房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)--房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控（PPT）

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控一、概述二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要政策手段三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控體系四、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控現(xiàn)狀及趨勢房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控概述（一）市場失靈與政府職能轉(zhuǎn)變（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的含義（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性。見教材230-231（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的目標(biāo)（五）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要政策手段市場失靈與政府職能轉(zhuǎn)變1、市場失靈2、政府的經(jīng)濟(jì)職能3、轉(zhuǎn)變：（1）一般簡單決策 系統(tǒng)論證決策（2）直接調(diào)控 間接調(diào)控（3）實物形態(tài)調(diào)控 價值形態(tài)調(diào)控市場失靈（1）公共產(chǎn)品：消費(fèi)的非排他性取得方式的非競爭性提供目的的非盈利性（2）外部效應(yīng)：正外部效應(yīng)：生產(chǎn)者成本大于效益；負(fù)

2、外部效應(yīng)：生產(chǎn)者成本小于效益（3）壟斷（4）收入分配不公：市場參與者占有生產(chǎn)資料及自身勞動能力有差別（5）經(jīng)濟(jì)波動與失衡：自由放任的市場經(jīng)濟(jì)中必然出現(xiàn)失業(yè)、通脹、經(jīng)濟(jì)波動（6）信息不充分（7）個人偏好不合理：消費(fèi)者高估某些劣值品，或低估優(yōu)值品政府經(jīng)濟(jì)職能（1）保持穩(wěn)定職能：總供給和總需求平衡（2）服務(wù)職能：基礎(chǔ)建設(shè)（3）監(jiān)管、管理職能：立法、執(zhí)法、市場秩序、生態(tài)平衡等（4）制定、引導(dǎo)職能：規(guī)劃、政策，調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（5）參與職能：參與國有重點(diǎn)工程、大型項目的決策（6）調(diào)節(jié)職能：分配、人口增長等何謂房地產(chǎn)宏觀調(diào)控？（1）宏觀調(diào)控是指政府在市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中對社會經(jīng)濟(jì)總體的調(diào)節(jié)和控制。宏觀調(diào)控

3、的主體是國家，調(diào)控的客體和對象是市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的過程和結(jié)果。宏觀調(diào)控是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，是與建立在高度發(fā)達(dá)的社會分工和社會化基礎(chǔ)上的現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系在一起的經(jīng)濟(jì)范疇。宏觀調(diào)控作為一種主體性行為，是對于傳統(tǒng)的市場自發(fā)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)自動均衡為中心的自由放任制度的揚(yáng)棄和創(chuàng)新，其作用對象是市場失效以及市場短缺。（2）政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控就是指以政府為主體，通過經(jīng)濟(jì)、法律、并輔之以計劃與行政的手段和機(jī)制，對整個房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所進(jìn)行的宏觀調(diào)節(jié)和控制，以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)有的作用，保證其健康發(fā)展。國家的宏觀調(diào)控亦稱為政府調(diào)節(jié)或政府干預(yù)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的目標(biāo)1、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控

4、的目標(biāo)江澤民同志在十六大報告中提出本世紀(jì)頭20年要健全現(xiàn)代市場體系，加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控，并且將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、增加就業(yè)、穩(wěn)定物價和保持國際收支平衡列為宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)。2、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo) 宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目標(biāo)政府對宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目的，就是彌補(bǔ)市場調(diào)節(jié)的不足，校正市場調(diào)節(jié)可能出現(xiàn)的偏差。宏觀調(diào)控的主要任務(wù)，是保持經(jīng)濟(jì)總量平衡，抑制通貨膨脹，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。具體地說，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的基本目標(biāo)包括： （1）保持經(jīng)濟(jì)總量即社會總需求與總供給之間的大體平衡（2）保持物價穩(wěn)定，實現(xiàn)充分就業(yè) （3）保持合理的經(jīng)濟(jì)增長速度 （4）優(yōu)化國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu) （5）保持國際收支平衡

