房地產(chǎn)估價師考試基礎知識小抄_secret

1、 PAGE PAGE 37房地產(chǎn)基礎知識做為房地產(chǎn)會計，一些土地類 、規(guī)劃與設計類、開發(fā)與建設類、銷售與轉讓類、測繪類、產(chǎn)權登記類、房屋租賃類的基礎知識和流程還是應該了解并且掌握。以下為大家整理和收集了近300條基礎知識供大家參考一、土地及綜合類1、土地用途包括哪些種類？ 2、如何了解土地來源及性質(zhì)？ 3、什么是集體土地？ 4、有哪些用地屬于集體土地？ 5、對集體土地使用權有哪些規(guī)定？ 6、什么是行政劃撥用地？ 7、什么是合作建房？ 8、對合作建房有哪些規(guī)定？ 9、什么是土地使用權出讓？ 10、各類用途的土地使用權出讓最高年限是多少？ 11、通過出讓方式取得土地使用權后，是否就可以處分該宗土地

2、？ 12、土地使用權出讓合同包括哪些內(nèi)容？ 13、土地使用權出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？14、土地使用權的出讓方式有哪些？ 15、什么是拍賣出讓土地使用權？ 16、什么是招標出讓土地使用權？ 17、有哪些土地使用權出讓需通過招標或拍賣方式進行？ 18、什么是協(xié)議出讓土地使用權？ 19、哪些土地使用權出讓可采取協(xié)議方式？ 20、哪些土地使用權出讓經(jīng)市政府批準后可采取協(xié)議方式？21、對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產(chǎn)，如何進入市場？ 22、什么是土地的掛牌交易？ 23、有哪些土地交易應在土地房產(chǎn)交易中心通過招標、拍賣、掛牌交易方式公開進行？24、在哪些情形

3、下，土地使用權終止？ 25、在哪些情形下的土地交易不予辦理產(chǎn)權手續(xù)？ 26、有哪些土地批文或權屬證明無效？27、如何了解地價是否交清？ 28、未交清地價的房地產(chǎn)是如何處理的？ 29、在什么情形下，主管部門可以無償收回土地使用權？ 30、在什么情形下，主管部門可以提前收回有償出讓的土地使用權？ 31、什么是違法建筑？ 32、哪些屬于違法建筑？ 33、什么是歷史遺留違法私房？ 34、哪些違法私房不予確認產(chǎn)權？ 35、什么是歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑？ 36、哪些歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑不予確認產(chǎn)權？ 37、什么情況下，需繳納土地使用費？ 38、土地使用費繳納人是如何確定的？ 39、土地使用費的征

4、收標準如何？ 40、有哪些情況暫免繳納土地使用費？ 41、有哪些用地免繳或減收土地使用費？ 42、如何辦理土地使用費繳納手續(xù)？ 二、規(guī)劃與設計類43、如何辦理建設用地規(guī)劃許可證？44、在取得建設用地規(guī)劃許可證后，是否可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容？45、建設工程規(guī)劃許可證包括哪些內(nèi)容？ 46、什么情況下不予核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證？ 47、在哪些情況下，需重新辦理建設工程規(guī)劃許可證？48、對已建成的建筑需改變使用性質(zhì)時，是否需要申請核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可證？49、對未取得建設工程規(guī)劃許可證的建設項目，主管部門可以采取什么處罰措施？50、購買預售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項目設計？ 51、建設工程竣工后，是

5、否必須取得規(guī)劃驗收許可證？52、什么情況下不予核發(fā)規(guī)劃驗收許可證？ 53、對成片開發(fā)、分期開發(fā)的住宅小區(qū)是如何進行規(guī)劃驗收的？54、對住宅區(qū)內(nèi)的公用設施、設備、場所（地）的使用有哪些規(guī)定？ 55、某物業(yè)加建兩層，發(fā)展商說“一邊報建，一邊加建”，這樣做可以嗎？產(chǎn)權有保證嗎？ 56、什么是套內(nèi)使用面積系數(shù)？57、什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？ 58、什么是建筑容積率？ 59、什么是綠地率？ 60、什么是綠化覆蓋率？ 三、開發(fā)與建設類61、設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須具備哪些條件？62、如何申請領取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書？63、什么是商品房預售？64、房地產(chǎn)預售許可證包含哪些內(nèi)容？ 65、當商品房達到何種形

6、象進度時，才可以辦理預售許可證？66、商品房預售需要具備哪些條件？ 67、是否可以認購內(nèi)部認購時期的房地產(chǎn)？ 68、什么是房地產(chǎn)現(xiàn)售？ 69、房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件？ 70、什么情況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？ 71、房地產(chǎn)發(fā)布房地產(chǎn)廣告時，應向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交哪些材料？72、房地產(chǎn)預售廣告應當包括哪些內(nèi)容？73、在房地產(chǎn)廣告中，不得包含哪些內(nèi)容？ 74、對售樓廣告及資料內(nèi)容有哪些具體規(guī)定？ 75、對未取得商品房預售許可證而刊登房地產(chǎn)廣告的，開發(fā)商應承擔什么責任？76、在刊登房地產(chǎn)廣告時，對廣告所表示的價格有什么規(guī)定？77、發(fā)展商發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告時，應承擔什么責任？ 78、對房地

