河北唐山某房地產(chǎn)住宅價(jià)格建議報(bào)告（PPT）

1、xxx城價(jià)格建議報(bào)告目錄Part 1 區(qū)域概況Prat 2 市場(chǎng)現(xiàn)狀Part 3 定價(jià)參考區(qū)域概況曹雪芹大街浭陽(yáng)大街本案東側(cè)緊鄰?fù)ㄍ粕绞袇^(qū)的主干道-唐豐路，行至唐山市區(qū)北外環(huán)需20分鐘車程。向北行5分鐘車程可至豐潤(rùn)城區(qū)中心，賽特購(gòu)物中心。南側(cè)相鄰浭陽(yáng)大街（102國(guó)道）與京沈高速相距5分鐘車程。西側(cè)臨車軸山路，通行狀況良好。京沈高速項(xiàng)目區(qū)位唐豐路曹雪芹大街浭陽(yáng)大街唐山北站鐵路醫(yī)院鐵路中學(xué)人民醫(yī)院長(zhǎng)途車站燕山路小學(xué)六十七中區(qū)政府本案所處區(qū)位距豐潤(rùn)中心城區(qū)僅5分鐘車程，且交通出行便利；周邊商業(yè)、生活配套較為健全；本案北面開(kāi)爾尚城、融僑半島兩個(gè)項(xiàng)目已相繼入住，該區(qū)域已逐漸形成一個(gè)成熟的居住板塊。京沈

2、高速114路站區(qū)域現(xiàn)狀天天購(gòu)物賽特購(gòu)物唐豐路傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)域行政中心豐潤(rùn)動(dòng)車城浭陽(yáng)新城從現(xiàn)階段實(shí)際所了解的情況來(lái)看，豐潤(rùn)城區(qū)已經(jīng)形成了東部以傳統(tǒng)居住及商業(yè)為主的老城區(qū)以及西部由行政中心牽引所形成的新的城區(qū)；根據(jù)現(xiàn)階段所了解到得規(guī)劃情況，豐潤(rùn)城區(qū)重點(diǎn)啟動(dòng)的項(xiàng)目為：浭陽(yáng)新城；豐潤(rùn)動(dòng)車城。日前，豐潤(rùn)區(qū)正式啟動(dòng)了幸福道、濱河南道貫通工程，總投資1.2億元。該工程設(shè)計(jì)總長(zhǎng)2560米，寬30米。幸福道、濱河南道貫通后，豐潤(rùn)城區(qū)將增加一條貫通東西的城市干道，可以極大緩解城區(qū)交通壓力，有力支持浭陽(yáng)新城及動(dòng)車城的開(kāi)發(fā)建設(shè)。浭陽(yáng)新城、豐潤(rùn)動(dòng)車城是現(xiàn)階段豐潤(rùn)區(qū)政府重點(diǎn)實(shí)施的兩個(gè)項(xiàng)目！區(qū)域規(guī)劃豐潤(rùn)動(dòng)車城總體規(guī)劃面積3

3、5.2平方公里，將分近期、中期和遠(yuǎn)期三期進(jìn)行。近期規(guī)劃區(qū)域包括豐潤(rùn)公園道以北、豐潤(rùn)北外環(huán)以南、豐董線以西、太平路延伸線以東區(qū)域10平方公里面積，起步區(qū)4平方公里。該區(qū)域?qū)⒁蕴粕杰壍揽蛙囉邢薰咀陨頂U(kuò)張、廠區(qū)內(nèi)配套公司搬遷、配套招商引資項(xiàng)目、技術(shù)培訓(xùn)基地、生活服務(wù)基地為重點(diǎn)。中期規(guī)劃建設(shè)面積12平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)面積13.2平方公里。唐山豐潤(rùn)中國(guó)動(dòng)車城將以唐山軌道客車有限公司350公里動(dòng)車組為龍頭，以坐落于豐潤(rùn)區(qū)的省級(jí)裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)為平臺(tái)，打造高速動(dòng)車、城軌客車、城際列車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套、科技研發(fā)、人才培訓(xùn)、生活配套服務(wù)等綜合產(chǎn)業(yè)聚集的新型工業(yè)化城區(qū)。唐山軌道客車有限責(zé)任公司已加快實(shí)施高

