教學(xué)課件·房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(第2版)1

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）第一章 緒論第二章 地租與區(qū)位理論第三章 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論第四章 土地和住房制度第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)第六章 房地產(chǎn)價(jià)格第七章 房地產(chǎn)稅收第八章 房地產(chǎn)投資第九章 房地產(chǎn)金融第十章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控目錄配套教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）【能力目標(biāo)】1.能夠判別哪些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；2.能夠利用商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行原理分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)?！局R(shí)目標(biāo)】1.掌握房地產(chǎn)的含義及其特征；2.了解房地產(chǎn)業(yè)的含義、分類、產(chǎn)業(yè)屬性及其與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系；3.了解我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程；4.了解房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系；5.了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象和內(nèi)容。第一章 緒

2、 論 【教學(xué)建議】 1.建議在教學(xué)過(guò)程中結(jié)合學(xué)生們身邊熟悉的實(shí)例進(jìn)行有關(guān)理論的分析闡述； 2.根據(jù)學(xué)生實(shí)際情況，適當(dāng)補(bǔ)充政治經(jīng)濟(jì)學(xué)和西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)知識(shí)。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）過(guò)半花銷買房：蝸居生活綁架了我們 案例導(dǎo)入【案例思考題】1.什么是房奴？為何我國(guó)經(jīng)濟(jì)越發(fā)展卻出現(xiàn)越多房奴？2.是什么原因使得中國(guó)人不得不把房子當(dāng)成生活必需品來(lái)買？房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義及其特征一、我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的界定不同國(guó)家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)有著不同的界定，在我國(guó)，所謂房地產(chǎn)是指土地（地產(chǎn)）、固定在土地上的房屋建筑物或其他構(gòu)筑物的結(jié)合體及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和。經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的房

3、地產(chǎn)既是土地、固定在土地上的房屋建筑物或其他構(gòu)筑物的聯(lián)合物，又是具有商品屬性的使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體，它體現(xiàn)了人們之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是各種權(quán)利關(guān)系的總和。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）二、港臺(tái)地區(qū)及美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的界定（一）港臺(tái)地區(qū)的房地產(chǎn)概念在我國(guó)香港，習(xí)慣將土地與房屋統(tǒng)稱為地產(chǎn)。對(duì)于進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)買賣的商人或企業(yè)，習(xí)慣稱呼為地產(chǎn)商。在我國(guó)臺(tái)灣，更傾向于使用不動(dòng)產(chǎn)這一概念。（二）美國(guó)的房地產(chǎn)概念美國(guó)的法律規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)為土地和土地的所有自然實(shí)體部分以及附著在土地上的人工實(shí)體部分。所有永久性的建筑附著物（管道、電源開(kāi)關(guān)、暖氣等）以及室內(nèi)設(shè)施（電梯等）一般也認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)的一部分。房地產(chǎn)包括三個(gè)組

4、成部分：土地、改良物（improvements）和定著物（fixture）。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）三、房地產(chǎn)的分類（一）按用途分類按照房地產(chǎn)的用途進(jìn)行劃分，有居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、娛樂(lè)房地產(chǎn)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)、綜合房地產(chǎn)。 （二）按開(kāi)發(fā)程度分類按照房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程度的不同，可以將房地產(chǎn)劃分為生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房(含土地)。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）（三）按是否產(chǎn)生收益分類按照房地產(chǎn)項(xiàng)目本質(zhì)上是否具有產(chǎn)生受益來(lái)劃分，有收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)。（四）按建筑結(jié)構(gòu)分類建筑結(jié)構(gòu)一般是指建筑物中由

5、承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等）組成的體系。其分類可以從建筑材料、結(jié)構(gòu)型式以及建筑的層數(shù)來(lái)進(jìn)行劃分。（五）按經(jīng)營(yíng)使用方式分類按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)使用方式劃分，主要有銷售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)、自用的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）四、房地產(chǎn)的特性（一）房地產(chǎn)的自然特性1.不可移動(dòng)性2.房地產(chǎn)整體的單一性3.使用的耐久性和效用的多層次性4.稀缺性5.體積龐大、消耗材料多房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）（二）房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1. 建設(shè)周期長(zhǎng)，投資規(guī)模大2.開(kāi)發(fā)條件差，涉及面廣3.供求調(diào)整緩慢4.變現(xiàn)難5.保值、增值性（三）房地產(chǎn)的社會(huì)特性1.社會(huì)財(cái)富

6、性2.社會(huì)穩(wěn)定性3.產(chǎn)權(quán)的法律性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)業(yè)的定義房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)體系。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)包括土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、房屋的維修與管理、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓與出讓、房屋所有權(quán)的買賣、租憑、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)中介咨詢等行為，以及對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行控制和管理的行為。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：（1）土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)；（2）房屋開(kāi)發(fā)和建設(shè)；（3）地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租憑和抵押（4）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租憑、抵押等；（5）

7、房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢、估價(jià)、測(cè)量、服務(wù)、公證等；（6）房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等；（7）房地產(chǎn)金融，包括信貸、信托、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）二、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)屬性這里所說(shuō)的產(chǎn)業(yè)屬性是專指房地產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)劃分中屬于哪一類產(chǎn)業(yè)。按國(guó)際上通用的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)理論，順次劃分為第一次產(chǎn)業(yè)、第二次產(chǎn)業(yè)和第三次產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)。第一產(chǎn)業(yè)主要是農(nóng)業(yè)和采礦業(yè)，其特征是直接向大自然索取產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)過(guò)程中大自然參與成分較大。第二產(chǎn)業(yè)主要是工業(yè)和建筑業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特征是加工制造的產(chǎn)業(yè)，通過(guò)人類勞動(dòng)改變物質(zhì)

8、原有的自然形態(tài)，以生產(chǎn)出人們所需要的各類產(chǎn)品。第三產(chǎn)業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務(wù)行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特征并不直接生產(chǎn)產(chǎn)品，而是通過(guò)物資的流通和勞動(dòng)服務(wù)活動(dòng)，為人們的生產(chǎn)和生活提供服務(wù)，來(lái)改善和提高生產(chǎn)效率和人們的生活水平。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系中，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門。其一，房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)，主要從事的是資源的整合、組織和管理等服務(wù)活動(dòng)，并不直接建造房屋本身，而土地開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)和房屋建造，則是委托給設(shè)計(jì)院和建筑公司承擔(dān)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是為房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)服務(wù)的；其二，房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，直接從屬于流通領(lǐng)域，而流通行業(yè)理應(yīng)劃歸第三產(chǎn)業(yè)；其

9、三，房地產(chǎn)業(yè)中的一些分支行業(yè)，如房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管理等服務(wù)行業(yè)，更是第三產(chǎn)業(yè)的直接組成部分。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）三、房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)（一）房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)建筑業(yè)是專門從事房屋或其他建筑物建設(shè)的行業(yè)與企業(yè)的總稱，是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)。實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兩個(gè)既有密切聯(lián)系、又有實(shí)質(zhì)區(qū)別的產(chǎn)業(yè)部門。（二）房地產(chǎn)業(yè)與住宅業(yè)住宅業(yè)是從事住房的投資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)與企業(yè)的總稱。住宅業(yè)是圍繞住房建設(shè)形成的由上、下游產(chǎn)業(yè)組成的產(chǎn)業(yè)鏈，而不是嚴(yán)格意義上的產(chǎn)業(yè)，在國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)分類中并沒(méi)有該產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）問(wèn)題診斷