7、產(chǎn)廣告中所承諾的內(nèi)容，購房人是否有權要求在購房合同中約定？ 79、對房地產(chǎn)廣告中的各種排名、獎勵等內(nèi)容，有哪些規(guī)定？80、發(fā)展商銷售商品房有哪些方式？ 81、發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房？ 82、銷售代理委托書包含哪些內(nèi)容？ 83、在發(fā)展商處購房時，發(fā)展商應當明示那些事項？ 84、發(fā)展商應當提供哪些文件以供買方查閱、復印或摘抄？85、對已預售的商品房，發(fā)展商是否可以設定他項權？ 86、對已預售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？ 87、購房預定款性質(zhì)的費用可以退還嗎？ 88、在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用？ 89、在交付時，與樣板房不一致時該如何處理？ 90、未經(jīng)驗收或驗收不合

8、格就交付使用的，開發(fā)商該承擔什么責任？ 91、在房屋交付時，發(fā)展商應提交哪些事項？ 92、在房屋交付使用后，在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定？ 93、商品房延期交付的，轉讓人應當承擔什么責任？ 94、購買預售商品房后，發(fā)展商是否可以將開發(fā)項目轉讓？95、轉讓項目需符合哪些條件？ 96、轉讓預售房地產(chǎn)項目的，受讓人應當具備什么條件？ 97、轉讓預售房地產(chǎn)項目的，受讓方享有什么權利和應承擔什么義務？98、在項目轉讓期間，對預售商品房有哪些規(guī)定？ 99、發(fā)展商能否為買方改名？100、公共開放空間可以出售或轉讓嗎？四、銷售與轉讓類101、小業(yè)主如何查詢所購買的物業(yè)是否在銷售許可范圍內(nèi)？102、如何看待房地產(chǎn)廣

9、告中的“使用率”、“實用率”、“實用面積”等廣告語？ 103、小業(yè)主該如何辨別發(fā)展商是否一房多賣？ 104、房地產(chǎn)中介發(fā)布預售房地產(chǎn)廣告應當出具什么材料？ 105、在中介購房時，中介機構應當明示哪些內(nèi)容？ 106、在中介購房，如對購房價格有疑問時，如何處理？ 107、由經(jīng)紀人代理的房地產(chǎn)，當不能登記或不能在規(guī)定時間內(nèi)獲準登記時，該如何處理？ 108、在中介機構購買的房地產(chǎn)，在簽訂買賣合同時，還應當包括哪些內(nèi)容？ 109、在中介機構購買房地產(chǎn)時，需向代理機構交納那些費用？標準如何？110、購房時，什么時候簽訂預售合同？什么時候簽訂現(xiàn)售合同？ 111、房地產(chǎn)預售合同主要包括哪些內(nèi)容？ 112、商品

10、房預售合同還應當附有哪些內(nèi)容？ 113、售樓廣告、售樓書、樣板房等所列示的內(nèi)容是否應當在合同中約定？114、當發(fā)生合同糾紛時，如何處理？ 115、在什么情況下，房地產(chǎn)買賣合同無效？ 116、在什么情況下，可以變更或解除房地產(chǎn)買賣合同？ 117、受讓人不能按時付款時，應當承擔什么責任？ 118、在簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同后，購房者退房應當承擔什么責任？119、在簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同后，發(fā)展商由于某種原因未能將房地產(chǎn)售予購房者，應當承擔什么責任？ 120、購買房地產(chǎn)時，如果購買了屋頂花園，為何在辦理房地產(chǎn)證時卻沒有反映出來？121、房地產(chǎn)轉移登記后，是否就算房地產(chǎn)買賣合同的終止？122、現(xiàn)售商品房

11、該簽訂哪類合同？123、交付使用后，如對房屋質(zhì)量存有疑問時，該如何處理？124、辦理房地產(chǎn)按揭需繳納哪些費用？125、二級市場轉讓包括哪些稅費內(nèi)容？126、有哪些房地產(chǎn)，應當經(jīng)主管部門批準，并補足地價款后，方可轉讓？127、有哪些房地產(chǎn)是不得轉讓的？ 128、有哪些行為視同房地產(chǎn)轉讓？129、有哪些行為不屬于房地產(chǎn)轉讓？130、以買賣方式轉讓房地產(chǎn)時，同等條件下什么人有優(yōu)先購買權？ 131、已辦理按揭的樓花能否轉讓？ 132、樓花是否可以轉讓？ 133、二手樓買賣需要繳納哪些費用？ 134、業(yè)主委托他人進行房地產(chǎn)買賣是否需要辦理委托公證書？135、二手樓買賣簽訂哪類合同？ 136、填寫二手樓轉

12、讓合同時，應當注意哪些問題？ 137、購買二手樓可以辦理按揭嗎？138、按揭購買二手樓，如何辦理抵押登記？ 139、申請二手樓按揭需要什么費用？辦理手續(xù)需要多長時間？ 五、測繪類140、商品房銷售時，以什么計量單位作為計價方式？ 141、商品房的計價方式是否可以自由選擇？ 142、商品房建筑面積如何計算？ 143、何謂“預售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別？ 144、有些房地產(chǎn)的竣工面積與預售面積不一致，其原因主要有哪些？145、業(yè)主如對已購房地產(chǎn)的面積有疑問時，該如何處理？146、業(yè)主在復查自己一套房的竣工面積與實際面積是否相符時，應注意些什么？ 147、業(yè)主如何知道已取得的建筑面積是屬于

