土地儲(chǔ)備制度解讀ppt課件

1、土地貯藏及土地貯藏機(jī)構(gòu)融資管理政策解讀2021.12主要內(nèi)容一、土地貯藏制度的產(chǎn)生和開(kāi)展二、土地貯藏制度的運(yùn)轉(zhuǎn)三、土地貯藏制度的重要作用四、新政釋義五、需求關(guān)注的問(wèn)題一、土地貯藏制度的產(chǎn)生、開(kāi)展1996年，我國(guó)第一家土地貯藏機(jī)構(gòu)上海市土地開(kāi)展中心正式成立；1997年，杭州、青島相繼建立了土地貯藏制度；1999年，國(guó)土資源部向全國(guó)推行了杭州、青島兩市土地貯藏的閱歷；2001年，國(guó)發(fā)200115號(hào)，明確提出： “為加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控才干，有條件的地方政府要對(duì)建立用地試行收買貯藏制度。市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收買土地，金融機(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持。 這是國(guó)務(wù)院文件第一次提出建立土地貯

2、藏制度，也是目前為止有關(guān)土地貯藏的最高級(jí)別文件。 土地貯藏，是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目的，依法獲得土地，進(jìn)展前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。 土地貯藏任務(wù)的詳細(xì)實(shí)施，由土地貯藏機(jī)構(gòu)承當(dāng)。一、土地貯藏制度的產(chǎn)生、開(kāi)展 2006年，國(guó)辦發(fā)2006100號(hào)要求財(cái)政部門制定土地貯藏資金財(cái)務(wù)管理方法，國(guó)土部門制定土地貯藏管理方法；2007年，財(cái)政部 國(guó)土資源部結(jié)合下發(fā)了財(cái)綜200717號(hào) ；2007年，國(guó)土資源部、財(cái)政部、人民銀行結(jié)合下發(fā)了國(guó)土資發(fā)2007277號(hào)，對(duì)土地貯藏制度作了系統(tǒng)性規(guī)定；二、土地貯藏制度的運(yùn)轉(zhuǎn)1.制定土地貯藏方案。土地貯藏機(jī)構(gòu)編

3、制后，由國(guó)土、財(cái)政、人民銀行分支機(jī)構(gòu)審核，報(bào)當(dāng)?shù)卣狻?3.土地前期開(kāi)發(fā)。 “生地變“熟地的過(guò)程。進(jìn)展土地平整及通路、水、電、氣、暖等地塊必需的根底設(shè)備建立。2.土地貯藏范圍。五類土地：收買的土地土地貯藏機(jī)構(gòu)擔(dān)任、依法收回的國(guó)有土地、行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)獲得的土地、已辦理征轉(zhuǎn)手續(xù)的土地政府或國(guó)土部門擔(dān)任；其他依法獲得的土地。二、土地貯藏制度的運(yùn)轉(zhuǎn)4.管護(hù)和暫時(shí)利用貯藏土地。管護(hù)主要為了防止他人侵占、破壞貯藏土地，呵斥新的權(quán)益糾紛。暫時(shí)利用主要有暫時(shí)出租土地及地上建筑、暫時(shí)改動(dòng)用途的方式，收入應(yīng)按規(guī)定上繳財(cái)政。5.供應(yīng)貯藏土地。供應(yīng)主體是市、縣國(guó)土部門，土地貯藏機(jī)構(gòu)應(yīng)予配合。土地貯藏方案貯藏五類土

4、地土地前期開(kāi)發(fā)通路、水、電、氣、暖貯藏庫(kù)管護(hù)和暫時(shí)利用土地供應(yīng)三、土地貯藏制度的重要作用1.理清了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，確保凈地出讓。土地貯藏尊重和維護(hù)了土地原權(quán)益人的權(quán)益，建立了正常的土地財(cái)富關(guān)系。2.加強(qiáng)了政府調(diào)控土地市場(chǎng)的才干。政府經(jīng)過(guò)土地貯藏掌握了一定的實(shí)物土地，可以根據(jù)城市開(kāi)展和市場(chǎng)需求，有方案地適時(shí)適量供應(yīng)土地，有效調(diào)理土地供應(yīng)總量、構(gòu)造和時(shí)序。3.落實(shí)了城鄉(xiāng)規(guī)劃。對(duì)邊角等特殊地塊無(wú)法改造時(shí)，可經(jīng)過(guò)土地貯藏方式落實(shí)規(guī)劃意圖。4.促進(jìn)了土地節(jié)約集約利用。四、新政釋義2021年11月5日，國(guó)土資發(fā)2021162號(hào)正式下發(fā)。四、新政釋義的亮點(diǎn)：建立土地貯藏機(jī)構(gòu)名錄制要求凈地收儲(chǔ)核發(fā)融資規(guī)模控制卡

