金地XXXX年東莞虎門慧盈項(xiàng)目投資評(píng)審報(bào)告ppt課件

1、Gemdale Corporation東莞虎門慧盈工程投資評(píng)審報(bào)告 金地集團(tuán)東莞公司 2021.5.8目 錄第一部分 地塊根本信息第二部分 東莞經(jīng)濟(jì)開展及規(guī)劃第三部分 虎門經(jīng)濟(jì)開展及規(guī)劃第四部分 土地市場(chǎng)分析第五部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第六部分 工程定位第七部分 設(shè)計(jì)方案第八部分 收益與本錢測(cè)算第九部分 開發(fā)方案PART1地塊根本信息PART2東莞經(jīng)濟(jì)開展及規(guī)劃PART3虎門經(jīng)濟(jì)開展及規(guī)劃PART4土地市場(chǎng)分析PART5房地產(chǎn)市場(chǎng)分析東莞市商品住宅近幾年供需兩旺，供求平衡，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲；2021-2021年歷延續(xù)三年供應(yīng)量與銷售量根本持平。 1.1 東莞市商品住宅市場(chǎng)歷史成交特征情況 東莞市商品住

2、宅市場(chǎng)近5年特征描述總表指標(biāo)20082009201020112012房地產(chǎn)市場(chǎng)供需指標(biāo)住宅用地成交地面面積153185204180200住宅用地成交總建筑面積372452457432480商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（1）574.9425.5462.2542.6600.4商品住宅總銷售面積（3）494.9569.5442.4520600.3商品住宅總銷售均價(jià)57286121763281888277供需比例年初商品住宅存量房面積（2）531611467486.8509.4總可售面積 1105.91036.5929.21029.41109.8新增供需比例（=（1）/（3）1.160.75 1.04 1.0

3、41.00 供應(yīng)量/需求量:東莞全市商品住宅近五年年均供應(yīng)量約521.12萬方，年均需求量約525.42萬方，供應(yīng)穩(wěn)定，需求旺盛，供需平衡。供需比：全市商品住宅近五年新增商品住宅供需比處于0.751.16之間，根本處于供需平衡形狀。從歷史成交總量來看，東莞市商品住宅市場(chǎng)供需比堅(jiān)持穩(wěn)定，東莞市場(chǎng)開展不斷堅(jiān)持著整體平穩(wěn)、理性的開展趨勢(shì)；1.1 東莞市商品住宅市場(chǎng)歷史成交特征情況 近五年東莞市新增商品住宅供需比處于0.751.16之間，根本處于供需平衡形狀 房?jī)r(jià): 2021-2021年，商品住宅均價(jià)以平均600元/平漲幅增長(zhǎng),年均漲幅8.9%；2021年全市商品住宅均價(jià)與上年根本持平，為8277元/

4、平，同比漲1.09%，未超限購(gòu)警界限東莞房?jī)r(jià)漲幅低于GDP增幅，東莞樓市長(zhǎng)期堅(jiān)持理性與平穩(wěn)。 1.1 東莞市商品住宅市場(chǎng)歷史成交特征情況 0811年東莞市商品住宅均價(jià)年均漲幅8.9%；12年與11年根本持平，漲幅1.09% 截至12月31日全市一手住宅庫(kù)存面積約509.4萬平方米，2021年東莞庫(kù)存程度圍繞500萬平方米上下小幅動(dòng)搖，根據(jù)13年前4個(gè)月的消化速度，約10個(gè)月可消化完2021年庫(kù)存量；缺乏一年的去庫(kù)存程度一定程度上支撐著房?jī)r(jià)的平穩(wěn)上漲。1.1 東莞市商品住宅市場(chǎng)歷史成交特征情況 2021年底東莞市庫(kù)存量約509.4萬，根據(jù)2021年的消化速度，約10個(gè)月可消化完2021年庫(kù)存量

5、2021年東莞樓市整體成交量、價(jià)創(chuàng)歷史最高自2021年四季度后，東莞房?jī)r(jià)平穩(wěn)在8100-8400元/小幅動(dòng)搖，長(zhǎng)期表現(xiàn)平穩(wěn)。2021年商品住宅成交價(jià)錢全年繼續(xù)穩(wěn)定在8200元/程度；第四季度住宅成交量約187.7萬，價(jià)錢約8401元/，創(chuàng)歷史最高。8200元1.1 東莞市商品住宅市場(chǎng)歷史成交特征情況 2021年樓市繼續(xù)穩(wěn)定，延續(xù)8個(gè)月成交達(dá)5000套高位供應(yīng)情況：年度兩大供應(yīng)頂峰：5月和9月。其它月份供應(yīng)較均勻，反映了開發(fā)商繼續(xù)積極的推貨熱情。成交情況：在繼續(xù)穩(wěn)定的樓市預(yù)期下，東莞樓市進(jìn)入繼續(xù)旺銷態(tài)勢(shì)，延續(xù)8個(gè)月成交到達(dá)超5000套的高位，直至12月創(chuàng)下成交量74萬，達(dá)歷史第二第一為07年7月

6、75萬平方米房?jī)r(jià)情況：全年在4-5月出現(xiàn)了短暫的房?jī)r(jià)下調(diào)，在繼續(xù)穩(wěn)定的樓市預(yù)期下，房?jī)r(jià)得到迅速回穩(wěn)。在“十八大及“中央經(jīng)濟(jì)任務(wù)會(huì)議良好預(yù)期下，年底呈現(xiàn)房?jī)r(jià)小幅上升景象。1.1 東莞市商品住宅市場(chǎng)歷史成交特征情況 71-100平米剛需戶型2021年供求最旺，最暢銷從2021年新增供應(yīng)的戶型銷售情況來看，71-120平方米戶型供求最旺，最暢銷，其中91-100戶型銷售率最高，超越70%；101-120平方米戶型供銷情況不錯(cuò)，銷售率達(dá)66%70平方米以下戶型以公寓為主，銷售情況較差。1.1 東莞市商品住宅市場(chǎng)歷史成交特征情況 從供應(yīng)方面來看： 2021-2021年東莞樓市處于“供不應(yīng)求形狀； 202

7、1年-2021年東莞樓市處于“供應(yīng)偏緊形狀，需求未得到完全釋放。 2021年全年的情勢(shì)為供求平衡，房?jī)r(jià)平穩(wěn)，成交量增幅在10%上下，供應(yīng)量增幅將在10%以內(nèi)，房?jī)r(jià)漲幅將在1%以內(nèi)，并且成為08年以來漲幅最低的一年。在高壓政策下，房?jī)r(jià)近兩年平穩(wěn)在8200元上下。從需求角度看：市場(chǎng)需求以自住為主，二房、三房中小戶型成交活潑，大面積改善性產(chǎn)品需求相對(duì)較理性，高端產(chǎn)品，由于其地段、環(huán)境、資源、品牌等方面的優(yōu)勢(shì)，依然備受市場(chǎng)高端人士的青睞。 從房?jī)r(jià)走勢(shì)來看：跟東莞經(jīng)濟(jì)走勢(shì)堅(jiān)持一致， 2021-2021年，商品住宅均價(jià)以平均600元/平漲幅增長(zhǎng)，漲幅約8.9%； 2021年全市商品住宅均價(jià)與上年根本持平，

