雪浪項目推介

1、西藏同信證券-同心無錫雪浪限額特定資產(chǎn)管理計劃投行事業(yè)總部2013年9月項目背景融資情況產(chǎn)品概要合作方簡介目 錄還款來源項目保障投后管理2產(chǎn)品概要3產(chǎn)品概要交易結(jié)構(gòu)無錫山水城管委會山水發(fā)展無錫雪浪金源集團(tuán)、山水發(fā)展委托人托管、資金監(jiān)管本息收益募集資金土地抵押流動資金擔(dān)保責(zé)任債權(quán)債務(wù)確認(rèn)協(xié)議產(chǎn)品認(rèn)購方正東亞方興35號無錫雪浪集合資金信托計劃西藏同信證券同心無錫雪浪1號上海銀行4合作方簡介方正東亞信托2010年1月23日成立，2010年11月26日正式開業(yè)營運(yùn)；公司股東北大方正集團(tuán)有限公司東亞銀行有限公司武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資（集團(tuán)）有限公司（武漢市政府直屬重要國有投資公司）公司注冊資本為10億元，主要

2、從事資金信托、動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托、有價證券信托、其他財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)信托等14項本外幣業(yè)務(wù)。5無錫市濱湖區(qū)濱湖區(qū)山水城項目背景6項目背景濱湖區(qū)是無錫市最大的功能區(qū)。全區(qū)現(xiàn)有區(qū)域總面積629.37平方公里，陸地面積258.45平方公里，耕地面積34.87平方公里。無錫市政府已入駐濱湖區(qū)，濱湖區(qū)已成為無錫政治文化中心。區(qū)內(nèi)坐擁良好的旅游文化資源，市旅游景點大部分集中在濱湖區(qū)。區(qū)內(nèi)科技和人才基礎(chǔ)良好。濱湖區(qū)7項目背景山水城屬于濱湖區(qū)西區(qū)的一個下轄行政區(qū)劃，由原太湖山水城旅游度假區(qū)和原無錫太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園組建而成；“十一五”期間，山水城計引進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)607家，建成研發(fā)載體100萬平方米，

3、完成拆遷280萬平方米，安置房建成92萬平方米；山水城管委會為無錫山水城的行政管理部門，下轄山水城科教產(chǎn)業(yè)園、山水城旅游度假區(qū)以及雪浪街道18個行政村及社區(qū)。濱湖區(qū)山水城8融資情況本資管計劃募集資金投向于“方正東亞方興35號無錫雪浪集合資金信托計劃（四期）”，用于向無錫雪浪科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司（簡稱無錫雪浪）發(fā)放信托貸款；募集資金最終用于無錫雪浪補(bǔ)充企業(yè)流動資金；相關(guān)法律文件鏈接信托貸款合同9融資方介紹融資用途介紹融資情況10融資情況融資方介紹無錫雪浪為國有獨(dú)資企業(yè)，非政府融資平臺；無錫雪浪成立于2006年10月20日，注冊資本人民幣4億元，直屬于無錫山水城管理委員會管理。無錫雪浪位于無錫

4、山水城科教產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，是無錫山水城配套設(shè)施、公共設(shè)施的投融資主體，負(fù)責(zé)對政府批準(zhǔn)確定的重大基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)進(jìn)行融資、投資和建設(shè)。11融資情況融資方介紹近年總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)持續(xù)增長，2011年度總資產(chǎn)24.41億，凈資產(chǎn)8.46億，資產(chǎn)負(fù)債率65.32%；截至2012年12月31日，公司總資產(chǎn)為26.5億，凈資產(chǎn)9.02億，資產(chǎn)負(fù)債率65.96%。 雪浪科教主營業(yè)務(wù)收入主要來自基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、租金收入等，2010、2011及2012年分別為3.30億、3.87億及4.16億元，凈利潤分別為0.5億、0.56億及0.56億元，主營業(yè)務(wù)收入及盈利水平較為穩(wěn)定。作為國有獨(dú)資公司，雪浪科教承擔(dān)著無錫市濱湖區(qū)基