5、貸款期限上限調(diào)至五年貸款用途可不對(duì)應(yīng)抵押土地四、新政釋義制定的背景：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展，土地管理方式發(fā)生了較大變化，土地貯藏制度運(yùn)轉(zhuǎn)中遇到了新的情況和問(wèn)題：一是部分企業(yè)或政府融資平臺(tái)隨意借用土地貯藏名義開(kāi)展業(yè)務(wù)，對(duì)規(guī)范的土地貯藏機(jī)構(gòu)呵斥影響。二是土地貯藏機(jī)構(gòu)貸款融資難度加大，土地貯藏貸款政策繼續(xù)調(diào)整完善。三是部分地域土地貯藏運(yùn)轉(zhuǎn)不規(guī)范，貯藏地塊入庫(kù)規(guī)范低，產(chǎn)權(quán)未完全理清；土地貯藏資金運(yùn)用不規(guī)范，資金監(jiān)管不到位，存在地方政府挪用土地貯藏資金的問(wèn)題。上述問(wèn)題亟需出臺(tái)政策措施，加以規(guī)范和管理。四、新政釋義國(guó)土資發(fā)2021162號(hào)文件的主要內(nèi)容。全文共分六個(gè)部分。一、加強(qiáng)土地貯藏機(jī)構(gòu)管理。二、合理確

6、定貯藏土地規(guī)模構(gòu)造。三、加強(qiáng)貯藏土地前期開(kāi)發(fā)管理。四、加強(qiáng)土地收儲(chǔ)及管護(hù)任務(wù)。五、規(guī)范土地貯藏融資行為。六、嚴(yán)厲土地貯藏資金管理。四、新政釋義的主要內(nèi)容：1.加強(qiáng)土地貯藏機(jī)構(gòu)管理建立土地貯藏機(jī)構(gòu)名錄制。國(guó)土部門按照的規(guī)定進(jìn)展審核，符合以下5條規(guī)范的才可列入名錄：1事業(yè)單位：非企業(yè)、融資平臺(tái)公司；2隸屬國(guó)土資源主管部門；3具有獨(dú)立的法人資歷：有正規(guī)的組織機(jī)構(gòu)代碼；4承當(dāng)本行政轄區(qū)土地貯藏任務(wù)：有“三定方案等證明文件，不包括開(kāi)發(fā)區(qū)、各類新區(qū)等非正規(guī)行政區(qū)劃；5市、縣人民政府同意成立：有市、縣不含區(qū)政府或機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)的同意文件；四、新政釋義的主要內(nèi)容：1.加強(qiáng)土地貯藏機(jī)構(gòu)管理國(guó)土資源部將在土地市場(chǎng)

7、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)中添加土地貯藏信息模塊，對(duì)列入名錄的土地貯藏機(jī)構(gòu)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)展檢測(cè)監(jiān)管，并將相關(guān)信息與財(cái)政、銀行和銀監(jiān)部門共享。列入名錄的土地貯藏機(jī)構(gòu)應(yīng)將納入貯藏的土地、已供的貯藏土地、貯藏資金收支、各類融資貸償情況，及時(shí)在系統(tǒng)中填報(bào)。 建立名錄制的主要目的是為了與其他融資平臺(tái)相區(qū)別，名錄以外的各類單位不得享用土地貯藏的相關(guān)政策，銀行等金融機(jī)構(gòu)也不得向其發(fā)放土地貯藏貸款。四、新政釋義的主要內(nèi)容：2.合理確定土地貯藏規(guī)模構(gòu)造每年納入貯藏的土地量，原那么上控制在市、縣本級(jí)前三年平均年供應(yīng)的貯藏土地量之內(nèi)。合理調(diào)整土地貯藏構(gòu)造。土地貯藏庫(kù)土地供應(yīng)四新政釋義3、加強(qiáng)貯藏土地前期開(kāi)發(fā)管理土地貯藏機(jī)構(gòu)應(yīng)組

