當涂十二五房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃報告

1、 . . 15/15當涂縣十二五房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃隨著城市建設投融資體制、土地使用制度、住房分配制度改革的深入，房地產(chǎn)供求機制不斷完善，房地產(chǎn)市場日益繁榮。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展為改善城市居住條件，加快城市建設，推進城鎮(zhèn)化進程發(fā)揮了重要作用，已成為全縣社會和經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。為了更有效地保持我縣房地產(chǎn)業(yè)的健康、平穩(wěn)、有序、可持續(xù)發(fā)展，充分發(fā)揮住房作為國民經(jīng)濟基礎性配套設施的重要作用，特制定當涂縣“十二五” 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。 一、全縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 （一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成就 當涂縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展興起于上世紀90年代后期，在2005年后進入快速發(fā)展階段，并逐漸趨于成熟。從發(fā)展階段看，2001年至2

2、005年為起步發(fā)展期，5年間縣城住宅均價從初始的600元/平方米上升到了2005年底的1500元/平方米，年均增長180元/平方米；2006年至2009年為高速發(fā)展期，4年間共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資39.86億元，城區(qū)住宅均價從2006年初的1500元/平方米上升到了2009年底的3300元/平方米，年均增長450元/平方米。2010年以來在國務院一系列政策的出臺下，進入調(diào)控穩(wěn)定期，目前城區(qū)住宅均價穩(wěn)定在3700元/平方米左右。 我縣現(xiàn)有房地產(chǎn)資質(zhì)企業(yè)61家，從資質(zhì)級別看，二級企業(yè)1家、三級企業(yè)8家。從企業(yè)投資成份看，外來投資企業(yè)26家，主要來自、等城市。外來企業(yè)的引入，說明了當涂的房地產(chǎn)市場和當

3、涂得天獨厚的山水風光與地域優(yōu)勢已引起業(yè)人士的濃厚興趣。 2006年至2010年上半年，縣城房地產(chǎn)共完成投資50.85億元，商品房竣工面積177.24萬平方米，銷售面積109.45萬平方米，銷售收入24.09億元。城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積從2006年的平方米提高到目前的平方米。 2010年上半年，全縣61家房地產(chǎn)企業(yè)中，在縣城區(qū)有開發(fā)項目的房地產(chǎn)公司有15家，樓盤16個，總規(guī)劃建筑面積共計140.86萬平方米。 我縣房地產(chǎn)市場管理有序規(guī)，開發(fā)市場和銷售市場能嚴格依法運行；房地產(chǎn)中介服務迅速發(fā)展；房地產(chǎn)登記發(fā)證和城市房屋拆遷管理工作進一步規(guī)；住房公積金和物業(yè)管理工作水平不斷提高。 （二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)

4、展中存在的主要問題 總體上說，我縣房地產(chǎn)市場化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持了健康發(fā)展的良好勢頭。但在房地產(chǎn)用地布局、商品住房供需關系、住房供應結(jié)構(gòu)與規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)行為等方面仍存在一些問題。 1、政府宏觀調(diào)控能力滯后于房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要 長期以來，由于缺少專項房地產(chǎn)發(fā)展的中長期規(guī)劃和年度發(fā)展計劃，對房地產(chǎn)市場缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、布局，加之城市土地利用總體規(guī)劃和縣城發(fā)展總體規(guī)劃未能有效統(tǒng)一，造成零星開發(fā)、不配套開發(fā)、高中低房產(chǎn)區(qū)域不夠明確、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)不夠合理、住房保障體系單一等現(xiàn)象的存在。 2、市場中介機構(gòu)和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展還存在著許多困難和不足 一是法律法規(guī)不健全，行業(yè)管理還有待進一步完善；二是行業(yè)規(guī)缺

