南京某高檔花園別墅項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)

1、市場(chǎng)突圍我們的突破口在哪里?概念定位根據(jù)南京目前的城市規(guī)劃發(fā)展方向以及本地塊周邊的自身特點(diǎn)，可以將本地塊定位為：低密度、異域風(fēng)情、別墅社區(qū)B-3地塊占地面積：9.0萬(wàn)平方米容積率：0.6總建面積：5.4萬(wàn)平方米地塊基本情況地塊定位概念定位B-3地塊西班牙經(jīng)典風(fēng)格小鎮(zhèn)。市場(chǎng)區(qū)域：本地客源 構(gòu)成比例75%市區(qū)客源（私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)白領(lǐng)等） 所占比例45%本區(qū)域客源 所占比例20%仙林大學(xué)城內(nèi)的教師 所占比例10%外地客源 構(gòu)成比例25%客源定位 客源定位 客源年齡年齡段所占比例25-35歲15%35-45歲45%45歲以上35%客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)購(gòu)買動(dòng)機(jī)所占比例自住使用50%保值置產(chǎn)25%投資獲利25%社

2、區(qū)規(guī)劃特色U型半圍合組團(tuán)式建筑風(fēng)格特色清晰、印象深刻、豐富西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)占地135畝產(chǎn)品設(shè)定產(chǎn)品類型設(shè)定主力創(chuàng)新產(chǎn)品：花園聯(lián)院別墅 品質(zhì)提升產(chǎn)品：怡樂(lè)家庭大宅 附加產(chǎn)品：自在城市公寓 建筑量2.70萬(wàn)平方米建筑量2.16萬(wàn)平方米建筑量0.54萬(wàn)平方米建筑量供應(yīng)分配設(shè)定 產(chǎn)品設(shè)定產(chǎn)品類型建筑量（萬(wàn)平方米）所占比例花園聯(lián)院別墅聯(lián)院別墅2.7050%怡樂(lè)家庭大宅2-PIC-HOUSE1.3525%獨(dú)棟HOUSE0.8115%自在城市公寓轉(zhuǎn)角平層公寓0.5410%合計(jì)*5.40100%*合計(jì)內(nèi)未計(jì)入商業(yè)配套的面積面積配比設(shè)定 產(chǎn)品設(shè)定房型面積（平方米）所占比例預(yù)計(jì)戶數(shù)聯(lián)院別墅180-200501422

3、-PIC-HOUSE215-2502558沿河獨(dú)棟HOUSE2801529自在城市公寓二房100-1105%26三房125-1355%21合計(jì)100%276優(yōu)秀房型推薦 產(chǎn)品設(shè)定規(guī)劃建議建筑效果展示概念定位根據(jù)南京目前的城市規(guī)劃發(fā)展方向以及本地塊周邊的自身特點(diǎn)，可以將本地塊定位為：運(yùn)動(dòng)風(fēng)格、花園、國(guó)際社區(qū)B-1地塊占地面積：8.07萬(wàn)平方米容積率：2.1總建面積：16.95萬(wàn)平方米地塊基本情況地塊定位概念定位馬場(chǎng)首席國(guó)際景觀豪宅社區(qū)。B-1地塊客源定位 市場(chǎng)區(qū)域：本地客源 構(gòu)成比例85%市區(qū)客源 所占比例45%本區(qū)域客源 所占比例30%仙林大學(xué)城內(nèi)的教師 所占比例10%外地客源 構(gòu)成比例15%

4、客源定位 客源年齡年齡段所占比例25-35歲30%35-45歲45%45歲以上25%客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)購(gòu)買動(dòng)機(jī)所占比例自住使用35%保值置產(chǎn)50%投資獲利15%社區(qū)規(guī)劃特色公寓與別墅產(chǎn)品相結(jié)合國(guó)際景觀豪宅社區(qū)占地121畝產(chǎn)品設(shè)定產(chǎn)品類型設(shè)定主力創(chuàng)新產(chǎn)品：高層景觀公寓 附加產(chǎn)品：花園疊加別墅 建筑量11.87萬(wàn)平方米建筑量5.08萬(wàn)平方米建筑量供應(yīng)分配設(shè)定 產(chǎn)品設(shè)定產(chǎn)品類型建筑量（萬(wàn)平方米）所占比例投資類一房1.197%兩房2.2113%置產(chǎn)類三房5.0830%四房3.3920%疊加別墅5.0830%合計(jì)16.95100%面積配比設(shè)定 產(chǎn)品設(shè)定房型面積（平方米）預(yù)計(jì)戶數(shù)戶數(shù)比投資類一房60-70183

5、14%兩房90-10023319%置產(chǎn)類三房125-14038330%四房150-16021917%疊加別墅180-22025420%合計(jì)/1272100%規(guī)劃建議 社區(qū)景觀規(guī)劃建議建筑設(shè)計(jì)B-3地塊 價(jià)格設(shè)定策略選擇價(jià)格指標(biāo)（元）設(shè)定原則市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性預(yù)估完整銷售時(shí)間價(jià)格策略支撐14500市場(chǎng)低價(jià)定價(jià)策略低1年房型平面圖紙、簡(jiǎn)易接待處25500市場(chǎng)平價(jià)定價(jià)策略中1年半售樓處，完善的銷售道具36000市場(chǎng)高價(jià)定價(jià)策略中高2年售樓中心，實(shí)品屋、樣板房，完善的銷售道具，景觀示范，大部分物業(yè)結(jié)構(gòu)體封頂46500突破性定價(jià)策略高2 -3年會(huì)所，售樓中心，完整景觀，大部分物業(yè)結(jié)構(gòu)體封頂、外立面出來(lái)本地塊銷售

6、均價(jià)6000元/平方米B-1地塊 價(jià)格設(shè)定策略選擇價(jià)格指標(biāo)（元）設(shè)定原則市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性預(yù)估完整銷售時(shí)間價(jià)格策略支撐14500市場(chǎng)低價(jià)定價(jià)策略低1年半房型平面圖紙、簡(jiǎn)易接待處25500市場(chǎng)平價(jià)定價(jià)策略中2年售樓處，完善的銷售道具36000市場(chǎng)高價(jià)定價(jià)策略中高2年半售樓中心，實(shí)品屋、樣板房，完善的銷售道具，景觀示范，大部分物業(yè)結(jié)構(gòu)體2/346500突破性定價(jià)策略高3-4年會(huì)所，售樓中心，完整景觀，大部分物業(yè)結(jié)構(gòu)體封頂、外立面出來(lái)本地塊公寓產(chǎn)品銷售均價(jià)6000元本地塊疊加產(chǎn)品銷售均價(jià)7200元總銷金額 價(jià)格設(shè)定產(chǎn)品類型銷售均價(jià)（元/平方米）建筑量（萬(wàn)平方米）銷售金額（億元）低容積地塊60005.403.24高容積地塊公寓產(chǎn)品6