城市綜合體-物業(yè)管理特點及其運作方案資料

1、城市綜合體物業(yè)管理特點(tdin)及其運作方案共六十四頁現(xiàn)代(xindi)綜合體物業(yè)管理含義鑒于綜合體物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設施含量高，日常運營管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識的綜合體物業(yè)管理體系,吸引高品質人才進入到物業(yè)管理公司,實現(xiàn)物業(yè)服務智能化,降低物業(yè)能耗和運營成本?，F(xiàn)代物業(yè)管理要通過提供(tgng)豐富的增值服務和高附加值服務,提升自己的服務品質,滿足業(yè)主的各類需求,體現(xiàn)業(yè)主資產價值的最大化,最終實現(xiàn)企業(yè)創(chuàng)富能力的提升、物業(yè)管理產業(yè)結構的優(yōu)化升級、行業(yè)社會效益和經濟效益的同步增長、行業(yè)社會價值和社會地位的彰顯。共六十四頁綜合體物業(yè)管理特點(tdin)1、綜合體物業(yè)管理的任

2、務綜合體的物業(yè)類型復雜，一般包括五星級酒店、購物中心、寫字樓、公寓。 綜合體物業(yè)包含大量智能化設備，例如，樓宇自動化系統(tǒng)，智能化中央空調系統(tǒng)，技術含量高，需要較高的專業(yè)水平維護。由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜合體物業(yè)管理(gunl)的任務并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理(gunl)所包含的“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理(gunl)”，而且更重要的任務是實現(xiàn)物業(yè)中長期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。綜合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以統(tǒng)一管理并負責工程維護費用單獨核算。根據物業(yè)管理規(guī)定，需要考慮根據物業(yè)不同性質收費

3、不同，其中五星級酒店和購物中心的收費要略高一些。共六十四頁2.商業(yè)綜合體物業(yè)基本的管理(gunl)職能為： 辦公室（含前臺、財務、采購、倉庫）客服中心（客戶服務、投訴處理、維修報修、商務服務、房屋租賃等）； 工程管理與能耗管理（供水、供電、供氣、空調、電梯、消防、通訊等設備的運行、維護、維修、管理；公共部位裝潢維修維護等）；公共秩序管理（含中控室、安護、重大活動配合、停車場管理等）； 環(huán)境衛(wèi)生管理（含消殺、綠化和團膳）。 基本機構配置(pizh)為辦公室、物業(yè)部、管理部?？梢愿鶕唧w情況進行調整。 共六十四頁3. 物業(yè)管理收費(shu fi)特點由于綜合體物業(yè)管理復雜要求高,收費要高于普通(p

4、tng)物業(yè) 購物中心收費20-30元/月平方米省級城市40-50元/月/平米五星級酒店由酒店管理公司撥款根據規(guī)模和服務要求一般費用需要200萬元-400萬元寫字樓普通3-5元/月平方米5A寫字樓,以深圳大中華國際金融中心為例物業(yè)費：8.8元/月/平米 公寓3-5元/平方米五星級別酒店式公寓收費6-7元/月/平米 共六十四頁關于城市綜合體的物業(yè)計費和管理規(guī)約應按照(nzho)業(yè)主共同利益區(qū)分主力店和次要主力點水電費用和物業(yè)管理費用應在租賃合約中明確規(guī)定，主力店物業(yè)管理費用可以低于普通商鋪。公共空間采用分攤思路，利于通道和空中花園照明等計費采用公攤(n tn)方式。劃分組團的公共空間，采用本組團

5、分攤方式。共六十四頁物業(yè)管理費用(fi yong)的確定1.人員工資2. 相關的辦公費用3.建筑相關維護材料和維修(wixi)費用;設備備件和維修費用4.物業(yè)管理的合理利潤共六十四頁加強和規(guī)范“傭金”“基金”的核算(h sun)與管理深圳市物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)定要求，物業(yè)管理處應該按照管理成本的10%提取管理傭金上交物業(yè)管理公司，這部分提取的傭金可以列入物業(yè)管理處的管理成本。如果物業(yè)管理處收不抵支，傭金可以少提，但是不可因為(yn wi)物業(yè)管理處收高于支而擅自提高計提標準。物業(yè)管理企業(yè)最主要的一項基金就是住宅維修基金，它是一項區(qū)之于業(yè)主用之于業(yè)主的專項消費基金。物業(yè)管理企業(yè)必須按照代管理基金的

