精品文案-商業(yè)綜合體項(xiàng)目商業(yè)部分市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告課件

1、2022/7/19臨沂河?xùn)|區(qū)趙莊住宅商業(yè)綜合體項(xiàng)目商業(yè)部分市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告謹(jǐn)呈：萬(wàn)盛置業(yè)有限公司我們的思維導(dǎo)圖地塊解析項(xiàng)目定位宏觀市場(chǎng)環(huán)境客戶目標(biāo)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查客戶目標(biāo)客戶目標(biāo)：在確保項(xiàng)目成功開發(fā)的情況下，快速回籠資金開發(fā)目標(biāo)界定客戶的要求成功比做大重要，成功也比高利潤(rùn)重要！充分利用融資貸款和分期銷售回籠資金手段，實(shí)現(xiàn)后續(xù)自有資金較小的投入規(guī)模；利潤(rùn)要求本項(xiàng)目以銷售為主，少量持有為輔；以變現(xiàn)回籠資金為主，不主張持久戀戰(zhàn)；同時(shí)強(qiáng)調(diào)策劃定位所可能導(dǎo)致的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。約束條件2019年3月份開工建設(shè)；風(fēng)險(xiǎn)設(shè)定為中等偏下；項(xiàng)目開發(fā)周期暫定為34年。我們的思維導(dǎo)圖地塊解析項(xiàng)目定位宏觀市場(chǎng)環(huán)境客戶目標(biāo)商業(yè)

2、市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目地塊分析地塊四至及內(nèi)部情況項(xiàng)目地塊處于臨沂市河?xùn)|區(qū)九曲街道趙莊村，是整個(gè)河?xùn)|區(qū)的中心位置。河?xùn)|區(qū)整體規(guī)劃為：兩片、一園、兩心、六軸。項(xiàng)目所在區(qū)域是河?xùn)|區(qū)商業(yè)次中心，同時(shí)也是位于河?xùn)|發(fā)展主軸和發(fā)展次軸的交匯處，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目位于河?xùn)|區(qū)商業(yè)中心，規(guī)劃中的次中心區(qū)域，同時(shí)位于河?xùn)|發(fā)展主軸和發(fā)展次軸的交匯處，地理位置優(yōu)越項(xiàng)目地塊地塊四面臨街，其中東面和北邊都與城市主干道相鄰，南邊和西面為社區(qū)道路和城市次干道。內(nèi)部較為平整，便于開發(fā)地塊四至及內(nèi)部情況項(xiàng)目地塊地塊位于河?xùn)|區(qū)九曲街道趙莊村。東至東興路（道路紅線寬60米），沿街面長(zhǎng)407米。西至順和路（道路紅線寬30米），沿街面長(zhǎng)390米。南

3、至九號(hào)街（道路紅線寬20米），沿街面長(zhǎng)272米。北至鳳凰大街（道路紅線寬60米），沿街面長(zhǎng)448米。地塊周邊已用圍墻圍合，地塊四至整體方正，內(nèi)部較為平坦，利于規(guī)劃和施工。順和路鳳凰大街鳳凰大街東興路地塊內(nèi)部九號(hào)街順和路地塊周邊配套狀況事業(yè)單位：人民檢察院，檢驗(yàn)檢疫局，河?xùn)|建設(shè)局，九曲法庭，質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局，河?xùn)|人民法院，河?xùn)|稅務(wù)局等。金融配套：農(nóng)業(yè)銀行，工商銀行，郵政儲(chǔ)蓄，臨沂商業(yè)銀行等商業(yè)：瑞華金都購(gòu)物中心，好怡嘉超市，河?xùn)|農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，臨沂飯店和浙江賓館等。項(xiàng)目地塊地塊位于河?xùn)|區(qū)中心地帶，周邊金融配套和生活配套都比較齊全。圖例事業(yè)單位商業(yè)配套金融配套地塊周邊交通狀況分析周邊路網(wǎng)分析：項(xiàng)目北端的鳳

4、凰大街（4車道）：直通濱河?xùn)|路，是東西主干道之一，可視性次佳。項(xiàng)目南側(cè)的九號(hào)街：現(xiàn)為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，可視性最差。項(xiàng)目東側(cè)的東興路（6車道）：是河?xùn)|南北主干道之一， ，可視性最佳，公交線路有32、36、37、6路等經(jīng)過。道路兩側(cè)集中了河?xùn)|主要的商業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)。項(xiàng)目西側(cè)的順和路（2車道）：是城市支路，可視性一般，公交線路有30路經(jīng)過。連接便了安居小區(qū)，郁九曲小區(qū)，九曲店社區(qū)等社區(qū)之間的聯(lián)系。可視性方面東興路最好，其次為鳳凰大街，再次為順和路、九號(hào)街銀橋街項(xiàng)目地塊濱河?xùn)|路九曲沂河大橋鳳凰大街東興路連接南坊市政府新區(qū)連接河?xùn)|工業(yè)園區(qū)連接臨沂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)直通臨沂市中心順和路最佳展示面較次展示面一般展示面次佳展示

5、面對(duì)地塊周邊的幾條可達(dá)路線進(jìn)行研究分析，得出進(jìn)出項(xiàng)目通達(dá)性順序?yàn)椋篈、B、C、D地快的通達(dá)性等級(jí)分別是：A最佳、B次之，C次次之，D最差。通達(dá)性最好的位置位于河?xùn)|區(qū)主干道東興路一側(cè)；其次為順和路一側(cè)，車流量較大，是車輛進(jìn)出居住區(qū)的主要通道；第三為鳳凰大街一側(cè)，承擔(dān)少量河?xùn)|區(qū)區(qū)的車流。人車行動(dòng)線初研比較分析周邊公交線路發(fā)達(dá)，東興路有32、37、6、36多條公交線路經(jīng)過；順和路有30路公交線路經(jīng)過。主要公交路線連接的區(qū)域：市人民廣場(chǎng)、東方紅廣場(chǎng)、火車北站、老汽車站等鳳 凰 大 街銀橋街項(xiàng)目地塊濱河?xùn)|路九曲沂河大橋鳳 凰 大 街東興路連接南坊市政府新區(qū)連接河?xùn)|工業(yè)園區(qū)連接臨沂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)直通臨沂市中心

6、順和路BDAC最佳可達(dá)性較佳可達(dá)性一般可達(dá)性較差可達(dá)性人車流量測(cè)量地塊被東興路、鳳凰大街、順和路圍合，其中東興路是河?xùn)|交通主要干道，路況好，車流、人流大；鳳凰大街和順和路是交通要道，現(xiàn)選取以上各節(jié)點(diǎn)對(duì)地塊周邊人流、車流進(jìn)行分析。路段分類流向12：00-12：10流量10：00-10：10流量18：00-18：10流量全天按8小時(shí)計(jì)算（輛/人）東興路街車流由南向北15018320215696由北向南153190103人流由南向北716531013471由北向南11099187鳳凰大街車流由東向西7186826848由西向東757935人流由東向西3654393792由西向東313740順和路車流

7、由南向北7874955791由北向南473038人流由南向北61411219264由北向南5950126東興路南北雙向交通流量最大，其次為順和路與鳳凰大街九號(hào)街相對(duì)狹小，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商戶在其街面上擺起小攤，路面人口擁擠，車輛很難通行。 對(duì)于地塊商業(yè)價(jià)值的評(píng)判，我們選取以下對(duì)地塊商業(yè)價(jià)值影響最大的幾項(xiàng)因素作為建設(shè)商業(yè)時(shí)首先考慮條件： 根據(jù)項(xiàng)目地塊的屬性及條件，將地塊劃分為A、B、C、D四個(gè)地塊。鳳 凰 大 街九 號(hào) 街順 和 路東 興 路BACD從地塊的人車流便利性、商業(yè)集聚效應(yīng)，展示及通達(dá)性等標(biāo)準(zhǔn)，將地塊劃分A、B、C、D四部分商業(yè)立地價(jià)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)地塊評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)人車流的便利性相關(guān)商業(yè)集聚帶來(lái)的集

8、聚效應(yīng)展示及通達(dá)性考慮未來(lái)情況，對(duì)地塊各個(gè)沿街區(qū)域的價(jià)值進(jìn)行判斷，初步評(píng)價(jià)出各個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值大小排列為：ACBD地塊人車流便利性（權(quán)重0.5）商業(yè)集聚（權(quán)重0.2）展示及通達(dá)性（權(quán)重0.3）加權(quán)合計(jì)A99109.3B7797.6C8888D6987.2各個(gè)地塊價(jià)值評(píng)述：A地塊：緊靠東興路，東興路為河?xùn)|區(qū)城市主干道，城市發(fā)展主軸；人車流量最大；對(duì)面一層商鋪滿租，商業(yè)氛圍最好。B地塊：為河?xùn)|區(qū)東西向主干道，展示性及通達(dá)性較好；由于周邊居住人群較少，人車流量??；隨著對(duì)面的回遷及沿街商鋪的經(jīng)營(yíng)，未來(lái)商業(yè)氛圍和人流量會(huì)增加。C地塊：周圍為居住區(qū)，具有人車流量較大，項(xiàng)目的展示性一般。D地塊：九號(hào)街形象較

