南京華僑路寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告

1、 目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc199576271 第一部分：南京寫字樓物業(yè)市場(chǎng)概況 PAGEREF _Toc199576271 h 3 HYPERLINK l _Toc199576272 1.南京寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢(shì)，價(jià)格與住宅倒掛 PAGEREF _Toc199576272 h 3 HYPERLINK l _Toc199576273 2.市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)量龐大，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存 PAGEREF _Toc199576273 h 3 HYPERLINK l _Toc199576274 3.租售模式進(jìn)一步調(diào)整，持有型物業(yè)比率增大 PAGEREF _Toc

2、199576274 h 4 HYPERLINK l _Toc199576275 4.河西CBD將逐步崛起 PAGEREF _Toc199576275 h 4 HYPERLINK l _Toc199576276 第二部分：南京寫字樓物業(yè)市場(chǎng)特征分析 PAGEREF _Toc199576276 h 5 HYPERLINK l _Toc199576277 1.南京城中寫字樓物業(yè)市場(chǎng)區(qū)域劃分及特征分析 PAGEREF _Toc199576277 h 5 HYPERLINK l _Toc199576278 1.1.南京城中寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)形成“三足鼎立”態(tài)勢(shì) PAGEREF _Toc199576278 h

3、 5 HYPERLINK l _Toc199576279 1.2.“新街口長(zhǎng)江路太平南路洪武路”寫字樓板塊概況 PAGEREF _Toc199576279 h 5 HYPERLINK l _Toc199576280 1.3.“鼓樓珠江路廣州路”寫字樓板塊概況 PAGEREF _Toc199576280 h 5 HYPERLINK l _Toc199576281 1.4.“山西路湖南路”寫字樓板塊概況 PAGEREF _Toc199576281 h 6 HYPERLINK l _Toc199576282 2.南京寫字樓物業(yè)市場(chǎng)各板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析； PAGEREF _Toc199576282 h

4、6 HYPERLINK l _Toc199576283 2.1.“新街口長(zhǎng)江路太平南路洪武路”寫字樓板塊分析 PAGEREF _Toc199576283 h 6 HYPERLINK l _Toc199576284 2.1.1.“新街口長(zhǎng)江路太平南路洪武路”寫字樓板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc199576284 h 6 HYPERLINK l _Toc199576285 2.1.2.“新街口長(zhǎng)江路太平南路洪武路”寫字樓板塊競(jìng)爭(zhēng)租售模式分析 PAGEREF _Toc199576285 h 11 HYPERLINK l _Toc199576286 2.1.3.“新街口長(zhǎng)江路太平南路洪武路

5、”寫字樓板塊銷售/租賃價(jià)格分析 PAGEREF _Toc199576286 h 11 HYPERLINK l _Toc199576287 2.1.4.“新街口長(zhǎng)江路太平南路洪武路”寫字樓板塊客戶入駐情況分析 PAGEREF _Toc199576287 h 12 HYPERLINK l _Toc199576288 2.2.“鼓樓珠江路廣州路”寫字樓板塊分析 PAGEREF _Toc199576288 h 12 HYPERLINK l _Toc199576289 2.2.1.“鼓樓珠江路廣州路”寫字樓板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc199576289 h 12 HYPERLINK l _

6、Toc199576290 “鼓樓珠江路廣州路”寫字樓板塊租售模式分析 PAGEREF _Toc199576290 h 16 HYPERLINK l _Toc199576291 2.2.3.“鼓樓珠江路廣州路”寫字樓板塊銷售/租賃價(jià)格分析 PAGEREF _Toc199576291 h 17 HYPERLINK l _Toc199576292 2.2.4.“鼓樓珠江路廣州路”寫字樓板塊客戶入駐情況分析 PAGEREF _Toc199576292 h 17 HYPERLINK l _Toc199576293 2.3.“山西路湖南路”寫字樓板塊分析 PAGEREF _Toc199576293 h 1

7、8 HYPERLINK l _Toc199576294 2.3.1.“山西路湖南路”寫字樓板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc199576294 h 18 HYPERLINK l _Toc199576295 2.3.2.“山西路湖南路”寫字樓板塊租售模式分析 PAGEREF _Toc199576295 h 19 HYPERLINK l _Toc199576296 2.3.3.“山西路湖南路”寫字樓板塊銷售/租賃價(jià)格分析 PAGEREF _Toc199576296 h 19 HYPERLINK l _Toc199576297 2.3.4.“山西路湖南路”寫字樓板塊客戶入駐情況分析 PAGE

8、REF _Toc199576297 h 20 HYPERLINK l _Toc199576298 第三部分：大地華僑路項(xiàng)目寫字樓項(xiàng)目配套建議 PAGEREF _Toc199576298 h 21 HYPERLINK l _Toc199576299 1.內(nèi)部配套 PAGEREF _Toc199576299 h 21 HYPERLINK l _Toc199576300 1.1.硬件設(shè)施 PAGEREF _Toc199576300 h 21 HYPERLINK l _Toc199576301 1.1.1.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)分析； PAGEREF _Toc199576301 h 21 HYPE

9、RLINK l _Toc199576302 1.1.2.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?nèi)通訊自動(dòng)化系統(tǒng)分析； PAGEREF _Toc199576302 h 22 HYPERLINK l _Toc199576303 1.1.3.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部安全防范自動(dòng)化系統(tǒng)分析； PAGEREF _Toc199576303 h 23 HYPERLINK l _Toc199576304 1.1.4.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部消防自動(dòng)化系統(tǒng)分析； PAGEREF _Toc199576304 h 24 HYPERLINK l _Toc199576305 1.1.5.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部辦公自動(dòng)化系統(tǒng)分析； PAGEREF _Toc199576305 h 25

10、 HYPERLINK l _Toc199576306 1.1.6.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部電梯配比分析 PAGEREF _Toc199576306 h 26 HYPERLINK l _Toc199576307 1.2.軟件設(shè)施 PAGEREF _Toc199576307 h 27 HYPERLINK l _Toc199576308 1.2.1.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)分析； PAGEREF _Toc199576308 h 27 HYPERLINK l _Toc199576309 2.外部配套 PAGEREF _Toc199576309 h 28 HYPERLINK l _Toc199576310 2.1.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目

11、車位配比分析 PAGEREF _Toc199576310 h 28 HYPERLINK l _Toc199576311 2.2.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目建筑外立面分析； PAGEREF _Toc199576311 h 29 HYPERLINK l _Toc199576312 第四部分：大地華僑路項(xiàng)目寫字樓初步價(jià)格定位 PAGEREF _Toc199576312 h 30 HYPERLINK l _Toc199576313 1.大地華僑路寫字樓項(xiàng)目初步銷售價(jià)格定位； PAGEREF _Toc199576313 h 30 HYPERLINK l _Toc199576314 2.大地華僑路寫字樓項(xiàng)目初步租賃價(jià)格定位

12、； PAGEREF _Toc199576314 h 31 HYPERLINK l _Toc199576315 3.大地華僑路寫字樓項(xiàng)目租售初步結(jié)論； PAGEREF _Toc199576315 h 32 HYPERLINK l _Toc199576316 第五部分：大地華僑路項(xiàng)目商業(yè)初步價(jià)格定位 PAGEREF _Toc199576316 h 33 HYPERLINK l _Toc199576317 1.大地華僑路寫字樓項(xiàng)目商業(yè)首層銷售價(jià)格建議 PAGEREF _Toc199576317 h 33 HYPERLINK l _Toc199576318 2.大地華僑路寫字樓項(xiàng)目商業(yè)二、三層價(jià)格銷售

