豪宅會(huì)所經(jīng)營(yíng)專題研究ppt課件

1、1豪宅會(huì)所運(yùn)營(yíng)專題研討品控中心他遇到過(guò)會(huì)所運(yùn)營(yíng)困難的情況嗎？他遇到過(guò)開展商不情愿投資會(huì)所的情況嗎？他遇到過(guò)客戶對(duì)他設(shè)置的奢華會(huì)所不屑一顧的情況嗎？假設(shè)以上情況符合其中一條，那就祝賀他，以下內(nèi)容將為他解答困惑3為什么開展商不情愿觸動(dòng)會(huì)所？深圳會(huì)所約84%虧損；廣州會(huì)所約90%虧損；北京會(huì)所約60%虧損；香港會(huì)所約20%虧損4目前國(guó)內(nèi)會(huì)所普遍處于虧損形狀的緣由會(huì)所的定位、功能、運(yùn)營(yíng)方式非常模糊大部分會(huì)所在設(shè)計(jì)之初完全是迫于無(wú)法，許多工程在入住以后，會(huì)所僅僅成了一種擺設(shè)而已但例外總是存在5會(huì)所盈利狀況天琴灣會(huì)所1層用于展示，2層為茶室，3層以上為酒樓，五星級(jí)裝修，對(duì)外經(jīng)營(yíng)，其中雖然常住業(yè)主不多， 但

2、茶室生意不錯(cuò)。萬(wàn)科接手之前，其酒店多接待杭鋼內(nèi)部客戶，對(duì)內(nèi)200多的價(jià)格，對(duì)外1000多 元的價(jià)格后海天驕華庭會(huì)所引進(jìn)深圳羅伯特管家顧問(wèn)有限公司，為業(yè)主提供專享服務(wù)，如按照業(yè)主需求為業(yè)主家庭 party提供服務(wù)、身穿燕尾服為業(yè)主提供機(jī)場(chǎng)接送等，但客戶業(yè)務(wù)量較少，每月最多2-3次。 瑜伽房對(duì)外開放，成功運(yùn)營(yíng)金地香蜜山會(huì)所以運(yùn)動(dòng)為主題，包括瑜珈、游泳、健身等，對(duì)外開放，另還引進(jìn)華潤(rùn)超市。 提供美容、形象顧問(wèn)，由物業(yè)公司聯(lián)絡(luò)。招商海月會(huì)所外包，2層整層包給李云迪老師，設(shè)鋼琴中心，招商收取租金、管理費(fèi)，業(yè)主反響較好。 會(huì)所設(shè)麻將房，既可以?shī)蕵?lè)，又不影響家里人休息，較受業(yè)主歡迎，非?；鸨?，每晚贏利100

3、0 元，后來(lái)物業(yè)更換為自動(dòng)麻將，由此可以看出業(yè)主對(duì)傳統(tǒng)休閑項(xiàng)目還是比較青睞；此外，會(huì)所還設(shè)舞蹈室，開寒假、暑假班，經(jīng)營(yíng)情況良好萬(wàn)科金域藍(lán)灣會(huì)所美容、spa等包給法國(guó)品牌思妍麗，由思妍麗包會(huì)所12層，定期交租金國(guó)內(nèi)會(huì)所運(yùn)營(yíng)勝利案例雖然大多會(huì)所都在虧損，但是依然有盈利的會(huì)所存在6勝利案例分析7棕櫚泉國(guó)際公寓項(xiàng)目區(qū)位北京外三環(huán)朝陽(yáng)公園南側(cè)，北臨亞洲最大的城市公園 朝陽(yáng)公園及郡王府公園，南近風(fēng)景秀麗的紅領(lǐng)巾公園項(xiàng)目參數(shù)占地近7萬(wàn)平方米，總建筑面積32萬(wàn)平方米的，有11棟3133層板式塔樓，約1100戶物管費(fèi)用5.60元/平方米月項(xiàng)目均價(jià)35000元/平方米（最終市價(jià)）13000平方米超五星級(jí)奢華會(huì)所會(huì)