5、乏，市場運行不夠有序；三是部分企業(yè)服務行為還不夠規(guī)，企業(yè)競爭意識、人才意識和服務意識還有待進一步加強。 3、房地產(chǎn)融資渠道單一 銀行融資是我縣房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資渠道。單一的融資渠道一方面加大了銀行的風險，另一方面也增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風險。一旦銀行出臺針對房地產(chǎn)企業(yè)的抑制性調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將立刻陷入困境。 4、房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)營程度不高 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍偏小，品牌企業(yè)缺少、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)品檔次不高、產(chǎn)業(yè)化程度低，資源利用效率低。 二、我縣房地產(chǎn)的優(yōu)勢分析 （一）地域區(qū)位的優(yōu)勢 當涂縣位于省東部，隸屬鋼城馬，歷史悠久，自然資源豐富，素稱“江南魚米之鄉(xiāng)”,介于、等大中城市群之間，

6、與江寧、高淳、溧水3縣(區(qū))接壤，擁有長江岸線20公里，是省重要的沿江沿邊縣、東向發(fā)展的橋頭堡, 經(jīng)濟發(fā)展水平高，位列省十強縣前列。（二）城市化進程的優(yōu)勢 近年來，特別是“十一五”期間，我縣大力實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，不斷加強縣城基礎設施建設，主動加速對接馬市、市，推進城市管理，城鎮(zhèn)功能進一步完善，城鎮(zhèn)化水平明顯提高。隨著我縣經(jīng)濟社會的發(fā)展和現(xiàn)代服務業(yè)的提升，特別是品牌房地產(chǎn)企業(yè)的引入，一批優(yōu)質(zhì)樓盤的建成，都將對我縣人居環(huán)境的打造產(chǎn)生深遠的影響。 （三）住房價格的優(yōu)勢 目前，當涂縣城中心區(qū)塊的住宅均價仍保持在3700元/左右，價位低于周邊縣市，并且近年來政府在引導房地產(chǎn)企業(yè)打造精品樓盤上狠下功夫，努力

7、為消費者提供“環(huán)保、節(jié)能、安全、舒適”的高質(zhì)量住宅，使當涂縣城房地產(chǎn)發(fā)展更具潛力。當涂良好的生態(tài)環(huán)境，美麗的山水風光，得天獨厚的地理條件，較低的住房價格，是有識之士的購房首選。對周邊城市居民而言，到當涂投資、創(chuàng)業(yè)、休息或者養(yǎng)老，一定會得到越來越廣泛的認同。 三、“十二五”期間當涂房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標 （一）指導思想 堅持以人為本的科學發(fā)展觀，按照構(gòu)建和諧社會為要求，圍繞建設宜居城市、推進城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略，立足市場需求，本著合理、經(jīng)濟、高效地利用資源的原則，以建設資源節(jié)約型和環(huán)境友好型城市為基礎，培育、建立、發(fā)展和完善房地產(chǎn)市場體系。充分發(fā)揮市場機制在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中優(yōu)化配置資源作用，加大政府宏觀調(diào)控

8、和監(jiān)管力度。促進房地產(chǎn)業(yè)與城市化發(fā)展和環(huán)境保護相結(jié)合，與經(jīng)濟社會和諧發(fā)展相適應，最終實現(xiàn)城鄉(xiāng)人民居住水平的提高和環(huán)境質(zhì)量的改善，達到經(jīng)濟和社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。 （二）基本原則 1、堅持以人為本，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設，營造良好的人居環(huán)境。 2、堅持發(fā)展普通商品住宅建設為主，重點解決普通家庭和中低收入家庭的住宅，適當發(fā)展高檔住宅，重視廉租房、經(jīng)濟適用住房建設，建立滿足不同需求的住房供應體系。 3、堅持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與山水特色城市保護相結(jié)合，以房地產(chǎn)開發(fā)建設帶動環(huán)境保護，充分體現(xiàn)地方特色、時代特征、當涂山水特點。 4、堅持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與推進城市化相結(jié)合，堅持“政府做地、企業(yè)做房