6、性質嚴格遵循物業(yè)管理條例及物業(yè)管理部門的規(guī)定核算管理合使用。共六十四頁二、綜合體物業(yè)管理公司的組織(zzh)架構和團隊建設購物中心(u w zhn xn)商業(yè)管理公司購物中心物業(yè)管理處綜合體物業(yè)管理公司衛(wèi)生清潔部保安部財務部工程與設備部工程部：電梯維護工程師、網絡設備維護工程師、空調工程師、電器技工（負責強電、消防設備維護等）。 由于綜合體物業(yè)設施多，物業(yè)管理人員素質要求高，需要注重知識共享和培訓。共六十四頁關于(guny)商業(yè)綜合體業(yè)主委員會的組建業(yè)主委員會的成立標志著業(yè)主們有了自己的自治組織，任何業(yè)主都可以通過委員會發(fā)表意見和言論，所有的困難都可以提交委員會研究解決，通過業(yè)主委員會這個溝通

7、的平臺，可以使業(yè)主逐漸了解物業(yè)管理公司是真正為購物廣場、為廣大業(yè)主著想，可以逐漸消除業(yè)主可能存有的戒心，使更多的業(yè)主配合我們的工作，比如在青島萬達購物廣場商鋪招商工作中，開始只有72個商鋪的業(yè)主將租賃權委托給了物業(yè)管理公司，在通過召開兩次業(yè)主委員會溝通以后，達到了102個，從而確保了購物廣場的商品布局能夠按照既定的規(guī)劃方案實施。對于產權分散的商業(yè)街區(qū),還可以組織商業(yè)經營委員會,共同決定(judng)重大經營事宜。共六十四頁三、 綜合體前期物業(yè)管理服務介入(jir)方案綜合體前期物業(yè)管理(gunl)服務包括在項目規(guī)劃、建設與驗收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理(gunl)服務，物業(yè)的接管驗收

8、、入伙與裝修管理(gunl)策劃及房屋質量遺留問題的處理流程等。根據項目開發(fā)各階段的工作重點的不同，物業(yè)管理(gunl)公司將委派相對應的人員參與前期物業(yè)管理(gunl)服務工作，充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢，確保產品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質。共六十四頁項目(xingm)規(guī)劃設計階段參與人員前期介入小組(xioz)：物業(yè)管理公司業(yè)務副總經理、項目經理、工程和機電設備主管、財務部經理主要工作內容1、從物業(yè)管理角度對項目的整體布局提出建議，如在綜合體項目中，前期介入小組對機電設備節(jié)能和室內空氣品質、物業(yè)管理用房的位置、臨時停車場的設置等提出建議。共六十四頁因為空調和通風系統(tǒng)是合理引起(ynq

9、)的物業(yè)管理糾紛-濟南萬達廣場案例位置很好,知名品牌入住很多的綜合體里邊的空氣環(huán)境不好,例如,在10月份或冬季卻很差普遍問題就是室內溫度過高,同時空調采暖費也會很高,這樣的后果就算(ji sun)是把商家引進了，也可能會存在退場的可能性濟南萬達廣場客戶嫌空調采暖物業(yè)費過高,而要求退房的如下照片及各大商場寫字樓的室內環(huán)境很差的統(tǒng)計結果。需要在設計階段就考慮空調和通風系統(tǒng)的節(jié)能與空氣質量問題，采用送新風調節(jié)和水冷卻模式。共六十四頁關于中央空調系統(tǒng)(xtng)的節(jié)能比較18萬平方米購物商場（享受不到夜晚谷值電價）全年采用電中央空調，每年冬夏共使用約240天，70元/平至100元/平（不含設備維護，年

10、折損），即1260萬至1800萬全年采用非電中央空調（燃氣溴化鋰），40元/平至70元/平（不含設備維護，年折損），即720萬至1260萬注：能源價格電價1元，燃氣價格3.6元/立方(lfng)，設備均為國際一線品牌 共六十四頁成都萬象城市綜合體購物中心下沉廣場和主要(zhyo)入口參與項目的規(guī)劃，如在本項目中，前期介入小組對綜合體出入口設計、人車分流、地下車庫預留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設置殘疾人通道(tngdo)等的建議。 綜合體前期物業(yè)管理服務介入方案共六十四頁3.全程參與公共設施設備的配套設計、方案制定與設備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護(wih)經濟性等方面對公共

