房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃（共44頁(yè)）

1、第10章 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃 內(nèi)容提要10.1 房地產(chǎn)前期策劃概論10.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析10.3 項(xiàng)目市場(chǎng)定位10.4 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位10.5 住宅戶型選擇10.6 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的劃分 房地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、產(chǎn)品銷(xiāo)售等一系列工作而形成的最終產(chǎn)品。它的壽命周期有前期、中期和后期三個(gè)階段。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的含義 這里所說(shuō)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃是指站在項(xiàng)目的最高點(diǎn)，從統(tǒng)領(lǐng)全局的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體運(yùn)作作出對(duì)項(xiàng)目有決定性的前瞻統(tǒng)籌。10.1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的特征及作用1、項(xiàng)目

2、前期策劃的特征（1）具有功利性（2）具有社會(huì)性（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃具有前瞻性（4）具有創(chuàng)造性 項(xiàng)目前期策劃必須要有創(chuàng)造性的新思路、新創(chuàng)意，要想不斷地取勝，必須不斷地創(chuàng)造新的方法。2、項(xiàng)目前期策劃的地位作用（1）項(xiàng)目前期策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)（2）項(xiàng)目前期策劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵（3）項(xiàng)目的前期策劃是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的保證10.1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃基本原則1、市場(chǎng)定位原則 2、主題貫穿原則 3、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)原則4、重點(diǎn)突出原則5、戰(zhàn)略介入原則10.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃的涵義與目的1、市場(chǎng)策劃的涵義 房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃是指依據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的總體要求，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)

3、研，市場(chǎng)分析與研究，找出項(xiàng)目的市場(chǎng)空白點(diǎn)，最后進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的創(chuàng)造性過(guò)程。2、市場(chǎng)策劃的目的 是指針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研與預(yù)測(cè)，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)位置，找出項(xiàng)目現(xiàn)有的潛在的目標(biāo)客戶，分析目標(biāo)客戶的需求方向，從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體定位，為項(xiàng)目的進(jìn)一步策劃打下良好基礎(chǔ)。10.2.2 項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)調(diào)研1、宏觀經(jīng)濟(jì)總量分析 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)總量分析是對(duì)能夠反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，通過(guò)歷年數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和分析，觀察其變化趨勢(shì)。類(lèi) 別指 標(biāo)M一生產(chǎn)類(lèi)M1一國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值、M2一國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、M3GDP指數(shù)、M4一人均GDP等I一投資類(lèi)I1一固定資產(chǎn)投資、I2一吸收外資等F一財(cái)政金融類(lèi)F1一財(cái)政

4、收支、F2一銀行存貸余額、F3一證卷發(fā)行量和交易量等P一人口勞動(dòng)類(lèi)P1一人口數(shù)、P2一戶數(shù)、P3一人口結(jié)構(gòu)（年齡、教育等）、P4一就業(yè)率、P5一行業(yè)從業(yè)人數(shù)等R居民生活類(lèi)R1一家庭人均可支配收入、R2一家庭人均消費(fèi)支出、R3一居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)、R4一人均居住面積等2、區(qū)域未來(lái)經(jīng)濟(jì)走向分析（1）未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì) 未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析是對(duì)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)將會(huì)產(chǎn)生影響的因素按照有利因素和不利因素分別進(jìn)行判斷其對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的影響方面和影響程度。（2）未來(lái)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃：包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等。社會(huì)發(fā)展規(guī)劃：例如人口規(guī)劃、就業(yè)規(guī)劃、教育規(guī)劃等。城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃：包括區(qū)與城市布局規(guī)劃、功能分區(qū)規(guī)

5、劃、重點(diǎn)區(qū)塊規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃等。10.2.3 項(xiàng)目市場(chǎng)分析10.2.3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析基本框架1、區(qū)域房地產(chǎn)分級(jí)市場(chǎng)分析分級(jí)市場(chǎng)分析內(nèi)容土地市場(chǎng)分析土地出讓面積及分布分析、出讓土地結(jié)構(gòu)狀況（級(jí)別、用途等）土地價(jià)格走勢(shì)、土地開(kāi)發(fā)投資量、未來(lái)土地出讓規(guī)劃、土地市場(chǎng)存在的問(wèn)題增量房市場(chǎng)分析整體供應(yīng)分析商品房開(kāi)發(fā)投資量、商品房施工面積、商品房新開(kāi)工面積、商品房竣工面積、商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積等量的歷年數(shù)據(jù)分析、商品房的類(lèi)型結(jié)構(gòu)特征整體需求分析商品房預(yù)售登記面積和預(yù)售額、商品房登記預(yù)售面積和預(yù)售額等量的歷年數(shù)據(jù)分析、商品房需求特征分析價(jià)格分析不同區(qū)域歷年商品房的價(jià)格水

