關(guān)于地產(chǎn)+X的整理與思考（共61頁(yè)）

1、關(guān)于地產(chǎn)+X的整理與思考一、地產(chǎn)+的九大模式二、地產(chǎn)+工業(yè)的思考三、地產(chǎn)+養(yǎng)老的思考四、地產(chǎn)+健康的思考（一）、地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)：微笑曲線的價(jià)值延伸代表企業(yè)：華夏幸福、張江高科商業(yè)模式：園區(qū)+地產(chǎn)利潤(rùn)回報(bào)：開(kāi)發(fā)難度：前景展望：基本要義：園區(qū)，也即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)與換代，是圍繞微笑曲線構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化的平臺(tái)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地整體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。業(yè)界樣本：華夏幸?；鶚I(yè)的固安樣本，這個(gè)縣財(cái)政收入從2003年不足億元位居全市后兩名，發(fā)展到2011年財(cái)政收入突破10億元，2013年突破25億元。操作要點(diǎn)：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選擇與地方政府規(guī)劃的一致性和穩(wěn)定性操作難點(diǎn)：招商能、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)判斷（

2、二）、地產(chǎn)+旅游：稀缺資源價(jià)值最大化代表企業(yè)：華僑城、新華聯(lián)、雅居樂(lè)商業(yè)模式：旅游資源+地產(chǎn)利潤(rùn)回報(bào)：開(kāi)發(fā)難度：前景展望：基本要義：依托周邊豐富的旅游資源而建，有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目。較一般的住宅，旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于他是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和較高的投資價(jià)值。業(yè)界樣本：華僑城的四大主題公園，錦繡中華、中國(guó)民俗文化村、世界之窗和歡樂(lè)谷操作要點(diǎn)：自然的獨(dú)占性，自然景觀+人文景觀以及配套完善操作難點(diǎn)：前期投入大，回收期慢（三）、地產(chǎn)+物流：電商時(shí)代的線下商機(jī)代表企業(yè)：中糧集團(tuán)、沃爾瑪、阿里巴巴商業(yè)模

3、式：倉(cāng)租+租金利潤(rùn)回報(bào)：開(kāi)發(fā)難度：前景展望：基本要義：自電子商務(wù)盛行后，一直備受關(guān)注。所謂物流地產(chǎn)，指的是由企業(yè)選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給制造商、零售商、物流公司等客戶，并組織資產(chǎn)管理隊(duì)伍進(jìn)行物業(yè)管理，提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。樣本企業(yè)：阿里巴巴的菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)在天津、上海、廣州、武漢等布局物流地產(chǎn)，全國(guó)已有2000余個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，總投資規(guī)模超過(guò)3000億。操作要點(diǎn)：處于區(qū)域交通骨干網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)操作難點(diǎn)：招租能力、投資大，回報(bào)期長(zhǎng)（四）、地產(chǎn)+文化：為不動(dòng)產(chǎn)插上想象的翅膀代表開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)科、保利、綠地、華潤(rùn)商業(yè)模式：住宅+文化配套利潤(rùn)回報(bào)：開(kāi)發(fā)難度：前景展望：基本要義：文化地產(chǎn)是以文化軟實(shí)力為核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)

4、開(kāi)發(fā)模式，是用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營(yíng)銷體系、物業(yè)服務(wù)的系統(tǒng)工程。文化地產(chǎn)是把“死建筑”變成“活建筑”。 比如博物館模式：北京798，比如商旅文聯(lián)合開(kāi)發(fā)：上海城隍廟。樣本企業(yè)：萬(wàn)科的良渚文化村操作要點(diǎn)：能夠和政府站在統(tǒng)一的戰(zhàn)線，幫助政府完成它的社區(qū)工作，或者它的一些政績(jī)。拿地就是一種支持，或是得到政府很大的補(bǔ)貼也是支持，或者得到領(lǐng)導(dǎo)的光顧也是一種支持。操作難點(diǎn)：運(yùn)營(yíng)是核心，也是難點(diǎn)。（五）、地產(chǎn)+養(yǎng)老：老齡社會(huì)的鉑金商機(jī)代表企業(yè)：萬(wàn)科、復(fù)星、濱海商業(yè)模式：地產(chǎn)+養(yǎng)老收費(fèi)利潤(rùn)回報(bào)：開(kāi)發(fā)難度：前景展望：基本要義：據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)大約為4萬(wàn)億，這個(gè)數(shù)字在

5、2030年后達(dá)到13萬(wàn)億。如在總量巨大的老年人口中，只要有10%入住養(yǎng)老社區(qū)，就有可能在未來(lái)三年產(chǎn)生至少4500個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需求?？煽紤]的“養(yǎng)老文化”概念營(yíng)銷模式；產(chǎn)業(yè)鏈延伸模式 ：老年服務(wù)業(yè)、老年房地產(chǎn)業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)、老年用品業(yè)、老年旅游業(yè)、老年娛樂(lè)文化產(chǎn)業(yè)、老年咨詢服務(wù)業(yè)、老年金融投資業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)是整合投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、醫(yī)療、保險(xiǎn)、服務(wù)等各個(gè)層面資源的系統(tǒng)工程。收費(fèi)模式有會(huì)員制、抵押制、租金制、月費(fèi)制等。樣本企業(yè)：北京萬(wàn)科的幸福匯、上海復(fù)星的星堡中匯、天津?yàn)I海的云杉鎮(zhèn)操作要點(diǎn)：養(yǎng)老系統(tǒng)資源的集成，醫(yī)、食、行、住、樂(lè)的集成。操作難點(diǎn)：運(yùn)營(yíng)（六）、地產(chǎn)+醫(yī)療：潛力巨大的醫(yī)療市場(chǎng)代表