11、設施設備的配套提出建議，參與設備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設備供應商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得(sh de)管理公司、業(yè)主及開發(fā)商的利益均得到有效的保護。共六十四頁前期介入要考慮空調等機電設備等的建筑承重(chngzhng)的影響三豐百貨施工過程中，第5層樓面(lu min)原本是計劃設置溜冰場，后來就成了8家餐館，其中一間叫中韻餐廳。由于韓國人有吃飯時席地而坐的習慣，這家餐館的混凝土地面下添加了一層加熱設備，這極大的增加了承重結構的負擔。此外，整幢大樓的空調設備都被安裝在了樓頂之上。3臺大型空調共重29公噸，加上開放空調滿水時，總重量更高達87公噸

12、，達設計標準的承重負荷4倍之多。讓情況變得更糟的是，由于周圍居民對空調設備噪音的抱怨，大樓后部所有的空調設備都被移到了前部。這一移動本應使用起重機，但結果是所有的設備都是直接在樓頂上利用滑輪被推拽到該位置，使本來已經超出負荷的樓頂出現(xiàn)裂痕，整個樓頂結構大受損傷，并使承重柱受壓，位于中韻餐廳的承重柱更遭到重創(chuàng)。之后每次開動空調設備時，震動就將裂痕由樓頂逐漸擴散到第5層樓面，中韻餐廳的承重柱上的裂痕亦不斷擴大。11995年6月29日下午6點05分，大樓開始倒塌，在20秒內，5層百貨大樓層層塌陷進地下4層內，共造成502人死亡，937人受傷，是韓國歷史上在和平時期傷亡最嚴重的一起事故，也是世界上建筑

13、自行倒塌的傷亡極其重大事故之一。一般百貨承重450KG/平方米。共六十四頁參與景觀系統(tǒng)的方案(fng n)研究4.參與廣場綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設計的論證，前期介入小組重點從后期維護的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護保養(yǎng)標準等方面提出(t ch)建議。例如,不同植物對土層厚度的要求。共六十四頁5.參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關法律法規(guī)對物業(yè)管理用房的面積提出要求(yoqi)。6.參與寫字樓和公寓戶型討論會，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對戶型設計的意見、裝修中的常見改動等情況反饋給開發(fā)商，以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設計方案。7.參與綜合體

14、建筑外立面的討論，從管理維護和安全管理的角度提出有關建議。8.物業(yè)管理市場調查及目標客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產開發(fā)的后續(xù)服務，必須切實掌握目標客戶群的需求，制定出有針對性的管理服務措施。 綜合體前期物業(yè)管理服務介入(jir)方案共六十四頁施工圖設計階段的物業(yè)(w y)服務介入.參與人員前期介入小組，以管理公司總經理、管理處經理為主。二.在管理的角度主要關注以下內容，根據實際情況提出合理化建議1.土建1）對屋面、有防水要求的衛(wèi)生間（廚房）等防水材料的選擇2）門、窗的材質(ci zh) 3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸 4）地區(qū)氣候差異對房屋質量的特殊要求 5）空調外掛機預留位的尺寸、冷凝水

15、的統(tǒng)一收集 6）煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置 7）廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性 共六十四頁2.配套1）室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性，及2）給業(yè)主(yzh)造成的影響 3）各種設備產生的噪音對業(yè)主的影響 4）各種設備總控制開關是否設在公共區(qū)域內 5）各種設備設施的能源消耗 6）室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響 7）智能化設施的可靠性、適用性與經濟性 施工圖設計階段的物業(yè)(w y)服務介入共六十四頁施工(sh gng)階段（一）參與人員前期介入小組，由管理處經理牽頭，適時安排工程維修人員參與。（二）主要關注(gunzh)以下內容，對影響后期