5、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的目標(biāo)（1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)社會總供給和總需求的平衡：首要目標(biāo)。（2）優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高資源配置效率：與其他產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展；產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)（3）房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展可持續(xù)發(fā)展的基本原則房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的基本途徑可持續(xù)發(fā)展的基本原則公平性原則：一是本代人的公平即代內(nèi)平等；二是代際間的公平即世代平等。持續(xù)性原則：人與自然之間的均衡，即人類的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展不能超越自然資源與生態(tài)環(huán)境的承載能力。換句話說，人類需要根據(jù)持續(xù)性原則調(diào)整自己的生活方式、確定自己的消耗標(biāo)準(zhǔn)，而不是過度生產(chǎn)和過度消費(fèi)。共同性原則： 鑒于世界各國歷史、文化和發(fā)展水平的差異，可持續(xù)發(fā)展的具體目標(biāo)、政策和實施步驟不可

6、能是惟一的。但是，可持續(xù)發(fā)展作為全球發(fā)展的總目標(biāo)，所體現(xiàn)的公平性原則和持續(xù)性原則，則是應(yīng)該共同遵從的。即要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的總目標(biāo)，就必須采取全球共同的聯(lián)合行動，認(rèn)識到我們的家園地球的整體性和相互依賴性。房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的基本途徑（1）資源利用：確定合理的土地價格及土地利用的最低安全標(biāo)準(zhǔn)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中建立土地利用的代際公平規(guī)則，是實現(xiàn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。土地資源的永續(xù)利用是住宅業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基本條件，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提。（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展：保證房地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)發(fā)展，把握房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)原則是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的基本內(nèi)涵。（3）生態(tài)保護(hù)：生態(tài)保護(hù)水平

7、的維持和提高也是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的一條基本途徑。相對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動而言，人居環(huán)境的改善和住房問題的解決具有特別重大的意義。總體而言，社會房地產(chǎn)總價值的多少就取決于社會生態(tài)保護(hù)水平的高低。（4）社會進(jìn)步：公平合理地解決住房問題，把人居問題的解決與創(chuàng)建人地協(xié)調(diào)、人人平等的理想相結(jié)合。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要政策手段1、經(jīng)濟(jì)手段（1）財政政策（2）貨幣政策（3）產(chǎn)業(yè)政策2、法律手段3、計劃手段4、行政手段財政政策政府運(yùn)用國家預(yù)算和稅收等財政手段，通過對國民收入的分配和再分配，來實現(xiàn)社會總供給和總需求平衡的一種經(jīng)濟(jì)政策。就其作用方向的不同來說，可以分為擴(kuò)張性財政政策和緊縮性財政政策。擴(kuò)張性財政政策以

8、降低財政收入、擴(kuò)大財政支出為特點(diǎn)，目的在于刺激需求的增加。緊縮性財政政策，以增加財政收入、縮減財政支出為特點(diǎn)，目的在于抑制需求的增加。在經(jīng)濟(jì)停滯和衰退時期，由于總供給大于總需求，企業(yè)開工不足，工人失業(yè)增加，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，這時，政府可采取擴(kuò)張性財政政策。 緊縮性財政政策：通過抑制投資需求和消費(fèi)需求，從而有效地減少社會總需求。在經(jīng)濟(jì)過熱時期，由于總供給小于總需求，需求膨脹造成供應(yīng)緊張、通貨膨脹，經(jīng)濟(jì)增長超過國力所能承受的限度。這時，政府應(yīng)采取緊縮性財政政策。我國實行的是積極的財政政策 。貨幣政策貨幣政策是指政府通過控制和調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量以保持社會總供給和總需求平衡的一種經(jīng)濟(jì)政策。貨幣政策的總目標(biāo)，主

