房地產(chǎn)評(píng)估——收益還原法（共90頁(yè)）

1、第五章 收益還原法 第一節(jié) 基本原理 第二節(jié) 收益還原法的公式 第三節(jié) 收益還原法的步驟 第四節(jié) 收益還原法的應(yīng)用第一節(jié) 基本原理 一、收益法的概念 別稱(chēng)：收益資本化法、收益還原法 定義：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的的正常純收益，以適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。 公式：房地產(chǎn)價(jià)格=純收益/還原利率 價(jià)格：收益價(jià)格 二、收益法的理論依據(jù) 基本原理：由于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來(lái)持續(xù)獲得收益。 例如，假設(shè)某公司擁有一處房產(chǎn)，每年可有400萬(wàn)的純收益，以10%的年利息率存入銀行，每年可得利400萬(wàn)元的利息，則對(duì)該公司來(lái)

2、說(shuō)，理論上上述房地產(chǎn)價(jià)值是多少？ 理論上上述房地產(chǎn)價(jià)值與4000萬(wàn)元的貨幣等價(jià)，即價(jià)值4000萬(wàn)元。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。 預(yù)期原理說(shuō)明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。 普遍適用的收益法原理表述如下： 將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來(lái)的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來(lái)一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 收益性房地產(chǎn)的價(jià)值價(jià)值高低主要取決于下列哪些因素？ 收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值高低主要取決于下列3個(gè)因素： p177未來(lái)凈收益的大

3、小未來(lái)凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低； 獲得凈收益的可靠性獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低； 獲得凈收益期限的長(zhǎng)短獲得凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。 三、收益還原法的適用對(duì)象與條件 收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。 如寫(xiě)字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。 不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類(lèi)房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。 收益法適用的條件是房地產(chǎn)的純收益和還原利率都能夠較準(zhǔn)確地量化。 第二節(jié) 收益還原法的基本公式一、一般公式一般公

4、式 還原利率每年不變，且大于0二、純收益每年不變的公式公式的用途： 1、可以直接用于計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格； 2、用于不同年限之間房地產(chǎn)價(jià)格的換算； 3、市場(chǎng)比較法中土地使用權(quán)年限的修正。V 房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格A房地產(chǎn)每年凈收益(假設(shè)發(fā)生在年末) r 房地產(chǎn)的資本化率（折現(xiàn)率）1、可以直接用于計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格 特點(diǎn)：（a）收益年限無(wú)限且其他因素不變的公式 例5-1 有一房地產(chǎn)正常情況下的年純收益為20萬(wàn)元，資本化率為10%，其經(jīng)濟(jì)耐用年限可視為無(wú)限年，試計(jì)算該房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 式中:適用條件：（1）凈收益每年不變?yōu)锳； （2）資本化率r每年不變且大于零； （3）收益年限為無(wú)限年特點(diǎn)：（b）收益

5、年限有限且其他因素不變的公式 【例5-2】某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建造的，土地出讓年限為50年，現(xiàn)已使用了10年；該房地產(chǎn)正常情況下的年凈收益為20萬(wàn)元，資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？此公式的假設(shè)條件是：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大于零（當(dāng)r=0時(shí)，V=An）；（3）收益年限為有限年n。2、用于不同年限之間房地產(chǎn)價(jià)格的換算例題p119-173、市場(chǎng)比較法中土地使用權(quán)年限的修正p101-11三、房地產(chǎn)凈收益在未來(lái)的前若干年有變化的公式 有限年無(wú)限年假設(shè)前提是： （1）凈收益在前t年（含第t年）有變化，分別是 A1，A2，At ,在t年以后無(wú)變

6、化為A；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為無(wú)限年。 假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來(lái)前t年（含第t年）有變化，分別是A1，A2，At ,在t年以后無(wú)變化為A；（2）資本化率不等于零為r；（3）收益年限為有限年n。 【例5-3】某宗房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)其未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元和30萬(wàn)元，從第六年到未來(lái)無(wú)窮遠(yuǎn)，每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為10。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。如果該房地產(chǎn)的收益年限為50年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？P117-23例題： 某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到未來(lái)5年的凈收益分別為20、22、25、2

