[河南]城市綜合體項(xiàng)目定位策劃報(bào)告（ppt 共100頁）

1、前 言 思索，是人類進(jìn)步的潛動力。 定位，是市場營銷行為的準(zhǔn)繩和前提，是營銷的關(guān)鍵步驟。 任何一個房地產(chǎn)項(xiàng)目都需要有效的營銷策劃，而有效的營銷策劃的前提，就是精準(zhǔn)的定位。 在房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場的情況下，客戶的需要與消費(fèi)心理的把握是房地產(chǎn)開發(fā)成功的重要因素。我們認(rèn)為，安陽隆都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的新飛大道項(xiàng)目，營銷成功的前提，就是定位成功。本定位報(bào)告，將著重就本項(xiàng)目如何定位作為描述與研究的核心主題。 思沃特市場研究中心【起】 市場篇第一部分 滑縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、起步晚發(fā)展快，市場區(qū)域化集中。 從整個滑縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展看，市場主要集中在新區(qū)，新區(qū)占全縣市場總供應(yīng)量的80%，新區(qū)開發(fā)

2、項(xiàng)目的配套設(shè)施水平都較高，住宅商品房市場已經(jīng)走過初級階段,部分項(xiàng)目已表現(xiàn)出相當(dāng)程度的品質(zhì)化。2、開發(fā)商愈加專業(yè)，市場供應(yīng)量較大。 大多開發(fā)公司體現(xiàn)出專業(yè)的開發(fā)水準(zhǔn)，開發(fā)的住宅如津蘭名郡、華通世紀(jì)城、眾恒華府等產(chǎn)品品質(zhì)都不錯，住宅商品房的市場供應(yīng)量較大，市場競爭較激烈。3、本地置業(yè)者占多數(shù)，商品房概念尚需引導(dǎo) 市場上置業(yè)者以道口鎮(zhèn)居民為主，未來一兩年內(nèi)市場需求將有一部分來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)富有客戶群體，當(dāng)?shù)厝斯逃械目h城居住習(xí)慣和理念比較傳統(tǒng)（如相當(dāng)部分居民喜歡自建獨(dú)院）,還需進(jìn)行理念上的引導(dǎo)。第二部分 滑縣房地產(chǎn)市場供求關(guān)系（一）滑縣房地產(chǎn)市場07年市場供應(yīng)量和房價(jià)都處于快速上升階段，2008年基本趨于平穩(wěn)

3、狀態(tài)，2009年中至2010年初隨著全國房地產(chǎn)市場的回暖，滑縣房地產(chǎn)銷售量也出現(xiàn)了回升，市場逐漸好轉(zhuǎn)。（二）市場供應(yīng)量平穩(wěn)提升，出現(xiàn)局部供大于求現(xiàn)象，因此產(chǎn)品上要求任何后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目要做精做細(xì)，力求打造差異化。（三）房地產(chǎn)市場供大于求，三層及三層以下住宅需求較為旺盛，在售樓盤低層房源銷售速度明顯快于較高樓層。（四）購房群體主要集中在三塊：縣城個體經(jīng)營戶、行政事業(yè)單位工作人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分富裕居民，購房需求以老城區(qū)和新城區(qū)并重，整體市場以居住為主，新區(qū)市場吸引相當(dāng)部分的投資客戶。第三部分 滑縣區(qū)域市場分析 通過市場分析，針對滑縣地塊區(qū)域特點(diǎn)及區(qū)域?qū)傩?，把滑縣縣城分為四個區(qū)域板塊：大功河西板塊、大功河

4、東板塊、城關(guān)鎮(zhèn)板塊、新城區(qū)板塊。一、大功河西板塊（一）區(qū)域范圍 西至貿(mào)易路，東至大功河，北至道康路，南至滑州路。（二）區(qū)域功能屬性 該區(qū)域板塊是滑縣縣城行政核心，分布有縣委縣政府、縣公安局、水利局、糧食局、道口鎮(zhèn)政府機(jī)關(guān)行政單位，該區(qū)域分布有多個大型商業(yè)項(xiàng)目，主要有浩創(chuàng)第一商城、紫光步行街、燒雞街、華聯(lián)超市、萬家福生活廣場、春天服飾廣場、益友時(shí)代廣場、三源服飾廣場、歐陸經(jīng)典商業(yè)城（正建）等大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，臨街門面店以餐飲、家電、五金、服裝、零售等為主。 該區(qū)域有一個有健身廣場（廣場街北端），浩創(chuàng)商城二層廣場是新建的休閑廣場。 該區(qū)域解放路向北通向浚縣，向南通向新鄉(xiāng)、鄭州。（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施 區(qū)