16、管理的項目提出合理化建議1.地產公司招標工作介入1）供方門、窗質量及售后服務評價 2）公共設施設備質量標準及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定 2.施工介入1）房屋質量控制 2）隱蔽工程檢查驗收記錄 3）設計變更記錄的收集 4）設施、設備的安裝調試及操作培訓 5）成品保護 6）綜合體和小區(qū)體育設施、兒童游樂設施質量 施工中的深圳華潤萬象城綜合體共六十四頁物業(yè)管理就是(jish)要為顧客創(chuàng)造美好和諧的環(huán)境山抹微云，天粘衰草，畫角聲斷譙門。暫停征棹，聊共引離尊。多少蓬萊舊事，空回首，煙靄紛紛。斜陽(xiyng)外，寒鴉萬點，流水繞孤村。銷魂、當此際，香囊暗解，羅帶輕分。謾贏得青樓、薄幸名存。此去何時見也？

17、襟袖上、空惹啼痕。傷情處，高樓望斷，燈火已黃昏。秦觀滿庭芳共六十四頁三.綜合體購物中心部分(b fen)物業(yè)管理方案購物中心是城市綜合體最重要的部分之一，其技術系統(tǒng)和服務功能(gngnng)也是綜合體各個部分中最為復雜的。一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環(huán)境營造、交通、導購等各種服務設施的運行和管理上必須采取有效措施，例如，邀請專門導示系統(tǒng)公司設置好導示標志和臨時標志；另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運輸、裝卸等服務設施運行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。 共六十四頁購物中心(u w zhn xn)物業(yè)管理任務一般包括1.購物中

18、心的前期介入 2.購物中心的裝修管理(gunl) 3.保安和錄像監(jiān)控系統(tǒng) 確保對購物顧客的無打擾服務 4.購物中心的清潔 5.機電設施維護 6.電腦系統(tǒng)結算整個購物中心物業(yè)管理相關費用共六十四頁對于購物中心在前期介入方面，要重點開展中央空調系統(tǒng)(xtng)的節(jié)能以及綜合體物業(yè)管理成本預算購物中心開業(yè)后保安、清潔、綠化養(yǎng)護，機電設備維護，物業(yè)維護開業(yè)前物業(yè)管理提前介入服務,竣工驗收物業(yè)交接和裝修管理五星級酒店保安、清潔、綠化養(yǎng)護，機電設備維護，物業(yè)維護納入五星級酒店總體成本寫字樓保安、清潔、綠化養(yǎng)護，機電設備和樓宇自動化設備維護，物業(yè)維護公寓保安、清潔、綠化養(yǎng)護，機電設備和樓宇自動化設備維護，物

19、業(yè)維護成本，相關業(yè)主聯(lián)歡活動成本共六十四頁四.購物中心(u w zhn xn)的裝修管理購物中心裝修管理的流程與重點-以深圳華潤(hu rn)萬象城為例安全第一,防火是裝修管理的重點。方便商戶裝修,將商戶裝修手冊等及時發(fā)放到商戶手中。 共六十四頁2、購物中心(u w zhn xn)內主力百貨商場“二次裝修”的要求和標準概述 百貨商場的裝修按內容和階段不同可分為“一次裝修”和“二次裝修”?！耙淮窝b修”是指為其經營的各種業(yè)態(tài)提供基本的物業(yè)基礎設施、基礎條件、硬件環(huán)境。包括為滿足業(yè)態(tài)經營的需要對基建工程的必要修整和裝修，包括天棚、地面、柱體、墻面、樓梯、通道等；為經營需要提供的必要基礎設施，包括水、

20、電、空調、消防、安防、廣播、通訊設備、網絡工程、照明、電梯等；為滿足商場營銷需要而進行(jnxng)的設施、促銷設施等。 共六十四頁進駐(jnzh)商家的裝修“二次裝修”是指以“一次裝修”為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修。主要包括貨架、柜臺、壁柜、形象、陳列、燈光、色彩等?！岸窝b修”主要是由各品牌商家自己進行，因此制定好“二次裝修”的要求和標準，對于(duy)實現(xiàn)商場整體裝修的統(tǒng)一協(xié)調，達到二次裝修的目的和效果具有重要意義。共六十四頁“二次裝修”的目的是為了更好的展示品牌和商品形象，形成良好的賣場氛圍，體現(xiàn)商場(shngchng)的經營定位、經營特色、企業(yè)