13、價(jià)格建議 PAGEREF _Toc199576318 h 34第一部分：南京寫字樓物業(yè)市場(chǎng)概況南京寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢(shì)，價(jià)格與住宅倒掛 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 通過南京網(wǎng)上房地產(chǎn)對(duì)2008年一季度南京寫字樓市場(chǎng)供銷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年1-3季度南京寫字樓新上市量約為12.08萬(wàn)，銷售總量約為4.91萬(wàn)，市場(chǎng)整體繼續(xù)延續(xù)2007年供大于求的特征。在市場(chǎng)繼續(xù)保持供大于求的市場(chǎng)特征的同時(shí)，城中與本項(xiàng)目同區(qū)域的寫字樓銷售價(jià)格與住宅呈現(xiàn)倒掛的現(xiàn)象。例如，位于珠江路上的華利國(guó)際該項(xiàng)目辦公樓售價(jià)約15000元/,而離項(xiàng)目?jī)H一街之隔的木馬公寓售價(jià)已經(jīng)達(dá)到18000元/，造成該種現(xiàn)象的原因一

14、方面是由于“住宅改商用”滿城開花，寫字樓辦公型物業(yè)的價(jià)值被低估，另一方面由于寫字樓產(chǎn)品進(jìn)駐門檻高、租金回報(bào)低、風(fēng)險(xiǎn)較大，多年來(lái)寫字樓的受關(guān)注程度并不高，加之南京城市整體辦公商務(wù)氛圍不及上海、北京、廣州等一線城市成熟，因此出現(xiàn)價(jià)格倒掛在所難免。市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)量龐大，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存 根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)一季度南京寫字樓銷售數(shù)據(jù)顯示，南京目前約80萬(wàn)平方米辦公用房可售。這一數(shù)字，折射出2008年南京寫字樓市場(chǎng)的銷售壓力仍然較大。但隨著南京城市經(jīng)濟(jì)與投資環(huán)境的不斷發(fā)展，南京整體的商務(wù)氛圍呈現(xiàn)不斷成熟的趨勢(shì)，寫字樓物業(yè)面臨較大的發(fā)展機(jī)遇。有機(jī)遇的同時(shí)，挑戰(zhàn)仍然存在。南京寫字樓市所面臨的問題在于：跨國(guó)公司及國(guó)

15、內(nèi)知名企業(yè)在寧數(shù)量相對(duì)較少，本地一些實(shí)力企業(yè)多自建或已購(gòu)置，消費(fèi)潛力不大，新興企業(yè)數(shù)量不足以消化現(xiàn)有市場(chǎng)的供應(yīng)量，現(xiàn)階段供需結(jié)構(gòu)還存在一定脫節(jié)現(xiàn)象。租售模式進(jìn)一步調(diào)整，持有型物業(yè)比率增大通過市場(chǎng)觀察南京寫字樓市場(chǎng)租售模式正在不斷進(jìn)行調(diào)整，租售結(jié)合的項(xiàng)目在增多。珠江路地鐵口的珠江路1號(hào)引進(jìn)“金鷹新天地”后將租售結(jié)合的方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹蛔獠皇蹱顟B(tài)。此外，新街口的南京國(guó)際金融中心是由全售的方式轉(zhuǎn)為租售的結(jié)合的方式。租售模式的不斷調(diào)整一方面是房地產(chǎn)開發(fā)成本的不斷走高，鑒于現(xiàn)階段辦公型物業(yè)的價(jià)值被一度低估，多數(shù)開發(fā)商采取了“以時(shí)間換空間”的價(jià)格提升策略。另一方面一些上市公司的持有型物業(yè)不斷增多，包括招商、世茂

16、、金地、綠地、首創(chuàng)等一線企業(yè)。增加持有型物業(yè)往往是上市房企的內(nèi)在需求，因?yàn)榉€(wěn)定增長(zhǎng)的財(cái)務(wù)報(bào)表能讓機(jī)構(gòu)投資者和普通股民安心。此外，城市黃金地段的土地迅速增值、可以暫時(shí)避免土地增值稅的清算等，也是持有型物業(yè)成為“新寵”的原因。河西CBD將逐步崛起從成交數(shù)據(jù)看，城中仍然是辦公用房成交的主力區(qū)域，但河西寫字樓銷售面積在全市的比重明顯提升。河西是南京市政府著力打造的CBD商務(wù)中心帶有明顯政府導(dǎo)向性質(zhì)，2007年，雖然城中的寫字樓銷售量仍占全市總成交量的一半以上，但年河西寫字樓在全市的銷售份額則從2006年的15%左右，上升到了30%左右。2008年隨著紫鑫中華廣場(chǎng)、宋都奧體名座等一期標(biāo)志性建筑接連建成交

17、付，以及2008年南京市政府率先將10大部門辦公點(diǎn)設(shè)置在河西CBD，河西寫字樓市場(chǎng)份額將進(jìn)一步提升。第二部分：南京寫字樓物業(yè)市場(chǎng)特征分析南京城中寫字樓物業(yè)市場(chǎng)區(qū)域劃分及特征分析南京城中寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)形成“三足鼎立”態(tài)勢(shì)第一板塊：“新街口長(zhǎng)江路太平南路洪武路寫字樓板塊”第二板塊：“鼓樓珠江路廣州路寫字樓板塊” 第三板塊：“山西路湖南路寫字樓板塊”“新街口長(zhǎng)江路太平南路洪武路”寫字樓板塊概況“新街口長(zhǎng)江路太平南路洪武路寫字樓板塊”。該區(qū)域內(nèi)有大量的寫字樓及商務(wù)機(jī)構(gòu)，已經(jīng)具備了成熟的CBD的形態(tài)及特征，是南京寫字樓最集中的地帶，代表樓盤有商茂世紀(jì)廣場(chǎng)、置地廣場(chǎng)、新世紀(jì)廣場(chǎng)、長(zhǎng)發(fā)、德基大廈等。新街口地

18、區(qū)中高檔寫字樓的入駐率大多維持在8090%，在價(jià)格上處于領(lǐng)頭羊地位。城市地位的優(yōu)勢(shì)、成熟的商業(yè)氛圍以及相對(duì)完善的辦公及交通配套成為其價(jià)格的最終支撐點(diǎn)?！肮臉侵榻窂V州路”寫字樓板塊概況 “鼓樓珠江路廣州路寫字樓板塊”，包括綠地廣場(chǎng)、易發(fā)大廈、新世界中心、龍世中心等，是極具特色的IT商務(wù)圈。珠江路經(jīng)過十年的發(fā)展，已逐步發(fā)展成為華東地區(qū)最大的電子、電腦產(chǎn)品集散地，華利國(guó)際、廣州路的新世界中心等中高檔寫字樓相繼落成、南京新地標(biāo)綠地廣場(chǎng)的全面竣工、交付，鼓樓珠江路廣州路寫字樓板塊已成為市中心極具吸引力的商務(wù)辦公板塊。“山西路湖南路”寫字樓板塊概況 “山西路湖南路寫字樓板塊”、聚集了天星翠瑯、和泰大廈、

19、龍吟廣場(chǎng)等項(xiàng)目。該板塊內(nèi)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，較為成熟，入駐率大多維持在7080%，但租賃價(jià)格較低。租用該板塊內(nèi)寫字樓的以中小規(guī)模的企業(yè)居多，主要涉及IT、金融、咨詢、廣告和中介服務(wù)等行業(yè)。南京寫字樓物業(yè)市場(chǎng)各板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析；“新街口長(zhǎng)江路太平南路洪武路”寫字樓板塊分析“新街口長(zhǎng)江路太平南路洪武路”寫字樓板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況表一：樓盤名稱CFC(長(zhǎng)發(fā)國(guó)際)新世紀(jì)廣場(chǎng)龍臺(tái)國(guó)際南京國(guó)際貿(mào)易中心地理位置中山東路300號(hào)太平路1號(hào)中山東路198號(hào)中山東路18號(hào)售樓電話（物業(yè)電話）66670716846533358445188884791099發(fā)展商長(zhǎng)發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司泛亞集團(tuán)，新浦發(fā)展公司龍臺(tái)房地產(chǎn)有限