5、域內(nèi)生活氛圍較為濃厚，居民休閑娛樂、醫(yī)療、商服等市政配套設(shè)施齊全，如中國農(nóng)業(yè)銀行、郵政局、華良酒店、道口賓館、老縣人民醫(yī)院等都分布于此。區(qū)域板塊生活廣場有賓北廣場、廣場街健身廣場、浩創(chuàng)第一商城二層廣場等供居民休憩，大功河經(jīng)過綜合治理和綠化，環(huán)境已經(jīng)得到很大程度的改善，逐漸成為當(dāng)?shù)鼐用竦男蓍e場所。 抗大附中、第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、道口第三初中、一中等學(xué)校分布于此，教育配套齊全，文化氛圍較為濃厚。（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況 區(qū)域內(nèi)主干道有貿(mào)易路、解放路、衛(wèi)河路、道康路、紅旗路，區(qū)域交通出入比較方便。 解放路為貫穿縣城南北的行政主干道，雙向4車道，機(jī)動車道總寬約15米，人行道兩邊各寬約5米，目前沒有綠化帶。 衛(wèi)河

6、路路為東西主干道，雙向4車道，機(jī)動車道總寬約15米，人行道兩邊各寬約4米，目前沒有綠化帶。 由于是傳統(tǒng)的中心城區(qū)，區(qū)域內(nèi)大部分道路路況尚可，但個別道路因年久失修，下雨積水嚴(yán)重。（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況區(qū)域內(nèi)分布有縣委縣政府、華良酒店等標(biāo)志建筑，以及浩創(chuàng)第一商城、萬家福超市等新興商業(yè)，其他多為多層建筑，較為老化。該區(qū)域板塊除已入住的惠林家園和正建的美麗桃園外，沒有集中的大型社區(qū)，多為單位房或自建房，較為離散，但居住氛圍濃厚，各種生活配套較為齊全。二、大功河?xùn)|板塊（一）區(qū)域范圍 西至大功河，東至文明路，北至道康路，南至滑州路。（二）區(qū)域功能屬性 該區(qū)域板塊是滑縣縣城商業(yè)發(fā)展方向，在該板塊正形成新商圈三

7、八崗商圈，以萬家福生活廣場、永通購物廣場、德遠(yuǎn)新天地（正建）等大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為代表。 敬老廣場為該板塊的休閑廣場，建有文化景觀帶，并輔以大型戶外熒屏。 該板塊商業(yè)較為分散，但業(yè)種齊全，包括建材、家具、五金、裝飾、餐飲、零售、數(shù)碼等。（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施 該板塊商業(yè)配套有萬家福生活廣場、永通購物廣場、世紀(jì)廣場、德遠(yuǎn)新天地（在建），該區(qū)域?qū)儆谛律倘?，人氣相對中心商圈來說不如老商圈旺盛。 市政配套齊全，分布有中國銀行、中國農(nóng)行、婦幼保健院、中國移動、汽車站、海天賓館等，且緊鄰多個市政單位，如財(cái)政局、勞動局、建設(shè)局，區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢明顯。（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況 該區(qū)域內(nèi)有主干道城路、文明路，輔干道有道康路、教

8、育路，交通便利，出行自如。 道城路是貫穿東西的主干道，雙向4車道，機(jī)動車道總寬約15米，目前尚未設(shè)有綠化帶。 文明路為貫穿縣城南北的主干道，雙向4車道，道路兩邊設(shè)有綠化帶。（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況 該區(qū)域板塊主要有正宏花園、君悅王府、天寶花園、桂林居、金華園小區(qū)為代表的高質(zhì)量生活社區(qū)，有商業(yè)街項(xiàng)目（世紀(jì)廣場），部分別墅、多層等建筑形態(tài)，多為近兩年新建項(xiàng)目，其他多為自建房、單位集資房等建筑，較為陳舊。三、城關(guān)鎮(zhèn)板塊（一）區(qū)域范圍 北至道康路，南至滑州路，東至文明路，西至城關(guān)鎮(zhèn)東邊緣。（二）區(qū)域功能屬性 該區(qū)域?qū)俪顷P(guān)鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府所在地，商業(yè)經(jīng)營以滿足城關(guān)鎮(zhèn)及鄉(xiāng)下居民需求為主，商業(yè)門面主要集中湯上路和城關(guān)鎮(zhèn)