10、診斷： 從發(fā)展的角度看，各國(guó)在工業(yè)化過(guò)程中隨著人均收入水平的提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化都表現(xiàn)出同一的規(guī)律，即都是先解決吃、穿問(wèn)題，后解決住、行問(wèn)題，中國(guó)的工業(yè)化和城市化遠(yuǎn)未完成，老百姓的吃、穿問(wèn)題基本解決，然而未來(lái)隨著城市化進(jìn)程的加快，將會(huì)有大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，對(duì)住宅的需求潛力巨大，因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)未到盡頭。 問(wèn)題： 近期國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱出臺(tái)了一系列嚴(yán)控措施，而留心一下各城市最新的發(fā)展規(guī)劃綱要，你會(huì)發(fā)現(xiàn)許多城市也已經(jīng)不再把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，你覺(jué)得中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否已經(jīng)到了盡頭？房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）四、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程第一階段：1978年至1988年在這一階段中

11、，我國(guó)住房制度改革進(jìn)入試點(diǎn)階段，實(shí)行了三大改革：即出售新、舊公房；住房商品化，實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)，有償轉(zhuǎn)讓和出售；租金改革。第二階段：1988年至1992年1988年2月15日，國(guó)務(wù)院頒發(fā)在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案的通知，決定從1988年起，用三五年時(shí)間，在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批把住房制度改革推開(kāi)。2月25日，轉(zhuǎn)發(fā)了國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組鼓勵(lì)職工購(gòu)買公有舊房意見(jiàn)的通知。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）第三階段：1992年至1998年1992年，鄧小平同志發(fā)表南方講話，重申了深化改革、加速發(fā)展的必要性和重要性，極大地推動(dòng)了我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前進(jìn)步伐。第四階段：1998年至2003

12、年在這一階段中，房改工作取得了劃時(shí)代的突破。1998年7月3日國(guó)務(wù)院頒發(fā)“國(guó)發(fā)199823號(hào)”文件，規(guī)定從1998年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又是一個(gè)極大的促進(jìn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）第五階段：2003年至今自2003年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控全面展開(kāi)，政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策既有土地政策、信貸政策，也有經(jīng)濟(jì)政策和行政措施，試圖從供應(yīng)、稅收、信貸等多個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、提高二套房首付比例，各種手段無(wú)所不用其極，這些政策都旨在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和房地產(chǎn)投資過(guò)熱。近幾年的調(diào)控成果則主要是由限購(gòu)政策來(lái)實(shí)現(xiàn)的。它通過(guò)行政手段來(lái)提高購(gòu)

13、房門檻，人為減少了對(duì)住房的需求，但這只是暫時(shí)緩解市場(chǎng)供求矛盾，深層次的矛盾依然存在。如果不能從根本上解決住房供求矛盾，一旦限購(gòu)政策退出，供求失調(diào)的矛盾將重新出現(xiàn)，并將迎來(lái)房?jī)r(jià)的新一輪上漲。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系一、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用（一）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位1、房地產(chǎn)業(yè)屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。2、房地產(chǎn)業(yè)又是先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。3、房地產(chǎn)業(yè)還具有支柱產(chǎn)業(yè)的特征。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）（二）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用1、推動(dòng)城市開(kāi)發(fā)，促進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)。2、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。3、增加財(cái)政收入，為現(xiàn)代化建筑積累資金。4、改善

14、居住條件，提高勞動(dòng)者素質(zhì)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）二、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響因素在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響因素主要表現(xiàn)為下列經(jīng)濟(jì)參數(shù)和變量。1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響3、投資水平對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響4、消費(fèi)水平對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響5、信貸規(guī)模和利率對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）（二）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的反作用房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的反作用，主要是通過(guò)以下一些經(jīng)濟(jì)變量來(lái)實(shí)現(xiàn)的。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的規(guī)模和增長(zhǎng)率2、房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率3、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率4、房地產(chǎn)信貸規(guī)模5、房地產(chǎn)需求和供

15、給水平房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象和內(nèi)容一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律及其表現(xiàn)形式的學(xué)科，也是一門研究房地產(chǎn)資源配置效率的學(xué)科。二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究?jī)?nèi)容本書(shū)的內(nèi)容分為三大篇：第一篇，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)理論，概括論述了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究的一些基本概念和基本理論。共分為四章（第一章至第四章）。第二篇，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)微觀分析，主要從微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的角度，研究房地產(chǎn)資源配置的機(jī)制和效率。共分為四章（第五章至第八章）。第三篇，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀分析，把房地經(jīng)濟(jì)運(yùn)行放在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)之中進(jìn)行考察和研究。只有一章，即第十章。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文

16、洲主編）本章小結(jié) 對(duì)于“房地產(chǎn)”這一概念，不同國(guó)家或地區(qū)有不同的界定，在我國(guó)，掌握房地產(chǎn)這一概念必須從實(shí)物形狀、價(jià)值形狀和產(chǎn)權(quán)關(guān)系三個(gè)方面來(lái)理解；根據(jù)不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，可將房地產(chǎn)劃分為各種各樣的種類；而由于房地產(chǎn)本身的特殊性，分析房地產(chǎn)的特性時(shí)可從其自然特性、經(jīng)濟(jì)特性和社會(huì)特性三方面來(lái)考察。 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等的行業(yè)與企業(yè)構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)屬性上歸屬第三產(chǎn)業(yè)，它和建筑業(yè)、住宅業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)存在密切的聯(lián)系，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展30多年來(lái)，大致上可劃分為五個(gè)階段。 房地產(chǎn)的本質(zhì)屬性上是一種商品，他具有商品的一般特性，也具有特殊性。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律及其表

17、現(xiàn)形式的學(xué)科，也是一門研究房地產(chǎn)資源配置效率的學(xué)科。本書(shū)在內(nèi)容體系安排上把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)分為基礎(chǔ)理論、微觀分析和宏觀分析三大篇。通過(guò)對(duì)這些內(nèi)容的學(xué)習(xí)為以后的專業(yè)課學(xué)習(xí)奠定扎實(shí)的理論基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）1.房地產(chǎn)的含義及其特征；2.房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)屬性；3.房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系?！局攸c(diǎn)與難點(diǎn)】重 點(diǎn)難 點(diǎn)1.房地產(chǎn)的含義；2.房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系；3.房地產(chǎn)的研究對(duì)象。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）1.什么是房地產(chǎn)？2.房地產(chǎn)具有哪些特征？3.為什么說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)？4.房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用如何？ 收集本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信息，通過(guò)分析編寫(xiě)

18、出本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況報(bào)告。知識(shí)練習(xí)能力練習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）補(bǔ)充閱讀從房地產(chǎn)商品的特殊性看保障制度建設(shè)的必要性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）序號(hào)書(shū) 名書(shū) 號(hào)作 者定價(jià)出版時(shí)間是否有課件1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理9787562930686 黃小彪322009.12配電子課件2房地產(chǎn)估價(jià)（第2版）9787562942443 李曉東302014.2配電子課件3房地產(chǎn)法規(guī)9787562931010 宋子柱292010.1配電子課件4房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷9787562931904 胡 鈺282010.7配電子課件5房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與實(shí)務(wù)9787562932123 黃小彪342010.11配電子課件