6、企業(yè)：萬(wàn)通、綠城、珠江商業(yè)模式：多元模式利潤(rùn)回報(bào)：開(kāi)發(fā)難度：前景展望：基本要義：醫(yī)療地產(chǎn)起源于美國(guó)，在美國(guó)以醫(yī)療辦公產(chǎn)業(yè)為主，并且多為租賃的方式。在中國(guó)則是打造成醫(yī)藥城的方式，或者以獨(dú)特先進(jìn)的醫(yī)療服務(wù)與設(shè)施提升房產(chǎn)品質(zhì)。醫(yī)療服務(wù)在中國(guó)GDP比重只3%，而在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)際則達(dá)到15-20%。馮侖講，醫(yī)療行業(yè)就業(yè)系數(shù)大、需求彈性大，且是高增長(zhǎng)行業(yè)，如果地產(chǎn)和醫(yī)療結(jié)合，發(fā)展中高檔醫(yī)院，則是個(gè)能賺錢的出路。樣本企業(yè)：珠江地產(chǎn)與從化市簽約打造一個(gè)集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老、總部經(jīng)濟(jì)于一體的項(xiàng)目。操作要點(diǎn)：醫(yī)療資源的集成操作難點(diǎn)：后期運(yùn)營(yíng)管理（七）、地產(chǎn)+教育：學(xué)區(qū)房神話的號(hào)召力代表企業(yè)：碧桂園、凱德

7、置地、盤古商業(yè)模式：教育收費(fèi)+產(chǎn)品溢價(jià)利潤(rùn)回報(bào)：開(kāi)發(fā)難度：前景展望：基本要義：地產(chǎn)通過(guò)投資、合作等方式引進(jìn)一所或多所高質(zhì)量的學(xué)校，可以更好地為自己所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的居民提供高水平的教育，提升開(kāi)發(fā)商的品牌，提高產(chǎn)品的號(hào)召力和溢價(jià)能力樣本企業(yè)：重慶的魯能星城、深圳世紀(jì)花城引入深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校、廣東碧桂園建立碧桂園學(xué)校（廣東省唯一實(shí)施國(guó)際文憑的大學(xué)預(yù)科項(xiàng)目和中學(xué)預(yù)科項(xiàng)目）操作要點(diǎn)：高質(zhì)量的、獨(dú)特的學(xué)校資源引入操作難點(diǎn)：學(xué)校性質(zhì)、學(xué)校產(chǎn)權(quán)、辦學(xué)政策（八）、地產(chǎn)+城市配套：人與城市的服務(wù)機(jī)會(huì)代表開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)科商業(yè)模式：產(chǎn)品溢價(jià)利潤(rùn)回報(bào)：開(kāi)發(fā)難度：前景展望：基本要義：城市運(yùn)營(yíng)商解釋為：圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃

8、，充分運(yùn)用市場(chǎng)化的機(jī)制和手段，通過(guò)發(fā)揮企業(yè)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇，在滿足城市居民需求的同時(shí)，使自己的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠成為城市建設(shè)的有機(jī)組成部分。樣本企業(yè)：萬(wàn)科（九）、地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)：打造未來(lái)住宅體驗(yàn)樂(lè)園、發(fā)展全新的產(chǎn)業(yè)代表開(kāi)發(fā)商：深圳觀瀾山水田園農(nóng)莊/上海馬陸葡萄旅游休閑區(qū)商業(yè)模式：多種模式（地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、餐飲、旅游、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)）利潤(rùn)回報(bào)：開(kāi)發(fā)難度：前景展望：基本要義：專項(xiàng)種植（草莓、琵琶或者其他）：以產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營(yíng)模式打造高科技、高附加值農(nóng)業(yè)發(fā)展種植基地。農(nóng)業(yè)莊園地產(chǎn)：以休閑、度假、養(yǎng)生地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，完善基礎(chǔ)配套建設(shè)，輔助農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)高附加值的短線投資收益，中長(zhǎng)線投資收益。農(nóng)業(yè)觀光：農(nóng)

9、業(yè)資源的高效利用和管理，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)綜合體的集成與發(fā)展。中長(zhǎng)線投資收益。樣本企業(yè)：無(wú)關(guān)于工業(yè)地產(chǎn)模式的簡(jiǎn)介商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，包括住宅或?qū)懽謽堑鹊咨?、?gòu)物中心、綜合市場(chǎng)等。工業(yè)地產(chǎn)：工業(yè)地產(chǎn)是指以用于工業(yè)生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配套等各種用途的房地產(chǎn)形式，包括廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)配套等。商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵截然有別：二者都不單純是地產(chǎn)，區(qū)別于單純的工業(yè)或者商業(yè)，而兼有地產(chǎn)、工業(yè)或商業(yè)、投資等多重特性；房地產(chǎn)和龐大產(chǎn)業(yè)鏈條上的不同類型有機(jī)結(jié)合產(chǎn)生工業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)；二者都是產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈條上各個(gè)環(huán)節(jié)要求越來(lái)越專業(yè)、越來(lái)越精細(xì)的必然產(chǎn)物；商業(yè)