21、文化。所以商場(shngchng)的“二次裝修”一要符合商場(shngchng)的經營定位要求，二要符合商場的企業(yè)文化要求，三要符合商場的整體形象要求，四要充分展示品牌形象和商品形象。成都萬象(wnxing)城購物中心共六十四頁組織好商場的“二次裝修”工作要遵循(zn xn)以下原則：一、彰顯個性與整體協(xié)調統(tǒng)一(tngy)的原則。“二次裝修”既要體現(xiàn)商家品牌、商品的特性與獨特的形象，又要與商場的整體定位、樓層、賣區(qū)的定位協(xié)調一致。二、統(tǒng)一安排，獨立執(zhí)行的原則?！岸窝b修”要依商場的統(tǒng)一開業(yè)、調整計劃統(tǒng)一安排，同時每個品牌又要獨立設計、制作完成各自的裝修。 三、效率與質量統(tǒng)一的原則?！岸窝b修”

22、既要保證時間和工期的要求，又要保證裝修質量，做到不忽視每一個細節(jié)，不浪費點滴時間。四、安全第一，規(guī)范施工的原則?！岸窝b修”施工過程中各品牌商家的裝修要按要求規(guī)范施工，把安全放在首位，嚴格執(zhí)行消防、用電、安全制度按操作流程規(guī)范施工。 五、打造精品與厲行節(jié)約的原則。各品牌在“二次裝修”中要注重設計精心制作，打造品牌形象，同時又要杜絕在材料使用和制作工程上的浪費現(xiàn)象。共六十四頁“二次裝修”工作要遵循和符合以下具體(jt)要求：一、商場形象管理的要求。各品牌專柜是置身于商場整體之中的一員，因此各品牌專柜的裝修風格、色彩、陳列等要符合商場的整體形象定位要求，其形象色彩其要與所在樓層、賣區(qū)及周邊相鄰品牌

23、柜組協(xié)調一致。二、商場裝修工作計劃和進度要求。各品牌、柜組“二次裝修”要按照商場的“裝修”整體工作計劃和進度按時完成(wn chng)裝修任務，以保證開業(yè)或調整計劃的如期完成(wn chng)。 共六十四頁二次裝修具體(jt)要求三、要遵循商場“二次裝修”的施工管理要求。商場的“二次裝修”同時有許多品牌柜組進行施工和安裝，所以保持(boch)和維護良好的秩序、保證施工安全、財產和人生安全十分重要，因此各品牌柜組必須按照商場的“二次裝修”施工管理要求組織施工。 四、遵守和執(zhí)行商場的“二次裝修管理”工作流程。為完成好“二次裝修”工作商場制定了完善的商裝工作流程包括裝修方案審核、形象設計審核、圖紙審

24、核、材料審核、施工隊伍審核以及施工管理、驗收等工作流程，各品牌柜組要按照商場的“二次裝修”工作流程與商場相關部門配合接受相關的管理和指導。 五、遵守和執(zhí)行相關的安全、消防等標準和技術規(guī)范，保證施工和制作質量。各品牌柜組的“二次裝修”還要遵照執(zhí)行有關部門關于安全、消防、等管理規(guī)定和技術要求、材料、工藝要求等，使得裝修結束后能夠通過驗收安全使用。 共六十四頁百貨商場(shngchng)“二次裝修”的標準，因商場(shngchng)的經營定位，具體的市場環(huán)境和物業(yè)條件會有所差別。各商場(shngchng)應根據商場(shngchng)的經營定位、市場環(huán)境、企業(yè)文化、物業(yè)特點制定好“二次裝修”的標準，

25、用以規(guī)范和指導各品牌柜組的“二次裝修”。 “二次裝修”的標準大體分為以下幾部分內容：一、色彩使用標準。根據企業(yè)VI的要求以及商場的經營定位、業(yè)態(tài)形式、商品賣區(qū)特點等制定“二次裝修”的色彩使用標準和規(guī)范。在標準中明確列出應當使用的色彩和禁止使用色彩。 二、品牌形象設計和展示柜、貨架設計制作標準。明確規(guī)定出品牌形象墻的高度、貨架、展示柜、試衣間的高度、規(guī)格尺寸要求和制作標準。 百貨商場“二次裝修(zhungxi)”共六十四頁百貨商場“二次裝修(zhungxi)”三、柜位設計、動線規(guī)劃標準。標列出柜位的朝向，貨架的擺放和朝向，及通道、動線和顧客的基本流向。 四、商品陳列標準。指出商品陳列的要求、原則