13、預售面積還是竣工面積？148、按建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積誤差時如何處理？149、成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成？ 150、什么是套內(nèi)房屋使用面積？ 151、什么是套內(nèi)墻體面積？ 152、什么是套內(nèi)陽臺建筑面積？ 153、什么是房屋的共有建筑面積？ 154、房屋的共有建筑面積包括哪些內(nèi)容？ 155、按套內(nèi)建筑面積售房，房價是如何計算的？ 156、按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，其應分攤的公用建筑面積的建設費用如何計算？ 157、按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，其應分攤的公用建筑面積的權屬屬于誰？ 158、套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房有何異同？ 159、按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差

14、異時，如何處理？ 160、實行套內(nèi)建筑面積售房，對分攤公共面積（如門廳、樓梯、過道等）部分，政府主管部門將如何把關？ 161、實行套內(nèi)建筑面積售房，物業(yè)管理費的收取是否會改變？162、按套（單元）計價的現(xiàn)售商品房，如何計價？ 163、按套（單元）計價的預售商品房，如何計價？ 164、什么是房屋的基底面積？165、什么是房屋的建筑面積？166、什么是房屋的公用建筑面積？ 167、房屋的公用建筑面積是如何分攤的？168、購房的建筑面積包括哪些部分？169、什么叫宗地？宗地號代表什么意思？170、什么叫宗地圖？什么叫證書附圖？171、從事房產(chǎn)測繪的機構有哪些？六、產(chǎn)權登記類172、什么叫房地產(chǎn)登記？

15、 173、房地產(chǎn)登記主要記載哪些內(nèi)容？ 174、房地產(chǎn)登記發(fā)證工作由哪個部門負責，如何受理？ 175、有哪些情況的房地產(chǎn)不予或暫緩登記？176、房地產(chǎn)轉讓時，同時轉讓的有哪些權益？ 177、怎樣申請房地產(chǎn)登記？178、房地產(chǎn)的登記種類有哪些，辦文時間需多少天？179、房地產(chǎn)登記的權利人名稱是如何確定的？180、申請房地產(chǎn)登記，可否委托他人辦理？181、哪些房地產(chǎn)登記需由有關當事人共同申請？182、哪些房地產(chǎn)登記可由當事人單獨申請？183、法律規(guī)定共同申請，一方當事人不配合，另一當事人該怎么辦？184、采取欺騙手段騙取房地產(chǎn)登記的，應承擔什么責任？185、什么情況下登記機關可以決定撤銷全部或部分

16、核準登記事項？186、房地產(chǎn)登記中，土地的使用年期是怎樣確定的？187、什么叫“確權”？188、房地產(chǎn)證主要記載哪些內(nèi)容？ 189、未成年人是否可以作為權利人辦理房地產(chǎn)證？190、什么叫房地產(chǎn)初始登記？191、哪些情況應申請初始登記？ 192、如何查證房地產(chǎn)證的真實性？193、查閱產(chǎn)權檔案有什么規(guī)定？ 194、什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記？195、申請變更登記應提交什么文件，辦理變更登記時需繳納什么費用？196、哪些情況下需辦理二級市場房地產(chǎn)轉移登記？197、購買二級市場商品房后，何時可以申請辦理房地產(chǎn)證？198、如何辦理二級市場轉移登記手續(xù)？ 199、拆遷賠償房如何辦理房地產(chǎn)證？能否轉讓？ 2

17、00、集資房、合作建房如何辦理房地產(chǎn)證？201、什么情況屬于三級市場轉移登記？202、三級市場轉移登記需提交什么資料？203、拍賣的房地產(chǎn)過戶需提交哪些資料？ 204、如何辦理房地產(chǎn)交換？需繳納哪些費用？205、什么叫房地產(chǎn)贈與？如何辦理過戶手續(xù)？206、如何辦理繼承的房地產(chǎn)登記？需繳納哪些費用？207、什么叫房地產(chǎn)抵押？208、辦理房地產(chǎn)抵押登記需提供哪些資料？209、申請樓花按揭登記需提交什么資料？210、辦理房地產(chǎn)抵押登記需繳納哪些費用？211、為什么抵押登記要先繳納土地使用費？ 212、三級市場的房地產(chǎn)轉讓按揭，應如何辦理抵押登記？213、已辦理鏤花按揭登記的房地產(chǎn)能不能辦理房地產(chǎn)證？

18、214、哪些房地產(chǎn)不能辦理抵押登記？215、第三者擔保的抵押登記應如何辦理？216、土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產(chǎn)能否辦理抵押登記？217、注銷房地產(chǎn)抵押登記應提交什么資料？218、雙方共同購買已辦理按揭登記的房地產(chǎn)，一方因故退出或轉讓，該如何辦理登記手續(xù)？219、地下室、停車場及車位可否銷售、抵押？220、已辦理房地產(chǎn)抵押登記后，原合同內(nèi)容變更的，如何辦理登記？221、什么叫分割房地產(chǎn)？ 222、如何辦理分割房地產(chǎn)的房地產(chǎn)證？需要繳納哪些費用？223、商業(yè)用途的房地產(chǎn)業(yè)權合起來重新劃分，該如何辦理手續(xù)？ 224、被司法部門依法查封的房地產(chǎn)能否轉讓？查封期滿六個月是否自動解封？225、