10、經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化、大型化、集中化催生商業(yè)地產(chǎn)；工業(yè)生產(chǎn)的集中化、工業(yè)廠房要求的高標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化等催生工業(yè)地產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較商業(yè)地產(chǎn)盈利模式 對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，可售可租盈利在于銷售收入或者租金； 對(duì)于運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)盈利主要在于以高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)，以獲取穩(wěn)定租金和管理費(fèi)為利潤(rùn)主要來(lái)源；對(duì)于小業(yè)主來(lái)說(shuō)。 開(kāi)發(fā)商一是通過(guò)與制造商合作開(kāi)發(fā)賺取適當(dāng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，是自建再通過(guò)銷售或者出租獲取利潤(rùn)； 運(yùn)營(yíng)商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收人和管理費(fèi)；小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤(rùn)， 是出租獲取租金回報(bào)。工業(yè)地產(chǎn)盈利模式商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較項(xiàng)目盈利主體投入

11、收入成本費(fèi)用利潤(rùn)盈利模式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很大很高高很高售、租、信托運(yùn)營(yíng)商小較高低較高管理、租金小業(yè)主小較高很低較高租、自營(yíng)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商較大高較高高售、租、信托運(yùn)營(yíng)商小較高低高管理、租小業(yè)主小一般很低較高租、自用工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)模式1主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn) 投資開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓給房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商。如美國(guó)普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開(kāi)發(fā)蘇州普洛斯物流園 。2通過(guò)與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式而獲利 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的

12、產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，同時(shí)給予一些生產(chǎn)生活配套的建設(shè)與提供，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。 工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)模式3進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，通過(guò)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品獲利 項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)，通過(guò)已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、商住服配套等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來(lái)的利潤(rùn)或長(zhǎng)期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營(yíng)管理收益或從地產(chǎn)財(cái)政稅收返還。如“物流地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只

13、作房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開(kāi)發(fā)商而非物流商。星月集團(tuán)開(kāi)發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項(xiàng)目亦如此。工業(yè)地產(chǎn)模式總結(jié)通過(guò)與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式而獲利取得土地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，與已確定主題的企業(yè)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益提供針對(duì)園區(qū)企業(yè)的服務(wù)而獲利為入園企業(yè)提供員工培訓(xùn)、商務(wù)活動(dòng)以及政府稅收返回的組織等各個(gè)方面的服務(wù)以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)部分或整體土地轉(zhuǎn)讓、出讓給房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，通過(guò)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售

14、產(chǎn)品獲利通過(guò)已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益盈利模式關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)模式的簡(jiǎn)介品質(zhì)保障：軟硬件綜合開(kāi)發(fā)水平養(yǎng)老服務(wù)+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體：民營(yíng)非企業(yè)機(jī)構(gòu) 民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)公司主體：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 其他投資企業(yè)盈利來(lái)源：1）會(huì)員費(fèi)2）服務(wù)費(fèi)盈利來(lái)源：1）產(chǎn)權(quán)銷售2）房屋出租養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)1.社區(qū)居家型一：無(wú)障礙居住區(qū)（適老化住宅）2.社區(qū)居家型二：持續(xù)照料全齡社區(qū)3.社區(qū)居家型三：持續(xù)照料退休社區(qū)4.城市型老年公寓5.旅游度假型老年酒店6.機(jī)構(gòu)護(hù)理型（養(yǎng)護(hù)院、社區(qū)日間照料中心）養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式（1）盈利模式：銷售產(chǎn)權(quán)（無(wú)障礙溢價(jià)）（2）用地性質(zhì)：住宅（3）養(yǎng)老配套：無(wú)（或很少），主要解決

15、室內(nèi)外的活動(dòng)交往空間（4）目標(biāo)客群：喜歡居家養(yǎng)老的健康活躍老人，或半自理老人；通過(guò)社區(qū)外的服務(wù)機(jī)構(gòu)提供一定的上門服務(wù)即可；社區(qū)內(nèi)經(jīng)常組織老年活動(dòng)（5）典型案例：北京怡海花園社區(qū)居家型之一：無(wú)障礙居住區(qū)（適老化住宅）（1）盈利模式：銷售產(chǎn)權(quán)+會(huì)員卡（租金）+月費(fèi)（2）用地性質(zhì)：住宅+商服+公建（3）養(yǎng)老配套：以提供介助服務(wù)為主（日間照料中心、托老所、微型養(yǎng)老院）（4）目標(biāo)客群：第二代、第三代就在一個(gè)城市，希望與他們生活在一個(gè)社區(qū)、每天都能見(jiàn)面的居家養(yǎng)老的老人；社區(qū)內(nèi)能提供一定的上門服務(wù)，并配置半自理、不能自理老人的日托或短期寄養(yǎng)服務(wù)；適合老年人的，以及適合年輕人的公共活動(dòng)設(shè)施和公共活動(dòng)空間，相互