4、速動(dòng)車組擴(kuò)能改造，到2010年底，實(shí)現(xiàn)高速動(dòng)車組月產(chǎn)8列、檢修4列(8輛編組)，城市軌道(含地鐵)車輛生產(chǎn)規(guī)模從現(xiàn)在的100輛擴(kuò)大到年產(chǎn)800輛的目標(biāo)。按照半年打基礎(chǔ)、一年有突破、兩年見(jiàn)成效、三年大發(fā)展的目標(biāo)，到2012年，動(dòng)車城內(nèi)入駐動(dòng)車組配套骨干企業(yè)50家，形成規(guī)?；涮桩a(chǎn)業(yè)集群。豐潤(rùn)動(dòng)車城占地面積:1063700平方米總建筑面積:2798200平方米開(kāi)工時(shí)間:2010-3-1開(kāi)發(fā)商:中冶萬(wàn)城房地產(chǎn)代理商:北京置信整合推廣單位:北京新天三月建筑設(shè)計(jì)單位:天津天友商業(yè)街的規(guī)劃貫穿新城南北，未來(lái)政府將以此打造中央景觀大道，并讓商鋪與景觀大道進(jìn)行最好的融合。要求既可以最大化體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，又能進(jìn)一

5、步提升新城品質(zhì)，此商業(yè)街以打造豐潤(rùn)首個(gè)“情景式商業(yè)街”為目標(biāo)，規(guī)劃為多元化業(yè)態(tài)主要以精品店、餐飲、咖啡廳、展示廳、日常百貨、住宿、服裝等為主。低密度高檔住宅區(qū)要與現(xiàn)有的天宮寺塔景區(qū)相結(jié)合，深度挖掘出項(xiàng)目的文化內(nèi)涵。高檔住宅作為區(qū)域的高端住宅必不可少，其在硬件設(shè)施，軟性服務(wù)、管理等方面都不同于普通住宅。它的出現(xiàn)將引領(lǐng)豐潤(rùn)房地產(chǎn)的發(fā)展方向，以豐潤(rùn)房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的身份呈現(xiàn)于世人面前。回遷住宅是以為老百姓打造舒適的居住空間、提高人民的居住質(zhì)量為目的的還惠于民的重大工程，是政府的一大利民工程。浭陽(yáng)新城市豐潤(rùn)區(qū)人民政府和二十二冶集團(tuán)旗下的中冶萬(wàn)城房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。合作雙方以“打造唐山門(mén)戶，筑就中央生活

6、區(qū)”為愿景，以“推動(dòng)豐潤(rùn)城市建設(shè)，改善豐潤(rùn)人居環(huán)境”為目標(biāo)，以同步現(xiàn)代都市標(biāo)準(zhǔn)的“高品質(zhì)，高檔次”為理念，傾情打造豐潤(rùn)區(qū)最高品質(zhì)建筑，造福豐潤(rùn)人民。浭陽(yáng)新城豐潤(rùn)城區(qū)現(xiàn)正處于全面改造的起步階段，未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的土地供應(yīng)，市場(chǎng)項(xiàng)目數(shù)量逐步增加，需求被逐步釋放。未來(lái)豐潤(rùn)城區(qū)會(huì)呈現(xiàn)東部、西部?jī)蓚€(gè)核心共同發(fā)展的趨勢(shì)；東部動(dòng)車城，西部以火車站為中心，向四周輻射，而浭陽(yáng)新城的建設(shè)便是火車站城區(qū)改造的一部分。本案所處區(qū)位為西部城區(qū)核心區(qū)南部區(qū)域，已經(jīng)形成初具規(guī)模的居住社區(qū)，周邊配套健全，前景廣闊。小結(jié)市場(chǎng)現(xiàn)狀金泰花園5200元/平米鼎盛新城4700元/平米浭陽(yáng)新城開(kāi)爾尚城4650元/平米融僑半島4650元/

