房地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃建議書（圖文并茂）

1、XXXXX堡項目產(chǎn)品規(guī)劃建議書2017.02.17Part 1 產(chǎn)品定位項目本體及區(qū)位 SWOT分析 住宅定位 客群定位通過項目本體及區(qū)位情況結合市場及競品現(xiàn)狀，以客群為指向，定位產(chǎn)品。高教區(qū)體育中心商業(yè)金融文化區(qū)行政中心濱水休閑商業(yè)區(qū)文化公園東湖公園本案位于東部新區(qū)核心地段，東部板塊規(guī)劃建設：商業(yè)金融文化區(qū)、行政中心、濱水休閑商業(yè)綜合區(qū)、東湖公園、體育中心、文化公園、休閑健身走廊、生態(tài)居住區(qū)等，是承接邯鄲市未來新興產(chǎn)業(yè)、城市功能的主要空間，區(qū)域規(guī)劃長期看好回顧產(chǎn)品定位項目本體及定位回顧規(guī)劃新區(qū)，凈地開發(fā)地塊內(nèi)部秦皇大街叢臺東路錦河灣在建客運總站地塊內(nèi)部在建客運總站地塊位于秦皇大街東部，叢臺東

2、路南部，媧皇路以北，荀子大街以西；凈地開發(fā)，周邊配套較為欠缺產(chǎn)品定位項目本體及定位優(yōu)勢市委市政府重點關注項目，支持力度大；邯鄲人對項目區(qū)域認可度高；毗鄰高鐵站、客運中心,緊鄰聯(lián)紡路、叢臺路、站前大街，交通條件優(yōu)越；項目位于東部新城核心區(qū)，屬于核心商務區(qū)范圍內(nèi)為數(shù)不多的住宅項目，區(qū)位優(yōu)勢明顯；意向宗地地勢平坦，利于快速施工、開發(fā)；地塊方正、便于規(guī)劃。劣勢基礎設施及配套設施正在建設中尚未完善。目前人口聚集度較低。風險村莊拆遷的不定因素無機會所在區(qū)域為城市規(guī)劃發(fā)展方向，發(fā)展空間巨大。區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品較少，競爭相對較弱回顧項目所處板塊位于東部核心區(qū)，政府主導城市重點發(fā)展方向，前景規(guī)劃良好，區(qū)域認可度價值

3、高，周邊配套較為欠缺，總體來講優(yōu)勢突出，可操控性強。產(chǎn)品定位SWOT分析地塊住宅定位：東部新核心 品質(zhì)住宅回顧經(jīng)過前期的深入研究，從地段、品牌、園林、建筑等多方面進行研究，提煉項目的核心賣點，最終得出本案的定位產(chǎn)品定位住宅定位高開區(qū)40%叢臺區(qū)30%本項目邯山區(qū)14%復興區(qū)7%邯鄲縣館陶臨漳9%其他縣榮盛觀邸項目位于本案東側(cè)，通過對重點競品項目榮盛官邸項目成交客戶分析，我們認為本案客戶以高開區(qū)，叢臺區(qū)為主，其它區(qū)域總體約占30%比例。回顧產(chǎn)品定位客群定位次主力客群-財富成長家庭：為改善居住環(huán)境的客群主力客群- 白領菁英一族：公司白領、買房結婚或首次改善年輕客群次主力客群- 城市新銳:首次置業(yè)，

4、父母贊助次主力客群- 財富階層:擁有一定財富積累的有品位的高端群體覆蓋全城網(wǎng)聚四類客群回顧通過內(nèi)部客戶樣本的分析，從事職業(yè)、年齡、購房需求、年收入等多維度研究，我們得出我們的客戶群體產(chǎn)品定位客群定位1、本區(qū)域市場關注度高，潛力大，供需兩旺，已開發(fā)項目均取得不錯的銷售業(yè)績2、榮盛、美的、隆基泰和等品牌開發(fā)商的進入將本區(qū)域的市場熱度推向高點3、產(chǎn)品方面100-120去化速度快，屬于“炙手可熱”的市場寵兒。中高端住宅中120-140舒適型三居成為改善型客群青睞的主力產(chǎn)品。160-200之間的產(chǎn)品擁有少量需求，200平面以上戶型滯銷.4、市場價格方面從5500-7000，存在較大價格差距，考慮到榮盛已

5、為本區(qū)域樹立價格標桿，同時對比后續(xù)開發(fā)的美的及隆基泰和項目，本案擁有位置和成本上的雙重優(yōu)勢，銷售前景相對樂觀?？偨Y本案所處區(qū)域板塊，眾多品牌房企競相入住，區(qū)域認可度較高，市場的熱度向東部新區(qū)轉(zhuǎn)移，產(chǎn)品以改善性需求為主，競品銷售情況取得不俗的業(yè)績。產(chǎn)品定位市場總結產(chǎn)品定位產(chǎn)品規(guī)劃目標品牌目標、企業(yè)目標借助本案產(chǎn)品推售的契機，迅速形成市場影響力及樹立新形象，一炮而紅，從而奠定榮科品牌基礎。產(chǎn)品塑造目標區(qū)別傳統(tǒng)建筑風格，打造差異化產(chǎn)品，塑造具有濃烈榮科色彩印象的產(chǎn)品，填補市場空白，具體營銷目標通過對環(huán)境的塑造，提升購房者的體驗，產(chǎn)生消費沖動，產(chǎn)品力效應最大化。思考1）項目本體：凈地開發(fā)，配套較為欠缺