20、公司南京興寧實(shí)業(yè)有限公司建筑面積()1200001300003287080000建筑總層數(shù)24層52層21層33樓層規(guī)劃1至24為辦公1至6層為商場(chǎng)和餐飲，7樓開始為辦公1至21為辦公樓1-6商業(yè)、7-17寫字樓、18-33住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積（）250080015652500物業(yè)管理戴德梁行萊佛仕物業(yè)有限公司企祥物業(yè)南京未來(lái)物業(yè)租售方式租售結(jié)合租售結(jié)合只售不租租售結(jié)合銷售價(jià)格（元/）18000100001200011500標(biāo)準(zhǔn)層層高5米3.7米4.9米3.5樓盤名稱CFC(長(zhǎng)發(fā)國(guó)際)新世紀(jì)廣場(chǎng)龍臺(tái)國(guó)際南京國(guó)際貿(mào)易中心租賃價(jià)格（元/.月）12072只售不租60面積區(qū)間（）57-28948-684

21、8-7270-380主力面積（房率70%62.8%71%66.7%入駐率80%100%85%95%物業(yè)費(fèi)（元/.月）6.9555物業(yè)服務(wù)主要內(nèi)容：收發(fā)信件， 24小時(shí)安保，保潔，車庫(kù)管理收發(fā)信件，代辦票務(wù)，專人保潔，車庫(kù)管理收發(fā)信件，代辦票務(wù)，24小時(shí)安保，專人保潔，衛(wèi)生清理，收發(fā)信件車位數(shù)量及租賃價(jià)格地下：402個(gè)暫時(shí)免費(fèi)地下：310個(gè)租賃：800/月。個(gè)地下：150個(gè)租賃600/月。個(gè)地下200個(gè)；租賃800元/月。個(gè)車位配比1：0.81：0.61：11：0.6寫字樓配套公用衛(wèi)生間，無(wú)集中式餐廳獨(dú)立衛(wèi)生間，無(wú)集中式餐廳公用衛(wèi)生間，無(wú)集中式餐廳衛(wèi)生公用，有集中餐廳，

22、健身會(huì)所電梯部數(shù)及品牌7部/三菱6部/三菱4部/三菱7部/三菱主要租戶金融，證券，航空，大型外資企業(yè)廣告公司和IT企業(yè)外貿(mào)公司和IT企業(yè)較多外貿(mào)公司為主周邊交通狀況：5w/9w/25w/51w/805w/地鐵2號(hào)線80w/313w/1w/2w/25w/65w80w/313w/1w/2w/25w/65w地鐵1號(hào)線8號(hào)出口，公交1W、3W、5W、9W、25W、51W表二：樓盤名稱商茂世紀(jì)廣場(chǎng)天安國(guó)際金輪國(guó)際廣場(chǎng)金鷹國(guó)際地理位置中山南路49號(hào)中山南路122號(hào)漢中路6、8、10號(hào)漢中路89號(hào)售樓電話86893074847005488470401884703131發(fā)展商南京盛茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京天都

23、實(shí)業(yè)有限公司金輪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金鷹國(guó)際集團(tuán)建筑面積()11000012000100000148000建筑總層數(shù)56453260樓層規(guī)劃1-6商業(yè)、7-56寫字樓1-8商業(yè)，9-12商務(wù)寫字樓17-26層為辦公、27-32層為商務(wù)套房1-9層為商業(yè)和餐飲，10-36為辦公區(qū)，37-60為僑鴻皇冠酒店標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積（）800150021002032樓盤名稱商茂世紀(jì)廣場(chǎng)天安國(guó)際金輪國(guó)際廣場(chǎng)金鷹國(guó)際物業(yè)管理公司江蘇盛茂物業(yè)管理有限公司南京港力物業(yè)管理有限公司新鴻運(yùn)物業(yè)管理公司金鷹物業(yè)租售方式租售結(jié)合租售結(jié)合只售不租只租不售銷售價(jià)格（元/）150001100017000只租不售標(biāo)準(zhǔn)層層高(m)3.2

24、3.33.152.9租賃價(jià)格（元/.月）9063只售不租120面積區(qū)間（）50-35070-30060-2000136-610主力面積（房率66.8%80%72%71%入駐率90%75%70%100%物業(yè)費(fèi)（元/.月）87714物業(yè)服務(wù)主要內(nèi)容：送報(bào)紙，信件，定票，衛(wèi)生清理收發(fā)信件、訂閱報(bào)紙、衛(wèi)生清掃帶收發(fā)信箋，專人保潔，24小時(shí)安防，停車場(chǎng)管理有償電工服務(wù)，帶收發(fā)信箋，專人保潔，專人24小時(shí)安保，停車場(chǎng)車輛管理，可代辦票物。車位數(shù)量及租賃價(jià)格地下200個(gè)租賃：1000元/月地下200多個(gè)，租賃：400元/月未建成地上200個(gè)/600元一月，周六周日非停車時(shí)間

25、。地下312個(gè)/1280元一月。車位配比1：0.61：0.81：0.61：0.6寫字樓配套衛(wèi)生公用，有集中餐廳衛(wèi)生公用，有集中餐廳，有網(wǎng)球場(chǎng)獨(dú)立衛(wèi)生間，無(wú)集中獨(dú)立公用衛(wèi)生間均有，無(wú)集中式餐廳。電梯部數(shù)及品牌6部/迅達(dá)5部/OTIS9部/富士達(dá)16部/三菱主要租戶IT企業(yè)和電子企業(yè)較多保險(xiǎn)公司，外貿(mào)公司，廣告公司混合型暫未入駐金融、證券、外資企業(yè)居多周邊交通狀況：地鐵1號(hào)線，公交34W、1W、16W、100w地鐵1號(hào)線，公交16W、33W、35W、100W、27W周遍5條公交線路3W、9W、5W、18W、4W，地鐵1號(hào)線，未來(lái)地鐵2號(hào)線。周遍5條公交線路3W、9W、5W、18W、4W，地鐵1號(hào)線

26、，未來(lái)地鐵2號(hào)線。表三：樓盤名稱華泰證券大廈置地廣場(chǎng)金鷹漢中新城德基大廈地理位置中山東路50號(hào)洪武路55號(hào)漢中門大街1號(hào)長(zhǎng)江路188號(hào)售樓（物業(yè)）電話84579800847002228666134486816060發(fā)展商南京新地房地產(chǎn)開發(fā)南京斯亞實(shí)業(yè)金鷹國(guó)際集團(tuán)德基房地產(chǎn)建筑面積()58000600004900049268建筑總層數(shù)28303135樓層規(guī)劃1-4層商業(yè)和餐飲娛樂，4-28層為辦公區(qū)。1-3層為江蘇銀行4-30層為辦公1-5層為商業(yè) 6-31層為辦公1-4層為某銀行，5-35層為辦公標(biāo)準(zhǔn)層建筑面200018001500800物業(yè)管理公司江蘇長(zhǎng)江物業(yè)新鴻運(yùn)物業(yè)金鷹物業(yè)德基物業(yè)租售方