8、為8277元/平，同比漲1.09%，未超警界限。今年東莞房?jī)r(jià)漲幅低于GDP增幅，東莞樓市長(zhǎng)期堅(jiān)持理性與平穩(wěn)。 從土地市場(chǎng)看:政府近來來放緩了土地的供應(yīng)，但由于外來一線品牌看好東莞市場(chǎng)參與與本地企業(yè)爭(zhēng)地的行列，使得拿地本錢增高，拿地難度加大，一線鎮(zhèn)區(qū)成為近兩三年開展的熱點(diǎn)區(qū)域，而二三線鎮(zhèn)區(qū)由于土地貯藏的充足及未來配套的完善將迎來新的開展機(jī)遇。1.1 東莞市商品住宅市場(chǎng)歷史成交特征總結(jié) 新增商品住宅用地供應(yīng)量逐年減少：隨著土地的開發(fā)和新增供應(yīng)，估計(jì)東莞市未來幾年商品住宅供應(yīng)量將較目前呈現(xiàn)總體偏緊的趨勢(shì)；隨著市政府“三舊改造的大力推進(jìn)，未來幾年內(nèi)，新增土地供應(yīng)量部分未來源于城市更新的“三舊改造土地。

9、新增商品住宅供需缺口長(zhǎng)期存在，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、資源稀缺的優(yōu)質(zhì)樓盤倍受追捧。隨著生活程度和開發(fā)程度的提升，估計(jì)新增優(yōu)質(zhì)樓盤將更受追捧，市場(chǎng)分化更為明顯。指標(biāo)2013（E）2014（E）2015（E）房地產(chǎn)市場(chǎng)供需指標(biāo)住宅用地成交地面面積220210230住宅用地成交總建筑面積528504530商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（1）520510540商品住宅總銷售面積（3）580560550商品住宅總銷售均價(jià)866891279638供需比例商品住宅存量房面積（2）544484434總可售面積 1064994974新增供需比例=（1）/（3）0.900.910.981.2 東莞市商品住宅市場(chǎng)開展預(yù)測(cè) 一季度成交情

10、況：市場(chǎng)需求旺盛，一季度樓市成交創(chuàng)下歷史新高，價(jià)錢小幅上漲。2021年1季度，東莞住宅成交面積149.39萬，不僅同比去年1季度大幅增長(zhǎng)85%，也超越了以往歷史同期的成交水準(zhǔn)，創(chuàng)下東莞歷史上第一季度住宅成交的最高記錄。1.3 東莞市2021年一季度商品住宅市場(chǎng)情況 一季度供應(yīng)情況：市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)缺乏，樓市庫(kù)存延續(xù)6個(gè)月下降。據(jù)東莞中原研討部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年3月31日，東莞住宅庫(kù)存面積為427.42萬，延續(xù)6個(gè)月下降。按照過去12個(gè)月住宅月均消化面積計(jì)算，當(dāng)前住宅庫(kù)存的消化周期僅為7.7個(gè)月，降至了近四年以來的最低程度。1.3 東莞市2021年一季度商品住宅市場(chǎng)情況 成交構(gòu)造分析面積段

11、：70-110 剛需產(chǎn)品成交比例占總體的58%，目前的東莞市場(chǎng)，曾經(jīng)進(jìn)入剛性需求占絕對(duì)主導(dǎo)位置的時(shí)代。1.3 東莞市2021年一季度商品住宅市場(chǎng)情況 成交構(gòu)造分析價(jià)錢：開發(fā)商樓市預(yù)期提高，91個(gè)工程提價(jià)，占比56%2021年1季度東莞各樓盤單價(jià)與去年4季度漲跌幅對(duì)比情況：今年1季度，剔除尾盤工程，東莞共有163個(gè)在售工程有成交記錄。與去年4季度相比較，漲幅在1%-3%的工程有41個(gè)，占比25%；漲幅在3%-5%的工程有26個(gè)，占比16%；漲幅在5%以上的工程有24個(gè)，占比15%。從中可以看出，上漲幅度在1%-5%的工程最多，共67個(gè)，占比41%。漲價(jià)的幅度集中在1%-5%。1.3 東莞市202

12、1年一季度商品住宅市場(chǎng)情況 “國(guó)五條、公積金新政等調(diào)控政策對(duì)東莞市場(chǎng)的影響微乎其微。主要表如今以下幾個(gè)方面：購(gòu)房客戶上門情況：一季度各月客戶來訪量與元旦樓市旺季期間的來訪量相當(dāng)。開發(fā)商推盤節(jié)拍：3月東莞市場(chǎng)新開盤或加推的工程超越20個(gè)，樓市供應(yīng)面積也到達(dá)50.65萬，近5年來僅次于2021年同期。樓市成交：3月全市住宅成交面積到達(dá)62.96萬，為近6年來的最高程度。東莞房?jī)r(jià)走勢(shì)：一季度樓價(jià)總體平穩(wěn)，在售工程中，提價(jià)工程占比56% 。1.3 東莞市2021年一季度商品住宅市場(chǎng)情況 4月樓市延續(xù)長(zhǎng)期以來的熱銷，政策穩(wěn)定及供應(yīng)偏緊突破傳統(tǒng)淡季1.3 東莞市2021年4月商品住宅市場(chǎng)情況 4月“供需雙

13、升，成交量同比添加四成，成交均價(jià)為8448元/，價(jià)錢穩(wěn)定；去年同期相比，今年4月東莞樓市表現(xiàn)出“供需雙升。2021年4月全市新建商品住房供應(yīng)面積約44.2萬平方米，同比添加15%，4月全市新建商品住房簽約面積約51.3萬平方米，同比大幅添加四成，4月新建商品住房簽約均價(jià)約8448元/平方米，價(jià)錢穩(wěn)定。1-4月成交量同比大幅增七成，供應(yīng)缺口較大，房?jī)r(jià)8522元與去年同期達(dá)最高點(diǎn)1.3 東莞市2021年4月商品住宅市場(chǎng)情況 合富輝煌東莞市場(chǎng)研討部數(shù)據(jù)顯示，2021年1-4月全市住宅網(wǎng)簽面積200.7萬平方米，同比大幅添加七成，創(chuàng)歷史最高。2021年1-4月全市住宅網(wǎng)簽均價(jià)約8522元/，與去年同期

14、達(dá)最高點(diǎn)。1-4月新增供應(yīng)面積僅132.9萬平方米，是銷售面積的66%，闡明供應(yīng)缺口較大，市場(chǎng)曾經(jīng)處于較嚴(yán)重的供不應(yīng)求。低庫(kù)存支撐了市場(chǎng)成交活潑度及房?jī)r(jià)1.3 東莞市2021年4月商品住宅市場(chǎng)情況 截至2021年4月底，東莞一手住宅庫(kù)存面積僅約420萬平方米，已根本上到達(dá)過去六年以來最低值。按照過去12個(gè)月住宅月均消化面積計(jì)算，只需7個(gè)月即可將庫(kù)存消化終了。在這種“低庫(kù)存的支撐下，東莞樓市消化率得到了提高，也支撐了房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有漲的態(tài)勢(shì)。 虎門商品住宅市場(chǎng)整體開展呈穩(wěn)健開展趨勢(shì)，供需價(jià)均表現(xiàn)良好供應(yīng)：0810年虎門供應(yīng)根本平穩(wěn)，11年供應(yīng)量出現(xiàn)頂峰到達(dá)50萬，12年有所下降，供應(yīng)量為40萬，受供