9、差、展示性及通達(dá)性一般，也會(huì)給商業(yè)帶來(lái)不利影響，但此地塊商業(yè)氛圍較好。鳳 凰 大 街九 號(hào) 街順 和 路東 興 路BACD地塊價(jià)值劃分A地塊B地塊C地塊D地塊賓館餐飲娛樂購(gòu)物最好 較好 較差 一般 物業(yè)契合度分析：A適宜四種業(yè)態(tài)，B適宜餐飲、賓館、購(gòu)物，C地塊適宜餐飲、購(gòu)物，D地塊適宜餐飲、購(gòu)物分業(yè)態(tài)價(jià)值評(píng)判鳳凰大街九號(hào)街順 和 路東 興 路BACD周邊企事業(yè)單位集聚，居民消費(fèi)水平較高。交通發(fā)達(dá)，周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全。區(qū)域位置良好，且居于相對(duì)較安靜區(qū)域?？土髁看?，消費(fèi)需求高，能夠滿足規(guī)模商業(yè)需要。適宜的交通狀況，可達(dá)性強(qiáng)。良好的商業(yè)氛圍和商業(yè)環(huán)境。交通流動(dòng)性好，能夠方便停車。周邊有完善的如餐館

10、、銀行、便利店等配套設(shè)施。處于繁華地段，便于展示酒店形象。商貿(mào)發(fā)達(dá)，具有優(yōu)良的娛樂氛圍。方便的交通，且有足夠的空間用于停車和臨時(shí)停車。良好的展示位置，能夠樹立進(jìn)駐品牌形象。餐飲評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)賓館評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)物評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)娛樂評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)地塊各規(guī)劃條件及要求地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析用地性質(zhì)：商住用地（比例1：3）用地面積：137698平方米容積率：不大于2.6建筑密度：不大于28%綠地率：不小于30%停車泊位：商業(yè)及配套公建每百平米建筑面積不少于0.5個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位及8個(gè)自行車位。建筑退讓距離：多層商業(yè)建筑及配套服務(wù)設(shè)施后退九號(hào)街、順和路道路紅線均不小于20米，后退鳳凰大街道路紅線不小于25米，建筑后退東興路道路紅線不小

11、于25米。地下建筑物后退道路紅線和用地邊界，不小于地下建筑物深度的1.5倍，且最小值為10米。項(xiàng)目用地面積 137698平米鳳 凰 大 街九 號(hào) 街順 和 路東 興 路周邊居住人口特征及分層消費(fèi)習(xí)慣項(xiàng)目地塊事業(yè)單位人員：如河?xùn)|區(qū)政府工作人員、學(xué)校教師，這部分群體購(gòu)物及餐飲消費(fèi)時(shí)主要注重環(huán)境和商業(yè)內(nèi)部的氛圍，消費(fèi)將首選蘭山。企業(yè)中高層管理人員：普通消費(fèi)時(shí)會(huì)選擇就近原則，如有宴請(qǐng)及較大金額消費(fèi)會(huì)選擇去蘭山。私營(yíng)業(yè)主：如批發(fā)業(yè)及零售業(yè)私營(yíng)業(yè)主，這部分人多是依靠自己的艱苦創(chuàng)業(yè)而致富，在自身消費(fèi)方面，一般會(huì)選擇就近消費(fèi)，在宴請(qǐng)賓客時(shí)會(huì)注重身份和地位的體現(xiàn)選擇蘭山。流動(dòng)人口：主要為批發(fā)客戶和批發(fā)物流從業(yè)人

12、員，大部分消費(fèi)會(huì)選擇就近解決，偶爾會(huì)去蘭山消費(fèi)購(gòu)物。項(xiàng)目周邊居民分層消費(fèi)習(xí)慣分析還遷居民：多就近原則解決各種消費(fèi)。工薪階層：如批發(fā)零售業(yè)和企業(yè)普通員工，這部分群體消費(fèi)時(shí)多注重實(shí)惠便利。餐飲消費(fèi)多在家或就近解決原則，購(gòu)物除大額消費(fèi)外一般在區(qū)域內(nèi)解決。項(xiàng)目屬性界定地塊四至及內(nèi)部情況區(qū)域事實(shí)區(qū)域?qū)傩越缍ê訓(xùn)|區(qū)商業(yè)中心、城市發(fā)展主軸與規(guī)劃的商業(yè)次中心河?xùn)|區(qū)商業(yè)氛圍最濃區(qū)域東興路與鳳凰路交通便利項(xiàng)目周邊人口較少消費(fèi)力不足面積為137698，整體容積率2.66，建筑面積最高可達(dá)358015 中等強(qiáng)度，大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目界定：河?xùn)|區(qū)商業(yè)中心，規(guī)劃次中心，消費(fèi)力不足，中等強(qiáng)度大規(guī)模開發(fā)我們的思維導(dǎo)圖地塊解析項(xiàng)目定

13、位宏觀市場(chǎng)環(huán)境客戶目標(biāo)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查宏觀市場(chǎng)環(huán)境政策因素分析經(jīng)濟(jì)因素分析社會(huì)因素分析城市化特點(diǎn)分析臨沂 “沿河發(fā)展、北上東進(jìn)”的空間布局結(jié)構(gòu)及把河?xùn)|區(qū)打造為“半壁江山”的發(fā)展規(guī)劃為河?xùn)|商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展奠定了良好的城市基礎(chǔ)臨沂未來(lái)城市發(fā)展以沂河為城市中心發(fā)展軸，城區(qū)“一河五片”、“組團(tuán)發(fā)展”的空間結(jié)構(gòu)和“三環(huán)七放射”的城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)體系，優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，啟動(dòng)南坊城市行政新中心的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)沿河發(fā)展、北上東進(jìn)、拉開城市框架、優(yōu)化城市格局、拓展城市空間、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)騰飛的戰(zhàn)略。河?xùn)|區(qū)委、區(qū)政府制定了五年發(fā)展規(guī)劃，把2019年確定為打造“半壁江山”的“啟動(dòng)年”，把2019年確定為“突破年”，把200

14、9年確定為“提升年”，把2019年確定為“優(yōu)化年”，把2019年確定為“爭(zhēng)強(qiáng)年”，保證三年變樣、五年大變樣。 商業(yè)規(guī)劃分析臨沂市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃中完善河?xùn)|區(qū)商業(yè)配套的近期目標(biāo)為本項(xiàng)目提供發(fā)展機(jī)會(huì)。近期目標(biāo)為：改造、提升、轉(zhuǎn)移涑河兩岸現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)，控制完善老城商業(yè)區(qū)，打造建設(shè)以涑河為主線的商業(yè)帶，完善河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)的商業(yè)配套，建設(shè)南坊片區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心。羅莊區(qū)河?xùn)|區(qū)蘭山區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南坊片區(qū)高新區(qū)商業(yè)規(guī)劃分析臨沂市未來(lái)商業(yè)規(guī)劃為”五級(jí)商業(yè)規(guī)劃“，具體為：1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，5個(gè)次級(jí)商業(yè)中心，2個(gè)大型商貿(mào)物流園區(qū)，1條以涑河為主線的城市商業(yè)帶；市區(qū)人均零售網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積增加到0.7平方米，平

15、均擁有大中型商業(yè)零售網(wǎng)店?duì)I業(yè)面積0.3平方米，未來(lái)新建社區(qū)人均商業(yè)用地面積不少于1平方米。河?xùn)|商業(yè)規(guī)劃中，本案所處商圈定位于商業(yè)次中心，目前河?xùn)|商業(yè)主要集中在規(guī)劃中的商業(yè)次中心項(xiàng)目所在區(qū)域商圈分析本項(xiàng)目 河?xùn)|規(guī)劃“兩片、一園、兩心、六軸”的分區(qū)結(jié)構(gòu)，其中“兩心”是指三和東街以北的河?xùn)|主中心和解放東路的南片次中心。本案位于次級(jí)商業(yè)中心規(guī)劃范圍內(nèi)。 目前，次級(jí)中心集中了河?xùn)|大多數(shù)主力店，瑞華金都、好怡嘉，兩家家主力店加上介于兩個(gè)商圈交界處的九州超市河?xùn)|店構(gòu)成了目前河?xùn)|中高檔消費(fèi)的主要場(chǎng)所。 瑞華金都、好怡嘉經(jīng)營(yíng)狀況較差，目前正處于調(diào)整階段，九州超市開業(yè)時(shí)間最長(zhǎng)，商業(yè)定位準(zhǔn)確，周邊居民較為集中，成為

