國有房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考課件

1、國有房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考 2關(guān)于戰(zhàn)略正確的認(rèn)識自己正確的應(yīng)對環(huán)境正確的武裝自己3內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展形勢展望房地產(chǎn)企業(yè)競爭形勢與業(yè)務(wù)模式分析 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考維度中型國企的應(yīng)對思路4中國的房地產(chǎn)行業(yè)具有以下五個(gè)基本特性政策敏感性房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并且是國民最基本的生活條件環(huán)境。從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期看，我國的房地產(chǎn)市場受國家宏觀政策的影響非常大。關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。隨著我國加入WTO，與國際一體化的快速發(fā)展，我國國民經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的相關(guān)度越來越高，也會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生越來越大的影響。地域性房地產(chǎn)地域性

2、很強(qiáng)，各地房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費(fèi)偏好等千差萬別。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進(jìn)行地域擴(kuò)張時(shí)，必須針對各地具體情況進(jìn)行逐一分析，謹(jǐn)慎投資。 周期性房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，受國民經(jīng)濟(jì)狀況的影響極大，其市場波動(dòng)情況與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)趨勢基本一致；同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)伴隨著國家宏觀政策的調(diào)控而波動(dòng)。偽市場性房地產(chǎn)的地域性、土地資源的稀缺性，以及房地產(chǎn)對社會發(fā)展的重要性決定了國家會對其進(jìn)行有效的控制和管理的必要性，這些因素在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)之間自由競爭的展開。也導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)中存在多種不同規(guī)模、類型企業(yè)的共存。5多種因素決定了房地產(chǎn)中長期平穩(wěn)向上增長我國城市

3、化水平距離國際水平仍有較大差距，城市化進(jìn)程發(fā)展將極大推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；受“人口紅利”因素影響，未來20-30年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景良好；我國目前人均GDP的發(fā)展階段，支持房地產(chǎn)發(fā)展的需求旺盛；中國土地資源的極度缺乏將極大推動(dòng)土地成本和房地產(chǎn)市場總體價(jià)格的不斷上漲；中國受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的影響，房地產(chǎn)市場的需求在中、長期也會保持上升；6我國的城市化水平距離國際水平仍然很低，城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)的根本驅(qū)動(dòng)力我國城市化率距離發(fā)達(dá)國家、甚至國際平均水平還有很大差距；我國的城市綜合承載力不充分，城市化水平仍處在初級向中級轉(zhuǎn)變的過程中；根據(jù)戰(zhàn)略，中國的城市化發(fā)展的進(jìn)程至少需要2030年或者更長的時(shí)間，僅城市化一項(xiàng)

4、，我國每年將新增房地產(chǎn)需求2億平方米，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊；7人口紅利的利好因素支持房地產(chǎn)市場中、長期向好2010年前2010-2025年需求主體35-45歲群體的住房改善需求婚齡人口的剛性需求再度增加中產(chǎn)階層崛起及貧富差距拉大，導(dǎo)致社會游資充裕，住房投資需求持續(xù)升溫50歲以上群體對于住房的改善需求我國的人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)由50年到80年的“人口負(fù)債期”轉(zhuǎn)入“人口紅利期”（這一階段的主要特征是因人口結(jié)構(gòu)變化所導(dǎo)致的高儲蓄、高投資和高經(jīng)濟(jì)增長）8我國目前人均GDP的發(fā)展階段，支持房地產(chǎn)發(fā)展的需求旺盛，房地產(chǎn)市場中長期處于上升通道中 世界銀行認(rèn)為，一般來講，房地產(chǎn)投資與GDP之比會隨著人均GDP的增長

5、而呈倒U形 ，我國目前正進(jìn)入穩(wěn)定高速發(fā)展期，普通大眾對住房改善需求明顯增加（2008年我國人均GDP為3300美元）人均GDP1400美元以下1400-8000美元8000美元以上房地產(chǎn)投資占GDP的比重2%8%3-5%住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況住房還不能成為大眾消費(fèi)品普通大眾對于住房改善需求增加住房普及化，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用減弱 9國家土地政策中的18億畝耕地紅線在資源端構(gòu)成很大的壓力，中國土地資源的極度缺乏將極大推動(dòng)土地成本和房地產(chǎn)市場總體價(jià)格的不斷上漲 中國是人口大國，從保障糧食安全和社會穩(wěn)定的要求出發(fā)，必須確立糧食基本自給的方針，億畝耕地是一個(gè)具有法律效力的約束性指標(biāo)，是不可逾越的一道紅線

6、。耕地存量，2006年比1996年減少1.2億畝，年均減少1200萬畝；2007年比2006年減少460萬畝；按照年均減少300萬畝的保守估計(jì)，只能用到2016年；按照2020年計(jì)算，平攤到每年只有200萬畝可用；根據(jù)2009年全國城市建設(shè)用地審批情況看，新增建設(shè)用地中80%都來自農(nóng)村集體土地，堅(jiān)守18億畝耕地的任務(wù)將極為艱巨。此外，2050年前需要完成1.6億畝退耕任務(wù)，“十一五”期間已完成8065萬畝，未來退耕任務(wù)一項(xiàng)就將突破18億畝的耕地紅線。因此，中國土地資源的稀缺性可見一斑。20XX年10中國受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的影響，使得需求比國外同等發(fā)展階段的國家更加放大，房地產(chǎn)市場的需求在中、長期也

7、會保持上升 國家城市居民住房自有率（近幾年的統(tǒng)計(jì)結(jié)果）中國82%英國70%美國60%（其中曼哈頓僅為10%，次貸危機(jī)進(jìn)一步降低了住房自有率）法國55%荷蘭50%德國42%中國人普遍的購房置業(yè)的消費(fèi)心理明顯高于對于房屋租賃的心理預(yù)期。所以，受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的影響，房地產(chǎn)市場的需求在中、長期也會保持上升。11然而，短期內(nèi)，隨著政策的不確定性，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)前景尚不明確，房地產(chǎn)已經(jīng)成經(jīng)濟(jì)問題變成了政治問題實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未完全恢復(fù)，短期內(nèi)房價(jià)上漲與去年短期壓抑性需求、國內(nèi)救市政策相關(guān)性較大，構(gòu)成對房價(jià)的負(fù)面影響；政府強(qiáng)行打壓會導(dǎo)致短期內(nèi)有下降可能但通脹預(yù)期、土地成本拉升等因素，由使得房價(jià)有向上漲的欲望；央

8、企退出利好還是利空？從而，短期內(nèi)前景不是很明確，明年因?yàn)橥涱A(yù)期而進(jìn)行報(bào)復(fù)性增長的可能性較大；12從政策影響因素看：財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)和土地等政策的影響是復(fù)雜和多元化的長期目標(biāo)保障社會和諧穩(wěn)定規(guī)范市場主體行為保證長期健康發(fā)展財(cái)政政策貨幣政策建立多層次住房保障體系保持適當(dāng)?shù)耐恋毓┙o規(guī)模土地政策嚴(yán)格征收土地增值稅信托資金的限制產(chǎn)業(yè)政策加大物權(quán)保障力度優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)打擊土地囤積閑置 緊縮信貸，提高利率進(jìn)行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)實(shí)試點(diǎn)提高存款準(zhǔn)備金率各類市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整頓活動(dòng)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)加倍征收土地使用稅減少對二套房個(gè)人信貸支持 招拍掛方式的調(diào)整 規(guī)范土地出讓金管理近年國家出臺的主要調(diào)控政策短期目標(biāo)防止房價(jià)暴漲

9、暴跌擠壓過度投機(jī)需求平衡市場供需關(guān)系132010年市場展望成交萎縮 按揭和信貸收緊抑制需求導(dǎo)致成交萎縮；價(jià)格相對穩(wěn)定甚至上漲 供應(yīng)量同樣萎縮導(dǎo)致價(jià)格比較穩(wěn)定，但是翹尾因素會導(dǎo)致銷售均價(jià)較今年有所提升；銷售額略有萎縮 交易量的萎縮和銷售均價(jià)的提升會導(dǎo)致銷售額略有萎縮。以上結(jié)論基本會與政策有較大的相關(guān)性，目前政策不明朗會帶來前景的不明朗。14內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展形勢展望房地產(chǎn)企業(yè)競爭形勢與業(yè)務(wù)模式分析 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考維度中型國企的應(yīng)對思路15從競爭趨勢來看，行業(yè)集約整合的趨勢會越來越明顯，行業(yè)集中度會進(jìn)一步增加2009年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)銷售額2009年萬科銷售額、銷售面積雙冠稱雄，綠