9、東西大街，區(qū)域內(nèi)以臨街門面為主，主要客戶群以城關(guān)鎮(zhèn)和下轄農(nóng)村居民為主，經(jīng)營種類涉及服裝、餐飲、五金建材、日用百貨、通訊電器等。（三）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施 區(qū)域內(nèi)分布有滑縣鹽業(yè)局、民政局、城關(guān)鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府及下屬單位等多個行政單位。 區(qū)域內(nèi)分布有諸多大小型商業(yè)店面，菜市場等。 區(qū)域內(nèi)教育有安陽市第二實(shí)驗(yàn)中學(xué)、城關(guān)鎮(zhèn)初中等學(xué)校。 區(qū)域內(nèi)市政配套有滑縣中醫(yī)院、烈士陵園、戲曲廣場等。（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況 該板塊內(nèi)有文明路、湯上路、城關(guān)鎮(zhèn)東西大街等道路，城關(guān)鎮(zhèn)東西大街較為陳舊，存在臟亂差等現(xiàn)象。 文明路為雙向4車道，機(jī)動車道寬約12米，兩邊各為4米人行道，路況較好，是城關(guān)鎮(zhèn)通向中心城區(qū)的必經(jīng)之路。（五）區(qū)域內(nèi)建筑狀

10、況 區(qū)域內(nèi)建筑多為城關(guān)鎮(zhèn)居民宅基地自建房等性質(zhì)，較為低檔，正建規(guī)模小區(qū)有位于戲曲廣場附近的書香園（以別墅為主，部分普通），另外還有部分居民買地建房出售。 商業(yè)表現(xiàn)為單層或雙層臨街門面，部分兩層以上為住宅。四、新城區(qū)板塊（一）區(qū)域范圍滑州路以南，南環(huán)路以北，人民路以東，湯上路以西。（二）區(qū)域功能屬性 該區(qū)域?yàn)榛h城市發(fā)展方向，政府招商引資平臺，且新區(qū)管委會、電業(yè)局、縣檢察院、電視臺新址均已遷此，該板塊發(fā)展?jié)摿薮蟆?該區(qū)域內(nèi)集中滑縣高品質(zhì)大盤，如金牛國際城、眾恒華府、津蘭名郡、華通世紀(jì)城等作為滑縣較高品質(zhì)樓盤代表，已經(jīng)形成規(guī)模大盤，且生活氛圍日漸濃厚，也是近年來人滑縣人們置業(yè)的主要選擇之一。（三

11、）區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施 區(qū)域內(nèi)分布有新區(qū)管委會、新區(qū)工商所、檢察院、國土資源局、電視臺、電業(yè)局等多個行政單位。 區(qū)域內(nèi)目前商業(yè)氛圍不夠濃厚，生活便利性不如其他板塊，只有華都城市花園底商人氣稍旺，滿足新區(qū)居民日常生活所需。 區(qū)域內(nèi)教育配套質(zhì)量較高，分布有英民中小學(xué)，中澳雙語學(xué)校、滑縣六中，社區(qū)幼兒園只有華通世紀(jì)城設(shè)有。 區(qū)域內(nèi)市政配套缺乏，縣人民醫(yī)院已經(jīng)搬進(jìn)，大型銀行、酒店等設(shè)施暫無。（四）區(qū)域內(nèi)交通狀況 該板塊內(nèi)有人民南路、文明南路、新飛路、滑州南路、孫王西路等多條道路。 （五）區(qū)域內(nèi)建筑狀況 區(qū)域內(nèi)新建規(guī)模小區(qū)有金牛國際城、華都城市花園、祥泰苑、華通世紀(jì)城、津蘭名郡、眾恒華府（正建）等項(xiàng)目，品質(zhì)相

12、對較好,整個區(qū)域生活氛圍正在逐漸濃厚，未來發(fā)展?jié)摿薮?。第四部?滑縣新城區(qū)房地產(chǎn)市場簡析 滑縣住宅市場以新區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，華通世紀(jì)城、眾恒華府、津蘭名郡、金?，F(xiàn)代城等為代表的樓盤在景觀綠化、小區(qū)配套、物業(yè)管理都有很大程度的改善，引領(lǐng)著滑縣房地產(chǎn)發(fā)展的潮流。 各項(xiàng)目產(chǎn)品都表現(xiàn)出相當(dāng)程度的專業(yè)性和品質(zhì)化，價(jià)格相對老城區(qū)較高，市場供應(yīng)量較大，出現(xiàn)了局部供過于求的局面，市場空置率約在70%左右，競爭日趨激烈，但具有自身優(yōu)勢和特色、較高性價(jià)比的樓盤銷售狀況較好，引領(lǐng)著市場需求導(dǎo)向。 新城區(qū)相對老城區(qū)而言，一是未來城市發(fā)展方向，二是大多項(xiàng)目地塊規(guī)模較大，開發(fā)商在產(chǎn)品質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃、社區(qū)配套等

