上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債管理現(xiàn)狀及對策

1、上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債管理現(xiàn)狀及對策摘要：本文首先對我國a股上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債結構進行描述性統(tǒng)計分析，然后借鑒商業(yè)銀行資產(chǎn)負債管理的成熟經(jīng)驗，并結合房地產(chǎn)行業(yè)的具體特點，從盈利性、流動性和安全性三方面實證分析上市房地產(chǎn)公司的財務狀況，從而發(fā)現(xiàn)我國上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債管理存在的不足，并提出具體、有針對性的對策建議，以優(yōu)化上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債管理。關鍵詞：房地產(chǎn)資產(chǎn)負債管理（alm）財務績效經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其健康發(fā)展程度對我國國民經(jīng)濟的進一步發(fā)展有重要意義。房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，資金的及時性和有效性對企業(yè)影響較大。我國房

2、地產(chǎn)公司負債水平整體偏高，面臨較高的財務風險和破產(chǎn)風險；籌資結構不合理,渠道單一；資產(chǎn)結構單調(diào),存貨比重過大；資產(chǎn)質(zhì)量低下,營運資金周轉期較長；企業(yè)對政府依賴程度高，抗風險能力弱。后危機時代受國際經(jīng)濟形勢變動以及國內(nèi)宏觀政策調(diào)整的影響,房地產(chǎn)企業(yè)處在一個發(fā)展減速甚至負增長的經(jīng)營環(huán)境中,很多房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)營困境,甚至處于破產(chǎn)的邊緣，面臨著巨大的風險。在后危機時代這種非常態(tài)的特殊經(jīng)營環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須在風險理念、成本理念和效益理念指導下尋求企業(yè)資產(chǎn)的流動性、安全性與盈利性的最佳均衡點，提高房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理水平和綜合收益水平?；诖耍疚氖紫葘ξ覈鴄股上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債結構進行描述性

3、統(tǒng)計分析，然后借鑒商業(yè)銀行資產(chǎn)負債管理的成熟經(jīng)驗，并結合房地產(chǎn)行業(yè)的具體特點，從盈利性、流動性和安全性三方面實證分析上市房地產(chǎn)公司的財務狀況，從而發(fā)現(xiàn)我國上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債管理存在的不足，并提出具體的對策建議。這對規(guī)范上市房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理，強化風險防范意識，促進上市房地產(chǎn)公司向全能化、綜合化管理的方向發(fā)展，推動房地產(chǎn)業(yè)及整個國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重要意義。樣本選擇與數(shù)據(jù)說明截止2012年6月，根據(jù)證監(jiān)會行業(yè)分類，將房地產(chǎn)業(yè)分為：房地產(chǎn)中介服務業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)和房地產(chǎn)管理業(yè)，本文選取我國a股上市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的公司，共有137家，剔除7家st股，共計130個樣本。在數(shù)據(jù)的選擇上，考

4、慮到數(shù)據(jù)的時效性和可行性，本文選取了2011年末最新的數(shù)據(jù)進行研究，研究的數(shù)據(jù)來自各公司年報、滬深證券交易所及國泰安數(shù)據(jù)庫。上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債結構分析選取資產(chǎn)負債表的主要項目：存貨凈額、流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)、資產(chǎn)總計、流動負債、非流動負債、負債合計、所有者權益及流動資產(chǎn)與流動負債的差額，進行描述性統(tǒng)計分析見表1。從表1可以看出，截止2011年12月31日，130家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)合計達到1.94萬億元，平均總資產(chǎn)達到149億元；總資產(chǎn)最大的是萬科a（2962億元）。存貨總額達到1.26萬億元,占總資產(chǎn)的64.9%，存貨占比較大，平均存貨量達到96.87億元；存貨最大值達到2080億

5、元,也是萬科公司。流動資產(chǎn)總計達到1.69億元,占總資產(chǎn)的87%。而在負債結構中,流動負債總計達到1.02萬億元,占總資產(chǎn)的52.6%；總的負債達到1.39萬億元,占總資產(chǎn)的71.6%,平均負債107億元；所有者權益占比28.4%。而在非流動負債中,最小值為0,這樣的公司有六家,占樣本的4.6%,說明這些公司的負債全部由流動負債來承擔,負債結構不合理。而在資產(chǎn)與負債配對方面,流動資產(chǎn)與流動負債的差額最小值為負值,這樣的公司有4家,占樣本的3.07%；均值為正值,說明96.93%的房地產(chǎn)上市公司流動資產(chǎn)超過流動負債,利用部分非流動負債或所有者權益來承擔流動資產(chǎn),資產(chǎn)負債匹配不合理。分析各家公司的

6、資產(chǎn)負債結構,選取指標：存貨/流動資產(chǎn)、流動資產(chǎn)/總資產(chǎn)、流動負債/總負債、總負債/總資產(chǎn),進行描述性統(tǒng)計分析見表2。從表2可以看出,在總資產(chǎn)中,流動資產(chǎn)占比均值達到了82.13%,最大值接近100%,說明流動資產(chǎn)占比較大,流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)整體搭配不均衡；而在流動資產(chǎn)中,存貨占比最大,均值達到了67.4%,而最大值達到96.87%,說明2011年上市房地產(chǎn)開發(fā)公司整體存貨量較大,這部分由于近兩年的政策調(diào)控。在負債中,流動負債占總負債的比重均值為75.8%,一般在50%比較合適,較高的流一論文發(fā)袤專家一中國學木期刊夙www.qi亦w的ggl一論文發(fā)衷專家一中國學木囲刊網(wǎng)動負債率說明，我國房地