9、”，發(fā)展節(jié)能省地型住宅。同步建設與住宅建設配套的公共設施、市政基礎設施，促進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。 （三）市場供需分析 根據(jù)對我縣住房需求市場的現(xiàn)狀，結(jié)合城市化進程的推進、人民生活水平的提高等方面的綜合分析，預測未來5年，當涂房地產(chǎn)市場需求仍將繼續(xù)呈現(xiàn)出穩(wěn)定持續(xù)增長的勢頭，并進而影響當涂房地產(chǎn)投資規(guī)模的增長。這一需求主要來自以下四個方面： 1、城鎮(zhèn)化的推進，根據(jù)省皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示區(qū)和馬市“1255”戰(zhàn)略安排，當涂縣城將作為馬市主要副城區(qū)之一，使購房需求存在相當大的空間。預計，到“十二五”期末，我縣的城市化率將從現(xiàn)在的35%提高到60%，當涂縣城將集聚16萬人左右。新增城市人口對商品房將產(chǎn)生較

10、大需求。 2、經(jīng)濟和社會發(fā)展，外來人口增加而形成的住房需求。隨著我縣經(jīng)濟的快速發(fā)展，工業(yè)強縣政策的貫徹所帶來的務工人員和科技人才的增加，對商品房、廉租房、人才公寓會產(chǎn)生較大量的需求。 3、收入水平提高，住房形成梯級消費。盡管“十一五”期間已有一萬多套新建商品房形成銷售，但尚未完成第一次購房和換房的居民仍有較大比例。隨著人們生活水平的提高，住房需求將順著“居住、成套、享受”的梯度發(fā)展。 4、人居環(huán)境的改善，基礎設施的完善，將繼續(xù)增加縣外購房需求。隨著當涂縣護城河景觀帶、河景觀帶的建設啟動，以與規(guī)劃中的姑溪河景觀帶，必將使當涂的城市環(huán)境邁上新臺階。近三年的購房對象中，縣外購房已占15%以上，預計“

11、十二五”期間縣外購房仍會占15%左右。 綜合以上住房需求分析,“十二五”期間新推房地產(chǎn)總量應控制在206萬平方米左右，房地產(chǎn)土地總供應量2375畝左右。 （四）發(fā)展目標 到2015年，房地產(chǎn)業(yè)形成“供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定、調(diào)控穩(wěn)妥有效”的房地產(chǎn)發(fā)展格局，增強“健康生態(tài)”和“山水當涂”的品牌優(yōu)勢。建立起以普通商品房、拆遷安置房、老城危舊房改造和廉租房、經(jīng)濟適用房等組成的住房供應保障體系。 1、房地產(chǎn)投資規(guī)模規(guī)劃目標 城市化快速推進、人民收入水平提高和人居環(huán)境的改善，將進一步促進我縣房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。2006年至2010年上半年我縣的房地產(chǎn)投資規(guī)模平均增長率為53%，考慮到宏觀

12、調(diào)控和存量房地產(chǎn)的影響，預計“十二五”期間年均增長率為40%。 2、人均居住面積規(guī)劃目標 城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住建筑面積和房價有直接的關系，國際上一般比較認同的理論是：家庭人均可支配收入之和的3-6倍為住房總價是較為合理的。我縣2009年的居民家庭人均可支配收入為1.5萬元，按三口之家算總計為4.5萬元，按5倍算為22.5萬。2009年我縣人均住宅面積為22.67，三口之家約為68。2009年縣城區(qū)域住房均價3300元/，總價為22.4萬元，符合國際上認同的住房總價與收入水平理論（本縣為5倍）?！笆濉逼陂g居民家庭人均可支配收入預期年均增長8.5%，到2015年城鎮(zhèn)居民家庭人均

13、可支配收入為2.45萬元。若按房價與收入比5倍計算,到2015年商品房控制在36.75萬元/套。按2015年人均居住建筑面積35計，戶均為100左右。3、商品房供應總量 根據(jù)前面的市場需求估測，“十二五”期間，全縣商品房開發(fā)總量為156萬平方米左右，其中，住宅開發(fā)量為125萬平方米，開發(fā)建設中應配備10%左右的公建設施和10%左右的商業(yè)、辦公、車庫等用房。 4、住房建設結(jié)構(gòu)規(guī)劃目標 按照建設節(jié)約型社會的要求，縣城普通住宅套型建筑面積應在80-100平方米之間，其中套型建筑面積90平方米以下的基本控制在商品房供應的70%以。 5、安置房、廉租房、經(jīng)濟適用房供應量規(guī)劃目標 為解決縣城困難群體的住房