6、平、價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)新開(kāi)樓盤(pán)分析新開(kāi)樓盤(pán)總體情況、新開(kāi)樓盤(pán)的位置分布情況、新開(kāi)樓盤(pán)的價(jià)格分布情況存量房市場(chǎng)分析交易總量分析、交易價(jià)格變動(dòng)分析、交易物業(yè)類(lèi)型分析、交易戶型及面積分析、交易熱點(diǎn)區(qū)域分析1、供給分析（1）供給量分析?，F(xiàn)有供給量分析。潛在供給量分析。（2）供給結(jié)構(gòu)分析。單一區(qū)塊的供給結(jié)構(gòu)分析。不同區(qū)塊供給結(jié)構(gòu)分析比較。2、需求分析 （1）成交需求分析（2）未來(lái)需求分析。未來(lái)需求潛力分析。未來(lái)需求偏好分析。（3）供需對(duì)比分析供應(yīng)量與需求量對(duì)比分析。供給結(jié)構(gòu)特征與需求特征對(duì)比分析。10.2.3.2 供需分析10.2.3.3 外部關(guān)鍵影響因素分析1、房地產(chǎn)政策影響分析 它的主要難點(diǎn)在于收集足夠

7、的政策信息；對(duì)政策未來(lái)作用進(jìn)行有效預(yù)期。房地產(chǎn)政策影響分析的基本思路分為以下三個(gè)步驟：（1）進(jìn)行政策信息的收集。（2）正確理解房地產(chǎn)政策信息的內(nèi)容，分析它的背景、政策目標(biāo)以及潛在的政策目標(biāo)。（3）對(duì)政策的影響進(jìn)行分析，包括政策影響的市場(chǎng)主體、市場(chǎng)部位，判斷政策影響程度。2、城市規(guī)劃影響分析 城市規(guī)劃影響分析是分析房地產(chǎn)整體市場(chǎng)及細(xì)分市場(chǎng)的一種重要的基本分析方法。對(duì)城市規(guī)劃影響的分析主要分區(qū)塊整體功能性規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃兩大塊。10.2.4 項(xiàng)目市場(chǎng)要素研究10.2.4.1 消費(fèi)者研究1、消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為2、消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力水平3、消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)傾向 消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)傾向主要包括物業(yè)類(lèi)別、品牌、戶型、面

8、積偏好、位置偏好、預(yù)期價(jià)格、物業(yè)管理、環(huán)境景觀等。4、消費(fèi)者的共同特征 主要包括：消費(fèi)者年齡、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、原居住地等等。10.2.4.2 競(jìng)爭(zhēng)者研究1、確定研究?jī)?nèi)容（1）專(zhuān)業(yè)化程度。（2）品牌知名度。（3）推動(dòng)度或拉動(dòng)度。（4）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式。（5）樓盤(pán)質(zhì)量。（6）縱向整合度。（7）成本狀況。（8）價(jià)格策略。（9）開(kāi)發(fā)情況。（10）未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r。2、對(duì)比分析10.2.4.3 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)研究1、樓盤(pán)區(qū)位2、產(chǎn)品特征3、銷(xiāo)售價(jià)格4、銷(xiāo)售情況（1）地點(diǎn)位置（2）交通條件（3）區(qū)域特征（4）發(fā)展規(guī)劃（5）周邊環(huán)境（1）建筑參數(shù)（2）面積戶型（3）裝修標(biāo)準(zhǔn)（4）配套設(shè)施（5）綠化率（1）單價(jià)。

9、（2）總價(jià)。（3）付款方式。一次性付款；按照工程進(jìn)度付款的建筑期付款；按照約定時(shí)間付款；按揭付款。（1）銷(xiāo)售率。（2）銷(xiāo)售順序。（3）客戶群分析。10.2.5 項(xiàng)目自身分析1、項(xiàng)目基本情況（1）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。（2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀。（3）開(kāi)發(fā)（投資）商簡(jiǎn)歷。2、項(xiàng)目地盤(pán)解析（1）地塊所處位置及四周范圍。（2）地塊的形狀。（3）地塊的規(guī)劃布局。（4）地塊四周的景觀狀況分析。（5）項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。3、項(xiàng)目自身研究 項(xiàng)目自身研究一般采用SWOT分析法進(jìn)行。10.3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位戰(zhàn)略1、定位于使用功能特征2、定位于檔次3、定位于情感4、定位于個(gè)性5、定位于文化6、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較的定位7、混

