知名企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化研究-戶型-44p

1、標(biāo)準(zhǔn)化研究STUDY ON STANDARDIZATION蘇南萬科VANKE SUNAN研究背景 Background 市場變化及趨勢 各項目戶型現(xiàn)狀庫存、去化周期商品住宅供求 分產(chǎn)品線庫存表現(xiàn)307首置高端263再改24首改12去化周期庫存面積14_51613_5813_9去化周期可售面積+24%-31%供應(yīng)放量成交萎縮16庫存去化周期逐步攀高24352014年5月(截止5月25日)商品住宅成交面積40萬方，同比下降31%；成交均價12816元/平米，同比持平市場供應(yīng)放量同比上升24%，導(dǎo)致存銷比大幅攀高再改、高端庫存去化周期高企蘇州市場環(huán)境趨于嚴(yán)峻：供應(yīng)放量，成交放緩，庫存走高背景4092

2、+24%-*14_57413_5銷售面積供應(yīng)面積平均單價注：截止日期5月25日可售面積、去化周期商品住宅供求 分產(chǎn)品線庫存表現(xiàn)高端290再改35104首改281首置10去化周期庫存面積14_413_913_417去化周期可售面積-49%-25%供需疲軟22去化周期拉長35672014年4月商品住宅成交面積同比大幅下降25%；再改、高端產(chǎn)品庫存去化周期大幅攀高，后市面臨極大壓力14年4月均價8164元/m2，環(huán)比下跌5%，同比持平再改以上產(chǎn)品線去化周期高企無錫：市場供需疲軟，庫存高企，持續(xù)低迷-*-*14_4323313_443平均單價銷售面積供應(yīng)面積背景嚴(yán)峻市場環(huán)境下，競爭對手的產(chǎn)品創(chuàng)新也層出

3、不窮紅星國際廣場：102平米3房3廳2衛(wèi)戶型一層二層華潤城立方：3房2廳2衛(wèi)B戶型紅星國際廣場萬科城競品：超大贈送，高性價比與附加值產(chǎn)品 102平米空中疊墅（改造后為3房3廳2衛(wèi)）戶型，預(yù)計贈送面積達(dá)37平米華潤城立方VC小鎮(zhèn)競品：自主改造，高附贈空間 推出全復(fù)式95-122平米戶型，客廳采用中空挑高設(shè)計，客廳層高5.8米 通過改造95可變?nèi)浚?22變四房，高附贈空間，靈活變通背景產(chǎn)品競爭日趨激烈和同質(zhì)化，對產(chǎn)品打造提出更高的要求萬科城 89 3房2廳1衛(wèi)濱江城 89 2+1房2廳1衛(wèi)“假通透”設(shè)計已為市場上高層中間戶普遍采用萬科城：競品中間戶基本為2+1房緊湊設(shè)計，均能做到3面寬朝南雍華府

4、 97 2+1房2廳1衛(wèi)背景公司優(yōu)秀產(chǎn)品的打造思路，應(yīng)當(dāng)予以借鑒和適度繼承VC小鎮(zhèn)：小高層93平米3+1房，同樣作為剛需類產(chǎn)品，價格實(shí)現(xiàn)度高于同期小高層的86平米3房VC小鎮(zhèn)：93平米 3+1房2廳1衛(wèi)背景研究背景 Background 市場變化及趨勢 各項目戶型現(xiàn)狀各項目戶型現(xiàn)狀金域緹香 87 2房 面積段偏大，不再具備競爭優(yōu)勢各項目戶型現(xiàn)狀金域緹香 100 3房 面積段偏大，不再具備競爭優(yōu)勢各項目戶型現(xiàn)狀金色里程 90 3房 缺少公共收納 餐客廳空間不完整 三房一衛(wèi)，使用沖突各項目戶型現(xiàn)狀VC小鎮(zhèn) 93 3+1房 +1房 只有一間南向臥室各項目戶型現(xiàn)狀MIX TOWN 120 4房 餐客通

5、廳 +1房 兩臥室朝南 主臥套房 通過大贈送控制面積 無普適性，需進(jìn)一步控制面積研究思路 Philosophy 研究思路面積更?。汉诵耐沧罱?jīng)濟(jì)、廳房尺度更緊湊功能更多：+1房、收納、分離式衛(wèi)生間、套房成本更低：體型規(guī)整、結(jié)構(gòu)合理、配置集約工業(yè)化： 大趨勢廳房尺度 Room Scales用有限的成本做更出更多的賣點(diǎn)剛需產(chǎn)品對空間尺度上的舒適度不敏感核心原則就是控制套型面積95100三居85三居戶型面積減少510m2如何滿足使用功能？空間尺度研究對首置產(chǎn)品套內(nèi)使用面積及房間面寬進(jìn)行優(yōu)化分析：精確研究化滿足基本功能的最小尺寸以下均為凈尺寸空間尺度策略嚴(yán)格控制每個戶型廳房尺寸的“離散度”，保證功能性的