7、8和30萬(wàn)元，從第六年到第38年每年的凈收益為35萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。例題 通過(guò)預(yù)測(cè)得到某宗房地產(chǎn)在未來(lái)5年內(nèi)的凈收益分別為20、22、25、28和30萬(wàn)元，從第6年到無(wú)窮遠(yuǎn)年的每年凈收益為35萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 四、未來(lái)若干年后的房地產(chǎn)價(jià)格已知p103 當(dāng)未來(lái)某年的房地產(chǎn)價(jià)格已知，而已知房地產(chǎn)價(jià)格的年份以前的純收益有變化（不變是特例），r每年不變且大于零時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算公式如下：如果凈收益每年不變?yōu)锳,則房地產(chǎn)價(jià)格為【例5-5】某市郊有一宗房地產(chǎn)，年出租凈收益為100萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)仍然維持在該水平，但

8、規(guī)劃等到3年后該處開(kāi)發(fā)為新的市中心，預(yù)測(cè)到時(shí)，將其轉(zhuǎn)賣(mài)的售價(jià)會(huì)高達(dá)1500萬(wàn)元，銷(xiāo)售銳費(fèi)為售價(jià)的6。如果投資者要求該類(lèi)投資的收益率為10，則求該宗房地產(chǎn)目前的價(jià)值。P119-15【解】由題意：【思考題】某處租舊辦公樓的租約尚有兩年到期，在此最后2年的租約中，每年可收取凈租金80萬(wàn)元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為1100萬(wàn)元，拆除費(fèi)用為50萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為10%。該舊辦公樓的價(jià)值為多少？ P119-16五、凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增的公式 無(wú)限年式中：b為凈收益逐年遞增的數(shù)額，如凈收益第一年為A，則第二年為A+b，第三年為A+2b，第n年為A+（n-1）b。假設(shè)前提是

9、：（1）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增； （2）資本化率大于零為r； （3）收益年限為無(wú)限年?！纠?-6】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為8。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。五、凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增的公式 有限年假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增； （2）資本化率r不等于零； （3）收益年限n為有限年限?！纠?-7】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益年限30年，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為8。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。五、凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減的公式 只

10、有有限年式中： b凈收益逐年遞減的數(shù)額，如凈收益第一年為A，則第二年為A-b，第三年為A-2b，第n年為 A-（n-1）b。假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限為有限年n，且nA/b+1。（當(dāng)nA/b+1時(shí)，第n年的凈收益為負(fù)，以后各年的凈收益均為負(fù)值，任何一個(gè)“理性經(jīng)營(yíng)者”在A/b+1年后都不會(huì)在經(jīng)營(yíng)）。六、凈收益按一定比率遞增的公式 無(wú)限年【例5-8】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為30萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2，收益年限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為10。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。六、凈收益按一定比率遞增的公式 有限

11、年假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增 （2）收益年限n為有限年。 【例5-9】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后在使用年限50年內(nèi)每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2；該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為10。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。收益會(huì)不會(huì)減為零六、凈收益按一定比率遞減的公式 無(wú)限年式中：g凈收益逐年遞減的比率假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級(jí)數(shù)遞減；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為無(wú)限年。【例5-10】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上降低2，收益年限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為10。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。【解】

12、由題意：六、凈收益按一定比率遞減的公式 有限年假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級(jí)數(shù)遞減；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限n為有限年。 【例5-11】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后在使用年限50年內(nèi)每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上降低2；該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為10。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 【解】由題意：第三節(jié) 收益還原法的步驟一、搜集并驗(yàn)證有關(guān)數(shù)據(jù)資料 二、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的純收益（凈收益） 三、求取還原利率 四、確定收益年限 五、選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格一、搜集并驗(yàn)證有關(guān)數(shù)據(jù)資料目的：為了測(cè)算房地產(chǎn)的純收益和還原利率，評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。 內(nèi)容：估價(jià)對(duì)象及其類(lèi)

13、似房地產(chǎn)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料，銀行定期、活期存款利率、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)等數(shù)據(jù)。 途徑：查閱有關(guān)部門(mén)的資料及實(shí)地調(diào)查。1、純收益的概念 指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益。即從總收益中扣除： 資金、勞動(dòng)力、管理等生產(chǎn)要素對(duì)總收益的貢獻(xiàn)程度應(yīng)該得到的收益部分 ； 收益中不能由投資主體自由支配的部分，如經(jīng)營(yíng)需要繳納的稅金。二、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的純收益（凈收益）2、純收益的種類(lèi) 實(shí)際純收益和客觀純收益 實(shí)際純收益是指待估房地產(chǎn)在現(xiàn)狀的經(jīng)營(yíng)管理水平條件下，實(shí)際取得的收益。 實(shí)際收益可能為0，甚至是負(fù)值。 客觀純收益是指排除了各個(gè)企業(yè)實(shí)際利益中屬于特殊的、偶然的要素對(duì)實(shí)際收益的影響后得到的一般正常收益。