10、合性的定位10.3.2 市場(chǎng)定位的方法1、根據(jù)產(chǎn)品特色定位2、根據(jù)利益定位3、根據(jù)使用者定位4、根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)需要定位一般有兩種策略 （1）與現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者并存。（2）逐步取代現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者10.3.3 市場(chǎng)定位的步驟1、識(shí)別可能的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 識(shí)別可能的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)包括以下三個(gè)方面：（1）選擇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 在選擇對(duì)手樓盤(pán)時(shí)可以用這樣的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：周?chē)?3公里以內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。價(jià)格相差10%15%之間的其他現(xiàn)賣(mài)或潛在項(xiàng)目。本城區(qū)最暢銷(xiāo)的前20名項(xiàng)目。知名開(kāi)發(fā)商現(xiàn)正在發(fā)售或即將發(fā)售的項(xiàng)目。（2）分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（3）分析自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)成本優(yōu)勢(shì)。規(guī)模優(yōu)勢(shì)。差異化優(yōu)勢(shì)。品牌優(yōu)勢(shì)。2、顯示獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（1）建立與市場(chǎng)定位相一致的形

11、象。（2）鞏固與市場(chǎng)定位相一致的形象。（3）矯正與市場(chǎng)定位不一致的形象。3、選擇合適的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以建立市場(chǎng)定位戰(zhàn)略 若企業(yè)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了自身若干個(gè)潛在的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，接下來(lái)的任務(wù)就是企業(yè)必須選擇其中的幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，據(jù)以建立起自身的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略。10.4.1 產(chǎn)品定位的內(nèi)容（1）環(huán)境定位。環(huán)境包括交通環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、商業(yè)購(gòu)物、醫(yī)療、景觀、繁榮程度、風(fēng)向、龍脈、地脈、文脈等，以及區(qū)內(nèi)環(huán)境、建筑物大體布局等。（2）功能定位。（3）戶型定位消費(fèi)者買(mǎi)房最主要的是買(mǎi)核心層戶型與面積。（4）材質(zhì)定位。10.4.2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容1、住宅及其用地的規(guī)劃布置2、居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃布置3、居住區(qū)道路的規(guī)劃布置

12、4、居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置5、居住區(qū)的環(huán)境景觀設(shè)計(jì) 10.5.1 住宅的戶型分類(lèi)1、按照家庭結(jié)構(gòu)分類(lèi)以小家庭的兩代戶作為主導(dǎo)戶型。兩代居的住宅戶型。青年公寓。單身公寓。老年住宅。2、按照家庭生活行為方式分類(lèi)工作學(xué)習(xí)型。生活交往型。生活修養(yǎng)型。社會(huì)娛樂(lè)型。3、按照住宅的經(jīng)濟(jì)性分類(lèi)安置型。實(shí)用型。舒適型。豪華型。10.5.2 住宅戶型的功能要求（1）住宅設(shè)計(jì)的功能分區(qū)內(nèi)外分區(qū)動(dòng)靜分區(qū)潔污分區(qū)（2）住宅的生理分室 生理分室即就寢分室，包括“主臥就寢”，“復(fù)數(shù)就寢”、“性別分寢”和“個(gè)室確?！彼膫€(gè)方面。（3）功能的空間分離公私分離。餐寢分離、居寢分離。10.5.3 住宅戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)1、面積標(biāo)準(zhǔn)的制定以

13、小康居住指標(biāo)為基礎(chǔ)2、戶型面積要與目標(biāo)客戶需求相適應(yīng) 根據(jù)目標(biāo)客戶的需求進(jìn)行戶型面積設(shè)計(jì)，是指調(diào)整住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使開(kāi)發(fā)的住宅產(chǎn)品更加適合市場(chǎng)需要。3、戶型面積大小的彈性化設(shè)計(jì) 其途徑是設(shè)計(jì)建設(shè)能夠調(diào)整用途、調(diào)整空間、調(diào)整支配權(quán)的靈活可變式住宅。實(shí)現(xiàn)套內(nèi)可變、同層可變，從而延長(zhǎng)住宅的功能循環(huán)周期。10.5.4 戶型比例確定 戶型比例是指在一個(gè)項(xiàng)目中各種戶型所占有的比例。它的確定是以項(xiàng)目的定位分析為基礎(chǔ)的。在確定比例時(shí)有以下原則：1、避免戶型的單一 家庭的居住人口差異、居住模式的差異，都會(huì)導(dǎo)致住戶對(duì)住宅戶型的不同需求。2、突出主導(dǎo)戶型3、主導(dǎo)戶型差異不宜過(guò)大 在購(gòu)房心理上，人們大多存在一種消費(fèi)層次