27、式租售結(jié)合租售結(jié)合只租不售租售結(jié)合銷售價(jià)格（元/）890014000只租不售10000標(biāo)準(zhǔn)層層高(m)3.33.63.43.7租賃價(jià)格（元/.月）1001305485面積區(qū)間（）80-330339130-86012-561主力面積（）80339130351、265得房率70%69%68%72%入駐率97%98%100%80%物業(yè)費(fèi)（元/.月）873.27物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：帶收發(fā)信箋，專人保潔，24小時(shí)安防，停車場(chǎng)管理24小時(shí)報(bào)案巡邏，收發(fā)信箋，帶定機(jī)票，有償維修服務(wù)，手水電費(fèi)。收發(fā)信箋，有安防，停車管理，收水電費(fèi)，日常保潔。收發(fā)信箋，定票務(wù)，有償電工服務(wù)，專人保潔，有停車場(chǎng)管理。車位數(shù)量及租賃價(jià)格

28、地上70個(gè)，5元一小時(shí)，地下100個(gè)，500元一個(gè)月地上30個(gè)/1300-150元一月，地下240個(gè)/1300-1500元一月地上45個(gè)/820元一月，地下80個(gè)/820元一個(gè)月地下200個(gè)/500元一個(gè)月。車位配比1：0.71：0.81：11：0.6寫字樓配套公用衛(wèi)生間，有集中式餐廳。全部公用衛(wèi)生間，無(wú)集中餐廳全部公用衛(wèi)生間，有集中式餐廳。全部公用衛(wèi)生間，無(wú)集中餐廳電梯部數(shù)及品牌6部/富士達(dá)8部/OTIS5部客梯/三菱。5部/三菱主要租戶金融、證券電子企業(yè)、硬件公司較多房地產(chǎn)公司、外資企業(yè)、設(shè)計(jì)公司較多。房地產(chǎn)公司、證券公司、外資企業(yè)較多。周邊交通狀況：2W、30W、3W11條公交：1W、2

29、W、3W、5W、35W、100W、80W、9W、46W、30W、25W7條公交：133W、127、W、5W、9W、29W、18W、13W11條公交：1W、2W、3W、5W、35W、100W、80W、9W、46W、30W、25W表四：樓盤名稱豐匯大廈世界貿(mào)易中心福鑫國(guó)際大廈匯鴻國(guó)際大廈地理位置五臺(tái)山11號(hào)漢中路2號(hào)洪武路359號(hào)白下路89號(hào)售樓（物業(yè)）電話83203231847118888457170984691000發(fā)展商南京豐匯房地產(chǎn)金陵有限公司南京城市開發(fā)建設(shè)南京匯鴻集團(tuán)建筑面積()33033260008700048000建筑總層數(shù)29264223樓層規(guī)劃1、2樓為餐飲，3、4樓為太平洋建

30、設(shè)集團(tuán)，4樓以上為辦公1-6商業(yè)，7-20寫字樓純寫字樓1樓商業(yè)、2-23辦公標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1000750800600物業(yè)管理公司愛濤物業(yè)金陵置業(yè)有限公司新和平物業(yè)匯鴻物業(yè)管理租售方式租售結(jié)合只租不售租售結(jié)合只租不售銷售價(jià)格（元/）9500只租不售8500只租不售標(biāo)準(zhǔn)層層高(m)3.23.553租賃價(jià)格（元/.月）60756060面積區(qū)間（）140-29080-30045-50060-300主力面積（）150150200120得房率73%70%68%68%入駐率97%100%80%100%物業(yè)費(fèi)（元/.月）3.8 166.55物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：大樓清潔，保安，信件收發(fā)，車庫(kù)管理定時(shí)樓層清理、送發(fā)信

31、件、物品保存樓層衛(wèi)生清理、送發(fā)信件、停車管理樓層清理、送發(fā)信件、送報(bào)紙車位數(shù)量及租賃價(jià)格地下60個(gè)車位 700/月地上50個(gè)（600元/月），地下200（800元/月）地上86（500元/月）、地下110（750元/月）地上30個(gè)、地上80個(gè)（600元/月）車位配比1：0.51：0.61：0.61：0.6寫字樓配套公用衛(wèi)生間衛(wèi)生公用，集中餐廳衛(wèi)生公用，集中餐廳衛(wèi)生公用電梯部數(shù)及品牌3部/OTIS2部/三菱12部/迅達(dá)4部/三菱主要租戶培訓(xùn)中心，科技研究單位，外貿(mào)公司較多金融機(jī)構(gòu)、外資公司、政府機(jī)構(gòu)外貿(mào)、IT 企業(yè)匯鴻集團(tuán)內(nèi)部分公司，科技公司周邊交通狀況：60W、43W、18W、29W、68W、

32、302W、83W、13W、3W、5W、9W4W、5W、9W、18W、25W、34W2W、30W、46W、80W、16W、37W2W、30W、80W、26W、16W、33W、37W“新街口長(zhǎng)江路太平南路洪武路”寫字樓板塊競(jìng)爭(zhēng)租售模式分析租售模式數(shù)量樓盤名稱租售結(jié)合10CFC(長(zhǎng)發(fā)國(guó)際)、新世紀(jì)廣場(chǎng)、南京國(guó)際貿(mào)易中心、商茂世紀(jì)廣場(chǎng)、天安國(guó)際、華泰證券大廈、置地廣場(chǎng)、德基大廈豐匯大廈、福鑫國(guó)際大廈只售不租4龍臺(tái)國(guó)際、金輪國(guó)際廣場(chǎng)、世界貿(mào)易中心（金陵飯店）、匯鴻國(guó)際大廈只租不售2金鷹國(guó)際、金鷹漢中新城“新街口長(zhǎng)江路太平南路洪武路”多數(shù)辦公寫字樓銷售模式項(xiàng)目均采用租售結(jié)合的方式進(jìn)行，且持有物業(yè)的比率呈現(xiàn)

33、逐年增大的趨勢(shì)?！靶陆挚陂L(zhǎng)江路太平南路洪武路”寫字樓板塊銷售/租賃價(jià)格分析 從上圖觀察得出“新街口長(zhǎng)江路太平南路洪武路”寫字樓板塊項(xiàng)目銷售價(jià)格以新街口為中心輻射遞減辦公寫字樓項(xiàng)目銷售價(jià)格區(qū)間為8500-18000元/，主力售價(jià)區(qū)間集中在10000-14000元/，租賃價(jià)格區(qū)間為54-140元/.月，主力租賃價(jià)格區(qū)間為60-90元/.月“新街口長(zhǎng)江路太平南路洪武路”寫字樓板塊客戶入駐情況分析項(xiàng)目名稱入駐率入駐企業(yè)類型CFC(長(zhǎng)發(fā)國(guó)際)80%金融，證券，航空，大型外資企業(yè)新世紀(jì)廣場(chǎng)100%廣告公司、IT企業(yè)、外貿(mào)單位較多龍臺(tái)國(guó)際85%外貿(mào)公司和IT企業(yè)較多南京國(guó)際貿(mào)易中心95%外貿(mào)公司為主商茂世紀(jì)

34、廣場(chǎng)90%IT企業(yè)和電子企業(yè)較多天安國(guó)際75%保險(xiǎn)公司，外貿(mào)公司，廣告公司較多金鷹國(guó)際100%金融、證券、外資企業(yè)居多華泰證券大廈97%金融、證券置地廣場(chǎng)98%電子企業(yè)、硬件公司較多金鷹漢中新城100%房地產(chǎn)公司、外資企業(yè)、設(shè)計(jì)公司較多。德基大廈80%房地產(chǎn)公司、證券公司、外資企業(yè)、物流公司較多。豐匯大廈97%培訓(xùn)中心，科技研究單位，外貿(mào)公司較多世界貿(mào)易中心100%金融機(jī)構(gòu)、外資公司、政府機(jī)構(gòu)福鑫國(guó)際大廈80%外貿(mào)、IT 企業(yè)匯鴻國(guó)際大廈100%匯鴻集團(tuán)內(nèi)部分公司，科技公司由于板塊位于南京的核心區(qū)域交通辦公等配套設(shè)施相對(duì)齊全，板塊內(nèi)寫字樓的入駐率大多維持在8090%，入駐企業(yè)主要以外貿(mào)公司、大