7、產(chǎn)上市公司主要選擇短期債務作為資金來源，選擇流動負債融資作為公司融資的主要資金來源，雖然可以降低公司的融資成本，但同時也增加了公司的還款壓力，提高了公司破產(chǎn)風險。在市場條件及金融市場出現(xiàn)波動變化時，公司容易陷入資金周轉困難的困境，不利于公司的穩(wěn)健經(jīng)營。而且，資產(chǎn)負債率均值達到了61.66%，最大值達到95.52%，超過均值的房地產(chǎn)公司有73家，占樣本的56.15%，資產(chǎn)負債率偏高顯示我國房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中償債的壓力大，市場波動對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營容易造成較大的沖擊，存在償債性風險。上市房地產(chǎn)公司財務性指標分析參照銀行業(yè)資產(chǎn)負債管理相關指標，從盈利性、流動性和安全性三方面分析上市房地產(chǎn)公司的財

8、務狀況。本文選取基本每股收益、平均總資產(chǎn)回報率、凈資產(chǎn)收益率作為盈利性指標，選取資本/負債、資本/總資產(chǎn)作為安全性指標，選取流動比率與速動比率兩個指標作為流動性指標。表3列出了房地產(chǎn)業(yè)財務指標。結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的年報公布的財務指標，對樣本的財務指標進行描述性統(tǒng)計，結果見表4。對130家樣本公司的財務指標，進行描述性統(tǒng)計分析，結果見表3.3.3.可以看出，2011年，樣本公司盈利性整體較差，基本每股收益均值為0.38元，最大值為3.28元（華夏幸福600340）；總資產(chǎn)凈利率平均為3.89%，最大值為14.9%（廣宇發(fā)展000537）；凈資產(chǎn)收益率均值為12.93%，最大值69.4%（實達集團

9、600734）。在安全性方面，資本充足率1（資本/負債）均值為86.3%，最大值達到842%（海德股份000567），最小值僅為4.67%（高新發(fā)展000628），資本充足率2（資本/總資產(chǎn)）均值為38.34%，即資產(chǎn)負債率均值為61.66%，總體上，上市房地產(chǎn)開發(fā)公司安全性一般，負債占比較大。在流動性方面，流動比率均值為2.02，接近于2，速動比率均值0.69大于0.5，說明上市房地產(chǎn)開發(fā)公司整體流動性較好。綜上所述，2011年，130家上市房地產(chǎn)公司整體盈利性較差，存在一定的安全性問題，資產(chǎn)負債結構不合理，存貨和負債占比較大。與此同時，由于流動資產(chǎn)的比重較大，使得整體流動性較好。結論與對策

10、建議通過以上實證分析，本文得出以下結論：4.1在總資產(chǎn)中，流動資產(chǎn)占比均值達到了82.13%，說明流動資產(chǎn)占比較大，流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)整體搭配不均衡；而在流動資產(chǎn)中，存貨占比最大，均值達到了67.4%，降低了企業(yè)的盈利能力。在負債中，流動負債比例較大，占總負債的75.8%，對于投資周期長的房地產(chǎn)企業(yè)，存在資金鏈斷裂的風險。而且，資產(chǎn)負債率均值達到了61.66%，負債比例較大，存在安全性風險?？傊?，整體資產(chǎn)負債管理狀況不甚理想，資產(chǎn)和負債組成結構不合理，流動資產(chǎn)和流動負債偏多；資產(chǎn)負債不匹配，流動資產(chǎn)不能和流動負債相匹配。從財務績效上分析，2011年，樣本公司盈利性整體較差，基本每股收益均值為

11、0.38元，總資產(chǎn)凈利率平均為3.89%，凈資產(chǎn)收益率均值為12.93%；在安全性方面，資本充足率1（資本/負債）均值為86.3%，資本充足率2（資本/總資產(chǎn)）均值為38.34%，即資產(chǎn)負債率均值為61.66%，總體上，上市房地產(chǎn)開發(fā)公司安全性一般，負債占比較大。在流動性方面，流動比率均值為2.02，接近于2，速動比率均值0.69大于0.5，說明上市房地產(chǎn)開發(fā)公司整體流動性較好。根據(jù)以上實證研究結論，本文就上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債管理提出幾點建議：4.2.1加強上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債的管理。在資產(chǎn)的組成結構上，降低存貨量，增強公司營銷能力，合理平衡存貨與資產(chǎn)的關系，保持良好的運營效率，同時可以提

12、高公司的盈利性；流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)合理搭配。在負債結構上，降低負債比重，合理搭配流動負債與流動資產(chǎn)。積極開拓融資途徑，降低負債結構的不均衡。房地產(chǎn)企業(yè)在追求盈利性的同時，要注意安全性和流動性的均衡發(fā)展，尤其是當前，房地產(chǎn)企業(yè)存在融資難的問題，在合理增加負債的同時，要注意其與資本金的比重，保持企業(yè)安全發(fā)展。在保持足夠的流動性的同時，適當提高非流動負債的比例，適應房地產(chǎn)企業(yè)投資期限長的特點。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債的管理，可以參考銀行業(yè)和保險業(yè)的方法，選取合理的優(yōu)化模型，使得企業(yè)可以更好均衡的發(fā)展?？梢越ㄒ徽撐陌l(fā)衷專家一中國學木期刊網(wǎng)立房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負債比例管理指標體系，資產(chǎn)負債管理指標體系應充分考慮資產(chǎn)的流動性、安全性和