4、所功能檔次定位棕櫚泉國(guó)際會(huì)所定位為集餐飲與健身為一體的高級(jí)私人俱樂(lè)部會(huì)所對(duì)外運(yùn)營(yíng)許多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)家和各界精英都悵然參與棕櫚泉國(guó)際俱樂(lè)部，并將其作為宴請(qǐng)賓朋、商務(wù)酬酢的 最正確選擇。入會(huì)方式面對(duì)社會(huì)高層個(gè)人、公司，以經(jīng)濟(jì)實(shí)力為門檻，棕櫚泉國(guó)際公寓業(yè)主可享用相應(yīng)折扣， 個(gè)人入會(huì)費(fèi) USD12,000。8A健身休閑設(shè)備提供私人健身教練及保健顧問(wèn)效力B餐飲會(huì)議設(shè)備提供宴會(huì)訂制和私房菜上門效力C其它設(shè)備 紅酒雪茄吧大堂吧臺(tái)55 米長(zhǎng)，700多平方米的全天候陽(yáng)光天 然溫泉游泳池全套美國(guó)名牌健身器材 Nautilus ，配備 精良的器械房，健身操室，乒乓球，臺(tái) 球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，會(huì)員活動(dòng) 室。3,

5、000 平方米的溫泉水療纖體美容 SPA俱樂(lè)部有七個(gè)不同大小的貴賓廳房及會(huì)議 室以及一個(gè)擁有全部先進(jìn)設(shè)備的宴會(huì)廳俱樂(lè)部可承接從兩個(gè)人到多至 200人的 活動(dòng)。正宗的港式粵菜由香港名廚 施輝 先生主 理，搜羅世界美食西餐及東南亞特征佳肴9專業(yè)機(jī)構(gòu)管理棕櫚泉國(guó)際俱樂(lè)部由香港裕匯國(guó)際集團(tuán)管理。香港裕匯國(guó)際集團(tuán)是中國(guó)最大的，具有豐富閱歷的以開發(fā)和管理高檔 房地產(chǎn)、寫字樓以及俱樂(lè)部的國(guó)際集團(tuán)之一。俱樂(lè)部式運(yùn)營(yíng)擴(kuò)展社會(huì)高端客戶群體，提供最正確的私人化效力 和社交聯(lián)誼環(huán)境。運(yùn)營(yíng)方式獨(dú)立核算，運(yùn)營(yíng)本錢不攤?cè)胛锕苜M(fèi)用特 點(diǎn) 俱樂(lè)部方式運(yùn)營(yíng)10項(xiàng)目區(qū)位廣州海珠區(qū)，廣州大道以東新領(lǐng)事館東側(cè)項(xiàng)目參數(shù)占地65萬(wàn)平方米，

6、總建筑面積87萬(wàn) 平方米的大社區(qū)物管費(fèi)用2.80元/平方米月項(xiàng)目均價(jià)25000元/平方米投資逾2億、占地超3萬(wàn)平方米的超大型酒店式會(huì)所功能檔次定位廣州首個(gè)超大型酒店 式奢華會(huì)所獨(dú)立酒店式運(yùn)營(yíng)完全酒店式運(yùn)營(yíng)， 提供國(guó)際化商務(wù)、餐飲、住宿、康體全 線尊貴效力管理方式由合生國(guó)際酒店管理有限 公司管理 ，完全獨(dú)立酒店式運(yùn)營(yíng)廣州珠江帝景 11合生國(guó)際酒店管理（集團(tuán)）有限公司旗下管理客房及配套 設(shè)施100間/套豪華客房，均擁有獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)、豪華衛(wèi)生間和全知智 能化的房間控制系統(tǒng)餐飲中西式餐飲、商旅吧、富豪會(huì)雪茄紅酒吧，歐陸式閑雅情調(diào) 及特色商務(wù)套餐、為商務(wù)洽淡、會(huì)議聚餐的客人提供小 時(shí)送餐服務(wù)會(huì)議能容納近23

