[昆明]房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（共80頁）

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2011本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。昆明中原2014年市場年報昆明中原 市場研究中心2015-1-8單價（元/）Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2013全國價 格 下 行成交量（萬）昆明“國五條”出臺全面放開金融貸款利率管制十八屆三中全會兩會召開提出分類調(diào)控昆明限購 930政策正式放松 限貸放松多開發(fā)商集中拿地盛行天宇瀾山首付分期 渠道帶客成交備案量首次突

2、破1000萬打響降價“第一槍”盛行多項目降價年終優(yōu)惠春交會召開市場成交向好前言前言 2014年昆明房地產(chǎn)市場跌宕起伏，房地產(chǎn)熱退燒，各房企在市場中各顯神通，各營銷策略你方唱罷我登場，到底市場將何去何從？定海神針為哪般？且看中原為您解析。Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2013目 錄宏觀經(jīng)濟分析政策環(huán)境分析昆明土地市場投資分析昆明商品房市場分析營銷分析品牌房企表現(xiàn)中原觀點及展望Part 1Part 2Part 3Part 4Part 5Part 6Part 7Code of this report | 4 Copyright

3、Centaline Group, 2013宏觀經(jīng)濟分析Part 1Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2013指標城市發(fā)展概況城市購買（消費）能力2014年1-9月GDP（億元）GDP增長率人均可支配收入（元）人均消費性支出（元）固定資產(chǎn)投資額（億元）昆明26058.0%21754-2302.85全國4199087%2204414424357787成都73218.70%24638-4813.7重慶950110.80%19380135379011.82武漢69509.60%24513-5012.77長沙567710.00%2780

4、6-4044.81沈陽55206.40%24432-6104.1哈爾濱34466.80%-1999.3西安34589.80%-4074.52蘇州100378.40%30117-4734.02寧波54057.20%34225198202998.99昆明排名1077-9房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)投資額 1048.40（億元）687511630.62545.111753.55966.261801.64291263.81333.721039.127房地產(chǎn)開發(fā)投資占固投比46%19%34%28%35%24%30%21%31%28%35%11宏觀經(jīng)濟-1.1 橫向?qū)Ρ确治龀鞘袑Ρ确治?昆明經(jīng)濟GDP總量

5、基數(shù)比其他城市均值低60%，但房地產(chǎn)占固投比卻位列各城市之首，地方經(jīng)濟對于地產(chǎn)行業(yè)依賴度較高，經(jīng)濟構(gòu)成略顯畸形。Code of this report | 68.0%0%6%4%2%12%10%8%060004000 2605200012000100008000GDP（億元）GDP增長率人均可支配收入（元）人均消費性支出（元）2303104820%10%0%50%40%30%4000200001000080006000房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）固定資產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資占固投比 城市發(fā)展概況：昆明1-9月GDP較對比城市均值低4186億元；GDP增長率較全國水平高出1個百分，較對比城市

6、均值低0.63個百分點。 城市購買消費能力：與西南的片區(qū)的城市對比來看，昆明的人均可支配收入已經(jīng)超過了重慶，略遜于成都。 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模：固投的低基數(shù)和房地產(chǎn)投資的高占比意味著城市經(jīng)濟對于地產(chǎn)行業(yè)依賴度較高，但基礎建設投入力度較小。 Copyright Centaline Group, 2013圖：各重點城市2014年1-9月GDP對比1宏觀經(jīng)濟-1.1 橫向?qū)Ρ确治龀鞘袑Ρ确治?昆明經(jīng)濟規(guī)模處于中低水平，經(jīng)濟對地產(chǎn)行業(yè)的依賴度較高，2014年房地產(chǎn)市場下行對于城市經(jīng)濟形成沖擊，GDP增速回落5個百分點。圖：各重點城市2014年1-9月固定資產(chǎn)投資對比46%圖：各重點城市2014年1-9月

7、人均可支配收入和消費對比40000350003000025000 21754200001500010000500008.50%6.10%Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 201330002500200015001000500040003500121511611342011年147413781592012年170315371752013年136711341042014年1-3季度第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）16.70%16.10%14%12%10%8%6%4%2%0%18%16%12.30%

8、6.10%2011年13.00%6.40%2012年13.20%13.10%7.70%6.80%2013年 2014年1-3季度第一產(chǎn)業(yè)增長率第二產(chǎn)業(yè)增長率第三產(chǎn)業(yè)增長率1宏觀經(jīng)濟-1.2 縱向?qū)Ρ确治隼ッ鞲鳟a(chǎn)業(yè)走勢 受全國經(jīng)濟疲軟影響，昆明二三產(chǎn)業(yè)增速均下降近5個百分點，跟隨國家趨勢，昆明經(jīng)濟也將面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級。圖：全國及昆明2011年至2014年1-3季度各產(chǎn)業(yè)構(gòu)成圖：全國及昆明2011年至2014年1-3季度各產(chǎn)業(yè)增長率昆明市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成以第三產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)以商貿(mào)、旅游為主；第二產(chǎn)業(yè)以礦業(yè)、煙草為主。昆明今年的一、二、三產(chǎn)業(yè)年均增長率為：6.1%、8.5%、7.7%，整體產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)

9、構(gòu)呈現(xiàn)出“三、二、一”發(fā)展格局，第三產(chǎn)業(yè)成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的主要力量。在未來第一產(chǎn)業(yè)將基本建成經(jīng)濟、生態(tài)、文化于一體的現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)重點建設以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導的生物醫(yī)療、煙草，有色金屬加工等；第三產(chǎn)業(yè)重點培育商貿(mào)、物流、旅游、特技研發(fā)等?！笆濉蔽募刑岢觯豪ッ鞯诙a(chǎn)業(yè)將增加精深加工產(chǎn)品的產(chǎn)出，提升產(chǎn)業(yè)抗市場風險的能力；第三產(chǎn)業(yè)則將著重扶持新興產(chǎn)業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)中的科技含量和附加值，增加高新技術(shù)型企業(yè)的比重。Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 20131宏觀經(jīng)濟-1.2 縱向?qū)Ρ确治龀鞘薪?jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)