9、要是保持幣值穩(wěn)定，以此促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。貨幣政策也可以分為擴(kuò)張性貨幣政策和緊縮性貨幣政策兩類。擴(kuò)張性貨幣政策以放松銀根、擴(kuò)大貨幣供應(yīng)量為特點(diǎn)，目的在于刺激需求的增加。緊縮性貨幣政策以抽緊銀根、減少貨幣供應(yīng)量為特點(diǎn)，目的在于抑制需求的增加。政府可根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，分別采取這兩種不同的貨幣政策。在運(yùn)用貨幣政策進(jìn)行宏觀調(diào)控中，國家中央銀行起著決定性的作用。中央銀行通過法定準(zhǔn)備金率、再貼現(xiàn)率和公開市場業(yè)務(wù)三大貨幣政策手段，有力地調(diào)節(jié)和控制著貨幣供應(yīng)量，從而有效地緩解經(jīng)濟(jì)的周期性波動。 產(chǎn)業(yè)政策產(chǎn)業(yè)政策是政府為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所采取的手段和措施的總合，主要包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策、產(chǎn)業(yè)組織政策和產(chǎn)業(yè)布局政策等。產(chǎn)

10、業(yè)結(jié)構(gòu)政策的目標(biāo)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化和高度化，第一是糾正產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)扭曲；第二是推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。產(chǎn)業(yè)組織政策與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策是密切相關(guān)的配套政策，是產(chǎn)業(yè)政策的重要組成部分。產(chǎn)業(yè)組織政策的目標(biāo)，就是要使產(chǎn)業(yè)組織合理化，以提高產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)的活力和效率。產(chǎn)業(yè)布局政策就是政府調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)區(qū)域分布的政策。它要解決的問題，主要是如何利用生產(chǎn)的相對集中所引起“集聚效益”和盡可能縮小由于地區(qū)間經(jīng)濟(jì)活動的密度和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同所引起的地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差距，以保持區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。三個層次的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策三層次房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策第一層：從國民經(jīng)濟(jì)全局出發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，即確定房地產(chǎn)業(yè)所屬的國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類、在國民經(jīng)濟(jì)中所

11、占的地位和應(yīng)有的比重、發(fā)展的規(guī)模和速度等。決定了整個經(jīng)濟(jì)體系中房地產(chǎn)業(yè)所處的地位，也限定了經(jīng)濟(jì)資源流入和退出房地產(chǎn)業(yè)的上限和下限。第二層：根據(jù)房地產(chǎn)本行業(yè)的具體情況制定的政策。在產(chǎn)業(yè)規(guī)模和發(fā)展速度基本穩(wěn)定、方向基本明確的情況下，在產(chǎn)業(yè)內(nèi)部進(jìn)行的調(diào)整和管理方面的政策體系。第三層：政策體系的具體化。主要指具體的可操作性的政策法規(guī)及各種手段。依存于前兩個層次，反過來也影響前兩層目標(biāo)的實現(xiàn)程度。第二層房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策 (1)以土地有償使用為主的土地使用制度政策體系； (2)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部地區(qū)、產(chǎn)品比例結(jié)構(gòu)調(diào)整政策； (3)房地產(chǎn)綜合開發(fā)和綜合經(jīng)營政策； (4)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的資金融通政策； (5)培育和

12、完善房地產(chǎn)市場政策； (6)房地產(chǎn)管理政策； (7)以住宅商品化為目標(biāo)的住房制度政策； (8)針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展預(yù)測和戰(zhàn)略對策的政策； (9)涉外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策等。我國房地產(chǎn)法的體系（1）依房地產(chǎn)立法層次劃分房地產(chǎn)法律房地產(chǎn)法規(guī)房地產(chǎn)規(guī)章有必要指出，房地產(chǎn)法律、房地產(chǎn)行政法規(guī)、房地產(chǎn)規(guī)章在中華人民共和國管轄區(qū)域內(nèi)皆生法律效力，而房地產(chǎn)地方性法規(guī)、房地產(chǎn)地方規(guī)章只在本行政區(qū)域內(nèi)發(fā)生效力，不能延及其他區(qū)域。（2）依房地產(chǎn)法的內(nèi)容劃分房地產(chǎn)法律是國家制定或認(rèn)可的調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，應(yīng)由全國人民代表大會或其常務(wù)委員會制定和發(fā)布，在整個房地產(chǎn)法中居于最高地位。其中有關(guān)房地產(chǎn)的法律或包含