15、應(yīng)構(gòu)造影響，導(dǎo)致供需比失衡。需求：虎門住宅成交穩(wěn)定，受供應(yīng)量的影響，成交量也會(huì)隨之變化；2021年成交約22萬平米；價(jià)錢：價(jià)錢從2021年開場(chǎng)不斷呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，10年均價(jià)上漲1010元/；11年突破萬元大關(guān)，均價(jià)上漲2294元/，漲幅達(dá)28.73%；2021年受個(gè)盤價(jià)錢影響，均價(jià)略有下降。1.4 虎門鎮(zhèn)近5年商品住宅供求量?jī)r(jià)走勢(shì)分析 主要由于龍泉豪苑工程2021年供應(yīng)量大，但走貨速度緩慢，導(dǎo)致虎門2021年供需比失衡，假設(shè)剔除龍泉豪苑，那么供需比為1.2，供需平衡虎門鎮(zhèn)2021年供需失衡的補(bǔ)充闡明 虎門整體市場(chǎng)剔除龍泉豪苑項(xiàng)目供應(yīng)量（）507280330955.05成交量（）3223932

16、76148.49供需比1.57 1.2 龍泉豪苑截至2011年7月入市,供應(yīng)面積為176324.95；截至2011年底，簽約面積46244.51；僅此項(xiàng)目2011年存量達(dá)130080.44。龍泉豪苑工程產(chǎn)品全部是200及以上大平面；外鄉(xiāng)開發(fā)商追求靜態(tài)收益最大化，不追求銷售速度，且不會(huì)降價(jià)促進(jìn)銷售。面積段2012年供應(yīng)面積（）2012年成交面積（）占總成交面積比例各面積段成交率180以下22791821255665.93%93.26%180及以上27936210983734.07%39.32%合計(jì)507280322393100.00%虎門鎮(zhèn)2021年成交量分面積段補(bǔ)充闡明 180以下產(chǎn)品總供應(yīng)量

17、227918，而成交量為212556，該面積段成交率高達(dá)93.26%；闡明此面積段產(chǎn)品市場(chǎng)需求旺盛，且?guī)齑媪績(jī)H剩余15362，缺乏1個(gè)月的去化量；180及以上產(chǎn)品明顯供過于求，該面積段成交率僅39.23%，存量達(dá)169525，而龍泉豪苑單工程庫(kù)存量就高達(dá)130080.44；虎門鎮(zhèn)2021年供需失衡的補(bǔ)充闡明 2012年虎門供需分布面積區(qū)間供應(yīng)面積成交面積成交比例80-1003406936162106.14%100-120318273114097.84%120-140476394532695.14%140-160172431567390.89%160-180251681783470.86%180

18、-200620873189351.37%200-250520002585449.72%350-40036911631.44%400-45010457283427.10%450-50029523322510.92%500-5501689310146.00%550-6005848151038.73%600-6508488161319.00%750-800531475914.28%800以上405300.00%合計(jì)403611218546180及以上大戶型產(chǎn)品累計(jì)供應(yīng)量為247665，而成交量?jī)H72411 主要緣由在于180及以上大戶型產(chǎn)品供應(yīng)嚴(yán)重過剩，供應(yīng)量達(dá)247665，占總供應(yīng)量61.36%，

19、而成交量?jī)H72411，占總成交量33.13%虎門鎮(zhèn)2021年成交量分面積段補(bǔ)充闡明 180以下產(chǎn)品總供應(yīng)量155946，而成交量為146，成交率高達(dá)93.71%；此面積段產(chǎn)品供需兩旺，且?guī)齑媪績(jī)H剩余15362，缺乏1個(gè)月的去化量；180及以上產(chǎn)品與2021年一樣明顯供過于求，該面積段成交率僅29.24%，存量達(dá)174254；預(yù)測(cè)：經(jīng)過近兩年供需構(gòu)造發(fā)現(xiàn)，假設(shè)180以下產(chǎn)品供應(yīng)量合理添加，那么虎門年度的成交量將在一定程度上被放大。面積段2012年供應(yīng)面積（）2012年成交面積（）占總成交面積比例各面積段成交率180以下15594614613566.87%93.71%180及以上247665724

20、1133.13%29.24%合計(jì)403611218546100.00%2021年第四季度集中放量、成交活潑，2021年1月到達(dá)最頂峰。成交： 2021年虎門商品住宅前三季度成交相對(duì)平穩(wěn)，第四季度及2021年1月集中放量、成交活潑。價(jià)錢： 2021年虎門商品住宅房?jī)r(jià)根本堅(jiān)持在萬元以上，受3月受個(gè)盤低價(jià)產(chǎn)品的影響，拉低了3月整體均價(jià)及全年成交均價(jià)，2021年價(jià)錢小幅上漲。1.4 虎門鎮(zhèn)20212021年2月商品住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)分析 剛需戶型：從09-12成交面積段劃分來看，60-120平米剛需戶型占據(jù)絕對(duì)比重，并呈逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。大平層：140及以上大平層逐漸遭到市場(chǎng)的關(guān)注，成交比重逐年上漲。20

21、21-2021年虎門商品住宅成交面積段構(gòu)造圖1.4 虎門鎮(zhèn)近4年商品住宅成交面積構(gòu)造分析 60-120戶型不斷是市場(chǎng)成交主力軍，剛需市場(chǎng)強(qiáng)勁，同時(shí)140200大平層同步倍受市場(chǎng)關(guān)注，占據(jù)了一定的成交比例2021-2021年虎門商品住宅成交總價(jià)段情況1.4 虎門鎮(zhèn)近4年商品住宅成交總價(jià)構(gòu)造分析 由于0910年虎門商品住宅價(jià)錢較低，總價(jià)90萬及以上產(chǎn)品占比較少，11年均價(jià)突破萬元大關(guān)以后，總價(jià)90萬及以上產(chǎn)品占據(jù)一定的比重。一季度成交情況：市場(chǎng)需求旺盛，成交創(chuàng)下歷史新高，價(jià)錢上漲明顯。2021年1季度，虎門住宅成交面積10.3萬，超越歷史同期程度，成交創(chuàng)新歷史最高記錄。2021年一季度均價(jià)為108

22、48元/，相比2021年一季度大幅上漲2216元/，僅低于2021年的11052元/。1.4 虎門鎮(zhèn)2021年一季度商品住宅市場(chǎng)情況 一季度各月供需量?jī)r(jià)情況：2021年一季度1、2月住宅無新增供應(yīng)，僅3月有2.5萬平米新增供應(yīng)；1月成交量近6萬，一季度成交均價(jià)均已超越萬元大關(guān)。1.4 虎門鎮(zhèn)2021年一季度商品住宅市場(chǎng)情況 成交構(gòu)造分析面積段：80100 剛需產(chǎn)品成為一季度各月成交的主力產(chǎn)品，所占比重占到50%左右，虎門剛性市場(chǎng)需求占絕對(duì)主導(dǎo)。1.4 虎門鎮(zhèn)2021年一季度商品住宅市場(chǎng)情況 1.4 虎門鎮(zhèn)2021年4月商品住宅市場(chǎng)情況 虎門4月簽約面積約3萬，簽約均價(jià)10836元/，與一季度根