7、平米新豐世紀(jì)5000元/平米安聯(lián)水景城4300元/平米仁寶新居4150元/平米本案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布市場(chǎng)代表項(xiàng)目分析該項(xiàng)目具有較高的區(qū)域認(rèn)知度，已成為豐潤(rùn)城區(qū)在售標(biāo)桿項(xiàng)目之一；現(xiàn)階段周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少，使項(xiàng)目尚未感受到十分強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但整體銷售策略有待改善。金泰花園產(chǎn)品概況：產(chǎn)品體系豐富，從55平米一居到127平米三居。主體建筑共44棟，一梯兩戶、兩梯三戶為主；戶型配比：在售產(chǎn)品以90-100平米兩居為主達(dá)到70%；110-130平米三居達(dá)到20%；55平米一居以及77平米兩居占10%。項(xiàng)目信息：區(qū)位：豐潤(rùn)曹雪芹大道與燕山路交匯處占地面積：331400平方米 建筑面積：870000平方米 容積

8、率：2.16 綠化率：35%開(kāi)發(fā)商：唐山金塔物業(yè)公司：北京頤源居物業(yè) 物業(yè)費(fèi)：1.3元建筑形式：框架/框剪；多層磚混工程進(jìn)度：四棟樓即將封頂；其他未動(dòng)工銷售情況：項(xiàng)目于09年3月開(kāi)始正式對(duì)外發(fā)售，至今共推出7棟樓約500套左右，銷售率達(dá)到80%。起價(jià)4850，對(duì)外均價(jià)5200元/平米，實(shí)際成交均價(jià)5000元/平米上下。現(xiàn)階段處于封盤(pán)發(fā)卡（500元）階段，預(yù)計(jì)五一前后推出26#、27#樓，價(jià)格也會(huì)有所上升。簡(jiǎn)評(píng)：該項(xiàng)目地處豐潤(rùn)東部城區(qū)核心地段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，比鄰天天購(gòu)物，生活、商業(yè)配套健全。項(xiàng)目包裝過(guò)于平實(shí)，未能凸顯核心優(yōu)勢(shì)；案場(chǎng)布置缺乏悉心設(shè)計(jì)，未能達(dá)到為項(xiàng)目加分的效果。戶型點(diǎn)評(píng)大部分戶型

9、設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，較為迎合市場(chǎng)需求；部分三居戶型未能做到客廳南向采光，市場(chǎng)接受度較差。108m2三居93m2兩居101m2三居豐潤(rùn)城區(qū)較為典型的成功案例，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為迎合當(dāng)?shù)靥囟ㄐ枨?；該?xiàng)目已經(jīng)與周邊諸多項(xiàng)目形成較為成熟的居住社區(qū)，帶來(lái)良好的區(qū)域前景。開(kāi)爾尚城產(chǎn)品概況：分兩期開(kāi)發(fā)，一期已入住，二期即將交房。二期以舒適型兩居以及享受型三居為主，面積86-141m2戶型配比：90-100平米兩居達(dá)到48%；110-140平米三居占40%，躍層產(chǎn)品占3%；總戶數(shù)800戶左右。項(xiàng)目信息：區(qū)位：唐豐路25號(hào)占地面積： 75377平方米 建筑面積： 114573平方米 容積率：1.52 綠化率：37%開(kāi)發(fā)商：

10、唐山開(kāi)爾房地產(chǎn)物業(yè)公司：開(kāi)爾物業(yè) 物業(yè)費(fèi)：1元建筑形式：框架/框剪；多層磚混工程進(jìn)度：一期已經(jīng)入住，二期準(zhǔn)現(xiàn)房銷售情況：07年底開(kāi)始對(duì)外發(fā)售，入市均價(jià)3700元左右；該項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，現(xiàn)階段全案已經(jīng)基本售罄，對(duì)外市場(chǎng)均價(jià)多層4500元/平米，高層4700元/平米；實(shí)際成交均價(jià)4350元/平米上下，余房20套左右，準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。簡(jiǎn)評(píng)：豐潤(rùn)城區(qū)最具知名度項(xiàng)目之一，項(xiàng)目定位以滿足當(dāng)?shù)馗叨丝腿簽橹?，戶型設(shè)計(jì)注重舒適性。產(chǎn)品包裝與項(xiàng)目契合度較高，住宅建筑品質(zhì)口碑較好，在豐潤(rùn)城區(qū)的認(rèn)可度較高。市場(chǎng)代表項(xiàng)目分析戶型點(diǎn)評(píng)86平米兩居基本做到南北通透，三居設(shè)計(jì)多考慮居住舒適性，市場(chǎng)接受度較高；141平米三居未規(guī)避