19、安居房分為哪幾種？ 226、具備什么條件，才可以申請安居房的全部產(chǎn)權？ 227、未滿足以上條件的，如何申請？ 228、公房上市需要哪些手續(xù)？ 229、辦理安居房換證或換證轉移登記同時進行產(chǎn)權登記，需要提交哪些材料？ 230、辦理安居房換證或換證轉移登記同時進行產(chǎn)權登記，需要繳納哪些費用？ 231、安居房上市需不需要補差價？ 232、安居房可否辦理抵押貸款？ 233、安居房可否贈與？如何辦理？ 七、房屋租賃類234、房屋租賃關系是否需要登記？不進行合同登記，應承擔什么責任？235、房屋租賃登記需提交哪些資料？ 236、有哪些情形不予辦理租賃登記？ 237、承包、合作、聯(lián)營是否屬租賃行為？ 238

20、、對經(jīng)批準后的行政劃撥、減免地價款的土地上的房屋出租，有什么規(guī)定？ 239、房屋出租稅費和租賃管理費的基數(shù)是如何確定的？ 240、房屋出租需繳納哪些稅費？ 241、當事人是否可以委托他人代為出租或承租房屋？ 242、房屋租賃合同包括哪些主要條款？ 243、對房屋的租賃年期有什么規(guī)定？ 244、在什么情況下，可以變更或解除租賃合同？ 245、在房屋出租期內(nèi)，出租人死亡或終止或產(chǎn)權轉讓變更時，原租賃關系如何處理？246、出租人是否可以收取房屋租賃保證金？ 247、出租人未能在約定時間內(nèi)提供房屋或提供的房屋與合同約定不符時，應承擔什么責任？248、對共有房屋的出租，有什么規(guī)定？ 249、除租金外，出

21、租人是否可以向承租人收取其他費用？ 250、對承租人的哪些行為，出租人可以解除租賃合同？ 251、在出租期間，房屋的維修由誰負責？ 252、房屋出租是否會影響房地產(chǎn)權的轉移？ 253、租賃合同期限屆滿，承租人未經(jīng)出租人同意而逾期不遷出時，出租人該如何處理？254、承租人不按合同約定交付租金，應承擔什么責任？ 255、對出租人的哪些行為，承租人可以解除租賃合同？ 256、承租人因自己的原因不能行使對房屋的使用權，是否可以不交付租金？ 257、承租人是否可以對租住房屋改變用途或進行裝修？ 258、因房屋質(zhì)量問題影響正常使用時，承租人該如何處理？259、因承租人使用不當，造成房屋損壞時，應當承擔什么

22、責任？260、在租賃期間，承租人未解除租賃關系而自行遷出，被第三人占用致使房屋損壞時，承租人該承擔什么責任？261、承租人是否可以轉租房屋？擅自轉租房屋，承擔什么責任？262、受轉租人是否可對轉租房屋再行轉租？ 263、租賃當事人之間發(fā)生爭議時，該如何處理？b土地/b1、土地用途包括哪些種類？ 答：土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。 2、 如何了解土地

23、來源及性質(zhì)？ 答：對已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從房地產(chǎn)證中了解；對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權出讓合同書中了解。3、 什么是集體土地？ 答：集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。4、 有哪些用地屬于集體土地？ 答：根據(jù)中華人民共和國土地管理法第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。5、 對集體土地使用權有哪些規(guī)定？ 答：根據(jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依

24、法發(fā)生轉移的除外。 根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權出讓條例的規(guī)定，集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權。 深圳市土地征用與收回條例還規(guī)定，違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其成員簽訂有關征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法取得的集體所有的土地上進行開發(fā)建設的，以非法轉讓土地論處。 6、 什么是行政劃撥用地？ 答：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。 特區(qū)內(nèi)，從特區(qū)成立至1988年1月3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認定為行政

25、劃撥用地；特區(qū)外，土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他方式依法取得的國有土地，均可認定為行政劃撥用地。7、 什么是合作建房？ 答：合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。8、對合作建房有哪些規(guī)定？ 答：對一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地

26、等問題進行審核，并補交市場地價后，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。 根據(jù)深圳市土地交易市場管理規(guī)定和“深府200194號”文的有關規(guī)定，原農(nóng)村征地時返還的工商發(fā)展用地進入市場的，按建筑面積收取市場地價的10%，可以合作建房。9、什么是土地使用權出讓？ 答：土地使用權出讓，是指深圳市人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。10、各類用途的土地使用權出讓最高年限是多少？ 答：根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權出讓條例第十四條的規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定： (一)居住用地七十年；

27、(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。11、通過出讓方式取得土地使用權后，是否就可以處分該宗土地？ 答：根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權出讓條例第十五條的規(guī)定，土地使用權出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權的房地產(chǎn)證前，可以占有和使用該宗土地，但不得處分。12、土地使用權出讓合同包括哪些內(nèi)容？ 答：根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權出讓條例第十七條的規(guī)定，出讓合同應具備以下主要條款：(一)雙方當事人的姓名或者名稱、地址；(二)出讓土地使用權的宗地號、面積；(三)土地使用

28、年期及起止時間；(四)土地使用權出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間；(五)交付土地的時間；(六)規(guī)劃、市政設計要點；(七)項目竣工提交驗收時間；(八)市政設施配套建設義務；(九)使用相鄰土地和道路的限制；(十)建設附屬、附加設施的項目及義務；(十一)違約責任；(十二)當事人認為必要的其他條款。 出讓合同應附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。13、土地使用權出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？ 答：一般情況下，土地使用者應按土地使用權出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。 對確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應征得土地管理部門的同意。土地管理部門應與土地使用者以書面形式變更出讓合

