確山縣鐵北西路項目整體定位ppt課件

1、確山縣鐵北西路工程整體定位工程研討任務(wù)階段劃分中期溝通工程整體定位與物業(yè)開展建議前期工程市場調(diào)研目的及背景工程解析及問題案例研討市場分析終稿修正與完善物業(yè)開展建議根據(jù)開展商意見修正、調(diào)整、完善整體定位開展戰(zhàn)略可行性方向討論工程報告的構(gòu)造思緒導(dǎo)圖工程屬性界定工程開發(fā)目的工程開展戰(zhàn)略工程中心問題界定工程定位能夠的開展方向時機(jī)發(fā)掘風(fēng)險分析確山縣位于河南省南部，淮河北岸，西依桐柏、伏牛兩山余脈，東眺黃淮平原，位于鄭州與武漢之間，歷史上被譽(yù)為“中原之腹地，豫鄂之咽喉。 城市屬性確山縣確山縣位于河南省南部，駐馬店市與信陽市中間區(qū)域，隸屬駐馬店管轄。截至2021年12月31日，確山縣轄10個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)：盤龍

2、鎮(zhèn)、任店鎮(zhèn)、留莊鎮(zhèn)、劉店鎮(zhèn)、竹溝鎮(zhèn)、新安店鎮(zhèn)、石滾河鎮(zhèn)、瓦崗鎮(zhèn)、李新店鎮(zhèn)、雙河鎮(zhèn)；三里河鄉(xiāng)、普會寺鄉(xiāng)。確山縣轄10個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)：盤龍鎮(zhèn)、竹溝鎮(zhèn)、任店鎮(zhèn)、新安店鎮(zhèn)、留莊鎮(zhèn)、劉店鎮(zhèn)、石滾河鎮(zhèn)、瓦崗鎮(zhèn)、李新店鎮(zhèn)、雙河鎮(zhèn)、普會寺鄉(xiāng)、三里河鄉(xiāng)。據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示：確山縣常住人口為405992人。確山交通便利，擁有高速、國道、鐵路、機(jī)場等多元式交通資源，接南納北，承東啟西。城市屬性確山位于中原，交通便利。境內(nèi)公路有：國道G107， 國家高等級公路京港澳高速，南陽-新蔡高速；鐵路有：京廣鐵路，京廣鐵路客運專線。確山境內(nèi)李新店機(jī)場，國家十二.五規(guī)劃，將李新店機(jī)場改擴(kuò)建為李新店軍民兩用機(jī)場。確立城市北擴(kuò)、

3、工業(yè)東進(jìn)、旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)西興的城市開展戰(zhàn)略。城市屬性把確山未來開展定位為“三區(qū)兩縣一體化組團(tuán)開展的副中心城市，建筑建材業(yè)基地、優(yōu)質(zhì)糧消費基地、優(yōu)質(zhì)林果基地、高效特征農(nóng)業(yè)基地、特征旅游基地，符合確山的實踐。 隨著“三區(qū)兩縣一體化的實施，確山縣城鄉(xiāng)居民添加了就業(yè)時機(jī)，城鄉(xiāng)居民收入必將大幅度添加，生活程度必將進(jìn)一步提高。確山未來總體規(guī)劃是：確山縣城金城大道與驛城大道對接、確山縣龍山大道與107國道對接、確山縣城中原大道與安信快速通道對接，實現(xiàn)工業(yè)東進(jìn)、城市北擴(kuò)、旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)西興的目的。工程位于鐵北路西段，屬老城區(qū)偏西板塊，配套完善，然而相對于河北新區(qū)，城市環(huán)境相形見舊。確山縣 第一高級中學(xué)確山縣 人民

4、醫(yī)院城市屬性工程總占地面積約700畝，刷新確山地產(chǎn)開發(fā)最大規(guī)模，具備超大盤或城市綜合體的可塑性。工程背景工程地跨老城區(qū)西郊邊緣棚戶區(qū)及大面積荒野，緊臨京廣鐵路專線，周遭環(huán)境較為破落。工程背景京廣鐵路專線將鐵北路隔為兩半土路、溝壑及隱現(xiàn)的水流原始破落的城郊荒野籠統(tǒng)距工程1華里外東向有個別樓盤地塊解析小結(jié)工程具備開發(fā)中高檔住宅地產(chǎn)條件，但是存在一些不利的限制要素。1、地塊面積較大占地約700畝，具有絕對的規(guī)模效應(yīng)。2、緊臨老城區(qū)，大區(qū)域配套相對成熟老城區(qū)聚集著大量的原著城居群體，屬傳統(tǒng)居住板塊。2、順應(yīng)城市開展方向確山縣向北向西開展大勢所趨，未來價值可觀。1、周邊籠統(tǒng)較差工程地處城郊邊緣，周邊環(huán)境

5、原始荒蕪，較為破落。2、小環(huán)境配套缺失工程小環(huán)境內(nèi)交通、公建、生活配套相對原始或缺失。優(yōu)勢條件弱勢要素工程屬性界定：老城區(qū)邊緣、城市次主流開展方向上“造城級超大盤。屬性界定描述詮釋大環(huán)境老城區(qū)邊緣次主流發(fā)展方向老城區(qū)偏西板塊，地跨棚戶區(qū)及大面積荒郊野田。確山縣向北向西發(fā)展大趨勢。大區(qū)域區(qū)域成熟度較高配套相對完善緊鄰老城區(qū)，與城中心自然距離不遠(yuǎn)。小環(huán)境配套缺失形象破落棚戶區(qū)邊緣，周邊無任何配套。荒郊野田，土路溝壑，草木雜生。工程屬性城市次開展方向工程屬性界定：區(qū)域配套相對完善周遭籠統(tǒng)較差工程報告的構(gòu)造思緒導(dǎo)圖工程屬性界定工程開發(fā)目的工程開展戰(zhàn)略工程中心問題界定工程定位能夠的開展方向時機(jī)發(fā)掘風(fēng)險分

6、析目 標(biāo)工程開發(fā)目的：開發(fā)利潤最大化，快速回籠資金，確?，F(xiàn)金流打造區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性樓盤，提升片區(qū)檔次和籠統(tǒng)建立一定品牌影響力，塑造企業(yè)品牌籠統(tǒng)工程報告的構(gòu)造思緒導(dǎo)圖工程屬性界定工程開發(fā)目的工程開展戰(zhàn)略工程中心問題界定工程定位能夠的開展方向時機(jī)發(fā)掘風(fēng)險分析住友常用的分析工具SCQ模型？R1非期望結(jié)果由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S =情境C=R1,R2 Q=如何從R1到R2工程約束條件下客戶目的與現(xiàn)實情況的矛盾問題1：經(jīng)過什么樣的物業(yè)組合，降低風(fēng)險實現(xiàn)快速去化，并爭取價值最大化？問題2：打造什么樣的住宅產(chǎn)品，表達(dá)競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)快速去化？S：工程位于老城區(qū)偏西板塊，

7、屬傳統(tǒng)城居區(qū)域區(qū)域大環(huán)境配套完善，居住氣氛濃郁本工程開發(fā)體量較大，具有絕對規(guī)模優(yōu)勢工程周邊環(huán)境較差，小環(huán)境配套嚴(yán)重缺失工程與主城區(qū)存在一定的自然間隔工程區(qū)位與“確山城市向北向西開展一致R2：“造城級超大盤R1：區(qū)域城市綜合體工程報告的構(gòu)造思緒導(dǎo)圖工程屬性界定工程開發(fā)目的工程開展戰(zhàn)略工程中心問題界定工程定位能夠的開展方向市場研討時機(jī)分析開展階段判別：從人均GDP來看，確山縣房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)開展階段，依宏觀經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)快速開展態(tài)勢確山縣2021年人均GDP約為4132美圓。根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)相互關(guān)系斷定確山縣房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)開展階段。確山縣2021年GDP為242億元，增長13.4，根據(jù)宏觀

8、經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)開展情況判別，確山縣房地產(chǎn)呈現(xiàn)快速開展態(tài)勢。發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800250025004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型判別一個地域房地產(chǎn)開展階段的規(guī)范宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%快速發(fā)展宏觀市場板塊研討濱河新區(qū)盤龍組團(tuán)城西板塊濱河新區(qū)沿三里河區(qū)域，北岸居多，以高端住宅、城市綜合體為主。城西板塊沿鐵北路西段區(qū)域，

9、臨近老城區(qū)，周邊配套齊全。盤龍組團(tuán)以盤龍山景區(qū)森林公園為依托的樓盤組團(tuán)。 確山房地產(chǎn)市場以城市擴(kuò)建方式為主，如新區(qū)建立、郊區(qū)改造以及景區(qū)開發(fā)等。代表樓盤：金地城市花園、金地盛世華庭、中匯維也納小鎮(zhèn)、御景華府、領(lǐng)秀城、水岸星城等。濱河新區(qū)：三里河自然水系、行政新核等分量級優(yōu)勢要素助力區(qū)域價值感。板塊研討金地城市花園金地盛世華庭中匯維也納小鎮(zhèn)御景華府城西板塊：依托老城區(qū)完善配套購物、教育、醫(yī)療等，性價比樓盤。代表樓盤：御龍苑、尚品名城等。御龍苑尚品名城盤龍組團(tuán)：由于景區(qū)開發(fā)尚未構(gòu)成一定的影響力，因此區(qū)域樓盤價位偏低。板塊研討代表樓盤：龍山麗景、香山一品等。龍山麗景確山縣房地產(chǎn)市場小結(jié)市場特性：房地

10、產(chǎn)起步較晚，市場整體去化速度普通，年均去化約40萬，市場供應(yīng)量大于銷售量，去化速度尚可。區(qū)域分布：樓盤在北區(qū)、西區(qū)和南區(qū)各有分布，隨著“駐馬店三區(qū)兩縣一體化的建立步伐，城北、城西將漸趨成熟。建筑類型：在售房源以小高層、高層為主，部分工程開發(fā)多層洋房產(chǎn)品。置業(yè)群體：目前購房群體中，改善型置業(yè)占比較大，多數(shù)為私營業(yè)主、企事業(yè)單位任務(wù)人員，其次為年輕人初次置業(yè)和投資置業(yè)需求。春節(jié)前后外出返鄉(xiāng)人員也是重要置業(yè)群體。銷售價錢方面：銷售價錢約2600-3400元/，整體均價約3100元/，價錢程度不高，有一定的上漲空間。宏觀市場產(chǎn)品研討客戶研討房型二房三房四房復(fù)式面積特征以80-95為主少數(shù)超過100以1

11、00-135為主少數(shù)小于100，或超過135140-160為主少數(shù)超過160160以上去化速度慢快慢很慢客戶特征初次置業(yè)的年輕人占主力，部分改善型購房者。改善型購房者多，也有部分年輕人，一般經(jīng)濟(jì)實力比較好。收入水平較高的中年人士，一般是企事業(yè)單位管理層或者高技術(shù)人士。收入豐厚的企業(yè)人士或者高級公務(wù)人員等。30-45歲左右的改善型購房是市場的主流，地段、戶型、價錢成為購房思索重要要素。目前，確山縣的購房群體以本地人為主，商品住宅的外來投資比例較小，購房者主要還是本市30-45歲左右具有一定經(jīng)濟(jì)實力的人群以及來自確山縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的進(jìn)城購房人群。110-120三房，總價35萬之內(nèi)的戶型成為熱銷產(chǎn)品，4

12、0萬左右的產(chǎn)品阻力就會大很多。置業(yè)數(shù)量置業(yè)需求 改善型需求 為子女購置初次購房的輕年 部分拆遷戶 是當(dāng)?shù)刭彿康闹饕獦?gòu)成群體提升居住質(zhì)量 追求新生活方式為子女購置如婚房等 子女讀書需求 在縣城從業(yè) 是確山的重要購房群體在確山從業(yè)看中未來開展總體所占比例較小城區(qū)購房者周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者外地購房者縣城客戶是確山購房群體的大多數(shù),雖然不少人有房住,但仍有較高的購房需求?？h城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn),也是確山重要的購房群體,希望在縣城置業(yè)，滿足更高追求。外地購房者,看好確山的環(huán)境和開展。確山三類購房者城區(qū)客戶與縣城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶是市場的主力，外地客戶相對較少。住宅方向研判隨著金地盛世華庭、御景華府、維也納小鎮(zhèn)等工程開發(fā)，確山

13、房地產(chǎn)整體市場供應(yīng)平衡，市場相對穩(wěn)定開展。住宅產(chǎn)品風(fēng)格各異，但產(chǎn)品質(zhì)量普通，亮點較少，100-三房產(chǎn)品去化較快?？蛻糁饕獊碓从诔菂^(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，收入穩(wěn)定的公務(wù)員、大型企事業(yè)單位及經(jīng)商客戶，改善型置業(yè)和初次置業(yè)占主導(dǎo)，面積需求及總價接受才干有限。以客戶需求為導(dǎo)向，在區(qū)域內(nèi)構(gòu)成差別，在本錢控制的根底上構(gòu)成一定產(chǎn)品亮點，以產(chǎn)品力作為競爭優(yōu)勢客戶目的：減小風(fēng)險，快速回現(xiàn)工程開展方向研討城市影響力大盤營銷思緒自創(chuàng) 案例自創(chuàng)：【阿卡迪亞】位于城市未來重點開展區(qū)域；向東城市中心區(qū)域；向北濱河新區(qū)、行政新核；西南生態(tài)旅游開發(fā)區(qū)。本案中義阿卡迪亞位于城市未來重點開展區(qū)域；向西城市中心區(qū)域；向東大鄭東新區(qū)；向東南國

14、家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。2003年，隨著鄭東新區(qū)建立正式啟動，根底設(shè)備先行，路網(wǎng)構(gòu)筑、龍湖開挖，鄭州國際會展中心工程開工，CBD內(nèi)環(huán)建立陸續(xù)展開。2004年，新區(qū)外圍的住宅開發(fā)也逐漸開場，建業(yè)聯(lián)盟新城、順馳第一大街、綠城百合公寓、中義阿卡迪亞等作為先行者，進(jìn)展了有效的探求并獲得勝利。根據(jù)工程區(qū)位、定位等，我們挑選中義阿卡迪亞作為研討對象。營銷背景區(qū)位與交通區(qū)位特點：處于城市近郊，未來開展?jié)摿甏?；政策?dǎo)向下大力開展根底設(shè)備，配套逐漸完善；迎合大鄭州下的城市擴(kuò)張趨勢，但現(xiàn)階段配套和人氣明顯缺乏。區(qū)位： 阿卡迪亞位于鄭東新區(qū)CBD南側(cè)，金水東路與黃河?xùn)|路交界處，熊耳河南岸，緊鄰CBD中心區(qū)，距中州大道

15、約1公里。交通南鄰行政大道金水路，銜接新老城區(qū)，向西1公里是中州大道，暢達(dá)南北，東側(cè)緊鄰黃河?xùn)|路。社區(qū)規(guī)劃低密度人文主題社區(qū)的內(nèi)涵18萬方建筑、1.6容積率、2萬方配套，打造人文主題社區(qū)。多層、小高層等包括大面積八角窗、組團(tuán)院落空間、地下半地下車庫等人文元素景觀軸S形干道主脈絡(luò)，將景觀從中心區(qū)由南向北延伸，自然浸透東西兩側(cè)院落空間，將廣場、商業(yè)街、會所、前庭水景軸、綠軸串聯(lián)。廣場和街道小區(qū)南側(cè)廣場與東側(cè)廣場對社區(qū)外開放，聚集周邊人氣，進(jìn)一步帶動社區(qū)商業(yè)的開展。價值標(biāo)桿北側(cè)臨水景觀資源最好的籠統(tǒng)提升社區(qū)配套位于金水路和黃河?xùn)|路，社區(qū)雙會所及南側(cè)4000米大商場、臨街商業(yè)配套，一期全部建成展現(xiàn)寬景

16、house商業(yè)中心；Loft總占地17萬（實際用地11萬）總建面18萬商業(yè)鄰黃河?xùn)|路和金水路步行街會所2000平米容積率1.6車位比1:0.6總戶數(shù)1212戶TOHO小高層建筑與景觀園林 建筑風(fēng)格煙囪、四坡屋頂、天然石材、特制清水磚和進(jìn)口涂料組成的三段式立面、八角窗等細(xì)節(jié)特征，以典建筑符號為元素，經(jīng)過現(xiàn)代技術(shù)和現(xiàn)代資料的運用，含蓄地傳達(dá)出時髦氣味，堪稱新古典主義風(fēng)格的集大成之作。景觀園林江南園林的精致與大中原的奔放完美糅合經(jīng)過中心廣場、組團(tuán)臺地、地下車庫等結(jié)點的抬高與降低，構(gòu)筑出坡地起伏的立體空間，發(fā)明出了意趣盎然的自然落差。整個住區(qū)高程差到達(dá)1.5米，表達(dá)了平原城市的坡地生活主張。風(fēng)情商業(yè)街

17、區(qū)自成一景。94-97兩房126三房戶型組合戶型組合戶型組合營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行結(jié)果營銷戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略：提出人文主題、公園社區(qū)概念。價錢戰(zhàn)略：低開高走在初期銷售情勢好的情況下迅速提價以實現(xiàn)利潤的最大化。價錢平均上漲達(dá)1000元?；\統(tǒng)戰(zhàn)略：配套先行，會所和幼兒園雙會所先建。產(chǎn)品配比及銷售情況物業(yè)類型戶型面積(m2)單價(元/m2）總價(萬元）套數(shù)銷售情況兩房92-97360033-35120多余套剩余22套三房126-136340042-46260多套 剩余24套四房140-1903200-340045-6560多套 剩余20套復(fù)式190-2503000-330057-8210多套剩余6套一期04年開盤

18、，共推出420套，開盤當(dāng)日銷售350多套；次日銷售即達(dá)到90什么樣的市場定位？中原質(zhì)量地產(chǎn)新標(biāo)桿中心客戶：金水區(qū)以及市區(qū)內(nèi)的經(jīng)商勝利人士重點客戶：多次置業(yè)者以及投資客極盡展現(xiàn)未來生活情景；建立質(zhì)量樓盤氣勢，一舉奠定人文主題社區(qū)籠統(tǒng)。迎合大鄭州向東擴(kuò)張和鄭東新區(qū)的開展戰(zhàn)略，在CBD外側(cè)，打造高質(zhì)量的人文主題公園社區(qū)。產(chǎn)品定位籠統(tǒng)定位客戶定位啟動區(qū)目的問題 3問題 1阿卡迪亞的勝利關(guān)鍵要素 處理了什么關(guān)鍵性問題？緊跟政府對鄭東新區(qū)的宣傳造勢，拔高區(qū)域價值“鄭東新區(qū)蓬勃開展背景下的阿卡迪亞，處理目前社區(qū)位置相對偏遠(yuǎn)和配套不足的問題困擾問題 2如何整合資源構(gòu)成區(qū)域不可復(fù)制的另一極？在一期開盤初期，將金

19、水路商業(yè)街、中心廣場、景觀園林、教育會所、設(shè)備一并展現(xiàn)，未來生活場景得以充分體驗看得見的未來。浙商品牌對質(zhì)量保證和優(yōu)質(zhì)效力的承諾以浙商軍團(tuán)的開發(fā)閱歷整合三大工程資源，打造18萬平米、 集多層住宅、小高層、步行商業(yè)街、雙會所、地下車庫于一體的“大型低密度高尚人文社區(qū)，產(chǎn)品價值點如何展現(xiàn)？品牌效應(yīng)如何抑制區(qū)域周邊配套不成熟？附加值區(qū)域標(biāo)桿樓盤營銷案例總結(jié)消除陌生感的四大措施開發(fā)商本身的強(qiáng)勢品牌或嫁接全國知名強(qiáng)勢品牌強(qiáng)勢主題，如運動主題、異域風(fēng)情主題、人文主題等以齊全的生活配套，如品牌主力店、大型會所以政府宣傳為契機(jī)，以公共活動制造區(qū)域熱點，消除陌生感吸引客戶置業(yè)的驅(qū)動要素先人一步置業(yè)的價錢優(yōu)勢未來

20、完善的市政規(guī)劃和升值前景良好的空氣質(zhì)量或景觀資源分期規(guī)律低開高走，小步快跑規(guī)模優(yōu)勢，本錢領(lǐng)先啟動期位置臨近周邊成熟區(qū)，交通條件成熟區(qū)位于工程中利于展現(xiàn)的位置便于后期的分期延續(xù)啟動物業(yè)類型試探市場型：物業(yè)類型豐富，啟動一切物業(yè)類型搶占市場型：啟動最中心物業(yè)類型區(qū)域標(biāo)桿樓盤營銷案例總結(jié)工程報告的構(gòu)造思緒導(dǎo)圖工程屬性界定工程開發(fā)目的工程開展戰(zhàn)略工程中心問題界定工程定位能夠的開展方向市場研討時機(jī)分析結(jié)合工程特點及城市開展情況，本工程需求打造的是“城市具有影響力的中高端大盤。經(jīng)過本工程的開發(fā)建立，塑造開發(fā)商良好的市場籠統(tǒng)，為今后的工程開發(fā)奠定良好的根底。明確市場定位，塑造工程籠統(tǒng)，打造具有市場競爭力的優(yōu)