10、走勢 房地產(chǎn)投資同比去年下降28%，地產(chǎn)行業(yè)將由鋪攤子的時代走向精根細作，對外沿邊城市的擴容和發(fā)展或?qū)槠鋷碇匾獧C遇。圖：全國及昆明2011年至2014年1-3季度GDP走勢圖：全國及昆明2013年至2014年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢 城市經(jīng)濟：2014年昆明的GDP增速明顯回落，同比1-3季度的數(shù)據(jù)來看，全市GDP增速下降了5個百分點，昆明在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型進程中，經(jīng)濟的增長速度開始回落，但仍高于全國平均水平。 房地產(chǎn)行業(yè)：2014年1-11月昆明的房地產(chǎn)投資金額為1309億元，平均投資同比增速為17%，較去年下降28個百分點，但較全國仍然高出2個百分點。Code of this r

11、eport | 9 Copyright Centaline Group, 20131宏觀經(jīng)濟-總結(jié)宏觀經(jīng)濟 昆明經(jīng)濟發(fā)展處于低基數(shù)中等增速的階段，2014年由于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及新經(jīng)濟增長點的探索，加之宏觀大環(huán)境的疲軟，房地產(chǎn)市場下行，昆明GDP增速降至8.0%，經(jīng)濟發(fā)展遭遇瓶頸，地產(chǎn)行業(yè)在1-2年內(nèi)仍將成為昆明經(jīng)濟的主要支柱。城市對比1.昆明的城市經(jīng)濟水平處于中下水平，仍然有較大的改進和提升空間。2.GDP增長率由去年的13%下降至8%，增速在對比城市中的排名也由第1位下滑至第7位，可見在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進程中，昆明的經(jīng)濟在2014年受到一定的影響。3.預計2015年昆明仍將處于經(jīng)濟新增長點的

12、探索之中，經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢仍將延續(xù)今年的平穩(wěn)態(tài)勢，處于橫向發(fā)展和深根階段。2015年昆明經(jīng)濟仍將面臨較大的壓力，房地產(chǎn)行業(yè)在明年很難出現(xiàn)大幅增長，預計行業(yè)走勢將在壓力之下，較2014年保持平穩(wěn)。行業(yè)影響1. 昆明房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)規(guī)模屬于中低水平，但房地產(chǎn)投資占固投比達到46%，在重點對比城市中位于第1位。2.一定程度上反映出昆明經(jīng)濟及地方財政對于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性較其它城市高，從房地產(chǎn)目前的地位來看，房地產(chǎn)支柱的支柱作用仍將繼續(xù)，短期內(nèi)難以改變。機會昆明在橋頭堡戰(zhàn)略中的地位日益凸顯，正逐步成為面向泛亞國家的重要經(jīng)貿(mào)中心；隨著昆明長水機場、泛亞高鐵、滬昆高速及城市地鐵（輕軌）等交通設施及基建設施的完

13、善，昆明的發(fā)展將在未來3-5年或從探索轉(zhuǎn)為高增長階段，城市的經(jīng)濟在近兩年的積淀后將實現(xiàn)未來的長足性發(fā)展。Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2013政策環(huán)境分析Part 2Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 20132政策環(huán)境-2.1 政策總體分析政策走勢 2014年無論地方還是中央，對于樓市“大小動作”不斷，政策、金融端逐步放松，房地產(chǎn)得到喘息機會，2015年仍以平穩(wěn)為主，難出現(xiàn)大漲大跌的局面。目前房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位暫難被其他行業(yè)替代，為經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，

14、2015年收緊調(diào)控將較難，在目前形勢下國家將逐步弱化房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響，房地產(chǎn)將逐步以市場自我調(diào)節(jié)為主，以去庫存為核心，平穩(wěn)著陸，大漲大跌的局面不會出現(xiàn)。1-8月，中央層面關(guān)于樓市遲遲未出手，各地為刺樓市紛紛暗箱操作，小動作不斷。各地調(diào)整公積金政策，“又提又貸”重出江湖；多地從試行“松綁”限購到明文取消；昆明6月在呈貢試行取消限購；8月11日，昆明正式取消限購。地方小動作一定程度上促進市場信心回升，但影響較小，作用不佳，樓市持續(xù)低迷。資金量持續(xù)緊張，國家采取金融手段進行調(diào)整，降息。PSL、SLF資金 注入市場；央行11月21日宣布降息。央行降息直接實現(xiàn)利率95折，金融手段配合政策放寬，雙向出擊

15、保持樓市平穩(wěn)。樓市下滑影響國家整體經(jīng)濟發(fā)展，為保證經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，中央松綁樓市生存環(huán)境。9.30新政出臺，限貸“松綁”；放寬公積金提取條件。政策的不強硬以及銀行的不積極導致利率折扣難以實現(xiàn)，不足以撬動大量客戶入市，市場并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。一至二環(huán)西版塊2014上半年7-8月9月 Copyright Centaline Group, 201310月11-12月Code of this report | 122政策環(huán)境-2.1 政策總體分析整體政策走勢 2014年上半年政策基調(diào)與13年一致，限購限貸調(diào)控下政府擬通過房產(chǎn)稅等長效機制進行規(guī)范；下半年政府開始面對樓市下滑，默許限購取消、放松限貸、降低利率，