19、6房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）9787562945635張文洲332014.11配電子課件7房地產(chǎn)投資分析9787562934028 藍(lán)興洲332011.3配電子課件8房屋構(gòu)造與維護(hù)管理9787562933212 王鐵菊272011.8配電子課件9房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)9787562931720 李曉東312011.6配電子課件10房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)9787562933984 葛春鳳262012.2配電子課件武漢理工大學(xué)出版社高職高專房地產(chǎn)類專業(yè)規(guī)劃教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）【能力目標(biāo)】1.能夠利用地租理論對(duì)實(shí)際生活中每宗房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成進(jìn)行分析；2.能夠運(yùn)用區(qū)位理論分析城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資技

20、巧?！局R(shí)目標(biāo)】1.了解西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的地租理論；2.掌握馬克思地租理論和城市地租理論；3.掌握工業(yè)區(qū)位理論；4.理解其他區(qū)位理論；5.掌握房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)位選擇。第二章 地租與區(qū)位理論 【教學(xué)建議】 1.結(jié)合政治經(jīng)濟(jì)學(xué)和西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于地租理論的不同闡述進(jìn)行授課。 2.針對(duì)區(qū)位理論的學(xué)習(xí)，建議利用多媒體課件進(jìn)行有關(guān)區(qū)位選擇的圖形演示。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）麥當(dāng)勞和肯德基的選址經(jīng)案例導(dǎo)入【案例思考題】麥當(dāng)勞和肯德基在選址上都十分重視對(duì)商圈的確定，那么什么是商圈呢？進(jìn)行商圈劃分的理論依據(jù)又是什么呢？房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）第一節(jié) 地 租 理 論一、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的地租理論（一）

21、資產(chǎn)階級(jí)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派早期的地租理論 早在17世紀(jì)后期，英國(guó)重商主義派經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉配第就對(duì)地租理論作出了開(kāi)拓性的貢獻(xiàn)。 經(jīng)濟(jì)學(xué)鼻祖亞當(dāng)斯密建立了古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論體系，他系統(tǒng)地研究了地租，認(rèn)為地租是土地私有制發(fā)生以后出現(xiàn)的范疇，把地租確定為因使用土地而支付給地主階級(jí)的代價(jià)，并看到了地租的來(lái)源是工人的無(wú)償勞動(dòng)，地租是“一種壟斷價(jià)格”。 英國(guó)學(xué)者詹姆斯安特生明確否定地租是決定價(jià)格的因素，指出并不是地租決定地上產(chǎn)品的價(jià)格，而是價(jià)格決定地租，并說(shuō)明了土地因肥沃度不同而產(chǎn)生差額地租。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）（二）李嘉圖的差額地租學(xué)說(shuō) 李嘉圖在地租理論上的主要功績(jī)?cè)谟冢幸庾R(shí)地運(yùn)用了勞動(dòng)時(shí)間

22、決定價(jià)值量的原理，創(chuàng)立了差額地租學(xué)說(shuō)。 李嘉圖的差額地租學(xué)說(shuō)是建立在勞動(dòng)價(jià)值論的基礎(chǔ)上的，因而在一些觀點(diǎn)上是符合客觀實(shí)際的，但他視資本主義的生產(chǎn)關(guān)系為永恒范疇，把他的地租理論用于一切時(shí)代和國(guó)家，看不到資本主義地租的歷史特點(diǎn)和剝削本質(zhì)。因而，在另一些觀點(diǎn)上，則是完全錯(cuò)誤的或含糊不清的。 李嘉圖在地租論上有觀點(diǎn)上的錯(cuò)誤和概念不清，很大程度上是由他的階級(jí)局限性所決定的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）（三）赫德的地租理論 美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家赫德(R.M.Huzd)于1963年出版了城市土地價(jià)值原理一書(shū)，書(shū)中論述了區(qū)位地租理論。 （四）薩繆爾森的地租理論 美國(guó)當(dāng)代著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅A.薩繆爾森(P.A.S

23、amullson認(rèn)為：地租是為了使用土地付出的代價(jià)；土地供給數(shù)量是固定的，因而地租量完全取決于土地需求者之間的競(jìng)爭(zhēng)。他還認(rèn)為，可以利用地租和生產(chǎn)要素的價(jià)格來(lái)分配稀缺的資源，而不收取地租會(huì)造成缺乏效率以及不適當(dāng)?shù)氖褂梅椒ā?（五）巴洛維的地租理論 美國(guó)當(dāng)代土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷利巴洛維(R.Barlowe)在他所著的土地資源經(jīng)濟(jì)學(xué)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)一書(shū)中指出：地租可以簡(jiǎn)單地看作一種經(jīng)濟(jì)剩余，即總產(chǎn)值或者總收益減去總要素成本或者總成本之后余下的那一部分。各類土地上的地租額取決于產(chǎn)品價(jià)格水平和成本之間的關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）二、馬克思的地租理論 馬克思著重考察了資本主義農(nóng)業(yè)地租，科學(xué)地解釋了地

24、租產(chǎn)生的原因、條件和源泉。馬克思主義認(rèn)為，在農(nóng)業(yè)的資本主義生產(chǎn)關(guān)系中涉及三個(gè)階級(jí)之間的關(guān)系：一是土地所有者；二是租地的農(nóng)場(chǎng)主（資本家）；三是農(nóng)業(yè)雇傭工人。 那么，為什么在農(nóng)業(yè)部門中，農(nóng)業(yè)工人所創(chuàng)造的剩余價(jià)值在農(nóng)業(yè)資本家獲取平均利潤(rùn)以后還有一個(gè)余額作為地租繳給土地所有者呢？馬克思通過(guò)分析資本主義地租的兩種形態(tài)，即級(jí)差地租和絕對(duì)地租，從而科學(xué)地回答了上述問(wèn)題。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）（一）級(jí)差地租 級(jí)差地租是經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的，并最終歸土地所有者占有的超額利潤(rùn)，其來(lái)源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額，由于這種地租與土地等級(jí)相聯(lián)系，故稱為級(jí)差地租。 造成土地等級(jí)差異大

25、致有三個(gè)原因：一是不同地塊在豐度、肥力上具有差異性；二是不同地塊的地理位置即區(qū)位存在差異性；三是同一塊土地上連續(xù)投資產(chǎn)生的勞動(dòng)生產(chǎn)率也有差異性。上述差異，使土地客觀上具有不同的等級(jí)，進(jìn)而使不同等級(jí)的土地在投入等量勞動(dòng)的條件下形成不同的級(jí)差生產(chǎn)力。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編） 根據(jù)造成土地等級(jí)原因的不同，馬克思將由于土地豐度（肥力）和位置差異產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的級(jí)差地租稱為級(jí)差地租。將由于在同一地塊上各個(gè)連續(xù)投資的勞動(dòng)生產(chǎn)率差異所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的級(jí)差地租稱為級(jí)差地租。1.級(jí)差地租（表2-1為級(jí)差地租的形成表）土地等級(jí)投入資本（元）平均利潤(rùn)（元）產(chǎn)量（單位）個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格（元）社會(huì)生產(chǎn)價(jià)