21、勢產(chǎn)品！結(jié)合平安、快速贏利的目的，從工程價值實現(xiàn)的要素入手分析工程開展戰(zhàn)略品牌附加值產(chǎn)品附加值：住宅贈送功能面積市場高占位充分利用地段優(yōu)勢立面與現(xiàn)有產(chǎn)品表達(dá)區(qū)別按照城市開展規(guī)律，找準(zhǔn)最正確物業(yè)組合填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品空白在控制本錢的情況下，部分提升產(chǎn)品質(zhì)量住宅提高運用率，強(qiáng)調(diào)功能性與溫馨性附加值籠統(tǒng)提升定位差別產(chǎn)品區(qū)域價值價值實現(xiàn)在片區(qū)已有價值認(rèn)知根底上，充分發(fā)掘客戶充分借助工程地段昭示性強(qiáng)的優(yōu)勢，塑呵斥區(qū)域內(nèi)高籠統(tǒng)工程模型來源：住友顧問打造高籠統(tǒng)、中高質(zhì)量產(chǎn)品；以主流需求為導(dǎo)向，在區(qū)域內(nèi)構(gòu)成一定產(chǎn)品差別；部分優(yōu)化，建立產(chǎn)品質(zhì)量競爭優(yōu)勢！開展戰(zhàn)略做足面子工程：經(jīng)過外立面、大堂、人口廣場等提升工程籠統(tǒng)

22、；住宅戶型適當(dāng)控制，進(jìn)展市場補(bǔ)缺；住宅戶型產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化，公建更強(qiáng)調(diào)公共空間戰(zhàn)略落實工程報告的構(gòu)造思緒導(dǎo)圖工程屬性界定工程開發(fā)目的工程開展戰(zhàn)略工程中心問題界定工程定位能夠的開展方向市場研討時機(jī)分析住宅物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品定位市場定位產(chǎn)品定位客戶定位客戶定位分物業(yè)定位住宅市場定位以高籠統(tǒng)、戶型設(shè)計優(yōu)化、功能面積贈送為中心賣點的高檔城市住宅面向中高端購買實力的初次、二次置業(yè)客戶的產(chǎn)品“造城級 未來中心住區(qū)住宅客戶定位IIIIIIII 偶得客戶：外地購房客戶以投資為主要目的，看重未來升值潛力I 中心客戶：確山縣城中高端客戶職業(yè)特征：政府中高級公務(wù)員、大型企事業(yè)單位管理層、私營企業(yè)主等年齡特

23、征：25-45歲之間置業(yè)目的：改善型置業(yè)與初次置業(yè)均有，對工程地段比較認(rèn)可II 重要客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高端客戶職業(yè)特征：政府中高級公務(wù)員、私營企業(yè)主等年齡特征：30-45歲之間置業(yè)目的：改善居住為主，由于任務(wù)關(guān)系或思索小孩入學(xué)，希望在縣城有居所，并看重政府開展方向I中心客戶的AIO分析追求溫馨、方便、一定質(zhì)量的生活A(yù)ction活動時間相對規(guī)范經(jīng)常參加一些社交活動周末到商場購物或到周邊放松一年中會有12次左右的旅游Interest興趣生活要求一定的檔次，但追求奢華喜歡文化、人文的東西關(guān)注城市發(fā)展及未來產(chǎn)生的變化Opinion觀點認(rèn)可片區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿οＭ鐓^(qū)有一定的檔次，“鄰居”有一定層次希望住在離上班較近的地方周邊有較好的學(xué)校供子女入學(xué)不滿意原來的房子，改善居住，考慮換房愿意接受新事物和新產(chǎn)品購房希望一次性到位客戶特征總結(jié)：生活溫馨、方便，對地段有要求喜歡周邊配套齊全的社區(qū)追求一定的生活質(zhì)量產(chǎn)品定位的出發(fā)點開發(fā)商目的：快速回現(xiàn)，確?，F(xiàn)金流穩(wěn)定。市場需求：100-三房去化最快。目的客戶：改善型居住因此對戶型尺度的需求較大，偏愛溫馨的戶型；初次置業(yè)者對面積總價有一定控制。市場上的主流戶型：80-100兩房，100-三房，140-160四居。戶型設(shè)計普通。住宅產(chǎn)品定位控制面積總價，以三房為主，兩房、四房為輔；戶型設(shè)計表達(dá)亮點