注冊資產(chǎn)評估師房地產(chǎn)的評估方法(共8頁)

1、房地產(chǎn)的評估(pn )方法1、市場(shchng)法（經(jīng)典估價(gji)方法） 含義： 基本思路 思路：比準價格*=可比交易實例價格各項差異因素修正系數(shù) （最常用的基本方法）依據(jù)：替代原理 適用范圍：（1）適用：有類似房地產(chǎn)交易案例；（2）不適用：交易案例較少、沒有或特殊用途的房地產(chǎn)評估（五種情況：） 計算公式: 待估房地產(chǎn)評估價值=可比交易實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)容積率修正系數(shù)使用年限修正系數(shù) 交易情況修正系數(shù)=正常交易情況指數(shù)/可比實例交易情況指數(shù)=100/（ ） 交易期日修正系數(shù)=評估基準日價格指數(shù)/可比實例交易日價格指數(shù) 指標參數(shù) 區(qū)域因

2、素修正系數(shù)=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/可比實例區(qū)域因素條件指數(shù)=100/（ ）=( )/100個別因素修正系數(shù)=待估宗地個別因素條件指數(shù)/可比實例個別因素條件指數(shù)=100/（ ）=( )/100容積率修正系數(shù)=待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù)使用年期修正系數(shù)=1-（1+r）-m/1-（1+r）-n評估價格 宗地單價：（1）簡單平均法：P=Pi/n；（2）加權(quán)平均法：P=PiKi/ Ki；（3）中位數(shù)法：P=（PL-PS）/2宗地總價=宗地單價土地面積 操作步驟：（1）收集交易實例資料（基礎(chǔ)與前提）；（2）確定可比交易案例；（3）修正各項差異因素；（4）確定待估宗地價格2、基準地價

3、修正(xizhng)系數(shù)法含義：不同等級、不同用途的區(qū)域性土地使用權(quán)平均(pngjn)單價。 形式(xngsh)：（1）區(qū)片價； （2）路段價測算：（1）試算樣點地價； （2）修正差異因素； （3）標準宗地； （4）基準地價標準和基準地價修正表 基準地價 概念：標定地價特點：（1）土地使用權(quán)價格； （2）區(qū)域性價格； （3）平均價格； （4）單位土地面積價格； （5）一定時期價格； （6）覆蓋整個域區(qū)作用：（1）政府公告作用； （2）地價調(diào)控依據(jù)； （3）土地稅收依據(jù)； （4）收益分配依據(jù)； （5）評估宗地基礎(chǔ)； （6）資源合理配置基本思路 思路：評估價格=基準地價各類差異因素修正系數(shù) （輔助

4、方法） 依據(jù)：替代原理適用范圍：（1）有基準地價標準的城鎮(zhèn)土地評估；（2）大面積的數(shù)量眾多的土地評估；（3）一般作為輔助評估方法 計算公式：宗地地價=基準地價區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)使用年期修正系數(shù)交易期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù) 估價程序：（1）收集估價定級資料； （2）確定修正系數(shù)表； （3）調(diào)查影響因素條件； （4）制定宗地修正系數(shù)； （5）確定年期修正系數(shù)； （6）確定期日修正系數(shù)； （7）確定容積率修正系數(shù)； （8）評估宗地地價3、路線(lxin)價法含義(hny)： （1）路線價； （2）路線價法 思路(sl)：宗地價格=路線價差異因素修正系數(shù)基本思路 原理：土地價值隨臨街深

5、度而遞減實質(zhì)：市場法的一種依據(jù)：替代原理關(guān)鍵：（1）標準宗地的確定；（2）路線價的附設(shè)；（3）深度修正率的確定 適用范圍：同時估價大量土地的場合（土地課稅、土地重劃、征地拆遷）正常宗地：宗地總價=路線價深度百分率臨街寬度計算公式 特殊宗地：宗地總價=路線價深度百分率臨街寬度其他條件修正率修正因素：（1）臨街深度；（2）臨街寬度（面積）；（3）地塊形狀劃分路線價區(qū)段：（1）含義：地價相等、地段相連的路段；（2）劃分：一般以路線價顯著增減的地點為界確定標準宗地：（1）含義：選定深度、寬度和形狀標準的宗地；（2）確定：標準深度、標準宗地面積評估路線價：（1）含義：標準宗地的單位價格；（2）方法：市場