10、城、保利、綠地、中海新晉400億銷售額行列從2008年到2009年，萬達(dá)、世紀(jì)金源、華潤、中心、華僑城、招商局、融僑、SOHO、遠(yuǎn)洋、星河灣、首創(chuàng)、金融街、大華、金科成功晉級2014616競爭趨勢二：市場結(jié)構(gòu)化差異明顯，一線城市的門檻將會越來越高，未來地產(chǎn)競爭的主戰(zhàn)場將在二三線城市，跨區(qū)域特征越來越明顯中部地區(qū)西部地區(qū)東部地區(qū)億元房地產(chǎn)行業(yè)在全國基本呈現(xiàn)從東部（7省市）到中部（17省市）再到西部（7?。┑碾A梯式滾動(dòng)式發(fā)展；近年中部發(fā)展迅猛，投資增速持續(xù)保持領(lǐng)先，投資總額已趕超東部；具體表現(xiàn)在省會城市、百萬人口級規(guī)模的城市發(fā)展領(lǐng)先數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局17競爭趨勢三：類金融特點(diǎn)越來越明顯，以股權(quán)、

11、債權(quán)投資為主，不參與開發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)作，主要獲取投資收益的盈利模式已經(jīng)開始逐漸顯現(xiàn)，地產(chǎn)金融將會得到高速發(fā)展 土地游戲規(guī)則的重新修訂，迫使房產(chǎn)商從“土地運(yùn)營”向“金融運(yùn)作”轉(zhuǎn)變，加速房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)基金的結(jié)合，造就特大規(guī)模地產(chǎn)商中國金融開放步伐加快，中國房地產(chǎn)行業(yè)將是首先與國際資本完全接軌的行業(yè)資本的利潤模式將以地產(chǎn)開發(fā)為主的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)變?yōu)榈禺a(chǎn)金融為主的虛擬經(jīng)濟(jì)在地產(chǎn)金融時(shí)代，地產(chǎn)基金更像是真正的房地產(chǎn)商，因?yàn)樗鼡碛蟹康禺a(chǎn)的身軀和金融的靈魂。地產(chǎn)項(xiàng)目、房產(chǎn)物業(yè)將越來越被作為一種金融產(chǎn)品，通過金融衍生工具創(chuàng)新進(jìn)入市場，以挖掘價(jià)值為著眼點(diǎn)。18競爭趨勢之四：行業(yè)秩序?qū)⑦M(jìn)一步規(guī)范，進(jìn)入門檻將進(jìn)一步提

12、升土地獲得能力項(xiàng)目管理能力項(xiàng)目營銷能力外部環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)進(jìn)行擠壓資金融取能力融資管理 項(xiàng)目運(yùn)作管理項(xiàng)目策劃建筑設(shè)計(jì)成本管理工程管理銷售管理土地獲取土地成本的提高，和金融信貸政策的變化，直接影響房地產(chǎn)公司的資金運(yùn)轉(zhuǎn)壓力一級市場中的競爭激烈，眾多開發(fā)商涌入及城市目標(biāo)消費(fèi)者的分散，大大提高了營銷費(fèi)用和客戶獲取難度一級市場中各房地產(chǎn)公司的運(yùn)作能力的普遍提高，增加競爭激烈程度30%-40%50%-70%5%-10%成本比例這一切對于國有企業(yè)來說，具有以制度保障降低非商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、以資金門檻排除對手的有利作用。 19競爭態(tài)勢五 房地產(chǎn)業(yè)將步入產(chǎn)業(yè)與管理創(chuàng)新時(shí)代，產(chǎn)業(yè)資源與地產(chǎn)之間的整合成為一個(gè)

13、新的趨勢產(chǎn)業(yè)資源與地產(chǎn)的互補(bǔ)，通過產(chǎn)業(yè)資源的優(yōu)勢與政府換取低價(jià)土地 產(chǎn)業(yè)資源可以帶動(dòng)地產(chǎn)，提升土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合20因此，通過業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新以形成差異化競爭成為各企業(yè)勝出的理性選擇，各大企業(yè)都在努力構(gòu)建自己獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展為動(dòng)力，進(jìn)行大城市周邊的區(qū)域開發(fā)及配套開發(fā)業(yè)務(wù)，長期分享區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果華僑城模式（復(fù)合地產(chǎn)）碧桂園模式萬科模式（中海、金地等）專注于居住地產(chǎn)，依靠強(qiáng)大的產(chǎn)品研發(fā)能力、規(guī)?；牟少弮?yōu)勢、工廠化的生產(chǎn)優(yōu)勢、優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)建立競爭優(yōu)勢以主題公園（如歡樂谷）為動(dòng)力的成片區(qū)開發(fā)，在城市的非成熟區(qū)域大面積拿地，改變環(huán)境，提升地價(jià)，滾動(dòng)開發(fā)以學(xué)校、酒店配套為條件， 以極低的

14、土地價(jià)格，獲得大面積的土地，進(jìn)行低密度住宅開發(fā)上實(shí)模式（資源為主的國企）綠城模式（綠城、星河灣）依靠強(qiáng)大的產(chǎn)品打造能力，聚焦高端市場，依靠產(chǎn)品能力帶來的產(chǎn)品溢價(jià)構(gòu)成建立競爭優(yōu)勢21思考為什么碧桂園以不到萬科三分之一的銷售額實(shí)現(xiàn)了比萬科高得多的資產(chǎn)回報(bào)率？為什么星河灣一個(gè)項(xiàng)目的利潤遠(yuǎn)超過別人一個(gè)公司的利潤？為什么中建集團(tuán)敢夸口再造一個(gè)中海地產(chǎn)？為什么央企都去做地王？22它們的競爭不外乎資源型、規(guī)模型和能力型三種 綜合型能力型資源型大型國企，擁有強(qiáng)大的資本實(shí)力和資源背景，更多依靠資源的競爭和規(guī)模獲取競爭優(yōu)勢依靠綜合能力和某些特定的商業(yè)模式依靠特有的專業(yè)能力，通常規(guī)模不是很大23房地產(chǎn)商業(yè)模式的核心

15、運(yùn)營模式客戶端資源端如何通過獨(dú)特的方式獲取土地資源和資本，是房地產(chǎn)商業(yè)模式的核心上述資源獲取和價(jià)值兌現(xiàn)，在哪一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)獲取利潤并形成競爭力，就是房地產(chǎn)商業(yè)模式中的盈利模式如何獲取客戶，進(jìn)行資源的價(jià)值兌現(xiàn)，是房地產(chǎn)商業(yè)模式的第二個(gè)要素24案例思考萬達(dá)商業(yè)模式帶來的思考？ -商業(yè)地產(chǎn)（或復(fù)合地產(chǎn)）的價(jià)值兌現(xiàn)模式以綠城和星河灣為代表的高端產(chǎn)品開發(fā)商的優(yōu)勢在哪？ -綠城的優(yōu)勢并不僅僅在于產(chǎn)品！國企的資源優(yōu)勢僅僅是在資金方面嗎？ -某大型國企的戰(zhàn)略思考25競爭模式的選擇是基于資源稟賦，但資源的優(yōu)勢是暫時(shí)的，專業(yè)能力才是企業(yè)長久發(fā)展的動(dòng)力，房地產(chǎn)行業(yè)未來的競爭一定是客戶的競爭與運(yùn)營能力的競爭，關(guān)注產(chǎn)品的

16、企業(yè)才是未來最具爆發(fā)力的企業(yè)資源稟賦政府關(guān)系土地資源品牌人力資源戰(zhàn)略聯(lián)盟內(nèi)部優(yōu)勢(S) 劣勢(W) 專業(yè)能力管理能力業(yè)務(wù)能力競爭優(yōu)勢宏觀環(huán)境社會技術(shù)經(jīng)濟(jì)政治外部機(jī)會(O) 威脅(T) 戰(zhàn) 略資源稟賦與外部機(jī)會決定你的競爭領(lǐng)域?qū)I(yè)能力與競爭優(yōu)勢決定你的長期發(fā)展26內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展形勢展望房地產(chǎn)企業(yè)競爭形勢與業(yè)務(wù)模式分析 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考維度中型國企的應(yīng)對思路27企業(yè)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略使命商業(yè)模式 核心能力 增長階梯 戰(zhàn)略支撐體系人力資源體系闡述企業(yè)為什么而存在并發(fā)展，以指導(dǎo)戰(zhàn)略和組織的發(fā)展,向全體員工描述的振奮人心的發(fā)展藍(lán)圖基于對未來發(fā)展方向的判斷和論斷，總結(jié)戰(zhàn)略規(guī)劃在分析內(nèi)外部因素基礎(chǔ)上，設(shè)