16、政策環(huán)境逐步寬松。2宏觀環(huán)境-2.3 政策預判政策預判 2015年預計市場環(huán)境將難出現(xiàn)大的政策干預，仍以市場自身調(diào)節(jié)為主，但在金融層面或?qū)⑦M一步寬松，不排除央行再次降準降息的可能。Yourtext 2015年商品房市場除一線城市外，供大于求現(xiàn)象依舊突出，庫存總量壓力較大，整體政策環(huán)境預計將繼續(xù)保持寬松，不動產(chǎn)登記僅選取試點城市且細則尚未出臺，對樓市影響較小，整個市場調(diào)控力度將進一步縮?。ㄖ醒虢?jīng)濟會議未提房地產(chǎn)），伴隨著一手房市場的有利刺激，年內(nèi)可能對二手房市場加大刺激力度；而且為貫徹“寬松的貨幣環(huán)境”的思路，促進消費，不排除再次降準降息的可能。2015年不動產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅征收邁出第一步不動產(chǎn)登

17、記將于2015年3月1日起實施，首先將選取部分試點區(qū)域開展；二手房營業(yè)稅調(diào)整；央行再次降息降準。 Copyright Centaline Group, 201320142015Code of this report | 13Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2013昆明土地投資分析Part 3Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 20133昆明土地投資分析-3.1 總述城市對比分析 全國土地市場趨冷，昆明2014年一級市場交易熱度處于中低水平，成交面積較對比城

18、市均值低48%，整體土地市場環(huán)境較冷。 供求面積對比：昆明一級市場掛牌面積位列第6位，較對比城市均值低16%；成交面積位列第9位，較對比城市均值低48%，土地市場交易熱度處于中低水平。 成交金額對比：2014年昆明一級市場的成交金額在對比城市中位列最后一位，另外昆明的金額面積比僅為0.5，意味著昆明土地的價格在對比城市中處于較低水平，開發(fā)拿地的成本及風險相對較低。361.69236.1310008006004002000昆明成都重慶武漢長沙沈陽哈爾濱西安蘇州寧波土地掛牌面積（萬）土地成交面積（萬）圖：各重點對比城市2014年土地供求面積對比0.51260.80.60.40.20.01.01.2

19、4003002001000500600土地成交金額（億元）成交金額面積比圖：各重點對比城市2014年土地成交金額對比全國土 昆明土全國成 昆明成地成交 地成交 全國 昆明 交總額 交總額 全國 昆明 1400同比 同比同比 同比（萬）2011年 40973 787 - - 8049 448 - -Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2013106578713936226041035448333374126362 23620015010050050045040035030025060040020002011年土地掛牌（萬）201

20、2年 2013年土地成交（萬）2014年成交總額（億元）3昆明土地投資分析-3.1 總述昆明與全國對比分析昆明土地市場交易量在經(jīng)歷三年的激增后，2014年成交量同比下滑77%，且降幅大于全國整體水平，2015年部分集團性的發(fā)展商或?qū)⒃俅文玫囟诩Z，擴大市場份額。圖：昆明2011年至2014年一級市場供求面積及成交金額走勢表：全國及昆明2011年至2014年一級市場成交面積及金額 全國與昆明走勢：2014年昆明有效土地成交面積為236萬，降幅為77%，成交金額降幅為66%，分別較全國市場整體回落幅度高出了54和53個百分點，可見昆明的土地市場在今年的下行態(tài)勢較全國整體水平更為嚴峻。 昆明歷年走勢：

21、2014年受全國大環(huán)境下行，資金鏈緊張、發(fā)展商對后市不樂觀等影響，2014年昆明的一級市場成交金額同比下滑66%，整體市場冷清。時間1600（萬） （億元）（億元） 120010008002012年 356672013年 388146221035-13% -21%9% 66%74109918333374-8% -26%34% 12%2014年 29736236-23% -77%8657126-13% -66%Code of this report | 17395421842131070006000500040003000200010002011年2012年2013年2014年住宅用地（元/）商

22、業(yè)用地（元/）商住混合用地（元/）564404396100080060040020002011年2012年2013年2014年住宅用地（萬元/畝）商業(yè)用地（萬元/畝）商住混合用地（萬元/畝）圖：昆明2011-2014年土地成交單價走勢圖：昆明2011-2014年土地成交樓面地價走勢0%10%8%6%4%2%05004003002001002011年2012年2013年122 1262014年起拍總金額（億元）成交總金額（億元）溢價率 Copyright Centaline Group, 2013圖：各重點對比城市2014年土地成交溢價情況3% 成交價格：2014年市場大環(huán)境下行，開發(fā)商拿地謹慎

23、，成交多集中于成熟及未來熱點區(qū)域。中心區(qū)及北市區(qū)（中海拿地）成交土地價格拔高了14年土地的整體成交均價，但同區(qū)域內(nèi)價格走勢則保持平穩(wěn)。 溢價率：2014年一級市場仍然延續(xù)的底價成交的情況，僅有6宗成交土地實現(xiàn)溢價。開發(fā)商資金緊張及市場信心不足，是導致溢價率較低的主要原因。3昆明土地投資分析-3.1 總述土地成交價格 2014年市場下行，開發(fā)商拿地積極性不高，土地整體價格平穩(wěn)，政府為刺激市場推出小部分主城優(yōu)質(zhì)地塊，成交價格同比有所上升。1.23 1.20 1.161.11 1.12中心區(qū)呈貢經(jīng)開區(qū)空港區(qū)2011年13.89350.9359.1754.6462.33218.73 137.75 16

24、8.082012年40.09552.91 167.66 130.98 120.39 223.35 129.5327.722013年2014年22.185.13126.56156.465.0929.0583.5733.2030.200.58241.30135.2521.682.0273.240.001000600500400300200中心區(qū)呈貢經(jīng)開區(qū)空港區(qū)2011年5.54288.0044.4824.7645.45124.7586.28168.082012年34.1094.3481.2858.1981.71137.94 106.5320.652013年2014年31.402.06515.961