29、同，重新調(diào)整土地使用權出讓金標準，并按有關規(guī)定辦理變更登記。14、土地使用權的出讓方式有哪些？ 答：土地使用權出讓包括招標、拍賣、協(xié)議三種方式。15、什么是拍賣出讓土地使用權？ 答：拍賣出讓土地使用權，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。16、什么是招標出讓土地使用權？ 答：招標出讓土地使用權，是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。17、有哪些土地使用權出讓需通過招標或拍賣方式進行？ 答：根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權出讓條例和深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權招

30、標拍賣規(guī)定，凡經(jīng)營性、營利性項目用地一律以招標或拍賣的方式出讓。18、什么是協(xié)議出讓土地使用權？ 答：協(xié)議出讓土地使用權是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。19、哪些土地使用權出讓可采取協(xié)議方式？ 答：根據(jù)“深府200194號”文的規(guī)定，協(xié)議方式出讓土地使用權僅限于以下范圍：（一）工業(yè)用地（特區(qū)內(nèi)限高新技術項目用地）；（二）市、區(qū)政府建設的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、區(qū)財政全額投資的機關、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設施用地等公益性、非營利性用地；（四）軍事用地。20、哪些土

31、地使用權出讓經(jīng)市政府批準后可采取協(xié)議方式？ 答：根據(jù)“深府200194號”文的規(guī)定，下列用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權，但必須按公告的市場價格出讓，并將出讓情況予以公示：（一）屬特區(qū)急需或特別鼓勵發(fā)展的項目用地；（二）市政府以土地入股合作的項目用地。21、對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產(chǎn)，如何進入市場？ 答：根據(jù)“深府200194號”文的規(guī)定，原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產(chǎn)，應補交市場地價。在該規(guī)定實施之日（即2001年7月6日）起一年內(nèi)補交的，按下列辦法辦理：（一）補交地價的標準：1市、區(qū)國

32、有企業(yè)按市場地價的20%補交地價。工業(yè)用途免予補交。2市、區(qū)國有企業(yè)以外的其他單位和個人按市場地價的25%補交地價。工業(yè)用途免予補交。（二）自辦理手續(xù)之日起按相應房地產(chǎn)用途，重新開始計算土地使用年期。（三）原安居房進入市場補交地價的標準，按市政府有關規(guī)定執(zhí)行。（四）上述房地產(chǎn)補交地價后，發(fā)（換）紅皮房地產(chǎn)證，可以進入市場。（五）上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權出讓合同且未交清市場地價或協(xié)議地價的土地使用權受讓單位。（六）在本規(guī)定實施之日起一年內(nèi)未按上述標準補交地價的，一律按現(xiàn)行市場地價標準足額補交，但原福利、微利商品房除外。（七）對歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑的處理有特別規(guī)定的，按特別規(guī)

33、定執(zhí)行。22、什么是土地的掛牌交易？ 答：土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機構進行公告，并接受交易申請的行為。土地使用權公開掛牌交易的，應公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；（二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權應由出價高者獲得。報價相同的，由在先報價者獲得；（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人,或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價，重新委托交易中心交易。報

34、價以報價單為準。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權轉讓合同，并由交易中心鑒證。申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委托人決定，但該最低交易價不得低于應補交地價、應繳納稅費及應付交易服務費用之和。23、有哪些土地交易應在土地房產(chǎn)交易中心通過招標、拍賣、掛牌交易方式公開進行？ 答：根據(jù)深圳市土地交易市場管理規(guī)定的規(guī)定，下列土地交易（包括分割轉讓）應在交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行：（一）經(jīng)營性項目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權出讓；（二）以協(xié)議地價方式取得土地使用權，申請改變用地性質(zhì)、功能，轉讓土地使用權的，依法收回土地使用權，通過招標、拍賣方式重新

35、出讓；（三）依出讓方式取得土地使用權，已簽訂出讓合同，交清市場地價后進行的土地使用權轉讓；（四）減免地價或交納協(xié)議地價的土地使用權轉讓；（五）合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外；（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個產(chǎn)權主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準組織改造的，選擇改造單位的；（七）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉讓他人改造或與他人合作改造的；（八）為實現(xiàn)抵押權進行的土地使用權及地上建筑物、構造物、附著物轉讓；（九）人民法院、執(zhí)法機關裁定、決定處分的土地使用權及地上建筑物、構造物、附著物轉讓

36、；（十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設用地使用權交易。其他機構包括中介機構不得進行上述交易。24、在哪些情形下，土地使用權終止？ 答：根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權出讓條例，有下列情形之一的，土地使用權終止：(一)出讓合同規(guī)定的年期屆滿；(二)土地滅失；(三)土地使用者死亡而無合法承繼人；(四)人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權的判決、裁定或決定生效；(五)用地單位遷移或者被依法注銷的；(六)市政府根據(jù)社會公共利益的需要，提前收回土地使用權的；(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。25、在哪些情形下的土地交易不予辦理產(chǎn)權手續(xù)？ 答：根據(jù)深圳市土地交易市場管理規(guī)定的規(guī)定，凡有下列情形之一的，不