6、2）項目區(qū)位：邯鄲最具升值潛力的核心區(qū)域3）SWOT分析：競爭優(yōu)勢明顯，可操作性強4）產(chǎn)品定位：東部新核心，品質(zhì)住宅5）客群定位：高開區(qū)、叢臺區(qū)客戶為重點客戶，改善性需求為主問題導出1、建筑風格如何打造？2、景觀園林如何演繹？3、售樓處如何設置？4、示范區(qū)如何完美呈現(xiàn)？基于本案的定位，在競爭市場下，在兼顧成本及市場需求情況下，產(chǎn)品力發(fā)揮最大化，我們要打造什么樣的產(chǎn)品？Part 2 規(guī)劃建議建筑風格建議 景觀園林建議 售樓處設置建議 示范區(qū)建議綜合考慮產(chǎn)品成本把控、銷售去化速度與溢價等，結合客戶喜好，提出建議建筑風格建議競品研究-東尚名筑東尚名筑占地面積約3.3萬總建筑面積10.79萬結構形式小

7、高層、高層公攤率20-25%容 積 率2.49綠 化 率35%總戶數(shù)683一期戶數(shù)683開盤時間預計2016年8月交房時間2018年底規(guī)劃形態(tài)整體規(guī)劃6東住宅，北側(cè)2東25層高層，南側(cè)4東17層小高層。采用圍合式設計。建筑風格新中式與賴特相結合主力戶型120-130三室項目地址荀子大街以東、新區(qū)經(jīng)一街以北開發(fā)商邯鄲東尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬浩紅璽城占地面積5.58萬總建筑面積18.33萬結構形式17層小高層、24層高層公攤率20%容 積 率2.5綠 化 率39總戶數(shù)約900套一期戶數(shù)638開盤時間7月交房時間18年底規(guī)劃形態(tài)項目規(guī)劃10棟小高層住宅，采用圍合式設計，1-3號樓為24層，4-10號

8、樓為17層小高層建筑風格Art deco主力戶型118-138三室項目地址叢臺路與廉頗大街交叉口東北角開發(fā)商河北萬浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6#2#3#4#5#1#7#8#9#10#建筑風格建議競品研究-萬浩紅璽城榮盛官邸占地面積約8.8萬總建筑面積34.7萬結構形式高層公攤率20-25%容 積 率3.0綠 化 率35%總戶數(shù)1725一期戶數(shù)858開盤時間2016年6月25日交房時間2018年底規(guī)劃形態(tài)整體規(guī)劃6東住宅，北側(cè)2東25層高層，南側(cè)4東17層小高層。采用圍合式設計。建筑風格法式風格主力戶型120-140三室項目地址荀子大街以東、叢臺路以南開發(fā)商榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司建筑風格建議競品研

9、究-榮盛官邸新亞洲建筑風格目前國際建筑界極受推崇的一種理念。主張以具有濃厚地域特色的傳統(tǒng)文化為根基，融入現(xiàn)代西方文化，在更加關注現(xiàn)代生活的舒適性的同時，亦讓亞洲優(yōu)秀傳統(tǒng)文化得以傳承和發(fā)揚。建筑風格建議新亞洲風格本案建議選用該風格的三大理由：1、世界上最為流行的建筑風格之一；2、美觀的同時，兼顧了建筑成本的節(jié)約；3、建筑風格獨樹一幟，眼前一亮；平和、平靜、充滿禪意建筑風格建議新亞洲風格本案建議建筑風格建議新亞洲風格本案建議和諧、宜居、內(nèi)斂的詩意生活的江南園林景觀園林風格建議競品研究-榮盛官邸景觀園林風格建議競品研究-東尚名筑景觀園林風格建議案例借鑒-萬科金域藍灣差異化的打造，邯鄲首家泰式皇家風格

10、園林，景觀水池、五重景觀園林、泰式元素雕塑等，濃郁的異國風情，給大眾帶來眼前一亮的觀感景觀園林風格建議泰式風情園林-本案建議景觀園林風格建議泰式風情園林-本案建議售樓處主入口，設置景觀水池，迎賓墻，水池兩側(cè)鋪設石材鋪裝路，靈氣十足，增強質(zhì)感售樓處設置建議外圍設置-本案建議商業(yè)包裝高端社區(qū)強有力的展示目的 為客戶營造高端的商業(yè)氛圍，通過對項目外圍商業(yè)的包裝大大提升碧桂園高端項目的昭示性方式 將沿街底商進行統(tǒng)一的商業(yè)包裝、增加一些景觀小品和花池，并設置休閑桌椅、遮陽傘等可供客戶休閑休憩的設施；售樓處設置建議外圍設置-本案建議專屬大道業(yè)主回家的儀仗隊目的 為客戶營造專屬感，親切感及尊貴感方式 將路兩