14、注意：在用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)， 有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約租金(實(shí)際租金)，租賃期限外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場(chǎng)租金(客觀收益)。 沒(méi)有租約限制的，實(shí)際收益為0或負(fù)值的，通常采用客觀收益作為估價(jià)的依據(jù)。有形純收益和無(wú)形純收益 有形純收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的能夠直接用貨幣來(lái)表示的收益。 無(wú)形純收益指由于投資房地產(chǎn)帶來(lái)的間接收益，如安全感、自豪感、提高個(gè)人的聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)企業(yè)的融資能力等。注意：在用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)， 無(wú)形收益難以貨幣化，因而在純收益計(jì)算的時(shí)候難以考慮，通常情況下，可以通過(guò)選取較低的還原利率來(lái)考慮無(wú)形收益。基于租賃收入的純收益和基于營(yíng)業(yè)收入的純收益 收益性房地

15、產(chǎn)獲取收益的方式，從房地產(chǎn)所有者的角度看，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種。凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種： 一是基于租賃收入的凈收益 例如：普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等類(lèi)房地產(chǎn)； 二是基于營(yíng)業(yè)收入的凈收益 例如：旅館、影劇院、娛樂(lè)場(chǎng)所、加油站等類(lèi)房地產(chǎn)。3、純收益測(cè)算的公式 基于租賃收入測(cè)算純收益（重點(diǎn)掌握） 純收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 潛在毛收入:是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置（即100出租的情況下的收入）。 在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中，其包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。 有效毛收入:是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入。 空置等

16、造成的收入損失包括：因空置、拖欠租金（延遲支付租金，少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入損失。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必須的費(fèi)用。 管理費(fèi)：是指出租房地產(chǎn)要進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。(租金的2% 5%) 維修費(fèi)：是指為保證房屋正常使用每年所支付的房屋的維護(hù)費(fèi)(修繕費(fèi)用)。 保險(xiǎn)費(fèi)：是指房地產(chǎn)所有者為使所擁有的房產(chǎn)免遭意外而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。(租金的0.15% 0.2%)。稅金：是指房地產(chǎn)所有者由于房地產(chǎn)出租而應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅。由法律具體規(guī)定，如營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加等。 中介費(fèi)用：是指通過(guò)各中介機(jī)構(gòu)發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)所有

17、者支付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。 出租用房地產(chǎn)租約中關(guān)于費(fèi)用的負(fù)擔(dān)表 在估價(jià)過(guò)程中，需要在分析租約的基礎(chǔ)上決定所要扣除的費(fèi)用項(xiàng)目。 如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需要的一切費(fèi)用均由出租人承擔(dān)，則應(yīng)該將其全部扣除； 如果租約約定部分或全部費(fèi)用都由承租人承擔(dān)，則出租人所得到的租賃收入就接近于凈收益，此時(shí)扣除的費(fèi)用就要相應(yīng)的減少。關(guān)于該公式的幾點(diǎn)說(shuō)明： 潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)在年末發(fā)生。 空置造成的收入損失一般以潛在毛收入的某一百分率來(lái)計(jì)算。 實(shí)際評(píng)估中，通常會(huì)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率來(lái)求取運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。例題： 某商場(chǎng)的土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計(jì)。該商場(chǎng)共

18、有兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于2002年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，而且每年不變；二層現(xiàn)暫時(shí)空置。附近類(lèi)似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米和120元/平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25。該類(lèi)房地產(chǎn)的還原利率為9。試測(cè)算2005年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。p117土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計(jì) 商場(chǎng)一層二層出租狀況2002.10.1租出,租期5年,月租金180元/m2空置市場(chǎng)租金200元/m2 120元/m2 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率2525還原利率99估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2005年10月1日解：該商場(chǎng)2005年10月1日

19、帶租約出售時(shí)正常價(jià)格測(cè)算如下： 商場(chǎng)1層價(jià)格的測(cè)算： 公式： 租賃期限內(nèi)年凈收益 200180(125)12 = 32.40（萬(wàn)元） 租賃期限外年凈收益 200200(125)12 =36.00 (萬(wàn)元) 375.69(萬(wàn)元) 商場(chǎng)2層價(jià)格計(jì)算： 公式：年凈收益=200120(1-25)12=21.60(萬(wàn)元) 229.21(萬(wàn)元) 該商場(chǎng)出售時(shí)的價(jià)格PP1 P2 375.69 229.21 604.90(萬(wàn)元)基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益 凈收益經(jīng)營(yíng)收入歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益 歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益是指商業(yè)、餐飲業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)： 凈收益等于商品銷(xiāo)售收入扣