35、型金融、證券機(jī)構(gòu)、外資公司以及IT企業(yè)為主?！肮臉侵榻窂V州路”寫字樓板塊分析“鼓樓珠江路廣州路”寫字樓板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況表一：樓盤名稱金峰大廈江蘇議事園大廈綠地廣場(chǎng)地理位置中央路19號(hào)中山北路95號(hào)中山北路18號(hào)售樓（物業(yè)）832228885152888883280777發(fā)展商南京德嘉置業(yè)江蘇新大都置業(yè)綠地集團(tuán)建筑面積()3000026000300000建筑總層數(shù)293189樓層規(guī)劃1-5商業(yè)、6-29寫字樓1-13是5星酒店，15-30寫字樓1F商務(wù)大堂、宴會(huì)廳、2-5F奢侈品商業(yè)中心、6F商業(yè)中心、電影院、7F會(huì)議廳、8-9F健身10F43F辦公、45-46F空中大堂、47F咖啡吧、48F

36、酒店后勤、49-71F六星酒店、72F觀光層、7679F餐廳、80-81F總統(tǒng)套房、82F綠地俱樂部、87-89F燈塔標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積10005001900物業(yè)管理公司安吉物業(yè)江蘇議事園酒店物業(yè)上?？迫鹞飿I(yè)管理有限公司租售方式租售結(jié)合租售結(jié)合租售結(jié)合銷售價(jià)格（元/）150001200035000標(biāo)準(zhǔn)層層高(m)2.734.2租賃價(jià)格（元/.月）9060240面積區(qū)間（）95-14050-150200-600主力面積（）11070-80340得房率62%68%55-62%入駐率70%80%70%物業(yè)費(fèi)（元/.月）63.819物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：發(fā)送信件、樓內(nèi)衛(wèi)生清理發(fā)送信件、樓內(nèi)衛(wèi)生清理統(tǒng)一管理、樓層清

37、理、信件收發(fā)、酒店管理式服務(wù)車位數(shù)量及租賃價(jià)格地下200（800元/月）地上50（600元/月）、地下80（750元/月）地下（1200元/月）車位配比1：0.81：0.61：0.8寫字樓配套衛(wèi)生公用、餐廳衛(wèi)生獨(dú)立、餐廳公用，又集中式餐廳電梯部數(shù)及品牌7部/帝森克虜伯3部/西門子17部/迅達(dá)主要租戶尚未交付政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)生產(chǎn)制造類、代表處和物流貿(mào)易等周邊交通狀況：1W、3W、16W、28W、地鐵1號(hào)線等16W、100W、34W、26W、56W、3W24W、16W、100W、31W、67W、26W、35W、1W、33W表二：樓盤名稱華利國(guó)際新世界中心珠江1號(hào)地理位置珠江路5號(hào)珠江路88號(hào)珠江

38、路1號(hào)售樓（物業(yè)）電話850188968406809783376988發(fā)展商華威房地產(chǎn)開發(fā)華威房地產(chǎn)開發(fā)金鷹國(guó)際集團(tuán)建筑面積()8700019410799549.07建筑總層數(shù)地上47，地下34453樓層規(guī)劃1-7層為商業(yè)，7樓以上均為辦公區(qū)底層為商場(chǎng)和餐廳，主樓為辦公用樓1-6樓為商場(chǎng)，6樓以上為辦公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積186016002000物業(yè)管理公司華威物業(yè)新世界中心物業(yè)南京金鷹物業(yè)租售方式只售不租只租不售只租不售銷售價(jià)格（元/）14000只租不售只租不售標(biāo)準(zhǔn)層層高(m)3.453.3租賃價(jià)格（元/.月）只售不租75120面積區(qū)間（）80-25053-502120-300主力面積（）130

39、245200得房率78%62.8%73%入駐率暫未交付100%70%物業(yè)費(fèi)（元/.月）4.525層以下3.9、25層以上4.86物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：代收發(fā)信件，代辦票務(wù)，24小時(shí)安保，專人保潔，車庫(kù)管理代收發(fā)信件，代辦票務(wù)，24小時(shí)安保，專人保潔，車庫(kù)管理代收發(fā)信件，代辦票務(wù)，24小時(shí)安保，專人保潔，車庫(kù)管理車位數(shù)量及租賃價(jià)格地下：400暫未定地下：500500/月900/月地下4251000/月車位配比1：0.61：0.61：0.8寫字樓配套公用衛(wèi)生，無(wú)集中式餐廳獨(dú)立衛(wèi)生間，無(wú)集中式餐廳全公用衛(wèi)生間，無(wú)集中式餐廳電梯部數(shù)及品牌10部/瑞士迅士達(dá)11部/三菱8部/上海三菱主要租戶金融，證卷，航空，大

40、型外資企業(yè)廣告公司，it硬件公司電子企業(yè)、外資公司、外資金融機(jī)構(gòu)周邊交通狀況：5w/9w/25w/51w/805w/地鐵2號(hào)線80w/313w/1w/2w/25w/65w5w/9w/25w/51w/805w/地鐵2號(hào)線表三：樓盤名稱易發(fā)大廈龍世中心蘇寧環(huán)球地理位置中山路179號(hào)廣州路2號(hào)廣州路188號(hào)售樓（物業(yè)）電話833272166662230083322388發(fā)展商南京易發(fā)房地產(chǎn)南京龍世寶業(yè)房地產(chǎn)蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積()260001200080000建筑總層數(shù)141328層樓層規(guī)劃1-3商業(yè)、4-14寫字樓1-3商業(yè)、4到13是辦公底層為商務(wù)中心，主樓為辦公區(qū)域和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)層

41、建筑面業(yè)管理公司南京易順物業(yè)管理未定戴德梁行物業(yè)管理公司租售方式只售不租租售結(jié)合只租不售銷售價(jià)格（元/）11000140000只租不售標(biāo)準(zhǔn)層層高(m)33.62.68租賃價(jià)格（元/.月）607590面積區(qū)間（）130-1400150-700165-940主力面積（）150-180250200得房率78.6%70%75%入駐率80%80%100%物業(yè)費(fèi)（元/.月）567.5物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：專人清理各樓層衛(wèi)生，信件收發(fā)報(bào)紙傳送，信件收發(fā)，衛(wèi)生的定時(shí)清理收發(fā)信件，票務(wù)，24小時(shí)安保，專人保潔，車庫(kù)管理車位數(shù)量及租賃價(jià)格地下100個(gè)（600元/月）地下80個(gè)（600元/月）地下

42、：300400與酒店共用700/月車位配比1：0.61：0.61：0.6寫字樓配套獨(dú)立衛(wèi)生間、有集中式餐廳公用衛(wèi)生間、有集中式餐廳公用衛(wèi)生間，無(wú)集中式餐廳電梯部數(shù)及品牌3部/OTIS2部/IEF8部/三菱主要租戶技術(shù)管理公司、保險(xiǎn)公司律師事務(wù)所、教育企業(yè)電子企業(yè)辦事處較多周邊交通狀況：公交路線22W、28W、1W、33W、35W、38W、3W、100W，地鐵1號(hào)線珠江路站地鐵1號(hào)線珠江路站、公交1W、22W、28W、25W、30W、33W、35W、38W、65W6w/13w/83/91w“鼓樓珠江路廣州路”寫字樓板塊租售模式分析租售模式數(shù)量樓盤名稱租售結(jié)合5金峰大廈、江蘇議事園大廈、綠地廣場(chǎng)、