26、和陳列方式。 五、裝修材料使用標準。根據商場的經營定位和當?shù)氐难b修材料市場情況，規(guī)定應當使用的裝修材料和禁止使用的裝修材料。 六、電力和燈光照明標準。限定可以使用的電力容量、應達到的燈光效果、可以使用和禁止使用的照明燈具。 七、消防和安保標準，列明在商裝設計和施工(sh gng)中應執(zhí)行的消防和安保標準。 共六十四頁 1、做好“二次裝修”的計劃和組織工作。 2、設計和做好“二次裝修”的工作流程。3、為品牌和柜組提供準確的柜位圖紙、詳盡的賣場規(guī)劃、企業(yè)文化、經營定位信息和明確的裝修指導建議。4、做好品牌裝修方案、形象、圖紙的審核指導工作。5、及時的與品牌商家溝通，互通想法。 6、做好施工中的跟蹤

27、工作，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 7、加強管理和服務，做好品牌上的參謀。 “二次裝修”工作是商場開業(yè)籌備和調整時的重要(zhngyo)工作之一，因此必須做好。 做好“二次裝修”工作(gngzu)，要注意解決好以下問題 共六十四頁1、 租戶提交的施工圖紙應至少包括下列內容： 效果圖 平面布置圖 天花布置圖 立面圖、剖面圖（包括店面、櫥窗、燈箱和招牌） 地面鋪裝圖 空調施工圖（包括設計說明、水管圖、風管圖） 電氣圖（包括結線系統(tǒng)(xtng)圖、照明線路圖、插座線路圖） 弱電系統(tǒng)施工圖（含網絡、電話、CCTV、音響等） 給、排水（污）施工圖（租區(qū)內如有衛(wèi)生間、茶水間、洗手盆等設計） 套有專業(yè)消防公司設計圖框

28、的消防系統(tǒng)施工圖（包括消防噴淋布置圖、消防報警布置圖、消防排煙布置圖） 二次裝修中商戶應該向購物中心物業(yè)管理公司提交(tjio)的資料:共六十四頁2、 餐飲類租戶另須增加以下圖紙 廚房排油煙(yuyn)施工圖 給、排水（污）施工圖 燃氣管道及報警裝置布置圖（政府指定專業(yè)施工單位出具） 北京朝陽(choyng)大悅城餐飲商戶共六十四頁3.名品購物中心(u w zhn xn)與百貨裝飾設計管理規(guī)定 11 品牌商指定的裝飾設計公司應提供經國家主管部委認可的有效資質證書及營業(yè)執(zhí)照、裝飾業(yè)績等。 12 通過商場審核的公司應在規(guī)定時間內提供A4 及以上幅面的裝飾現(xiàn)場平面圖、立面圖、 效 果圖、施工圖、天花

29、燈位圖、電氣(dinq)圖，圖紙應詳盡標注材質品牌型號、尺寸，電氣(dinq)圖應詳細標注單燈功率、分項功率、總功率。圖紙通過審批后，辦理施工手續(xù)。 13 出圖周期應嚴格遵守我方規(guī)定的時間進行設計。 14 柜體高度未作特殊要求的應遵守以下原則： 服裝類、鞋類低柜高度 1.35m以下。 珠寶、飾品、化妝品類低柜高度 0.95m，炮臺展柜高 1.350m以下。共六十四頁15 高柜長度嚴格按照(nzho)“T”字墻的限位制作。 16 模特地臺高 1.5m,深 8m櫥窗玻璃(b l)高度應到頂，鑲嵌不銹鋼、烤漆木飾面、烤漆鋁合金邊框， 2F以上商鋪不能制作模特底臺及櫥窗玻璃。 17 柜體面層應選用烤漆

30、或高檔防火板（機器無縫折邊）、嚴禁選用波音軟片及大芯板外刮膩子面層。共六十四頁18 柜體必須加裝易擦洗踢腳板。 19 消防栓請按國家最新消防要求采用不燃材質進行裝飾(zhungsh)處理。容易燃燒的材料和電焊作業(yè)區(qū)必須分隔3米以上。 1.10 1F商鋪化妝品區(qū)吊楣尺寸為 250mm厚 400mm高，2F3F門楣尺寸詳見商場規(guī)劃圖。商鋪入口不小于 2米，2F、3F門楣統(tǒng)一為嵌入式門楣。門楣材質請選用烤漆玻璃、金屬、石材等不易變形、開裂材質。 1.11 地面鋪裝材料必須與通道地面保持一平，與通道地面銜接處用 5mm寬不銹鋼條收口 1.12 地面找平層不得直接使用水泥砂漿，應使用水泥壓力板或塑料基膜