7、0人的多功能會(huì)議中心，擁有先進(jìn)的智能化會(huì)議 系統(tǒng)，以相配合你的各種需要康樂(lè)中心大型SPA水療中心、設(shè)施齊全的康樂(lè)中心、大型的室內(nèi)恒溫 泳池、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的室內(nèi)多功能球場(chǎng)、羽毛球館、壁球館、乒 乓球館、桌球館和棋牌室其他開放式商務(wù)中心、名店廊、精品店、書店、花店、禮賓車 隊(duì)、室內(nèi)過(guò)百車位停車場(chǎng)、衣物洗燙、美容美發(fā)、旅游配備 票務(wù)等一應(yīng)俱全依托海珠區(qū)使館附近成 熟的商務(wù)環(huán)境，酒店運(yùn)營(yíng)良好業(yè)主只享有康體方面的優(yōu)惠12專業(yè)酒店機(jī)構(gòu)管理合生國(guó)際酒店管理集團(tuán)。運(yùn)營(yíng)環(huán)境位于使館附近、商務(wù)環(huán)境濃重運(yùn)營(yíng)方式全開放式運(yùn)營(yíng)特 點(diǎn) 全開放式運(yùn)營(yíng)、全酒店式管理、成熟的商業(yè)環(huán)境13項(xiàng)目區(qū)位南山區(qū)蛇口后海大道東側(cè)項(xiàng)目參數(shù)占地8

8、5610.70 平方米，總建筑面積129706 平方米 的大社區(qū)物管費(fèi)用3.2元/平方米月項(xiàng)目均價(jià)4800-6800元/平方米（2004年）7000平方米社區(qū)會(huì)所深圳勝利運(yùn)營(yíng)典范功能檔次定位高檔社區(qū)會(huì)所半封鎖式運(yùn)營(yíng)效力社區(qū)，針對(duì)海月業(yè)主開放，業(yè)主可攜友同往，外來(lái)人員 不能自行進(jìn)入。管理方式部分本錢攤?cè)胛锕苜M(fèi)用，大部分以收費(fèi)方式運(yùn)營(yíng)深圳招商海月 14一期會(huì)所設(shè)備 二期會(huì)所設(shè)備 三期會(huì)所設(shè)備 健身房、舞蹈 教室、桑拿、 保健室、兒童 閱覽室、西餐 廳、棋牌室，室外泳池。籃球場(chǎng)、羽毛 球場(chǎng)地等運(yùn)動(dòng) 類為主，工程最多，面積較大 以恒溫泳池為主，直徑25m 半圓形池，水 深1.1-2m。增 加棋牌室，全

9、部為自動(dòng)麻將桌 一期會(huì)所大而全，運(yùn)營(yíng)不非常勝利 二期集中于體育設(shè)備，為業(yè)主喜好工程 三期添加業(yè)主需求旺盛的棋牌室 15音樂(lè)教室2層整層包給李云迪的教師但昭義，設(shè)鋼 琴中心，招商收取租金、管理費(fèi)，業(yè)主反響較好 麻將房生意非?；鸨客碛?000元，后來(lái)物業(yè) 添加房間，并改換為自動(dòng)麻 將，既可以文娛，又不影響 家里人休憩，較受業(yè)主歡 迎；其它課程班舞蹈室，開寒假、暑假班，運(yùn)營(yíng)情況良 好健身房如設(shè)置羽毛球、 籃球場(chǎng)等深圳人喜歡的運(yùn)動(dòng) 工程，運(yùn)用頻率高運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略靈敏、以外包為主，結(jié)合自營(yíng) 針對(duì)少年兒童教育需求 針對(duì)成人文化文娛需求特 點(diǎn)： 16 茶館 大堂酒吧 西餐廳 卡拉OK 西餐廳 野外燒烤 婚宴