25、61.6064.0821.48139.4930.2355.811.63136.218.9617.919.7173.750.461000600500400300200圖：昆明2011-2014年各區(qū)域土地掛牌面積圖：昆明2011-2014年各區(qū)域土地成交面積單位萬單位萬0.500.002.502.001.501.0010005004003002008 127 50 50 29東市區(qū) 南市區(qū) 西市區(qū) 北市區(qū) 中心區(qū)411呈貢71 6經(jīng)開區(qū) 空港區(qū)供求差（萬）供求比圖：昆明2011-2014年各區(qū)域供求差及供求比2.011.321.02主城區(qū) 2011年占比：46% 2012年占比：63% 2013

26、年占比：30% 2014年占比：53%東市區(qū) 南市區(qū) 西市區(qū) 北市區(qū)主城區(qū) 2011年占比：49% 2012年占比：47% 2013年占比：64% 2014年占比：79%東市區(qū) 南市區(qū) 西市區(qū) 北市區(qū) 各區(qū)域情況：從2011-2014年南市區(qū)在供求兩端均占據(jù)主導，成交總量占比達40%。呈貢、經(jīng)開及空港新區(qū)的交易量則已經(jīng)超過了主城區(qū)部分區(qū)域。2014年由于開發(fā)商拿地較為謹慎，在主城區(qū)內(nèi)土地占比大幅上升15個百分點。 供求差（比）：呈貢新區(qū)供求差（比）為各區(qū)域之最，可見雖然為政府重點發(fā)展區(qū)域，但目前大部分開發(fā)商對其仍持觀望態(tài)度，其他區(qū)域供求則相對均衡。Code of this report | 1

27、8 Copyright Centaline Group, 20133昆明土地投資分析-3.1 總述土地成交區(qū)域 2014年主城區(qū)土地成交面積占全年成交面積的79%，同比去年上升15個百分點，逆市之下開發(fā)商拿地更傾向低風險的主城區(qū)。21.59.72.05.12.133.229.0 30.20.61.69.00.0 0.5500100200150東市區(qū) 南市區(qū) 西市區(qū) 北市區(qū) 中心區(qū)呈貢經(jīng)開區(qū) 空港區(qū)掛牌土地面積（萬）成交土地面積（萬）164.6756.64住宅用地商業(yè)用地商住混合用地Code of this report | 19277.2059.72住宅用地商業(yè)用地商住混合用地 各物業(yè)供求情況

28、：在掛牌方面住宅用地占比為77%，商業(yè)為17%；成交方面住宅用地占比為70%，商業(yè)用地為24%，未來1-2年市場供應中住宅產(chǎn)品仍將占據(jù)60%以上的份額。 各區(qū)域供求情況：南市區(qū)在供求兩端均為主力，掛牌方面占比達43%，成交端則更是高達68%。隨著大滇池時代的到來，開發(fā)商對于南市區(qū)這一潛力區(qū)域較為青睞，未來該片區(qū)的競爭也會最為激烈。呈貢成交則以保障房用地為主（已經(jīng)剔除）致使其供求差距較大。 Copyright Centaline Group, 2013圖：昆明2014年一級市場各區(qū)域供求面積156.5161.6135.3圖：昆明2014年一級市場各物業(yè)類型掛牌面積24.77單位萬圖：昆明2014

29、年一級市場各物業(yè)類型成交面積14.83單位萬3昆明土地投資分析-3.1 總述2014年供求分析 2014年土地市場交易仍以住宅用地占據(jù)主導；各區(qū)域中南市區(qū)交易最為活躍，供應及成交分別占比43%和68%。Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2013排名12345678910項目名稱云南中望臵業(yè)有限責任公司昆明百尚臵業(yè)投資有限公司云南城投臵業(yè)股份有限公司云南甬商臵業(yè)有限責任公司（銀海地產(chǎn)子公司）昆明紅凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司昆明航匯投資有限公司昆明中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司云南華海中逸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海南華潤石梅灣旅游開發(fā)有限公司泰運集

30、團有限公司成交金額（億元）17.969.999.989.819.599.266.876.305.674.33面積（畝）569.4773.64376.90349.59217.15368.8581.77149.9693.3854.18土地宗數(shù)9255331711拿地類型住宅、商業(yè)商住混合商業(yè)、住宅住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)住宅住宅、商業(yè)、商住混合住宅住宅拿地區(qū)域南市區(qū)南市區(qū)南市區(qū)南市區(qū)北市區(qū)南市區(qū)北市區(qū)南市區(qū)北市區(qū)北市區(qū)3昆明土地投資分析-3.3拿地房企TOP10拿地TOP10 排名前10 的成交土地均位于南市區(qū)或北市區(qū)，亦可見在2014年市場大環(huán)境下行的情況下，開發(fā)商對于潛力、資源型南市區(qū)和

31、發(fā)展相對成熟的北市區(qū)較為青睞，南北市區(qū)項目在明年面臨的競爭將越發(fā)激烈。中心版塊 環(huán)北高新版塊一至馬街版塊東草海滇池路版塊 Copyright Centaline Group, 2013一級市場交易熱度最高的版塊為南市區(qū)內(nèi)的環(huán)湖東路和世紀城螺螄灣版塊。環(huán)湖東路版塊：毗鄰滇池，擁有稀缺的自然景觀資源，且為政府重點打造的“城市會客廳”工程所處片區(qū)。目前滇池ONE、中航云璽大宅、招商海公館等高端項目在售，中海半島華府亦將于2015年面市。2014年在該片區(qū)取地的開發(fā)商以本土的云南城投和銀海地產(chǎn)為主，該片區(qū)與滇池度假版塊在2015年將成為主城區(qū)內(nèi)中高端住宅產(chǎn)品的主要戰(zhàn)場。世紀城螺螄灣版塊：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以剛