13、方面投入了大量的成本和心血，產(chǎn)品品質(zhì)較好，也吸引了相當(dāng)部分的投資客戶進(jìn)入?！境小?項(xiàng)目篇第五部分 項(xiàng)目地塊區(qū)位分析一、該項(xiàng)目所在區(qū)位概況（一）區(qū)位特征 本案處于新區(qū)板塊，位于滑州路、新飛路與滑臺路交叉口，地塊處于生地未開發(fā)狀態(tài)。本案三面臨路，交通上占據(jù)了極大的優(yōu)勢。 由于新區(qū)發(fā)展時(shí)間有限，各項(xiàng)市政配套不齊全，商業(yè)配套比較匱乏，項(xiàng)目周邊多為村莊自建房、麥田等，離工業(yè)區(qū)較遠(yuǎn)，空氣較為清新，且環(huán)境相對較為安靜，比較適宜居住。（二）四鄰西靠城關(guān)鎮(zhèn)村莊和少數(shù)村民自建房東臨滑臺路，與英民小區(qū)隔路相望南臨新飛路，對面即為華通世紀(jì)城北臨滑州路，有大功河支流水系（三）周邊配套教育設(shè)施：該板塊分布英民中小學(xué)、滑縣

14、六中。商業(yè)配套：由于新區(qū)發(fā)展時(shí)間有限，該區(qū)域商業(yè)氛圍相對稍差，僅有華都城市花園底商在營，沒有大型商業(yè)項(xiàng)目。區(qū)域環(huán)境狀況：新區(qū)廣場、體育場、青少年活動中心等休閑娛樂配套設(shè)施比較齊全，區(qū)域內(nèi)環(huán)境相對老城區(qū)較好。行政事業(yè)單位：該區(qū)域已有多家市政單位搬遷至此，包括電視臺、新區(qū)工商所、市計(jì)劃生育指導(dǎo)站，新國土資源局和新檢察院在建。醫(yī)療設(shè)施：縣人民醫(yī)院、城關(guān)鎮(zhèn)中醫(yī)院。酒店、賓館：少數(shù)小型酒店和賓館。居住人群：華都城市花園、祥泰苑、津蘭名郡、華通世紀(jì)城等開發(fā)較早，現(xiàn)已入住，居住氛圍漸濃。目前居住人口主要是個體工商戶以及周邊村民。第六部分 本項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢分析：(一)遠(yuǎn)景較好 項(xiàng)目所處的新城區(qū)是政府

15、規(guī)劃的城市發(fā)展方向，本區(qū)域居住氛圍將會逐漸濃厚，周邊的生活配套設(shè)施將會更加完善，未來發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g不可限量。（二）規(guī)模優(yōu)勢 項(xiàng)目總占地約300畝，具有規(guī)模上的優(yōu)勢，易形成社區(qū)統(tǒng)一形象，方便景觀及配套規(guī)劃，對建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配套、景觀設(shè)計(jì)、形象包裝等方面進(jìn)行靈活調(diào)整，做出最適合市場接受的產(chǎn)品。（三）產(chǎn)品可塑性強(qiáng) 由于項(xiàng)目尚處于生地階段，可以根據(jù)市場調(diào)查情況，對小區(qū)規(guī)劃、戶型、配套、景觀設(shè)計(jì)、形象包裝等方面進(jìn)行調(diào)整，做出最適合市場接受的產(chǎn)品。我們可以有針對性的研究當(dāng)?shù)鼐用竦木幼×?xí)慣和生活要求，做出最適合當(dāng)?shù)厝怂邮艿膭?chuàng)新戶型，為項(xiàng)目的成功運(yùn)作提供更多保障。（四）開發(fā)商品牌優(yōu)勢 安陽隆都

16、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，已成功開發(fā)津蘭名郡項(xiàng)目，對本項(xiàng)目的品牌運(yùn)作具有積極的影響。二、劣勢分析：（一） 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目集中，且大多數(shù)已開發(fā)銷售，市面上大部分房源空置，商品房供過于求，消費(fèi)客群潛在數(shù)量減少，且易被周圍項(xiàng)目吸引。（二）位置相對較偏東，離新區(qū)的縣人民醫(yī)院和中澳雙語學(xué)校相對較遠(yuǎn)（三）項(xiàng)目西側(cè)村民自建房規(guī)劃雜亂無章，外立面簡單，將影響本項(xiàng)目感觀。（四）滑臺路尚未修建完成，新區(qū)偏東區(qū)域生活配套嚴(yán)重缺乏。三、機(jī)會分析：（一）據(jù)小道消息，滑縣未來1-2年可供應(yīng)土地面積僅200畝左右，市場將出現(xiàn)無米下鍋的局面。（二）2007年滑縣大量新盤集中上市，經(jīng)過兩年至三年時(shí)間的消化，存量房得到大量去化，