26、格（元）級(jí)差地租I（元）全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品劣100002000400120003012000300中100002000500120002415000303000優(yōu)100002000600120002018000306000表2-1 級(jí)差地租的形成地塊距市場(chǎng)距離（公里）資本投入（元）運(yùn)輸費(fèi)用（元）資本總支出（元）平均利潤(rùn)（平均利潤(rùn)率為20）個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格（元）社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格（元）級(jí)差地租I（元）甲1010000500105002100126132600乙1510000750107502150129132300丙201000010001100022001321320表2-2 級(jí)差地租的形

27、成土地位置差異（距市場(chǎng)遠(yuǎn)近）也是形成級(jí)差地租I的條件之一。見(jiàn)表2-2。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）2.級(jí)差地租 隨著人口增加和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)業(yè)用地被非農(nóng)部門大量占用且日益稀缺，農(nóng)產(chǎn)品也是許多加工業(yè)的基本原料來(lái)源，這樣社會(huì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求越來(lái)越多，推動(dòng)農(nóng)業(yè)日益采用集約化經(jīng)營(yíng)方式。實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)，就是要在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投資的勞動(dòng)生產(chǎn)率必然會(huì)有差異，只要高于劣等地的勞動(dòng)生產(chǎn)率水平，就會(huì)產(chǎn)生超額利潤(rùn)。這種由于在同一塊土地上各個(gè)連續(xù)投資勞動(dòng)生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的地租就稱為級(jí)差地租。表2-3 級(jí)差地租的形成土地等級(jí)投入資本（元）平均利潤(rùn)（元）產(chǎn)量（單位）個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格（元）社

28、會(huì)生產(chǎn)價(jià)格（元）級(jí)差地租II（元）全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品全部產(chǎn)品單位產(chǎn)品劣100002000400120003012000300優(yōu)100002000600120002418000306000（I）優(yōu)等地上追加投資1000020007001200017.1421000309000（II）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編） （二）絕對(duì)地租 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，使用生產(chǎn)力低下的劣等地不可能產(chǎn)生級(jí)差超額利潤(rùn)，因而也不需要支付級(jí)差地租，這是否意味著土地所有者可以不要任何代價(jià)將這些土地交給使用者使用呢？答案是否定的，土地使用者仍然要向土地所有者支付地租，否則，土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上將得不到實(shí)現(xiàn)。馬克思把這種只要使用

29、所有者的土地絕對(duì)需要支付的地租稱為絕對(duì)地租。事實(shí)上，不僅使用劣等地要支付絕對(duì)地租，而且使用中等地和優(yōu)等地所支付的地租中也包含著一個(gè)絕對(duì)地租。 絕對(duì)地租的實(shí)體表現(xiàn)為農(nóng)業(yè)中的超額利潤(rùn)，其來(lái)源有兩種不同的情況：一是在農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均有機(jī)構(gòu)成的條件下，絕對(duì)地租來(lái)源于土地產(chǎn)品價(jià)值高于其生產(chǎn)價(jià)格的差額。如表2-4所示。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）表2-4 絕對(duì)地租的形成生產(chǎn)部門資本有機(jī)構(gòu)成剩余價(jià)值（剩余價(jià)值率為100）平均利潤(rùn)（平均利潤(rùn)率為20）產(chǎn)品價(jià)值生產(chǎn)價(jià)格絕對(duì)地租工業(yè)部門20V20201201200農(nóng)業(yè)部門40V402014012020（三）壟斷地租 馬克思主義認(rèn)為，在資本主義制

30、度下，除了級(jí)差地租和絕對(duì)地租兩種基本地租形式之外，還存在著壟斷地租。壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租。某些土地具有特殊的自然條件，能夠生產(chǎn)某些特別名貴又非常稀缺的產(chǎn)品。這些產(chǎn)品可以按照不僅大大超過(guò)生產(chǎn)價(jià)格，而且也超過(guò)其價(jià)值的壟斷價(jià)格出售。這時(shí)的壟斷價(jià)格只由購(gòu)買者的購(gòu)買欲望和支付能力決定，而與一般生產(chǎn)價(jià)格或產(chǎn)品價(jià)值所決定的價(jià)格無(wú)關(guān)。這種壟斷價(jià)格產(chǎn)生的超額利潤(rùn)，由于土地所有者擁有對(duì)這種具有特殊性質(zhì)的土地的所有權(quán)，因而轉(zhuǎn)化為壟斷地租，落入土地所有者手中。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編） 古典經(jīng)濟(jì)學(xué)代表人物亞當(dāng)斯密和大衛(wèi)李嘉圖的地租理論與馬克思地租理論有何異同？房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第

31、2版）（張文洲主編）教學(xué)互動(dòng)三、城市地租理論 （一）城市級(jí)差地租 所謂城市地租，是指城市土地的使用者，諸如住宅經(jīng)營(yíng)者或工商部門的企業(yè)家，為建筑住宅、工廠、商店、銀行等建筑物租用土地，而交付給土地所有者的地租。由此可見(jiàn)，馬克思所說(shuō)的建筑地段地租，實(shí)際上就是我們今天所說(shuō)的城市地租。 城市地租也可分為級(jí)差地租和絕對(duì)地租兩種基本形態(tài)，其中，級(jí)差地租又可分為級(jí)差地租和級(jí)差地租。除此之外，還存在壟斷地租。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）1.城市級(jí)差地租在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，所謂土地位置，實(shí)際就是土地距離市場(chǎng)的位置。在農(nóng)業(yè)部門，土地的豐度和地理位置共同起作用，但以豐度為主，由它決定著級(jí)差地租量的多少。至于城

32、市土地，則不是以豐度為主，而是以地理位置為主，由它決定著級(jí)差地租量的多少。 究其原因，就在于城市土地地理位置好壞直接關(guān)系到它所能帶來(lái)的集聚效益的大小。 所謂集聚效益，從總體上說(shuō)是指各種群體（如工廠、商店群等）和個(gè)人在地域空間上集中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。集聚效益可以分成兩大類：一類是企業(yè)內(nèi)部的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益， 它適用于單獨(dú)的廠商；另一類是企業(yè)外部的集聚效益，它包括區(qū)域化經(jīng)濟(jì)效益和城市化經(jīng)濟(jì)效益兩個(gè)方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編） 首先，城市土地位置的優(yōu)劣決定著企業(yè)距離市場(chǎng)的遠(yuǎn)近、運(yùn)輸時(shí)間的長(zhǎng)短和運(yùn)費(fèi)的高低。 其次，城市土地位置的優(yōu)劣決定著市場(chǎng)容量的大小，從而直接決定著企業(yè)銷售額。人口和

33、集聚程度對(duì)商業(yè)企業(yè)具有更大的意義。商業(yè)地租是城市地租最典型的形態(tài)， 商業(yè)對(duì)土地位置最為敏感。作為商業(yè)地租實(shí)體的超額利潤(rùn)是與商業(yè)企業(yè)所在位置所決定的顧客密度人次/（平方米小時(shí)）及其營(yíng)業(yè)額等指標(biāo)成正相關(guān)的。 最后，城市土地位置的優(yōu)劣還決定著獲得其他生產(chǎn)要素，特別是信息等特種資源費(fèi)用的高低。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）2.城市級(jí)差地租 首先是國(guó)家在城市市政基礎(chǔ)設(shè)施上的追加投資。這種追加投資，將進(jìn)一步增加追加投資區(qū)域內(nèi)級(jí)差生產(chǎn)力和級(jí)差超額利潤(rùn)。其次是企業(yè)的追加投資。如企業(yè)在原有的地區(qū)或特定的區(qū)域內(nèi)，不論是建造新的工廠或商店等，以擴(kuò)大企業(yè)的布點(diǎn)，還是通過(guò)改建、擴(kuò)建，以提高原有土地空間的使用效率，