14、問題和引進人才、外來務工人員的居住問題，結(jié)合城中村改造，城市基礎設施規(guī)模的擴大，適度有序地推出安置房和廉租房?！笆濉逼陂g每年安排10萬平方米左右。 6、配套公共服務設施建設總量規(guī)劃目標 居住區(qū)的配套公共服務設施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、市政公用設施、行政管理等，其配套建設量按國家定額指標進行，同時填補現(xiàn)有住宅區(qū)的配套缺口。按商品房建設總量的10%進行配套建設，每年需配套公共服務設施總量3.12萬平方米。 7、住宅省地節(jié)能規(guī)劃目標按照節(jié)約型社會的總體要求,住宅產(chǎn)業(yè)要適應信息化、智能化、生態(tài)化的發(fā)展要求，積極開發(fā)和大力推廣先進成熟的新技術、新材料、新設備、新工藝，改

15、善住宅產(chǎn)品的適應性和競爭力，為市民提供“安全、舒適、節(jié)能、環(huán)?！钡木幼l件。到2015年，城鎮(zhèn)新建商品住宅和公共建筑實現(xiàn)節(jié)能65%，基本完成高能耗的存量公共建筑的節(jié)能改造任務。 8、物業(yè)管理覆蓋率規(guī)劃目標 到2015年，當涂縣新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達100%，舊住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達80%。對老城區(qū)的舊住宅小區(qū)因地制宜地采用連片管理和封閉管理的辦法。引入物業(yè)管理品牌企業(yè)，培育物業(yè)管理示小區(qū)。切實做好物業(yè)管理用房和社區(qū)用房的監(jiān)管工作。 9、商品房開發(fā)用地需求 根據(jù)我縣今后5年每年投放市場31.2萬平方米商品房總量的預測，今后5年的商品房開發(fā)用地供應量應在1800畝左右較為合理。（五）縣城居

16、住區(qū)規(guī)劃布局 根據(jù)當涂縣城的發(fā)展現(xiàn)狀，按照當涂縣城總體規(guī)劃和縣城的“東擴西拓、北接南延”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，對“十二五”與中遠期縣城住房規(guī)劃進行合理布局。 居住區(qū)用地主要規(guī)劃五個居住片區(qū)：第一片區(qū)位于老城區(qū)。保留原有較高質(zhì)量住宅，改造原低質(zhì)量和農(nóng)村住宅并遷出大部分工廠；用地規(guī)模90.90公頃，居住人口約3.32萬人，人均居住用地27.42平方米。第二片區(qū)位于姑孰新區(qū)，用地規(guī)模140.03公頃，居住人口約4.90萬人，人均居住用地28.58平方米。第三片區(qū)位于城北新區(qū)，用地規(guī)模180.49公頃，居住人口約5.59萬人，人均居住用地32.28平方米。第四片區(qū)位于城南新區(qū)，用地規(guī)模66.10公頃，居住人

17、口約2.32萬人，人均居住用地29.50平方米。第五片區(qū)位于城東新區(qū)，用地規(guī)模120.28公頃，居住人口約3.87萬人，人均居住用地31.06平方米。四、實現(xiàn)“十二五”規(guī)劃發(fā)展目標的主要措施 目前，當涂房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展成熟的時期，面臨宏觀調(diào)控的形勢，為保證我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標的實現(xiàn)，就要通過深化改革，推進體制創(chuàng)新，強化宏觀調(diào)控，加強市場監(jiān)管，規(guī)市場秩序，完善市場機制，建立住房保障制度等措施，促進我縣房地產(chǎn)的持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展。 （一）加大對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性產(chǎn)業(yè)，對GDP增長具有較強的帶動作用，同時住房問題又關系到廣大人民群眾的切身利益和社會穩(wěn)定。因此，必須