17、計(jì)公司的商業(yè)模式選擇、需要培育的核心能力和增長階梯遠(yuǎn)景組織與管控體系為發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施而奠定的管理支撐基礎(chǔ)產(chǎn)品 技術(shù) 營銷選擇業(yè)務(wù)與業(yè)務(wù)組合后對每個(gè)具體業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)劃，如產(chǎn)品選擇、技術(shù)研發(fā)方向、營銷策略等流程體系公司的管理體系是一個(gè)完整的系統(tǒng)，戰(zhàn)略決定方向，支撐體系決定執(zhí)行能力企業(yè)文化和價(jià)值觀28能力建設(shè)與行動(dòng)規(guī)劃職能戰(zhàn)略 戰(zhàn)略思路與目標(biāo)體系 價(jià)值取向 愿景公司戰(zhàn)略體系是一個(gè)復(fù)雜的體系，而最核心的就是基于戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略思想回答“在哪里競爭、如何競爭和何時(shí)競爭？”這三個(gè)問題戰(zhàn)略就是一種選擇，一種取舍，在哪里競爭容易選擇，但如何競爭卻是需要時(shí)間和資源的投入才能積淀的29以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略思考

18、：如何根據(jù)資源稟賦和市場機(jī)會選擇自己的定位愿景集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)集 團(tuán) 戰(zhàn) 略（產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略）業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略核心能力業(yè) 務(wù) 單 元 戰(zhàn) 略使命與目標(biāo)發(fā)展戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)計(jì)劃公司定位與戰(zhàn)略思想：開發(fā)商還是投資商還是其他？與你的資源稟賦有關(guān)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略：做什么不做什么；多元化還是專業(yè)化？相關(guān)多元化還是無關(guān)多元化？他們之間是以分散風(fēng)險(xiǎn)為主還是互補(bǔ)優(yōu)勢？業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：區(qū)域戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略、價(jià)值鏈選擇、核心能力、成長接替30以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略思考二：如何形成自己的競爭優(yōu)勢業(yè)務(wù)模式?增長階梯核心能力產(chǎn)品價(jià)值鏈目標(biāo)市場在哪里競爭如何競爭何時(shí)競爭31案例：碧桂園的策略與能力32以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略思考三：如何通過職

19、能戰(zhàn)略和能力建設(shè)規(guī)劃把戰(zhàn)略落地產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略成本戰(zhàn)略合作伙伴管理戰(zhàn)略客戶關(guān)系管理戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略建立各職能戰(zhàn)略體系：規(guī)劃、流程與制度職能戰(zhàn)略與能力建設(shè)規(guī)劃業(yè)務(wù)戰(zhàn)略 戰(zhàn)略思路與目標(biāo)體系 價(jià)值取向 愿景職能戰(zhàn)略規(guī)劃形成企業(yè)的核心競爭力，清晰的職能戰(zhàn)略才能使各部門形成合力。目前職能戰(zhàn)略缺失導(dǎo)致：各部門缺乏協(xié)同；組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與流程規(guī)劃失去方向。區(qū)域戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略價(jià)值鏈戰(zhàn)略競爭優(yōu)勢成長規(guī)劃33戰(zhàn)略思路：凈資產(chǎn)收益率（ROE）是評價(jià)股東收益的最重要的指標(biāo)，從提升凈資產(chǎn)收益率的角度分析，企業(yè)需要思考和評估自身的經(jīng)營思路利潤/凈資產(chǎn)利潤/收入收入/總資產(chǎn)總資產(chǎn)/凈資產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率銷售利潤率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)2007年

20、業(yè)績凈資產(chǎn)收益率銷售利潤率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)萬科A16.55%13.64%0.482.94招商地產(chǎn)14.65%28.16%0.212.78保利地產(chǎn)12.49%18.35%0.283.23金地集團(tuán)11.43%12.89% 0.422.78數(shù)據(jù)來源：萬科A、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)年報(bào)34圍繞著是否追求凈資產(chǎn)收益率，實(shí)際上反映了房地產(chǎn)企業(yè)的兩種戰(zhàn)略思想帕爾迪和新鴻基分別是美國和香港最優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，帕爾迪的凈資產(chǎn)收益率近29，新鴻基的凈資產(chǎn)收益率為7。盡管新鴻基的凈利潤率（凈利潤/銷售收入）高于帕爾迪，但過低的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)拉了它的后腿。這反映了兩種戰(zhàn)略思想的差異：帕爾迪堅(jiān)持專業(yè)

21、化經(jīng)營，不涉足房地產(chǎn)以外的行業(yè)，而且不持有租賃物業(yè)。在穩(wěn)健經(jīng)營的同時(shí)，以追求股東回報(bào)為目標(biāo)。新鴻基業(yè)務(wù)相對多元化，已經(jīng)逐漸從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型到獲取投資收益為主。以追求抗風(fēng)險(xiǎn)能力為目標(biāo)。萬科經(jīng)歷了從學(xué)習(xí)新鴻基到學(xué)習(xí)帕爾迪的過程。理由是地域同樣遼闊、市場同樣高度分散(前五位房地產(chǎn)開發(fā)商只占全國房屋銷售總額的13%)的美國，與香港、新加坡和日本這樣的半島或海島型經(jīng)濟(jì)體相比，很多方面都與中國內(nèi)地市場特點(diǎn)更為貼近，而帕爾迪在跨地域經(jīng)營、土地儲備方式、持續(xù)盈利能力、市場占有率、客戶細(xì)分及客戶關(guān)系維護(hù)等諸多方面都擁有優(yōu)秀的能力，堪稱萬科今后發(fā)展的標(biāo)桿。思考：應(yīng)該學(xué)習(xí)哪種戰(zhàn)略思想？如何進(jìn)一步優(yōu)化我們的業(yè)務(wù)組合？

22、如何考慮目前資源分配的導(dǎo)向？35產(chǎn)品區(qū)域應(yīng)進(jìn)入哪一類城市？大城市？中小城市？進(jìn)入一個(gè)城市后，是扎根發(fā)展還是“打一槍換一個(gè)地方”在重點(diǎn)關(guān)注哪些城市？目標(biāo)城市的選擇標(biāo)準(zhǔn)是什么？產(chǎn)品專攻商業(yè)地產(chǎn)？還是多元化？主要面向何種收入的家庭人群或目標(biāo)客戶？（如何細(xì)分目標(biāo)客戶群？）檔次是低檔還是中高檔？產(chǎn)品是規(guī)模化（復(fù)制）還是個(gè)性化價(jià)值鏈開發(fā)？經(jīng)營？還是兼顧？進(jìn)入產(chǎn)業(yè)鏈的哪些環(huán)節(jié)？商業(yè)模式是區(qū)域、產(chǎn)品和價(jià)值鏈選擇之間的組合36企業(yè)的關(guān)鍵資源與核心能力是企業(yè)競爭優(yōu)勢的來源資源能力資金資源人力資源核心能力項(xiàng)目運(yùn)作和土地儲備的前提資金資源對于房地產(chǎn)行業(yè)具有不可替代的關(guān)鍵地位項(xiàng)目運(yùn)作精英企業(yè)管理骨干項(xiàng)目運(yùn)作能力企業(yè)管理

23、能力37衡量標(biāo)準(zhǔn) 利潤 銷售收入 選擇方案價(jià)值 投資資本回報(bào) 凈現(xiàn)值 關(guān)鍵成功因素 集中于業(yè)績 營造創(chuàng)業(yè)環(huán)境 探索/特許的地位員工 業(yè)務(wù)維持者 建立業(yè)務(wù)者 贏家和幻想者 能力 完整的能力基礎(chǔ) 通過購買或自己 能力要求可能不十分 發(fā)展需要的能力 清楚激勵(lì)理念 以財(cái)務(wù)方面為主 以里程碑為主 以行為/具體工作為主拓展并確保核心業(yè)務(wù)運(yùn)作發(fā)展新業(yè)務(wù)開創(chuàng)未來的事業(yè)機(jī)會第一層面第二層面第三層面沒有第三層面源源不斷提出新待開發(fā)項(xiàng)目，第二層面新業(yè)務(wù)會逐漸枯竭，最后是第一層面業(yè)務(wù)喪失，無法實(shí)現(xiàn)企業(yè)長期穩(wěn)定地增長三層面業(yè)務(wù)規(guī)劃是企業(yè)長期持續(xù)穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)38戰(zhàn)略規(guī)劃是對企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境作出詳盡分析后所作出的理性選擇