43、易發(fā)大廈、龍世中心只售不租1華利國(guó)際只租不售3新世界中心、珠江1號(hào)、蘇寧環(huán)球“鼓樓珠江路廣州路”板塊多數(shù)辦公寫字樓銷售模式項(xiàng)目均采用租售結(jié)合的方式進(jìn)行，且持有物業(yè)的比率呈現(xiàn)逐年增大的趨勢(shì)?！肮臉侵榻窂V州路”寫字樓板塊銷售/租賃價(jià)格分析從上圖觀察得出“鼓樓珠江路廣州路”寫字樓板塊項(xiàng)目銷售價(jià)格以鼓樓為中心輻射遞減，辦公寫字樓項(xiàng)目銷售價(jià)格區(qū)間為11000-35000元/，除去個(gè)別超高端辦公樓項(xiàng)目外主力售價(jià)區(qū)間集中在12000-15000元/，租賃價(jià)格區(qū)間為60-240元/.月，主力租賃價(jià)格區(qū)間為60-90元/.月。“鼓樓珠江路廣州路”寫字樓板塊客戶入駐情況分析項(xiàng)目名稱入駐率入駐企業(yè)類型江蘇議事園大

44、廈80%政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)綠地廣場(chǎng)70%大型外資企業(yè)分公司、代表處和物流貿(mào)易、金融類公司新世界中心100%廣告公司，it硬件公司珠江1號(hào)40%電子企業(yè)、外資公司、外資金融機(jī)構(gòu)易發(fā)大廈80%技術(shù)管理公司、保險(xiǎn)公司龍世中心80%律師事務(wù)所、教育企業(yè)蘇寧環(huán)球100%電子企業(yè)辦事處、IT企業(yè)由于板塊位于南京的文化科技主軸上，應(yīng)此板塊內(nèi)除個(gè)別新投入使用的寫字樓外，多數(shù)寫字樓的入駐率大多維持在7080%，入駐企業(yè)主要以IT企業(yè)、電子企業(yè)為主?！吧轿髀泛下贰睂懽謽前鍓K分析“山西路湖南路”寫字樓板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況樓盤名稱天星翠瑯中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)和泰大廈龍吟廣場(chǎng)地理位置云南北路49號(hào)軍人俱樂部?jī)?nèi)山西路128號(hào)山西路

45、布料城旁售樓（物業(yè)）電話93600581833766668663628883453123發(fā)展商南京廣廈置業(yè) 江蘇匯達(dá)房地產(chǎn) 江蘇和泰置業(yè)有限公司江蘇創(chuàng)寧實(shí)業(yè)發(fā)展 建筑面積()300001217325800059500建筑總層數(shù)22502830樓層規(guī)劃1-4裙樓，5樓會(huì)所6-22寫字樓1-8商業(yè)，10-23寫字樓，25-50公寓地上28層，其中1-6層為裙樓，1-2層為1-5層商業(yè)用，6-16層辦公，17-30住宅。標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積400180017001600物業(yè)管理公司廣廈物業(yè)管理 中心大酒店和泰物業(yè)管理南京快樂世家物業(yè) 租售方式租售結(jié)合只售不租租售結(jié)合租售結(jié)合銷售價(jià)格（元/）90001300

46、0-170001400010000標(biāo)準(zhǔn)層層高(m)3.13.153.73.3租賃價(jià)格（元/.月）48只售不租5446面積區(qū)間（）30-848168-168090-170096-216主力面積（）70-140200130100得房率66%70%68%72%入駐率70%70%80%79%物業(yè)費(fèi)（元/.月）666.85.5物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：代收信件，送報(bào)紙統(tǒng)一管理、保潔、信件收發(fā)、酒店管理式服務(wù)代收信件，送報(bào)紙收發(fā)信件，公共區(qū)域清潔，房屋帶租。車位數(shù)量及租賃價(jià)格地面30個(gè)，500/月，地下100， 700/月地下500個(gè)300元/月地下200個(gè)，1000元/月地下車位300個(gè) 車位配比1：0.81：0.

47、61：0.81：0.6寫字樓配套衛(wèi)生公用，餐廳衛(wèi)生公用，有集中餐廳衛(wèi)生公用，集中餐廳公用衛(wèi)生，無(wú)餐廳電梯部數(shù)及品牌3部/日立6部/迅達(dá)8部/三菱11部/三菱主要租戶貿(mào)易、運(yùn)輸暫未交付金融機(jī)構(gòu)、廣告公司、電子企業(yè)私人學(xué)校，外貿(mào)公司和廣告公司。周邊交通狀況：26W，3W，303W26W,16W,13W,8W,34W,100W等 3、8、67、74、114、52、13、地鐵1號(hào)線26W,16W,13W,8W,34W,100W等“山西路湖南路”寫字樓板塊租售模式分析租售模式數(shù)量樓盤名稱租售結(jié)合3天星翠瑯、和泰大廈、龍吟廣場(chǎng)只售不租4中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)、“山西路湖南路”板塊大多數(shù)辦公寫字樓銷售模式項(xiàng)目均采用租

48、售結(jié)合的方式進(jìn)行去化， “山西路湖南路”板塊是以商業(yè)為主的城市次商圈，并不是寫字樓租戶的熱點(diǎn)地區(qū)，這樣的方式有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)租售結(jié)合的方式也能夠起到吸引投資客購(gòu)買的目的?！吧轿髀泛下贰睂懽謽前鍓K銷售/租賃價(jià)格分析從上圖觀察得出“山西路湖南路”寫字樓板塊項(xiàng)目銷售價(jià)格區(qū)間為9000-15000元/，主力售價(jià)區(qū)間集中在10000-14000元/，租賃價(jià)格區(qū)間為46-54元/.月。 “山西路湖南路”寫字樓板塊客戶入駐情況分析項(xiàng)目名稱入駐率入駐企業(yè)類型天星翠瑯70%貿(mào)易、電子企業(yè)、廣告公司和泰大廈70%金融機(jī)構(gòu)、廣告公司、電子企業(yè)龍吟廣場(chǎng)79%私人學(xué)校，外貿(mào)公司和廣告公司?！吧轿髀泛下穼懽謽前鍓K

49、”依托城市副商業(yè)中心優(yōu)勢(shì)，入駐率大多維持在7080%，但租賃價(jià)格較低。租用該板塊內(nèi)寫字樓的以中小規(guī)模的企業(yè)居多，主要涉及IT、金融、咨詢、廣告和中介服務(wù)等行業(yè)。第三部分：大地華僑路項(xiàng)目寫字樓項(xiàng)目配套建議內(nèi)部配套硬件設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)分析；項(xiàng)目名稱樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)CFC(長(zhǎng)發(fā)國(guó)際)中央空調(diào)有單控，自動(dòng)供排水，便配電監(jiān)控，電梯內(nèi)有監(jiān)控、新風(fēng)系統(tǒng)新世紀(jì)廣場(chǎng)中央空調(diào)有單控，自動(dòng)供排水，便配電監(jiān)控，電梯內(nèi)有監(jiān)控龍臺(tái)國(guó)際中央空調(diào)有單控，自動(dòng)供排水，便配電監(jiān)控南京國(guó)際貿(mào)易中心空調(diào)自控、供排水自控、交配電監(jiān)視、電梯監(jiān)視商茂世紀(jì)廣場(chǎng)空調(diào)自控、供排水自控、交配電監(jiān)視、電梯監(jiān)視天安國(guó)際空調(diào)自控、供排水自控