16、融合（5）典型案例：美國(guó)太陽(yáng)城牧場(chǎng)系列社區(qū)居家型之二：持續(xù)照料全齡社區(qū)社區(qū)居家型之三：持續(xù)照料退休社區(qū)（1）盈利模式：銷售產(chǎn)權(quán)+會(huì)員卡（租金）+月費(fèi)（2）用地性質(zhì)：住宅+商服+公建（3）養(yǎng)老配套：老人專用活動(dòng)設(shè)施+提供介助和介護(hù)養(yǎng)老服務(wù)（4）目標(biāo)客群：擺脫了工作和家庭的束縛、喜歡與其他老人群居活動(dòng)的健康老人；需要上門服務(wù)，或日托、短期寄養(yǎng)服務(wù)，需要在社區(qū)內(nèi)得到專業(yè)護(hù)理的半自理、全自理老人；希望一站式養(yǎng)老、不希望再搬家；第二代、第三代周末來(lái)看望或一起居住兩天（5）典型案例：上海親和源社區(qū)居家型之四：城市型老年公寓（1）盈利模式：出租（或出售返租）+統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理（2）用地性質(zhì)：商服（3）養(yǎng)老配套：

17、提供介助和介護(hù)養(yǎng)老服務(wù)（4）目標(biāo)客群：可以離開(kāi)家但不想離開(kāi)城市環(huán)境的老人，需要專門的照護(hù)（5）典型案例：香港彩頤居社區(qū)居家型之五：旅游度假型老年酒店（1）盈利模式：產(chǎn)權(quán)酒店+分時(shí)度假+異地連鎖互換（2）用地性質(zhì)：商服/旅游（3）養(yǎng)老配套：溫泉+康復(fù)+理療+營(yíng)養(yǎng)膳食+文體活動(dòng)（4）目標(biāo)客群：健康活躍老人和部分需要介助的老人，愛(ài)好旅游（5）典型案例：今典紅樹(shù)林（一卡在手、全國(guó)度假）社區(qū)居家型之六：機(jī)構(gòu)護(hù)理型（養(yǎng)護(hù)院、社區(qū)日間照料中心）（1）盈利模式：一次性入住金（會(huì)員卡/押金/租金/消費(fèi)卡）+月費(fèi)（2）用地性質(zhì)：公建/商服/住宅/工業(yè)/農(nóng)村集體建設(shè)用地（3）養(yǎng)老配套：自身（4）目標(biāo)客群：需要護(hù)理的

18、失能、半失能老人（5）典型案例：臺(tái)灣雙連贍養(yǎng)中心、北京太申祥和山莊關(guān)于健康地產(chǎn)模式的簡(jiǎn)介（地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)的一種）健康產(chǎn)業(yè)的三種模式模式一：?jiǎn)我簧a(chǎn)功能的產(chǎn)業(yè)園模式 一般位于工業(yè)園區(qū)； 規(guī)模相對(duì)較小 需要較強(qiáng)的城市產(chǎn)業(yè)支撐 模式二：以生產(chǎn)功能為主的產(chǎn)業(yè)園模式 隨著產(chǎn)業(yè)人口的不斷聚集，出現(xiàn)滿足產(chǎn)業(yè)人群日常生活需要的配套設(shè)施 規(guī)模較大于單一產(chǎn)業(yè)園 模式三：產(chǎn)業(yè)新城模式 滿足整個(gè)產(chǎn)業(yè)新城生產(chǎn)、生活、休閑娛樂(lè)等多種需求的復(fù)合化發(fā)展模式 規(guī)模大、配套全 模式一：?jiǎn)我簧a(chǎn)功能的產(chǎn)業(yè)園模式 南京國(guó)際健康產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目規(guī)模：園區(qū)占地面積300余畝，建筑面積30萬(wàn)，總投資5億元以上。 建成后的南京國(guó)際健康產(chǎn)業(yè)園將成為南京

19、主城區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、功能最全、環(huán)境最美、服務(wù)最優(yōu)的都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 整體布局：一個(gè)中心，辦公服務(wù)區(qū)；四個(gè)組團(tuán)，研發(fā)一區(qū)，醫(yī)學(xué)研究區(qū)，研發(fā)二區(qū)，物流園區(qū)。 功能定位：以商務(wù)辦公、高端醫(yī)療保健、產(chǎn)品研發(fā)和孵化作為園區(qū)的主要功能定位。 園區(qū)服務(wù)：為入園企業(yè)創(chuàng)造一流的行政、商務(wù)服務(wù)體系。 園區(qū)規(guī)劃：健康產(chǎn)業(yè)園以健康養(yǎng)生服務(wù)為主題，以商務(wù)辦公、高端醫(yī)療保健、產(chǎn)品研發(fā)和孵化作為園區(qū)的主要功能定位。 其中高端醫(yī)療保健主要包括：服務(wù)高端人群的第三方體檢；以數(shù)字家庭健康網(wǎng)絡(luò)為支撐的老中醫(yī)專家門診；以藥膳、針灸、推拿、刮痧為主模式二：以生產(chǎn)功能為主的產(chǎn)業(yè)園模式 中谷生命科學(xué)醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園：項(xiàng)目位置：安徽省寧國(guó)市，距離