18、區(qū)別對待、分類指導，綜合運用規(guī)劃、財稅、金融、法律和行政等宏觀調(diào)控手段，引導和保持房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。 1、編制當涂縣居住區(qū)發(fā)展規(guī)劃與相關規(guī)劃 以當涂縣城總體規(guī)劃為指導，圍繞統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設，堅持成片開發(fā)、嚴格控制零星建設，與基礎設施同步建設、與山水風光特色保護相結(jié)合的原則，開展居住區(qū)發(fā)展規(guī)劃和縣城控制性詳細規(guī)劃的編制工作。根據(jù)縣城項目不同情況，對居住用地明確提出住宅建筑套型密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）、住宅面積凈面積（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）兩項強制性指標，把住房套型結(jié)構(gòu)比例總體要求統(tǒng)籌分解到各具體區(qū)域，落實到具體項目中。2、保障

19、住房用地供應，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu) 在規(guī)劃期，應按照縣城住房發(fā)展目標，科學確定并適度增加住房用地的供應規(guī)模，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品房、限價商品房和廉租房的土地供應，其年度供應量不低于居住用地供應總量的70%，并按照相關的規(guī)和要求進一步調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。 3、加強商品住宅開發(fā)建設管理 建立并完善土地供應制度，探索在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位的開發(fā)建設模式。推進中低價位、中小套型普通商品住房的招標出讓。嚴格控制別墅房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，限制低密度、大套型住房土地供應。 新建或改建住房建設項目，應明確住宅建筑套密度和住宅建筑凈密度兩項強制性

20、指標的規(guī)定，必須符合相關套型建筑面積結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。建設部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，出具套型結(jié)構(gòu)比例和容積率、建筑高度、綠地率等規(guī)劃設計條件，并作為土地出讓前置條件，落實到新開工商品住房項目中。 4、建立健全房地產(chǎn)市場監(jiān)測和信息統(tǒng)計發(fā)布機制 要有效整合規(guī)劃、建設、土地、金融等房地產(chǎn)相關信息，形成比較全面反映房地產(chǎn)市場運行狀況的信息系統(tǒng)。建設、國土、統(tǒng)計、金融等部門要密切配合，不斷完善房地產(chǎn)市場信息發(fā)布制度。 要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。 （二）建立和完善住房供應保障體系 進一步深化住房供給制度、分配制度、消費制度、住房產(chǎn)權制度

21、和住房管理體制的改革。在推進居民住房供應市場化進程的同時，健全面向中低收入和最低收入家庭的住房保障制度，完善普通商品房、拆遷安置房、廉租房的建設和管理體制。 1、大力發(fā)展節(jié)能省地型普通商品住宅建設 大力推進面向廣大中低收入家庭的節(jié)能省地型普通商品住宅建設，“十二五”期間，縣城建成區(qū)開發(fā)住宅中，套型建筑面積在90平方米以下的住宅應占新增住宅的70%。要按照“總量控制、區(qū)域平衡、落實項目”的原則，把住房套型結(jié)構(gòu)落實到具體項目中。要全面放開住房二級市場，采取有效措施規(guī)和活躍房地產(chǎn)二級市場，將存量住宅納入新的住房供應體系，提高市場的有效供給，逐步使普通商品住宅與中低收入家庭住房消費水平相適應。 2、建

22、立和完善廉租房、經(jīng)濟適用房供應體系，建立房屋租賃新機制 根據(jù)需要安排興建一批廉租房、經(jīng)濟適用房，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需求。適時調(diào)整廉租房、經(jīng)濟適用房的申請條件和標準，進一步擴大廉租房、經(jīng)濟適用房的社會保障面。同時多渠道籌措廉租房、經(jīng)濟適用房建設資金，主要由4塊組成：財政預算；住房公積金增值收益；每年從房地產(chǎn)土地出讓凈收益中提取5%以上；社會多渠道籌措。3、擴大住房公積金制度覆蓋面 積極推動企業(yè)特別是非公有制企業(yè)建立住房公積金制度。對有條件的企業(yè)，要按規(guī)定的繳存比例建立住房公積金制度。對新建單位可實行“先進門、后調(diào)整、低門檻、廣覆蓋”的靈活政策。 4、努力打響“山水當涂”品牌 為提升全縣商品房開發(fā)品位，以縣城特有的山水資源為依托，在沿護城河、河適當推出高檔住宅的供應，比例控制在縣城房地產(chǎn)開發(fā)總量的20%以下。 （三