6、估價方法（通用方法）、路線價系數(shù)法（評分方式）估價程序 深度百分率（深度指數(shù)）：地價隨臨街深度長短變化的比率制定深度百分率表 表現(xiàn)形式：單獨深度百分率（遞減）；累計深度百分率（遞增）；平均深度百分率（遞減） 深度百分率的制作：路線價法的難點和關(guān)鍵 路線價法則：（1）四三二一法則：（2）蘇慕斯法則；（3）霍夫曼法則；（4）哈柏法則計算宗地價格4、收益(shuy)法評估思路(sl)：收益價格*=純收益 / 資本化率 （最常用(chn yn)方法）基本思路 假設(shè)前提：（1）純收益每年不變；（2）資本化率固定；（3）收益為無限年期理論前提：（1）房地產(chǎn)能夠形成未來收益； （2）所有者可以合法取得收益；

7、 （3）購買者目的是為獲取收益適用范圍：有收益的房地產(chǎn) 概念 實際收益（費用）：在現(xiàn)狀下實際取得的收益（支出的費用）客觀收益（費用）：在正常市場條件和最佳利用狀態(tài)下的正常收益（支出）純收益 純收益：（1）含義：純收益=總收益總費用； （2）依據(jù)：客觀總收益總收益：（1）含義：收益性房地產(chǎn)的年所有收益（收入）； （2）依據(jù)：客觀總收益總費用：（1）含義：取得該收益所必需的年各項支出； （2）依據(jù)：客觀總費用主要指標 重要性：資本化率（還原利率）是決定評估價格最關(guān)鍵的因素實質(zhì)：（1）資本化率的大小同投資風險的大小成正相關(guān)的關(guān)系； （2）用途、區(qū)域、交易時間不同的房地產(chǎn)，投資風險不同，資本化率不相同

8、資本化率 種類 分類：（1）綜合資本化率； （2）建筑物資本化率； （3）土地資本化率 關(guān)系式： r = (r1 L + r2 B) / ( L + B ) ( 加權(quán)平均值 ) 純收益與售價比率法：資本化率=（可比實例純收益/可比實例價格）/可比實例數(shù) （或加權(quán)平均值）方法 安全利率加風險調(diào)整值法：資本化率=安全利率+風險調(diào)整值 排序(pi x)插入法 房地產(chǎn)總收益(shuy) = 房地產(chǎn)年租金收益（1空置率）房地產(chǎn) 房地產(chǎn)總費用 = 管理費維修費保險費稅金(shu jn)空房損失率房地產(chǎn)純收益 = 房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)價格 = 房地產(chǎn)純收益 / 綜合資本化率土地總收益 = 土地年租

9、金收益出租率按土地純收益評估 土地總費用 = 管理費維護費稅金土地純收益 = 土地總收益土地總費用土地 土地價格 = 土地純收益 / 土地資本化率操作方法 房地產(chǎn)價格 = 房地產(chǎn)純收益 / 綜合資本化率 扣除法 建筑物現(xiàn)值 = 建筑物重置價（1-折舊率） 按房地產(chǎn)收益評估 土地價格 = 房地產(chǎn)價格建筑物現(xiàn)值 房地產(chǎn)純收益 = 房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費用還原法 建筑物純收益 = 建筑物現(xiàn)值建筑物資本化率 土地純收益 = 房地產(chǎn)純收益建筑物純收益 土地價格 = 土地純收益 / 土地資本化率 房地產(chǎn)價格 = 房地產(chǎn)純收益/房地產(chǎn)資本化率 扣除法 土地價格 = 土地純收益 / 土地資本化率建筑物 建筑物

10、價格 = 房地產(chǎn)價格土地價格 房地產(chǎn)純收益(shuy) = 房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費用 還原法 土地(td)純收益 = 房地產(chǎn)純收益建筑物純收益 = 土地價格土地(td)資本化率 建筑物純收益 = 房地產(chǎn)純收益土地純收益 建筑物價格 = 建筑物純收益 / 建筑物資本化率5、剩余法（假設(shè)開發(fā)法、倒算法、預期開發(fā)法） 基本思路 含義： 思路：土地價格=房地產(chǎn)價值-全部開發(fā)成本-利息-稅費-利潤 基本公式：V=A-（B+C+D+E） 適用范圍：（1）待開發(fā)土地的估價；（2）待生地開發(fā)成熟地的土地估價；（3）待拆遷改造再開發(fā)地產(chǎn)的估價 計算公式 計算公式：地價=預期樓價-建筑費-專業(yè)費-銷售費-利息-稅

11、費-利潤 其他公式：（1）香港的計算公式（房地產(chǎn)、土地）；（2）日本的計算公式； （3）常用公式調(diào)查對象基本情況：（1）土地限制條件；（2）土地位置；（3）土地狀況；（4）房地產(chǎn)利用要求；（5）土地權(quán)利狀況確定開發(fā)利用方式：（1）用途（最重要）；（2）容積率；（3）覆蓋率；（4）建筑高度；（5）裝修檔次 出售不動產(chǎn)：市場比較法，取得售價。 （現(xiàn)行市價）預測房地產(chǎn)租售價 計算步驟：（1）市場比較法，取得房地產(chǎn)收益；出租不動產(chǎn) （2）收益還原法，取得不動產(chǎn)價值（收益現(xiàn)值） 主要參數(shù)：（1）單位租金；（2）費用；（3）還原利率；（4）出租凈面積（出租率） 建筑費 構(gòu)成：直接費、間接費、建筑商利潤、發(fā)

