房地產(chǎn)評(píng)估案例1純方法計(jì)算課本摘

1、房地產(chǎn)評(píng)估案例市場(chǎng)法：待評(píng)估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評(píng)估其2005年5月的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。評(píng)估人員通過搜集相關(guān)數(shù)據(jù)資料，選用3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照。交易實(shí)例的有關(guān)情況如表1所示： 表1 交易實(shí)例的有關(guān)情況項(xiàng) 目ABC待評(píng)估對(duì)象所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地總價(jià)（萬(wàn)元）25.24943.5單價(jià)（元）150014001450交易日期2004年10月2004年12月2005年1月2005年5月面積（平方米）168350300600形狀長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形地勢(shì)平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備較好較好

2、較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35303530已知以下條件：交易情況正常。自2004年以來(lái)，土地價(jià)格每月上漲1%。折現(xiàn)率為8%。交易實(shí)例A與待評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)可以參考表2進(jìn)行判斷 表2 交易實(shí)例B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)項(xiàng) 目B分 值C分 值自然條件相同10相同10社會(huì)環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠(yuǎn)7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10總計(jì)86總計(jì)93根據(jù)以上資料，利用市場(chǎng)法對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)以上資料，先對(duì)各種因

3、素進(jìn)行修正，然后待評(píng)估地塊的評(píng)估價(jià)格。交易情況修正：因?yàn)楦鶕?jù)調(diào)查，交易實(shí)例的交易情況沒有特殊性，故作為正常交易對(duì)待，無(wú)須修正。交易時(shí)間修正：由于地價(jià)每月上漲1%，故從A成交日2004年10月到評(píng)估基準(zhǔn)日2005年5月，地價(jià)上漲了7%；交易實(shí)例B從成交日2004年12月到評(píng)估基準(zhǔn)日2005年5月，地價(jià)上漲了5%；交易實(shí)例C從成交日2005年1月到評(píng)估基準(zhǔn)日2005年5月，地價(jià)上漲了4%，故： 交易實(shí)例A的交易時(shí)間修正系數(shù) = 107100 = 1.07 交易實(shí)例B的交易時(shí)間修正系數(shù) = 105100 = 1.05 交易實(shí)例C的交易時(shí)間修正系數(shù) = 104100 = 1.04區(qū)域因素修正：由于交易

4、實(shí)例A與待評(píng)估地塊處于同一地區(qū)，故無(wú)需作區(qū)域因素調(diào)整，其修正系數(shù)為1，故： 交易實(shí)例B的區(qū)域因素修正系數(shù)= 10086=1.163 交易實(shí)例C的區(qū)域因素修正系數(shù)=10093=1.075個(gè)別因素修正：面積因素的修正：由于待評(píng)估地塊的面積大于3個(gè)交易實(shí)例地塊，就商業(yè)用途而言，面積較大便于充分利用，待評(píng)估地塊面積因素對(duì)地塊的價(jià)格影響比交易實(shí)例高出3%，所以： 評(píng)估實(shí)例A的個(gè)別因素修正系數(shù) = 103100=1.03 評(píng)估實(shí)例B的個(gè)別因素修正系數(shù) = 103100=1.03 評(píng)估實(shí)例C的個(gè)別因素修正系數(shù) = 103100=1.03土地使用年限因素修正：除了交易實(shí)例B與待評(píng)估地塊的剩余使用年限相同外，交

5、易實(shí)例A和C均需要做年限因素修正，修正系數(shù)如下：交易實(shí)例A的年限修正系數(shù)=（PA，8%，30）（PA，8%，35） =11.257811.6546=0.9659 交易實(shí)例A的年限修正系數(shù)=（PA，8%，30）（PA，8%，30）=1 交易實(shí)例A的年限修正系數(shù)=（PA，8%，30）（PA，8%，35） =11.257811.6546=0.9659計(jì)算待評(píng)估資產(chǎn)土地的初步價(jià)格： A = 150011.0711.030.9659=1597 B =140011.051.1631.031=1761 C =145011.041.0751.030.9659=1613 (7) 利用算術(shù)平均法計(jì)算評(píng)估結(jié)果： 待

6、評(píng)估土地的單位面積評(píng)估值=（1597+1761+1613）3=1657(元平方米) 待評(píng)估地塊總價(jià)的評(píng)估值=1657600=994200（元）成本法：評(píng)估目的：為甲廠改制成有限責(zé)任公司提供價(jià)值參考依據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日：2001年4月30日評(píng)估依據(jù)：略評(píng)估標(biāo)的物：鍋爐房房屋概況：詳見房屋建筑物（案例）概況調(diào)查表重置價(jià)值的計(jì)算建安造價(jià)：由土建工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)用構(gòu)成。其中土建費(fèi)用和安裝費(fèi)分別由定額直接費(fèi)，間接費(fèi)，利潤(rùn)及稅金構(gòu)成。依據(jù)甲廠提供的設(shè)計(jì)圖紙及工程決算書，重新套用省建筑工程預(yù)算定額（2000）計(jì)算土建定額直接費(fèi)，套用全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額省建設(shè)工程造價(jià)信息（2001年第二期），計(jì)算出土建工程和

7、安裝工程造價(jià)。具體為：土建工程造價(jià)：1075270.29元安裝工程造價(jià)：42315.15元建安工程造價(jià)：1117585.44元測(cè)算建安單方造價(jià)為956.84元平方米，取整 957元平方米。則評(píng)估所取建安造價(jià)為957元平方米1168.00平方米=1117776.00元。工程建設(shè)其他費(fèi)用：前期費(fèi)用（取費(fèi)基數(shù)：建安造價(jià)） 勘察費(fèi)：0.22%；設(shè)計(jì)費(fèi)：2.20%；建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：0.30%；投標(biāo)管理費(fèi)：0.6%；工程監(jiān)理費(fèi)：1.8%。小計(jì)：5.12%。則：前期其他費(fèi)用=1117776.005.12%=57230.13（元）資金成本：根據(jù)建筑安裝工程工期定額（2000），該工程定額周期為260天。

8、資金成本=投資額貸款利息率（定額工期365）2 =（1117776.00+57230.13）5.85%（260365）2=24482.00（元）工程建設(shè)其他費(fèi)用=前期費(fèi)用+資金成本=81712.13（元）。取整為81712.00（元）。重置價(jià)值=建安造價(jià)+工程建設(shè)其他費(fèi)用-1117776.00+81712.00=1199488.00（元）。3.成新率 （1）采用耐用年限法確定成新率。 耐用年限法成新率=1-（1-殘值率）耐用年限已用年限100%其中，殘值率為0，耐用年限為50年，已使用年限為1年，則耐用年限法成新率=98%。 （2）采用實(shí)際觀察法確定成新率：實(shí)際觀察法確定的成新率=99.85%

9、。（3） 成新率=耐用年限法成新率40%+實(shí)際觀察法成新率60%=98%40%+ 99.85%60%=99.11%，取整為99%。4，評(píng)估價(jià)值的確定 擴(kuò)建鍋爐房觀察評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值成新率=119948899%=1187493.12（元）收益法某商場(chǎng)的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場(chǎng)共有兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層已經(jīng)于1996年5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時(shí)空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方米，出租費(fèi)用為租金的20%。折現(xiàn)率為10%。試估算該房地產(chǎn)1998年5月31日出售時(shí)的總價(jià)格簡(jiǎn)解：1)每層可出租面積:200060%=1200(平方米)2)帶租約的3年期間每年的凈租金收入：（180+