32、需為主，處于呈貢和中心區(qū)的中間位臵，隨著螺螄灣的進一步運營、交通設施的完善以及城市重心的逐步南移，該區(qū)域具備較大的發(fā)展?jié)摿?，且當期拿地的成本相對與之相鄰的巫家壩版塊要低約50%，對于開發(fā)商具備一定的吸引力。Code of this report | 21世紀城螺螄灣版塊環(huán)湖東路版塊山水新城版塊北市核心版塊寺瓦路版塊涼亭版塊西翥版塊泛亞 北教場版塊 版塊一至二一至二環(huán) 中心 二環(huán)西版塊一至二環(huán)南版塊版塊 巫家壩滇池度假版塊3昆明土地投資分析-3.4區(qū)域熱度區(qū)域熱度 一級市場的交易熱度呈南北割據(jù)之勢，而土地蘊藏量較大的東市區(qū)及北市區(qū)西翥版塊則由于缺乏成熟配套及資源優(yōu)勢不突出等原因，在逆市之下未能獲

33、得發(fā)展商的青睞。Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2013“一 主 四 輔” 示 意 圖嵩明宜良富民安寧主城一主四輔：“一主”即指的是“一湖四片片區(qū)”，“四輔”指的是富民、嵩明、安寧和宜良四個衛(wèi)星城。“一 湖 四 片” 示 意 圖主城呈貢新區(qū)晉寧新城海口新城主城及空港區(qū)空港經(jīng)濟區(qū)一湖四片：“一湖”即指的是“滇池”，“四片”指的是空港區(qū)、呈貢新區(qū)、晉寧新區(qū)、昆陽海口新區(qū)。3昆明土地投資分析-3.6規(guī)劃分析昆明發(fā)展趨勢 從規(guī)劃來看昆明城市重心南移是大勢所趨，加之高鐵的開通和地鐵線的串聯(lián)，將進一步加強城市中各片區(qū)的銜接，在未來5-

34、10年內(nèi)昆明將迎來“滇池時代”。但在城市擴張中項目定位應與區(qū)域?qū)傩云ヅ?，在缺乏資源及成熟度不高的新區(qū)中，應以剛需產(chǎn)品為主，以降低開發(fā)風險。Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 20133昆明土地投資分析-3.6典型區(qū)域規(guī)劃分析巫家壩環(huán)境 巫家壩版塊連接新老城區(qū)，為昆明認知度較高的版塊。其被城市主干道昆石高速、廣福路、官南大道等環(huán)繞，14年底正式動工的飛虎大道亦貫穿期間，連接至滇池旅游度假片區(qū)，且有地鐵1號線和地鐵8號線途徑版塊，交通便利。距離螺螄灣、世紀城、官渡古鎮(zhèn)、新亞洲體育城較近，周圍生活配套齊全。靠近金產(chǎn)區(qū)，整體環(huán)境較優(yōu)。

35、 總體定位：具有高原特色的巫家壩城市新中心 功能定位：生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、宜居功能復合的“智慧城市”示范區(qū) 功能構(gòu)成 主導功能：商務辦公、貿(mào)易服務、總部經(jīng)濟、科技信息、文化創(chuàng)意 特性功能：現(xiàn)代服務業(yè)、文化旅游、金融業(yè)、高端教育、休閑養(yǎng)生 基本功能：生活居住、配套服務 規(guī)劃范圍：東至昌宏路彩云北路，西至清水河西側(cè)岸線，北至昆石高速公路，南至廣福路。 規(guī)劃總用地面積：986.86公頃 城市建設規(guī)模：944.52公頃 規(guī)劃區(qū)居住總?cè)丝冢嚎刂圃?2萬人以內(nèi)，其中包含1萬人的休閑養(yǎng)老人口。Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2013 巫家壩版塊

36、最新規(guī)劃中居住用地主要分布于版塊邊緣，并規(guī)劃多個社區(qū)公園和學校。版塊中心區(qū)域的規(guī)劃主要以商業(yè)、商務為主，是政府重點發(fā)展的區(qū)域。另外，片區(qū)規(guī)劃有飛虎大道、春城路、雨龍路等主要交通干線。用地性質(zhì)居住用地公共管理與公共服務用地商業(yè)服務業(yè)設施用地交通設施用地公用設施用地綠地水域特殊用地規(guī)劃總用地面積占地面積（公頃）323.5463.19126.28248.577.7175.2421.9820.36986.86占地面積（畝）4853.1947.851894.23728.55115.52628.6329.7305.414802.9比例（%）32.78%6.40%12.80%25.19%0.78%17.76

37、%2.23%2.06%100.00%3昆明土地投資分析-3.6規(guī)劃分析巫家壩土地放量 巫家壩版塊用地以住宅用地為主占比33%，但由于版塊內(nèi)土地均價在900萬元/畝以上，當期市場下房地產(chǎn)開發(fā)利潤空間有限；加之巫家壩版塊周邊片區(qū)的人口數(shù)及配套成熟度均高于其自身，且開發(fā)風險相對較低，導致目前開發(fā)商進駐巫家壩版塊的積極性不高。Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2013備注巫家壩共規(guī)劃為9個單元，核心區(qū)為WJB單元和WJA單元，重點地區(qū)為WJF單元、WJG單元、WJH單元和WJI單元交匯位臵，政府將核心區(qū)和重點地區(qū)作為片區(qū)主要發(fā)展區(qū)域

38、，可以看出未來片區(qū)內(nèi)將以綜合體項目為主。單元WJAWJBWJCWJDWJEWJF主導屬性中央商務集聚區(qū)文化旅游休閑區(qū)現(xiàn)代住區(qū)現(xiàn)代住區(qū)現(xiàn)代生活住區(qū)休閑養(yǎng)老社區(qū)現(xiàn)代住區(qū)用地面積（公頃）100.9277.9973.97167.74156.3391.36用地面積（畝）1513.81169.851109.552516.12344.951370.4建設規(guī)模（萬）257.94129.01106.56293.58251.53168.69人口規(guī)模（萬人）1.61.315.83.62.3WJGWJHWJI現(xiàn)代綜合住區(qū)現(xiàn)代綜合住區(qū)現(xiàn)代綜合住區(qū)合計118.3578.49121.72986.861775.251177.