50、、交配電監(jiān)視、電梯監(jiān)視金輪國(guó)際廣場(chǎng)中央空調(diào)自控，交配電監(jiān)控，自控供排水。金鷹國(guó)際中央空調(diào)可單控，自動(dòng)供排水系統(tǒng)，后備供電系統(tǒng)華泰證券大廈有自動(dòng)供排水，有中央空調(diào)，有供電系統(tǒng)置地廣場(chǎng)中央空調(diào)單控、自動(dòng)供排水，單獨(dú)供電系統(tǒng)、電梯監(jiān)視系統(tǒng)金鷹漢中新城自動(dòng)供排水，有供電系統(tǒng)德基大廈中央空調(diào)可單控，自動(dòng)供排水，有變配電監(jiān)控，有電梯監(jiān)控、備用電源豐匯大廈交配電監(jiān)控，自控供排水世界貿(mào)易中心中央空調(diào)自控、自動(dòng)排水系統(tǒng)、電梯監(jiān)視福鑫國(guó)際大廈中央空調(diào)自控、排水系統(tǒng)、電梯監(jiān)視匯鴻國(guó)際大廈獨(dú)立空調(diào)、供排水自控、電梯監(jiān)視金峰大廈 空調(diào)自控外帶獨(dú)立空調(diào)、供排水自控、交配電監(jiān)視、電梯監(jiān)視江蘇議事園大廈寫字樓獨(dú)立空調(diào)、供排水

51、自控、交配電監(jiān)視、電梯監(jiān)視綠地廣場(chǎng)暖通動(dòng)力、空調(diào)末端、新風(fēng)系統(tǒng)、蒸汽加濕裝置、電子空氣過濾裝置、供電、排水系統(tǒng)華利國(guó)際獨(dú)立空調(diào)，自動(dòng)供排水，電梯內(nèi)有監(jiān)控、新風(fēng)系統(tǒng)新世界中心獨(dú)立空調(diào)，自動(dòng)供排水，便配電監(jiān)控、電梯內(nèi)有監(jiān)控珠江1號(hào)中央空調(diào)有單控，自動(dòng)供排水，便配電監(jiān)控，電梯內(nèi)有監(jiān)控易發(fā)大廈中央空調(diào)和獨(dú)立空調(diào)自控、排水系統(tǒng)的控制、電梯監(jiān)視龍世中心空調(diào)自控、供排水自控、交配電監(jiān)視、電梯監(jiān)視蘇寧環(huán)球獨(dú)立空調(diào)有單控，自動(dòng)供排水，交配電監(jiān)視、新風(fēng)系統(tǒng)天星翠瑯中央空調(diào)自控、自動(dòng)供排水自控、交配電監(jiān)視、電梯監(jiān)視中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)中央空調(diào)、分戶式空調(diào)自控、自動(dòng)排水自控、交配電監(jiān)視、電梯監(jiān)視、新風(fēng)和泰大廈空調(diào)自控、供排水

52、自控、交配電監(jiān)視、電梯監(jiān)視龍吟廣場(chǎng)空調(diào)自控外帶獨(dú)立空調(diào)、交配電監(jiān)視、電梯監(jiān)視從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析顯示：目前南京各寫字樓項(xiàng)目樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)均較為傳統(tǒng)，局限于中央空調(diào)有單控，自動(dòng)供排水，交配電監(jiān)視、新風(fēng)系統(tǒng)、備用電源系統(tǒng)，交配電監(jiān)視六大系統(tǒng)，建議本項(xiàng)目以該六大系統(tǒng)作為基礎(chǔ)充分滿足市場(chǎng)基本要求，并在可能的情況下需依據(jù)未來(lái)辦公的發(fā)展潮流進(jìn)行提升性設(shè)計(jì)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?nèi)通訊自動(dòng)化系統(tǒng)分析；項(xiàng)目名稱通訊自動(dòng)化系統(tǒng)CFC(長(zhǎng)發(fā)國(guó)際)綜合布線（電話與網(wǎng)絡(luò)分開）、光纖接入、電梯和公共區(qū)域有移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)、樓宇WIFI 新世紀(jì)廣場(chǎng)綜合布線（電話與網(wǎng)絡(luò)分開）寬帶系統(tǒng)、電梯和公共區(qū)域有移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)龍臺(tái)國(guó)際綜合布線（電話與網(wǎng)絡(luò)分

53、開）、有寬帶，電梯和公共區(qū)域有移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)南京國(guó)際貿(mào)易中心綜合布線、公共網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，信息覆蓋商茂世紀(jì)廣場(chǎng)電話寬帶接入、有移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)天安國(guó)際公共網(wǎng)絡(luò)與電話系統(tǒng)、信息覆蓋系統(tǒng)金輪國(guó)際廣場(chǎng)移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)，線路綜合布置。金鷹國(guó)際有光纖接入，移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)，有開放的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。華泰證券大廈有網(wǎng)絡(luò)接入，辦公區(qū)域電梯內(nèi)有移動(dòng)信號(hào)加強(qiáng)。置地廣場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)、電訊，各層有移動(dòng)信號(hào)加強(qiáng)，可無(wú)線上網(wǎng)。金鷹漢中新城網(wǎng)絡(luò)光纖接入，電訊系統(tǒng)接入。德基大廈網(wǎng)絡(luò)光纖接入，電梯和公共區(qū)域有移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)，有無(wú)線上網(wǎng)平臺(tái)。豐匯大廈寬帶接入，電訊接入，電梯移動(dòng)信號(hào)覆蓋。世界貿(mào)易中心網(wǎng)絡(luò)光纖接入，電梯和公共區(qū)域有移動(dòng)信

54、號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)，有無(wú)線上網(wǎng)平臺(tái)。福鑫國(guó)際大廈電話寬帶接入、有移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)匯鴻國(guó)際大廈電話寬帶接入、移動(dòng)信號(hào)加強(qiáng)系統(tǒng)金峰大廈 綜合布線（電話與網(wǎng)絡(luò)分開）寬帶系統(tǒng)、電梯和公共區(qū)域有移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)江蘇議事園大廈電話寬帶接入、有移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)綠地廣場(chǎng)光纖入戶、綜合布線，各層移動(dòng)信號(hào)加強(qiáng)華利國(guó)際有寬帶，電梯和公共區(qū)域有移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)新世界中心綜合布線（電話與網(wǎng)絡(luò)分開）、有寬帶，電梯和公共區(qū)域有移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)珠江1號(hào)綜合布線（電話與網(wǎng)絡(luò)分開）、光纖、電公共區(qū)域移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)、樓宇WIFI、衛(wèi)星電視易發(fā)大廈寬帶、電話接入，信號(hào)加強(qiáng)系統(tǒng)龍世中心電話寬帶接入、移動(dòng)信號(hào)加強(qiáng)系統(tǒng)蘇

55、寧環(huán)球有寬帶，電梯和公共區(qū)域有移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)天星翠瑯電話、網(wǎng)絡(luò)線路綜合分布、電話寬帶接入中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)內(nèi)部綜合布線系統(tǒng)、外部通訊接口、寬帶接入和泰大廈信號(hào)加強(qiáng)系統(tǒng)、綜合布線、寬帶系統(tǒng)龍吟廣場(chǎng)綜合布線（電話與網(wǎng)絡(luò)分開）、光纖接入從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析顯示：目前南京各寫字樓項(xiàng)目通訊自動(dòng)化系統(tǒng)均較為傳統(tǒng)，局限于綜合布線（電話與網(wǎng)絡(luò)分開）、光纖接入、電梯和公共區(qū)域有移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)、樓宇WIFI系統(tǒng)、衛(wèi)星電視五大系統(tǒng)，建議本項(xiàng)目以該五大系統(tǒng)作為基礎(chǔ)充分滿足市場(chǎng)要求，進(jìn)行提升性設(shè)計(jì)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部安全防范自動(dòng)化系統(tǒng)分析；項(xiàng)目名稱內(nèi)部安全防范自動(dòng)化系統(tǒng)CFC(長(zhǎng)發(fā)國(guó)際)有24小時(shí)防盜監(jiān)控，車庫(kù)出入口有監(jiān)控， 紅外監(jiān)