23、本持平合富輝煌東莞市場(chǎng)研討部數(shù)據(jù)顯示，2021年4月虎門鎮(zhèn)住宅簽約套數(shù)約219套，面積約3萬平方米，簽約面積與3月份根本持平，同比去年同期添加約1.1萬平方米；4月簽約均價(jià)約10836元/，環(huán)比及同比根本持平。萬科紫臺(tái)五一期間加推最后一棟高層共44套，140與190各22套，140售罄，190銷售18套，合計(jì)成交40套，毛坯均價(jià)11500元/；地標(biāo)廣場(chǎng)五一期間推售162190199243純大戶型約150套，銷售85套160共20套售罄，19054套成交38套，19956套成交22套，24320套成交5套；成交毛坯均價(jià)12000元/目前在售工程庫(kù)存量約40萬，主要集中在龍泉豪苑、地標(biāo)廣場(chǎng)虎門國(guó)際

24、公館、萬科紫臺(tái)等工程，其中洋房庫(kù)存面積占34萬，但140及以下產(chǎn)品僅有7.64萬1.4 虎門目前在售工程庫(kù)存清點(diǎn)樓盤名稱物業(yè)類型可售套數(shù)可售面積戶均面積虎門國(guó)際公館洋房9814343 146 別墅9546528 龍泉豪苑洋房371165477 446 金灣花園洋房30835265 114 別墅31489 地標(biāo)廣場(chǎng)洋房23146035 199 萬科紫臺(tái)洋房8116890 209 別墅93185 豐泰東海山莊洋房17335170 203 外灘一品洋房809622 120 豐泰東海城堡洋房10511500 110 濱江花園洋房354689 134 虎門地標(biāo)公寓10599 洋房143233 231 虎

25、門1號(hào)公寓294 洋房6702 117 錦繡半山花園洋房2212 106 蟠龍山莊別墅1560 黃金洲天安大廈洋房1103 103 合計(jì)1625395696 樓盤名稱物業(yè)類型潛在供應(yīng)面積豐泰東海城堡洋房103517（120產(chǎn)品占主導(dǎo)）金灣花園洋房50120 （115產(chǎn)品占主導(dǎo)）京仕柏豪庭公寓35552（公寓）龍泉豪苑洋房125050（約350套300以上大平面）萬科紫臺(tái)別墅5036合計(jì)319275虎門在售工程后續(xù)潛在供應(yīng)主要集中在豐泰東海城堡、龍泉豪苑等工程，產(chǎn)品多以洋房為主，潛在供應(yīng)面積約32萬，140及以下產(chǎn)品約15萬，約虎門1年的去化量。1.4 虎門目前在售工程潛在供應(yīng)清點(diǎn)成交年份地塊編

26、號(hào)土地位置買方容積率占地面積建筑面積20122012WG011虎門鎮(zhèn)博涌村東莞市凱和實(shí)業(yè)投資有限公司37158214742012WG035虎門鎮(zhèn)金洲村東莞市虎門萬科房地產(chǎn)有限公司417374694962012WG040虎門鎮(zhèn)金洲村東莞市連升置業(yè)有限公司496723868820132013WG010虎門鎮(zhèn)金洲村東莞市德弘貿(mào)易有限公司（佳兆業(yè)）2.53391084775合 計(jì)68114214433根據(jù)2021年至今虎門土地的成交情況，未來兩三年虎門新開發(fā)工程總建筑面積約為21.4萬平米。1.4 虎門目前在售工程潛在供應(yīng)清點(diǎn)正在規(guī)劃中一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度

27、四季度2021年2021年2021年萬科紫臺(tái)金灣花園豐泰東海城堡龍泉豪苑虎門國(guó)際公館地標(biāo)廣場(chǎng)豐泰東海山莊外灘一品濱江花園虎門地標(biāo)洋房尾貨：217-230大戶型剩余約14套，去化速度較慢，估計(jì)年底洋房清盤。洋房尾貨：116-164三四房剩余約35套，去化速度較慢，估計(jì)到年底洋房尾貨清盤。洋房在售：106-143三四房剩余約80套，估計(jì)3季度洋房可售完。二期天御132-243 米洋房余貨約270套，190以上大戶型去化速度較慢，估計(jì)到2021年二季度洋房可清盤。洋房在售：150-220洋房余貨約170套，180以上大戶型去化速度較慢，估計(jì)到2021年二季度洋房可清盤。洋房在售：84-170洋房余貨

28、約100套，大戶型去化速度較慢，估計(jì)到2021年一季度洋房可清盤。洋房在售：140-250洋房余貨約81套，190以上大戶型及別墅去化速度較慢，估計(jì)到2021年二季度洋房可清盤。洋房在售：194-580大平層余貨約375套，由于戶型過大，年均去化120套左右，速度較慢，估計(jì)到2021年四季度洋房可清盤。洋房在售：98三房、128-148四房余貨約107套，二季度售完。后續(xù)有潛在10萬平米的洋房供應(yīng)，面積在同前期，戶型根本與前期一樣，與本工程產(chǎn)品類似較大，存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，估計(jì)2021年底可以清盤。洋房在售：95-132三-五房余貨約300套套，估計(jì)到14年一季度售完。后續(xù)洋房供應(yīng)約5萬，產(chǎn)品

29、與前期類似為剛需產(chǎn)品，與本工程存在一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。估計(jì)到2021年二季度售完。本案本案洋房銷售期1.4 虎門在售工程入市時(shí)機(jī)清點(diǎn)本工程入市時(shí)中心片區(qū)的剛需產(chǎn)品處于市場(chǎng)空白期萬科金洲工程佳兆業(yè)金州工程R5用地，容積率為4，住宅建筑面積約4.8萬，估計(jì)產(chǎn)品面積為60100虎門新科地王，住宅建筑面積約8萬，估計(jì)產(chǎn)品構(gòu)造為140220大戶型，類似萬科紫臺(tái)1.4 本工程2021年2季度入市面臨的競(jìng)爭(zhēng)格局預(yù)測(cè)中心區(qū)板塊： 萬科金洲村工程，住宅建筑面積4.8萬；估計(jì)以60100產(chǎn)品為主，2021年4季度入市，按照虎門過往此類產(chǎn)品的去化速度，2021年2季度將清盤，將錯(cuò)過競(jìng)爭(zhēng)頂峰期； 佳兆業(yè)金洲村工程，住宅建筑