39、351825.814802.9196.23172.16175.271749.9722.12.322依照巫家壩新規(guī)指標估算，版塊內(nèi)的人均商業(yè)面積達到了5，且版塊內(nèi)的人口規(guī)模難以在短期內(nèi)達到預期的22萬人，版塊內(nèi)的商業(yè)氛圍將有一個較長的真空期。百尚臵業(yè)則是擁有較為豐富的招商引資的經(jīng)驗和資源，而使得其在巫家壩版塊內(nèi)成為了“第一個吃螃蟹的人”，片區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的高體量對于進駐開發(fā)的運營能力有較高的要求。3昆明土地投資分析-3.6規(guī)劃分析巫家壩規(guī)劃 巫家壩版塊以整體規(guī)劃的思路進行片區(qū)打造，未來該版塊將打造成為昆明的商業(yè)商務中心。但由于目前該片區(qū)發(fā)展程度低、人口規(guī)模小，在短期版塊內(nèi)土地交易或仍將低迷。巫家壩

40、片區(qū)各單元性質(zhì)詳細規(guī)劃Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 20132015年政府或出于財政壓力而加大一級市場的推出量，預計仍將以主城區(qū)內(nèi)為主，并不排除通過價格調(diào)整的方式刺激土地市場的成交量。供應熱點區(qū)域?qū)⒁阅鲜袇^(qū)巫家壩、環(huán)湖東路版塊為主。3昆明土地投資分析-小結(jié)昆明土地投資分析 2014年外來發(fā)展商進駐速度開始放緩，資源型及配套成熟的區(qū)域成為了開發(fā)商在逆市下規(guī)避風險的最佳選擇，土地成交由新興區(qū)域向主城收攏。二級市場銷售量及價格均下行，而地價卻始終堅挺，開發(fā)商利潤空間受到擠壓，拿地積極性低。城市對比1.從一級市場各城市的橫向?qū)Ρ?/p>

41、來看，昆明的交易量處于較低水平，但開發(fā)的成本及風險則相對較低。2.結(jié)合全國的土地成交情況來看，昆明的土地成交的下跌幅度高于全國的整體水平，一方面是由于2012-2013年大量的外來發(fā)展商入駐，目前多處于待售或持銷階段，拿地積極性不高；另一方面由于市場大環(huán)境下行，本土發(fā)展商資金承受較大壓力，拿地的腳步在今年也有所放緩。交易情況1.從2014年一級市場的交易來看，成交主要集中在南市區(qū)，城市重心南移及稀缺的景觀資源對于開發(fā)商的入駐有較大的吸引力。2.縱向來看，住宅用地的交易占比有所回升，隨著市場中商業(yè)物業(yè)的放量持銷增加，且滯銷情況不斷出現(xiàn)，在逆市下開發(fā)商對于風險較高的商業(yè)用地較為保守。熱點區(qū)域由于城

42、投、銀海在環(huán)湖東路版塊內(nèi)的拿地，加之招商、中海、中航及俊發(fā)等開發(fā)商旗下項目的持續(xù)放量，版塊內(nèi)“三個半島”片區(qū)未來將成為低密度中高端項目的聚集地，將與滇池度假和滇池路版塊形成低密度住宅物業(yè)競爭的三角之勢，2015年低密度物業(yè)的放量將進一步的增加，加之受不動產(chǎn)登記等政策影響，該類產(chǎn)品在明年的銷售面臨的壓力及競爭將進一步加大。Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2013昆明商品房市場分析Part 4注釋一本次二級市場撰寫中昆明數(shù)據(jù)僅采用東、南、西、北、中心區(qū)、呈貢、經(jīng)開和空港的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析。注釋二本次二級市場撰寫中過規(guī)數(shù)據(jù)僅包含

43、住宅、商業(yè)、寫字樓、商住混合、商寫混合和住寫混合性質(zhì)。整體預售、成交數(shù)據(jù)包含住宅、商業(yè)、商務和車位，均剔出了保障房、集資房、經(jīng)濟適用房、單位自用房和團購房。注釋三昆明數(shù)據(jù)來源昆明市規(guī)劃局和昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)。其它城市數(shù)據(jù)來源于中原集團數(shù)據(jù)中心（中原智匯）。Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2013昆明市場存量分析同比增幅同比增幅億元Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 20131200100080060040020004昆明商品房市場分析-4.1昆明市場存量分析

44、昆明與全國二級市場對比 2014年昆明二級市場成交與全國整體趨勢一致，出現(xiàn)下滑，對比同等級城市，昆明整體成交量和金額處于中低水平，市場成熟度較低。表：2011年-2014年全國與昆明商品房成交面積和金額對比 受國家整體經(jīng)濟不旺、投資增速放緩等因素影響，2014年（1-11月）昆明成交量為723萬，同比下降8.71%；成交金額為540.8億元，降幅為12.63%，整體表現(xiàn)不佳，但下降幅度小于國家整體水平，在可接受范圍內(nèi)。 且對比同等級城市，受居民消費習慣、工資水平、在售產(chǎn)品均價以及整體市場降價幅度等因素影響，成交量和成交金額均處于中下等水平，且對比西部城市，昆明與成都、重慶、西安等重點省會、直轄

45、市城市相比，成交熱度低，處于同類型城市的最低檔水平。圖：2014年昆明與重點城市商品房成交面積和金額對比2000 萬150010005000昆明 成都 重慶 武漢 長沙 沈陽 西安 蘇州 寧波成交面積 723 833 1482 1581 901 1074 1078 725 321成交金額 541 851 1004 550 550 668 726 809 425成交面積年份 （萬）全國 昆明2011年 109367 4952012年 111304 5762013年 130551 7922014年（1-11 101717 723月數(shù)據(jù)）成交金額（億元）全國 昆明 全國 昆明 全國 昆明 58589

46、 379 1.77% 16.36% 64456 449 10.01% 18.47%17.29% 37.50% 81428 619 26.33% 37.86%-22.09% -8.71% 64481 540.8 -20.81%-12.63%供應端大幅放量，2014年開始，市場已經(jīng)以去 化前幾Centaline Group, 2013的項目為主。Code of this report | 30Copyright236773912232330 240319841750651101814501526493574790579025002000150010005002011年2012年2013年2014年

47、有效成交土地計容面積有效過規(guī)面積有效預售面積有效成交面積 2011-2013年開發(fā)商集中拿地，而2014年市場出現(xiàn)下滑，開發(fā)商拿地積極性下降，市場供應端銳減或?qū)е挛磥?年內(nèi)二級市場供應緊張局面。 2011-2014年，過規(guī)轉(zhuǎn)預售速度逐漸增快，開發(fā)商整體開發(fā)節(jié)奏加快，過規(guī)后推出項目的速度增快。 2014年過規(guī)預售與2013年基本持平，但上半年預售放量897萬，下半年僅為629萬，市場供應已開始有所收縮；而部分開發(fā)商對市場信心不足，暫時放緩項目入市節(jié)奏，導致2014年下半年過規(guī)轉(zhuǎn)預售速度放緩。受前幾年年拿地開發(fā)4昆明商品房市場分析-4.1昆明市場存量分析昆明歷年整體供求走勢 2011-2013年

48、昆明放量持續(xù)保持在高位，2014年一級土地市場成交銳減，二級市場預售面積同比增加5.24%，整個市場庫存壓力持續(xù)增大，預計2015年仍以去庫存為主。3500萬3000Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 20134昆明商品房市場分析-4.1昆明市場存量分析昆明庫存分析 2013-2014年預售供應量持續(xù)保持在1400萬以上，而由于前三年市場對客戶大量消化，客戶數(shù)量減少，且昆明經(jīng)濟疲軟，財富增長放緩，多重因素疊加導致市場實際成交下滑，市場庫存較大。萬 2015年昆明將和全國大勢保持一致，以消化庫存為主，市場整體進入平穩(wěn)發(fā)展階段，不

49、會出現(xiàn)“v”型逆轉(zhuǎn)的情況。 2014年供應較2013年小幅上升5%，庫存量巨大，2013年-2014年庫存累計1607萬，按照近兩年整體市場去化平均值計算，現(xiàn)有庫存預計需要近13個月去化周期。 2014年市場受前幾年昆明二級市場快速發(fā)展的消化，加之人口紅利減退，客戶總量下降，且經(jīng)濟增速放緩，財富積累增速未能追趕上市場供應端放量增速，去化速度將減緩。13420614121082000400100080060021592011年4442012年6602013年9472014年圖：2011-2014年昆明二級市場庫存及去化周期分析96存量（萬）去化周期（月）Code of this report |

50、 32 Copyright Centaline Group, 2013昆明市場新增供應分析Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 20134昆明商品房市場分析-4.2昆明市場新增供應分析新增供應分析 2014年昆明整體有效過規(guī)量共計1731萬，同比下降9%，主要由于呈貢過規(guī)量同比下降61%，整體依然以南市區(qū)為主；過規(guī)物業(yè)以住宅物業(yè)為主，其中商寫混合性質(zhì)過規(guī)量同比增加120%，未來2年內(nèi)將逐步放量市場。 2014年昆明有效過規(guī)面積共計1731.2萬。從區(qū)域情況來看，以南市區(qū)為主，過規(guī)面積共計632.89萬，占比37%，該區(qū)域以住宅性

51、質(zhì)為主，過規(guī)面積占南市區(qū)62%；而呈貢過規(guī)同比下降61%。 從物業(yè)類型來看，以住宅物業(yè)為主占比54%，過規(guī)面積共計942.88萬，該物業(yè)主要集中在南市區(qū)和北市區(qū)；南市區(qū)住宅過規(guī)量占總住宅過規(guī)量的42%，北市區(qū)住宅過規(guī)量占總住宅過規(guī)量的21%。Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 20134昆明商品房市場分析-4.2昆明市場新增供應分析各版塊供應物業(yè)分析 2014年過規(guī)量較大的為世紀城螺螄灣版塊和滇池路版塊，過規(guī)量分別為274萬和249萬，2015年南市區(qū)競爭愈發(fā)激烈，其余版塊過規(guī)量均在200萬以下。Code of this re

52、port | 35 Copyright Centaline Group, 20134昆明商品房市場分析-4.2昆明市場新增供應分析新增放量分析 2014年過規(guī)項目共111個，其中未取得預售的項目為80個，新增放量達1164萬，預計2015年將有80%的新增放量（約931萬）供應到市場，供應主要集中在南市區(qū)和北市區(qū)。 2014年昆明市場新過規(guī)項目共計111個，未取得預售的項目共計80個，潛在供應量達1164萬，其中有75個項目未面市。從各區(qū)域情況來看，潛在供應主要集中在北市區(qū)及南市區(qū)滇池路版塊和世紀城螺螄灣版塊，區(qū)域競爭激烈度在持續(xù)放量的情況下將越發(fā)提升。從物業(yè)來看，2015年新增放量仍以住宅物