34、如通過(guò)適當(dāng)增加建筑物的層次或進(jìn)行建筑物的裝潢等，都可以提高該土地的級(jí)差生產(chǎn)力和級(jí)差超額利潤(rùn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編） 3.城市級(jí)差地租的特點(diǎn) （1）位置對(duì)城市級(jí)差地租具有決定性的影響。與農(nóng)業(yè)用地相比，城市土地不是以豐度為主，而是以地理位置和離功能中心遠(yuǎn)近為主，由此決定著級(jí)差地租量。 （2）商業(yè)地租是城市級(jí)差地租的最典型的形態(tài)，商業(yè)對(duì)土地位置最為敏感。作為商業(yè)地租實(shí)體的超額利潤(rùn)是與商業(yè)企業(yè)所在位置決定的顧客密度及其營(yíng)業(yè)額等指標(biāo)成正相關(guān)的。這就是這幾年各地商業(yè)步行街不斷興起的原因。 （3）城市級(jí)差地租的數(shù)量要比農(nóng)業(yè)級(jí)差地租大得多。由于城市的擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)區(qū)的建立，隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施追加投資的

35、不斷積累，再加上企業(yè)對(duì)原有用房的擴(kuò)建、裝修等追加投資的見(jiàn)效，因追加投資而增加的超額利潤(rùn)可能會(huì)成倍增加，由此轉(zhuǎn)化成的級(jí)差地租也會(huì)大幅度增長(zhǎng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）（二）城市絕對(duì)地租 城市土地所有權(quán)由國(guó)家壟斷，任何企業(yè)、單位、個(gè)人要使用城市土地，都必須向土地的所有者即國(guó)家繳納地租。這個(gè)由所有權(quán)的壟斷而必須繳納的地租就是城市絕對(duì)地租。城市絕對(duì)地租也是農(nóng)業(yè)地租調(diào)節(jié)的，確切地說(shuō)是由毗鄰城市或城市邊緣地區(qū)的農(nóng)業(yè)地租調(diào)節(jié)的。城市最低一個(gè)等級(jí)的土地即不提供城市級(jí)差地租的“0”級(jí)土地，它處于城市邊緣地區(qū)，與周邊的農(nóng)業(yè)用地相接；相對(duì)于農(nóng)業(yè)用地，它曾是農(nóng)業(yè)的優(yōu)等地，曾經(jīng)提供農(nóng)業(yè)優(yōu)等地的地租；在它轉(zhuǎn)為城

36、市用地時(shí)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織把土地所有權(quán)有償出讓給國(guó)家了，因而國(guó)家在出讓其使用權(quán)時(shí)理應(yīng)向土地使用者收取地租，這個(gè)地租就是絕對(duì)地租。農(nóng)業(yè)地租是城市絕對(duì)地租的基礎(chǔ)，因而城市絕對(duì)地租的量不是該土地作為農(nóng)業(yè)用地時(shí)的絕對(duì)地租量，而是作為農(nóng)業(yè)用地時(shí)的全部地租，即絕對(duì)地租和級(jí)差地租之和。在城市的平均資本有機(jī)構(gòu)成高于農(nóng)業(yè)的條件下，這種絕對(duì)地租只能來(lái)源于壟斷價(jià)格，也就是市場(chǎng)價(jià)格高于其價(jià)值和生產(chǎn)價(jià)格的余額。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）（三）城市壟斷地租 級(jí)差地租來(lái)源于個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的超額利潤(rùn)，絕對(duì)地租來(lái)源于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)價(jià)值的超額利潤(rùn)。 壟斷地租的實(shí)體是壟斷超額利潤(rùn)，它是由某塊具有特殊稀

37、有功能并且可以壟斷的土地產(chǎn)品價(jià)格帶來(lái)的。 壟斷地租和絕對(duì)地租的區(qū)別和聯(lián)系是：壟斷地租和絕對(duì)地租都與土地產(chǎn)品或土地上經(jīng)營(yíng)的商品的壟斷價(jià)格有關(guān)，但是，壟斷地租是由壟斷價(jià)格產(chǎn)生的地租，而絕對(duì)地租是壟斷價(jià)格產(chǎn)生的原因，壟斷地租產(chǎn)生的原因是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的壟斷，只不過(guò)壟斷的不是一般土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，而是具有某種特殊優(yōu)越條件的土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，所以壟斷地租是一種特殊的級(jí)差地租，而絕對(duì)地租產(chǎn)生的原因則是土地所有權(quán)的壟斷。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）第二節(jié) 土地區(qū)位理論 一、區(qū)位及區(qū)位理論的概念 區(qū)位是指人類行為活動(dòng)的空間。具體而言，區(qū)位除了可解釋為地球上某一事物的空間幾何位置外，還強(qiáng)調(diào)自然界的各種地理要素和人類

38、經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。 區(qū)位主體是指與人類相關(guān)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)，如企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、公共團(tuán)體活動(dòng)、個(gè)人活動(dòng)等。區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運(yùn)行關(guān)系稱為區(qū)位關(guān)聯(lián)度。區(qū)位關(guān)聯(lián)度影響投資者和使用者的區(qū)位選擇。一般來(lái)說(shuō)，投資者或使用者都力圖選擇總成本最小的區(qū)位，即地租和累計(jì)運(yùn)輸成本總和最小的地方。 區(qū)位理論是關(guān)于人類活動(dòng)的空間分布及其空間中的相互關(guān)系的學(xué)說(shuō)。具體地講，是研究人類經(jīng)濟(jì)行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)優(yōu)化組合的理論。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）二、農(nóng)業(yè)區(qū)位理論 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論是一種研究農(nóng)業(yè)生產(chǎn)類型隨農(nóng)業(yè)區(qū)位變化的特點(diǎn)和規(guī)律的理論，德國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能是

39、該理論的奠基人。他根據(jù)自己在德國(guó)北部麥克倫堡平原長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)和積累管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)位進(jìn)行深入研究，并在1826年出版的名著孤立國(guó)對(duì)于農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系(第一卷)中提出了(最早且最有代表性的)農(nóng)業(yè)區(qū)位的理論模式。 由于地域上的自然和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象是復(fù)雜紛紜的，為使其基本模式能夠?qū)С?，杜能采用?dāng)時(shí)在理論研究中廣泛運(yùn)用的“抽象法”(或稱“孤立化法”)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）從這些假設(shè)的前提條件出發(fā)，杜能分析和研究了在這個(gè)“孤立國(guó)”內(nèi)如何布局農(nóng)業(yè)最為有利。他認(rèn)為經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的目的在于獲取利潤(rùn)，在什么地方配置何種作物完全以是否能獲得更多利潤(rùn)為轉(zhuǎn)移。而利潤(rùn)是由農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格、生產(chǎn)成本

40、和運(yùn)輸費(fèi)用這三個(gè)因素所決定的，即利潤(rùn)(P)是農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格(V)減去農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本(E)和農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)到市場(chǎng)地運(yùn)費(fèi)(T)之后的余額，用公式表示就是P=V-(E+T)；顯然，在市場(chǎng)價(jià)格(V)與生產(chǎn)成本(E)不變的條件下，運(yùn)輸費(fèi)(T)定額增減將直接引起利潤(rùn)(P)的升降。 根據(jù)這一公式，杜能在進(jìn)行了大量計(jì)算后得出了以城市為中心的各種農(nóng)作物(農(nóng)產(chǎn)品)組合的最合理的分布界線，并由此將“孤立國(guó)”劃分為六個(gè)圍繞中心(城市)的農(nóng)業(yè)同心圓圈，即著名的“杜能圈”（見(jiàn)圖2-1）。其中：第一圈為自由農(nóng)業(yè)帶，緊靠城市，生產(chǎn)蔬菜、鮮奶等易腐食品；第二圈為林業(yè)帶，為城市提供燒材與木材；第三圈至第五圈分別為輪作農(nóng)業(yè)帶、谷物牧草農(nóng)

41、作帶和三圃式農(nóng)作帶，都是以生產(chǎn)谷物為主但集約程度逐漸降低的三個(gè)農(nóng)耕地帶；第六圈為粗放經(jīng)營(yíng)的畜牧業(yè)帶；六圈以外則為未耕的荒野。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）圖2-1 杜能圈形成機(jī)制與圈層結(jié)構(gòu)示意圖房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編） 由圖2-1可以看出，杜能在當(dāng)時(shí)的歷史條件下第一次從經(jīng)營(yíng)角度比較系統(tǒng)地研究了農(nóng)業(yè)布局的規(guī)律性，闡述了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的區(qū)位選擇進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的途徑。他從級(jí)差地租(或稱位置級(jí)差地租，即到市場(chǎng)距離不同的土地)在生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品中所創(chuàng)造的價(jià)值（呈現(xiàn)出級(jí)差)出發(fā)，以利潤(rùn)大小為轉(zhuǎn)移，來(lái)論述農(nóng)業(yè)土地利用類型和農(nóng)業(yè)集約化程度的合理地區(qū)差別，并在此基礎(chǔ)上建立起農(nóng)業(yè)分圈帶實(shí)現(xiàn)專業(yè)化配合的部門組

42、合的理論，由此引申出各種農(nóng)產(chǎn)品分布的最優(yōu)區(qū)位，亦即得出了在距離市場(chǎng)遠(yuǎn)近不同的地區(qū)應(yīng)配置不同的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)以及采取不同的經(jīng)營(yíng)方式的結(jié)論，并指出隨著對(duì)中心城市(消費(fèi)市場(chǎng))距離的增大，農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式由集約到粗放，農(nóng)業(yè)布局也隨之相應(yīng)變化。 這對(duì)農(nóng)業(yè)的合理布局以至整個(gè)生產(chǎn)的合理布局的科學(xué)研究有重大影響作用。當(dāng)然，我們也應(yīng)當(dāng)看到，杜能在“孤立國(guó)”中指出的農(nóng)業(yè)區(qū)位理論也是不完善的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）三、工業(yè)區(qū)位理論 工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿爾弗雷德韋伯。其理論的核心就是通過(guò)對(duì)運(yùn)輸、勞力及集聚因素相互作用的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。 （一）

43、韋伯工業(yè)區(qū)位理論的假設(shè)條件 為了理論演繹的需要，與杜能一樣，韋伯首先做了下列若干基本假設(shè)：（1）研究的對(duì)象是一個(gè)均質(zhì)的國(guó)家或特定的地區(qū)。在此范圍內(nèi)只探討影響工業(yè)區(qū)位的經(jīng)濟(jì)因素，而不涉及其他因素。（2）工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地分布在特定地點(diǎn)，并假設(shè)該地點(diǎn)為已知。（3）工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地點(diǎn)和范圍為已知，且需求量不變。（4）勞動(dòng)力供給亦為已知，勞動(dòng)力不能流動(dòng)，且在工資率固定的情況下，勞動(dòng)力的供給是充裕的。（5）運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)。（6）僅就同一產(chǎn)品討論其生產(chǎn)與銷售問(wèn)題。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）（二）以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析 以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析，是假定在沒(méi)有其他因素影響下，僅就運(yùn)

44、輸與工業(yè)區(qū)位之間的關(guān)系而言的。韋伯認(rèn)為，工廠企業(yè)自然應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)為最小的地方，因此，運(yùn)費(fèi)的大小主要取決于運(yùn)輸距離和貨物重量，即運(yùn)費(fèi)是運(yùn)輸物的重量和距離的函數(shù)，亦即運(yùn)費(fèi)與運(yùn)輸噸公里成正比關(guān)系。 在貨物重量方面，韋伯認(rèn)為，貨物的絕對(duì)重量和相對(duì)重量（原料重量與成本重量間的比例）對(duì)運(yùn)費(fèi)的影響是不同的，后者比前者更為重要。為此，他對(duì)工業(yè)用原料進(jìn)行了分類：一是遍布性原料，指到處都有的原料，此類原料對(duì)工業(yè)區(qū)位影響不大；二是限地性原料，也稱地方性原料，指只分布在某些固定地點(diǎn)的原料。它對(duì)工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生重大影響。 根據(jù)以上分類，韋伯提出原料指數(shù)的概念，以此來(lái)論證運(yùn)輸費(fèi)用對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響。所謂原

45、料指數(shù)，是指需要運(yùn)輸?shù)南薜匦栽峡傊亓亢椭瞥善房傊亓恐?，即?原料指數(shù)限地性原料總重量制成品總重量 按此公式推算，可得到在工業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中使用不同種類原料的原料指數(shù)。限地性原料的失重程度愈大，原料指數(shù)也愈大；遍布性原料的參用程度愈大，原料指數(shù)則愈小。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）（三）勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析 韋伯從運(yùn)輸成本的關(guān)系論述了工業(yè)區(qū)位模式之后，對(duì)影響工業(yè)區(qū)位的第二項(xiàng)因素勞工成本進(jìn)行了分析。他認(rèn)為勞工成本是導(dǎo)致以運(yùn)輸成本確定的工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生第一次變形的因素。所謂勞工成本，就是指每單位產(chǎn)品中所包含的工人工資額，或稱勞動(dòng)力費(fèi)用。 韋伯認(rèn)為，當(dāng)勞工成本（工資）在特定區(qū)位對(duì)工廠配

46、置有利時(shí)，可能使一個(gè)工廠離開(kāi)或者放棄運(yùn)輸成本最小的區(qū)位，而移向廉價(jià)勞動(dòng)力（工資較低）的地區(qū)選址建廠。其前提是在工資率固定、勞動(dòng)力供給充分的條件之下，工廠從舊址遷往新址，所需原料和制成品的追加運(yùn)費(fèi)小于節(jié)省的勞動(dòng)力費(fèi)用。在具體選擇工廠區(qū)位時(shí)，韋伯使用了單位原料或單位產(chǎn)品等運(yùn)費(fèi)點(diǎn)的連線即等費(fèi)用線的方法加以分析。同時(shí)，還考慮了勞工成本指數(shù)（即每單位產(chǎn)品之平均工資成本）與所需運(yùn)輸?shù)模ㄔ虾统善罚┛傊亓康谋戎导磩诠は禂?shù)的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）（四）集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析1.集聚因素集聚因素是指促使工業(yè)向一定地區(qū)集中的因素，又可分為一般集聚因素和特殊集聚因素。它們主要通過(guò)以下兩