56、控、各樓層閉路電視監(jiān)控新世紀(jì)廣場(chǎng)有24小時(shí)防盜監(jiān)控，車庫(kù)出入口有監(jiān)控，防盜報(bào)警、各樓層閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)龍臺(tái)國(guó)際車庫(kù)出入口有監(jiān)控，有防盜報(bào)警系統(tǒng)、各樓層閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)南京國(guó)際貿(mào)易中心24小時(shí)公共閉路監(jiān)視、各寫字樓有報(bào)警系統(tǒng)，地下車庫(kù)有黑白監(jiān)視商茂世紀(jì)廣場(chǎng)有閉路監(jiān)視、防盜報(bào)警，車庫(kù)有監(jiān)視，刷卡電梯系統(tǒng)天安國(guó)際公共閉路監(jiān)視、防盜報(bào)警、各樓層閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)金輪國(guó)際廣場(chǎng)24小時(shí)公共區(qū)域監(jiān)控，地下車庫(kù)黑白監(jiān)控、各樓層閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)金鷹國(guó)際24小時(shí)安全監(jiān)控，各樓層公共區(qū)域、電梯口、主要出入口均有監(jiān)控。華泰證券大廈有紅外監(jiān)控，各樓層電梯內(nèi)軍有24小時(shí)防盜監(jiān)控系統(tǒng)置地廣場(chǎng)防盜警報(bào)系統(tǒng)，停車場(chǎng)出入刷卡，大樓

57、公共區(qū)域均有24小時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)。金鷹漢中新城紅外預(yù)警防盜，內(nèi)部無(wú)監(jiān)控。德基大廈車庫(kù)出入口無(wú)監(jiān)控，樓內(nèi)各層有監(jiān)控，24小時(shí)安保。豐匯大廈聲光報(bào)警，車庫(kù)專人管理世界貿(mào)易中心24小時(shí)有閉路監(jiān)控、各層有防盜報(bào)警系統(tǒng)，地下車庫(kù)監(jiān)視福鑫國(guó)際大廈有24小時(shí)公共區(qū)域閉路監(jiān)視、各層寫字摟防盜報(bào)警匯鴻國(guó)際大廈閉路監(jiān)視、防盜報(bào)警金峰大廈 24小時(shí)閉路監(jiān)視、樓內(nèi)各層防盜報(bào)警系統(tǒng)、地下車庫(kù)有監(jiān)控江蘇議事園大廈有閉路監(jiān)視、有防盜報(bào)警綠地廣場(chǎng)24小時(shí)公共地方閉路監(jiān)視、各層寫字樓防盜報(bào)警，地下車庫(kù)全方位監(jiān)控華利國(guó)際有24小時(shí)防盜監(jiān)控，車庫(kù)出入口有監(jiān)控，有防盜報(bào)警系統(tǒng)新世界中心有24小時(shí)防盜監(jiān)控，車庫(kù)有專人管理，有防盜報(bào)警系統(tǒng)珠

58、江1號(hào)有24小時(shí)防盜監(jiān)控，車庫(kù)有專人管理，有防盜報(bào)警系統(tǒng)易發(fā)大廈有閉路電視監(jiān)視、樓層防盜報(bào)警龍世中心24小時(shí)閉路監(jiān)視、防盜報(bào)警蘇寧環(huán)球有24小時(shí)防盜監(jiān)控，車庫(kù)專人管理，有防盜報(bào)警系統(tǒng)天星翠瑯24小時(shí)視頻監(jiān)控系統(tǒng)、樓層防盜系統(tǒng)中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)保安監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、樓層防盜系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、車庫(kù)監(jiān)控系統(tǒng)和泰大廈保安監(jiān)視系統(tǒng)、車庫(kù)監(jiān)視系統(tǒng)、龍吟廣場(chǎng)室內(nèi)紅外報(bào)警，各樓層閉路電視從市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目觀察顯示目前南京各寫字樓項(xiàng)目安全防范自動(dòng)化系統(tǒng)除個(gè)別高端項(xiàng)目外均較為傳統(tǒng)，局限于有24小時(shí)防盜監(jiān)控，車庫(kù)出入口有監(jiān)控， 紅外監(jiān)控系統(tǒng)、各樓層閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)四大系統(tǒng)，建議本項(xiàng)目以該四大系統(tǒng)作為基礎(chǔ)充分滿足市場(chǎng)

59、要求，進(jìn)行提升性設(shè)計(jì)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部消防自動(dòng)化系統(tǒng)分析；項(xiàng)目名稱內(nèi)部消防自動(dòng)化系統(tǒng)CFC(長(zhǎng)發(fā)國(guó)際)自動(dòng)火災(zāi)預(yù)警系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、獨(dú)立消防增壓供水系統(tǒng)、火警直通市消防中心系統(tǒng)新世紀(jì)廣場(chǎng)火災(zāi)預(yù)警系統(tǒng)與自動(dòng)滅火系統(tǒng)， 龍臺(tái)國(guó)際火災(zāi)預(yù)警系統(tǒng)與自動(dòng)滅火系統(tǒng)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)南京國(guó)際貿(mào)易中心有消防栓、火警自動(dòng)報(bào)警、煙熏自動(dòng)系統(tǒng)商茂世紀(jì)廣場(chǎng)設(shè)有各種智能防火報(bào)警系統(tǒng)天安國(guó)際消防栓、火警自動(dòng)報(bào)警、煙熏自動(dòng)系統(tǒng)金輪國(guó)際廣場(chǎng)自動(dòng)火警預(yù)警系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋，煙熏自動(dòng)噴水系統(tǒng)。金鷹國(guó)際自動(dòng)火警預(yù)警系統(tǒng)和自動(dòng)火警噴淋系統(tǒng)。華泰證券大廈火警預(yù)警系統(tǒng)，與自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。置地廣場(chǎng)自動(dòng)預(yù)警，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。金鷹漢中新城有

60、煙感器，火警預(yù)警報(bào)警器，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。德基大廈自動(dòng)預(yù)警，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。豐匯大廈火警自動(dòng)預(yù)警，煙霧自動(dòng)噴淋世界貿(mào)易中心消防栓、火警自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)福鑫國(guó)際大廈有消防栓、火警自動(dòng)報(bào)警、煙熏自動(dòng)噴水系統(tǒng)匯鴻國(guó)際大廈有消防栓、煙熏自動(dòng)系統(tǒng)金峰大廈 有消防栓、火警自動(dòng)報(bào)警、煙熏噴水系統(tǒng)江蘇議事園大廈消防栓、火警自動(dòng)報(bào)警綠地廣場(chǎng)有消防栓、火警自動(dòng)報(bào)警、消防水系統(tǒng)華利國(guó)際有火災(zāi)預(yù)警系統(tǒng)與自動(dòng)滅火系統(tǒng)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)新世界中心有火災(zāi)預(yù)警系統(tǒng)與自動(dòng)滅火系統(tǒng)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)珠江1號(hào)有火災(zāi)預(yù)警系統(tǒng)與自動(dòng)滅火系統(tǒng)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)易發(fā)大廈自動(dòng)火警預(yù)警系統(tǒng)和自動(dòng)火警噴淋系統(tǒng)。龍世中心火警自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴淋