商業(yè)城的的策劃提案41PPT-PPT課件

1、再造一個“羅湖商業(yè)城”深圳皇崗金地名津商業(yè)城策劃提案項目周邊環(huán)境寫在前面項目地處皇崗口岸，位置顯要，商業(yè)氛圍濃厚，具有十分可觀的商業(yè)價值和商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。是一個不可多得的商業(yè)旺地。香港與深圳絕佳的地緣關系，造就了一個新的特殊商業(yè)群落口岸商業(yè)圈香港與深圳更緊密關系，促進了深圳兩地人與人之間的大交流，而在流通過程中，帶動了兩地物業(yè)的繁榮和發(fā)展，并形成了獨具特色的商、物、人流圈。香港報紙關于進駐內(nèi)地報道迅速增加機會點香港人在深圳的一個重要聚居點，擁有眾多的可消費人群。皇崗口岸作為香港與深圳一個重要的通道，每天有逾達10余萬人進出。7月，地鐵四號線通車，為項目周邊帶來了充裕的人流，同時地鐵效應也大大提高

2、了項目商業(yè)運營及商業(yè)投資價值。影響口岸商圈還未成熟，需要一定的時間磨合。商業(yè)引進及品牌經(jīng)營需迎合港人口味，并符合港人消費習慣。引進專業(yè)并從事于商業(yè)服務及商業(yè)經(jīng)營公司參與項目合作。 金地名津商業(yè)項目港人消費深圳本地消費國內(nèi)外游客金地名津商業(yè)策劃思路示意環(huán)球品牌經(jīng)營、品牌引進及加盟特許行業(yè)引進金地名津招商架構開發(fā)商環(huán)球商機公司對接香港貿(mào)發(fā)局廠商服務勞工署再就業(yè)計劃中小企業(yè)協(xié)會推廣日香港客戶之深圳接待抓住商機品牌加盟及品牌推廣客戶接待中心客戶咨詢服務商圈介紹招商管理香港深圳項目現(xiàn)場招商支持羅湖商業(yè)城！香港人的商業(yè)城依托香港的中國商業(yè)傳奇日均客流量近25萬人次；年銷售額達40億元 。最大的24小時通關

3、口岸，羅湖 火車站，深圳的交通樞紐。幾十路公車縱橫市郊各個角落，地鐵站就在門口；大型的休閑廣場；協(xié)作單位項目支持單位之香港貿(mào)易發(fā)展局香港貿(mào)易發(fā)展局是全球貿(mào)易推廣的公營機構，誠意為香港制造商、貿(mào)易商及服務出口商服務。特別針對香港貿(mào)易的主要動力 - 中小企業(yè)，舉辦各種推廣活動。中 小 企 市 場 推 廣 日 CEPA研討推廣會項目支援單位之香港生產(chǎn)力促進局生產(chǎn)力促進局與CEPA共進解決開拓內(nèi)銷市場的難題主題工作坊行業(yè)研討會珠三角培訓課程專家顧問服務針對CEPA對中小企營商環(huán)境的影響的工商業(yè)調(diào)查案名構想建議一皇崗商業(yè)城/金地（皇崗）商業(yè)城 名字解釋：本案名主要是以羅湖商業(yè)城為參考，結合本項目定位，再

4、加上客戶群相 似。項目間有很強的可比性，而在推廣時也有利于市場搶位，容易造成市場轟動效應。另外本案名簡單易記，容易傳播。案名構想建議二皇崗不夜城/金地（皇崗）不夜城 名字解釋：本案名出發(fā)點是基于項目之功能及所延伸之經(jīng)營思想。特別迎合了港人的消費心理及消費習慣。另外24小時營業(yè)也折射出口岸小時通關之意。金地名津商業(yè)城之一層構想港式茶餐廳精品、工藝、免稅店超市/便利店商店（服裝、飾品/皮具/手表/電子/電器）特產(chǎn)（土特產(chǎn)店）金地名津商業(yè)城之二層構想中餐、海鮮酒樓美容美發(fā)桑拿/足浴/修甲/健身特色零食（牛廚、優(yōu)之良品等）面包、西點（面包新語、可頌坊）肯德基/必勝客/麥當勞金地名津商業(yè)城之三層構想酒吧

5、美食廣場歡樂天地（游樂場中式茶樓/海鮮酒樓特色餐飲（仙蹤林，王品牛排等）商品定位商品價格定位：中檔 商品來源定位：大型餐飲、休閑、娛樂為招商的主體肯德基、必勝客、麥當勞等其他零關稅商品精品、工藝等招商策略采取由大到小，由高到低的招商策略。 由大到?。郝氏纫M知名品牌店和主題店，以品牌知名度及主題店的進駐為項目制造多主題多元素的購物場所； 由高到低：先引進檔次較高的品牌商家，其后利用其品牌優(yōu)勢吸引大眾化品牌； 知名品牌及主題店在招商條件上給予一定優(yōu)惠，以吸引其進駐。這不僅符合項目規(guī)劃定位的要求，而且增強經(jīng)營者（投資者）投資信心，有利于商鋪招商速度的加快和售價的提高，達到良好的銷售、招商效果。2、