47、方面對(duì)工業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響：（1）生產(chǎn)或技術(shù)集聚，又稱純集聚。（2）社會(huì)集聚，又稱“偶然集聚”。 2.分散因素分散因素與集聚因素相反，指不利于工業(yè)集中到一定區(qū)位的因素。因此，一些工廠寧愿離開(kāi)工業(yè)集聚區(qū)，搬到工廠較少的地點(diǎn)去。但前提條件是看集聚給企業(yè)帶來(lái)的利益大，還是房地產(chǎn)價(jià)格上漲造成的損失大，即取決于集中與分散的比較利益大小。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）四、克里斯塔勒的中心地理論 中心地理論是由德國(guó)著名的地理學(xué)家克里斯塔勒提出的。該理論認(rèn)為，城市形成于一定數(shù)量的生產(chǎn)地中的中心地，是向周圍區(qū)域居住的人口供應(yīng)物品和勞務(wù)的地點(diǎn)，而且不同級(jí)別的中心地應(yīng)遵循一定的等級(jí)分布規(guī)律。 （一）中心

48、地理論有關(guān)基本概念 1.中心地中心地指相對(duì)于一個(gè)區(qū)域而言的中心點(diǎn)，不是一般泛指的城鎮(zhèn)或居民點(diǎn)，更確切地說(shuō)，是指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域的居民點(diǎn)居民提供各種貨物和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）2.中心地職能由中心地提供的商品和服務(wù)就稱為中心地職能。中心地職能主要以商業(yè)、服務(wù)業(yè)方面的活動(dòng)為主，同時(shí)還包括社會(huì)、文化等方面的活動(dòng)，但不包括中心地制造業(yè)方面的活動(dòng)。3.中心性中心性或者中心度，可理解為一個(gè)中心地對(duì)周圍地區(qū)的影響程度，或者說(shuō)中心地職能的空間作用大小，中心性可以用“高”、“低”、“強(qiáng)”、“弱”、“一般”、“特殊”等概念來(lái)形容和比較。4.需求門檻需求門檻是指某中心地能

49、維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購(gòu)買力和服務(wù)水平。 在實(shí)際中，需求門檻多用能維持一家商服企業(yè)的最低收入所需的最低人口數(shù)來(lái)表示。這里的最低人口數(shù)就稱為門檻人口。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編） 5.商品銷售范圍如果其他條件不變，消費(fèi)者購(gòu)買某種商品的數(shù)量，取決于他們準(zhǔn)備為之付出的實(shí)際價(jià)格，此價(jià)格就是商品的銷售價(jià)格加上為購(gòu)買這種商品來(lái)往的交通費(fèi)用。顯然，實(shí)際價(jià)格是隨消費(fèi)者選擇商品提供點(diǎn)的距離遠(yuǎn)近而變化的。距離越短，交通花費(fèi)越少。商品的實(shí)際價(jià)格越低，結(jié)果該商品的需求量也就越大，否則相反。由此可得出，商品銷售范圍就是指消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或者是指中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷售

50、距離和服務(wù)半徑。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編） （二）中心地理論的主要內(nèi)容 1.假設(shè)條件克氏理論的假設(shè)條件如下：（1）研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)的平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費(fèi)方式完全一致。（2）有一個(gè)統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對(duì)同一等級(jí)規(guī)模城市的便捷性相同，交通費(fèi)用和距離成正比。（3）廠商和消費(fèi)者都是經(jīng)濟(jì)人。（4）平原上貨物可以完全自由地向各方向流動(dòng)，不受任何關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制。 2.六邊形市場(chǎng)區(qū)在一個(gè)均質(zhì)平原上，讓所有人都由一個(gè)中心地提供商品和服務(wù)顯然是不可能的。超額利潤(rùn)的存在，必然吸引其他中心地的廠商加入進(jìn)來(lái)。為了避免相互競(jìng)爭(zhēng)所引起的銷售額下降，第二個(gè)中心地必須與第一個(gè)中心地相隔

51、一定距離，一般距離不能相距太近。以后，第三個(gè)中心地、第四個(gè)中心地都會(huì)以同樣方式加入進(jìn)來(lái)。圖2-2為中心地理論形成示意圖。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編） 3.市場(chǎng)等級(jí)序列根據(jù)前面的論述，中心地商品和勞務(wù)的需求門檻、利潤(rùn)和服務(wù)范圍，是與中心地規(guī)模、人口分布密度、居民收入水平及商品與服務(wù)的種類密切相關(guān)的。圖2-2 中心地理論形成示意圖五、廖什的市場(chǎng)區(qū)位理論 廖什(A.Losch)的市場(chǎng)區(qū)位理論把市場(chǎng)需求作為空間變量來(lái)研究區(qū)位理論，進(jìn)而探討了市場(chǎng)區(qū)位體系和工業(yè)企業(yè)最大利潤(rùn)的區(qū)位，形成了市場(chǎng)區(qū)位理論。市場(chǎng)區(qū)位理論將空間均衡的思想引入?yún)^(qū)位分析，研究了市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)對(duì)區(qū)位選擇和產(chǎn)業(yè)配置的影響。

52、 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）廖什市場(chǎng)區(qū)位論的重要內(nèi)容為： （1）由基礎(chǔ)聚落形成蜂窩狀六邊形； （2）門檻值不同的商品，需求相應(yīng)數(shù)量的基礎(chǔ)聚落作為其市場(chǎng)區(qū)； （3）在大城市的周圍地區(qū)，形成疏密相間的中心地分布格局的經(jīng)濟(jì)景觀。廖什的市場(chǎng)區(qū)位理論的基本觀點(diǎn)為：大多數(shù)工業(yè)區(qū)位是選擇在能夠獲取最大利潤(rùn)的市場(chǎng)地域，區(qū)位的最終目標(biāo)是尋取最大利潤(rùn)地點(diǎn)。最佳區(qū)位不是費(fèi)用最小點(diǎn)，也不是收入最大點(diǎn)，而是收入和費(fèi)用的差最大點(diǎn)，即利潤(rùn)最大點(diǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）廖什的市場(chǎng)區(qū)位理論的假定條件為： 第一，在均質(zhì)的平原上，沿任何方向運(yùn)輸條件都相同；進(jìn)行生產(chǎn)必要的原料充足，且均等分布。 第二，在平原中

53、均等地分布著農(nóng)業(yè)人口，最初他們的生產(chǎn)是自給自足，且消費(fèi)者的行為相同。 第三，在整個(gè)平原中，居民都具有相同的技術(shù)知識(shí)，所有的農(nóng)民都可能得到生產(chǎn)機(jī)會(huì)。 第四，除經(jīng)濟(jì)方面的作用外，其他因素都可不考慮。廖什對(duì)在假設(shè)的某些條件下取得的結(jié)論用多種現(xiàn)實(shí)因素校正，從而提出了動(dòng)態(tài)區(qū)位理論模式，并以壟斷代替韋伯的自由競(jìng)爭(zhēng)，以最大利潤(rùn)代替最低成本。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）第三節(jié) 區(qū)位理論與城市房地產(chǎn)業(yè)一、區(qū)位理論在城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用 城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須遵循土地區(qū)位規(guī)律。 區(qū)位理論在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用特別表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是能夠指導(dǎo)整個(gè)城市規(guī)劃，包括土地利用及城市建設(shè)工作；二是能夠指導(dǎo)房地產(chǎn)企