24、外部環(huán)境分析核心競爭力研究關(guān)鍵成功因素分析企業(yè)當(dāng)前發(fā)展思路和風(fēng)險(xiǎn)評估總體戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)戰(zhàn)略定位和遠(yuǎn)景確定戰(zhàn)略改進(jìn)戰(zhàn)略評估和控制職能戰(zhàn)略設(shè)計(jì)年度經(jīng)營計(jì)劃和預(yù)算戰(zhàn)略措施和實(shí)施計(jì)劃企業(yè)內(nèi)部資源和能力分析行業(yè)/市場競爭分析標(biāo)桿研究SWOT分析戰(zhàn)略執(zhí)行企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃模型39一線城市二線城市三線城市四線城市中國三大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)市場的中心城市：北京、上海、廣州、深圳等天津、重慶較發(fā)達(dá)的省會城市：杭州、成都、沈陽、石家莊等目標(biāo)市場經(jīng)濟(jì)輻射城市：青島、大連、昆山、太倉、珠海等落后的省會城市：青海、呼和浩特、昆明等較好的地級市，如廊坊落后的地級市縣級市縣城城市特點(diǎn)國際性城市，目標(biāo)市場人口規(guī)模在1000萬以上流動(dòng)人口

25、非常多人均GDP3000美元以上房地產(chǎn)年投資額300億元以上市區(qū)人口規(guī)模在100萬以下流動(dòng)人口以周邊的農(nóng)業(yè)人員為主人均GDP6001300美元房地產(chǎn)年投資額1530億元人口規(guī)模在50萬以下流動(dòng)人口極少人均GDP600美元以下房地產(chǎn)年投資額15億元以下目標(biāo)市場經(jīng)濟(jì)中心流動(dòng)人口較多人均GDP13003000美元房地產(chǎn)年投資額30300億元區(qū)域戰(zhàn)略：中國的城市呈現(xiàn)明顯的階梯狀分布目標(biāo)市場40領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不同，開始向具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市轉(zhuǎn)移，資金流向開始全國化- 目標(biāo)市場市場成熟度分布示意圖 -目標(biāo)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度/城市級別目標(biāo)市場市場競爭集中度競爭態(tài)勢本地企業(yè)為主，缺乏行

26、業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌低水平競爭階段中低端產(chǎn)品需求外地、外資、本地企業(yè)共同競爭，行業(yè)巨頭初顯市場集中度緩慢上升，競爭日趨激烈市場需求層次更豐富，競爭手段差異化一線城市二線城市三線城市四線城市行業(yè)特點(diǎn)國際性城市，人口規(guī)模在1000萬左右，消費(fèi)能力強(qiáng)，外來購買力強(qiáng)（來自全國范圍）擁有較大的高端產(chǎn)品空間多種業(yè)務(wù)模式并存，開發(fā)業(yè)務(wù)仍有較大空間，物業(yè)持有經(jīng)營、服務(wù)發(fā)展迅速，金融業(yè)務(wù)取得發(fā)展中國三大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)市場的中心城市：北京、上海、深圳、廣州等天津、重慶較發(fā)達(dá)的省會城市：杭州、成都、武漢、西安、沈陽等目標(biāo)市場經(jīng)濟(jì)輻射城市：青島、大連、昆山、珠海等落后的省會城市及地級市：西寧、呼和浩特、蘭州等縣級市縣城經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)

27、的中心城市，消費(fèi)能力一般，以本地消費(fèi)為主開發(fā)業(yè)務(wù)正步入快速發(fā)展，服務(wù)業(yè)務(wù)空間小市場規(guī)模小，消費(fèi)能力低房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)處于起步階段發(fā)達(dá)的目標(biāo)市場經(jīng)濟(jì)中心，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和外來購買力（經(jīng)濟(jì)目標(biāo)市場內(nèi)）有一定的高端產(chǎn)品空間開發(fā)業(yè)務(wù)主導(dǎo)，物業(yè)持有及服務(wù)業(yè)務(wù)開始發(fā)展國內(nèi)領(lǐng)先開發(fā)企業(yè)開始進(jìn)入，沖擊本地企業(yè)，競爭日趨激烈，市場集中度上升開發(fā)占據(jù)主導(dǎo)，房地產(chǎn)服務(wù)起步，發(fā)展速度一般低水平競爭階段中低端產(chǎn)品需求沒有有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)市場41未來一二線城市將出現(xiàn)不同特征，一線城市的機(jī)會來自于豪宅和商業(yè)，二線城市的機(jī)會將主要來自于普通住宅資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、國家發(fā)改委 一線城市未來住宅成交量將進(jìn)一步萎縮，機(jī)會主

28、要集中在豪宅和商業(yè)地產(chǎn)。由于核心區(qū)土地價(jià)格飛速拉升，能夠盈利的要么是目前有存量土地的，要么是能夠創(chuàng)造大量附加值的豪宅制造商。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入壁壘較高有品牌的地產(chǎn)商可以獲得高附加值具有較大機(jī)會。 二線城市即將消化完畢較大的庫存，進(jìn)入房價(jià)的快速拉升期。三線城市成交量會繼續(xù)快速上升，但是巨大的供應(yīng)量需要長期消化，房價(jià)升幅較慢。42目標(biāo)市場區(qū)域戰(zhàn)略是一個(gè)非常重要的戰(zhàn)略選擇維度-選對池塘釣大魚（田忌賽馬原理）案例：從河南建業(yè)與鑫苑中國的選擇看區(qū)域戰(zhàn)略的重要性43區(qū)域戰(zhàn)略原則競爭狀態(tài)能力原則能力是否允許？市場環(huán)境企業(yè)的可行性城市發(fā)展該市場競爭是否十分激烈？該區(qū)域是否具有開發(fā)的市場潛力？區(qū)域選擇的原則與城市

29、進(jìn)入評估的關(guān)鍵要素區(qū)域/城市的吸引力:經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，居民收入水平,經(jīng)濟(jì)增長,人口,城市規(guī)模,市場容量,消費(fèi)習(xí)慣資源現(xiàn)狀:政府資源、資金要求,資源投入,人力資源現(xiàn)狀,異地管理控制的難度44案例：萬科的競爭或擴(kuò)張戰(zhàn)略圍繞城市群經(jīng)濟(jì)圈而不是行政區(qū)中心城市,這是萬科房地產(chǎn)全國戰(zhàn)略中重要的一個(gè)戰(zhàn)略思想北京上海廣州香港哈爾濱長春沈陽大連煙臺南通青島無錫蘇州南京合肥杭州寧波福州廈門汕頭天津石家莊太原濟(jì)南鄭州武漢烏魯木齊西寧蘭州成都銀川西安呼和浩特重慶貴陽昆明南寧?？谏钲陂L沙南昌大同以深圳,廣州為龍頭的珠三角經(jīng)濟(jì)圈以上海為中心的長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈以京津地區(qū)和遼東半島為重點(diǎn)的環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈45區(qū)域選擇和

30、產(chǎn)品形態(tài)有很大的關(guān)系，不能簡單孤立的看城市選擇在什么城市發(fā)展，考慮這些城市未來的需求，主要因素：城市化水平、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、資源品升值、價(jià)格收入比低但是供應(yīng)充足；在城市什么位置發(fā)展，城市化分成郊區(qū)、中心區(qū)、中間地帶，在哪里投資未來回報(bào)率高？案例：某高端別墅企業(yè)樓盤在武漢的困惑46產(chǎn)品產(chǎn)品戰(zhàn)略：不同物業(yè)的運(yùn)作方式有很大區(qū)別，其盈利模式和對專業(yè)能力的要求差異極大房地產(chǎn)住房地產(chǎn)商務(wù)地產(chǎn)零售地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)其它商業(yè)地產(chǎn)典型代表市場影響因素業(yè)務(wù)特征住宅別墅寫字樓商務(wù)酒店酒店式公寓商場Shopping Mall商鋪倉庫工業(yè)廠房會展中心旅游酒店度假村人口數(shù)量/結(jié)構(gòu)人均收入水平居住條件及需求位置、環(huán)境配套城市地位、城市