17、而新供應(yīng)量增長比較少，未來市場存量房大幅度減少（三）09年市場普遍回暖，滑縣消費(fèi)者也受到市場大氣候的影響而逐漸走出觀望狀態(tài)。（四）項(xiàng)目交通便利，可作為項(xiàng)目主打賣點(diǎn)之一。（五）項(xiàng)目可塑性極強(qiáng)，通過有效策劃，可避免市面上大部分競爭項(xiàng)目的同質(zhì)化特點(diǎn)。四、威脅分析：（一）未來市場變幻無常，國家房地產(chǎn)政策日漸收緊，目前正值調(diào)控期，此時(shí)各地房地產(chǎn)項(xiàng)目勢必深受政策影響，帶來不可估量的市場變化。（二）新區(qū)高品質(zhì)大盤數(shù)量較多，尤其是項(xiàng)目北面華通世紀(jì)城，及項(xiàng)目南邊之金牛國際城，將成為項(xiàng)目強(qiáng)大的競爭者，分流部分客戶。兵者，國之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。 孫子兵法始計(jì)第一【轉(zhuǎn)】 定位篇思沃特定位觀點(diǎn)： 政

18、策瞬息萬變、市場風(fēng)云暗藏、消費(fèi)者持幣觀望。有人認(rèn)為，縣域房地產(chǎn)市場山高皇帝遠(yuǎn)，不易受到影響，但是在信息與科技如此發(fā)達(dá)的21世紀(jì)，任何持有僥幸心理面對市場的經(jīng)營者，都必將為此付出代價(jià)。 定位之重，重于泰山。 滑縣房地產(chǎn)市場一直在炒作“國際化、歐式、都市風(fēng)”等大而全的概念，恰恰缺失和迷失了房地產(chǎn)項(xiàng)目的本質(zhì)“居住與生活”。市場在呼吁這樣一種房地產(chǎn)商品：有主題的，有特色的，獨(dú)一無二的，順應(yīng)潮流與時(shí)代的。 結(jié)合前部分分析，思沃特認(rèn)為，本項(xiàng)目如要運(yùn)作成功，有效的營銷策劃與強(qiáng)有力的銷售執(zhí)行，二者缺一不可。本章節(jié)，將提出幾種我司著重研究過項(xiàng)目主題定位，以供參考。主題一：生態(tài)主題社區(qū)關(guān)鍵詞：綠色 生態(tài) 環(huán)保 低

19、碳 風(fēng)景 【參考案例一】 低碳環(huán)保新地產(chǎn)鄭州鼎盛時(shí)代樓盤名稱：鼎盛時(shí)代開發(fā)單位：河南鼎盛置業(yè)有限公司位置區(qū)域：鄭州.二七區(qū) 項(xiàng)目地址：航海路大學(xué)路西500米路南 市場需求程度：政策匹配度：項(xiàng)目可參考度：參考執(zhí)行易度：【鼎盛時(shí)代簡介】 鼎盛時(shí)代大廈項(xiàng)目，秉承“專業(yè)、科技、節(jié)能、創(chuàng)新”的開發(fā)理念，占地5857平方米，總建筑面積30111平方米，由南北兩幢16層商務(wù)大廈和一條商業(yè)步行街組合而成。 建筑外墻設(shè)計(jì)為低能耗玻璃幕墻和高檔石材，可享受到多方位的景觀空間和自然通風(fēng)采光。 鼎盛時(shí)代大廈位于鄭州市航海路以南與大學(xué)路以西，總占地面積為5857，總建筑面積為30111。 臨航海路設(shè)置主入口，強(qiáng)調(diào)商業(yè)中

20、心與城市環(huán)境的關(guān)系，設(shè)計(jì)重點(diǎn)突出綜合類商業(yè)，既突出了商業(yè)的外部形象，又形成了商業(yè)空間的多樣性。 建筑立面造型簡潔、整齊，風(fēng)格統(tǒng)一，強(qiáng)調(diào)虛實(shí)對比，體現(xiàn)二十一世紀(jì)高、新、美的現(xiàn)代建筑特點(diǎn)。通過底座花崗巖石材，大面積玻璃幕，豎向的裝飾構(gòu)件配以活潑穩(wěn)重的色彩，進(jìn)行有規(guī)律的設(shè)計(jì)，構(gòu)成了建筑通透簡潔的風(fēng)格，減低建筑擁擠感。加上色調(diào)、物料與城市相協(xié)調(diào)，確保設(shè)計(jì)風(fēng)格與城市環(huán)境的和諧統(tǒng)一。 思沃特點(diǎn)評： 自2009年12月哥本哈根聯(lián)合國氣候大會召開以來，“低碳經(jīng)濟(jì)”模式開始被全世界關(guān)注，作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，房地產(chǎn)行業(yè)無可避免被推至風(fēng)口浪尖。 房地產(chǎn)業(yè)是能耗性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的興起必然牽動石材、鋼鐵、水、電、林