10、廳接待處健身中心兒童游樂(lè)室室外泳池羅馬恒溫泳池 蘭花游泳池功能檔次定位高檔社區(qū)會(huì)所，香港最早、功能最全的豪 宅會(huì)所半封鎖式運(yùn)營(yíng)效力社區(qū)，針對(duì)陽(yáng)明山莊業(yè)主開放，業(yè)主 可攜友同往，外來(lái)人員不能自行進(jìn)入。管理方式部分本錢攤?cè)胛锕苜M(fèi)用，大部分以收費(fèi)方式經(jīng) 營(yíng)香港陽(yáng)明山莊會(huì)所 間最早，功能最全的頂級(jí)豪宅會(huì)所 1718特點(diǎn)：香港豪宅會(huì)所內(nèi)外有別，會(huì)所業(yè)主分?jǐn)偙惧X，享受部分免費(fèi)效力；部分采取會(huì)員制對(duì)外運(yùn)營(yíng)半封鎖式的管理 針對(duì)性強(qiáng) 會(huì)所的運(yùn)營(yíng)內(nèi)容主要是針對(duì)運(yùn)用頻率高、消費(fèi)力強(qiáng)的別墅男主人的配偶和子 女。比如香港一別墅會(huì)所便引進(jìn)了針對(duì)女士的泰國(guó)高級(jí)水療、按摩、美容服 務(wù)，需求提早7天預(yù)定，從來(lái)不缺消費(fèi)；柏景灣針

11、對(duì)兒童的游泳班給父母引見 國(guó)外先進(jìn)的育兒知識(shí)，口碑極佳，參與者年年需求排隊(duì) 19項(xiàng)目區(qū)位青羊區(qū)浣花溪風(fēng)景區(qū)半草堂路萬(wàn)樹園側(cè)項(xiàng)目參數(shù)占地面積93338平方米，建筑面積80000平方米，299戶物管費(fèi)用3元/平方米月項(xiàng)目均價(jià)18000元/平方米（別墅）半島會(huì)3000平方米成都頂級(jí)純別墅社區(qū)會(huì) 功能檔次定位高檔別墅社區(qū)會(huì)所半封鎖式運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所對(duì)外開放， 但采用辦卡的方式設(shè)置門檻，最高白金 卡年費(fèi)10萬(wàn)；管理方式與物管完全獨(dú)立分開運(yùn)營(yíng) 管理金林半島 20前期定位較亂，做成小而全的會(huì)所，投入宏大但運(yùn)營(yíng)情況不理想紅酒屋、雪茄坊等會(huì)所特別工程由于成都整體客戶層次問(wèn)題很少有人消費(fèi)其它常規(guī)工程如咖啡吧等遭到sp

12、a的帶動(dòng)成效，盈利才干提高后期調(diào)整會(huì)所功能聚焦以效力女人為主，引進(jìn)法國(guó)高端品牌spa，23層作為SPA以女人為主題的定位特點(diǎn)：21案例會(huì)所模式檔次定位運(yùn)營(yíng)方式盈利模式適應(yīng)性條件北京棕櫚 泉國(guó)際公 寓俱樂(lè)部模式集餐飲與健身為 一體的高級(jí)私人 俱樂(lè)部俱樂(lè)部式經(jīng)營(yíng)獨(dú)立核算，經(jīng)營(yíng) 成本不攤?cè)胛锕苜M(fèi)用年費(fèi)作為進(jìn)入性門檻， 同時(shí)享受部分免費(fèi)項(xiàng)目重點(diǎn)項(xiàng)目為主要盈利點(diǎn)定期舉辦特色活動(dòng)，階 段性增加消費(fèi)頻次城市圈層文化成熟， 甚至有獨(dú)立俱樂(lè)部形式 出現(xiàn)，上流社會(huì)有聚集 活動(dòng)的傾向具有特殊資源的項(xiàng) 目，如高爾夫等廣州珠江 帝景酒店式的開 放經(jīng)營(yíng)模式大型酒店式豪華 會(huì)所，提供國(guó)際 化商務(wù)、餐飲、 住宿、康體全線 尊