20、寧國(guó)市市區(qū)2公里。 項(xiàng)目規(guī)模：占地近6000畝，其中生產(chǎn)基地占4658畝，用于建設(shè)醫(yī)械生產(chǎn)大區(qū)。 項(xiàng)目定位：是一座集生產(chǎn)、商務(wù)辦公、技術(shù)化、經(jīng)銷、展會(huì)、學(xué)校、醫(yī)院、金融、生活、生態(tài)于一體的現(xiàn)代城市化工業(yè)園區(qū)，為醫(yī)療科技企業(yè)提供生產(chǎn)、研發(fā)、銷售一體的特色創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，具有級(jí)別高、定位高、規(guī)模大、品種齊、品味高、服務(wù)好的綜合優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目概況：園區(qū)內(nèi)設(shè)有企業(yè)總部，占地200畝，有一個(gè)CBD商務(wù)中心；倉(cāng)儲(chǔ)物流、醫(yī)械市場(chǎng)占地502畝，有一個(gè)醫(yī)療器械銷售物流中心和醫(yī)械大市場(chǎng)；占地114畝的會(huì)展、酒店休閑中心為國(guó)際一流的醫(yī)療器械展示中心和信息發(fā)布中心；生活配套中心占地503畝，有一個(gè)秀美家園。 模式三：產(chǎn)業(yè)新城

21、模式 天津健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)：項(xiàng)目位置：天津市靜海縣團(tuán)泊新城西區(qū) 項(xiàng)目規(guī)模：占地22.55平方公里，規(guī)劃用地10.65平方公里，生態(tài)配套區(qū)規(guī)劃面積為11.9平方公里，總建筑面積約500萬(wàn)平方米，總投資為168億元 項(xiàng)目定位：已列入天津十二五規(guī)劃，將以承辦2013年?yáng)|亞運(yùn)動(dòng)會(huì)為契機(jī)，以建設(shè)天津中醫(yī)藥大學(xué)、天津醫(yī)科大學(xué)國(guó)際醫(yī)學(xué)城、天津體育學(xué)院、天津體育中心、團(tuán)泊奧特萊斯等為核心，依托區(qū)域優(yōu)美的濱水生態(tài)環(huán)境，打造集體育休閑、科研教育、醫(yī)療康復(fù)、生態(tài)居住以及旅游度假等配套服務(wù)于一體的可持續(xù)發(fā)展的互動(dòng)式產(chǎn)業(yè)鏈條，建設(shè)具有國(guó)際水準(zhǔn)的健康產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。三種模式的比較模式一 普通產(chǎn)業(yè)園 模式二 復(fù)合產(chǎn)業(yè)園 模式三

22、產(chǎn)業(yè)新城 硬性條件 規(guī)模500畝左右 1500畝左右 3000畝以上區(qū)位位于城市近郊或大工業(yè)園區(qū)內(nèi) 位于城市遠(yuǎn)郊或衛(wèi)星城 城市新區(qū)軟性條件 產(chǎn)業(yè)環(huán)境與周邊科研、教育等其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)性、依存度高 與周邊其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)性、依存度一般 與周邊其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)性、依存度弱，即項(xiàng)目?jī)?nèi)產(chǎn)業(yè)形成互補(bǔ)，具備獨(dú)立城市功能 操作平臺(tái) 具有較強(qiáng)的健康產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力 需要有強(qiáng)勢(shì)的醫(yī)療器械、醫(yī)藥生產(chǎn)運(yùn)作及資源整合能力 以城鎮(zhèn)化為先導(dǎo)理念，具備較強(qiáng)的地產(chǎn)、居住、商務(wù)等綜合資源的整合能力 從產(chǎn)業(yè)園發(fā)展到產(chǎn)業(yè)新城的的過(guò)程，其實(shí)是 1、由單一健康產(chǎn)業(yè)集聚功能向復(fù)合的活力新城的過(guò)程產(chǎn)業(yè)功能居住.休閑商業(yè)居住功能.產(chǎn)業(yè)功能商業(yè)功能產(chǎn)業(yè)功能產(chǎn)

23、業(yè)園模式普通產(chǎn)業(yè)園復(fù)合產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)新城模式第一代模式第二代模式第三代模式2、由功能主義向城鎮(zhèn)主義發(fā)展的過(guò)程普通產(chǎn)業(yè)園復(fù)合產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)新城不單是產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)功能，更為重要的城鎮(zhèn)化過(guò)程，為城市來(lái)更多的就業(yè)、便利的配套 越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)人口聚集，逐漸出現(xiàn)商業(yè)、休閑等城市配套，但產(chǎn)業(yè)功能仍然是主流功能至上，主要發(fā)展的是以機(jī)械的產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)功能為主 關(guān)于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體的簡(jiǎn)介休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展階段模式發(fā)展階段旅游主題主導(dǎo)者市場(chǎng)自發(fā)式萌芽階段不明確，僅作為觀光調(diào)劑自發(fā)的個(gè)人或群體1 供求關(guān)系模糊2 個(gè)人需求導(dǎo)向自主式休閑觀光階段有一定的主題和活動(dòng)安排中小旅行社主動(dòng)參與經(jīng)營(yíng)1 以短期贏利為目的2 產(chǎn)品導(dǎo)向開(kāi)發(fā)式度假階段有明確主題