20、除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。 工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)： 凈收益為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用、產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。農(nóng)用地： 是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價(jià))扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤(rùn)等。 混合使用房地產(chǎn)凈收益的求取 混合使用房地產(chǎn)是指多種收益的房地產(chǎn)，如星級(jí)賓館，一般有客房、會(huì)議室、餐飲、商務(wù)中心、娛樂(lè)中心等。 方法一：首先測(cè)算各種類(lèi)型的總收入，然后測(cè)算各種類(lèi)型的總費(fèi)用，兩者之差就是凈收益。 方法二：將各種房地產(chǎn)看成是

21、各種單一收益類(lèi)型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取 根據(jù)市場(chǎng)上有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按照上述的公式測(cè)算凈收益，或者通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。 四、收益年限的確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)自然壽命法律規(guī)定（如土地使用權(quán)法定最高年限）合同約定（如租賃合同約定的租賃期限）房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定收益期限時(shí)估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間。 1對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)綜合確定收益年限。然后選用有限年的收益法計(jì)算公式。注意凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)?/p>

22、提費(fèi)。 考慮因素 2對(duì)于房地合成體的估價(jià)對(duì)象 對(duì)于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的 就根據(jù)土地使用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。 例題：求取房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的 以建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定未來(lái)可獲收益的年限，選用有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)； 然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。 五、還原利率的求取1、還原利率的概念 還原利率又稱(chēng)為資本化率，是將待估房地產(chǎn)的預(yù)期凈收益轉(zhuǎn)化為估價(jià)時(shí)點(diǎn)該房地產(chǎn)價(jià)格的比率。 還原利率的重要性

23、：凈收益 （萬(wàn)元）資本化率 （%）評(píng)估價(jià)格 （萬(wàn)元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67 2、影響資本化率大小的因素 投資風(fēng)險(xiǎn) 資本化率的高低與投資的風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系，即風(fēng)險(xiǎn)大，收益率就高；風(fēng)險(xiǎn)小，收益率就低。 房地產(chǎn)的狀況 不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同類(lèi)型、不同用途的房地產(chǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)各不相同，因此報(bào)酬率也不盡相同。3、資本化率的種類(lèi)及相互關(guān)系 資本化率的種類(lèi) 土地資本化率：是將待估土地的預(yù)期凈收益轉(zhuǎn)化為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格的比率。 此時(shí)，估價(jià)對(duì)象是單純的土地，所選用的凈收益也是由土地產(chǎn)生的。 建筑物資本化率：是將待估建筑物的預(yù)期凈收

24、益轉(zhuǎn)化為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑物價(jià)格的比率。 此時(shí)，估價(jià)對(duì)象是單純的建筑物，所選用的凈收益也是由待估建筑物產(chǎn)生的。 房地產(chǎn)綜合資本化率：是將待估房地產(chǎn)的預(yù)期凈收益轉(zhuǎn)化為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格的比率。 此時(shí)，估價(jià)對(duì)象是房地綜合體，所選用的凈收益也是由房地綜合產(chǎn)生的。 通常來(lái)講，建筑物的投資風(fēng)險(xiǎn)高于土地的投資風(fēng)險(xiǎn)。 三者的關(guān)系 在已知建筑物價(jià)格和三個(gè)資本化率中的兩個(gè)的前提下，三者之間的換算公式為： 公式中: r房地產(chǎn)綜合資本化率； rL土地資本化率;rB建筑物資本化率; L土地價(jià)格； B建筑物價(jià)格。 這種方法用來(lái)進(jìn)行土地或者建筑物價(jià)格的評(píng)估時(shí)稱(chēng)為剩余技術(shù),也稱(chēng)為殘余估價(jià)法。 當(dāng)已知整體房地產(chǎn)的凈收益，其中

25、某一構(gòu)成部分的價(jià)值和各構(gòu)成部分的資本化率時(shí)，從整體房地產(chǎn)種扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求取未知構(gòu)成部分的價(jià)格。 若用于求取土地的價(jià)格，則稱(chēng)為土地剩余技術(shù)；若用于求取建筑物的價(jià)格，則稱(chēng)為建筑物剩余技術(shù)。例題：某宗房地產(chǎn)每年凈收益是50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12，土地資本化率為10。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。凈收益=價(jià)值*資本化率解：該宗房地產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算如下： 土地價(jià)值 （5020012）/10 260（萬(wàn)元） 該宗房地產(chǎn)價(jià)值 土地價(jià)值建筑物價(jià)值 260200 460萬(wàn)元3、資本化率的求取方法 市場(chǎng)提取法 通過(guò)搜集市場(chǎng)上三宗以上的類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的

26、收益法計(jì)算公式，反求出資本化率。 相應(yīng)的公式又因收益年期和凈收益變化的限制而呈現(xiàn)出不同的公式，在實(shí)際操作中需要分析所搜集案例的具體情況，對(duì)號(hào)入座。例題:選取六個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)及其相關(guān)資料：可比實(shí)例凈收益 （萬(wàn)元/年）價(jià)格 （萬(wàn)元）還原利率 （）11210211.822319012.13108811.44655421259072012.563225012.8市場(chǎng)提取法的注意事項(xiàng)： 所搜集的案例與估價(jià)對(duì)象為類(lèi)似房地產(chǎn)，即市場(chǎng)比較法中所涉及到具體要求。 分析交易實(shí)例的交易情況，如果有不正常的融資條件要給予修正。 分析交易實(shí)例的租金是等于市場(chǎng)租金，即要保證所搜集的交易實(shí)例符合公開(kāi)市場(chǎng)條件。累加法 該方

27、法又稱(chēng)為安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，是以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)整值來(lái)求取資本化率的方法。 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值是指承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率，具體的根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)確定。累加法的公式： 還原利率安全利率投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償投資帶來(lái)的優(yōu)惠 安全利率也稱(chēng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，是資金沒(méi)有投資風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率，通常情況下用銀行的存款利率表示。 投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)時(shí)，它必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)有補(bǔ)償，否則就不會(huì)投資。 管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償：是指一項(xiàng)投資要求的關(guān)心和監(jiān)督越多，其吸引力就會(huì)越小，

28、從而投資者必然會(huì)對(duì)所承擔(dān)的額外管理有補(bǔ)償。 房地產(chǎn)所要求的管理一般都超過(guò)股票、存款、證券等。 缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償：是指投資者對(duì)所投入的資金由于缺乏流動(dòng)性所要求的補(bǔ)償。 房地產(chǎn)與股票、債券等相比，買(mǎi)賣(mài)要困難，交易費(fèi)用也比較高，流動(dòng)性差，所以需要對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償。 投資帶來(lái)的優(yōu)惠：是指由于房地產(chǎn)投資可能獲得某些額外的好處，如易于獲得銀行融資，從而投資者會(huì)降低所要求的報(bào)酬率。 在實(shí)際估價(jià)時(shí)要針對(duì)實(shí)際的估價(jià)對(duì)象所獲得的好處，作出相應(yīng)的扣減。評(píng)價(jià)： 該方法對(duì)市場(chǎng)的要求不高，但是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定主觀性比較強(qiáng)，不太容易把握。 在不考慮時(shí)間和地域范圍差異的情況下，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值主要與房地產(chǎn)的類(lèi)型相關(guān)。 通常情況下，商業(yè)零

29、售用房、寫(xiě)字樓、住宅、工業(yè)用房的投資風(fēng)險(xiǎn)依次降低，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值也相應(yīng)下降。3、投資收益率排序插入法 依據(jù)：具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資應(yīng)該有相似的投資收益率的原理。 是指找出相關(guān)投資類(lèi)型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按照風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。投資收益率排序插入法示意圖操作步驟： 調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料，如銀行貸款、存款、政府債券、股票等。 將搜集的各種類(lèi)型的投資的收益率按照從大到小的順序排列，制成圖表。 將估價(jià)對(duì)象與這些類(lèi)型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的資本化率應(yīng)該在哪個(gè)范圍內(nèi)，從而確定出所要求的資本化率。4復(fù)合投資收益率法 指將購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率。 用公式表示為：r =MrM+(1-M)rE 公式中：r綜合資本化率；M抵押貸款比率，抵押貸款占房地產(chǎn)價(jià)格的比率；rM抵押貸款常數(shù)；rE 自有資本要求的正常收益率 抵押貸款常數(shù)采用年貸款利率，指每年的還款額與抵押貸款本金的比率。 在分期等額償還貸款本息的情況下，抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：例題： 某類(lèi)房地產(chǎn)在其購(gòu)買(mǎi)中抵押貸款占70，抵押貸款年利率為6，自有資金要求的年收益率為15，