房地產(chǎn)價值評估報告范文

1、2020年4月19日房地產(chǎn)價值評估報告告資產(chǎn)評估1142206019陳清貴 2020 年 4 月 19 日文檔僅供參考房地產(chǎn)價值評估結(jié)課作業(yè)資產(chǎn)評估常見的方法有成本法、收益法、市場法，這三種方 法各有特點，在選擇采用哪種方法時要考慮資料的可得性以及評 估目的。一、房地產(chǎn)價值評估中三種評估方法的理論依據(jù)1、成本法。成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需 的成本扣減其已損耗的價值為基礎(chǔ)確定被評估房地產(chǎn)價值的方 法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值理論，其認為房地產(chǎn)的原 始成本越高，價值越大；房地產(chǎn)的存續(xù)時間越長，損耗越多，價 值越小。從這個意義上說，成本法所評估的價值是以當前重置成 本

2、以及歷史損耗為依據(jù)的，其本質(zhì)還是以歷史成本為基礎(chǔ)，與房 地產(chǎn)的未來運用效率無關(guān)，因此成本法評估的價值是會計價值。 成本法所評估的價值能被人們認可的原因是：房地產(chǎn)持有人要出 售該資產(chǎn)，其售價不應(yīng)低于其成本，否則無利可圖；房地產(chǎn)購買 人出價不愿高于其重置成本，否則不如自己建造。因此，買賣雙 方達成交易的均衡價格就是重置成本。重置成本還不完全是會計 上的成本，它是經(jīng)濟學意義上的成本，不但包含重置時必要的材 料、物料、人工以及稅費投入，而且包含投資報酬，即所投入的 會計成本中在重新購建期間應(yīng)負擔的利息和利潤報酬。2、收益法文檔僅供參考收益法的理論依據(jù)為效用價值論，其認為房地產(chǎn)的價值在于 該房地產(chǎn)所帶來

3、的未來收益，未來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn) 的價值，該折現(xiàn)率亦稱資本化率。早在 19 ，耶魯大學教授費雪 在其專著資本與收入的性質(zhì)中就系統(tǒng)地論述了收入與資本的 關(guān)系。費雪認為，收入是資本價值的源泉，并把收入分為享用收 入、實際收入和貨幣收入。享用收入是指人們在消費中所產(chǎn)生的 精神愉悅感受，由實際收入所帶來。實際收入是指能給人們帶來 享用的客觀事物，包括人們的衣食住行等一切物品。貨幣收入是 指人們的工資、股利、利息、租金和利潤等現(xiàn)金收入。當人們的 貨幣收入大于實際收入時，就會進行儲蓄或投資，因為投資能帶 來未來收入。資本價值就是收入的資本化。 1930 年費雪所著的 利息理論完整地提出了利用收益

4、法進行價值評估的框架，認 為資產(chǎn)的價值就是未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。費雪資本評估理論的 不足就是認為未來現(xiàn)金流量是無風險的，因此折現(xiàn)率取無風險的 市場利率。 20 世紀 60 年代，莫迪格萊尼和米勒又對收益法進行 了進一步完善，未來收益不再是確定的，并對資本化率進行了正 確的定義和論述。此后，以收益法為核心的現(xiàn)代主流價值評估理 論和技術(shù)才逐漸發(fā)展和完善起來。3、市場法。 市場法又稱現(xiàn)行市價法或市場比較法，是指比照相同或類似 房地產(chǎn)的市場價格，經(jīng)過必要的因素調(diào)整，據(jù)此確定被評估房地文檔僅供參考產(chǎn)價值的一種方法。其理論依據(jù)是資產(chǎn)的市場價格反映資產(chǎn)的價 值，價格圍繞價值上下波動。一般而言，如果某項房地產(chǎn)

5、存在活 躍的市場即市場上交易活動較頻繁、市場信息比較透明，則相同 或類似房地產(chǎn)同一時點的交易價格會調(diào)整到相同或相當?shù)膬r位 上。但在信息不對稱、市場效率低下、相同或類似房地產(chǎn)交易不 活躍的情況下，價格不可能反映價值，這使得市場法的運用受到 很大的限制。市場法利用了市場這一看不見的手代替人們做了一 部分評估工作。市場法具有簡單易行、直觀易懂的特點，因此在 房地產(chǎn)評估實務(wù)中得到廣泛的應(yīng)用。二、發(fā)地產(chǎn)價值評估中三種評估方法的應(yīng)用比較 成本法所形成的價值是假定房地產(chǎn)在當前的情況下重新購建 所需投入的土地開發(fā)成本、建安成本以及其它費用（銷售費用和 管理費用以及稅費）加上購建期間應(yīng)合理負擔的利息和利潤。 設(shè)： C0 =土地開發(fā)成本 +建安成本 +其它費用，則成本法評估的價值 Vi為：V1 C0（1 K）t其中： K 為房地產(chǎn)行業(yè)全體投資者（包括股東和債權(quán)人）的 平均投資報酬率； t 為購建開始至評估時點所需時間（按投入資本