6、同時確保溢價競品項目主臥尺寸與標(biāo)準(zhǔn)值的偏差尺寸小，影響使用功能；尺寸大，增加套型面積，降低溢價衛(wèi)生間 Toilets6:0023:0022:0021:0020:0019:0018:0017:0016:0015:0014:0013:0012:0011:0010:009:008:007:00衛(wèi)生間研究：“小太陽”家庭空間使用現(xiàn)狀早高峰 搶衛(wèi)生間：一人如廁，其他人都無法使用衛(wèi)生間晚高峰 搶衛(wèi)生間：一人洗澡，其他人都無法使用衛(wèi)生間小區(qū)內(nèi)跳舞散步早鍛煉買早點(diǎn)帶小孩外出散步、買菜帶小孩、準(zhǔn)備午飯、吃午飯休息、帶小孩給小孩洗澡、睡覺看電視帶小孩吃晚飯老人午睡回家玩玩具、午飯洗澡、睡覺外出曬太陽、玩耍起床、吃

7、早飯游戲活動吃晚飯玩耍小孩起床洗漱化妝更衣工作下班回家吃晚飯看電視、看書洗澡、睡覺在家早飯出門上班飯后帶小孩在小區(qū)內(nèi)散步、玩耍哄小孩睡覺夫婦主臥室次臥室客廳餐廳廚房衛(wèi)生間小區(qū)公共空間衛(wèi)生間研究馬桶與其它潔具同室設(shè)置：馬桶沖水時揚(yáng)起的飛沫，夾雜大量細(xì)菌，污染衛(wèi)生間內(nèi)的牙缸、牙刷、毛巾日本戶型座便間的分室設(shè)置，在很大程度上是出于對衛(wèi)生的心理需求衛(wèi)生間研究90m2三居嘗試在基本不增加面積的前提下，設(shè)置兩分離衛(wèi)生間105m2三+1居戶型嘗試在主臥設(shè)置兩件套衛(wèi)生間衛(wèi)生間研究傳統(tǒng)衛(wèi)生間的格局無法滿足“小太陽”家庭給孩子洗澡的需求0-4歲，兩個大人用浴盆給孩子洗澡2-6歲，大人蹲著用淋浴給孩子洗澡衛(wèi)生間研究

8、盥洗室的空間尺度充分考慮了“小太陽”家庭的使用需求核心筒 Cores核心筒傳統(tǒng)剪刀梯核心筒Vs.分離核核心筒核心筒交通核(不含走廊)面積：52.3m2交通核(不含走廊)面積：47.3m2按照消防要求，樓梯間必須設(shè)置前室或陽臺，設(shè)置陽臺在面積上有一定優(yōu)勢核心筒剪刀梯核心筒面積稍小且電梯效率高核心筒 中戶交通緊湊，利于壓縮套型面積 電視墻上門較多，效果欠佳，且電視墻過短 北側(cè)外型較為零碎核心筒決定中戶入戶位置對戶型格局有影響核心筒 電梯集中布置，使用效率高 中戶過道交通面積稍大 中戶過道面積與入戶開間位置有關(guān)核心筒決定中戶入戶位置對戶型格局有影響戶型 Units配置70m2 - 中戶85m2 -

9、中戶90m2 - 端戶105m2 - 端戶120m2 - 端戶面積臥室數(shù)衛(wèi)生間數(shù)儲藏中戶70m22房1衛(wèi)85m22+1房1衛(wèi)端戶90m23房1衛(wèi)，分離105m23+1房1.5衛(wèi)120m23+1房2衛(wèi)戶型使用面積套內(nèi)建筑面積陽臺面積本層分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e46.87m255.62m24.27m271.55m2面積臥室數(shù)衛(wèi)生間數(shù)儲藏中戶70m22房1衛(wèi)85m22+1房1衛(wèi)端戶90m23房1衛(wèi)，分離105m23+1房1.5衛(wèi)120m23+1房2衛(wèi)戶型使用面積套內(nèi)建筑面積陽臺面積本層分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e46.87m267.06m24.27m2約 83.80m2面積臥室數(shù)衛(wèi)生間數(shù)儲藏中戶70m22房1衛(wèi)85m22+

10、1房1衛(wèi)端戶90m23房1衛(wèi)，分離105m23+1房1.5衛(wèi)120m23+1房2衛(wèi)戶型使用面積套內(nèi)建筑面積陽臺面積本層分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e59.00m270.62m24.36m2約 90.00m2面積臥室數(shù)衛(wèi)生間數(shù)儲藏中戶70m22房1衛(wèi)85m22+1房1衛(wèi)端戶90m23房1衛(wèi)，分離105m23+1房1.5衛(wèi)120m23+1房2衛(wèi)戶型使用面積套內(nèi)建筑面積陽臺面積本層分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e71.56m284.70m23.84m2105.59m2面積臥室數(shù)衛(wèi)生間數(shù)儲藏中戶70m22房1衛(wèi)85m22+1房1衛(wèi)端戶90m23房1衛(wèi)，分離105m23+1房1.5衛(wèi)120m23+1房2衛(wèi)戶型使用面積套內(nèi)建筑面積陽臺面積本層分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e85.20m299.92m27.42m2122.76m2面積臥室數(shù)衛(wèi)生間數(shù)儲藏中戶70m22房1衛(wèi)85m22+1房1衛(wèi)端戶90m23房1衛(wèi)，分離105m23+1房1.5衛(wèi)120m23+1房2衛(wèi)樓型 Layouts樓型套內(nèi)建筑面積本層分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e標(biāo)準(zhǔn)層得房率標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積南戶55.62m271.55m277.74%324.77m2端戶70.62m290.84m2樓型套內(nèi)建筑面積本層分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e標(biāo)準(zhǔn)層得房率標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積南戶67.06m285.26m278.66%350.08m2端戶70.62m