24、和系列活動(dòng)策劃大型（旅游）企業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理1 以長(zhǎng)期收益為目的2 項(xiàng)目投資導(dǎo)向人均產(chǎn)值達(dá)到3000美元時(shí)：以市民到農(nóng)村觀光旅游為特點(diǎn)的農(nóng)業(yè)會(huì)迅速發(fā)展起來(lái)人均產(chǎn)值達(dá)到7000美元時(shí)：上升到名副其實(shí)的休閑階段，市民不僅到農(nóng)村旅游，而且最主要是在農(nóng)場(chǎng)食宿（重慶主城區(qū)人均產(chǎn)值按近7000美元，人們的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與生活方式均已達(dá)到農(nóng)業(yè)休閑階段的要求） 人均產(chǎn)值達(dá)達(dá)到13000美元： 開(kāi)始進(jìn)入了度假農(nóng)業(yè)階段。一些家庭農(nóng)場(chǎng)逐漸從一般農(nóng)場(chǎng)演變?yōu)樾蓍e度假農(nóng)場(chǎng)各地休閑農(nóng)業(yè)實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn) 日本觀光農(nóng)業(yè)：觀光農(nóng)業(yè)概念的起源地 代表案例：富田農(nóng)場(chǎng)臺(tái)灣觀光農(nóng)業(yè)：生產(chǎn)、生活、生態(tài)等“三生”功能綜合于 一體的都市型的休閑農(nóng)業(yè) 。

25、 代表案例：九斗村休閑農(nóng)場(chǎng)國(guó)內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)：吸收國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，休閑農(nóng)業(yè)進(jìn)入快速 發(fā)展階段。 代表案例：上海馬陸葡萄旅游休閑區(qū) 深圳觀瀾山水田園農(nóng)莊 成都三圣花鄉(xiāng)鄉(xiāng)村旅游區(qū)近年來(lái)，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收人的增加，閑暇時(shí)間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在生態(tài)、自然的農(nóng)村環(huán)境中放松自己，于是觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生并快速發(fā)展。中國(guó)休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展意義與發(fā)展趨勢(shì) 解決三農(nóng)問(wèn)題和建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的政策背景 拉動(dòng)農(nóng)業(yè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 推動(dòng)社會(huì)文化發(fā)展 環(huán)境保護(hù)與改善

26、政府支持、戰(zhàn)略高度、快速發(fā)展 休閑生活需求 項(xiàng)目地塊 優(yōu)越的自然環(huán)境特色高效的種植基地政策環(huán)境 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的政策導(dǎo)向社會(huì)環(huán)境 城市發(fā)展、人口老齡化等因素，進(jìn)入郊區(qū)化的啟動(dòng)階段自然生態(tài)的田園生活、休閑觀光農(nóng)業(yè)被人們?nèi)諠u關(guān)注 休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的快速興起 產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā) 政策扶持、融資渠道復(fù)合多樣化的開(kāi)發(fā)組合，可靈活實(shí)現(xiàn)短線與長(zhǎng)線投資相互補(bǔ) 項(xiàng)目區(qū)位 城市總體規(guī)劃中的特色景區(qū)范疇之內(nèi)完善的交通網(wǎng)絡(luò)1-2個(gè)小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體 農(nóng)業(yè)莊園地產(chǎn)蔬果專項(xiàng)種植休閑觀光農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)綜合體的條件關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的啟發(fā)（眾籌模式）互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)房地產(chǎn)商的借鑒價(jià)值 九大互聯(lián)網(wǎng)思維（趙大偉）：用戶思維、簡(jiǎn)約思維、極致

27、思維、迭代思維、流量思維、社會(huì)化思維、大數(shù)據(jù)思維、平臺(tái)思維、跨界思維。 最核心的是用戶思維和社會(huì)化思維：互聯(lián)網(wǎng)思維可以更好的聯(lián)系對(duì)接開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品服務(wù)與客戶的需求； 對(duì)于開(kāi)發(fā)商，可以按客戶需求生產(chǎn)、產(chǎn)品去化無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)預(yù)收定金及房款，降低資金占用，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，因此也可以接受更低的利潤(rùn)水平。 對(duì)于購(gòu)房者，可以通過(guò)更多的產(chǎn)品選擇來(lái)更好的滿足自身需求，同時(shí)通過(guò)預(yù)付定金及房款，以更低的價(jià)格獲得房源 。 普通開(kāi)發(fā)模式和互聯(lián)網(wǎng)思維下的新開(kāi)發(fā)模式之間的成本差異成本費(fèi)用科目 普通開(kāi)發(fā)模式新開(kāi)發(fā)模式 政策支持的新開(kāi)發(fā)模式 土地成本 固定 固定 固定 建設(shè)成本固定固定固定營(yíng)銷費(fèi)用銷售額的2% 0銷售額的2% 管理