5、礎(chǔ)建設(shè)平臺功能，公司項目儲備充足，收入及利潤較為穩(wěn)定。公司未來享有代建的雪浪中學(xué)項目、仙河苑三期項目、方泉苑1-4期項目等回購款作為保障，現(xiàn)金流充足。公司長期償債和短期償債能力指標(biāo)均在行業(yè)正常范圍內(nèi)，征信情況良好。12融資情況融資用途介紹現(xiàn)階段，無錫雪浪處于濱湖區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的密集期，建設(shè)投資規(guī)模較大，雪浪科教短期面臨較大的資金壓力。募集資金主要用于其重大基礎(chǔ)設(shè)施前期土地平整、動遷安置、補(bǔ)充公司流動資金等；部分已獲得批文的項目情況如下：項目名稱總規(guī)模/ 融資規(guī)模相關(guān)批文、法律文件仙河苑安置房三期、方泉苑1-4期（剩余80）20.9億/4.18億錫發(fā)改許投（2009）288號關(guān)于無錫太湖新城科教

6、產(chǎn)業(yè)園管理委員會征地拆遷安置房（仙河苑三期）項目可行性研究報告的批復(fù) 清源路以南、緣溪道以東、蠡湖大道以西、環(huán)太湖高速以北區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施整理項目9.8億/6.4億錫濱發(fā)改許（2010）378號：關(guān)于無錫山水城投資發(fā)展有限公司實施清源路以南、緣溪道以東、蠡湖大道以西、環(huán)太湖高速以北區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施整理項目立項（項目建議書）的批復(fù)13仙河苑安置房三期、方泉苑1-4期 政府代建拆遷安置房11.9億元應(yīng)收賬款回款無錫雪浪經(jīng)營性收入還款來源14仙河苑安置房三期、方泉苑1-4期代建回購 仙河苑安置房是無錫山水城科教產(chǎn)業(yè)園重要配套措施，是加快園區(qū)路網(wǎng)、管線、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及區(qū)內(nèi)景觀規(guī)劃的重要組成部分；方泉

7、苑1-4期主要用于太湖水環(huán)境整治被征地農(nóng)民的拆遷安置，按照現(xiàn)代居住社區(qū)的要求建設(shè)的拆遷安置房工程。上述項目代建主要用于動遷安置房，為具有政府背景的民生剛需項目，回購款項來源保障充分；還款來源方泉苑1-4期建設(shè)現(xiàn)場照片仙河苑三期建設(shè)現(xiàn)場照片15仙河苑安置房三期、方泉苑1-4期代建回購 根據(jù)仙河苑三期委托代建及回購協(xié)議及方泉苑1-4期委托代建及回購協(xié)議，無錫雪浪承建的仙河苑三期項目規(guī)劃總投資為13.75億元，方泉苑1-4期項目規(guī)劃總投資為5.25億元。無錫雪浪因代建上述兩項目享有對山水城管委會的20.9億元應(yīng)收賬款。無錫雪浪將上述應(yīng)收賬款中的11.9億元質(zhì)押給方正東亞信托，該款項成為本計劃的第一還

8、款來源。相關(guān)法律文本仙河苑三期委托代建及回購協(xié)議、方泉苑1-4期委托代建及回購協(xié)議債權(quán)債務(wù)確認(rèn)協(xié)議應(yīng)收賬款質(zhì)押合同還款來源16無錫雪浪經(jīng)營性收入雪浪科教2010年、2011及2012年的主營業(yè)務(wù)收入分別為3.30億、3.87億及4.16億元；凈利潤分別為0.5億、0.56億及0.56億元；主營業(yè)務(wù)收入及盈利主要來自于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及租金收入，水平較為穩(wěn)定。還款來源17財政實力保障公司擔(dān)保保障土地補(bǔ)充抵押項目保障18（1）濱湖區(qū)政府財政函財政實力保障項目保障19（2）濱湖區(qū)委領(lǐng)導(dǎo)班子對本項目的支持 本項目受到濱湖區(qū)領(lǐng)導(dǎo)層的支持，項目與區(qū)領(lǐng)導(dǎo)洽談后取得，故項目落實較有力，并且區(qū)委書記決定再增加金源這

9、家AAA級國企提供擔(dān)保。 袁 飛區(qū)委書記，區(qū)長，兼太湖國家旅游度假區(qū)黨工委副書記、山水城管委會黨工委書記。 劉洪興區(qū)委常委，區(qū)政府黨組成員、副區(qū)長；分管城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)和管理、環(huán)境保護(hù)、房產(chǎn)開發(fā)和管理、交通工作。 陳錫明區(qū)委常委，區(qū)政府黨組副書記、副區(qū)長，兼區(qū)行政學(xué)校校長；協(xié)助袁飛同志做好區(qū)政府常務(wù)工作，分管計劃、統(tǒng)計、開放型經(jīng)濟(jì)、臺灣事務(wù)工作。財政實力保障項目保障20(3)濱湖區(qū)經(jīng)濟(jì)實力 2012年末，濱湖區(qū)GDP人民幣648億元，較上年上升15億元，增長10.8%。GDP在無錫市排名第四位，在江蘇省106個縣（區(qū)）中排名第19名。(4)財政收入逐年快速增長，收入結(jié)構(gòu)合理 財政實力保障項目保障