8、織開(kāi)展對(duì)貯藏土地的前期開(kāi)發(fā)，為政府供應(yīng)“凈地提供有效保證。進(jìn)展道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等根底設(shè)備建立的，應(yīng)經(jīng)過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工程設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位，不得經(jīng)過(guò)下設(shè)機(jī)構(gòu)進(jìn)展工程建立。有下設(shè)或掛靠從事工程建立機(jī)構(gòu)的，必需與土地貯藏機(jī)構(gòu)徹底脫鉤。 四、新政釋義的主要內(nèi)容：4.加強(qiáng)土地收儲(chǔ)及管護(hù)任務(wù)一是納入貯藏的土地必需產(chǎn)權(quán)明晰。土地機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)土地獲得方式及程序的合規(guī)性、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償政府無(wú)償收回的除外、土地權(quán)益包括他項(xiàng)權(quán)益等情況仔細(xì)核對(duì)。對(duì)獲得方式不合規(guī)、補(bǔ)償不到位、土地權(quán)屬不明晰、未辦理土地登記手續(xù)、應(yīng)注銷而未注銷原土地登記手續(xù)、已設(shè)立他項(xiàng)權(quán)益未依法解除的，不得納入土地

9、貯藏庫(kù)。二是對(duì)納入貯藏的土地采用自行管護(hù)、委托管護(hù)、暫時(shí)利用等方式進(jìn)展管護(hù)。建立巡查制度，對(duì)損害土地權(quán)益的行為早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處置。四、新政釋義的主要內(nèi)容：5、規(guī)范土地貯藏融資行為財(cái)政部門會(huì)同國(guó)土、人民銀行，根據(jù)土地貯藏方案，核定土地貯藏機(jī)構(gòu)年度融資規(guī)模，實(shí)行年度融資規(guī)?？刂瓶ü芾怼ｃy行業(yè)金融機(jī)構(gòu)同意融資前，應(yīng)對(duì)控制卡中已有融資額度進(jìn)展仔細(xì)核對(duì)，擬同意的融資額度與本年度已發(fā)生的融資額度含本年度貸款且已在本年度歸還的部分累計(jì)不得超越年度可融資規(guī)模。已到達(dá)年度可融資規(guī)模的土地貯藏機(jī)構(gòu)，年內(nèi)不得進(jìn)展新的融資。XXX億元四、新政釋義的主要內(nèi)容：5、 規(guī)范土地融資行為合理確定貸款期限，最長(zhǎng)不超越五年。

10、貸款用途可不對(duì)應(yīng)抵押土地的相關(guān)補(bǔ)償、前期開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)，但貸款運(yùn)用必需符合土地貯藏資金運(yùn)用范圍，不得用于城市建立及其他與土地貯藏業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的工程?！尽俺鞘薪⒉话ㄙA藏地塊內(nèi)的通路、水、電、氣、暖及平整工程】入貯藏庫(kù)的土地銀行待補(bǔ)償、待前期開(kāi)發(fā)地塊抵押放貸運(yùn)用四、新政釋義的主要內(nèi)容：5.規(guī)范土地貯藏融資行為 貯藏土地不得為土地貯藏機(jī)構(gòu)以外的企事業(yè)法人融資擔(dān)保。 國(guó)土資發(fā)2021134號(hào)規(guī)定，列入名錄的土地貯藏機(jī)構(gòu)方可懇求貯藏土地登記、申領(lǐng)土地運(yùn)用證。 經(jīng)市、縣人民政府同意，產(chǎn)權(quán)明晰、懇求資料齊全的貯藏土地，可辦理登機(jī)，核發(fā)國(guó)有土地運(yùn)用證。 四、新政釋義的主要內(nèi)容：5、規(guī)范土地貯藏融資行為 貯藏土地等

11、級(jí)的運(yùn)用權(quán)類型一致確定為“其他政府貯藏； 登記的用途根據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定，可以細(xì)化到二級(jí)類的，該當(dāng)按二級(jí)類填寫(xiě)。四、新政釋義的主要內(nèi)容：5.規(guī)范土地貯藏融資行為： 12個(gè)一級(jí)類， 57個(gè)二級(jí)類。四、新政釋義的主要內(nèi)容：5、規(guī)范土地貯藏融資行為 貯藏土地須具有合法的土地運(yùn)用證，方可用于貯藏抵押貸款。其他政府貯藏XX土地貯藏中心(須在名錄中商務(wù)金融用地四、新政釋義的主要內(nèi)容：6、嚴(yán)厲土地貯藏資金管理制度現(xiàn)有的規(guī)定：、土地貯藏資金實(shí)行?？罟?。土地貯藏資金運(yùn)用范圍。四項(xiàng)支出一征收、收買、優(yōu)先購(gòu)買或收回土地需求支付的土地價(jià)款或征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。二前期土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。包括前期土地開(kāi)發(fā)性支出以及按照財(cái)