37、予辦理產(chǎn)權手續(xù)：（一）違反本規(guī)定，須公開交易的土地使用權不實行公開交易的；（二）須公開交易的土地使用權不按本規(guī)定的規(guī)范要求和方式進行公開交易的；（三）投標人或競買人互相串通壓價的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定屬于交易無效的其他情形。 屬于前款第（一）、（二）項情形的，由監(jiān)察部門依法對有關單位負責人和責任人給予行政處分。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。26、有哪些土地批文或權屬證明無效？ 答： 深圳市土地管理部門是深圳市土地使用權出讓的主管部門，統(tǒng)一對全市土地使用權進行出讓和對出讓的土地進行統(tǒng)一管理，其他任何單位不得出讓土地使用權。擅自出讓土地使用權的，出讓合同無效。 無權批準征用、使用土地的單

38、位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效。 凡未取得或擅自變更建設用地規(guī)劃許可證而辦理土地使用權屬證明的，土地權屬證明無效。27、如何了解地價是否交清？ 答：對已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領取房地產(chǎn)證的，說明地價已經(jīng)交清； 對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價款交清證明；對分期付款的，可以從土地使用權出讓合同書中了解地價的分期付款額度。28、未交清地價的房地產(chǎn)是如何處理的？ 答：根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權出讓條例的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的

39、期限付清土地使用權出讓金的，從滯納之日起每日加收土地使用權出讓金應繳交部分萬分之五的滯納金。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門可以解除出讓合同，收回土地使用權。 土地使用權只支付定金或保證金的，不予退還。 土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權出讓金的，不予退還。土地管理部門扣除土地開發(fā)與市政配套設施金總額20%的違約金，余額予以退還 ，已興建的建筑物、附著物無償收歸政府所有。29、在什么情形下，主管部門可以無償收回土地使用權？ 答：根據(jù)深圳市土地使用與收回條例的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門或派出機構可以無償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物：（一）出讓合同規(guī)定的年期屆滿的；（二）

40、土地使用者死亡而無合法承繼人的；（三）人民法院或主管部門依法作出的已經(jīng)發(fā)生法律效力的沒收土地的判決、裁定或決定；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。30、在什么情形下，主管部門可以提前收回有償出讓的土地使用權？ 答：根據(jù)深圳市土地使用與收回條例的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門在年期屆滿前可以收回有償出讓的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、鐵路、機場等經(jīng)核準報廢的；（三）用地單位遷移或被依法撤銷的；（四）實施城市規(guī)劃而進行舊城區(qū)改建需要的。31、什么是違法建筑？ 答：違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準，未領取建設工程規(guī)劃許可證或臨時建設工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構筑物。32、哪些屬

41、于違法建筑？ 答：根據(jù)深圳市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定的規(guī)定，違法建筑包括：（一）占用已規(guī)劃為公共場所、公共設施用地或公共綠化用地的建筑；（二）不按批準的設計圖紙施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）農(nóng)村經(jīng)濟組織的非農(nóng)建設用地或村民自用宅基地非法轉讓興建的建筑；特區(qū)內(nèi)城市化的居民委員會或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉讓興建的建筑；（五）農(nóng)村經(jīng)濟組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過市政府規(guī)定標準的建筑；（六）擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的臨時建筑；（八）違反法律、法規(guī)有關規(guī)定的其他建筑。33、什么是歷史遺留違法私房

42、？ 答：歷史遺留違法私房，是指深圳市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定公布實施以前，即1999年3月5日以前違反法律、法規(guī)所建的下列私房：（一）原村民非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地新建、改建、擴建的私房；（二）原村民未經(jīng)鎮(zhèn)級以上人民政府批準在原農(nóng)村用地紅線內(nèi)新建、改建、擴建的私房；（三）原村民超出批準文件規(guī)定的用地面積、建筑面積所建的私房；（四）原村民違反一戶一棟原則所建的私房；（五）非原村民未經(jīng)縣級以上人民政府批準單獨或合作興建的私房。34、哪些違法私房不予確認產(chǎn)權？ 答：根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定的規(guī)定，下列違法私房不予確認產(chǎn)權：（一）占

43、用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；（二）占用農(nóng)業(yè)保護區(qū)用地的；（三）占用一級水源保護區(qū)用地的；（四）非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。35、什么是歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑？ 答：歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑，是指深圳市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定公布實施以前，即1999年3月5日以前違反規(guī)劃、土地等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，未經(jīng)規(guī)劃國土資源部門批準，未領取建設工程規(guī)劃許可證，非法占用土地興建的工業(yè)、交通、能源等項目的建筑物及生活配套設施。36、哪些歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑不予確認產(chǎn)權？ 答：根據(jù)深圳

44、經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定的規(guī)定，下列違法建筑不予確認產(chǎn)權：（一）占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；（二）占用農(nóng)業(yè)保護區(qū)用地的；（三）占用一級水源保護區(qū)用地的；（四）非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。37、什么情況下，需繳納土地使用費？ 答：使用特區(qū)范圍內(nèi)土地的單位和個人，都必須依據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收辦法的規(guī)定繳納土地使用費，但該辦法規(guī)定免繳的除外。 同時，在土地使用權出讓合同書中還約定：乙方在使用土地期間，未按合同約定支付土地使用權出讓金和土地開發(fā)與市政配套設施金，并未按合同規(guī)定繳納土