16、河?xùn)|少有的經(jīng)營(yíng)成功的主力店。區(qū)政府兩個(gè)中心的規(guī)劃劃定了河?xùn)|未來(lái)商業(yè)發(fā)展的方向，圍繞區(qū)政府的主商圈和圍繞解放東路的次級(jí)商圈；本案處于目前商業(yè)最為集中的區(qū)域解放東路商圈，項(xiàng)目的成功開發(fā)加強(qiáng)了此區(qū)域商業(yè)的集聚性。河?xùn)|區(qū)舊村改造提升了原有居民的消費(fèi)能力政策因素九曲街道：2019年拆遷三官?gòu)R、劉村、九曲店、郁九曲4個(gè)村，共拆遷房屋2361套，企業(yè)及沿街58家，拆遷總面積41.4萬(wàn)平方米。2019年共拆遷住宅2831套，商業(yè)門頭687戶，企業(yè)181家，拆遷總面積123.5萬(wàn)平方米。住宅房屋的拆遷補(bǔ)償與安置（1）實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照房屋所有?quán)證載明的建筑面積，按評(píng)估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。（2）實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照分

17、別評(píng)估確定的被拆除房屋補(bǔ)償價(jià)格和所調(diào)換房屋的價(jià)格，與被拆遷人結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。村（居）民住宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)村（居）民住宅的合法建筑平均按800 元/計(jì)價(jià)補(bǔ)償。不同結(jié)構(gòu)的各類房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分別為：樓房和新式平房850 元/，磚瓦房800 元/，磚坯草房750 元/。搬遷補(bǔ)助住宅用房每戶一次性給予600 元搬遷補(bǔ)助資料來(lái)源臨沂市中心城區(qū)房屋拆遷安置和土地補(bǔ)償實(shí)施辦法2008年中國(guó)人民銀行先后五次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。存款準(zhǔn)備金率也由.上升到了.，存款準(zhǔn)備金率已達(dá)23年以來(lái)的最高水平。存款準(zhǔn)備金率上調(diào)壓縮了銀行可用資金，房貸等個(gè)人消費(fèi)貸款受到影響，控制貸款增速，減少全社會(huì)的流動(dòng)性。對(duì)于房

18、地產(chǎn)業(yè)而言，“銀根”進(jìn)一步緊縮，加速行業(yè)整合 2019年8月27日， 央行和銀監(jiān)會(huì)規(guī)定，“對(duì)國(guó)土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置兩年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款（包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù)）?！鄙险{(diào)利率和準(zhǔn)備金率打擊囤地政策開發(fā)商資金鏈?zhǔn)艿酵{投資、投機(jī)客戶和改善居住條件客戶購(gòu)房需求被抑制市場(chǎng)反應(yīng)：整體市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，降價(jià)、銷售量下滑從2019年9月-10月，央行3次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，2次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 1次下調(diào)存款準(zhǔn)備金基準(zhǔn)利率好公積金貸款利率， 1次下調(diào)最低首付款比例為20%人民幣升值，美國(guó)金融危機(jī)蔓延，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期財(cái)政部明確支持

19、地方政府救市新政促進(jìn)房地產(chǎn)回暖，出現(xiàn)難得的“小陽(yáng)春”，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，北京出現(xiàn)新地王從2019年10月23日，央行減免土地增值稅、房地產(chǎn)契稅和印花稅減免稅費(fèi)出臺(tái)的一系列救市政策，其效應(yīng)的顯現(xiàn)需要一段時(shí)間，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，城市核心地段的高升值潛力產(chǎn)品市場(chǎng)較為樂觀。2009年刺激房產(chǎn)發(fā)展相關(guān)政策仍會(huì)加大力度，如進(jìn)一步降低購(gòu)房稅費(fèi)、降低利率、全面放寬二套房貸等方面，建議政府救市資金應(yīng)向刺激樓市消費(fèi)方向傾斜二套房貸適度放寬、以稅費(fèi)減免刺激購(gòu)房消費(fèi)、合理為開發(fā)商資金松綁 房地產(chǎn)相關(guān)政策分析城鄉(xiāng)規(guī)劃法自2019年1月1日起施行，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、

20、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃在內(nèi)的全部城鄉(xiāng)規(guī)劃，將統(tǒng)一納入一個(gè)法律管理。目的是“加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展”。改善人居環(huán)境，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展下調(diào)利率和準(zhǔn)備金率降低最低首付款比例2019年10月22日發(fā)布國(guó)務(wù)院關(guān)于繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活的部署 加大保障住房規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)支持地方政府救市臨沂第二產(chǎn)業(yè)必將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化為商業(yè)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，第三產(chǎn)業(yè)人口將大量增加臨沂近5年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，臨沂的第二產(chǎn)業(yè)占51.15%,對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有較強(qiáng)的支撐作用。而第三產(chǎn)業(yè)的比例由2019年

21、的33%提升至36.8%。臨沂第二產(chǎn)業(yè)所占比例較高，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，第二產(chǎn)業(yè)必將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有進(jìn)一步優(yōu)化的內(nèi)在需求。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析GDP與人均GDP的持續(xù)增長(zhǎng)增加了人均可支配收入，收入水平的提高帶動(dòng)消費(fèi)的升級(jí)，提升了商業(yè)的有效需求從近幾年臨沂GDP增長(zhǎng)情況來(lái)看，臨沂市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定，GDP年均增長(zhǎng)率為17%左右，穩(wěn)步增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。臨沂GDP總量及人均GDP分析隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，臨沂市人均GDP的呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，人均指標(biāo)值逐年遞增，城市居民生活水平提高，商業(yè)消費(fèi)動(dòng)力強(qiáng)勁。臨沂人均可支配收入逐年提高，且增長(zhǎng)率逐年提高，消費(fèi)潛力凸現(xiàn)，為商業(yè)發(fā)展

22、提供了大量的有效需求。在固定資產(chǎn)投資不斷增長(zhǎng)下，房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資分析 臨沂近幾年固定資產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，這也給臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的環(huán)境和有利的條件。臨沂市近5年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年提高，2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)67.1億元，表明臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)逐年升溫。房地產(chǎn)開發(fā)及固定資產(chǎn)投資分析河?xùn)|區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：以五金產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展單一，互動(dòng)性差。未來(lái)以商貿(mào)物流、工業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主經(jīng)濟(jì)因素河?xùn)|區(qū)目前有1個(gè)省級(jí)工業(yè)園區(qū)、1個(gè)臨沂湯泉旅游區(qū)河?xùn)|未來(lái)產(chǎn)業(yè)主要有商貿(mào)物流、工業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)河?xùn)|區(qū)目前發(fā)展主要依靠五金產(chǎn)業(yè)，將建設(shè)五金城、地?zé)岢恰⑹称烦?、汽車城、航空城以五金產(chǎn)業(yè)

23、為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展單一，產(chǎn)業(yè)間的互動(dòng)性差。隨著未來(lái)河?xùn)|區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成熟，產(chǎn)業(yè)之間的互動(dòng)加強(qiáng)，將拉動(dòng)河?xùn)|區(qū)的消費(fèi)2019年五金批發(fā)市場(chǎng)的外遷將使具有較高消費(fèi)能力的私營(yíng)業(yè)主與批發(fā)客大幅減少，對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)消費(fèi)產(chǎn)生較大影響經(jīng)濟(jì)因素河?xùn)|區(qū)為“中國(guó)五金產(chǎn)業(yè)工貿(mào)城”，國(guó)內(nèi)同行業(yè)第二大批發(fā)市場(chǎng)，2019年實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)成交額46億元。店鋪攤位3265家。經(jīng)營(yíng)商品12大類，1100多個(gè)品種。產(chǎn)品主要銷往內(nèi)蒙、山西、河南、河北、蘇、魯、豫、皖及東北三省等，還出口俄羅斯、日本、韓國(guó)、和東南亞等國(guó)家和地區(qū)。五金制造加工業(yè)成為全區(qū)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，政府將五金制造加工業(yè)作為全區(qū)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一和兩大產(chǎn)業(yè)集群之一重點(diǎn)發(fā)展。全

24、區(qū)發(fā)展九曲、相公、鳳凰嶺、太平等4個(gè)五金制造加工街道和82個(gè)五金加工專業(yè)村，五金制造加工企業(yè)達(dá)到590家，加工業(yè)戶2100多戶，從業(yè)人員2萬(wàn)多人。新建五金市場(chǎng)將建造制造加工設(shè)備、裝飾材料、生產(chǎn)資料、五金交易區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、配載區(qū)、停車場(chǎng)、賓館及有關(guān)職能配套服務(wù)機(jī)構(gòu)等。五金批發(fā)市場(chǎng)的搬遷，使未來(lái)區(qū)域有較高消費(fèi)能力的私營(yíng)業(yè)主與批發(fā)客大幅減少。臨沂是沿河發(fā)展的城市，人口分布呈現(xiàn)如整個(gè)經(jīng)濟(jì)般沿河南北延伸、東西向拓展的趨勢(shì)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展區(qū)：屬蘭山區(qū)城郊，人口稀疏，新興批發(fā)市場(chǎng)及板材市場(chǎng)聚集地，批發(fā)消費(fèi)為主蘭山區(qū)臨沂市老城區(qū)：人口密度大，企事業(yè)單位及商業(yè)主力店密集，該區(qū)域零售消費(fèi)為主批發(fā)市場(chǎng)集聚區(qū)：人口密度及流