13、房地產(chǎn)規(guī)范的法律，是我國房地產(chǎn)法律體系的主要形式，前者如中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法等；后者如中華人民共和國民法通則、中華人民共和國繼承法等。房地產(chǎn)法規(guī)在整個房地產(chǎn)法律體系中僅次于法律，起直接具體貫徹房地產(chǎn)法的作用。包括房地產(chǎn)行政法規(guī)和房地產(chǎn)地方法規(guī)。房地產(chǎn)行政法規(guī)是直接隸屬于房地產(chǎn)法律的體現(xiàn)具體管理職能的行政性法規(guī)，應(yīng)由國務(wù)院以“條例”的形式制定和頒布。如城市私有房屋管理條例。房地產(chǎn)地方性法規(guī)由各省、自治區(qū)、直轄市、省會市、國務(wù)院批準(zhǔn)的較大城市人民代表大會及其常務(wù)委員會制定的，如廣東省經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理條、天津市房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定等。房地產(chǎn)規(guī)章由國務(wù)院所屬部委以“辦

14、法”形式制定和頒布，起實施細(xì)則的作用，如城市私有房屋管理規(guī)定、城市商品房預(yù)售管理辦法等。包括房地產(chǎn)行政規(guī)章和房地產(chǎn)地方性規(guī)章。法律效力上僅次于房地產(chǎn)行政法規(guī)的規(guī)范性文件。 一般來說，房地產(chǎn)規(guī)章的制定與房地產(chǎn)法規(guī)的制定是密切聯(lián)系的。大凡制定了法規(guī)，就需要有一些規(guī)章作“細(xì)則”，以更具體、詳細(xì)地闡-釋法規(guī)的內(nèi)容，便于當(dāng)事人遵照執(zhí)行。當(dāng)然，實踐中有時法規(guī)尚未出臺，規(guī)章已經(jīng)生效。這實際上是立法中的非正?，F(xiàn)象，也與房地產(chǎn)法律體系尚未構(gòu)建完整有直接關(guān)系。 此外，各省、自治區(qū)、直轄市、省會市、國務(wù)院批準(zhǔn)的較大市人民政府制定的地方性規(guī)章，如上海市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司資質(zhì)管理辦法等，也是我國房地產(chǎn)法律體系中不可或

15、缺的組成部分。 行政手段（1）計劃：包括中、長期計劃和年度計劃。（2）規(guī)劃：包括國土規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃等。通過這些規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域、位置、用地性質(zhì)、容積率、建筑類型、高度、設(shè)計方案、綠化率、停車場等參數(shù)進(jìn)行控制等。（3）管理手段：包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，房地產(chǎn)企業(yè)資格審查、投資程序?qū)徟⒔?jīng)紀(jì)人資格審查、估價師考試與注冊管理等。其中房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是政府進(jìn)行房地產(chǎn)行政管理的核心。建立完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記制度是政府對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的基礎(chǔ)性工作，我國目前這項制度很不完善，迫切需要改善。 計劃手段長期計劃：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長期戰(zhàn)略性計劃，主要提出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略

16、目標(biāo)、重點(diǎn)和步驟。中期計劃：是長期計劃的階段性計劃。主要對計劃期內(nèi)的發(fā)展目標(biāo)及其實現(xiàn)目標(biāo)的條件進(jìn)行預(yù)測，并提出相應(yīng)的政策措施。年度計劃：目前包括年度建設(shè)用地計劃和年度信貸計劃。年度建設(shè)用地計劃是根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的中長期計劃及土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的近期規(guī)劃和控制規(guī)劃，對第二年度城市(鎮(zhèn))各項土地利用和供應(yīng)數(shù)量結(jié)構(gòu)、空間布局及其實施組織的安排設(shè)計。包括新增城市用地的征用農(nóng)地計劃、城市和公益事業(yè)用地計劃、舊城改造拆遷周轉(zhuǎn)用地計劃、行政劃撥用地計劃和有償出讓土地使用權(quán)的總用地數(shù)量和結(jié)構(gòu)計劃等。規(guī)劃手段國土規(guī)劃是通過摸清國土資源的底數(shù)，最大限度利用和開發(fā)資源，提出資源開發(fā)的方向、產(chǎn)業(yè)布局和國土開