45、地使用費的，甲方可不予辦理與本地塊有關的房地產(chǎn)權登記、建筑許可、銷（預）售許可及其他相關手續(xù)或采取其他限制性措施。 38、土地使用費繳納人是如何確定的？ 答：根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收辦法的規(guī)定，使用土地的單位和個人是土地使用費的繳納人。但：（一）以土地投資入股與他方興辦合資、 合作或聯(lián)營企業(yè)的，合資、合作或聯(lián)營企業(yè)為繳費人， 但經(jīng)批準的合營合同另有約定的按合同辦理；土地權屬沒有轉移的，提供土地的一方為繳費人；土地使用權轉讓的，受讓方為繳費人；（二）租賃房屋的，房屋所有人為繳費人；（三）經(jīng)營土地開發(fā)的，在土地使用權轉讓前， 經(jīng)營開發(fā)單位為繳費人，土地使用權轉讓的，受讓方為繳費人；（四）農(nóng)村

46、工商用地和宅基地，以工商企業(yè)、宅基地使用人為繳費人；（五）共有的土地，以房地產(chǎn)證登記的權利人為繳費人。39、土地使用費的征收標準如何？ 答：土地使用費依據(jù)土地等級和類別，按深圳經(jīng)濟特區(qū)甲種土地使用費征收標準或深圳經(jīng)濟特區(qū)乙種土地使用費征收標準計征；如屬臨時用地的，按深圳經(jīng)濟特區(qū)臨時（短期）地租標準計征。40、有哪些情況暫免繳納土地使用費？ 答：根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收辦法的規(guī)定，下列用地暫免繳納土地使用費：（一）國家機關、人民團體、 部隊以及個人使用的非營利性用地；（二）由國家財政部門撥付事業(yè)費的事業(yè)單位的非營利性用地；（三）公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營利性用地；（四）市政公共設施以及

47、林場、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地；（五）農(nóng)村直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（六）按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費的其他用地。41、有哪些用地免繳或減收土地使用費？ 答：根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收辦法的規(guī)定，下列用地免繳或減收土地使用費：（一）新開工的基建工程，自土地使用合同書生效之日起至土地使用合同書規(guī)定的竣工日期止， 減半計征土地使用費。由于特殊原因不能按期竣工的， 經(jīng)主管部門批準可以適當延長優(yōu)惠期，但延長的時間最多不能超過一年；（二）經(jīng)深圳市科學技術委員會審定的技術先進項目，減半繳納土地使用費五年；（三）華僑、港、澳、臺同胞捐資興辦的企業(yè)用地或項目用地，免繳土地使用

48、費三年，三年后減半繳納土地使用費兩年；（四）企業(yè)用自籌資金填海增辟的土地，從土地使用合同書生效之日起，免繳土地使用費五至十年；（五）因不可抗力或其他特殊情況，確實無法繳納土地使用費的，經(jīng)批準可以緩繳或減免土地使用費；（六）按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定可以減收土地使用費的其他用地。42、如何辦理土地使用費繳納手續(xù)？ 答：土地權屬變更的， 新的土地使用人應在辦理產(chǎn)權登記或變更登記之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費登記或變更登記申請；改變土地使用用途的， 應自批準之日起三十日內(nèi)向市國土局提出土地使用費變更登記申請。43、如何辦理建設用地規(guī)劃許可證？ 答：以招標、拍賣方式獲得國有土地使用權的，建設單

49、位憑土地使用權出讓合同書領取建設用地規(guī)劃許可證。以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權的，建設單位必須在簽訂土地使用權出讓合同書之前，向市規(guī)劃主管部門或其派出機構領取建設用地規(guī)劃許可證。市規(guī)劃主管部門或派出機構按照相應的城市規(guī)劃，審定建設用地的相關規(guī)劃設計指標，提出城市規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。 建設單位在取得建設用地規(guī)劃許可證后90日內(nèi)，未能簽訂土地使用權出讓合同書又未申請延期的，建設用地規(guī)劃許可證自行失效。44、在取得建設用地規(guī)劃許可證后，是否可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容？ 答：建設單位取得建設用地規(guī)劃許可證后兩年內(nèi)不得申請變更規(guī)劃內(nèi)容；兩年后申請變更的，市規(guī)劃主管部門或其派出機構對申請進行

50、初審后，按法定程序審批。 獲得批準的，市規(guī)劃主管部門或其派出機構向申請單位重新核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，收回原建設用地規(guī)劃許可證，并辦理相應的用地手續(xù)；不批準的，由市規(guī)劃主管部門或其派出機構書面答復申請單位。45、建設工程規(guī)劃許可證包括哪些內(nèi)容？ 答：建設工程規(guī)劃許可證包括下列內(nèi)容：（1）許可證編號；（2）發(fā)證機關名稱和發(fā)證日期；（3）用地單位；（4）用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結構類型；（5）計容積率面積及各分類面積；（6）附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。46、什么情況下不予核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證？ 答： 根據(jù)深圳市城市規(guī)劃條例的規(guī)定，

51、下列情況不予核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證：（一）不符合城市規(guī)劃要求或未按政府主管部門對各階段審查意見作出設計修改的；(二)設計單位資質(zhì)與資格不符合有關行業(yè)管理規(guī)定的；（三）設計文件不符合國家、省、市有關專業(yè)技術規(guī)范和規(guī)程的。47、在哪些情況下，需重新辦理建設工程規(guī)劃許可證？ 答：當工程因以下情況確需修改的，應重新辦理建設工程規(guī)劃許可證：（一）涉及建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結構的；（二）市政工程中涉及規(guī)模、等級、走向、工藝設計、立面、平面、結構、功能及設備的容量、造型有較大變化的。48、對已建成的建筑需改變使用性質(zhì)時，是否需要申請核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可證？ 答：已建成的建筑確需改變使用