28、費(fèi)用銷售額的2% 銷售額的2% 銷售額的2% 財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售額的8%00營(yíng)業(yè)稅費(fèi)及附加銷售額的5.6% 銷售額的5.6% 銷售額的5.6% 土地增值稅預(yù)征按銷售額的3% 預(yù)征按銷售額的3% 0所得稅預(yù)征按銷售額的3% 預(yù)征按銷售額的3% 預(yù)征按銷售額的1.7% 開(kāi)發(fā)商銷售凈利潤(rùn)率15%10%10%計(jì)算說(shuō)明：新開(kāi)發(fā)模式通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)思維的營(yíng)銷費(fèi)用基本為零，該項(xiàng)費(fèi)用包括營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)費(fèi)用、營(yíng)銷推廣費(fèi)用、示范區(qū)等展示道具費(fèi)用等； 新開(kāi)發(fā)模式通過(guò)預(yù)收定金和房款，且在取得預(yù)售證后就可以實(shí)現(xiàn) 100%售罄回款，雖然前期占用土地成本，但后期工程款的支出滯后，實(shí)際 IRR 水平高，可視同財(cái)務(wù)費(fèi)用為零； 新開(kāi)發(fā)模式下開(kāi)發(fā)商

29、銷售凈利潤(rùn)率雖然僅為 10%，但是由于高的周轉(zhuǎn)率， IRR水平應(yīng)可高于 20%以上； 政策支持的新開(kāi)發(fā)模式，由于土地增值稅和所得稅政府采用預(yù)征模式，各地預(yù)征稅率不同，但按新開(kāi)發(fā)模式，土地增值稅的增值率基本為零，無(wú)須繳納土增稅，所得稅按實(shí)繳納為利潤(rùn)的 1/3約為售價(jià)的 1.7%，所以該項(xiàng)的實(shí)現(xiàn)需要政府政策支持對(duì)預(yù)征稅款按實(shí)結(jié)算后返還。 舉例說(shuō)明： 互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)房地產(chǎn)的售價(jià)水平降低多少，舉例說(shuō)明，按樓面地價(jià) 1800 元/平，建本 2000元/平的項(xiàng)目為例： 普通模式假設(shè)銷售價(jià)格為 X，計(jì)算公式：X-1800-2000-(2%+2%+8%)X-(5.6%+3%+3%)X=15%X，計(jì)算得出X=59

30、74（元/平） 新模式假設(shè)銷售價(jià)格為 Y，計(jì)算公式：Y-1800-2000-2%Y-（5.6%+3%+3%)Y=10%Y，計(jì)算得出 Y=4973（元/平） 政策支持新模式，假設(shè)銷售價(jià)格為 Z，計(jì)算公式 ：Z-1800-2000-2%Z-(5.6%+1.7%)Z=10%Z，計(jì)算得出 Z=4708（元/平） 新模式下銷售價(jià)格為4973元/平，普通模式下銷售價(jià)格為5974元/平，則售價(jià)降低1001元/平，降幅為16.7%。如政策支持下新模式售價(jià)降低1266元/平，降幅為21.2%。比較可見(jiàn)，通過(guò)降低營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)水平及潛在的稅收費(fèi)用，可以大幅降低房屋銷售價(jià)格，使購(gòu)房者獲得實(shí)惠，

31、而開(kāi)發(fā)商通過(guò)預(yù)定降低了銷售風(fēng)險(xiǎn)，提高了周轉(zhuǎn)，IRR 水平較高，互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是具有借鑒作用的。 關(guān)于快周轉(zhuǎn)的思考快周轉(zhuǎn)的意義在利潤(rùn)率一定的情況下，選擇快周轉(zhuǎn)，則意味著以更快的速度獲取更多的利潤(rùn)。基于快周轉(zhuǎn)的企業(yè)盈利模式，可以更容易實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的快速擴(kuò)張；有了規(guī)模，則意味著對(duì)市場(chǎng)的影響力，意味著在拿地與融資方面的優(yōu)勢(shì)。對(duì)房企而言，在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入肉搏戰(zhàn)的大勢(shì)下，拿地與融資優(yōu)勢(shì)意味著什么，顯然不言而喻。因此，快周轉(zhuǎn)已成為當(dāng)前我們必須的選擇?？熘苻D(zhuǎn)的難點(diǎn)項(xiàng)目選擇出現(xiàn)大的瑕疵：所在區(qū)域市場(chǎng)容量小，項(xiàng)目周邊不利因素明顯；在開(kāi)發(fā)流程前期，決策周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，決策效率低下；在生產(chǎn)施工階段，時(shí)間節(jié)點(diǎn)