17、發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。我國的國土規(guī)劃工作開始于20世紀(jì)80年代，但是效果不太明顯。區(qū)域規(guī)劃是從區(qū)域特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，制定區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位、規(guī)模和結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略。城市規(guī)劃是在國土規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境和自然條件，確定城市性質(zhì)和規(guī)模，通過用地的合理布局，優(yōu)化城市內(nèi)部資源的配置，為城市發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。城市規(guī)劃主要包括用地調(diào)控、建筑調(diào)控、環(huán)境容量調(diào)控、設(shè)施配套調(diào)控、形體景觀控制。用地控制包括面積、邊界、性質(zhì)和位置等，建筑調(diào)控包括建筑類型、高度、容置率和建筑密度等，環(huán)境容量控制包括人口密度、綠地率和空地率等；設(shè)施配套控制包括市政設(shè)施配套和公共設(shè)施配套等；形體景觀控制包括建筑風(fēng)格，色彩輪廓和空間組

18、合等。城市規(guī)劃是對房地產(chǎn)業(yè)實施調(diào)控的重要手段。城市規(guī)劃決定著城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向、時序、結(jié)構(gòu)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的基本依據(jù)依內(nèi)容劃分的房地產(chǎn)法房地產(chǎn)開發(fā)用地的法律規(guī)范：凡是調(diào)整房地產(chǎn)供地方式的規(guī)范性文件皆屑房地產(chǎn)開發(fā)用地的法律規(guī)范的范疇，如中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等。房地產(chǎn)開發(fā)的法律規(guī)范：主要包括兩方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)竣工方面的法律規(guī)范；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面的法律規(guī)范，前者如城市房屋拆遷管理辦法等；后者如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定等。房地產(chǎn)交易的法律規(guī)范：是調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入市場后的一系列規(guī)范性文件的總稱，如城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法等。物業(yè)

19、管理的法律規(guī)范：調(diào)整物業(yè)管理及服務(wù)行為的規(guī)范性文件，皆為物業(yè)管理法律規(guī)范的范疇，如城市新建住宅小區(qū)管理辦法等。房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的法律規(guī)范：凡規(guī)范房地產(chǎn)權(quán)屬變動的法律文件，即為房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的法律規(guī)范，如城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法等。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控體系（一）決策系統(tǒng)（二）預(yù)警系統(tǒng)（三）控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)（四）信息和咨詢系統(tǒng)（五）監(jiān)督保證系統(tǒng)決策系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)決策系統(tǒng)是宏觀調(diào)控體系的中樞。宏觀經(jīng)濟(jì)決策是國家的集中決策，它是國家執(zhí)行社會經(jīng)濟(jì)職能的集中體現(xiàn)。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決策機(jī)構(gòu)包括：全國人民代表大會及其常務(wù)委員會是最高權(quán)力機(jī)構(gòu)；國務(wù)院是最高行政機(jī)構(gòu)；國家發(fā)改委和建設(shè)部是辦事機(jī)構(gòu)。鑒于房地產(chǎn)業(yè)區(qū)

20、域性強(qiáng)的特點(diǎn)，地方各級人民代表大會和政府機(jī)構(gòu)、主管委辦也直接參與地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的決策。決策的主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)、指導(dǎo)性發(fā)展規(guī)劃或計劃、涉及房地產(chǎn)業(yè)的重大方針政策；房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、土地規(guī)劃、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)；對房地產(chǎn)業(yè)的財政政策和貨幣政策；以及住房制度及其改革等。預(yù)警系統(tǒng)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的景氣狀況預(yù)先發(fā)出警示信號的指示系統(tǒng)，其主要目的是滿足企業(yè)、行業(yè)及政府決策者了解房地產(chǎn)業(yè)供給與需求市場行情波動前景的需要，同時它也是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供、需的關(guān)鍵性決策信息和依據(jù)。1、預(yù)警指標(biāo)體系2、各景氣狀態(tài)的劃分和確定系統(tǒng)3、景氣前景判斷系統(tǒng)4、預(yù)警對策系統(tǒng)預(yù)警指標(biāo)體系由先導(dǎo)指標(biāo)、同步指標(biāo)、滯后指標(biāo)三