54、業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，更好地進(jìn)行區(qū)位選擇，從而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）二、影響房地產(chǎn)區(qū)位的主要因素（一）影響土地區(qū)位的主要因素 影響土地區(qū)位的主要因素可以概括為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素等。 1.一般因素 一般因素是指對(duì)城市土地具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。這些因素對(duì)具體地塊的影響不明顯，但它們決定各個(gè)地塊的總體效益和基礎(chǔ)水平，影響土地的宏觀區(qū)位條件。一般因素包括人口、行政區(qū)劃、地理位置與自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地與住房制度、城市規(guī)劃、土地利用計(jì)劃和政府政策等。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）2.區(qū)域因素區(qū)域因素是影響城鎮(zhèn)內(nèi)部不同地區(qū)土地

55、區(qū)位條件的因素，主要包括繁華程度、通達(dá)程度、城鎮(zhèn)設(shè)施的完備程度、環(huán)境條件和土地使用限制等。區(qū)域因素決定土地的中觀區(qū)位特征。3.個(gè)別因素 個(gè)別因素主要指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施、宗地形狀、宗地長(zhǎng)度和寬度、臨街條件以及使用限制等。個(gè)別因素決定土地的微觀區(qū)位，即決定地塊的區(qū)位條件狀況。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）(二)影響房屋區(qū)位的主要因素1.樓層建筑物樓層的高低，不僅決定由地面到達(dá)房屋的距離的遠(yuǎn)近，也影響居住者使用房屋的方便程度和景觀效果。對(duì)于不同的建筑形成，影響的效果也不同。對(duì)于多層住宅建筑，由于沒(méi)有電梯設(shè)備，樓層對(duì)房屋的使用效益影響很大。對(duì)于高層住宅建筑，由于有電梯設(shè)備，樓層

56、對(duì)房屋的使用影響并不大，與多層住宅相反，樓層數(shù)越高，景觀效果越好，價(jià)格也越高。2.朝向朝向是決定室內(nèi)采光、通風(fēng)、溫度的主要因素，影響人們對(duì)居住環(huán)境的判斷與適應(yīng)，是決定房屋的使用效益及價(jià)格的重要因素。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）三、房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)位選擇（一）工業(yè)用房地產(chǎn)宏觀區(qū)位的選擇宏觀區(qū)位一般只涉及工業(yè)用房地產(chǎn)，而工業(yè)用房地產(chǎn)又是由全國(guó)范圍內(nèi)工業(yè)的宏觀空間布局決定的。工業(yè)的宏觀空間布局確定了，工業(yè)用房地產(chǎn)的宏觀區(qū)位選擇也就基本確定了。所以研究宏觀區(qū)位的選擇，也就研究了工業(yè)用房地產(chǎn)的宏觀區(qū)位選擇。決定和形成區(qū)位的因素有很多，但影響工業(yè)宏觀區(qū)位選擇的因素主要有資源條件、環(huán)境條件、交通條件、科

57、學(xué)技術(shù)條件、勞動(dòng)力條件以及市場(chǎng)條件等。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）(二)城市房地產(chǎn)中觀區(qū)位選擇1.商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū)按其功能程度可分為中央商業(yè)區(qū)、城區(qū)商業(yè)區(qū)和街區(qū)商業(yè)區(qū)。它一般位于城市中心、交通路口、繁華街道兩側(cè)、大型公共設(shè)施周圍等。2.工業(yè)區(qū)根據(jù)各種工業(yè)的特點(diǎn)，如污染狀況、占地面積等，工業(yè)區(qū)可分為內(nèi)圈工業(yè)區(qū)、外圈工業(yè)區(qū)和遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)。 3.居住區(qū)居住區(qū)是人們生活、休息的場(chǎng)所。它一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，或內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）（三）城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇 城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位是指每一個(gè)商業(yè)企業(yè)、工業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、居民戶等選擇自己所

58、用房地產(chǎn)的區(qū)位或用地區(qū)位。 1.城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇標(biāo)準(zhǔn) 城市房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目時(shí)的區(qū)位選擇和工業(yè)企業(yè)的區(qū)位選擇等。(1)商業(yè)用房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇標(biāo)準(zhǔn)。(2)居住用房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇。(3)工業(yè)用房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）2.微觀區(qū)位的選擇和土地的最佳用途 所謂土地的最佳用途是指特定的城市區(qū)位的土地可為整個(gè)城市帶來(lái)最大經(jīng)濟(jì)效益的用途，即它不僅要考慮微觀單位獲得的經(jīng)濟(jì)效益及環(huán)境效益，而且還要考慮宏觀上的社會(huì)效益和生態(tài)效益。3.政府對(duì)土地微觀區(qū)位選擇的調(diào)控 為正確引導(dǎo)各微觀經(jīng)濟(jì)利益主體的行為，規(guī)范其土地利用中的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序

59、，提高土地的利用效率，國(guó)家和各級(jí)地方政府應(yīng)以其土地所有權(quán)者或管理者的身份實(shí)施其調(diào)控職能。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）本章小結(jié) 地租和區(qū)位理論是理解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要線索。對(duì)于地租的來(lái)源，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為是“自然對(duì)人類的賜予”，或者是一種經(jīng)濟(jì)剩余。只有馬克思科學(xué)地解釋了地租產(chǎn)生的原因、條件和源泉，科學(xué)地把地租劃分為級(jí)差地租、絕對(duì)地租和壟斷地租三種形態(tài)。 關(guān)于土地區(qū)位，本章首先介紹了農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論、中心地理論和市場(chǎng)區(qū)位理論四種主要理論。接著重點(diǎn)分析了區(qū)位理論在城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，無(wú)論是在微觀角度還是在宏觀角度都起著重要的指導(dǎo)作用，而影響房地產(chǎn)區(qū)位的因素可分土地區(qū)位影響因素

60、和房屋區(qū)位影響因素兩個(gè)方面，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)位選擇主要從宏觀區(qū)位、中觀區(qū)位和微觀區(qū)位三個(gè)不同層次來(lái)進(jìn)行分析。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）1.馬克思地租理論；2.城市地租理論；3.韋伯工業(yè)區(qū)位理論；4.房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)位選擇?！局攸c(diǎn)與難點(diǎn)】重 點(diǎn)難 點(diǎn)1.馬克思地租理論；2.城市地租理論；3.韋伯工業(yè)區(qū)位理論。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲主編）1.什么是級(jí)差地租？什么是絕對(duì)地租？2.城市級(jí)差地租有什么特點(diǎn)？3.何為原料指數(shù)？如何根據(jù)原料指數(shù)進(jìn)行工業(yè)區(qū)位選擇？4.影響房地產(chǎn)區(qū)位的主要因素有哪些？試就在學(xué)校附近商業(yè)街開(kāi)設(shè)一家服裝店進(jìn)行區(qū)位選擇分析。知識(shí)練習(xí)能力練習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第2版）（張文洲