31、經(jīng)濟(jì)水平城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市布局特點(diǎn)人口數(shù)量/結(jié)構(gòu)人均消費(fèi)水平城市規(guī)模及布局商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新城市工業(yè)特點(diǎn)、地位及結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃布局增量開發(fā)存量交易銷售為主，周期短增量開發(fā)、存量改造銷售、租賃以及經(jīng)營管理等可選擇方式多資金需求較大增量開發(fā)、存量改造商業(yè)運(yùn)營為先導(dǎo)多長期持有與經(jīng)營結(jié)合資金占用大多以自用廠房倉庫為主，收益最穩(wěn)定-47產(chǎn)品就算同樣是住宅產(chǎn)品，保障性住房、中端產(chǎn)品和高端產(chǎn)品，其贏利模式和專業(yè)能力要求也存在著較大的差異高端產(chǎn)品中端產(chǎn)品保障性住房市場風(fēng)險(xiǎn)極低，但收益穩(wěn)定但相對較低，靠微薄利潤、管理費(fèi)和可自主銷售的商業(yè)盈利，特征-要上規(guī)模，對成本控制要求較高市場小眾，收益高，產(chǎn)品溢價(jià)明顯，但要求稀缺資源

32、，特征-對產(chǎn)品能力要求極高，不能要求快速周轉(zhuǎn)市場需求大，收益中等，產(chǎn)品溢價(jià)一般，特征-快速周轉(zhuǎn)48產(chǎn)品泛商業(yè)地產(chǎn)（復(fù)合地產(chǎn)）其產(chǎn)品特征和盈利模式與普通住宅有較大的差異在泛商業(yè)地產(chǎn)中，住宅部分的開發(fā)要么是作為資源投入的手段，要么是作為價(jià)值兌現(xiàn)的工具盈利的模式在于其他要素的組合，要么這些要素可以用來圈地和帶來住宅部分的溢價(jià)（如高爾夫），要么這些要素未來會增值，而前期依靠住宅部分解決投入的資金問題復(fù)合地產(chǎn)最關(guān)鍵的問題在于解決前期現(xiàn)金流和后期物業(yè)價(jià)值兌現(xiàn)的方式49產(chǎn)品的選擇要基于自身資源和能力，并和戰(zhàn)略相匹配住宅產(chǎn)品：住宅項(xiàng)目占據(jù)房地產(chǎn)市場的主流，與其他產(chǎn)品形態(tài)相比，住宅產(chǎn)品市場最為成熟，住宅需求最為

33、穩(wěn)定（受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、行業(yè)波動(dòng)的影響最?。僮麟y度也較低，住宅項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最低。容易實(shí)現(xiàn)品牌和現(xiàn)金流效益。住宅開發(fā)有利于實(shí)現(xiàn)短期快速開發(fā)、實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益和社會效益。 “自有與自營相結(jié)合”的定向產(chǎn)品：集團(tuán)公司內(nèi)部單位，根據(jù)發(fā)展需要進(jìn)行設(shè)施的布局調(diào)整、遷址置換、功能重組的，要通過對戰(zhàn)略設(shè)計(jì)的優(yōu)化，在滿足既定的功能要求下，實(shí)現(xiàn)“溢出”的土地或建筑由專業(yè)地產(chǎn)公司進(jìn)行運(yùn)營管理，實(shí)現(xiàn)土地資源價(jià)值最大化?？梢赃M(jìn)行如辦公樓、酒店公寓、甚至商業(yè)的出租經(jīng)營。另外，三線城市溢出土地可以考慮旅游開發(fā)，用航天神秘的色彩，帶動(dòng)航天旅游市場，實(shí)現(xiàn)閑置土地資源價(jià)值最大化?！耙孕〔蟆钡漠a(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品：集團(tuán)公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)或基地以房地產(chǎn)

34、開發(fā)的模式進(jìn)行，開發(fā)工業(yè)廠房、辦公用房以及配套的生活用房如住宅、商業(yè)等；通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場化運(yùn)作實(shí)現(xiàn)自有資源的充分發(fā)揮和價(jià)值最大化；同時(shí)在建設(shè)新研發(fā)基、航天產(chǎn)業(yè)園的過程中，低價(jià)獲取周邊土地，通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)實(shí)現(xiàn)周邊土地的升值；在低價(jià)獲取土地的條件下，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)利潤最大化。 結(jié)合集團(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展情況及未來發(fā)展目標(biāo)，“十二五”初期（2011年2013年）產(chǎn)品類型中可銷售物業(yè)占開發(fā)總量的80%90%，持有經(jīng)營物業(yè)占10%20%左右；“十二五”末期及未來（2014年2020年），房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品類型中可銷售物業(yè)占開發(fā)總量的70%80%，持有經(jīng)營物業(yè)占20%30%左右。 50案例：龍湖和碧桂園產(chǎn)

35、品戰(zhàn)略的背后示 例龍湖碧桂園聚焦高端客戶極強(qiáng)的客戶體驗(yàn)把控能力產(chǎn)品打造能力商業(yè)增值能力高端客戶才有可能實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)高端產(chǎn)品能帶來商業(yè)增值高端客戶需要最佳體驗(yàn)競爭力體現(xiàn)在產(chǎn)品的溢價(jià)上大片圈地帶領(lǐng)的低地價(jià)快速周轉(zhuǎn)提高投資收益率低價(jià)快銷利用城市配套土地資源的獲取低價(jià)必須用快速周轉(zhuǎn)來提升投資收益率上下游一體化可以降低成本競爭力體現(xiàn)的快銷模式和低成本上龍湖的優(yōu)勢在與產(chǎn)品能力而不是資本或者資源，所以，它必須聚焦在可以通過產(chǎn)品帶來高溢價(jià)的再改和豪宅市場，碧桂園的優(yōu)勢不在于產(chǎn)品，所以它必須快速周轉(zhuǎn)51？目標(biāo)客戶群定位？產(chǎn)品定位有著豐厚收入的中年成功人士？青年才?。恳话惆最I(lǐng)？有著一定積蓄，但是收入不算豐厚的一般城

36、市居民？近郊別墅？市區(qū)中高檔公寓樓？安居房？旅游地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)品牌定位？而產(chǎn)品戰(zhàn)略中最關(guān)鍵的是目標(biāo)客戶定位和產(chǎn)品定位52各不同地產(chǎn)商具有自己擅長的客戶定位定位于中高端人群，以白領(lǐng)文化人居多，由于其選地大部分在郊區(qū)，往往是中大盤而價(jià)格屬于大眾化的高端萬科定位于高端人群，其在北京和上海的樓盤都是同地段中最貴的樓盤之一，而且比較多的做精裝修樓盤。現(xiàn)在全力進(jìn)軍五星級酒店和高級商業(yè)。與其高端客戶定位吻合世茂定位于中薪階層。堅(jiān)持開發(fā)中薪階層的房子，鎖定了置業(yè)的核心群體，。富力地產(chǎn)建設(shè)的22個(gè)樓盤分布在廣州市的7大區(qū)域。同時(shí)，富力地產(chǎn)的許多樓盤都是舊 廠房拆遷后建成，為舊城改造等作出了重大的貢獻(xiàn)富力定

37、位于高端人群，別墅是其擅長的項(xiàng)目，現(xiàn)在傾心于別墅定制化項(xiàng)目萬通53上實(shí)地產(chǎn)利用自身獨(dú)特的政府資源、品牌、資金優(yōu)勢與強(qiáng)大的系統(tǒng)規(guī)劃能力，將自己定位為區(qū)域開發(fā)集成商，把政府作為重要的客戶定位上實(shí)地產(chǎn)將發(fā)展成為一個(gè)兼顧經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的，在國內(nèi)外廣受尊重的著名區(qū)域開發(fā)集成商。主要收入來源發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)造和實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)的區(qū)域開發(fā)利益相關(guān)者及其資源的整合城市、城區(qū)功能開發(fā)交鑰匙123454而萬科在2005年開始建立起業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的客戶細(xì)分體系 關(guān)心健康的 注重自我享受的 注重家庭的 彰顯地位的 價(jià)格敏感的 老齡化家庭 社會新銳 望子成龍家庭 成功家庭 務(wù)實(shí)家庭社交娛樂生活棲息品味體現(xiàn)孩子