31、進行間隔，再進行地面鋪設。名品購物中心與百貨裝飾設計(shj)管理規(guī)定 共六十四頁名品購物中心(u w zhn xn)與百貨裝飾設計管理規(guī)定 1.13 試衣間設計嚴格按照商場要求進行設計，通頂設計請考慮空調消防問題。 1.14 裝飾材料應使用符合消防要求的綠色環(huán)保產品；玻璃均應為夾膠、鋼化等安全玻璃。1.15 圍擋應嚴格按照商場要求進行制作，圍擋畫面請設計精美、簡單，以品牌LOGO底紋為準。1.16 天花(tinhu)石膏板請選用12mm國優(yōu)防水石膏板。共六十四頁二次裝修的合理(hl)組織1.工程部門牽頭,商業(yè)管理公司的招商部門配合(pih),根據不同業(yè)態(tài)特點,制定裝修管理方案,邀裝修方案請消

32、防專家和空調專家提前審閱,給予專題指導。2.合理安排裝修工期,為開業(yè)創(chuàng)造良好條件,預留一個月散發(fā)氣味時間。共六十四頁1、購物中心(u w zhn xn)的開業(yè)后的物業(yè)管理： 在裝修工程管理(公共空間改裝)完成后 購物中心建材定期維護、保養(yǎng)和更新購物中心防水設施定期檢驗購物中心外墻、主要隔間墻的使用管理購物中心緊急逃生(toshng)通道與逃生(toshng)梯維持暢通共六十四頁2、購物中心設備管理：定期保養(yǎng)、測試、一般故障排除(pich)、例行使用操作演練空調設備(冷卻水塔、管線系統(tǒng)等項目) 運輸設備(電梯(dint)、貨梯、扶梯、電動步道等) 消防設備(緊急照明、灑水、消防箱、滅火器、逃生器

33、具) 機械停車設備與管理監(jiān)控設備照明設備(一般照明與特殊照明,例如,業(yè)態(tài)調整后的照明隨著調整) 安全監(jiān)控廣播系統(tǒng)(含緊急播音系統(tǒng),背景音樂的選擇) 電訊系統(tǒng)電氣設備和網絡設備的維護和升級緊急發(fā)電機、緊急排煙機等給排水管線系統(tǒng)污廢水處理設備電子顯示版、電視墻、招牌其它特殊用途的設備共六十四頁1、合約管理(分類保存、到期更換、合約內容變動 或糾紛處理等) 2、商品管理(進出貨管制、限銷商品查核、退換貨 處理等) 3、營業(yè)人員管理(服裝、儀容、上下班時間(shjin)等) 4、營運配合管理(促銷活動的配合) 5、品牌專賣店和進撤柜管理(進撤柜商品與設施裝備清點、場地 移交等) 6、裝璜設計與施工管理

34、（二）設備(shbi)廠商和商家管理 共六十四頁五.城市綜合體物業(yè)管理必須十分重視服務功能(gngnng)的開發(fā)和運用1.首先，管理者必須充分有效地開發(fā)和運用城市綜合體各個部分的服務功能。城市綜合體各個部分都有自身服務功能的體現(xiàn)方式。例如，對于商務辦公樓，必須注重打造商務平臺。在提供基礎物業(yè)管理服務的前提下，必須充分挖掘客戶的商務需求，提供全面的商務服務。與此同時，根據商務辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導示系統(tǒng)等環(huán)境元素的營造上形成(xngchng)品位，創(chuàng)造良好的商務空間和商務環(huán)境。共六十四頁購物中心(u w zhn xn)的服務措施購物中心是城市綜合體最重要的部分，其技術系統(tǒng)和服務功