25、動(dòng)性大、外來(lái)商戶比重高，該區(qū)域以批發(fā)為主，零售消費(fèi)為輔河?xùn)|區(qū)：以當(dāng)?shù)鼐用窈弯摬氖袌?chǎng)、五金市場(chǎng)的從業(yè)者為主，普通消費(fèi)多就近選擇，大型購(gòu)物多在蘭山區(qū)消費(fèi)南坊片區(qū)：現(xiàn)人口稀少，未來(lái)是臨沂政府及事業(yè)單位工作及生活的聚居區(qū)臨河景觀帶：以老居民和高收入者為主 ，消費(fèi)多在老城區(qū)內(nèi)消費(fèi)羅莊區(qū)：當(dāng)?shù)鼐用窈透咝聟^(qū)就業(yè)人員為主，普通消費(fèi)多就近選擇，大型購(gòu)物多在蘭山區(qū)消費(fèi)人口特征及居民消費(fèi)習(xí)慣分析臨沂城市化進(jìn)入高速發(fā)展階段，城市化率每提高1，河?xùn)|區(qū)將增加6.3萬(wàn)的城鎮(zhèn)人口，增加6.3萬(wàn)平米的商業(yè)，商業(yè)中心的集聚效應(yīng)將得到加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的形成期對(duì)應(yīng)城市化的起步期；房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)期對(duì)應(yīng)城化的高速期；房地產(chǎn)業(yè)的成熟期對(duì)應(yīng)城市

26、化的減速期；房地產(chǎn)業(yè)的衰退期對(duì)應(yīng)城市化的平穩(wěn)期。我國(guó)房地產(chǎn)投資與城市化關(guān)系我國(guó)房地產(chǎn)投資和城市化水平都處于不斷上升階段，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度和城市化率的相關(guān)系數(shù)為0.205，具有相互促進(jìn)的因果關(guān)系城市化集中型城市化擴(kuò)散型城市化房地產(chǎn)投資向城市中心區(qū)集中，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該采取集約型開發(fā)方式，充分提高城市土地利用效率主要向城市郊區(qū)和周邊農(nóng)村發(fā)展臨沂城市目前正處于集中型與擴(kuò)散型城市化同時(shí)發(fā)展階段，城區(qū)集聚大面積居住用地、行政辦公、商業(yè)金融用地，工業(yè)用地多分布于城區(qū)周邊，城市用地集約式開發(fā)必將帶動(dòng)臨沂房地產(chǎn)快速發(fā)展。前期中后期城市化理論：一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的城市化水平達(dá)到50左右時(shí)，城市化進(jìn)程將呈20年左右的

27、高速發(fā)展階段。臨沂目前城市化已進(jìn)入高速發(fā)展階段臨沂城市化率44%城市化階段性特征分析說(shuō)明：河?xùn)|區(qū)現(xiàn)有人口63萬(wàn)臨沂2019年統(tǒng)計(jì)年鑒隨著臨沂城市化水平的提高，城市人口不斷加大，帶來(lái)的消費(fèi)需求令商業(yè)的開發(fā)市場(chǎng)前景廣闊城市化發(fā)展城市人口增長(zhǎng)人口數(shù)量增長(zhǎng)人均收入水平提高各種配套需求量增大商業(yè)面臨升級(jí)需求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化第三產(chǎn)業(yè)比例提高辦公物業(yè)需求比例提高城市用地?cái)U(kuò)展，市區(qū)土地集約化商業(yè)體量提高市區(qū)集聚辦公樓宇、商業(yè)綜合體和小戶型公寓等高租金物業(yè)，并不斷向外擴(kuò)散年份城市化水平城鎮(zhèn)人口/萬(wàn)城市人口/萬(wàn)用地規(guī)模/平方公里201945%493145160202060%701200219臨沂城市化變動(dòng)指標(biāo)城市動(dòng)態(tài)

28、效應(yīng)分析商業(yè)聚集效應(yīng)分析1、批發(fā)業(yè)對(duì)山東省的商業(yè)聚集效應(yīng)臨沂是北方最大的物流城市之一，它的商貿(mào)流通非常發(fā)達(dá)，商品種類齊全，受交通便利因素的影響，周邊城市到臨沂進(jìn)行商貿(mào)流通頻率很高，主要是從事批發(fā)業(yè)務(wù)。批發(fā)物流輻射范圍廣，批發(fā)物流為臨沂帶來(lái)大量具有較高消費(fèi)能力的商務(wù)客群和流動(dòng)人口項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)規(guī)劃：臨沂“東進(jìn)”的空間布局結(jié)構(gòu)及 “半壁江山”的發(fā)展規(guī)劃為河?xùn)|商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大機(jī)遇；完善河?xùn)|區(qū)商業(yè)配套的近期目標(biāo)為本項(xiàng)目提供發(fā)展機(jī)會(huì)。產(chǎn)業(yè)：臨沂第二產(chǎn)業(yè)必將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化為商業(yè)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，第三產(chǎn)業(yè)人口將大量增加；河?xùn)|區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：未來(lái)以商貿(mào)物流、工業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)間的互

29、動(dòng)拉動(dòng)河?xùn)|消費(fèi)。城市化：隨著臨沂城市化水平的提高，城市人口不斷加大，帶來(lái)的消費(fèi)需求令商業(yè)的開發(fā)市場(chǎng)前景廣闊；臨沂城市化進(jìn)入高速發(fā)展階段，河?xùn)|區(qū)商業(yè)中心的集聚效應(yīng)將得到加強(qiáng)。消費(fèi)力收入水平的提高帶動(dòng)消費(fèi)的升級(jí)，提升了商業(yè)的有效需求 ；河?xùn)|區(qū)舊村改造提升了原有居民的消費(fèi)能力。宏觀小結(jié)項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)與威脅劣勢(shì)與威脅：河?xùn)|區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：以五金產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展單一，互動(dòng)性差；五金批發(fā)市場(chǎng)的外遷對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)消費(fèi)產(chǎn)生較大影響。宏觀小結(jié)優(yōu)勢(shì)：批發(fā)物流輻射范圍廣，批發(fā)物流為臨沂帶來(lái)大量具有較高消費(fèi)能力的商務(wù)客群和流動(dòng)人口；河?xùn)|商業(yè)規(guī)劃中，本案所處商圈定位于商業(yè)次中心，目前河?xùn)|商業(yè)主要集中在規(guī)劃中的商業(yè)

30、次中心。我們的思維導(dǎo)圖地塊解析項(xiàng)目定位宏觀市場(chǎng)環(huán)境客戶目標(biāo)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查商業(yè)現(xiàn)狀分析河?xùn)|商圈分析典型項(xiàng)目分析客戶調(diào)查分析供需空間分析目前臨沂存在人民廣場(chǎng)商圈、市區(qū)西部市場(chǎng)商圈兩大現(xiàn)有商圈，及南坊、河?xùn)|兩大未來(lái)商圈商圈總體分布河?xùn)|商圈人民廣場(chǎng)商圈西部市場(chǎng)商圈南坊商圈臨沂市區(qū)商業(yè)集中區(qū)主要有兩個(gè)：一是環(huán)繞人民廣場(chǎng)形成的商業(yè)集中區(qū)，二是市區(qū)西部的批發(fā)市場(chǎng)。南坊商圈和河?xùn)|商圈發(fā)展尚未成熟，處于商圈形成的初級(jí)階段。臨沂商業(yè)發(fā)展集中在城市中心區(qū)，其中人民廣場(chǎng)商圈屬于臨沂市中高端消費(fèi)集中的商圈，占據(jù)了臨沂市中高端消費(fèi)的70%左右；未來(lái)人民廣場(chǎng)商圈的商業(yè)供應(yīng)以久隆奧斯卡和金鼎國(guó)際為主，商圈發(fā)展處于飽

31、和狀態(tài)；市區(qū)西部市場(chǎng)商圈將繼續(xù)發(fā)展大型批發(fā)市場(chǎng)；南坊商圈屬于新市政府搬遷帶動(dòng)，快速崛起的商圈，商業(yè)價(jià)值逐漸兌現(xiàn)，未來(lái)將出現(xiàn)大量商業(yè)供應(yīng)，以頤高上海街的商業(yè)供應(yīng)為主；河?xùn)|商圈目前處于初級(jí)階段，商業(yè)價(jià)值尚待發(fā)現(xiàn)，為臨沂及其周邊商業(yè)價(jià)值低點(diǎn)。本項(xiàng)目商圈格局及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)商圈格局及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析發(fā)展趨勢(shì)河?xùn)|區(qū)蘭山區(qū)南坊片區(qū)商圈人民廣場(chǎng)商圈南坊商圈河?xùn)|商圈輻射力強(qiáng)較低低輻射范圍最廣較小最小機(jī)遇久隆國(guó)際、銀座項(xiàng)目的開發(fā)市政府及區(qū)域社區(qū)人口的入駐城鎮(zhèn)化過程商業(yè)格局臨沂商業(yè)中心快速崛起的商圈崛起的商圈未來(lái)趨勢(shì)集聚效應(yīng)將得到加強(qiáng)遠(yuǎn)期對(duì)人民廣場(chǎng)商圈具有較強(qiáng)的分流作用商業(yè)體量增加較快，未來(lái)減少區(qū)域消費(fèi)人口的外流人