30、面積8萬，估計(jì)以140220產(chǎn)品為主，估計(jì)2021年1季度入市，雖與本工程主力產(chǎn)品構(gòu)造不同，但其大戶型對(duì)于本工程140及170產(chǎn)品產(chǎn)生要挾；白沙新聯(lián)板塊： 豐泰東海城堡工程，住宅建筑面積約10萬，產(chǎn)品構(gòu)造為90150高層，估計(jì)2021年第四季度入市，與本工程產(chǎn)品構(gòu)造類似；雖所處板塊不同，但思索價(jià)錢、資源等要素將對(duì)本工程產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；威遠(yuǎn)島板塊： 金灣花園工程，住宅建筑面積約5萬，產(chǎn)品構(gòu)造為100120高層，估計(jì)2021年二季度入市，與本工程同期入市且產(chǎn)品構(gòu)造類似；雖所處板塊不同，但思索同期入市、產(chǎn)品構(gòu)造類似以及價(jià)錢等要素將對(duì)本工程產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；本工程入市時(shí)，中心區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱；

31、但白沙板塊及威遠(yuǎn)島板塊因產(chǎn)品構(gòu)造、價(jià)錢等要素將對(duì)本工程產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)虎門后續(xù)供應(yīng)量預(yù)測(cè)虎門未來3年商品住宅供應(yīng)面積約93萬平米左右，年均供應(yīng)量約31萬；而年均需求量約3040萬類別在售項(xiàng)目庫(kù)存量在售項(xiàng)目潛在供應(yīng)量土地成交新增供應(yīng)量供應(yīng)量40萬32萬21萬虎門后續(xù)需求量預(yù)測(cè)虎門近5年商品住宅年均成交面積約為24萬，2021年成交量到達(dá)32萬平米。2021年一季度成交量達(dá)10.3萬，估計(jì)全年成交面積約3540萬；根據(jù)虎門市場(chǎng)的成交情況，預(yù)測(cè)未來虎門商品住宅年均需求量應(yīng)在3040萬以上。伴隨虎門城市的開展，需求量將進(jìn)一步放大！1.4 虎門市場(chǎng)預(yù)測(cè)1.5 虎門市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局三大板塊白沙新聯(lián)板塊威遠(yuǎn)島板塊

32、沿虎門大道、連升路、濱海大道、長(zhǎng)德路兩側(cè)各12個(gè)街區(qū)的用地范圍 沿S256省道兩側(cè)，北至厚街白濠、南至虎門轉(zhuǎn)盤，包括白沙、新聯(lián)兩個(gè)村環(huán)整個(gè)威遠(yuǎn)島，北至十圍村、南至下圍村西至沙尾村、東至九門寨本案中心板塊概述虎門未來的CBD，作為老城區(qū)城市職能外溢的銜接板塊，未來虎門將由此展開城市開展史的新篇章；區(qū)位位于三大板塊中心，經(jīng)過三大板塊的區(qū)域職能輔助新城市中心的開展，打造集商貿(mào)、行政、文化、教育、高尚住宅于一體的城市中心；配套現(xiàn)有虎門行政辦公區(qū)、虎門公園、虎門中學(xué)、龍泉酒店等，未來將有時(shí)裝國(guó)際貿(mào)易中心、國(guó)際購(gòu)物中心、珠三角區(qū)域總部中心等，現(xiàn)正開發(fā)中；典型工程從07年虎門1號(hào)第一代豪宅的誕生，到萬科紫臺(tái)

33、第二代豪宅的誕生，未來這片區(qū)域?qū)?huì)成為虎門豪宅競(jìng)爭(zhēng)之地。新中心板塊虎門1號(hào)售罄萬科紫臺(tái)11500元/龍泉豪苑11500元/地標(biāo)廣場(chǎng)12000元/虎門地標(biāo)售罄片區(qū)為近幾年開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，分布的是主要是公寓及中高端住宅本案1.5 新中心板塊：未來中央商貿(mào)區(qū)規(guī)劃，大力開展階段概述片區(qū)作為珠三角交通樞紐中心，未來將經(jīng)過交通優(yōu)勢(shì)的輻射，讓整個(gè)片區(qū)出現(xiàn)煥然一新的開展；配套暫無良好的生活配套，隨著高鐵、輕軌的開通，未來將會(huì)出現(xiàn)較為便利的生活配套；典型工程借助山水資源的優(yōu)勢(shì)，片區(qū)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)，是虎門目前高端山水資源物業(yè)的中心迸發(fā)地，現(xiàn)有虎門國(guó)際公館、東海城堡兩大工程在售；雖有山水資源，但屬于虎門城市邊緣，片區(qū)以工

34、廠企業(yè)為主，居住人口素質(zhì)較低，所以虎門本地富人階層對(duì)該片區(qū)有抵觸心里，需求開發(fā)進(jìn)展片區(qū)籠統(tǒng)改善；虎門國(guó)際公館10500元/豐泰悅榕東岸毛坯9200元/豐泰東海城堡毛坯9000元/1.5 白沙新聯(lián)板塊：邊緣區(qū)，未來城市交通樞紐，開發(fā)中白沙新聯(lián)板塊概述作為虎門城市的一塊綠肺，未來將打造為濱海休閑度假居住區(qū)，如今還未有力的實(shí)施開發(fā)；配套暫無良好的生活配套，僅有虎門炮臺(tái)、海戰(zhàn)薄霧館等旅游資源配套；典型工程06年開場(chǎng)出現(xiàn)房地產(chǎn)工程開發(fā)，至今僅有濱江花園、金灣花園及長(zhǎng)堤一號(hào)三個(gè)工程在售；待開發(fā)中，規(guī)模較大，片區(qū)尚不成熟,僅有兩個(gè)中高端工程在售，暫無新工程開發(fā)1.5 威遠(yuǎn)島板塊：以濱海休閑度假居住區(qū)方式緩慢

35、開發(fā)外灘一品9000元/濱江花園售罄長(zhǎng)堤一號(hào)9200元/威遠(yuǎn)島板塊項(xiàng)目名稱萬科紫臺(tái)項(xiàng)目地址虎門鎮(zhèn)虎門中心區(qū)升中路88號(hào)物業(yè)類型住宅（高層洋房、聯(lián)排別墅）、商業(yè)配套占地總面積60570.2平方米總建筑面積150000平方米容積率2.5綠化率35%總套數(shù)28棟，規(guī)劃770余戶主力戶型及面積洋房140、190四房為主；別墅300-400銷售價(jià)格別墅均價(jià)28000元/平方米;高層毛坯均價(jià)1100011500元/平方米; 停車位1030 客群描畫：80%成交客戶為本地人，另20%主要為在虎門做生意的外地人及部分深圳廣州客戶。年齡在35-40歲之間，主要為自住，看中萬科品牌和產(chǎn)品質(zhì)量， 工程價(jià)錢及銷售速度

36、： 2021年工程洋房成交420套，平均銷售速度為35套/月，140平米產(chǎn)品去貨尤其快，成交均價(jià)為11000元/；最新動(dòng)作：四期洋房15棟2021年3月17日開盤，均價(jià)11500元/平。140戶型共22套開盤即售罄；190平米戶型共44套，目前還剩下5套；208-247平米戶型共6套，目前剩余6套。五一期間：加推最后一棟14棟，140與190各22套，140當(dāng)天售罄，190僅剩余4套，合計(jì)成交40套成交毛坯均價(jià)11500元/ 1.5 典型工程分析萬科紫臺(tái)【虎門首改再改首選工程】萬科紫臺(tái)憑仗萬科品牌、標(biāo)新立異的建筑風(fēng)格以及其籠統(tǒng)定位對(duì)虎門外鄉(xiāng)富有階層的迎合，使工程的洋房能堅(jiān)持較快的去貨速度。15