6、招商目標： 客戶來源主要以香港地區(qū)品牌、華南地區(qū)品牌、協(xié)會品牌資源、本地品牌、及本地加盟商、代理商。3、招商推廣： 在香港、深圳、廣州等地區(qū)選擇主流媒體廣告分階段 進行宣傳推廣，促進招商工作完成； 在項目周邊范圍內(nèi)設立大型戶外廣告宣傳； 推廣活動（舉行招商會、品牌推介會）。招商目標及招商范圍 1、品牌檔次： 擬引進主力店或品牌（符合港人消費習慣及口味）主要以中檔為主。中檔定位較能滿足大眾消費力及消費習慣。2、招商范圍： 擬在香港、深圳、廣州等城市為主。3、裝修形象： 整體裝修按照根時尚前緣、個性、潮流的裝修風格為主題搭配； 品牌專賣店要求按照品牌自行的裝修風格裝修和形象定位，但是整體 要跟 商

7、場的定位和趨勢協(xié)調(diào)。招商實施細則制定招商優(yōu)惠政策，相關重要品牌客戶的優(yōu)惠政策由招商總監(jiān)負責掌控。租賃合同期限以項目開業(yè)日起計，合同期以簽定正式合同期為準。租金按合同約定的時間起計，管理費的收取以開業(yè)日起；聯(lián)營合同的管理費也是以開業(yè)日起計。簽訂合同時一次性交清全部押金。租金、管理費收取標準以建設面積計算。商家經(jīng)營稅費按照國家工商、稅務部門規(guī)定進行繳納。招商條件、招商資費標準1、合作方式： 以租賃為主、扣點為輔二種方式結合（一些大型品牌店也可考慮聯(lián)營形式）。2、合作方式的詳細方法： 租賃：根據(jù)街鋪的具體位置及面積制定相應的租金價格； 聯(lián)營：按照抽成方式合作，根據(jù)品牌類別制定相關的合作抽成條件； 扣

8、點分成：按照抽成的方式合作，根據(jù)品牌類別進行相關抽成的條件。3、其它條款制定： 簽約年限：租賃（1-3年）（其它合作方式另商） 裝修標準：基本照明設施、中央空調(diào)、消防、公共設施及基礎裝飾等 遞 增 率：租賃合同每2年遞增一次，遞增率為5-10% 工商稅務：商戶自行到工商稅務部門辦理 進場費用：租賃商家2個月租金做押金（其它合作方式另商）。 管 理 費：根據(jù)整體制定 水 電 費：根據(jù)整體制定。 免 租 期：根據(jù)租金價格詳細制定。招商推廣方式1、招商發(fā)布會 通過招商正式啟動的宣傳推廣，吸引香港及廣、深的品牌商家進駐2、品牌推介會 通過協(xié)會的品牌資源帶到當?shù)剡M行品牌推介會的宣傳，吸引當?shù)赜幸庀蛲顿Y但

9、是沒有品牌資源的商家進行品牌加盟代理的合作，進一步進駐商場3、知名品牌、主力店進駐的簽約 通過已進駐的知名品牌的宣傳推廣，促進正在觀望當中的商家盡快簽訂合作協(xié)議4、投資商考察團 通過組織當?shù)匾恍┯幸庀蚣用嘶蛘咄顿Y的客戶到香港、廣東地區(qū)進行品牌考察團的活動形式，吸引投資者加盟香港、廣東的品牌，進而進駐商場。5、品牌商家考察團 通過組織品牌商家到當?shù)刈鍪袌鲋苓吙疾?，讓品牌商對項目有興趣從而達到直營的目的。商場經(jīng)營管理初步建議統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營商場基金（建議）經(jīng)營指導機制商業(yè)城與周邊商業(yè)互動機制環(huán)球品牌管理機制與香港商場聯(lián)動機制經(jīng)營商指南服務商場一站式服務商戶經(jīng)營一費制經(jīng)營戶定位香港品牌或商商直營香

10、港廠商零售示范點香港再就業(yè)培訓計劃創(chuàng)業(yè)人士羅湖商業(yè)城或其它地區(qū)經(jīng)營香港人商家深圳本土經(jīng)營商家羅湖區(qū)其他經(jīng)營商家環(huán)球商業(yè)經(jīng)營網(wǎng)絡項目執(zhí)行流程大致時間安排項目七大保障保證物業(yè)高租金保障一：政府及機構對項目的支持保障二：香港產(chǎn)品/香港服務對消費者的信心保障三：香港商貿(mào)等機構對項目經(jīng)營指導保障四：統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營保障五：地段/地鐵/市場等綜合概念支撐保障六：全程香港公司參與對香港人的信心保障七：港人主題定位是項目獨一無二的優(yōu)勢項目收益測算前面需要了解的情況1、由于沒有必需的參照物，所以我們需了解的租金比較主要是福強路、周邊周邊及臨近的“皇御苑”。、據(jù)以了解的臨街商鋪的租金為600元/平方米/月（最好