11、契稅成本差異，部分銷售受阻；86m2兩居127m2三居141m2三居從規(guī)劃上來(lái)看，該項(xiàng)目為高品質(zhì)的成熟社區(qū)，市場(chǎng)上具有較高的知名度；本案進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)期或會(huì)與該項(xiàng)目強(qiáng)銷期重合，因此鼎盛新城將是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一鼎盛新城產(chǎn)品概況：該項(xiàng)目產(chǎn)品體系豐富，涵蓋從70平米一居到260平米躍層類產(chǎn)品；產(chǎn)品定位高端，以一梯兩戶板式結(jié)構(gòu)為主。戶型配比：在售產(chǎn)品以90-100平米兩以及110平米-130平米三居為主，分別占達(dá)到50%、45%；70平米一居占3%，躍層類產(chǎn)品占2%。一期共推出10棟，900戶左右。項(xiàng)目信息：區(qū)位：豐潤(rùn)城西靜園公園南180米占地面積： 340000平方米 建筑面積：800000平方

12、米 容積率：2.5 綠化率：35%開(kāi)發(fā)商：鼎盛房地產(chǎn)物業(yè)公司：唐山鼎安物業(yè) 物業(yè)費(fèi)：1.2元建筑形式：12層、17層、24層到頂框架結(jié)構(gòu)高層小高層工程進(jìn)度：即將動(dòng)工銷售情況：項(xiàng)目于2010年4月8日對(duì)外發(fā)卡（2萬(wàn)抵3萬(wàn)），預(yù)計(jì)4月28日開(kāi)始公開(kāi)選房，預(yù)計(jì)對(duì)外均價(jià)3850/平米元左右。項(xiàng)目關(guān)注度較高，案場(chǎng)客流量充足，人氣旺盛。簡(jiǎn)評(píng)：該項(xiàng)目自身占地廣，較易形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)；社區(qū)規(guī)劃經(jīng)過(guò)成分考慮，整體性，品質(zhì)感突出。戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)以舒適型兩居以及享受型三居產(chǎn)品為主，頗為迎合高端市場(chǎng)需求。項(xiàng)目所處區(qū)位現(xiàn)階段來(lái)看交通資源較差，但未來(lái)隨豐潤(rùn)整體西部城區(qū)的改造，該項(xiàng)目所處區(qū)域前景市場(chǎng)普遍看好。市場(chǎng)代表項(xiàng)目分析戶型

13、點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目多采用南北通透板式結(jié)構(gòu)戶型設(shè)計(jì)，保證戶型的采光及舒適性；一居70平米戶型設(shè)計(jì)較大。120m2左右三居99m2兩居70m2兩居該項(xiàng)目已經(jīng)基本售罄，已經(jīng)與開(kāi)爾尚城共同形成一個(gè)成規(guī)模的居住社區(qū)。該項(xiàng)目立面完全采用貼磚結(jié)構(gòu)，為項(xiàng)目增分不少，值得借鑒。融僑半島產(chǎn)品概況：該項(xiàng)目總體體量較小，共994戶，產(chǎn)品線涵蓋60-180平米戶型。其中60平米一居較少，僅30套左右，占3%；以90平米90-100平米兩居以及110-130平米三居為主，占總量的90%以上；其余為大平米四居產(chǎn)品。該項(xiàng)目選優(yōu)北歐式簡(jiǎn)約風(fēng)格，立面完全貼磚，已經(jīng)正式入住。項(xiàng)目信息：區(qū)位：榮國(guó)南大路28號(hào)(唐豐路與豐韓路交匯處)占地面積：