37、#14#1.5 典型工程分析萬科紫臺(tái)產(chǎn)品構(gòu)造：以190大四房產(chǎn)品為主力，配合140的首改產(chǎn)品及200及以上大平面產(chǎn)品；銷售情況：140的首改產(chǎn)品去貨速度最快，截至4月去貨率達(dá)99%，僅剩余2套；大戶型銷售情況欠佳高層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比面積面積比累計(jì)成交量（至2013年4月）累計(jì)銷售率（至2013年4月）130-15020528.4%2867521.8%20399%180-20041056.7%7755159.1%35987%200-230253.5%53004.0%2184%230-2508311.5%1979615.1%5971%合計(jì) 723100.0%131322100.0%642

38、88%200及以上大戶型去化率相對(duì)欠佳1.5 典型工程分析萬科紫臺(tái)萬科紫臺(tái)2013年1月至五一期間高層成交情況面積段130-150180-200200-230230-250合計(jì)成交套數(shù)59104110174成交均價(jià)1148511688110881098411491 萬科紫臺(tái)2021年分別于3月及五一推售最后兩棟高層：14棟及15棟；140產(chǎn)品兩次合計(jì)推出44套，推出當(dāng)天均售罄，市場(chǎng)需求較劇烈；190消化速度相對(duì)140較慢，由于190戶型2021年年尚有部分存量，故2021年的 成交套數(shù)高于140產(chǎn)品；200及以上的大平面銷售速度緩慢，且成交價(jià)錢相對(duì)較低；剔除五一成交的40套，2021年紫臺(tái)月均

39、成交33.5套，整體成交毛坯均價(jià)約11500元/；紫臺(tái)2021年入市，成交量和均價(jià)都堅(jiān)持較高的程度，主要是由于2021年工程的140推售占比較大且去化速度快；而2021年后主推190及200以上戶型，去化速度較慢1.5 典型工程分析萬科紫臺(tái)項(xiàng)目地址虎門鎮(zhèn)連升中路38號(hào)物業(yè)類型高層洋房占地總面積69480平方米總建筑面積334000平方米容積率2.9綠化率35%總套數(shù)1553主力戶型及面積一期：公寓40-70平米、洋房145178平米。二期：洋房132-243平米銷售價(jià)格公寓9580元/平方米; 洋房均價(jià)12000元/平方米停車位2200 客群描畫：住宅工程的主力客戶為90%虎門南柵片區(qū)的大小工

40、廠主及黃河附近服裝生意人，年齡介為25-40歲之間；購(gòu)買目的60%自住，40%為自住兼投資；購(gòu)買驅(qū)動(dòng)要素主要為區(qū)位要素。 工程價(jià)錢及銷售速度：2021年4月開盤，洋房140-180平米423套，公寓40-70平338套，洋房均價(jià)9470元/平，當(dāng)年去化4萬方，244套，公寓均價(jià)9580元/平，當(dāng)年去化2.2萬方，322套。月均消化63套。最新動(dòng)作：2021年12月29日工程二期天譽(yù)開盤，二期共推出132-243平米產(chǎn)品共598套，截止2021年3月，共消化347套，均價(jià)12000元/平，月均消化88套。五一期間：繼續(xù)加推二期162243純大戶型高層約150套，成交85套，成交毛坯均價(jià)約1220

41、0元/1.5 典型工程分析地標(biāo)廣場(chǎng)【虎門最暢銷樓盤】目的客戶群是外鄉(xiāng)及新虎門人私企業(yè)主，價(jià)錢處于片區(qū)高位，但去貨速度快，主要暢銷產(chǎn)品為130-162產(chǎn)品，190以上戶型消化速度慢；40-70公寓產(chǎn)品吸引了大量投資客戶。地標(biāo)廣場(chǎng)一期清貨，二期新品于12年底推出，以12000元/的毛坯價(jià)錢領(lǐng)先虎門市場(chǎng)，但開盤消化率超越80%，首改產(chǎn)品130162戶型表現(xiàn)搶眼。1.5 典型工程分析地標(biāo)廣場(chǎng)1.5 典型工程分析地標(biāo)廣場(chǎng)二期高層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)戶型套數(shù)套數(shù)比面積面積比累計(jì)成交量（至2013年4月）累計(jì)銷售率（至2013年4月）130-14024440.8%2725228.72%23797.13%160-1701

42、1218.73%1814419.12%7566.96%180-190447.36%81408.58%2454.55%190-20015225.42%2938430.97%159.87%230-240447.36%1069211.27%1636.36%620-63020.33%12601.33%00.00%合計(jì) 598100.00%94872100.00%36761.37%190及以上大戶型去化率較差產(chǎn)品構(gòu)造：以190大四房產(chǎn)品為主力，190及以上合計(jì)占比52.15%；銷售情況：132的首改產(chǎn)品去貨速度最快，截至4月去貨率達(dá)97%，僅剩余7套；大戶型銷售情況欠佳，尤其是190及以上大戶型，供應(yīng)1

43、98套，累計(jì)成交僅31套地標(biāo)廣場(chǎng)2013年1月至五一高層成交情況面積段130-140160-170180-190190-200230-240合計(jì)成交套數(shù)677449298229成交均價(jià)1237311962118831135511623121821.5 典型工程分析地標(biāo)廣場(chǎng) 地標(biāo)廣場(chǎng)五一推售162190199243純大戶型產(chǎn)品合計(jì)150套；162產(chǎn)品推出20套，成交20套，成交率達(dá)100%；190推出52套，成交37套，成交率71.12%；199推出56套，成交23套，成交率僅41.07%；243推出20套，成交5套，成交率僅40%；132成交來自2021年的存量，剔除五一成交的85套，2021

44、年地標(biāo)廣場(chǎng)月均成交36套，整體成交毛坯均價(jià)約12000元/；項(xiàng)目地址虎門鎮(zhèn)新聯(lián)片區(qū)物業(yè)類型小高層洋房、別墅、社區(qū)商業(yè)占地總面積106000平方米總建筑面積306000平方米容積率2.28綠化率46.3%總套數(shù)2500余戶主力戶型及面積洋房80-130平三房，別墅200-300平銷售價(jià)格別墅均價(jià)16900元/平方米; 洋房毛坯均價(jià)9000元/平，精裝10000元/平停車位1717開盤時(shí)間2009年7月別墅開盤，10月洋房開盤 客群描畫：豐泰老業(yè)主及白沙片區(qū)生意人。比較看中開發(fā)商品牌及片區(qū)價(jià)值。 工程價(jià)錢及銷售速度： 銷售節(jié)拍：2021年7月開盤至2021年12月，共6次加推，共成交200-300