32、民廣場(chǎng)商圈主要項(xiàng)目商業(yè)總供應(yīng)量現(xiàn)有總體量約20萬(wàn)平米潛在供應(yīng)約16萬(wàn)平米空置率5%銷售價(jià)格13萬(wàn)元/平方米租金 1.5-8元/主要特征人民廣場(chǎng)是臨沂最繁華的中心商業(yè)區(qū)，環(huán)繞人民廣場(chǎng)，形成以解放路、沂蒙路、銀雀山路與通達(dá)路環(huán)繞的廣場(chǎng)核心商圈；臨沂中高檔商業(yè)基本集中于該商圈內(nèi)；目前該商圈主要有5大主力商業(yè)和1大商業(yè)街組成，分別是：銀座商城、桃園大世界、桃源超市、大潤(rùn)發(fā)、九州超市和藍(lán)田步行街，其中銀座、大潤(rùn)發(fā)、桃源緊鄰人民廣場(chǎng)，九州超市和藍(lán)田步行街與廣場(chǎng)相距不到300米；客戶特征作為臨沂最成熟的商圈，廣場(chǎng)商圈不僅吸引了大部分臨沂市區(qū)消費(fèi)者，而且成為臨沂周邊縣、區(qū)中高端人群購(gòu)物的主要區(qū)域；客戶以中高端

33、消費(fèi)群體為主，該區(qū)集中了臨沂市超過70%的中高端消費(fèi)，其中銀座商城為臨沂最高檔次的百貨商場(chǎng)；銀座商城九州超市桃源大世界藍(lán)田步行街檔次最高的市級(jí)核心商圈，現(xiàn)有商業(yè)體量約15萬(wàn)平方米，消費(fèi)群體來(lái)自整個(gè)臨沂三區(qū)九縣人民廣場(chǎng)商圈業(yè)態(tài)豐富，服飾類占商鋪數(shù)量的54%，賓館酒店類和服飾類面積占商圈商業(yè)面積的前兩位人民廣場(chǎng)商圈業(yè)態(tài)分布情況人民廣場(chǎng)商圈為臨沂市核心商圈，商圈形成時(shí)間較長(zhǎng)，業(yè)態(tài)齊全，分布有：通訊類、娛樂休閑、餐飲、賓館酒店、服飾類、百貨類、文教類、電子電器用品類、衛(wèi)生醫(yī)療類、銀行金融類等業(yè)態(tài)；從商鋪數(shù)量方面看，服飾類約占商鋪總數(shù)量的54%，其次為餐飲快餐類，約占10%，通訊類、賓館酒店類、百貨類所

34、占比例接近，分別為：7%、5%、6%；各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)模方面，賓館酒店類和服飾類占前兩位，分別約占總面積的39%和24%，賓館酒店一般情況下單家經(jīng)營(yíng)面積較大，加之臨沂商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，因此賓館酒店類經(jīng)營(yíng)面積所占比例較大。排在第三的是通訊類，約占10%，其他業(yè)態(tài)面積情況都在10%以下。代表性商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及經(jīng)營(yíng)水平分析主力店競(jìng)爭(zhēng)格局及經(jīng)營(yíng)水平臨沂主力店基本都位于廣場(chǎng)商圈內(nèi)，檔次普遍定位于中高檔，其中銀座商城是臨沂最高檔購(gòu)物場(chǎng)所。臨沂主力店商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)水平各不相同，其中銀座商城經(jīng)營(yíng)管理水平最高，九州其次，桃源由于屬于電力系統(tǒng)，老牌國(guó)企，經(jīng)營(yíng)管理相對(duì)落后。各主力店布局方向不同，銀座主要圍繞蘭山區(qū)

35、擴(kuò)張，并準(zhǔn)備向南坊擴(kuò)張，瞄準(zhǔn)成熟的高端消費(fèi)人群聚集區(qū)。九州主要由蘭山向縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)擴(kuò)展。桃源由臨沂電力集團(tuán)投資并運(yùn)營(yíng)，擴(kuò)張速度較慢，目前并無(wú)擴(kuò)張計(jì)劃。主要商業(yè)物業(yè)位置經(jīng)營(yíng)面積年?duì)I業(yè)額檔次客戶情況拓展情況銀座商城人民廣場(chǎng)北4萬(wàn)約5億高檔高端消費(fèi)群體，消費(fèi)能力較強(qiáng)市區(qū)有四家店，計(jì)劃向南坊拓展九州解放路與羲之路交界處7萬(wàn)45億中檔中端消費(fèi)者為主九州超市分布較廣，并在河?xùn)|設(shè)店桃源人民廣場(chǎng)東南角2.8萬(wàn)23億中高檔中高端消費(fèi)者目前8家直營(yíng)店，5家加盟店銀座商城位置位于人民廣場(chǎng)北側(cè)，紅旗路和八一路的交叉口東北部開業(yè)時(shí)間2019年1月規(guī)模商城總經(jīng)營(yíng)面積約4萬(wàn)平米，共分5層，地下1層，地上4層?，F(xiàn)有商戶總數(shù)40

36、0-500家。檔次及經(jīng)營(yíng)狀況屬于臨沂市最高檔的百貨商場(chǎng)，人流量較大，經(jīng)營(yíng)狀況良好。經(jīng)營(yíng)模式商業(yè)類型包括百貨商場(chǎng)和超市。優(yōu)勢(shì)1）地理位置優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，人流量大；2）銀座的品牌知名度較高，經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)質(zhì)量較好，塑造了良好的購(gòu)物環(huán)境；3）銀座商城的規(guī)模達(dá)到4萬(wàn)平米，周邊商家云集，有較好的商業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)；4）商品種類齊全，引進(jìn)品牌多，檔次相對(duì)較高；5）商城對(duì)面正對(duì)人民廣場(chǎng)，人民廣場(chǎng)地上部分的休閑娛樂廣場(chǎng)和地下部分超市等吸引了大量的人氣；6）銀座商城的信譽(yù)較高。臨沂最高檔次商城，經(jīng)營(yíng)情況良好，業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，購(gòu)物環(huán)境良好，經(jīng)營(yíng)品牌較多樓層各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容各層經(jīng)營(yíng)品牌1超市：主要經(jīng)營(yíng)生鮮、日配、副食品、食品、

37、煙酒飲料、營(yíng)養(yǎng)保健、洗滌化妝、百貨等。1鑲嵌珠寶、金銀首飾、鐘表眼鏡、女士飾品、男女皮鞋、箱包皮具、化妝品、手機(jī)、數(shù)碼產(chǎn)品、照相器材。老鳳祥、金至尊、周大福、答復(fù)你、夢(mèng)特嬌、三星、諾基亞2仕女裝、淑女時(shí)尚裝、羽絨服裝、羊毛羊絨、女士飾品、內(nèi)衣、襪品。GAOTIAN、名店屋、MARFEEL、艾格、ONLY、簡(jiǎn)等3男式服裝、襯衣西褲、領(lǐng)帶、運(yùn)動(dòng)服裝、休閑服飾以純、真維斯、圣大保羅、紅領(lǐng)、皮爾卡丹、海藍(lán)之家、耐克、阿迪、彪馬、匡威4四層經(jīng)營(yíng)童裝、童鞋、童車、兒童文具、玩具、孕嬰用品、床品家具、家居用品、體育用品、工藝禮品、家用電器、音像制品、辦公自動(dòng)化、電腦、運(yùn)動(dòng)器材ABC、麗嬰房、紅雙喜、圣寶度倫

38、、美的、格蘭仕、西門子、海爾、三星、惠普、東芝各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及品牌九州商廈位置位于解放路和羲之路交口處北側(cè)開業(yè)時(shí)間1992年6月規(guī)模7萬(wàn)余平米檔次及經(jīng)營(yíng)狀況中高檔。人流量較多，經(jīng)營(yíng)狀況較好經(jīng)營(yíng)模式隸屬于山東臨沂九州集團(tuán)總公司，是一家融百貨業(yè)態(tài)與超市業(yè)態(tài)于一體的大型商業(yè)購(gòu)物中心，下轄五個(gè)商場(chǎng)、三個(gè)大型超市、一個(gè)美食娛樂廣場(chǎng)、兩個(gè)直營(yíng)分店。經(jīng)營(yíng)品種6萬(wàn)余個(gè)。優(yōu)勢(shì)1）九州商廈開業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，且為本地品牌，形成了良好口碑2）商業(yè)品牌的作用，以及內(nèi)部良好的經(jīng)營(yíng)管理。劣勢(shì)1）商場(chǎng)內(nèi)部布局較緊湊，空間較狹小，購(gòu)物環(huán)境仍有待改善；2）商場(chǎng)周邊交通擁堵。九州具有成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)規(guī)劃較為合理，但內(nèi)部空間狹