14、 4.2萬(wàn)平方米 建筑面積：9.9萬(wàn)平方米 容積率：2.2 綠化率：30%開(kāi)發(fā)商：唐山宏宇房地產(chǎn)物業(yè)公司：唐山宏宇物業(yè) 物業(yè)費(fèi)：1.0元建筑形式：6棟6F多層；8棟19F高層；2棟26F高層工程進(jìn)度：現(xiàn)房銷售情況：項(xiàng)目于07年入市，08年階段售價(jià)較低，成交均價(jià)在3600元/平米左右；進(jìn)入09年后成交均價(jià)在4000元上下浮動(dòng)；現(xiàn)階段已經(jīng)正式入住，仍有余房待售（不足30套現(xiàn)房發(fā)售），成交均價(jià)4300/平米元上下。簡(jiǎn)評(píng)：豐潤(rùn)南部城區(qū)代表項(xiàng)目之一，項(xiàng)目規(guī)劃整體采用簡(jiǎn)歐風(fēng)格，是豐潤(rùn)區(qū)高品質(zhì)項(xiàng)目的代表之作。項(xiàng)目入市至今銷售周期較長(zhǎng)，至今仍有余房待售。項(xiàng)目銷售過(guò)程較為缺乏價(jià)格導(dǎo)向，導(dǎo)致部分樓層部分戶型滯銷。

15、市場(chǎng)代表項(xiàng)目分析戶型點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目多采用南北通透板式結(jié)構(gòu)住宅戶型設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光優(yōu)良；相較于97平米通透兩居而言，93平米純陽(yáng)兩居銷售效率較慢。110m2三居97m2兩居93m2兩居豐潤(rùn)城區(qū)通過(guò)包裝取得良好銷售效果的成功案例，值得借鑒；所處區(qū)位具有良好的交通資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)較為適宜居住。安聯(lián)水晶城產(chǎn)品概況：產(chǎn)品基本均為南北通透兩梯兩戶板式結(jié)構(gòu)，戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良；一居產(chǎn)品為52平米戶型，體量較少；戶型配比：90-100平米兩居達(dá)到60%；110-130平米三居占35%，躍層產(chǎn)品占3%；一居產(chǎn)品占2%；共1000戶左右。項(xiàng)目信息：區(qū)位：豐潤(rùn)南新路10號(hào)，燕山路西側(cè)占地面積： 42932平方米 建筑面積： 107

16、050平方米 容積率：2.46 綠化率：35%開(kāi)發(fā)商：安聯(lián)集團(tuán)唐山福瑞祥房地產(chǎn)物業(yè)公司：安心物業(yè) 物業(yè)費(fèi)：1元建筑形式：框剪結(jié)構(gòu)11F到頂、17F到頂高層小高層。工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房，2010年6月底即將交房銷售情況：08年下旬開(kāi)始對(duì)外發(fā)售，入市均價(jià)3600元左右；該項(xiàng)目銷售至今周期1年半左右，已至尾盤(pán)，現(xiàn)階段對(duì)外均價(jià)4300元/平米，實(shí)際成交均價(jià)4150元/平米上下，余房30套左右，準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。簡(jiǎn)評(píng)：該項(xiàng)目產(chǎn)品魅力化包裝值得借鑒；適度合理的包裝將產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)完全展示，贏得較好的市場(chǎng)口碑，提升了產(chǎn)品的去化效率；產(chǎn)品定位豐潤(rùn)城區(qū)高端消費(fèi)群體，主導(dǎo)享受型的居住需求。市場(chǎng)代表項(xiàng)目分析戶型點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目均采用

17、南北通通透板式結(jié)構(gòu)，戶型設(shè)計(jì)可圈可點(diǎn)；部分三居戶型未能做到客廳南向采光，稍顯差強(qiáng)人意。92m2兩居130m2三居123m2三居缺乏有效的魅力化包裝，市場(chǎng)關(guān)注度及認(rèn)知度一般；產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)舒適性稍差，同時(shí)缺乏價(jià)格策略指引。仁寶新居產(chǎn)品概況：在售產(chǎn)品以90平米-100平米兩居為主，占銷售總體的60%；110-130平米三居體量達(dá)到總體的30%；90平米以下一居兩居占總體體量的10%左右。項(xiàng)目信息：區(qū)位：豐潤(rùn)南新路與和平路之間，唐豐路東側(cè)占地面積： 4萬(wàn)平方米 建筑面積： 10萬(wàn)平方米 容積率：2.1 綠化率：35%開(kāi)發(fā)商：唐山華北房地產(chǎn)全案推廣：金品設(shè)計(jì)建筑形式：6層、19層到頂高層、多層工程進(jìn)度：