10、21財政實力保障濱湖區(qū)2009-2012年財政收入明細(xì)（單位：萬元）項 目2009年2010年2011年2012年一財政總收入806,5231,886,9051,792,0281,412,787（一）預(yù)算內(nèi)收入762,3681,391,8661,436,7801,395,156 1.中央收入304,976358,582428,664418,875 2.地方收入457,3921,033,2841,008,116940,281（1）一般預(yù)算收入420,432551,942673,553721,621 其中：增值稅65,82367,59571,60385,262 營業(yè)稅154,865175,7181

11、84,276246,785 企業(yè)所得稅47,76471,708104,39181,246 （2）基金收入36,960481,342334,563218,660項目保障22 濱湖區(qū)2009-2012年財政收入明細(xì)（單位：萬元）(續(xù))項目保障23項目保障濱湖區(qū)財政數(shù)據(jù)分析(1) 財政收入規(guī)模評價 20092012年，濱湖區(qū)財政收入呈現(xiàn)較快增長的勢頭，其中財政總收入由80.6億增加到141.3億，年均復(fù)合增長率20.58%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，地方財政收入快速穩(wěn)定提高。 一般預(yù)算收入由42億增加到72.2億元，年均復(fù)合增長率20%。20092012年，濱湖區(qū)財政平均收益率（一般預(yù)算收入/GDP）逐年提

12、升，由9.8%提高到近11.1%。(2) 財政收入結(jié)構(gòu)評價 濱湖區(qū)近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，2010年及2012年基金收入分別為48億、33億、20億，因受政府土地調(diào)控的影響基金收入大幅下降58.3%，并且基金收入占財政總收入比例由35%下降至14.15%，但2010及2012年一般預(yù)算收入占財政總收入比例分別為40%及54.64%，說明濱湖區(qū)財政受房地產(chǎn)調(diào)控影響逐步下降，財政收入主要是來自一般預(yù)算內(nèi)收入，土地出讓收入貢獻(xiàn)度降到14.15%，財政收入結(jié)構(gòu)趨于健康，未來抗風(fēng)險能力增強(qiáng)。(3) 稅收收入和非稅收收入的結(jié)構(gòu)分析由于濱湖區(qū)當(dāng)?shù)毓ど唐髽I(yè)經(jīng)營良好，財政一般預(yù)算收入中稅收收入占比較高，其中2009

13、2011年稅收收入占一般預(yù)算收入的比例分別為94%，86%，82%，長年保持較高的占比。稅收收入中納稅大戶24項目保障可見華瑞制藥、萬達(dá)商業(yè)廣場、健特制藥和健特生物、無錫 廣電、宏源紡機(jī)等一批企業(yè)。(4) 財政支出情況評價 濱湖區(qū)財政支出中一般預(yù)算支出占比保持在40%80%，基金預(yù)算支出占比在10%50%，預(yù)算外支出占比保持在1%到10%，幾項支出占比波動都較大，可見財政支出的靈活性較大。同時，濱湖區(qū)歷年財政支出控制較好，財政節(jié)余資金較多，財政安全性較高。25項目保障政府債務(wù)情況 濱湖區(qū)財政一直比較穩(wěn)健，負(fù)債相對較少。根據(jù)濱湖區(qū)財政局提供的數(shù)據(jù)，截至2012年12月末濱湖區(qū)GDP高達(dá)648.0

14、8億元，截至2012年6月，地方政府下屬國資公司債務(wù)余額為72.16億元。國資公司期末余額（萬元）太湖國家旅游度假區(qū)55,500蠡園開發(fā)區(qū)109,115山水城191,468鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道小計356,083城投公司215,000城開公司115,500都市建設(shè)公司35,000區(qū)有公司小計365,500合 計721,583截至2012年6月底濱湖區(qū)下屬國資公司債務(wù)余額統(tǒng)計表26項目保障區(qū)政府履約意愿 1）2012年濱湖區(qū)本級可支配財力一般預(yù)算本級收入轉(zhuǎn)移支付和稅收返還收入國有土地使用權(quán)出讓收入預(yù)算外財政專戶收入106.8億元； 2）2012年濱湖區(qū)本級綜合財力可支配財政收入106.84億上年結(jié)余8.96億

