審查費（依據(jù)鄂價費字1992232號文，按建安工程造價的0.1%計算）； 工程質(zhì)量監(jiān)督費（依據(jù)武政199720號文，按建安工程造價的0.18%計算）； 工程建設(shè)監(jiān)理費（依據(jù)原國家

25、物價局、建設(shè)部 1992價費字479號文，按 建安工程造價的2.6%計算）。安全監(jiān)督費（鄂財綜發(fā)【1997 269號文，按建安工程造價的0.08 %計算）。工程預(yù)算定額測定費（依據(jù)武政辦【1998 65號文，按建安工程造價的 0.06 %）。小計：557.8 X5.61 % = 31.29 元/平方米2）按建筑面積計?。?0.25元/平方米）人防易地建設(shè)費（依據(jù)武政199720號文，14元/平方米）城市公共消防設(shè)施配套費（依據(jù)武漢市政府 199720號文，5元/平方米）白蟻防治費（依據(jù)鄂價費字1992232號文，1.2元/平方米）抗震審查費（依據(jù)鄂價房地字19939號文，0.05元/平方米）。

26、前期及其它費用小計：51.54元/平方米（3 ）資金成本按工程建設(shè)正常投資情況，建設(shè)期為1年，利息率取評估基準(zhǔn)日的一年期固 定資產(chǎn)貸款利率5.85%。故資金成本為：（557.8+51.54 ）X5.85% X1 X1/2=17.82 （元/ 平方米）（4）重置成本合計單方造價為557.8+51.54+17.82= 627元/平方米投資利潤及銷售稅費合計按成本價的18%計取，重置成本為627元/平方米X( 1 + 18 )X551.88平方米=408,313.94 元成新率確定使用年限法理論成新率二1 (1殘值率)X(已使用年限/耐用年限)式中:殘值率依據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范提供的參考值，磚混結(jié)構(gòu)為2

27、%。 已使用年限為17年，耐用年限為50年。理論成新率二 1 (1 2%)X( 17/50)= 66.68 %打分法評估人員實地勘察，辦公樓基礎(chǔ)無不均勻沉降，結(jié)構(gòu)構(gòu)件尚好，內(nèi)裝修有少量裂縫、空鼓，外裝修稍好。按原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部制訂的房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場勘察后打分為：目項標(biāo)準(zhǔn)分評定分評合計完損等級基礎(chǔ)1有承載力、稍有不均勻沉1基結(jié)6-20降、但穩(wěn)定8本構(gòu)承重1有輕微變形、細(xì)小裂縫17尚構(gòu)件6-2080好部非承1稍有裂縫、破損1分重構(gòu)件0-200屋面1稍有滲漏13-164樓地1稍有磨損、裂縫1面0-120門窗1基本靈活、少量變形1裝6-2086修外粉1稍有裂縫、風(fēng)化183-164分部內(nèi)粉13-16稍有裂縫、風(fēng)化31頂棚13-16無明顯變形、稍有裂縫31細(xì)木裝修10-12稍有破損01備設(shè)水衛(wèi)25-32基本尚可526電照16-2015部線路、照明裝置基本尚好、 無漏電8分其他22-28基本正常使用22完好分值率二結(jié)構(gòu)部分合計得分X結(jié)構(gòu)部分權(quán)重+裝修部分合計得分X裝修部分權(quán)重+設(shè)備部分合計得分X設(shè)備部分權(quán)重=70 X0.60 + 68 X0.20 + 65 X0.20二