21、木等基礎(chǔ)能源的耗費(fèi)，可謂“牽一發(fā)而動全身”。而且這些能源之中，從可持續(xù)發(fā)展角度看，有些是可再生資源，有些是不可再生資源；從環(huán)保角度看，有些破壞大、污染重，有些破壞小、污染輕。而作為國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)一支重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，其對整個社會的輻射影響作用是巨大的，在房地產(chǎn)業(yè)倡導(dǎo)“低碳理念”，會更有利于經(jīng)濟(jì)社會的科學(xué)發(fā)展，更有利于人民的和諧、幸福。 案例小結(jié)： “低碳與環(huán)?！毕的壳吧鐣浾撟顬殛P(guān)注的主題之一。中國的市場是政策市場，一旦政策鼓勵的，就必將盛行。 可能在滑縣房地產(chǎn)市場，打“低碳”牌為時(shí)過早，其不宜作為主打，但是”環(huán)保與生態(tài)“社區(qū)，絕對是以個新穎且備受可群關(guān)注的主題。只要在項(xiàng)目主題上建立一個”環(huán)保與生態(tài)“概

22、念，然后，在產(chǎn)品規(guī)劃上注意建筑與生活的匹配度，目標(biāo)即可適當(dāng)實(shí)現(xiàn)。 雖然房地產(chǎn)行業(yè)處在近期樓市新政調(diào)控的風(fēng)口浪尖上，但是比起思考政策如何走向，將主要精力投入到探索低碳出路，從另一個角度講不失為一個更富遠(yuǎn)見的行為。 【參考案例二】 綠色生態(tài)示范住宅長春金越逸墅藍(lán)灣 樓盤名稱：金越逸墅藍(lán)灣開發(fā)單位：長春金越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位置區(qū)域：長春市高新開發(fā)區(qū)102國道與永春河交匯處 項(xiàng)目地址：高新西接超凡大街，北至南四環(huán) （102國道） 市場需求程度：政策匹配度：項(xiàng)目可參考度：參考執(zhí)行易度：【金越逸墅藍(lán)灣介紹】 “金越逸墅藍(lán)灣”項(xiàng)目是中國生態(tài)住區(qū)技術(shù)評估手冊頒布以來通過審查的第36個項(xiàng)目，也是吉林省首家獲

23、得“全國綠色生態(tài)住宅示范項(xiàng)目”殊榮的住區(qū)項(xiàng)目。 金越逸墅藍(lán)灣項(xiàng)目位于長春市高新區(qū)南部新生態(tài)居住區(qū)，東臨永春河畔，西接超凡大街，北至南四環(huán)（102國道），南為高新區(qū)規(guī)劃中的商業(yè)廣場。 項(xiàng)目緊鄰永春公園，遠(yuǎn)眺八一水庫及富強(qiáng)水庫，規(guī)劃中的奧林匹克公園近在咫尺。金越逸墅藍(lán)灣有800米長永春河岸生態(tài)公園、果嶺生活景觀、私家花園景觀、生態(tài)內(nèi)庭花園等多重景觀相互融合，以其質(zhì)樸的浪漫、厚重的熱情，為長春政府城市別墅生活特區(qū)，呈現(xiàn)一種和諧自然、氣質(zhì)典雅、格調(diào)浪漫的長春國際生活。 【金越逸墅藍(lán)灣介紹】 規(guī)劃方面：住區(qū)選址良好、宜據(jù)；規(guī)劃布局功能分區(qū)明確、合理；比較好的解決了小區(qū)居民住宅內(nèi)部交通及與城市交通的合理聯(lián)

24、結(jié)；建筑設(shè)計(jì)整體上符合節(jié)能、節(jié)材、節(jié)地的原則；項(xiàng)目整體占地22公頃，建筑面積22萬平方米，容積率1.0，綠地率為41.5%，合理進(jìn)行樹種搭配，選擇樹種50種以上；小區(qū)內(nèi)部環(huán)境噪聲符合城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GB3096）的要求。 能源方面：該項(xiàng)目建筑主體節(jié)能比65%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的要求平均高3.81%，對應(yīng)的建筑平均節(jié)能率為66.3%；常規(guī)能源系統(tǒng)的能量轉(zhuǎn)換效率比基準(zhǔn)值高34.8%。 水環(huán)境方面：該項(xiàng)目廣場、步行道采用滲水鋪裝，增大雨水入滲幾率，補(bǔ)充地下水；收集屋面及地表徑流雨水用作景觀水體補(bǔ)水；采用高效生態(tài)的水處理技術(shù)、結(jié)合種植水生植物的凈化方法作為景觀水體水質(zhì)控制技術(shù)方案；本項(xiàng)目綜合節(jié)水率可達(dá)31%。