21、大指標(biāo)體系及其綜合指數(shù)體系構(gòu)成，分全國和城市兩大子系統(tǒng)。綜合指數(shù)體系包括擴(kuò)散指數(shù)靈敏和合成指數(shù)體系，它們又分別由先導(dǎo)指數(shù)、同步指數(shù)，滯后指數(shù)構(gòu)成。（1）先導(dǎo)指標(biāo)：將選取的各項指標(biāo)變動的波峰和波谷出現(xiàn)的日期與基準(zhǔn)循環(huán)之基準(zhǔn)日期比較，如果平均領(lǐng)先，這些指標(biāo)就稱為先導(dǎo)指標(biāo)。（2）同步指標(biāo)：將選取的各項指標(biāo)變動的波峰和波谷出現(xiàn)的日期與基準(zhǔn)循環(huán)之基準(zhǔn)日期比較，如果平均同步，這些指標(biāo)就稱為同步指標(biāo)。（3）滯后指標(biāo)：將選取的各項指標(biāo)變動的波峰和波谷出現(xiàn)的日期與基準(zhǔn)循環(huán)之基準(zhǔn)日期比較，如果平均滯后，這些指標(biāo)就稱為滯后指標(biāo)。先導(dǎo)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資：指報告期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成的房屋和土地開發(fā)的投資。它是反映

22、房地產(chǎn)市場投資規(guī)模的指標(biāo)，對市場變化起導(dǎo)向作用。商品房施工面積：指報告期內(nèi)正在建設(shè)的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上期開發(fā)跨入本期施工的房屋面積以及上期停建在本期復(fù)工的房屋面積。該指標(biāo)反映房屋生產(chǎn)的總規(guī)商品房新開工面積：指報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土創(chuàng)槽(地基處理或打永久樁)的日期為準(zhǔn)。該指標(biāo)反映本期房地產(chǎn)新增加的量，能比較靈敏地反映市場的供給情況。商品房預(yù)售面積：指報告期末尚未竣工交付使用、但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。不包括報告期內(nèi)預(yù)售又在報告期內(nèi)轉(zhuǎn)為正式銷售的銷售商品房的面積。該指標(biāo)反映市場消費(fèi)預(yù)期的情況。土地出讓面積：指在報告期內(nèi)城市政府

23、主管部門土地批租的面積，此僅指土地一級市場交易的面積，它反映房地產(chǎn)市場中土地供給數(shù)量變化的情況。房地產(chǎn)貸款：指報告期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)向銀行及非銀行機(jī)構(gòu)借入的用于房地產(chǎn)開發(fā)的各種國內(nèi)借款。它反映房地產(chǎn)市場的資金來源和資金供給量變化情況。建材價格指數(shù)(或建筑安裝工程指數(shù))：指報告期內(nèi)各種建材價格的平均綜合指數(shù)。它通過房地產(chǎn)生產(chǎn)中所需物資的變動情況間接反映房地產(chǎn)市場的變化。中長期貸款利率：指報告期內(nèi)國家公布的中長期貸款利率。發(fā)展商多半采用融資方式進(jìn)行投資活動，所以利率的高低會影響發(fā)展商的資金成本，進(jìn)而影響投資意愿。由于貸款期限大約在一至三年不等，故采用中長期貸款利率。同步指標(biāo)土地交易登記件數(shù)：指報告期末在政府主管部門登記備案的土地交易宗數(shù)。土地能否取得關(guān)系著整個投資方案是否能夠進(jìn)行，所以土地取得是房地產(chǎn)投