32、難以把握、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警遲緩，工程進(jìn)度難以準(zhǔn)點(diǎn)到達(dá)；在營(yíng)銷去化階段，營(yíng)銷定位不準(zhǔn)確、蓄客能力弱，定價(jià)不合理、銷售成交能力不足，去化慢?？熘苻D(zhuǎn)的邏輯基因好開(kāi)得快建得快賣得快怎樣做到基因好？市場(chǎng)容量足夠大。項(xiàng)目選址要考慮區(qū)域市場(chǎng)人口量、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、區(qū)域市場(chǎng)房產(chǎn)年成交量、區(qū)域市場(chǎng)房產(chǎn)成交增加率，在市場(chǎng)人口量不足、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低、房產(chǎn)年成交量低和增長(zhǎng)率低的市場(chǎng)，即便是開(kāi)得快、修得快但賣不快的結(jié)果。項(xiàng)目定位必須準(zhǔn)。項(xiàng)目的主流客群是誰(shuí)？項(xiàng)目產(chǎn)品風(fēng)格怎樣？項(xiàng)目的戶型面積及戶型配比如何？項(xiàng)目的獨(dú)特文化氣質(zhì)是什么？區(qū)別于競(jìng)品樓盤的特堵優(yōu)勢(shì)是什么？如果沒(méi)有對(duì)微觀和中觀市場(chǎng)進(jìn)行充分深入的研究，則會(huì)造成開(kāi)得快、修得快

33、但賣不出的結(jié)果。項(xiàng)目無(wú)明顯瑕疵。明顯瑕疵會(huì)造成客戶接受難度大，項(xiàng)目周邊有垃圾站、化工廠、加氣站、變電站、大型停車場(chǎng)、物流園、貧民窟、安置房等。怎樣做到開(kāi)得快？將規(guī)劃設(shè)計(jì)工作合理前置。業(yè)內(nèi)標(biāo)桿一般在土地決策階段就進(jìn)行規(guī)劃研究和初步設(shè)計(jì)；一般項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)3天即可完成，多數(shù)項(xiàng)目可以在獲得土地后10天內(nèi)開(kāi)工。獲得土地權(quán)證后，立刻進(jìn)行開(kāi)發(fā)，從拿地到預(yù)售平均只要6-9個(gè)月。設(shè)計(jì)管理全面優(yōu)化提升協(xié)同效率。通過(guò)專項(xiàng)計(jì)劃將項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行工作任務(wù)分解，賦予各工作任務(wù)明確的時(shí)間、責(zé)任主體，明確工作任務(wù)的搭接與穿插關(guān)系，讓項(xiàng)目參與各方互相承諾，協(xié)調(diào)一致地快速推進(jìn)項(xiàng)目邁向成功。產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)化提高設(shè)計(jì)過(guò)程效率。通過(guò)制定

34、建筑戶型標(biāo)準(zhǔn)、建筑風(fēng)格選擇、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)、成本標(biāo)準(zhǔn)，以壓縮技術(shù)決策工期，提高設(shè)計(jì)過(guò)程工作效率。決策點(diǎn)優(yōu)化，提高縱向?qū)徟?。通過(guò)階段性成果管理，提升上下游協(xié)同效率。如召開(kāi)設(shè)計(jì)成果評(píng)審會(huì)，把相關(guān)業(yè)務(wù)部門以及領(lǐng)導(dǎo)召集在一起，對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行把關(guān)，核對(duì)設(shè)計(jì)要求或建議，以壓縮不同部門、不同領(lǐng)導(dǎo)對(duì)設(shè)計(jì)成果的評(píng)審時(shí)間。如何做到建得快？分級(jí)計(jì)劃明晰進(jìn)度管理責(zé)任。項(xiàng)目計(jì)劃分為集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、項(xiàng)目主計(jì)劃、項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃和樓棟施工計(jì)劃四級(jí)。根據(jù)集團(tuán)、項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)范圍，將項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行相應(yīng)的分解，各層級(jí)分別負(fù)責(zé)其對(duì)應(yīng)的計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)層層聚焦，降低了項(xiàng)目進(jìn)度管理的難度。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)提前預(yù)警鎖定進(jìn)度時(shí)點(diǎn)。在項(xiàng)目進(jìn)度的不同階段對(duì)工

35、作進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，對(duì)進(jìn)度可能落后的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行提前預(yù)警，分別設(shè)置中期預(yù)警、到期前置預(yù)警。重大里程碑事件提前30天預(yù)警，重要項(xiàng)目階段提前15天預(yù)警。運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系有效排除進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于已經(jīng)提出預(yù)警的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)以及階段性成果，可以通過(guò)“管理周例會(huì)+雙周運(yùn)營(yíng)會(huì)+月度運(yùn)營(yíng)會(huì)議”體系進(jìn)行協(xié)調(diào)。相關(guān)責(zé)任人匯報(bào)預(yù)警內(nèi)容，各職能線群策群力發(fā)現(xiàn)問(wèn)題分析解決問(wèn)題，并通過(guò)集團(tuán)總裁辦協(xié)調(diào)公司資源，多條業(yè)務(wù)線配合對(duì)相關(guān)工作進(jìn)行調(diào)整修正，保證進(jìn)度關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)準(zhǔn)點(diǎn)到達(dá)。如何做到賣得快？項(xiàng)目總貨值管理確保快速去化的利潤(rùn)底線。在“項(xiàng)目總貨值”指導(dǎo)下進(jìn)行定、調(diào)價(jià)。在實(shí)現(xiàn)快速去化的同時(shí)，依據(jù)總貨值算出每批推盤定價(jià)的空間和底線，保證整個(gè)項(xiàng)目銷售的總利潤(rùn)不低于目標(biāo)總值，從而避免為一味追求去化率進(jìn)行大幅降價(jià)導(dǎo)致項(xiàng)目總體虧損