39、小，購(gòu)物環(huán)境有待改善樓層各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容各層經(jīng)營(yíng)品牌1名品世界：主要經(jīng)營(yíng)化妝品、珠寶、名表、移動(dòng)通訊、數(shù)碼產(chǎn)品、精品小百貨、箱包、煙酒、名茶、大型綜合超市三星、諾基亞、周大福、周大生、百福珠寶、北京同仁堂、玉蘭油、歐萊雅2淑女花園：女職業(yè)裝、淑女裝、流行少女裝、青春休閑裝、配飾ONLY、淑女屋、以純、真維斯、艾格3紳士長(zhǎng)廊：男式正裝、男士商務(wù)休閑裝、襯衣、領(lǐng)帶、男褲百斯頓、雅戈?duì)?、金利萊、圣大保羅、太子龍、雷蒙4家具廣場(chǎng)：男鞋、女鞋、女士?jī)?nèi)衣、家具休閑、工藝生活用品紅蜻蜓、杉杉、蘇菲、富安娜、皮爾卡丹、恒源祥、意爾康、千百度5運(yùn)動(dòng)休閑：運(yùn)動(dòng)服飾、器械、嬰幼兒用品、玩具、模型、文教用品、羽絨服、女褲

40、SNOOPY、芝麻開門、皇家寶貝、雙星、耐克、李寧、匡威、KAPPA、阿迪6休閑娛樂城：餐飲、游戲、電玩潮州、山西、四川等地美食及韓國(guó)美食各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及品牌南坊商圈主要項(xiàng)目商業(yè)總供應(yīng)量南坊商業(yè)供應(yīng)約為37萬(wàn)平方米銷售價(jià)格550010000元/平方米租金 0.25-2元/主要特征南坊是臨沂市規(guī)劃的商業(yè)副中心之一，未來(lái)商業(yè)供應(yīng)體量巨大；片區(qū)商業(yè)供應(yīng)以中高檔次商業(yè)為主，大多數(shù)項(xiàng)目采用主力店加商業(yè)街的商業(yè)組合形式頤高上海街商業(yè)體量約27萬(wàn)平方米，是南坊商業(yè)體量最大的商業(yè)項(xiàng)目?？蛻籼卣髂戏蛔鳛榕R沂市政府著力打造的新城，商業(yè)客戶遍及臨沂市；客戶以中高端投資為主，目前主要為臨沂市專業(yè)市場(chǎng)及小商品經(jīng)營(yíng)者，投資

41、意圖明顯，購(gòu)買并持有經(jīng)營(yíng)的客戶較少；上海街朗潤(rùn)園齊魯園臨沂商業(yè)副中心，隨著市政府落戶的利好，區(qū)域商業(yè)前景廣闊河?xùn)|商圈主要項(xiàng)目商業(yè)總供應(yīng)量現(xiàn)有總體量約455000平方米其中專業(yè)市場(chǎng)400000平方米商場(chǎng)及沿街商業(yè)約5.5萬(wàn)平米空置率20%銷售價(jià)格3000-6000元/平方米租金 0.3-3元/主要特征河?xùn)|商業(yè)主要由社區(qū)商業(yè)、購(gòu)物廣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)組成，其中沿街商業(yè)是河?xùn)|商業(yè)生命力較強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)；以中低端商業(yè)為主，餐飲、服飾、五金建材是河?xùn)|最主要的三大業(yè)態(tài)；該商圈主要由解放東路商業(yè)街、安居小區(qū)附近商業(yè)、4個(gè)專業(yè)市場(chǎng)組成?？蛻籼卣骱?xùn)|商業(yè)客戶以河?xùn)|本地人為主，兼有部分專業(yè)市場(chǎng)從業(yè)人員，專業(yè)市場(chǎng)客戶遍及全

42、國(guó)；商業(yè)客戶主要為河?xùn)|中低端消費(fèi)群體，且以餐飲、日常用品類快速消費(fèi)品為主。瑞華金都好怡嘉五金城目前較為落后，規(guī)劃中的商業(yè)副中心之一，現(xiàn)有商業(yè)主要布局在解放東路，東興街，安居街臨沂開發(fā)區(qū)商業(yè)情況現(xiàn)狀示意商業(yè)現(xiàn)狀開發(fā)區(qū)商業(yè)建設(shè)相對(duì)落后，現(xiàn)有商業(yè)以冠亞星城等項(xiàng)目的附屬商業(yè)和原有市鎮(zhèn)形成的商業(yè)區(qū)及集市為主銷售價(jià)格商業(yè)銷售價(jià)格在5000元/平方米左右，原有市鎮(zhèn)形成的商業(yè)多為自建，租金約12萬(wàn)/年主要特征臨沂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主要為生產(chǎn)型、流通型企業(yè)，商貿(mào)方面以物流、家居、建材等為主，作為生活配套的消費(fèi)品及百貨類商業(yè)較少?，F(xiàn)有商業(yè)檔次較低，原有村、鎮(zhèn)自發(fā)形成的商業(yè)及集市經(jīng)營(yíng)散亂?？蛻籼卣鏖_發(fā)區(qū)商業(yè)客戶消費(fèi)群主要為

43、開發(fā)區(qū)內(nèi)部村民。企業(yè)員工食宿主要在工廠及企業(yè)內(nèi)部，外出購(gòu)物主要在蘭山或河?xùn)|。對(duì)本項(xiàng)目影響開發(fā)區(qū)作為工業(yè)聚集區(qū)，商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，未來(lái)商業(yè)供應(yīng)主要為專業(yè)市場(chǎng)配套工程開發(fā)區(qū)現(xiàn)有商業(yè)消費(fèi)群主要為內(nèi)部村民及部分工廠工人，消費(fèi)能力較弱；整體上開發(fā)區(qū)商業(yè)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的影響不大，本案商業(yè)最主要考量因素應(yīng)該為 河?xùn)|區(qū)的商業(yè)情況。內(nèi)部集市及部分沿街商業(yè)冠亞星城開發(fā)區(qū)商業(yè)較為分散，主要為鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村里自發(fā)形成沿街商業(yè)和集市，未來(lái)商業(yè)供應(yīng)主要為專業(yè)市場(chǎng)配套商業(yè)，對(duì)本案商業(yè)影響較小。商圈比較分析商圈人民廣場(chǎng)商圈西部市場(chǎng)商圈南坊商圈河?xùn)|商圈經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈知名度高較高較低低低發(fā)展歷史形成早、商圈成熟形成早，近幾年發(fā)展迅

44、速新城商圈，正在形成新商圈，發(fā)展落后新商圈，尚未形成商業(yè)定位中高檔中低檔中高檔中檔配套型商業(yè)主要形式以大型商場(chǎng)和沿街商鋪并重經(jīng)營(yíng)以各類專業(yè)市場(chǎng)為主以大型商業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)為主，沿街商鋪為輔分布較為分散，以沿街商鋪為主分布分散，專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)配套及原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村莊商業(yè)為主主營(yíng)業(yè)態(tài)綜合服裝、家居、五金建材、塑料機(jī)電為主綜合沿街商業(yè)、商場(chǎng)以零售為主，專業(yè)市場(chǎng)以五金機(jī)電、建材鋼材為主綜合交通條件便利較便利較便利較便利一般消費(fèi)特征購(gòu)物休閑批發(fā)購(gòu)物購(gòu)物、批發(fā)日常生活購(gòu)物主要消費(fèi)群體本地中高端消費(fèi)群體本地和外地消費(fèi)群體并重南坊本地消費(fèi)群體商業(yè)以河?xùn)|本地消費(fèi)群體為主專業(yè)市場(chǎng)本地群體與外地群體并重開發(fā)區(qū)企業(yè)工作人員及開發(fā)

45、區(qū)內(nèi)村民商業(yè)體量31萬(wàn)200萬(wàn)約37萬(wàn)商業(yè)：約5.5萬(wàn)，專業(yè)市場(chǎng)：約40萬(wàn)租金水平1.5-8元/平米0.8-15元/平米0.252元/平米（含專業(yè)市場(chǎng)）0.3-3元/平米(含專業(yè)市場(chǎng)）0.31元/平米商圈比較臨沂市周邊主要分布有四大商圈，人民廣場(chǎng)商圈、西部市場(chǎng)商圈、南坊商圈、河?xùn)|商圈人民廣場(chǎng)商圈為臨沂市唯一市級(jí)商業(yè)核心，大型商業(yè)分布過度集中，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，西部市場(chǎng)商圈以專業(yè)市場(chǎng)為主；河?xùn)|商圈發(fā)展落后于其他商圈，以專業(yè)市場(chǎng)和沿街商業(yè)為主，大型主力店經(jīng)營(yíng)狀況較差。整體商圈總結(jié)各商圈商業(yè)供應(yīng)充足，廣場(chǎng)商圈未來(lái)有超過16萬(wàn)平米的商業(yè)供應(yīng)，南坊商業(yè)供應(yīng)以頤高上海街為主，河?xùn)|商業(yè)以沿街底商為主；區(qū)域和商圈