13、貴服務(wù)完全酒店式經(jīng) 營(yíng)，對(duì)管理方提 出較高要求酒店由專業(yè)公司獨(dú)立經(jīng) 營(yíng)，會(huì)所運(yùn)營(yíng)依托酒店項(xiàng)目所在地適于休閑 度假或商務(wù)中心區(qū)，有 酒店需求；企業(yè)集團(tuán)有實(shí)力和能 力運(yùn)作深圳海月 花園 香港陽(yáng)明山莊封閉經(jīng)營(yíng)模式大型高檔社區(qū)會(huì) 所半封閉式運(yùn)營(yíng) 部分成本攤?cè)胛?管費(fèi)用，大部分以收費(fèi)形式經(jīng)營(yíng)外包為主，結(jié)合自營(yíng)， 基本對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)即可滿足 盈利需求社區(qū)規(guī)模大，自有常住 人口多，客戶基數(shù)大， 基本對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)即可滿足 盈利需求成都金林 半島半封閉經(jīng)營(yíng)模 式以集中滿足核心 群體需求為主的 小型高檔社區(qū)會(huì) 所半封閉式運(yùn)營(yíng) 與物管完全獨(dú)立 分開經(jīng)營(yíng)管理外包為主，結(jié)合自營(yíng) 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所對(duì)外開放，但 采用辦卡的形式設(shè)置門檻適應(yīng)性

14、強(qiáng)，一般豪宅均 可采用，體現(xiàn)檔次的同 時(shí)，降低運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)案例對(duì)比22豪宅會(huì)所勝利運(yùn)營(yíng)的共性23功能設(shè)置 消費(fèi)者需求 品牌嫁接 多種收費(fèi)方式女主人和小朋友是會(huì)所需求滿足的中心人群將會(huì)所部分功能費(fèi)用適當(dāng)參與物管費(fèi)中，以保證部分免費(fèi)工程，并對(duì)付費(fèi)工程起到連帶推進(jìn)作用會(huì)所功能設(shè)置鎖定消費(fèi)者需求重點(diǎn)工程品牌嫁接，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、品牌運(yùn)營(yíng)商、會(huì)所管理方三贏 24針對(duì)女人的消費(fèi)工程針對(duì)小孩的消費(fèi)工程香港柏景灣：針對(duì)兒童的游泳班給父母引見國(guó)外先 進(jìn)的育兒知識(shí)，口碑極 佳，參與者年年需求排隊(duì)成都金林半島：針對(duì)女人的法國(guó)主題spa 25國(guó)內(nèi)樓盤會(huì)所品牌嫁接：萬(wàn)科北方樓盤：健身較多包 給一兆韋德健身中心； 萬(wàn)科金域藍(lán)灣：會(huì)所美容、spa等包給法國(guó)品牌思妍 麗華僑城：整合丹桂軒等小眾 餐飲品牌 星河丹堤：引入中航健身會(huì)招商海月：2層整層包給李 云迪的教師但昭義 ，設(shè)名人 鋼琴中心北京棕櫚泉：整體由香港酒 店投資管理集團(tuán)運(yùn)營(yíng)26以重點(diǎn)工程作為會(huì)所的運(yùn)營(yíng)引爆點(diǎn)，免費(fèi)與付 費(fèi)工程相結(jié)合，帶動(dòng)其它運(yùn)營(yíng)工程的消費(fèi)健身功能 免 費(fèi)恒溫泳池 帶動(dòng) 健身房 瑜伽館 SPA咖啡吧帶動(dòng) 將會(huì)所部分功能費(fèi)用適當(dāng)參與物管費(fèi)中，實(shí)現(xiàn)部分免費(fèi)工程保證會(huì)所檔次；吸引客戶消費(fèi)付費(fèi)工程，并起到連帶運(yùn)營(yíng)作用27會(huì)所設(shè)