38、成長照顧老人工作場所生活保障獨(dú)立空間社會標(biāo)志：核心價(jià)值區(qū)域55并逐步形成了自己的產(chǎn)品系列城鄉(xiāng)結(jié)合部的四季花城系列城市中心區(qū)外圍的城市花園系列城市中心區(qū)的金色家園系列高端別墅目前萬科已經(jīng)形成三大主要產(chǎn)品系列和不成系列的高端別墅，每種系列有不同的區(qū)域版本和級別版本56在產(chǎn)品戰(zhàn)略的選擇上，企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，結(jié)合市場機(jī)會，選擇不同的業(yè)態(tài)和目標(biāo)客戶定位，并盡量形成產(chǎn)品系列企業(yè)特長商鋪?zhàn)≌瑢懽謽菑?qiáng)一般弱業(yè)態(tài)類型企業(yè)特長高中低強(qiáng)一般弱客戶類型產(chǎn)品系列的作用品牌積聚同區(qū)域產(chǎn)品復(fù)制客戶群定位復(fù)制降低成本降低營銷費(fèi)用萬科的4大產(chǎn)品系列分析金地的3大產(chǎn)品系列分析您的產(chǎn)品系列？城市花園系列花園新城系列城市海景系

39、列？四季花城系列金地格林系列金色家園系列特色精品系列自然人文系列57行業(yè)主業(yè)務(wù)價(jià)值鏈輔助業(yè)務(wù)價(jià)值鏈 物業(yè)管理 物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營 房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表開發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表地產(chǎn)開發(fā)模式房產(chǎn)開發(fā)模式產(chǎn)品單一化，在不同城市迅速復(fù)制：以萬科為代表在單一城市的多個(gè)區(qū)域做多種產(chǎn)品，多是大型國有企業(yè)：以華潤置地代表在少數(shù)高端城市開發(fā)高端產(chǎn)品，以較少的項(xiàng)目贏得較高利潤：以萬通為代表小城鎮(zhèn)開發(fā)模式，以浙江廣廈、新奧置業(yè)為代表物業(yè)經(jīng)營模式專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營，成為一種專業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合作者來收取租金回報(bào) 混合的物業(yè)出租經(jīng)營，以收取租金

40、為主：以香港置地代表開發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營混合：以香港新世界為代表價(jià)值鏈整合模式房地產(chǎn)服務(wù)模式不動(dòng)產(chǎn)金融模式整合從地產(chǎn)開發(fā)到銷售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以富力公司為代表重點(diǎn)整合價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表房地產(chǎn)基金：以精瑞基金為代表 中介經(jīng)紀(jì)和評估：以二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司為代表定制服務(wù)，以房屋的定制和項(xiàng)目管理收取服務(wù)費(fèi)：以日本大和房屋為代表 中介服務(wù)（評估、經(jīng)紀(jì)、定制等）價(jià)值鏈價(jià)值鏈戰(zhàn)略-目前中國房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈上多種模式并存發(fā)展的格局既體現(xiàn)了專業(yè)分工，又強(qiáng)調(diào)了行業(yè)整合58房地產(chǎn)開發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投

41、資/資本運(yùn)作型房地產(chǎn)服務(wù)/服務(wù)型行業(yè)規(guī)模中國大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)商高利潤階段高風(fēng)險(xiǎn)/高回報(bào)產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤階段適中風(fēng)險(xiǎn)/適中回報(bào)資本優(yōu)勢/規(guī)模優(yōu)勢微利階段低風(fēng)險(xiǎn)/低回報(bào)規(guī)模優(yōu)勢時(shí)間賣方市場對新增住房需求快速膨脹均衡市場對新增住房需求穩(wěn)定增長買方市場以提升住房質(zhì)量的需求為主房地產(chǎn)開發(fā)為主房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營混合物業(yè)經(jīng)營、房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)服務(wù)混合為主深萬科，中海、金地，合生創(chuàng)展和記黃浦，香港置地、瑞安集團(tuán)，凱德置地摩根斯坦利基金，德意志銀行房地產(chǎn)投資基金， 經(jīng)濟(jì)特征 需求特征 業(yè)務(wù)模式 代表企業(yè)短期內(nèi)中國房地產(chǎn)市場仍然處在開發(fā)型市場階段59和周轉(zhuǎn)性物業(yè)比較，物業(yè)持有經(jīng)營投入大，

42、回收期長，對資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)營能力要求高，但收益穩(wěn)定，在經(jīng)營良好的情況下能有多次增值機(jī)會，需要也更容易與資本市場對接酒店、寫字樓持有經(jīng)營建設(shè)開發(fā)前期規(guī)劃運(yùn)營管理營銷品牌商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營開發(fā)招商商業(yè)規(guī)劃品類業(yè)態(tài)管理運(yùn)營管理營銷品牌建設(shè)開發(fā)價(jià)值實(shí)現(xiàn)：依靠前期準(zhǔn)確的定位和后期良好的經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定的租金回報(bào)，有多次物業(yè)增值的空間運(yùn)作特點(diǎn)：前期項(xiàng)目策劃對項(xiàng)目成功至關(guān)重要，特別是商業(yè)物業(yè)要充分考慮到后期的商業(yè)經(jīng)營需要良好的后期經(jīng)營能力以獲得更大的價(jià)值提升。商業(yè)物業(yè)是復(fù)合業(yè)態(tài)管理，對技能要求更高投入大、資金回收周期長，對資金能力要求高關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)：超前眼光、規(guī)劃定位、商圈管理操作模式，復(fù)合業(yè)態(tài)管理資金

43、鏈，打通資本市場現(xiàn)金流時(shí)間只租不售帶約出售物業(yè)持有經(jīng)營現(xiàn)金流模型物業(yè)持有經(jīng)營增值模式土地獲得建成出售項(xiàng)目出售銷售利潤經(jīng)營增值土地增值經(jīng)營成本固定成本銷售收入曲線成本曲線開發(fā)商業(yè)經(jīng)營固定成本價(jià)格時(shí)間價(jià)值鏈60價(jià)值鏈不容忽視的一個(gè)新趨勢是，越來越多的企業(yè)在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域！和記黃埔于1992年開始參與內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目,以追求“邊緣”土地，大筆圈占稀缺商業(yè)土地資源并待價(jià)為策略目前在國內(nèi)擁有1010萬平方尺的出租物業(yè)，2005年租金收入為6億2900萬港幣，比2004年上漲6%在上海開發(fā)了10個(gè)項(xiàng)目，其中五個(gè)項(xiàng)目為純商業(yè)項(xiàng)目，其他住宅項(xiàng)目也有商業(yè)項(xiàng)目做配套華潤置地在去年11月底收購母公司華潤集團(tuán)包括北

44、京華潤大廈、上海華潤時(shí)代廣場在內(nèi)的5個(gè)長期投資的商業(yè)物業(yè)香港華潤大廈、北京華潤大廈、上海時(shí)代廣場、泰國曼谷長春廣場等都是當(dāng)?shù)氐募准墝懽謽?；而在深圳投資40億元正在興建中的華潤中心將成為集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體，成為華南地區(qū)最大的現(xiàn)代都市商業(yè)中心未來準(zhǔn)備左手開發(fā)右手物業(yè)經(jīng)營，從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合型地產(chǎn)商浦東金橋2005年浦東金橋的房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)收入為4.8億元，比上年增長38%，占到總收入的60%；公司將堅(jiān)持房地產(chǎn)主業(yè)方向，進(jìn)一步加大以租賃為主的投資性綜合房產(chǎn)經(jīng)營力度；繼續(xù)實(shí)行租售并舉、以租賃為主的經(jīng)營策略，走細(xì)分市場、細(xì)分客戶、差異化

45、房產(chǎn)之路，開發(fā)區(qū)內(nèi)房產(chǎn)以出租為主，開發(fā)區(qū)外房產(chǎn)以銷售為主。保利地產(chǎn)已建、在建商業(yè)面積150萬平方米，土地儲備200萬平方米物業(yè)形態(tài)涵蓋購物中心、商務(wù)辦公、酒店、會展、高端體育休閑成立商業(yè)經(jīng)營公司其他中華企業(yè)：2007年租金收入預(yù)計(jì)達(dá)8000萬元，2008年預(yù)計(jì)達(dá)到2億元大連安達(dá)圣島：酒店旅游業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)，一動(dòng)一靜結(jié)合61因此價(jià)值鏈的選擇是另一個(gè)必須慎重考慮的變量價(jià)值鏈房地產(chǎn)（存量）經(jīng)營房地產(chǎn)（增量）開發(fā)房地產(chǎn)中介服務(wù) 地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)的獲得拆遷安置總體規(guī)劃房產(chǎn)開發(fā)房屋設(shè)計(jì)建設(shè)施工相關(guān)配套融資管理/銷售管理物業(yè)經(jīng)營/出租酒店經(jīng)營管理商場租售經(jīng)營寫字樓租售經(jīng)營公寓經(jīng)營物業(yè)“低吸高拋”住宅市場的積