12、包商承擔的建筑附帶費等 方法：（1）比較法；（2）概預算法 專業(yè)費 構(gòu)成：建筑設(shè)計費、工程概預算費等 方法：專業(yè)費=建筑費專業(yè)費率（%） 操作步驟 估算成本費用 利 息 基數(shù)：（1）地價；（2）開發(fā)建筑費；（3）專業(yè)費；（4）不可預見費 （全部預付資本的融資資本） 方法 地價的利息：利息=地價（1+利率）n-1 （計息期：一次付清，整個開發(fā)期） 建筑費和專業(yè)費的利息 分段計息：利息=（建筑費+專業(yè)費）（1+利率）（2n-1）/2-1： （計息期：均勻投入，開發(fā)期的一半） 不分段計息：利息=（建筑費+專業(yè)費）（1+利率）n/2-1 稅 金 構(gòu)成：營業(yè)稅、印花稅等 方法：稅金(shu jn)=預期

13、樓價稅率(shul)（%） 租售費用(fi yong) 銷售費用=預期樓價銷售費用率（%） 出租費用=預期租金出租費用率（%）確定合理利潤 投資回報利潤：投資回報利潤=（地價+開發(fā)費+專業(yè)費）投資回報率（%） 銷售利潤=預期樓價銷售利潤率（%）估算不動產(chǎn)價格6、成本法（成本逼近法、重置成本法、承包商法、原價法） 含義： 基本思路 思路：土地積算價格*=費用+利息+稅費+利潤 （基本方法）依據(jù)：重置成本理論 適用范圍：（1）新開發(fā)土地估價；（2）成交實例不多的房地產(chǎn)估價；（3）特殊用途房地產(chǎn)估價 計算公式：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益 含義：支付農(nóng)村集體經(jīng)濟組

14、織的費用農(nóng)村土地征地費 構(gòu)成：土地補償費、地上附著物和青苗補償費、安置補償費等 土地取得費 標準：土地管理法及各地規(guī)定標準 含義：支付原城市土地使用者的費用城市土地取得費 構(gòu)成：動拆遷補償費 標準：各地規(guī)定標準土地開發(fā)費：（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費（三通一平，七通一平）；（2）公共事業(yè)建設(shè)配套費；（3）小區(qū)開發(fā)配套費 含義：資金的時間價值。（還貸利息或機會成本） 土地估價 投資利息 土地取得費利息：利息=土地取得費（1+利率）n-1 （計息期：一次付清，整個開發(fā)期） 土地開發(fā)費利息 分段計息： 利息=土地開發(fā)費（1+利率）（2n-1）/2-1 計息期：均勻投入，開發(fā)期的一半） 不分段計息：利息=土地

15、開發(fā)費（1+利率）n/2-1 關(guān)鍵：確定投資回報率或利潤率投資(tu z)利潤 利潤(lrn) 投資利潤=（土地(td)取得費+土地開發(fā)費）投資回報率（%） 銷售利潤=地價銷售利潤率（%） 含義：土地所有權(quán)收益 （出讓金）土地增值收益 土地增值收益=成本價格土地增值收益率=（土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤）土地增值收益率 土地增值收益率：通常為10%25% 注：銷售稅費 銷售稅金=地價銷售稅率 銷售費用=地價銷售費用率 計算公式：建筑物價格 = 重置成本成新率 = 重置成本-累計折舊額舊建筑物估價 重置成本：建筑安裝成本、專業(yè)費用、管理費用、利息、利潤、稅費主要參數(shù) 概念：（1）含義：建筑物的價值減損； （2）因素：物理化學因素、社會經(jīng)濟因素 年折舊額=（重置成本-凈殘值）/耐用年限 = 重置成本 1 - 殘值率 直線折舊法 耐用年限折舊或成新率 累計折舊額 = 年折舊額已使用年限 成新率= 尚可使用年限 100%成新率折扣法 耐用年限 耐用年限=已使用年限+尚可使用年限技術(shù)參數(shù)：（1）耐用年限； （2）殘值率 計算公式：房地產(chǎn)價格 = 土地取得費+開發(fā)成本+管理費+利息+銷售稅費+利潤新建房地產(chǎn)估價 土地取得費：（1）征地費用； （2）拆遷費用； （3）轉(zhuǎn)讓費用 開發(fā)成本= 設(shè)計與前期工程費+基礎(chǔ)設(shè)施建