12、政部門規(guī)定與前期土地開(kāi)發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等，含因出讓土地涉及的需求進(jìn)展的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等根底設(shè)備建立支出。三貸款利息支出。四經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門同意的與土地貯藏有關(guān)的其他費(fèi)用。四、新政釋義主要內(nèi)容6、嚴(yán)厲土地貯藏資金管理加強(qiáng)國(guó)有土地收益基金的落實(shí)和管理，按規(guī)定比例計(jì)提，用于土地貯藏。建立的根據(jù)：國(guó)發(fā)200115號(hào)。計(jì)提基數(shù)：繳入地方國(guó)庫(kù)的招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)所獲得的總成交價(jià)款。計(jì)提比例：由省、自治區(qū)、直轄市及方案單列市人民政府確定，并報(bào)送財(cái)政部和國(guó)土資源部備案。管理方式：實(shí)行分賬核算。運(yùn)用方向：用于土地收買貯藏，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安頓補(bǔ)助

13、費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及前期土地開(kāi)發(fā)支出?！緡?guó)辦發(fā)2006100號(hào)：國(guó)有土地收益基金，是從國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)出讓收入提取的專項(xiàng)政府性基金。土地收益基金是為完善土地貯藏制度，防止地方政府“寅吃卯糧的短期行為，以對(duì)土地開(kāi)發(fā)和運(yùn)用進(jìn)展長(zhǎng)久規(guī)劃而設(shè)立的專項(xiàng)政府性基金，由土地貯藏中心進(jìn)展一致管理?！啃?結(jié)土地貯藏融資貸款：1.名錄：必需在國(guó)土資源部發(fā)布的土地貯藏機(jī)構(gòu)名錄中。2.有證：抵押土地，有符合條件的國(guó)有土地運(yùn)用證。3.有卡：有財(cái)政部門核準(zhǔn)的年度融資規(guī)?？刂瓶?，本次融資及年內(nèi)累計(jì)不超越上限。4.時(shí)限：不超越五年。5.用途：可不對(duì)應(yīng)抵押土地的相關(guān)補(bǔ)償、前期開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)。五、需求關(guān)注的問(wèn)題1

14、.地方債務(wù)問(wèn)題：2021年底，全國(guó)省、市、縣三級(jí)地方政府性債務(wù)合計(jì)10.71萬(wàn)億元人民幣，地方政府負(fù)有歸還責(zé)任的6.71萬(wàn)億元。其中有2.55萬(wàn)億元地方政府承諾用土地出讓收入作為償債來(lái)源。2021年到期需歸還2.6萬(wàn)億，2021年到期需歸還的1.8萬(wàn)億元。 地方融資平臺(tái)公司的部分債務(wù)，地方政府雖無(wú)明確承諾用土地出讓收入作為償債來(lái)源，但實(shí)踐上仍需經(jīng)過(guò)土地出讓或轉(zhuǎn)讓予以歸還。五、需求關(guān)注的問(wèn)題2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向：今年前三季度出現(xiàn)三種變化。一是土地供應(yīng)量有所上升，房地產(chǎn)用地和住房用地總體穩(wěn)定。二是住宅地價(jià)根本穩(wěn)定，同比增幅繼續(xù)放緩，環(huán)比增速略有上升。三是土地市場(chǎng)買賣仍呈偏冷態(tài)勢(shì)，土地供應(yīng)中流標(biāo)流拍多于去年。五、需求關(guān)注的問(wèn)題3.國(guó)家關(guān)于融資平臺(tái)管理的相關(guān)政策： 一條主線：國(guó)發(fā)202119號(hào)。 三個(gè)結(jié)合：財(cái)預(yù)2021412號(hào)； 財(cái)預(yù)2021429號(hào)； 財(cái)預(yù)2021525號(hào)。 地方政府債券： 財(cái)預(yù)202121號(hào)； 財(cái)庫(kù)202147號(hào)上海、浙江、廣東、深圳。國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)融資平臺(tái)公司的融資管理和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)等的信貸管理，收緊了融資平臺(tái)公司的融資渠道。五、需求關(guān)注的問(wèn)題親密關(guān)注三方面的情勢(shì)對(duì)土地貯藏產(chǎn)生的影響：1.到期債務(wù)歸還壓力很能夠傳導(dǎo)到貯藏，地方政府要