46、壓房、二手房物業(yè)管理體育物業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)咨詢服務(wù)房地產(chǎn)金融融資管理自有資金銀行貸款信托基金企業(yè)債券投資管理直接投入項(xiàng)目入股項(xiàng)目公司股權(quán)合作(土地、資金等)基金管理項(xiàng)目管理62三種典型的物業(yè)持有策略價(jià)值鏈抗風(fēng)險(xiǎn)為目的平衡資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與融資為目的盈利為目的將商業(yè)作為盈利模式，以萬達(dá)為代表，需要很強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作能力，以及商業(yè)資源整合能力以抗風(fēng)險(xiǎn)為目的，一般持有量很少，或者以底商和配套商業(yè)為主以平衡資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，適度持有可融資資產(chǎn)為目的，一般只持有較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)63企業(yè)的關(guān)鍵資源與核心能力是企業(yè)競爭優(yōu)勢的來源資源能力資金資源人力資源核心能力項(xiàng)目運(yùn)作和土地儲備的前提資金資源對于房地產(chǎn)行業(yè)具有不可替

47、代的關(guān)鍵地位項(xiàng)目運(yùn)作精英企業(yè)管理骨干項(xiàng)目運(yùn)作能力企業(yè)管理能力64互為補(bǔ)充、協(xié)同發(fā)展品牌化與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)協(xié)同網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展規(guī)模化擴(kuò)張快銷,快速搶占市場滾動(dòng)開發(fā)整合、提升品牌網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展模式戰(zhàn) 略住宅/商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)經(jīng)營組合對業(yè)務(wù)運(yùn)營能力的要求組織能力保障深度的市場研究和準(zhǔn)確的客戶定位產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制與創(chuàng)新能力良好的匹配良好的項(xiàng)目管理能力和開發(fā)全過程的成本控制能力良好的品牌效應(yīng) 優(yōu)秀的營銷和客戶服務(wù)能力資本運(yùn)作能力市場研究與產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)體系項(xiàng)目管理體系成本控制體系知識管理體系客戶管理體系營銷體系總體規(guī)劃能力及項(xiàng)目規(guī)劃能力資本運(yùn)作能力出眾的招商能力和運(yùn)營能力整體營銷推廣、品牌建設(shè)和客戶管理能力與地產(chǎn)開發(fā)

48、商協(xié)同的能力良好的商業(yè)經(jīng)營業(yè)績推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)的銷售商業(yè)規(guī)劃體系與資本市場對接的溝通體系招商體系商業(yè)運(yùn)營體系住宅房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃與資金安排的協(xié)調(diào)能力商業(yè)經(jīng)營與房地產(chǎn)開發(fā)之間的有效協(xié)調(diào)，項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)節(jié)奏的把握內(nèi)部資源的計(jì)劃與協(xié)調(diào)體系良好的授權(quán)體系物業(yè)管理為品牌提供支撐客戶服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化快速的客戶投訴反應(yīng)能力較強(qiáng)的客戶關(guān)系管理能力物業(yè)管理品牌客戶服務(wù)體系 舉例他們必須很好的與戰(zhàn)略匹配，才能保障戰(zhàn)略的有效實(shí)施65一個(gè)經(jīng)典案例：戰(zhàn)略與能力的匹配-聯(lián)邦快遞與“高價(jià)格”對應(yīng)的是客戶區(qū)別對待；“重量在70磅以下”使得自有飛機(jī)隊(duì)具備了經(jīng)濟(jì)性；與“全線”對應(yīng)的是IT系統(tǒng)、海關(guān)合作、分銷商合作；與“有保障”

49、對應(yīng)的是貨物跟蹤系統(tǒng)和錯(cuò)誤修復(fù)能力；與“快遞”對應(yīng)的是超短的遞送時(shí)間和極高的準(zhǔn)確率。價(jià)值定位：“以高價(jià)格對重量在70磅以下的包裹提供全線的、有保障的快遞服務(wù)”運(yùn)營體系：聯(lián)邦快遞的價(jià)值定位中的每一關(guān)鍵點(diǎn)在運(yùn)營系統(tǒng)上都實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)有力的支撐 核心能力：“超短的遞送時(shí)間和極高的準(zhǔn)確率，24小時(shí)送達(dá)”66案例-龍湖的戰(zhàn)略與能力之間的關(guān)系主要思路策略區(qū)域布局運(yùn)用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不均衡帶來的風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)用帕爾迪模式進(jìn)行全國布局：由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射到周邊城市群10年左右完成全國基本布局業(yè)態(tài)布局在少于競爭對手業(yè)務(wù)城市布點(diǎn)的情況下運(yùn)用多業(yè)態(tài)布局實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)

50、模在每一個(gè)城市成為新鴻基：在每一個(gè)城市成為NO.1或者NO.2；集中于中高端市場，在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局；可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)；適時(shí)發(fā)展具有高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)。集分權(quán)控制在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時(shí)，城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入用霍頓模式進(jìn)行集權(quán)分權(quán)管理：集分權(quán)視行業(yè)競爭、組織發(fā)展和戰(zhàn)略需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；分權(quán)原則：在有利于激發(fā)地區(qū)公司活力與能量的領(lǐng)域分權(quán)；在地區(qū)公司核心業(yè)務(wù)職能上原則上不設(shè)集團(tuán)的對應(yīng)職能；隨時(shí)警惕地區(qū)公司諸侯化；集權(quán)原則：在地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)上集團(tuán)管理；地區(qū)公司組織發(fā)展能力弱時(shí)集權(quán)管理；在規(guī)模效應(yīng)的領(lǐng)域里集權(quán)管理； 示 例67區(qū)域布局：帕爾迪擴(kuò)張模式立足

51、重慶，布局全國由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射周邊城市群用10年左右的時(shí)間完成全國基本布局2008年進(jìn)入天津,完成環(huán)渤海區(qū)域中心城市布局,2009年進(jìn)入上海、南京基本完成長三角區(qū)域中心城市布局，2010年、2011年從中心城市向板塊內(nèi)其他重要城市滲透北京天津南京上海深圳廣州重慶成都2007年2008年2009年2004年68業(yè)態(tài)布局：在每一個(gè)城市成為新鴻基（不做首置產(chǎn)品，只做再改和豪宅客戶） 在每一個(gè)進(jìn)入的城市成為NO.1或NO.2 集中于中高端市場,在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)(尤其是城市化的前期和中期)適時(shí)發(fā)展具高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè) ，讓公司也受益于自己的

52、物業(yè)增值城市內(nèi)業(yè)態(tài)平衡獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴(kuò)展69進(jìn)一步擴(kuò)展業(yè)態(tài)在同一城市內(nèi)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品有不同的市場周期，多業(yè)態(tài)開發(fā)可使地區(qū)公司在不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品間平衡收入，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，使每一個(gè)進(jìn)入的城市都能成為穩(wěn)固的根據(jù)地。獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴(kuò)展1、購物公園：后工項(xiàng)目相當(dāng)于兩倍北城天街的商業(yè)規(guī)模；2、創(chuàng)業(yè)基地：后工項(xiàng)目城市創(chuàng)業(yè)者的LOFT公寓；3、濱江住宅：春森彼岸；4、別墅：悠山郡獨(dú)院別墅、東橋郡連排別墅、江與城連排別墅；5、洋房：悠山庭院、江與城、后工項(xiàng)目；6、寫字樓： 龍湖國際，北部超高層寫字樓；7、江景住宅：酈江的板式住宅與樓王單位；8、精裝房：酈江好望