11、位置），最少的為200元/平方米/月（位置一般）。3、 “皇御苑”的一層租金為220-300元/平方米/月，均價：260元/平方米/月4、由于本項目地處皇崗口岸，又是地鐵物業(yè)，物業(yè)商業(yè)性價比極高，根據(jù)特殊性物業(yè)的租金換算，我們可以在參照租金基礎上浮動10%，故可推出本項目的平均租金為：一層：286元/平方米/月二層：200元/平方米/月三層：140元/平方米/月注：如口岸通關、地鐵開通，直接可以拉動租金上揚，考慮目前狀況，先行培育市場。考慮與大型商家的聯(lián)營，收益需另行測算 聯(lián)營面積不應過大，可建議在3000平方米左右考慮到部分商家的扣點形式，收益也需另行測算 肯德基、必勝客、麥當勞，面積：15

12、00平方米考慮裝修期（個月個月）、免租期（小型店鋪基本為3個月，餐飲及休閑娛樂需個月），為了便于測算，現(xiàn)對裝修、免租期進行綜合考慮，并定時為年（具體情況屆時另行商洽）。租金初步測算-租期20年一層面積：10000平方米起始租金：286元/平方米/月時間階段（年）租金（元/平方米/月）月數(shù)年租金收入（元）2009-201928612343200002019-2019314612377520002019-20193460612415272002019-201938066612456799202019-2018418732612502479122019-20204606058612552727032

13、021-20225066664412607999722023-20245573330812668279692025-20266130663812735679652027-2028674373011280924761二層平積：7250（扣除聯(lián)營或扣點店的面積，二三層均攤）二層起始租金：200元/平方米/月時間階段（年）租金（元/平方米/月）月數(shù)年租金收入（元）2009-201920012174000002019-201922012191400002019-201924212210540002019-2019266212231594002019-20182928212254753402019-20

14、2032210212280228742021-2022354312212308251602023-20243897434212339076762025-20264287177612372984442027-2028471589531241028288三層面積：7250起始租金：140元/平方米/月時間階段（年）租金（元/平方米/月）月數(shù)年租金收入（元）2009-201914012121800002019-201915412133980002019-2019169412147378002019-20191863412162115802019-201820497412178327382019-20

15、20225471412196160112021-20222480185412215776122023-20242728203912237353732025-20263001024212261089102027-2028330112661228719800總收益表時間階段（年）項目每年租金（元）階段租金（億元）2009-2019639000001282019-2019702900001412019-2019773190001552019-2019850509001702019-2018935559901872019-20201029115802062021-2022113202740226202

16、3-20241245230102492025-20261369753102742027-2028150672840301總計：2037億元附言我司公司商業(yè)策劃、商業(yè)執(zhí)行能力，招商力及商業(yè)資源可參考我司網(wǎng)站及公司紹。我司專家成員及成功個案可參考我司公司介紹。Globallink.hk環(huán) 球 商 機 至 誠 服 務Thanks!購物中心調(diào)整、提升的必要性和實施策略演講嘉賓 邱志東 先生1、購物中心調(diào)整和提升的目的 2、什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升 3、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 4、購物中心調(diào)整實施過程中的策略 目錄一、購物中心調(diào)整和提升的目的 購物中心調(diào)整和提升的目的1、完善購物中

17、心定位2、增強市場競爭力3、滿足消費者需求4、提升租值 二、什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升1、部分經(jīng)營項目面積偏大，同類型品牌重疊2、部分經(jīng)營項目原先定位逐漸與項目的整體定位產(chǎn)生偏差3、營業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退 租情況比較嚴重什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升4、部分經(jīng)營項目設置的樓層與周邊其他經(jīng)營項目不能有效產(chǎn)生互動5、需要增加其他種類的經(jīng)營項目，以完善配套功能 或商品結構6、更高級別的品牌進駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營位置和樓 層的換位調(diào)整什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升7、同行之間的競爭而引發(fā)的錯位經(jīng)營需要8、經(jīng)營項目業(yè)績增長有較大市場空間9、項目開業(yè)前種種原因?qū)е碌娜?/p>

18、漏或是上一次不成功的調(diào)整 什么情況下購物中心必須進行經(jīng)營項目的調(diào)整和提升三、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 1、購物中心定位的檢討 2、購物中心項目配套和組合的完整性、適應性及可持續(xù)性 3、市場同業(yè)的錯位經(jīng)營和對抗性 4、消費者的潛在需求 5、購物中心?？偷南M行為、習慣和消費水平分析 6、 原有租戶的經(jīng)營狀況、租約履行時間狀況 7、 市場營銷推廣策略的得失及未來方向 8、 擬引進租戶的市場拓展方向和市場布點情況 9、 業(yè)務團隊的思路、業(yè)務能力和人員配備10、調(diào)整、提升前后租金收益比較購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 11、配合調(diào)整提升的工程技術改造可行性或由此所必須進行的公共空間、設施或動線改造工程的可能性12、調(diào)整提升的時間節(jié)點安排13、資金投入預算：改造費用，推廣費用及招商費用購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容四、購物中心調(diào)整實施過程中的策略1、專職團隊的組建和業(yè)務要求2、目標