15、115.8億元； 3）債務(wù)率債務(wù)余額72.16億綜合財力115.8億100%62.31%100%； 4）負(fù)債率債務(wù)余額72.16億GDP648.08億100%11.13%20%； 5）計劃期內(nèi)償債系數(shù)=借款期限內(nèi)到期債務(wù)本息額41.89億一般預(yù)算收入合計262.5億=15.96% 上述數(shù)據(jù)表明濱湖區(qū)的債務(wù)率和負(fù)債率較低，償債能力具備較強(qiáng)的安全邊際。27 2013-2015年濱湖區(qū)一般預(yù)算收入預(yù)測表（單位：萬元） 2013-2015年濱湖區(qū)還貸計劃預(yù)測表（單位：萬元）項目保障28公司擔(dān)保保障無錫市濱湖區(qū)內(nèi)實力最強(qiáng)的兩家國資公司為還款本息提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保無錫金源產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司無錫山水

16、產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司相關(guān)法律文件：金源擔(dān)保合同、山水擔(dān)保合同項目保障29擔(dān)保人擔(dān)保人一：金源集團(tuán)擔(dān)保人二：山水發(fā)展年度2010.12.312011.12.312012.12.312010.12.312011.12.312012.12.31凈資產(chǎn)348,358460,796528,351297,185.06401,018.66472,986.43總資產(chǎn)1,055,9201,120,9061,559,479337,265.12421,745.31970,957.24營業(yè)收入64,23641,72365,25678,159.4296,851.49110,510.81三年年收入合計171,215285

17、,521.72項目保障兩家公司的資產(chǎn)及收入狀況如下(單位：萬元)：30公司擔(dān)保保障（1）無錫金源產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司股東結(jié)構(gòu)，國資背景項目保障31公司擔(dān)保保障（1）無錫金源產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司金源集團(tuán)現(xiàn)為現(xiàn)金流全覆蓋，2011年12月份已調(diào)出平臺。2012年江蘇中誠信信用管理有限公司給予AAA級資信評級，該公司在中國建設(shè)銀行客戶信用等級為AA-；截至2012年12月31日，金源集團(tuán)總資產(chǎn)為156億元，凈資產(chǎn)為53億元，資產(chǎn)負(fù)債率66.12%，現(xiàn)金流充裕，各項財務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)穩(wěn)健。項目保障32公司擔(dān)保保障（2）無錫山水產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司股東結(jié)構(gòu)，國資背景，非融資平臺項目保障股東出資額(萬元

18、）所占比例出資方式無錫雪浪科教產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司1470049%實物和貨幣無錫市濱湖區(qū)人民政府1530051%實物和貨幣33公司擔(dān)保保障（2）無錫山水產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司主營基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目承建。2010-2012年，無錫山水公司分別實現(xiàn)營業(yè)收入7.82、9.69、11.05億元，實現(xiàn)凈利潤2.78、4.06及5.12億元，營業(yè)規(guī)模穩(wěn)步上升。根據(jù)鵬元資信評估有限公司于2012年11月9日出具的鵬信評（2012）第Z（674）號信用等級評估報告，無錫山水公司長期信用等級為AA。公司經(jīng)營情況良好，盈利能力優(yōu)秀。公司流動比率及資產(chǎn)負(fù)債率良好，短期和長期償債能力俱佳，具有足夠的擔(dān)保能力。項目保障34

19、土地補(bǔ)充抵押無錫山水產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司將其名下持有的位于無錫市濱湖區(qū)雪浪街道軍嶂社區(qū)的1宗土地抵押給方正東亞信托，為本項目提供最高額抵押；國有土地使用證信息：錫濱國用（2013）第003004號地號：32201000土地使用者：無錫山水產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司用途：前期開發(fā)用地使用權(quán)類型：國有劃撥土地使用權(quán)，無限使用年限相關(guān)法律文件鏈接：土地他項權(quán)證、最高額抵押合同項目保障35土地補(bǔ)充質(zhì)押土地估價情況評估人：江蘇同方土地房地產(chǎn)評估有限公司報告編號：蘇同方2013（錫地）（合）（估）字第037號土地面積單價：14700元/m2；樓面地價：2940元/m2；待估宗地土地面積：108890.0m2；總地價：160068.30萬元；抵押率：62.5%。估價方法：市場比較法和假設(shè)開發(fā)法相關(guān)文件鏈接：土地評估報告項目保障36投后管理以我司及信托為主要平臺，聯(lián)合無錫市濱湖區(qū)政府，開展投后管理。包括：1、交易對手管理：(1) 經(jīng)營風(fēng)險