53、嶺；9、商業(yè)：江與城、春森彼岸、MOCO等城市大型配套商業(yè)區(qū)；70區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模運(yùn)用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不金衡帶來的風(fēng)險(xiǎn)在少于競爭對手城市布點(diǎn)的情況下運(yùn)用多業(yè)態(tài)布局實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先規(guī)模區(qū)域與業(yè)態(tài)雙重平衡發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域聚焦的多業(yè)態(tài)布局單一城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模增長在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時(shí),城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入 71商業(yè)物業(yè)成為關(guān)注點(diǎn)持有型商業(yè)整體發(fā)展原則： 選擇性保留租金價(jià)值高或者租金增長快的商業(yè)物業(yè)。商業(yè)項(xiàng)目選擇原則：組織能力、現(xiàn)金流量、開發(fā)節(jié)奏和團(tuán)隊(duì)迅速取得成功新公司一年內(nèi)謹(jǐn)慎選擇持有型商業(yè)物業(yè)面積比例超過30%的單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目；新

54、公司一年后兩年內(nèi)，可適當(dāng)選擇在商業(yè)物業(yè)面積在60%以內(nèi)的單個(gè)開發(fā)仙姑，最好立足于選擇能在本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡的項(xiàng)目；新公司三年后可以拿純商業(yè)項(xiàng)目。72龍湖盈利模式選擇73增長階梯74龍湖集分權(quán)的管控模式75從戰(zhàn)略到核心競爭力核心競爭力最佳體驗(yàn)：圍繞客戶的最佳體驗(yàn)來設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)以達(dá)成溢價(jià)。效率提升：圍繞快速復(fù)制產(chǎn)品模塊與服務(wù)和優(yōu)化流程來加快開發(fā)速度。商業(yè)增值：圍繞商業(yè)資源管理和氛圍營造來提升商業(yè)物業(yè)和地段價(jià)值使命為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)并影響他們的行為。在此過程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機(jī)會。 產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略成本戰(zhàn)略合作伙伴管理戰(zhàn)略客戶關(guān)系管理戰(zhàn)略品牌管理戰(zhàn)略示 例76最佳體驗(yàn)示 例77最佳體驗(yàn)舉

55、措實(shí)例示 例78效率提升示 例79效率提升舉措實(shí)例示 例80商業(yè)增值示 例81商業(yè)增值舉措實(shí)例示 例82集中把握高端客戶的關(guān)注重點(diǎn)，滿足其需求：83 內(nèi)外界面分明，項(xiàng)目與周邊環(huán)境形成巨大反差：入口，眼前一亮通往項(xiàng)目的路，已有改變，還未明顯售樓處，趣意盎然樣板間，親和溫馨84沒有植物生長期，營造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！85為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝更多采用大量的軟景有生命的園林，比建筑本身更能打動(dòng)人！86花盛香醍花盛香醍滟瀾山香醍漫步精細(xì)化的綠化理念，小尺度上注重植物層次的搭配！87全程不同節(jié)點(diǎn)關(guān)注客戶感受入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內(nèi)部秩序化的銀杏簡潔大氣限定出導(dǎo)向性強(qiáng)

56、烈的空間院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶的心態(tài)水景的加入成為秩序與自然的過渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓入戶的處理溫馨、私密使客戶最限度放松自我88兒童戲水場景供來訪客戶小孩游戲分不清稻草人還是園丁通過示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出客戶未來的生活場景，通過體驗(yàn)營銷感染客戶89真實(shí)的生活化的冰箱生活中水池場景調(diào)味品真實(shí)呈現(xiàn)生活中的兒童桌Angle女兒房90相框里的留言馬桶插座高度的考慮書房一角整齊的鞋套入門換鞋套處配飾可直接茶飲至上而下的對細(xì)節(jié)關(guān)注91停車場標(biāo)識的與園林渾然一體煙灰缸和垃圾桶精致的樹根處理維護(hù)中的大樹露臺的燒烤場景保潔對園林細(xì)節(jié)的維護(hù)92衡量標(biāo)準(zhǔn) 利潤 銷售收入 選擇方

57、案價(jià)值 投資資本回報(bào) 凈現(xiàn)值 關(guān)鍵成功因素 集中于業(yè)績 營造創(chuàng)業(yè)環(huán)境 探索/特許的地位員工 業(yè)務(wù)維持者 建立業(yè)務(wù)者 贏家和幻想者 能力 完整的能力基礎(chǔ) 通過購買或自己 能力要求可能不十分 發(fā)展需要的能力 清楚激勵(lì)理念 以財(cái)務(wù)方面為主 以里程碑為主 以行為/具體工作為主拓展并確保核心業(yè)務(wù)運(yùn)作發(fā)展新業(yè)務(wù)開創(chuàng)未來的事業(yè)機(jī)會第一層面第二層面第三層面沒有第三層面源源不斷提出新待開發(fā)項(xiàng)目，第二層面新業(yè)務(wù)會逐漸枯竭，最后是第一層面業(yè)務(wù)喪失，無法實(shí)現(xiàn)企業(yè)長期穩(wěn)定地增長成長規(guī)劃-三層面業(yè)務(wù)規(guī)劃是企業(yè)長期持續(xù)穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)93萬科未來十年的區(qū)域擴(kuò)張結(jié)構(gòu)路線利潤第二層面（增長業(yè)務(wù)區(qū)域）杭州、蘇州、常州等長三角城市群

58、珠海、江門、肇慶、長沙、福州等珠三角城市群大連、青島、唐山、保定、石家莊等環(huán)渤海城市圈第三層面（種子業(yè)務(wù)區(qū)域）沿長江城市圈、沿隴海鐵路城市圈、哈長沈大城市圈、沿京廣鐵路城市圈、濟(jì)青煙威城市圈、成渝沿線城市圈、沿南昆鐵路城市圈第一層面（現(xiàn)金流動(dòng)業(yè)務(wù)區(qū)域）長三角：上海、南京、無錫、南昌、昆山珠三角：深圳、廣州、東莞、佛山、中山200420142009萬科核心能力94客戶細(xì)分第二層面：四個(gè)細(xì)分市場第三層面：五個(gè)細(xì)分市場職業(yè)新銳（）望子成龍家庭（）成功家庭（）幸福晚年家庭（）務(wù)實(shí)家庭（）第一層面：三個(gè)細(xì)分市場綜合性價(jià)家庭（）職業(yè)新銳（）成功家庭（）2004(需求旺盛期)2014(需求飽合期)2009

59、(需求理性期)萬科核心能力成功家庭（9%）職業(yè)新銳（25%）望子成龍家庭（18%）幸福晚年家庭（22%）務(wù)實(shí)家庭（26%）成功家庭（12%）2職業(yè)新銳（30%）望子成龍家庭（15%）幸福晚年家庭（20%）務(wù)實(shí)家庭（20%）市場成熟程度利潤95案例-某地產(chǎn)集團(tuán)的三-五年規(guī)劃要點(diǎn)96戰(zhàn)略對管理模式的要求-戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)必須有精細(xì)化的運(yùn)營體系支撐為企業(yè)未來發(fā)展提供明確方向和實(shí)現(xiàn)步驟的考慮，其他問題都將在戰(zhàn)略指導(dǎo)下來展開。一般內(nèi)容包括：業(yè)務(wù)模式業(yè)務(wù)組合成長階梯核心競爭力戰(zhàn)略目標(biāo)體系在戰(zhàn)略明確的前提下為戰(zhàn)略實(shí)施提供有力的組織支持。一般內(nèi)容包括：組織結(jié)構(gòu)管理模式功能劃分組織層級劃分權(quán)限劃分崗位說明書圍繞戰(zhàn)略的

60、要求，提供與之配套的薪酬、考核等人力資源管理方案。一般內(nèi)容包括：薪酬激勵(lì)績效管理培訓(xùn)體系招聘體系職業(yè)發(fā)展規(guī)劃關(guān)注關(guān)鍵管理和業(yè)務(wù)流程如何在企業(yè)的運(yùn)營過程中的運(yùn)作。一般內(nèi)容包括：核心業(yè)務(wù)流程關(guān)鍵管理流程行政與人力資源管理流程等支持性流程人力資源組織與管控模式 流程戰(zhàn)略正確的戰(zhàn)略清晰的權(quán)責(zé)與架構(gòu)高效率的流程高素質(zhì)和有動(dòng)力的員工97搭建合理的組織體系是管理的基礎(chǔ)說明： 表示總部直線管理表示總部各職能部門對子公司的職能部門的對口專業(yè)管理表示子公司對下屬職能部門的直線管理區(qū)域董事會總經(jīng)理董事會辦公室工程管理部市場營銷部規(guī)劃設(shè)計(jì)部財(cái)務(wù)管理部企劃部集團(tuán)辦公室人力資源部物業(yè)管理部審計(jì)法務(wù)部職工委員會銷售經(jīng)營部項(xiàng)