45、平別墅169套，80-130平洋房1176套，面積15萬平方。 均價(jià)走勢(shì)：洋房均價(jià)有較大漲幅，洋房2021年均價(jià)為8247元/平，比2021年均價(jià)7400元/平，漲幅11.5%。最新動(dòng)作：豐泰東海城堡目前在售少量的98平以及128平戶型，毛坯均價(jià)9000元/平。1.5 典型工程分析豐泰東海城堡【價(jià)錢漲幅最大】大盤價(jià)值明顯，環(huán)境資源好，且處于價(jià)錢洼地，近3年價(jià)錢走勢(shì)一路高歌，所在片區(qū)與本工程相鄰，對(duì)本工程的價(jià)錢也是一個(gè)強(qiáng)力的支撐要素。1.5 典型工程分析豐泰東海城堡從戶型構(gòu)造看，豐泰東海城堡為典型的剛需樓盤，80-100以及110-130產(chǎn)品分別占32%和49%，故其在12年樓市剛需唱主角的情況

46、下，整體成交均勻，價(jià)錢一路走高，一定程度反映出虎門市場(chǎng)對(duì)剛需產(chǎn)品的劇烈需求。洋房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比面積面積比累計(jì)銷售量（至2013年4月）累計(jì)銷售率（至2013年4月）70-80736.03%55264.27%6284.93%80-9016113.29%1358310.48%14590.06%90-10045037.16%4380933.81%42494.22%100-110685.62%70965.48%4566.18%120-13028223.29%3587227.69%26794.68%130-15017614.53%2352818.16%16292.05%150-16010.0

47、8%1520.12%1100.00%合計(jì) 1211100.00%129566100.00%110691.33%1.5 典型工程分析豐泰東海城堡截至2021年底豐泰東海城堡余貨185套，14月累計(jì)成交80套，成交均價(jià)均在9000元/以上；該工程目前處于清貨階段，僅有少量余貨在售。新品估計(jì)2021年4季度入市，產(chǎn)品構(gòu)造與一期類似，剛需產(chǎn)品為主。東海城堡2013年1-4月高層成交情況面積段70-8080-9090-100100-120120-130130-140140-150 合計(jì) 成交套數(shù)3162371380 成交均價(jià)8912 9067 9269 9687 9071 9622 8894 9074

48、從豐泰東海城堡成交量?jī)r(jià)看，該工程不斷堅(jiān)持較旺的成交勢(shì)頭，月均成交套數(shù)約為45套，在虎門市場(chǎng)中處于領(lǐng)先，而價(jià)錢也在平穩(wěn)中不斷攀升，其戶型產(chǎn)品和片區(qū)資源環(huán)境是吸引客戶購(gòu)買的最大動(dòng)因。1.5 典型工程分析豐泰東海城堡項(xiàng)目地址虎門鎮(zhèn)白沙（虎門鎮(zhèn)標(biāo)往厚街方向300米）物業(yè)類型高層洋房占地總面積350000平方米總建筑面積500000平方米容積率1.5綠化率47%總套數(shù)1681主力戶型及面積洋房：70-90、90-180、220-250 別墅：386-811，獨(dú)棟、雙拼銷售價(jià)格洋房10000元/平，獨(dú)棟別墅23000元/平，雙拼別墅18000元/平停車位1200 客群描畫：本地人為主，占75%以上，職業(yè)主

49、要為公務(wù)員、虎門白領(lǐng)階層、白沙片區(qū)生意人；潮汕福建籍生意人為輔； 工程價(jià)錢及銷售速度：2021年高層成交434套，月均消化約36套，均價(jià)10000元/平。最新動(dòng)作：虎門國(guó)際公館在售五期84-平方米的2、3房洋房和銀湖二期425-759別墅，洋房在10000-11000元/之間，別墅在18000-23000元/平方米之間 ；1.5 典型工程分析虎門國(guó)際公館【規(guī)模最大樓盤】作為虎門規(guī)模最大的樓盤，其社區(qū)成熟度漸高，且工程有非常好的環(huán)境景觀資源，受本地人青睞，是虎門人首置的首選1.5 典型工程分析虎門國(guó)際公館高層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)面積區(qū)間房型套數(shù)套數(shù)比面積面積比累計(jì)成交量（至2013年4月）累計(jì)銷售率（至20

50、13年4月）30單身公寓171%5100.20%17100%75-94二房25116%2035111%23794%120三房戶型30620%3672019.80%30599%121-135合拼戶型80052%10320055%76795%160-1704房戶型302%49502.80%30100%1725房戶型604%103205.50%4778%168復(fù)式戶型645%107525.70%2742%合計(jì) 1528100%186803100%143093.5%產(chǎn)品構(gòu)造：以121剛需及首改產(chǎn)品為主力，占比55%；160以上產(chǎn)品占比僅14%銷售情況：該工程目前僅剩余98套高層在售，其中168172大

51、戶型余貨50套168172大戶型去化率較差虎門國(guó)際公館2013年1-4月份高層成交情況面積段75-94120121-135160-170172 合計(jì)成交套數(shù)191990148成交均價(jià)98901002710150011498102281.5 典型工程分析虎門國(guó)際公館截至2021年底虎門國(guó)際公館余貨146套，14月累計(jì)成交48套，成交均價(jià)均10228元/；該工程目前處于清貨階段，僅有98套余貨在售，其中大戶型剩余50套。從以下圖可以看出虎門國(guó)際公館價(jià)錢和成交量都相當(dāng)平穩(wěn)，價(jià)錢年漲幅在8%左右，同樣受惠于其片區(qū)價(jià)值飆升和居住氣氛的濃重，這正好迎合了虎門人關(guān)注家庭和質(zhì)量的個(gè)性。1.5 典型工程分析虎門

52、國(guó)際公館項(xiàng)目名稱龍泉豪苑項(xiàng)目地址龍泉國(guó)際酒店南側(cè)物業(yè)類型洋房（大平層）占地總面積90496平方米總建筑面積380527平方米容積率4.0綠化率62.8總套數(shù)1038主力戶型200-250五房、350-550五房、六房銷售價(jià)格200-250均價(jià)10000元/；350-550均價(jià)11000元/ 客群描畫：主力客群為40-50歲的虎門本地人，其主要購(gòu)買目的90%自住，10%為自住兼投資目前共推出530套，均價(jià)10000-11000元/，其中，200-250產(chǎn)品288套，350-550產(chǎn)品250套。2021年共去貨112套，平均約9套/月。1.5 典型工程分析龍泉豪苑【虎門超大平層工程】龍泉豪苑作為虎

53、門套均面積最大的高層產(chǎn)品，去貨速度非常緩慢，尤其是350和500以上產(chǎn)品，可見虎門客戶對(duì)總價(jià)200萬以上產(chǎn)品存在抗性。1.5 典型工程分析龍泉豪苑龍泉豪苑產(chǎn)品結(jié)構(gòu)面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比面積面積比累計(jì)成交量 累計(jì)銷售率（至2013年4月）（至2013年4月）190-2008412.21%163376.40%8095.24%200-2108412.21%173116.78%7791.67%240-25012017.44%2913911.41%10890.00%330-34030.44%10050.39%266.67%340-35071.02%24460.96%342.86%350-36020.29%7

54、020.27%150.00%370-38060.87%22500.88%233.33%380-39013219.19%5074819.87%2317.42%410-42010.15%4180.16%420-43030.44%12610.49%440-45020.29%8960.35%450-460446.40%202207.92%36.82%510-52040.58%20740.81%520-530121.74%63112.47%550-56081.16%44541.74%225.00%560-57017625.58%9987339.10%169.09%合計(jì) 688100.00%2554761