46、之間租金差異較大；人民廣場(chǎng)商圈大型商業(yè)空置率低，河?xùn)|大型商業(yè)空置率較高。市場(chǎng)概況市場(chǎng)表現(xiàn)趨勢(shì)判斷臨沂市商業(yè)業(yè)態(tài)趨于多元化；各商圈逐步改造提升，商業(yè)檔次逐漸提高；隨著品牌商家逐漸進(jìn)入臨沂市商業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈 。商圈小結(jié)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查商業(yè)現(xiàn)狀分析河?xùn)|商業(yè)分析典型項(xiàng)目分析客戶調(diào)查分析供需空間分析 商圈概況商業(yè)規(guī)模商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況主力店分析還建商業(yè)小結(jié)河?xùn)|區(qū)政府附近的商業(yè)中心河?xùn)|核心商圈主要項(xiàng)目商業(yè)總供應(yīng)量 約39200平米重點(diǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量豪森華府：35000平米銷售價(jià)格 30004500元/平方米租金 0.22元/主要特征區(qū)政府商圈目前商業(yè)氛圍較差，規(guī)劃中該商圈將被建設(shè)成為河?xùn)|區(qū)商業(yè)主

47、中心；目前該商圈商業(yè)以沿街商業(yè)為主，并分布著兩家中檔酒店：臨沂飯店（河?xùn)|店）、新世紀(jì)大酒店，酒店經(jīng)營(yíng)狀況良好；該商圈未來(lái)商業(yè)供應(yīng)體量較大，僅“豪森華府”項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)體量達(dá)35000平米。客戶特征雖然該商圈規(guī)劃為河?xùn)|主商圈，但目前該商圈沿街商業(yè)消費(fèi)群體輻射范圍較小，主要以周邊居民為主；臨沂飯店（河?xùn)|店），新世紀(jì)大酒店消費(fèi)群體輻射范圍較廣，主要為河?xùn)|企事業(yè)單位、專業(yè)市場(chǎng)業(yè)務(wù)往來(lái)人群；未來(lái)該商圈消費(fèi)群體將輻射整個(gè)河?xùn)|區(qū)，但在未來(lái)3年內(nèi)，其商業(yè)地位不會(huì)超過解放東路。樂泰花苑豪森華府解放東路商圈次級(jí)商圈主要項(xiàng)目商業(yè)總供應(yīng)量現(xiàn)有總體量約46750平米（含11640平米服裝市場(chǎng)）空置率26%銷售價(jià)格4000

48、6500元/平方米租金0.33元/主要特征解放東路商圈商業(yè)氛圍和商業(yè)體量都優(yōu)于區(qū)政府商圈，但該商圈商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況較差該商圈圍繞兩家主力店和五金、服裝、土雜等及個(gè)專業(yè)市場(chǎng)形成，目前主力店主要有： 瑞華金都、好怡嘉，專業(yè)市場(chǎng)主要有：臨沂五金城、服裝市場(chǎng)、土雜市場(chǎng)、機(jī)電市場(chǎng)；解放東路商圈沿街商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服裝類和餐飲類為主，目前該商圈云集了耐克、李寧 、安踏、國(guó)人等知名服裝品牌；餐飲方面，新開業(yè)的紫金樓鮑翅皇是河?xùn)|最高檔的餐飲 場(chǎng)所?？蛻籼卣鹘夥艝|路商圈消費(fèi)群體以河?xùn)|區(qū)當(dāng)?shù)刂械投讼M(fèi)者為主，涵蓋了當(dāng)?shù)鼐用瘛I(yè)市場(chǎng)流 動(dòng)人群，部分高端人群在次消費(fèi)主要為簡(jiǎn)單的日常消費(fèi)品；隨著瑞華金都、好怡嘉等購(gòu)物場(chǎng)

49、所的逐漸發(fā)展，該商圈整體檔次逐漸提高。瑞華金都好怡嘉浙江賓館商圈比較分析商圈區(qū)政府商業(yè)中心解放東路商圈知名度低一般發(fā)展歷史規(guī)劃中、尚未形成已具雛形主要形式以大型商場(chǎng)和沿街商業(yè)為主以大型商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)和沿街商業(yè)為主主營(yíng)業(yè)態(tài)綜合五金、土雜、服裝等批發(fā)商業(yè)交通條件便利便利消費(fèi)特征購(gòu)物休閑購(gòu)物、批發(fā)主要消費(fèi)群體本地中高端消費(fèi)群體本地中端消費(fèi)群體商業(yè)體量39200平米（未來(lái)供應(yīng)）46750平米租金水平0.52元/平米0.33元/平米綜合比較規(guī)劃中的河?xùn)|商業(yè)主中心目前河?xùn)|商業(yè)主要集中區(qū)域，3年內(nèi)其商業(yè)地位不可取代河?xùn)|商業(yè)比較：解放東路商圈在未來(lái)3年內(nèi)為河?xùn)|商業(yè)主中心的地位不可動(dòng)搖商業(yè)規(guī)模分析商業(yè)規(guī)模分析

50、A、主要商業(yè)街商業(yè)規(guī)模：主要街道規(guī)模（）主力面積（）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要品牌東興街 6600365000沿街商業(yè)：通訊類、服飾類、餐飲類、銀行金融等，高偉炒雞、晉媽媽手搟面、移動(dòng)通訊鳳凰大街15502270銀行、法律服務(wù)類、車輛維修、裝飾、餐飲等農(nóng)業(yè)銀行安居小區(qū)路8052442300餐飲、服飾、廣告裝飾、醫(yī)療、美容美發(fā)九州超市、來(lái)一杯、陳三更老鴨坊解放東路2696026010000賓館酒店、超市、服飾類浙江賓館、鮑翅皇、瑞華金都、好怡嘉、李寧、國(guó)人、耐克專業(yè)市場(chǎng)外遷減少了該商圈的人流量，區(qū)域商業(yè)恢復(fù)期較長(zhǎng)商業(yè)規(guī)模分析專業(yè)市場(chǎng)占地面積（）客戶群體經(jīng)營(yíng)品種規(guī)劃情況影響臨沂五金城20萬(wàn)以山東、江蘇、安徽、河

51、南、內(nèi)蒙等地客戶為主主要經(jīng)營(yíng)各類五金、電動(dòng)工具專業(yè)市場(chǎng)整體搬遷至位于外環(huán)路南段的4500畝的“河?xùn)|物流園” ，鋼材市場(chǎng)已萬(wàn)車工搬遷，五金市場(chǎng)將于2019年6月完成搬遷專業(yè)市場(chǎng)遷往外環(huán)路，與解放東路商圈距離拉大，在一定程度上減少了該商圈的人流量；市場(chǎng)搬遷、商圈環(huán)境改善，且搬遷后土地多為住宅用地，隨著住宅的開發(fā)，區(qū)域商業(yè)恢復(fù)期較長(zhǎng)河?xùn)|建材市場(chǎng)25.92萬(wàn)以臨沂本地客戶為主各類建材河?xùn)|土雜批發(fā)市場(chǎng)15.84萬(wàn)以臨沂本地客戶為主，部分供應(yīng)商來(lái)自江蘇等地農(nóng)村產(chǎn)的各類土雜用品、日常用品鋼材市場(chǎng)17.72萬(wàn)以臨沂本地客戶為主各型號(hào)、種類鋼材機(jī)電設(shè)備市場(chǎng)9.81萬(wàn)江蘇和山東客戶為主機(jī)電設(shè)備服裝市場(chǎng)3.62萬(wàn)河

52、東本地客戶為主西裝、休閑裝、內(nèi)衣、鞋帽等 B、專業(yè)市場(chǎng)分析：解放東路：河?xùn)|區(qū)商業(yè)規(guī)模最大的街道，但因消費(fèi)人口不足、經(jīng)營(yíng)水平較低和商業(yè)定位不準(zhǔn)確等原因，商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較差商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析由上圖得知，解放東路商業(yè)業(yè)態(tài)以大賣場(chǎng)為主，匯聚了通訊、餐飲、銀行金融、服飾、衛(wèi)生醫(yī)療、美容美發(fā)、賓館酒店、以及休閑場(chǎng)所等；從各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)商戶的數(shù)量來(lái)看，解放東路以服飾類為主，分別占該街商業(yè)總量的32.65%，其他業(yè)態(tài)如：通餐飲、美容美發(fā)、通訊類數(shù)量分布較為平均，在10%左右；從各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模來(lái)看，大賣場(chǎng)所占比例最大，約占58.99%，解放東路匯聚了河?xùn)|區(qū)三個(gè)主力店中的兩個(gè)：瑞華金都、好怡嘉。其次是服飾類，約占13

53、.29%。其它業(yè)態(tài)所占規(guī)模比例均低于7%，在1.2%6.3%之間。解放東路人車流量較大，但因經(jīng)營(yíng)水平和商業(yè)定位不當(dāng)?shù)仍颍亟稚虡I(yè)及主力店經(jīng)營(yíng)狀況較差。東興街：專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況良好，但由于經(jīng)營(yíng)水平低，無(wú)合理商業(yè)規(guī)劃等原因，沿街商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較差商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析東興街商業(yè)業(yè)態(tài)涵蓋了通訊、餐飲、服飾、網(wǎng)吧、衛(wèi)生醫(yī)療、美容美發(fā)、銀行、專業(yè)市場(chǎng)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)；各業(yè)態(tài)商戶數(shù)量方面，東興街沿街商業(yè)業(yè)態(tài)分布較為平均，只有服飾類占到18%，數(shù)量相對(duì)較多，其它業(yè)態(tài)所占比例在7%13%之間；從各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)模統(tǒng)計(jì)來(lái)看，各業(yè)態(tài)規(guī)模差別較??；值得注意的是，東興路南段分布著4個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，分別為臨沂五金城、河?xùn)|土雜市場(chǎng)、服裝