18、出地面10層左右銷售情況：該項(xiàng)目一期對(duì)外推出三棟主體建筑，共200多套；起價(jià)3780元/平米，成交均價(jià)3900元/平米左右；銷售率達(dá)60%，預(yù)計(jì)2011年3月交房。簡(jiǎn)評(píng)：該項(xiàng)目與安聯(lián)水晶城處于相同區(qū)位，但整體品質(zhì)感相較于水晶城項(xiàng)目稍顯欠缺；產(chǎn)品設(shè)計(jì)同樣定位城區(qū)高端客群為主，但較為缺乏吸引該類客群的利基訴求；項(xiàng)目包裝推廣力度不足，案場(chǎng)布置未能體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)。市場(chǎng)代表項(xiàng)目分析戶型點(diǎn)評(píng)主力戶型以南部通透板式結(jié)構(gòu)為主，通透性佳；部分主力戶型客廳均朝北，戶型整體采光性能不理想。135m2三居108m2三居97m2兩居項(xiàng)目規(guī)劃成為中國(guó)第三代小鎮(zhèn)，屬于造城類項(xiàng)目，規(guī)模效應(yīng)突出；定位高端，吸引極少數(shù)高收入客群，

19、高層類為該項(xiàng)目的附屬產(chǎn)品鄉(xiāng)居假日產(chǎn)品概況：高層產(chǎn)品為83平米兩居，104-126平米三居；兩居三居比為1：3獨(dú)棟別墅620-750平米；雙拼260-290平米；疊拼200-220平米；空中別墅220-260平米。項(xiàng)目信息：區(qū)位：豐潤(rùn)唐豐路崔馬莊占地面積： 572萬(wàn)平方米 建筑面積： 99萬(wàn)平方米 容積率：0.5 綠化率：40%開(kāi)發(fā)商：大陸地產(chǎn)物業(yè)管理：大陸物業(yè)建筑形式：18層 到頂高層，共13棟；聯(lián)排、獨(dú)棟別墅(均為框剪結(jié)構(gòu))工程進(jìn)度：部分基本封頂銷售情況：該項(xiàng)目至今開(kāi)盤(pán)兩次，上一次為09年10月，高層起價(jià)3900元/平米。共推出8棟，已全部售罄；2010年4月推出剩余高層公寓，起價(jià)3980，

20、均價(jià)4200元/平米左右；首付40%-99折，50%-98折。剩余五棟房源據(jù)統(tǒng)計(jì)已銷售60%以上。簡(jiǎn)評(píng)：該項(xiàng)目位于唐山市區(qū)與豐潤(rùn)城區(qū)之間，距唐山北外環(huán)7公里，距豐潤(rùn)市區(qū)8公里；主要目標(biāo)定位兩區(qū)高端客群；以別墅為主力產(chǎn)品，打造田園式的樂(lè)活生活方式；項(xiàng)目整體性突出，規(guī)模效應(yīng)彰顯，但所處區(qū)域?yàn)樵擁?xiàng)硬傷，兩城區(qū)客群對(duì)該項(xiàng)目抗性普遍均較大；市場(chǎng)代表項(xiàng)目分析戶型點(diǎn)評(píng)83平米兩居即做到南北通透，市場(chǎng)上極為少見(jiàn)；104及126平米三居設(shè)計(jì)舒適性及實(shí)用性俱佳。83m2兩居126m2三居106m2三居小結(jié)項(xiàng)目名稱總建面（平米）去化量（平米）存量（平米）開(kāi)爾尚城11萬(wàn)11萬(wàn)0融僑半島10萬(wàn)10萬(wàn)0安聯(lián)水晶城10萬(wàn)9