53、業(yè)為主。開發(fā)商區(qū)域版塊城投北市區(qū)華潤北市區(qū)北市區(qū)海倫堡 南市區(qū)萬科南市區(qū)潤城龍宇南市區(qū)金地南市區(qū)綠地南市區(qū) 草海版塊西市區(qū) 泛亞版塊中海中心區(qū)項目情況75.7627.61住宅華潤在昆第一個項目29.50住宅25.09住宅高層720014.65住宅高層97005.63為目前草海版塊唯一項目，樓面地價為9080元/6.46商業(yè)7300-88004昆明商品房市場分析-4.2昆明市場新增供應分析新增重點項目分析 2014年過規(guī)品牌開發(fā)商高層產(chǎn)品銷售價格集中在7500元/以下，其中中海半島華府、山水潤城和融城昆明湖預計將在2015年年初面市，南市區(qū)低密度物業(yè)將增加約27萬，北市區(qū)高層產(chǎn)品將增加約30萬。

54、滇池路版塊項目名稱融城昆 山水新城明湖 版塊華潤中 山水新城央公園 版塊山水潤 云南盤 山水新城城 龍潤城 版塊海倫國 世紀城螺際 螄灣版塊萬科魅 世紀城螺力之城 螄灣版塊金地悅 滇池路版天下 塊綠地海珀瀾庭聯(lián)想科 融科臵技城 地中海半 環(huán)湖東路島華府 版塊過規(guī)面積 過規(guī)物業(yè) 項目均價（萬） 類型 （元/）住宅、商 前期進行團購，目前對商墅產(chǎn)品進行認籌，預計2015年年初正式推出 前期高層團購價格業(yè) 市場 5950高層7200 小高層8500 多層10000項目為北市核心版塊新項目，目前處于蓄客階段，預計2015年第二季度推出市場項目過規(guī)中的9、10號地塊目前處于在售階段，項目憑借自身配套、營

55、95.62 住宅 銷推廣、現(xiàn)場體驗和產(chǎn)品從2012年起保持片區(qū)單盤銷冠，2014年年初 高層7800進行全線產(chǎn)品8折，年底進行降價，獲得約25億的銷售額業(yè)績兩家聯(lián)合代理，2015年10月初引進尊園，短期內(nèi)實現(xiàn)每周30套以上的成交項目體量較大，占地面積的共計2000畝，建筑面積500萬，2014年33.80 住宅 市場低迷，項目推廣較少，整體去化較慢，今年過規(guī)的地塊目前未推 高層7800售，預計將于2015年上半年內(nèi)推出市場金地第一個在昆項目，2014年初采用“微笑茄子”事件營銷進行項目落地，第一次開盤均價9700，獲95%銷售率住宅、商 小高層13800 別墅業(yè) 最低500萬/套為政府招商引資

56、項目，大型城市綜合體，聯(lián)想西南總部和與計算中心將搬遷至此，整個項目以科技為主題進行打造。27.61 住宅 目前辦理VIP卡，預計2015年年初將推出，目前已建至地上6層左右 小高層10000 Copyright Centaline Group, 2013 Code of this report | 36Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2013昆明市場供求分析Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 20134昆明商品房市場分析-4.3昆明市場供求分析整體供求分析

57、 2014年有效預售供應量達1526萬，同比增長5%，成交僅579萬，同比下降近三成，由于下半年市場“以價換量”現(xiàn)象明顯，市場整體成交價格下降至7400元/。 從2011-2014年昆明商品房市場供應、成交走勢可以看出：昆明商品房供應呈增長趨勢，2014年有效預售供應共計1526萬，同比增長5%，成交量同比下降27%，供求差達到2.6，約947萬，2014年庫存壓力進一步加劇。 成交金額同比下降22%，成交均價同比下降5%，為7400元/，市場上大部分在售項目高層住宅產(chǎn)品成交集中在6800-7500元/之間。圖：歷年昆明商品房市場預售成交走勢圖：歷年昆明商品房市場成交金額、成交均價走勢Code

58、 of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2013住宅569.64419.71-26.32%商業(yè)33.6838.8315.28%商務72.6856.77-21.89%車位114.3363.26-44.67%-50%20%10%0%-10%-20%-30%-40%02013年2014年同比走勢6005004003002001004昆明商品房市場分析-4.3預售成交分析物業(yè)供求分析2014年住宅物業(yè)新增預售上漲的同時成交端卻出現(xiàn)下降，未來一段時間住宅市場去庫存的主要任務將不會發(fā)生改變，而昆明投資氛圍較弱，商業(yè)商務市場整體較為平穩(wěn)，去化速度將持續(xù)

59、在地位徘徊。圖：2014年昆明分物業(yè)預售情況萬圖：2014年昆明分物業(yè)成交情況萬 2014年昆明二級市場預售量依舊在1400萬以上，同比小幅上漲，而從物業(yè)來看，除車位產(chǎn)品之外其他各物業(yè)類型產(chǎn)品均出現(xiàn)上漲，商務產(chǎn)品上漲44.56%，漲幅最高，而成交量下降21.89%，除個別項目外寫字樓產(chǎn)品價格將難以上升。 2014年整體市場成交量出現(xiàn)下跌，商鋪產(chǎn)品雖然成交量出現(xiàn)上漲，但主要是在售項目較多，實際成交率并無提升，去化依舊困難，而住宅市場依舊面臨高放量低成交的局面，2015年整個市場依舊將會將重心放在庫存去化上。住宅874.391008.9715.39%商業(yè)121.20165.5936.63%商務18

60、2.23263.4344.56%車位273.4088.16-67.75%-80%60%40%20%0%-20%-40%-60%02013年2014年同比走勢12001000800600400200Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2013東市區(qū) 南市區(qū) 西市區(qū) 北市區(qū) 中心區(qū)呈貢經(jīng)開區(qū) 空港區(qū)2013年19.62245.2980.38101.30 147.06 120.4039.3036.992014年27.71193.6891.1794.1104.3849.8517.750同比走勢 41.20% -21.04% 13.42