35、能也是綜合體各個部分中最為復雜的。一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環(huán)境氛圍營造(yngzo)、內部動線與外部交通呼應、導購與導示系統(tǒng)等各種服務設施的運行和管理上必須采取有效措施；另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運輸、裝卸等服務設施運行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。一般建議在商家的背面設置貨運通道,運貨通道與人流通道不沖突。共六十四頁城市綜合體是一個完整的有機系統(tǒng)。在這個系統(tǒng)中，每個部分的服務功能要求是不同的，例如，在公寓、寫字樓和酒店，就需要安靜、舒緩(sh hun)的環(huán)境，而購物中心則需要熱烈的商業(yè)氣氛，但綜合體各部分的服務

36、功能又是相互依存的。 例如，在商圈內的綜合體項目,以購物中心作為中心,購物中心與人們的日常生活最為密切，滿足人們購物、娛樂和休閑，能夠充分滿足各類階層的消費需求，是綜合體中的核心部分；2.其次，整個綜合體各個部分服務功能的相互(xingh)關系必須達到高度和諧和共生的狀態(tài)。共六十四頁在CBD內,寫字樓是綜合體的核心(hxn)部分。寫字樓需要(xyo)公寓和酒店作為周圍重要的配套，其自身則是城市綜合體的主要功能，操縱著大部分資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。 共六十四頁六.綜合體五星級酒店(ji din)物業(yè)管理方案五星級酒店的物業(yè)管理納入酒店管理的一個組成部分，具體包括清潔衛(wèi)生、保安

37、和設施維護?？照{(kn dio)等設備維護可以統(tǒng)一由綜合體物業(yè)公司下屬的工程與設備部維護,電梯設備檢修等聯(lián)絡專業(yè)電梯公司負責檢修。 五星級酒店可以設立專門的物業(yè)管理處，負責平時日常工作。 五星酒店物業(yè)管理也可以交給酒店管理公司配套的物業(yè)管理公司.例如,花園酒店由珠江物業(yè)酒店公司管理.共六十四頁目前市場有大型專業(yè)化酒店物業(yè)管理公司,例如,廣州花園酒店由廣州珠江物業(yè)酒店管理有限公司(yu xin n s)管理, 經過20年的努力，珠江管理已發(fā)展成具有酒店管理、物業(yè)管理、房地產代理、物業(yè)清潔保養(yǎng)、管理人才培訓、工程機電維修、飲食娛樂等多元經營的公司,其組織架構如下:共六十四頁五星(w xn)酒店物業(yè)

38、管理措施五星(w xn)酒店要求中央空調和電梯設備完好率較高,因此,必須有專業(yè)空調和電梯維修工程師駐扎現(xiàn)場,對設備即將到期檢修,提前做好預案,保證設備的較高完好率。共六十四頁酒店(ji din)管理合同需要約定空調等機電設備正常使用壽命此外,對設備的使用壽命需要在交接中明確(mngqu),正確按照中央空調的規(guī)程操作,合理使用,避免出現(xiàn)犧牲設備壽命,造成較大損失。一般采取如下措施:1.業(yè)主和酒店管理委托合同中明確設備使用壽命。2.業(yè)主或者酒店管理公司和物業(yè)管理公司明確設備使用壽命,做好設備檔案移交和設備檢查工作。海南華宇酒店共六十四頁七.寫字樓和公寓物業(yè)(w y) 管理方案寫字樓服務重點保證(b

39、ozhng)可靠性，供電和網絡系統(tǒng)可靠性納入重點工作。樓宇自動化系統(tǒng)管理和維護實現(xiàn)網絡化和知識化服務，降低物業(yè)管理成本?？梢圆捎眠h程維護服務，與機電設備供應商專家保持良好的網絡關系，及時得到遠程視頻指導。 深圳京基100綜合體的超高層寫字樓共六十四頁寫字樓的出租(chz)管理寫字樓的出租管理是整個物業(yè)管理的重點,要根據物業(yè)的檔次和定位,選擇最適合的租戶群體,以高檔5A寫字樓為例,100米以上需要以大企業(yè)總部作為(zuwi)主要租賃對象,一般整個樓層租賃。100米一下樓層可以分散租賃,但是50米以上每層盡量安排兩家租戶。共六十四頁寫字樓租戶布局(bj)原則寫字樓出租管理需要充分考慮行業(yè)特征,5A,4A級別寫字樓物業(yè),如果以金融保險為主,金融類服務公司可以放在較高樓層,保險類公司盡量安排在較低樓層,原則是訪客最多的租賃單位放在較低樓層。華潤大廈是深圳高端寫字樓的典范，國際標準(u j bio