21、.5萬(wàn)0.5萬(wàn)金泰花園87萬(wàn)5萬(wàn)82萬(wàn)仁寶新居10萬(wàn)2萬(wàn)8萬(wàn)鼎盛新城80萬(wàn)080萬(wàn)新豐世紀(jì)10萬(wàn)010萬(wàn)浭陽(yáng)新城280萬(wàn)0280萬(wàn)合計(jì)498萬(wàn)37.5萬(wàn)460.5萬(wàn)現(xiàn)階段豐潤(rùn)城區(qū)主力產(chǎn)品均為南北通透板式結(jié)構(gòu)住宅，以舒適享受型產(chǎn)品最為迎合市場(chǎng)需求；主要為90-100平米兩居，110-130平米三居；小戶型產(chǎn)品供應(yīng)不足，該類需求尚未被完全釋放。從供應(yīng)量上來(lái)看，現(xiàn)階段豐潤(rùn)城區(qū)市場(chǎng)可統(tǒng)計(jì)供應(yīng)量為498萬(wàn)平方米，已去化量為37.5萬(wàn)平方米，累計(jì)待供應(yīng)量460.5萬(wàn)平方米。市場(chǎng)供應(yīng)可謂充足，本案面臨著較大的市場(chǎng)壓力。定價(jià)參考第28頁(yè)市場(chǎng)價(jià)格比對(duì)過(guò)程確立競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目權(quán)重匯總比較打分體系得出比較價(jià)格選取市場(chǎng)比對(duì)項(xiàng)

22、目確定市場(chǎng)價(jià)格比價(jià)體系定價(jià)流程第29頁(yè)由于房地產(chǎn)產(chǎn)品所獨(dú)具的地域性特點(diǎn)，在選取價(jià)格比對(duì)項(xiàng)目時(shí)，首選為同區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目，以外圍區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目作為補(bǔ)充參照對(duì)象。市場(chǎng)比對(duì)項(xiàng)目選擇同區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目同區(qū)不同質(zhì)項(xiàng)目不同區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)爾尚城鼎盛新城仁寶新居安聯(lián)水景城市場(chǎng)比對(duì)項(xiàng)目的選擇說(shuō)明第30頁(yè)權(quán)重確定原則：影響度越大，權(quán)重越大項(xiàng)目權(quán)重分配表項(xiàng)目權(quán)重備注開(kāi)爾尚城40%同區(qū)同質(zhì)安聯(lián)水景城30%同區(qū)同質(zhì)鼎盛新城15%不同區(qū)同質(zhì)仁寶新居15%同區(qū)不同質(zhì)合計(jì)100%項(xiàng)目市場(chǎng)比較權(quán)重的確定影響因素構(gòu)成外部因素內(nèi)部因素環(huán)境交通配套規(guī)模產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格等裝修狀況產(chǎn)品附加值建筑品質(zhì)社區(qū)景觀規(guī)劃等工程形象進(jìn)度開(kāi)發(fā)商品牌形象升值潛力生活氣氛

23、人文氣氛自然環(huán)境治安狀況區(qū)域印象公共交通順暢情況生活配套商業(yè)配套教育配套影響因素比較因素細(xì)化因素權(quán)重項(xiàng)目開(kāi)爾尚城安聯(lián)水晶城鼎盛新城仁寶新居比例打分得分打分得分打分得分打分得分外部因素50環(huán)境升值潛力8%1008957.6856.8957.6生活氣氛3%1003952.851003952.85人文氣氛5%100510051055.251005自然環(huán)境8%1008100810081008治安狀況2%1002100210021002區(qū)域印象3%1003952.851003952.85交通公共交通5%10051005904.51005順暢情況4%1004953.8903.61004配套教育配套4%1004903.610041004生活配套5%1005954.75954.751005商業(yè)配套3%10031003952.851003自身因素50規(guī)模5%954.75904.51256.25904.5戶型設(shè)計(jì)、通風(fēng)朝向、釆光等10%1001010010959.5858.5裝修狀況5%10051005