25、 案例小結(jié)： 隨著人們環(huán)境意識的增強(qiáng)，住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量越來越受到重視。許多以“綠色”、“生態(tài)”、“健康”為理念的住區(qū)被建造出來，但是，這些住區(qū)中很多只是停留在小區(qū)綠化、美化的層面上，并未涉及生態(tài)住宅的內(nèi)涵。概念上的模糊、認(rèn)識上的混亂以及統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評價(jià)方法的缺乏，已成為住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的制約因素之一。 建設(shè)生態(tài)住區(qū)是中國住宅產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的根本途徑之一。為更好地引導(dǎo)生態(tài)住區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，亟需從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、能源及社會的角度進(jìn)行研究，制定出一套客觀、科學(xué)的評價(jià)體系。 就本案而言，項(xiàng)目所在地塊北面，臨大功河支流水系，可借水造勢，形成本案獨(dú)特的近水生態(tài)社區(qū)的主題，形成差異

26、化產(chǎn)品主題二：運(yùn)動主題社區(qū)關(guān)鍵詞：健康 時(shí)尚 運(yùn)動 活力 潮流 SPORT HOUSE都市健康地產(chǎn)新概念 “運(yùn)動的才是美麗的”。隨著生活質(zhì)素的提高，人們更加關(guān)愛健康，崇尚運(yùn)動，所以，房地產(chǎn)市場也就有了以“運(yùn)動健康”為概念的樓盤入市。特別是中國成功舉辦奧運(yùn)會，使得“運(yùn)動”這一主題為全國矚目。現(xiàn)在無論是深圳、廣州、上海、北京都可尋覓到“ SPORT HOUSE”的蹤影，雖然這些樓盤僅僅是與體育運(yùn)動項(xiàng)目的松散結(jié)合，但市場反應(yīng)不俗。巨大的潛在市場急需深圳地產(chǎn)去把握、引導(dǎo)“運(yùn)動住宅”的發(fā)展，詮釋“ SPORT HOUSE”的含義。 真正意義上的“運(yùn)動住宅”是體育運(yùn)動與房地產(chǎn)項(xiàng)目的完全結(jié)合，并滲透到項(xiàng)目定

27、位、小區(qū)規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)全過程，倡導(dǎo)運(yùn)動文化和健康生活、展示動態(tài)休閑生活方式、完全體現(xiàn)“運(yùn)動、健康、生態(tài)、智能”的特有屬性，并逐漸形成市場新寵 SPORT HOUSE?！維PORT HOUSE】的三大特征 體育運(yùn)動的真實(shí)性具備一定規(guī)模的專業(yè)體育運(yùn)動設(shè)施和建筑體量，選擇某個單一體育項(xiàng)目為主題，并具備訓(xùn)練場標(biāo)準(zhǔn)比賽場，酒店公寓及展示該運(yùn)動文化、體育教育、休閑娛樂等配套設(shè)施及綜合會所，并能承辦一定規(guī)模的體育賽事。 內(nèi)外經(jīng)營的雙重性體育運(yùn)動設(shè)施即是小區(qū)的一部分，又相對獨(dú)立，在滿足小區(qū)住戶使用的基礎(chǔ)上對外開放經(jīng)營和舉辦體育賽事，這一點(diǎn)對小區(qū)的前期規(guī)劃、后期的經(jīng)營、管理提出很高的要求。 住宅開發(fā)的主體

28、性 SPORT HOUSE是以房地產(chǎn)開發(fā)為主體，體育項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營管理只是住宅開發(fā)的附屬部分，開發(fā)商的主要目標(biāo)是使商品房成功切入市場而非開發(fā)經(jīng)營體育產(chǎn)業(yè)，這種主次關(guān)系的把握，與純體育運(yùn)動度假休閑項(xiàng)目有本質(zhì)的區(qū)別?！?SPORT HOUSE 的四大屬性】 運(yùn)動是 SPORT HOUSE的必要元素，崇尚運(yùn)動，展示專業(yè)體育運(yùn)動文化，構(gòu)筑專業(yè)體育運(yùn)動設(shè)施，把運(yùn)動理念滲透到居住空間的各個環(huán)節(jié)，讓住戶接受體育文化的熏陶，感受運(yùn)動住宅的多元魅力，而這種時(shí)尚、全新的生活方式通過體育設(shè)施的開放經(jīng)營將影響到周邊乃至更廣泛的區(qū)域，必要時(shí)，可成為市政配套的一部分，極其有利于提升形象，打造品牌。 健康包括運(yùn)動健康和環(huán)