14、的認(rèn)同，希望居住在同一樓盤(pán)中的家庭具有大致相同的經(jīng)濟(jì)水平、文化層次及鑒賞品位。10.6.1 項(xiàng)目投資費(fèi)用估算1、項(xiàng)目投資成本費(fèi)用構(gòu)成（1）開(kāi)發(fā)成本1）土地費(fèi)用：土地使用權(quán)出讓金；土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。2）前期工程費(fèi)：項(xiàng)目策劃及可行性研究費(fèi)；規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；勘察測(cè)繪費(fèi)。3）建安工程費(fèi)：土建工程費(fèi)；設(shè)備及安裝工程費(fèi)。4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。5）公共配套設(shè)施費(fèi)。6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。（2）開(kāi)發(fā)費(fèi)用：1）管理費(fèi)用；2）銷(xiāo)售費(fèi)用；3）財(cái)務(wù)費(fèi)用。2、項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算（1）開(kāi)發(fā)成本的估算 1）土地費(fèi)用。 土地使用權(quán)出讓金。 土地出讓金底價(jià)的估算一般參照政府定期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地

15、段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及等因素的修正得到；也可以依據(jù)政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 這些費(fèi)用的估算可參考國(guó)家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，是因國(guó)家出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予合理的補(bǔ)償。2）前期工程費(fèi)。項(xiàng)目策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)所需的費(fèi)用一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算?！叭ㄒ黄健钡韧恋亻_(kāi)發(fā)工程費(fèi)用，這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)估算。3）建安工程費(fèi)。 可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法

16、、概算指標(biāo)估算法等，也可根據(jù)類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算。4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。5）公共配套設(shè)施費(fèi)。公共配套設(shè)施費(fèi)的估算可參考“建安工程費(fèi)”的估算方法。6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。 各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算，部分費(fèi)用有的城市收，有的城市不收。7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 它依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1）5）項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，按3%5%計(jì)算。（2）開(kāi)發(fā)費(fèi)用的估算。1）管理費(fèi)用。 管理費(fèi)用可按項(xiàng)目前述開(kāi)發(fā)成本之和為基數(shù)，取一個(gè)百分比計(jì)算，一般為3%左右。2）銷(xiāo)售費(fèi)用 主要包括如下三項(xiàng)：營(yíng)銷(xiāo)策劃、廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)。約為銷(xiāo)售收入的2%3%。銷(xiāo)售代理費(fèi)。約為銷(xiāo)

17、售收入的0.5%2%。其他銷(xiāo)售費(fèi)用。約為銷(xiāo)售收入的0.5%1%。 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷(xiāo)售費(fèi)用約占到銷(xiāo)售收入的4%6%。3）財(cái)務(wù)費(fèi)用。長(zhǎng)期借款利息的計(jì)算，其計(jì)算公式為：每年應(yīng)計(jì)利息（年初借款本息累計(jì)1/2本年借款額）年利率長(zhǎng)期借款本息的償還方式有兩種：每年等額償還本息和；等額還本，利息每年照付。流動(dòng)資金借款部分是按全年計(jì)息。利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，每年照付，期末一次還本。（3）投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總。3、房地產(chǎn)銷(xiāo)售稅費(fèi)（1）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售按營(yíng)業(yè)額（銷(xiāo)售收入）的5%計(jì)征。城市建設(shè)維護(hù)稅。教育費(fèi)附加。以單位和個(gè)人實(shí)際交納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)征依據(jù)，附加稅率為3%。交易印花稅計(jì)稅

18、標(biāo)準(zhǔn)是按房地產(chǎn)交易價(jià)的1，買(mǎi)賣(mài)雙方各負(fù)擔(dān)一半，即各負(fù)擔(dān)0.5。房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)。按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納。（2）土地增值稅 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額30%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；稅率超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；稅率超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。 土地應(yīng)納稅額的計(jì)算，按下列公式進(jìn)行： 土地增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入扣除項(xiàng)目金額 應(yīng)納稅額土地增值額適用稅率 若土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%以上的，即同時(shí)適用于二檔或二

19、檔以上適用稅率，則需分別計(jì)算。（3）企業(yè)所得稅。 按企業(yè)應(yīng)納稅所得額（房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)）的一定比例計(jì)征（目前按33%）。10.6.2 項(xiàng)目投資收入估算與資金籌措1、項(xiàng)目投資收入的估算（1）租售方案的確定。（2）租售價(jià)格的確定。（3）經(jīng)營(yíng)收入的估算。銷(xiāo)售收入。 租金收入。 自營(yíng)收入。2、項(xiàng)目投資的資金籌措（1）項(xiàng)目投資資金的來(lái)源分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金來(lái)源的渠道主要有：資本金（股本金）、銀行貸款、預(yù)收收入。（2）資金籌措計(jì)劃和使用計(jì)劃。資金籌措計(jì)劃是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，來(lái)安排資金來(lái)源和相應(yīng)數(shù)量的過(guò)程。10.6.3 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表（1）現(xiàn)金流量表?，F(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)