54、市場(chǎng)、機(jī)電市場(chǎng)，這4個(gè)專業(yè)市場(chǎng)占據(jù)河?xùn)|專業(yè)市場(chǎng)的主導(dǎo)。東興路是河?xùn)|人車流量最大的街道，但沿街商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較差，主要源于周邊居住人群的搬遷。鳳凰大街：以法律服務(wù)類機(jī)構(gòu)為主，沿街商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小且經(jīng)營(yíng)檔次偏低商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析鳳凰大街為河?xùn)|區(qū)東西主干道之一，河?xùn)|法院、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)均位于該街，受此影響，鳳凰大街分布了數(shù)量眾多的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)，占總業(yè)態(tài)的近30%，車輛維修類也占相當(dāng)?shù)谋壤?。各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)規(guī)模方面，法律服務(wù)類規(guī)模同樣占30%以上，車輛維修類約占14%，銀行類約占11.24%，其他業(yè)態(tài)規(guī)模皆低于總規(guī)模的10%。鳳凰大街人車流量較小，該街沿街商業(yè)總量較小且經(jīng)營(yíng)檔次偏低。安居街：周邊社區(qū)入住率高

55、，沿街商業(yè)及主力店經(jīng)營(yíng)狀況較好由上圖得知，安居街商業(yè)業(yè)態(tài)有通訊、餐飲、服飾、廣告裝飾、衛(wèi)生醫(yī)療、美容美發(fā)、百貨等，以日常生活必需商業(yè)業(yè)態(tài)為主；從各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)商戶的數(shù)量來(lái)看，安居街以餐飲快餐和美容美發(fā)類居多，分別占該街商業(yè)總量的26.23%和21.31%，其他業(yè)態(tài)數(shù)量分布以服飾類、廣告裝飾類、百貨類較多，分別占該街商業(yè)的13.93%、11.48%、11.48%；從各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模來(lái)看，餐飲快餐類所占比例最大，約占26.02%。其次是美容美發(fā)類，約占21.14%。服飾類、百貨類、廣告裝飾類規(guī)模接近，比例分別為13.82%、11.38%、11.38%。其他業(yè)態(tài)規(guī)模較小，均不足10%安居街人流量很大，

56、商業(yè)氛圍濃郁且經(jīng)營(yíng)狀況良好。九州超市位于此街，因定位準(zhǔn)確且周邊小區(qū)入住率較高，經(jīng)營(yíng)較為成功。商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析沿街商鋪經(jīng)營(yíng)情況分析商圈輻射范圍經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)狀況客源分析區(qū)政府商業(yè)中心主要銷給周邊居民主要經(jīng)營(yíng)煙酒、食品等人流量較小，經(jīng)營(yíng)狀況一般 目前客群以周圍小區(qū)和村莊居民為主，規(guī)劃中該商圈客群輻射整個(gè)河?xùn)|區(qū)，成為臨沂東部商業(yè)核心區(qū)解放東路商圈主要銷給周邊居民及專業(yè)市場(chǎng)從業(yè)人員主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、電器、食品等人流量較大，相對(duì)于區(qū)政府商圈較好 客源以九曲鎮(zhèn)居民、專業(yè)市場(chǎng)從業(yè)人員及市場(chǎng)流動(dòng)人口為主，周邊村莊居民為次要消費(fèi)群體專業(yè)市場(chǎng)主要銷往山東、河北、江蘇、內(nèi)蒙、安徽等地主要經(jīng)營(yíng)五金、機(jī)電、鋼材、建材、

57、土雜、服裝等人流量大，經(jīng)營(yíng)狀況良好 五金、鋼材、機(jī)電、建材市場(chǎng)以山東、江蘇、河北、安徽、內(nèi)蒙客戶為主，約占到客戶總量的90%以上；土雜、服裝市場(chǎng)客戶以河?xùn)|區(qū)客戶為主，臨沂其他區(qū)縣也占一定比例。商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析河?xùn)|區(qū)沿街商鋪?zhàn)饨鹚捷^低，租金水平集中在0.5-1元/平米/天之間；河?xùn)|商業(yè)建筑無(wú)明顯風(fēng)格，沿街道條狀布局，整體配套設(shè)施基本滿足現(xiàn)狀商業(yè)需求街道及路段租金范圍（元/天.平米）解放東路（濱河?xùn)|路東興路）0.62.8東興路（解放東路鳳凰大街）0.41鳳凰大街（濱河?xùn)|路內(nèi)環(huán)路）0.40.7安居街（東興路濱河?xùn)|路）0.51.4租金狀況分析商業(yè)規(guī)劃建筑分析因素規(guī)劃建筑分析建筑風(fēng)格多數(shù)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)無(wú)

58、風(fēng)格可言，瑞華金都購(gòu)物中心外立面采用玻璃幕建筑結(jié)構(gòu)主力店為框架結(jié)構(gòu)，沿街商業(yè)框架和磚混皆有，整體規(guī)劃布局現(xiàn)有商業(yè)基本為沿街條狀布局，主要形成源于人口聚集區(qū)和專業(yè)市場(chǎng)整體配套設(shè)施整體配套設(shè)施基本滿足商業(yè)現(xiàn)狀的需要，但隨著河?xùn)|商業(yè)的發(fā)展和升級(jí)，現(xiàn)有配套將不能滿足需求，如：停車場(chǎng)、銀行等租金水平建筑分析瑞華金都購(gòu)物中心商業(yè)主力店分析位置河?xùn)|區(qū)解放東路與東興路交匯處開業(yè)時(shí)間2019年規(guī)模共3層，約0.9萬(wàn)平米檔次及經(jīng)營(yíng)狀況屬于河?xùn)|中低檔次商業(yè)，人流量小，經(jīng)營(yíng)較差經(jīng)營(yíng)模式開發(fā)商持有經(jīng)營(yíng)，包含百貨和超市優(yōu)勢(shì)地理位置較好，交通便利，人車流量較大周邊商業(yè)相對(duì)較多，有一定商業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)無(wú)商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營(yíng)管理

59、水平低業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理；內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境較差，員工服務(wù)水平低； 內(nèi)部設(shè)施落后。經(jīng)營(yíng)檔次較低，業(yè)態(tài)分布不合理，信譽(yù)低，內(nèi)部設(shè)施落后，服務(wù)水平低，經(jīng)營(yíng)情況差。金鷹入駐帶來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)樓層各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容各層經(jīng)營(yíng)品牌1目前正在招商，招商業(yè)態(tài)為：娛樂、網(wǎng)吧、餐飲、游戲廳、1精品百貨商場(chǎng)，珠寶玉器、精品日化、時(shí)尚服飾、高檔皮鞋、箱包、移動(dòng)通訊、品牌手機(jī)、眼睛、數(shù)碼產(chǎn)品、音響圖書、飾品、兒童玩具李寧、步之霸、諾基亞、摩托羅拉、玉蘭油、歐萊雅、雅芳、周六福珠寶、金大福珠寶、金爾曼珠寶2超市、休閑服裝商場(chǎng)，名煙、名酒、茶葉、面食、糕點(diǎn)、蔬菜水果、生肉、冷凍冷藏食品、休閑食品、調(diào)味品、營(yíng)養(yǎng)品、洗化用品、文體辦公用品、家具用品

60、、各類服裝皮爾卡丹、虎豹3家電商場(chǎng)，被金鷹整體租賃品牌待定各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及品牌商業(yè)主力店分析好怡嘉購(gòu)物中心商業(yè)主力店分析位置河?xùn)|區(qū)解放東路與東興路交匯處西南角規(guī)模共2層，約6000平米，每層3000平米檔次及經(jīng)營(yíng)狀況當(dāng)?shù)刂械葯n次，幾乎沒有客戶，經(jīng)營(yíng)狀況差經(jīng)營(yíng)模式好怡嘉超市有限公司經(jīng)營(yíng)，一樓超市，二樓業(yè)態(tài)未最終確定業(yè)態(tài)分布一樓超市：以煙酒副食、日用百貨、服裝及食品為主二樓正在調(diào)整，具體業(yè)態(tài)未定優(yōu)勢(shì)超市前面大面積廣場(chǎng)，可供停車并聚集人 流距五金城、服裝市場(chǎng)等幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)較近 ，提供了部分客戶； 好怡嘉超市有限公司具有一定商業(yè)經(jīng)營(yíng) 管理經(jīng)驗(yàn)劣勢(shì)業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理，商業(yè)定位不準(zhǔn)確，沒能與周邊幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)形成