55、00.00%31749.42%330及以上大戶型占比高達(dá)58.15%，合計(jì)400套，截至4月僅成交52套龍泉豪苑2013年1-4月份洋房成交情況面積段190-200200-210240-250380-390550-560560-570合計(jì)成交套數(shù)1612621441成交均價(jià)103971032111765112401133511286116091.5 典型工程分析龍泉豪苑作為虎門獨(dú)一純大戶型產(chǎn)品工程，龍泉豪苑去化速度緩慢，但開發(fā)商追求靜態(tài)利益最大化，即使去化速度慢堅(jiān)決不降價(jià)；2021年7月入市，全年共成交164套，成交面積4.62萬，成交均價(jià)15元/；2021年共成交112套，成交面積3.21萬

56、，成交均價(jià)10987元/；2021年14月合計(jì)成交41套，月均成交約10套，成交均價(jià)11609元/，成交面積11664.5市場(chǎng)：虎門屬于供應(yīng)導(dǎo)向性市場(chǎng)，其成交量很大程度上決議于其供應(yīng)量，市場(chǎng)容量龐大，未來市場(chǎng)依然堅(jiān)持較大的供需量，供需穩(wěn)健。價(jià)錢：虎門房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入新的晉級(jí)階段，房?jī)r(jià)已根本步入萬元時(shí)代，但客戶對(duì)總價(jià)200萬以上產(chǎn)品較敏感。隨著眾多高端產(chǎn)品的入市以及品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，虎門房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入全新的開展階段。戶型：隨著剛需產(chǎn)品在全市范圍內(nèi)成交主流，在虎門剛需首置和首改產(chǎn)品也越來越遭到市場(chǎng)的關(guān)注，且客戶對(duì)這部分產(chǎn)品的單價(jià)接受度高?？蛻簦夯㈤T總體屬于內(nèi)需型市場(chǎng)，自住為主，投資為輔。虎門本地

57、擁有龐大的客戶群，其中大戶型以虎門本地人，潮汕、福建、浙江生意人為主，35-45歲之間，大多從事服裝等相關(guān)行業(yè)多年或擁有部分，購(gòu)房以改善居住為主；購(gòu)買驅(qū)動(dòng)要素為品牌、質(zhì)量和園林。1.5 虎門市場(chǎng)總結(jié)PART6工程定位工程定位1、市場(chǎng)定位2、客戶定位3、產(chǎn)品建議4、價(jià)錢初定5、銷售周期SWOT優(yōu)勢(shì)(Strength)劣勢(shì)(Weakness)項(xiàng)目良好的交通通達(dá)性周邊商貿(mào)發(fā)達(dá)稀缺山景資源地塊四面臨街，利于商業(yè)規(guī)劃金地品牌地塊規(guī)模偏小，無大盤優(yōu)勢(shì)周邊農(nóng)民房影響項(xiàng)目形象非當(dāng)前虎門最熱片區(qū)機(jī)會(huì)(Opportunities)SOWO虎門城市升級(jí)市場(chǎng)歷來供需兩旺，中戶型存在市場(chǎng)空白品牌開發(fā)商自住定價(jià)權(quán)用產(chǎn)品創(chuàng)

58、新、品質(zhì)、細(xì)節(jié)、服務(wù)等爭(zhēng)取高定價(jià)，最終獲得高收益強(qiáng)化金地品牌形象搶占入市時(shí)機(jī)，配合虎門城市升級(jí)的節(jié)奏制定項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度充分發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)，輻射虎門厚街更廣區(qū)域商業(yè)價(jià)值最大化能利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)發(fā)展“短平快”項(xiàng)目引進(jìn)品牌商家，營(yíng)造街區(qū)氛圍，結(jié)合城市升級(jí)，再造一個(gè)中心 強(qiáng)化片區(qū)前景威脅(Threats)STWT連升路沿線項(xiàng)目存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，分流本項(xiàng)目客戶宏觀調(diào)控的不確定性強(qiáng)化在通貨膨脹期住宅的增值保值性打造差異化產(chǎn)品，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)針對(duì)有周邊的客戶打造片區(qū)中心的高品質(zhì)生活強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合（園林、產(chǎn)品、物管、銷售執(zhí)行），提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值通過前期規(guī)劃準(zhǔn)確定位，確立產(chǎn)品特色發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化要挾減少優(yōu)勢(shì)，防

59、止要挾抓住時(shí)機(jī)，抑制優(yōu)勢(shì)1.1 基于競(jìng)爭(zhēng)的SWOT分析：區(qū)域規(guī)劃利好但非搶手區(qū)域，需實(shí)現(xiàn)金地品牌與區(qū)域、工程良好嫁接！重新定義虎門精工華宅產(chǎn)品！工程中心價(jià)值體系序號(hào)價(jià)值體系屬性判定價(jià)值意義1區(qū)位價(jià)值南中國(guó)經(jīng)濟(jì)走廊，珠三角城市群及交通樞紐核心，南沙向東，東莞向西，虎門看中心，虎門作為國(guó)際貿(mào)易中心地位凸顯。規(guī)劃前景2品牌價(jià)值25年金地，深厚底蘊(yùn)實(shí)力雄厚責(zé)任的全國(guó)房企十強(qiáng)，要在珠三角城市中部做一個(gè)最好的項(xiàng)目，深化布局南中國(guó)信心標(biāo)簽3產(chǎn)品愿景實(shí)施差異化產(chǎn)品策略，以創(chuàng)新的剛需及首改戶型產(chǎn)品填補(bǔ)市場(chǎng)空白，以產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)標(biāo)桿地位，以品牌力實(shí)現(xiàn)自我定價(jià)權(quán)。城市標(biāo)簽三合為一的工程價(jià)值屬性是什么？稀缺一：CBD心臟

60、物業(yè)稀缺二：虎門中心獨(dú)有的高層精工華宅稀缺三：中心區(qū)幾已絕跡的山居生活獨(dú)一的虎門中心，獨(dú)一的金地品牌標(biāo)簽一：稀缺性虎門中心的光彩虎門老城區(qū)中心板塊，虎門的貴胄之地，卻似乎在被新中心板塊超越？然而虎門老中心卻是虎門的原點(diǎn)，這里有虎門的根脈、虎門的沉淀，是其它板塊永遠(yuǎn)沒有復(fù)制的虎門國(guó)際公館、萬科紫臺(tái)、豐泰東海城堡平庸的表現(xiàn)，無法代表虎門的籠統(tǒng)屬于虎門的中心，需求有新的代言。標(biāo)簽二：代表性我們需求尊崇尊貴身份入口、大堂、通道處處表達(dá)身份的尊崇頂級(jí)物管具有國(guó)際水準(zhǔn)的管家效力專屬會(huì)所極致休閑、從容商務(wù)開闊空間高層中的別墅生活隱于鬧市出那么繁華，入那么靜謐標(biāo)簽三：體驗(yàn)性出發(fā)點(diǎn) 打造“虎門中心精工華宅定位方