29、境健康兩個部分。運(yùn)動健康是指體育運(yùn)動項(xiàng)目本身所產(chǎn)生的直接效應(yīng)，讓住戶不出小區(qū)就能體驗(yàn)到愉悅局部身心的動態(tài)休閑。環(huán)境健康包括內(nèi)外環(huán)境兩方面。內(nèi)環(huán)境是指所有的建筑、裝飾材料要求做到無輻射、無毒、無污染的綠色環(huán)保材料，借以構(gòu)筑健康生活空間。外環(huán)境是指充分調(diào)動小區(qū)規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)元素，構(gòu)造綠色環(huán)保小區(qū)，在多氧、高負(fù)離子空間環(huán)境中感受健康生活。 生態(tài)充分利用自然資源及地形地貌，結(jié)合小區(qū)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)，運(yùn)用“自然生態(tài)、行為生態(tài)和智能生態(tài)”之新生態(tài)理念，打造生態(tài)環(huán)保大社區(qū)。 智能 SPORT HOUSE 的智能系統(tǒng)不僅體現(xiàn)在寬頻網(wǎng)絡(luò)、門禁系統(tǒng)、可視對講、中心呼救、安防屏障、智能通卡等方面，同時(shí)在小區(qū)的變

30、配電、給排水、消防系統(tǒng)、燈光音樂控制、體育運(yùn)動設(shè)施的建設(shè)、管理、經(jīng)營等方面充分體現(xiàn)運(yùn)動住宅的智能一體化環(huán)境。【SPORT HOUSE的其他特征】 規(guī)劃結(jié)合項(xiàng)目定位，運(yùn)動主題及其屬性，利用規(guī)劃手段最大程度地滿足居住生活空間和與之相對應(yīng)的運(yùn)動項(xiàng)目的需求，主要包括以下幾方面：1、從整體上發(fā)掘最適合用地特征和內(nèi)在規(guī)律的整體結(jié)構(gòu)體系，運(yùn)動區(qū)與住宅區(qū)的結(jié)合與過渡是 SPORT HOUSE的規(guī)劃關(guān)鍵所在。2、規(guī)劃過程控制展開：沿運(yùn)動主題有序展開，避免隨意與零亂，主運(yùn)動區(qū)與亞運(yùn)動區(qū)的結(jié)合，動態(tài)模式與靜態(tài)運(yùn)動的處理，體育運(yùn)動小品與建筑小環(huán)境、景觀小品的統(tǒng)一諧調(diào)都是 SPORT HOUSE所特有的元素。3、規(guī)范與

31、變化：小區(qū)整體空間結(jié)構(gòu)的控制與細(xì)部空間的豐富變化形成 SPORT HOUSE又一特色，隨著設(shè)計(jì)層次的展開，多樣化的內(nèi)容越來越多。建筑 SPORT HOUSE設(shè)計(jì)原則是“讓建筑動起來”。具體表現(xiàn)在建筑與環(huán)境的結(jié)合，空間與形式的處理和功能問題的解決?！緟⒖及咐?畝體育公園 福州三盛中央公園 樓盤名稱：三盛中央公園開發(fā)單位：三盛地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位置區(qū)域：福州市晉安五四北秀峰路西側(cè)滿洋路 項(xiàng)目地址：同上 市場需求程度：政策匹配度：項(xiàng)目可參考度：參考執(zhí)行易度：【三盛中央公園介紹】 三盛中央公園占地83690，項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期聯(lián)排別墅、疊拼別墅、多層復(fù)式洋房；二期為低密度電梯高層、小高層。項(xiàng)目綜合綠化率39%，1.03的超低容積率，一期僅有170戶。 三盛中央公園是福建唯一“聯(lián)合國國際花園社區(qū)”，位于福州鼓樓北，三盛中央公園占地21948.5平方米，規(guī)劃37畝社區(qū)體育公園。 三盛中央公園距五四路僅數(shù)分鐘車程，與中央商務(wù)區(qū)、中央行政區(qū)隔橋相望，規(guī)劃中的貴新隧道、環(huán)城高速、城市輕軌貫通四方，今后到連江貴安，車程僅10分鐘，到長樂車程約30分鐘。周邊省體育中心、大型生鮮超市、酒店、銀行、醫(yī)院等星羅棋