11、側(cè)的燈桿掛旗、增加一些雕塑小品和花池，通往售樓處的路面畫上專屬停車位 。售樓處設置建議外圍設置-本案建議Logo墻區(qū)位沙盤財務室VIP室洽談區(qū)VIP室沙盤水吧接待臺貸款咨詢區(qū)1）接待臺2）區(qū)域沙盤3）沙盤4）洽談區(qū)LED大屏銷售辦公室售樓處設置建議內(nèi)部設置-本案建議1）水吧臺2）貸款咨詢區(qū)3）財務室4）vip室Logo墻區(qū)位沙盤財務室VIP室洽談區(qū)VIP室沙盤水吧接待臺貸款咨詢區(qū)LED大屏銷售辦公室售樓處設置建議內(nèi)部設置-本案建議參觀動線：進入銷售中心引導區(qū)（logo墻） 接待臺區(qū)域沙盤沙盤洽談區(qū)離開銷售大廳Logo墻區(qū)位沙盤財務室VIP室洽談區(qū)VIP室沙盤水吧接待臺貸款咨詢區(qū)LED大屏銷售辦

12、公室售樓處設置建議動線設置-本案建議氛圍設置-本案建議售樓處設置建議展示道具：案場設置-本案建議售樓處設置建議案場設置-本案建議售樓處設置建議營銷中心金屬字玫瑰金不銹鋼字+內(nèi)打燈透光在售樓處上方增加項目名稱玫瑰金不銹鋼字并且搭配內(nèi)打燈等，增加營銷中心昭示性售樓處外立面亮化 售樓處外立面亮化 在外立面增加燈帶、部分射燈等，夜晚增加昭示性。案場設置-本案建議售樓處設置建議建議采用黑色亞克力制作，結合激光切割技術，外加對路網(wǎng)LED燈光編程技術，塑造現(xiàn)代科技的視覺效果，三層板疊加制作，營造立體效果，用發(fā)光透視效果展示周邊環(huán)境；制作范圍：項目周邊10公里半徑內(nèi)的配圖展示；材質(zhì)、燈光：采用進口亞克力玻璃制

13、作，采用激光機雕刻出區(qū)域模型上面的路網(wǎng)、建筑、文字等，并在鏡面玻璃反面噴漆及安裝不同顏色LED燈光來制作；重點表現(xiàn)：A、交通軌道；B、生活配套；C、環(huán)境優(yōu)勢等；沙盤設置-本案建議售樓處設置建議燈光效果：樓體內(nèi)設計萬家燈火燈光效果，用淺黃暖光、白光等色調(diào)的LED燈有選擇性地分布在不同樓體內(nèi)；水系水景：采用進口仿真水制作；商業(yè)街的燈光應保持絢麗，通過商業(yè)街小品擺設、戶外構建、人物的設置及商鋪內(nèi)柜臺擺設，營造濃厚的商業(yè)氣氛； 樓宇上方均需設置發(fā)光字牌，標識樓棟號，苑區(qū)設置發(fā)光字牌，標識苑區(qū)名稱；根據(jù)當?shù)刂参锾匦裕O置層次分明的園林景觀，渲染當?shù)貧夂蛱攸c，整體打造高端社區(qū)環(huán)境；模型盤面空白處需增設制作

14、溫馨提示標牌，以標明本模型僅供參考。作為要約邀請，以“提示”方式做免責；沙盤設置-本案建議售樓處設置建議示范區(qū)建議示范區(qū)大門設置-本案建議大門示范區(qū)建議示范區(qū)LOGO墻設置-本案建議Logo墻示范區(qū)建議示范區(qū)景觀設置-本案建議泰式風情園林三大主題：一是以水為主題的蝶形泳池，不規(guī)則的造型宛如一顆翡翠，營造出隨意、放松的休閑氛圍，配以亞熱帶名貴樹木，是業(yè)主最佳的運動休閑選擇；二是以運動為主題的廣場，“運動不應是在健身房，而是要回歸自然”，將各種運動設施融入原生態(tài)園林里，使住戶在運動的同時能呼吸原生態(tài)的大氧吧，有“在森林里做運動”的感覺。三是以休閑為主題的綠地廣場，是一個心情放飛的地方，由草坪、景觀步道，休閑桌椅組成。示范區(qū)建議示范區(qū)景觀設置-本案建議在板房入口設置區(qū)位示意圖，方便銷售在此亦可解釋交通區(qū)位優(yōu)勢。板房過道設置綠植墻，天花紫色紗幔，地上淺藍色，再配合盤載堆頭，使整體色彩鮮明，活躍主題。示范區(qū)建議板房通道設置-本案建議臨建板房空白墻身裝飾示范區(qū)建議臨建樣板房設置-本案建議建議：選擇3套主力戶型做臨時樣板間展示現(xiàn)代簡約風格-112戶型現(xiàn)代奢華+中式元素-139戶型歐式奢華風格-172戶型示范區(qū)建議樣板房設置-本案建議現(xiàn)代簡約風