52、性質(zhì)的，須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準，簽訂土地使用權出讓合同書補充協(xié)議、付清地價款后，持設計文件等，向市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關專業(yè)管理部門審批的，還應取得有關部門的審核意見。49、對未取得建設工程規(guī)劃許可證的建設項目，主管部門可以采取什么處罰措施？ 答：未取得建設用地規(guī)劃許可證或建筑工程規(guī)劃許可證進行建設的，市規(guī)劃主管部門可以依照深圳經(jīng)濟特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條例采取查封，扣押等行政強制措施。50、購買預售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項目設計？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。

53、 深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉讓條例規(guī)定，已預售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，對公共設施部分不得變更設計。如確需變更設計的，應征得全體受讓人五分之四以上的同意。 商品房銷售管理辦法（建設部88號令）還規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。 買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)

54、通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。51、建設工程竣工后，是否必須取得規(guī)劃驗收許可證？ 答：建設工程竣工后，建設單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規(guī)劃驗收。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不予核發(fā)規(guī)劃驗收許可證，不予辦理房地產(chǎn)權登記，不得投入使用。52、什么情況下不予核發(fā)規(guī)劃驗收許可證？ 答：根據(jù)深圳市城市規(guī)劃條例的規(guī)定，有下列情形之一的，不予進行規(guī)劃驗收：（一）擅自變更建筑設計（包括變更建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結構、設備的容量）的；（二）未拆除原建設工程規(guī)劃許可證標明應拆除的建筑物或構筑物的；（三）未拆除用地范圍內(nèi)的臨時設施，未

55、完成其配套工程的；（四）其他不符合建設工程規(guī)劃許可證要求的。53、對成片開發(fā)、分期開發(fā)的住宅小區(qū)是如何進行規(guī)劃驗收的？ 答：成片開發(fā)的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)在進行單體建筑工程的規(guī)劃驗收后，還應進行小區(qū)規(guī)劃驗收。小區(qū)建設分期分批進行時，其配套工程應按計劃同步完成。未完成時，同期的其他項目不予規(guī)劃驗收。54、對住宅區(qū)內(nèi)的公用設施、設備、場所（地）的使用有哪些規(guī)定？ 答：根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例實施細節(jié)的規(guī)定，凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門批準的為住宅區(qū)居民提供配套服務的公用設施、設備和場所（地），未經(jīng)規(guī)劃部門批準，一律不得挪作他用。55、某物業(yè)加建兩層，發(fā)展商說“一邊報建，一邊加建”，這樣做可以嗎？產(chǎn)權有保

56、證嗎？ 答：不可以。建筑物的擴建、改建必須報主管部門批準并對原建筑工程規(guī)劃許可證進行變更或備注并領取施工許可證后，方可施工。如未履行以上手續(xù)，將會被認定為違法建筑。因此，其產(chǎn)權沒有保證。56、什么是套內(nèi)使用面積系數(shù)？ 答：當房屋按套（單元）計算面積時，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應分攤的公用面積的比率（%）。57、什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？ 答：建設用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率（%）。58、什么是建筑容積率？ 答：在建設用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比率（%）。59、什么是綠地率？ 答：在建設用地范圍內(nèi)各類綠地面積之

57、和與建設用地面積的比率（%）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。60、什么是綠化覆蓋率？ 答：在建設用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率（%）。b開發(fā)與建設/b68、什么是商品房現(xiàn)售？ 答：商品房61、設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須具備哪些條件？ 答：設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：（一）注冊資本不得少于人民幣一千萬元；（二）有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員；（三）有按市場價格取得的土地使用權；（四）有自己的名稱、組織機構和固定的經(jīng)營場所；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。增加房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務范圍的，須具

58、備前款（一）、（二）、（三）、（五）項規(guī)定的條件。 工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件的，應當予以辦理工商登記手續(xù)；對不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。62、如何申請領取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在取得營業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門備案，并申請領取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，主管部門應在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務時，應當出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。 主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書實行年度審核制度。63、什么是商品房預售？ 答：商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付

59、定金或者房價款的行為。64、房地產(chǎn)預售許可證包含哪些內(nèi)容？ 答：房地產(chǎn)預售許可證包括下列內(nèi)容：（一）預售許可證編號；（二）發(fā)展商名稱；（三）項目名稱；（四）項目坐落地點；（五）土地使用權出讓合同書號、地塊編號；（六）房地產(chǎn)證編號、棟數(shù)；（七）批準預售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；（八）發(fā)證機關、有效期；（九）附注內(nèi)容等。65、當商品房達到何種形象進度時，才可以辦理預售許可證？ 答：七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)。66、商品房預售需要具備哪些條件？ 答：商品房預售需具備以下條件：（一）預售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)

60、執(zhí)照；（二）按照土地管理部門有關規(guī)定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；（五）七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)；（六）已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用賬戶；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。67、是否可以認購內(nèi)部認購時期的房地產(chǎn)？ 答：根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉讓條例的規(guī)定，房地產(chǎn)預售須經(jīng)主管機關批準并獲得房地產(chǎn)預售許可證后，才能預售。所謂內(nèi)部認購，實際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在取得房地產(chǎn)預售許